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BGH

Gericht: BGH

a) Unterläßt der Vermieter die Erklärung seines entgegenstehenden V/illene, so gilt das Hl et Verhältnis auch dann als verlängert, wenn der Mieter die Mieträume ganz an einen Untermieter überlassen hatte und dieser nach Ablauf des Hauptmietvertrages die Bäume in derselben Weise weiterbenutzt. geh« B strafe Beklagte und Revisionebeklagte, - Prozeßbevollmächtigter: Hechtsanwalt Dr. Der VIII Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die milndlicho Verhandlung vom 8. Die Klägerin sowie die Kit erben Charlotte und Erich W|hatten bereite vor Brla£ dieses Einstellungs-boschlusses in dem Hechtsstreit 5/62 0 54/60 LG Berlin von der Beklagten eine angemessene Mut Zungsentschädigung für Die Beklagte oder ihr Sohn Heinz nutzten die gewerblichen Räume weiter und zahlten nach wie vor den Betrag von 174,90 DM monatlich als Miete. 1. Wie die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils ergeben» hat das Berufungsgericht kein Teilurteil über den Betrag von 3*939,96 DM nebst Zinsen, der allein Gegenstand des Verfahrens vor dem Landgericht war, erlassen wollen, sondern Uber den gesamten bei ihm anhängig gewordenen Das Berufungsgericht hat in der Überlassung der gewerblich genutzten Räume und Flächen seitens der Brbenge-meinschaft an den Hiterben Willi an dessen Stolle die Beklagto getreten ist, die Begründung eines Mietverhält-nisaes durch "sozialtypisches Verhalten1* erblickt und hilfs-weise angenommen» daß ein Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen worden sei. Entgegen den von der Revision geäußerten Bedenken ist nämlich die dem Berufungsurteil zugrunde liegende Auffassung, es bestehe regelmäßig ein Mietverhältnis, wenn Innerhalb einer Gemeinschaft ein gerne ins ehaftli eher Gegenstand auf Grund langjähriger Übung einem Mitglied der Gemeinschaft zur alleinigen Benutzung gegen ein allmonatlich zu entrichtendes Entgelt überlassen worden sei, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Aufl, § 741 Nr. 2 o) vertretenen Auffassung, nach der die Überlassung von Räumen in einem Grundstück durch eine Gemeinschaft an einen Miteigentümer Miete ist. Richtig ist zwar, daß die Überlassung der Nutzung an den Miteigentümer auf einem Beschluß der Gerne ins chafter beruht und die auf Grund eines solchen Beschlusses zustande gekommene Regelung sich mithin aus dem Gemeinschaftsrecht ergibt. Wäre der Beschluß der Miteigentümer - hier der Erbengemeinschaft - dahin gegangen» die Räume einem an der Gemeinschaft nicht beteiligten Britten gegen Entgelt zu überlassen, so würde sich, auch wenn kein förmlicher Vertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Britten abgeschlossen worden wäre, das Ob auch daraus Schlüsse gegen die Klägerin herzuleiten sind, daß die Erbengemeinschaft Mieterhöhungserklärungen gegenüber der Beklagten abgegeben und ihr Verwalter am 31 * Dezember 1959 einen Antrag auf Erhöhung der Miete bei der Breisbehörde gestellt hat, bedarf bei dieser Sachlage nicht der Erörterung« Juni 1966 - V ZR 163/63 - NOT 1966, 1707 = WM 1966, 887 betreffen einen anderen Sachverhalt, denn in beiden Bällen war eine Vereinbarung der Gemeinschaften gemäß § 745 BGB über die Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Grundstücks gerade nicht zustande gekommen, vielmehr fehlte rechts mit allen sich daraus ergebenden Folgerungen unterwerfen wollten, ist rechtlich nicht von Bedeutung* Ebensowenig kommt es darauf an, ob sich die Klägerin und die weiteren Miterben bewußt waren, daß es durch die Überlassung der Räume zu dem Abschluß eines Mietvertrages mit Willi kam. scheidend ist vielmehr, daß tatsächlich durch das Verhalten der Miterben Beziehungen zwischen ihnen und Willi zustande gekommen waren, die sich rechtlich als Mietvertrag darstellen. Das Berufungsgericht ist somit zutreffend davon ausgegangen, daß ein Mietvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und Willi zustande gekommen und die Beklagte als dessen Rechtsnachfolgerin in den Vertrag eingetreten war. 3. Bestand aber ein Mietvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und Willi später der Beklagten, so genossen diese Mieterschutz, der erst durch § $ des Berliner Geschäftsraummietengesetzes (im folgenden: GRMG Berlin), in Kraft seit dem 1. Zwar hätte bereits vorher die Miete durch eine Entscheidung der Preisbehörde gemäß § 8 der Verordnung Uber Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 8. (GrVBl Berlin 386) erhöht werden können, wenn sie, was die Klägerin behauptet, hinter der ortsüblichen Miete für Geschäftsräume gleicher Art, Lage und Ausstattung nach dem Stande vom 17- Oktober 1936 zurückblieb. Die Erbengemeinschaft konnte mithin bis zu dem Inkrafttreten des Berliner Geschäftsraummietengesetzes nur die bis dahin preisrechtlich zulässige Miete verlangen, die Willi und nach dessen Tode die Beklagte oder ihr Sohn unstreitig laufend entrichtet haben. Januar I960 der Erbengemeinschaft schon deshalb eine angemessene Entschädigung in Höhe des Gebrauchswertes der vermieteten Räume, weil sie nach ihrem eigenen Vorbringen den Gebrauch der Räume auf gegeben und sie seit diesem Tage ihrem Sohne Heinz überlassen habe. Hierdurch, so führt die Revision aus, sei entweder das Mietverhältnis automatisch beendet worden oder die Beklagte müsse jedenfalls den auf die Raumüberlassung entfallenden Teil des mit ihrem Sohne vereinbarten Entgelts an die Erbengemeinschaft herausgeben. a) Für die Annahme, daß die Übertragung des Geschäfts, das in den Mieträumen betrieben wurde, auf den Sohn der Beklagten die automatische Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Erbengemeinschaft und der Beklagten zur Folge Die Bäume auf dem Nachlaßgrundstück waren die Grundlage für den Betrieb des Gewerbes, aus dem ersichtlich der Lebensunterhalt der Beklagten und ihres Sohnes, der schon vor dem 1. Sie wollte ersichtlich auch den Mietvertrag oder jedenfalls ihre Rechte aus diesem Vertrage auf den Sohn Heinz übertragen und war sich nicht im klaren, daß dazu das Einverständnis der Erbengemeinschaft erforderlich war« Jedenfalls hat die Revision, die sich zu Unrecht auf Roquette, Das Mietrocht des Bürgerlichen (Jesetzbuchs § 564 Er. 7 beruft, nicht aufgezeigt, daß hier vertraglich die Voraussetzungen für die Bestimmung eines Endtermins des Mietverhältnisses zwischen den Vertragsparteien festgelegt worden wären. b) Auch wenn mit der Revision davon ausgegangen wird, daß es sich bei der Überlassung der Räume seitens der Beklagten an den Sohn Heinz um eine unberechtigte Untervermietung handelte, so war doch die Beklagte als Untervermieterin nicht verpflichtet, der Erbengemeinschaft als Hauptvermieter den gezogenen Untermietszins herauszugeben« Das hat der erkennende Senat in seinem auch von der Revision angeführten Urteil VIII ZR 235/63 vom 20. Mai 1964 (NJW 1964, 1853 - *M 1964, 860) näher dargelegt« Auf die Bedenken, die Biederichsen JfJW 1964) 2296 gegen dieses Urteil erhebt, braucht schon deshalb nicht eingegangen zu werden, weil in den TatsachenrechtaztSgen nicht vorgetragen ist, daß der Sohn der Beklagten an diese als Untermieter einen höheren Betrag gezahlt hat, als die Beklagte als Miete an die Erbengemeinschaft zu zahlen hatte« Es ist sogar unstreitig, daß Heinz an die Erbengemeinschaft den Betrag zahlte, der nach Die Revision hat jedoch nicht aufgezeigt, daß der Erbengemeinschaft hierdurch ein Schaden entstanden sei, den ihr die Beklagte ersetzen müßte. Ob die Erbengemeinschaft, wie die Revision vorträgt, der Gebrauchs-Überlassung bei Bortzahlung der bis dahin gezahlten Vergütung keinesfalls zugestimmt hätte, ist rechtlich ohne Belang.-.Jlrotz der unbefugten Überlassung der Räume an Heinz lief das Mietverhältnis zwischen der Erbengemeinschaft und der Beklagten weiter« Zur Kündigung des Mietverhältnisses wäre dio Erbengemeinschaft erst dann berechtigt gewesen, wenn sio erfolglos abgemahnt hätte (§ 553 BGB}. Die Beteiligten sind offensichtlich nicht auf den Gedanken gekommen, daß hierdurch die Interessen der Erbengemeinschaft berührt wurden und diese wegen des zwischen ihr und der Beklagten bestehenden Mietverhältnisses eingeschaltet werden mußte. Bas Berufungsgericht meint jedoch* daß das Mietverhältnis zwischen der Erbengemeinschaft, und der Beklagten deshalb als verlängert gölte, weil die Beklagte den Gebrauch der gemieteten Räume fortgesetzt und die Erbengemeinschaft der Beklagten gegenüber ihren entgegenstehenden Willen nicht binnen der Zweiwochenfrist des § 568 BGB erklärt habe, Biese Auffassung bekämpft die Revision mit Recht. a) Eicht begründet ist allerdings ihre Rüge* das Berufungsgericht habe zu Unrecht festgeetellt, daß die Beklagte den Gebrauch nach dem 30. Es habe nämlich * so meint die Revision* außer acht gelassen* daß die Beklagte bereits mit der Veräußerung des Unternehmens den Gebrauch aufgegeben und auf ihren Sohn übertragen hatte. Hierbei übersieht die Revision* daß eine Fortsetzung des Mietgebrauchs immer dann vorliegt* wenn Art und Umfang des Mi et ge brauch s* wie er bis zur Beendigung der Mietzeit ausgeübt wurde* auch über den Zeitpunkt der Beendigung hinaus aufrechterhalten bleibt. § 568 Kr. 1} und ist deshalb auch dann anwendbar* wenn der Mieter die Mieträume ganz an einen Untermieter überlassen hatte und dieser nach Ablauf des Hauptmietvertrages die Räume in derselben Weise weiterbenutzt (Mittelstein* die Miete 4* Aufl. b) Bagegen kann dem Berufungsgericht* wie die Revision zutreffend geltend macht* nicht in seiner Annahme gefolgt werden, daß es an einem wirksamen Widerspruch der Erbengemeinschaft fehle. Das Berufungsgericht hält es aber nicht für möglich, in dem Verhalten der Erbengemeinschaft die eindeutige Ablehnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erblicken, weil Öio erhöhte Nut Zungeentschädigung nur für die Vergangenheit geltend gemacht worden sei. Daran ändere auch nichts, so führt es aus, daß die Klage im Vorprozeß damit begründet war, ein Mi et Verhältnis mit der Beklagten sei nicht zustande gekommen, diese schulde daher nicht Miete, sondern Nutzungsentschädigung. Diese von dem Berufungsgericht bei seiner Würdigung nicht berücksichtigten Umstände schließen es aus, das Verhalten der Erbengemeinschaft dahin zu deuten, daß sie, falls ein Mietverhältnie mit der Beklagten bestand, dieses zu den bisherigen Bedingungen fortsetzen wollte. Es genügt jedoch auch eine Erklärung durch schlüssiges Verhalten, sie kann hier jedenfalls darin erblickt werden, daß die Erbengemeinschaft den Vorprozeß auch Innerhalb der laufenden Frist fortsetzte. Februar 1965 - VI1X ZR 76/65 (WM 1965, 411, 413 « ZUR 1966, 241) ausgesprochen, daß eine schon vor Ablauf der Mietzeit abgegebene bestimmte Erklärung, den Vertrag nicht fortsetzen zu wollen, keiner Wiederholung bedarf und die Anwendung des § 568 BGB aussohließt. er den Gebrauch der Bäume fortsetzen werde, eine daraufhin abgegebene und dem Mieter vor Ablauf der Mietzeit zuge-gahgene Erklärung des Vermieters auch nach deren Ablauf ihren wirksamen Erklärungeinhalt« In einem solchen Falle ist daher der Widerspruch im Sinne des § 568 BGB binnen der Frist erklärt« Hier hat die Erbengemeinschaft jedenfalls dadurch, daß sie am 30. Juni 1961, also am $age des Ablaufes der Mietzeit, als bereits feststand, daß die Beklagt o die Mieträume nicht auf geben würde, in dem Vorprozeß verhandelte und ihre Anträge auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung stellte, deutlich zu erkennen gegeben, daß sie das Mietverhältnis nicht zu der bisherigen Miete fortsetzen wollte. Juli 1961 mit der Begründung versagt hat, daß das Mietverhältnis deswegen zu den alten Bedingungen verlängert worden sei, weil die Erbengemeinschaft der Beklagten ihren entgegenstehenden Willen nicht binnen der vom Gesetz bestimmten Frist erklärt habe.

Zitierte Normen: § 568 BGB
BGBräumenmietenBerufungsgerichtBerlinErbengemeinschaftKlägerinRevision

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja BGH2; r , f.,	nein
BGB §§ 535, 745, 2038
Überläßt eine Erbengemeinschaft Bäume auf ihrem Grundstück unbefristet an einen Miterben gegen 2ahlung eines allmonatlich zu entrichtenden Entgelts, so kommt regelmäßig zwischen diesem und der Erbengemeinschaft ein Mietverhältnis zustande.
BGB § 568
a)	Unterläßt der Vermieter die Erklärung seines entgegenstehenden V/illene, so gilt das Hl et Verhältnis auch dann als verlängert, wenn der Mieter die Mieträume ganz an einen Untermieter überlassen hatte und dieser nach Ablauf des Hauptmietvertrages die Bäume in derselben Weise weiterbenutzt.
b)	Hat der Mieter bereits vor Beginn der Bwei-Wochen-Prist des § 568 BGB klar zu erkennen gegeben, daß er den Gebrauch der Bäume nach Ablauf des Mietvertrages fortsetzen werde, so braucht der Vermieter seine daraufhin abgegebene Erklärung, daß er hiermit bei Weiterzahlung des derzeitigen Mietzinses nicht einverstanden sei, nicht binnen der genannten Prist nochmals zu wiederholen (Bestätigung des Urteils des erkennenden Senats vom
20. Pebruar 1965 - VIII ZB 76/63 - WM 1965, 4U, 413
« 2m 1966, 241).
BGH,Urt.v. 8. Januar 1969 - VIII 2B 184/66 - KG Berlin
IG Berlin
2036 078
BUNDESGERICHTSHOF
VIII
IM NAMEN DES VOLKES
3S-2M/66	URTEIL
in dem Hechtestreit
 Verkündet im
8* Januar 1969 Klett, Justiz-hauptsekretär
«b Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der Hentnerin Ej in	(m
geh,
 Strafe
Klägerin und Bevisionsklägerin* - Prozeßbevollmächtigter: Hechtsanwalt Hr.
gegen
 Brau in B
geh« B strafe
 Beklagte und Revisionebeklagte, - Prozeßbevollmächtigter: Hechtsanwalt Dr.
 
Der VIII Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die milndlicho Verhandlung vom 8. Januar 1969 unter Mitwirkung des Senats Präsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Artl, Dr. Meager und Hermann
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenate des Kammergerichts in Berlin vom 20. Juni 1966 aufgehoben, soweit die Klage in Höhe von 7 * 379132. DM nebst Zinsen sbgewieeen und die Klägerin mit mehr als 5/5 der Kosten des Berufungsrechtszuges belastet ist.
Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen.
Im Umfange der Aufhebung wird die Sache zur ander-weiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen» dem auch die Entscheidung Über 2/5 der Kosten des Revisibnerechtszuges übertragen wird.
Der Klägerin v/erden 5/5 der Kästen des Revisions-rechtszuges auferlegt» *
Von Rechts wegen Tatbestand:
Der Vater der Klägerin, August	war	Eigentümer
 der Grundstücke Berlin-Friedenau, F^B^atraße^ und
 Straße 0. Br starb am 4« September 1929 und wurde von seinen .4 Kindern, der Klägerin, Frau Charlotte R^|, Brich	und	Willi	beerbt.	Der	Erb-
 
lasser hatte auf den ihm gehörigen Grundstücken einen Ab-melkbetrieb mit einem Ladengeschäft sowie eine Schweinemästerei betrieben* Dieses Unternehmen verkaufte und übergab er mit Wirkung vom 1. Oktober 1928 an seinen Sohn Willi der es in derselben Weise vreiterbetrieb. Willi starb am 10. September 1955 und wurde von der Beklagten beerbt« Diese führte den Betrieb fort und übertrug ihn nach ihrer Behauptung am 1. Januar I960 auf ihren Sohn Heina	der	schon vorher den Betrieb geleitet hatte.
Brich	der	zeitweise die Verwaltung der Grund-
stücke der Erbengemeinschaft innehatte, starb am 1. Juli 1964, Sein Erbe wurde sein Sohn Dieter*
Willi	zahlte für die von ihm innegehaltenen
 Gewerberäurae bis zu dem Jahre 1945 monatlich 135 HM an die Erbengemeinschaft. Später, nachdem er einen Mllchkühlraum errichtet hatte, erhöhte er seine Zahlungen um monatlich 10 HM. Auf Grund von Erhöhungserklärungen der jeweiligen GrundstUeks ver wal ter stieg dieses Entgelt schließlich auf 174,90 DM monatlich.
Am 31« Dezember 1959 beantragte Erich	a^8
damaliger Grundstücksverwalter bei der Preisetelle für Mieten die Festsetzung einer ”Grundmiete als Entschädigung von monatlich 600 DÜ“. Die Preisstelle für Mieten stellte das durch diesen Antrag eingeleitete Verfahren durch Bescheid vom 17« März 1961 ein, weil inzwischen das Berliner Gedchäftsraummiotengesetz in Kraft getreten und deshalb die Entscheidungsbefugnis der Preisstelle entfallen war.
Die Klägerin sowie die Kit erben Charlotte und Erich W|hatten bereite vor Brla£ dieses Einstellungs-boschlusses in dem Hechtsstreit 5/62 0 54/60 LG Berlin von der Beklagten eine angemessene Mut Zungsentschädigung für
 
die Zeit vom 1. Januar 1956 bis 31. Dezember 1959 verlangt? die sie auf insgeaamt monatlich 725 DM bezifferten. In dieeem Rechtsstreit holte das Landgericht ein Gutachten des Rats- und Baumeisters	ein«	das dieser unter dem
29. Januar 1962 erstattete. Br kam zu dem Ergebnis, daß die angemessene Nutzungsentschädigung für die gewerblich genutzten Räume monatlich 831,56 DM betrage, und berichtigte später diese Schätzung auf 830,21 DM.
Das Landgericht wies die Klage ab. Das Kammergerieht wies die Berufung zurück (8 U 397/65 - KG). Gegen dieses Urteil legte nur der Miterbe Brich	Revision	ein
(VIII ZR 26/64 - BGH). Hach dessen lode wurde das Verfahren durch Beschluß des erkennenden Senats vom 7. Oktober 1964 ausgesetzt.
Mit Schreiben vom 2$. März 1961 kündigte Rechtsanwalt Alfons	in Berlin namens des damaligen Verwalters
 Brich	das	etwa	bestehende	Mietverhältnis mit der
 Beklagten zu dem nächstzulässigen Termin. Br betonte in dem Schreiben, daß die Rechtsmeinung der Mehrheit der Mitglieder der Erbengemeinschaft, ein Mietvertrag liege nicht vor, nicht auf gegeben werde. Hamens der Beklagten widersprach alsbald der von ihr bevollmächtigte Rechtsanwalt Dr^PtfB der Kündigung. Die Beklagte oder ihr Sohn Heinz
 nutzten die gewerblichen Räume weiter und zahlten nach wie vor den Betrag von 174,90 DM monatlich als Miete.
Durch Vertrag vom 24. Juni 1963 vermietete der neue Hausverwalter	die	in Frage stehenden gewerblichen
 Räume und Flächen an Heinz	ab 1. Juli 1963 au
 einem monatlichen Mietzins von 640 DM für die Dauer von 10 Jahren.
 
Mit der gegenwärtigen» im Dezember 1964 erhobenen Klage verlangte die Klägerin die Hinterlegung einer zusätzlichen Nutzung sent Schädigung von 3» 939 >96 DM nebst Zinsen für die Monate Juli bis Dezember I960«
Das Landgericht wies die Klage ab.
Xm Berufungsrechtszug erhöhte die Klägerin durch Schriftsatz vom 30. Dezember 1963 die Klage auf 15 *739 >84 DM nebst Zinsen als zusätzliche Nutzungeentschädigung für die Zeit vom 1. Juli I960 bis 30. Juni 1962, später berichtigte sie ihr Begehren dahin, daß eich die Forderung auf die Jahre I960 und 1961 beziehen sollte. Beide Parteien erklärten darauf eine negative Eeststellungswiderklage der Beklagten, die sich auf die Zeit vom 1. Januar bis 30. Juni I960 bezog, für in der Hauptsache erledigt. Durch Schriftsatz vom 31« März 1966 erhöhte die Klägerin die Klage weiter auf 19.699,80 DM nebst Zinsen. Dieser Betrag sollte die zusätzliche Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. Januar I960 bis 30. Juni 1962 darstellen. Das Berufungsgericht wies die Berufung zurück.
Mit der Bevision verfolgt die Klägerin ihren im Berufungsrechtszug gestellten Antrag weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Bevision.
Entscheidungsgründe i
Die Bevision ist zu dem Teil begründet.
1. Wie die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils ergeben» hat das Berufungsgericht kein Teilurteil über den Betrag von 3*939,96 DM nebst Zinsen, der allein Gegenstand des Verfahrens vor dem Landgericht war, erlassen wollen, sondern Uber den gesamten bei ihm anhängig gewordenen
 
Anspruch auf Hinterlegung von 19» 699»80 LM nebst Zinsen entschieden und ihn abgewiesen. Der mißverständlich gefaßte Urteilsausspruch ist daher dahin zu verstehen» daß die Berufung zurückgewiesen und die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage abgewiesen worden ist. Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt somit 15*000 DM, so daß die Revision zulässig ist.
Das Berufungsgericht hat in der Überlassung der gewerblich genutzten Räume und Flächen seitens der Brbenge-meinschaft an den Hiterben Willi	an	dessen	Stolle
 die Beklagto getreten ist, die Begründung eines Mietverhält-nisaes durch "sozialtypisches Verhalten1* erblickt und hilfs-weise angenommen» daß ein Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen worden sei.
Die Revision wendet sich zu Unrecht gegen die Auffassung, daß zwischen den Parteien ein Mietverhältnis be- ' standen habe.
a) Ihr ist allerdings darin zu folgen, daß die Grundsätze über die Entstehung eines Rechtsverhältnisses durch sozialtypisches Verhalten hier nicht angewendet werden können, denn sie betreffen allenfalls solcho Schuldverhältnisse, die im Rahmen des modernen Massenverkehrs durch tatsächliche Inanspruchnahme einer öffentlich angebotenen Leistung zustande kommen (vgl. Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts 1« Band 9» Aufl. § 4 II). Darum handelt es sich jedoch nicht, wenn Räume in einem Grundstück zu individuellen gewerblichen Zwecken genutzt werden» Hier kommt es auf die Besonderheiten des einzelnen Falles an, denen nicht ausreichend Rechnung getragen werden könnte, wenn lediglich auf die typische Verhaltensweise der Benutzer abgestellt würde.
 
b) Im Ergebnis hält jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, daß zwischen den Parteien ein Mietverhältnis begründet worden sei, einer rechtlichen Prüfung stand. Entgegen den von der Revision geäußerten Bedenken ist nämlich die dem Berufungsurteil zugrunde liegende Auffassung, es bestehe regelmäßig ein Mietverhältnis, wenn Innerhalb einer Gemeinschaft ein gerne ins ehaftli eher Gegenstand auf Grund langjähriger Übung einem Mitglied der Gemeinschaft zur alleinigen Benutzung gegen ein allmonatlich zu entrichtendes Entgelt überlassen worden sei, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Sie steht im Einklang mit der in Rechtsprechung (OLG Karlsruhe JW 1933, 3013» ebenso - unter Anführung dieser Entscheidung - das nicht veröffentlichte BGH-Urteil vom 17. Oktober 1955 - 11 2R 259/53 - 3. 10) und Schrifttum (Staudinger, BGB 11. Aufl, § 741 Nr. 2 o) vertretenen Auffassung, nach der die Überlassung von Räumen in einem Grundstück durch eine Gemeinschaft an einen Miteigentümer Miete ist. Ber von Hein in seiner Anmerkung zu dem Urteil des OLG Karlsruhe (aaO) vertretenen Gegenmeinung vermag der erkennende Senat sich nicht anzuschließen. Richtig ist zwar, daß die Überlassung der Nutzung an den Miteigentümer auf einem Beschluß der Gerne ins chafter beruht und die auf Grund eines solchen Beschlusses zustande gekommene Regelung sich mithin aus dem Gemeinschaftsrecht ergibt. Mit dieser Erwägung läßt sich aber nicht der von Hein gezogene Schluß recht-fertigen, daß die gesamten Rechtsbeziehungen der Beteiligten durch das Gemeinechaf tsreeht abschließend geregelt seien.
Wäre der Beschluß der Miteigentümer - hier der Erbengemeinschaft - dahin gegangen» die Räume einem an der Gemeinschaft nicht beteiligten Britten gegen Entgelt zu überlassen, so würde sich, auch wenn kein förmlicher Vertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Britten abgeschlossen worden wäre, das
 
zwischen ihnen zustande gekommene Hechtsverhältnis als Miete darstellen, denn eine Vereinbarung über die Überlassung von Räumen gegen Entgelt ist nach § 535 BGB ein Mietvertrag auch dann, wenn er nicht als solcher bezeichnet worden ist« Nichts anderes kann aber dann gelten, wenn die Gemeinschaft die Räume nicht einem Britten, sondern einem Gemeinschaften gegen Entgelt zur Verfügung stellt. §§ 744 bis 746 BGB betreffen nur die Verwaltung und Benutzung gemeinschaftlicher Gegen- . stände, sie besagen jedoch nichts darüber, welche rechtlichen Beziehungen zwischen der Gemeinschaft und dem Benutzer bestehen, mag dieser ein Dritter sein oder der Gemeinschaft, angehör den» Die rechtliche Einordnung dieser Beziehungen muß sich vielmehr danach richten, wie sie im Einzelfall zwischen der Gemeinschaft und dem Benutzer ausgestaltet sind. Handelt es sich - wie hier - um die unbefristete Überlassung von Räumen gegen ein allmonatlich zu entrichtendes Entgelt zur Benutzung, so ist durch sich deckende mindestens stillschweigende Erklärungen ein Mietvertrag zustande gekommen» auf den die für einen solchen Vertragstypus geltenden Bestimmungen anwendbar sind. Ob auch daraus Schlüsse gegen die Klägerin herzuleiten sind, daß die Erbengemeinschaft Mieterhöhungserklärungen gegenüber der Beklagten abgegeben und ihr Verwalter am 31 * Dezember 1959 einen Antrag auf Erhöhung der Miete bei der Breisbehörde gestellt hat, bedarf bei dieser Sachlage nicht der Erörterung«
Die von der Revision für ihre abweichende Ansicht angeführten BGH-lTrteile vom 17. April 1953 - V ZR 58/52 - NOT 1953, 1427 und vom 29. Juni 1966 - V ZR 163/63 - NOT 1966, 1707 = WM 1966, 887 betreffen einen anderen Sachverhalt, denn in beiden Bällen war eine Vereinbarung der Gemeinschaften gemäß § 745 BGB über die Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Grundstücks gerade nicht zustande gekommen, vielmehr fehlte
 
in beiden Fällen die Zustimmung der anderen Gemeinsehafter zu der Benutzung durch einen Miteigentümer. Schon aus diesem Grunde läßt sich daher aus den angeführten Urteilen nichts zugunsten der Klägerin herleiten.
Ob sich die Gemeinschafter bei der Überlassung der Räume zur Nutzung an Willi W	den	Regelungen des Miet-
rechts mit allen sich daraus ergebenden Folgerungen unterwerfen wollten, ist rechtlich nicht von Bedeutung* Ebensowenig kommt es darauf an, ob sich die Klägerin und die weiteren Miterben bewußt waren, daß es durch die Überlassung der Räume zu dem Abschluß eines Mietvertrages mit Willi	kam.	Ent-
scheidend ist vielmehr, daß tatsächlich durch das Verhalten der Miterben Beziehungen zwischen ihnen und Willi zustande gekommen waren, die sich rechtlich als Mietvertrag darstellen. Dieser Vertrag unterliegt den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen für Verträge dieser Art, denen sich die Gemeinschaft er auch dann nicht entziehen können, wenn sie für die Vermieter nachteilig sind.
Das Berufungsgericht ist somit zutreffend davon ausgegangen, daß ein Mietvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und Willi	zustande	gekommen	und	die Beklagte als
 dessen Rechtsnachfolgerin in den Vertrag eingetreten war.
3. Bestand aber ein Mietvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und Willi	später	der Beklagten, so genossen
 diese Mieterschutz, der erst durch § $ des Berliner Geschäftsraummietengesetzes (im folgenden: GRMG Berlin), in Kraft seit dem 1. März 1961 (§23 Abs. 1 d,G.), aufgehoben wurde, und die Miete unterlag bis zu demselben Zeitpunkt der Preisbindung {§ 1 d.G.). Zwar hätte bereits vorher die Miete durch eine Entscheidung der Preisbehörde gemäß § 8 der Verordnung Uber Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 8. Juni 13i
 
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(GrVBl Berlin 386) erhöht werden können, wenn sie, was die Klägerin behauptet, hinter der ortsüblichen Miete für Geschäftsräume gleicher Art, Lage und Ausstattung nach dem Stande vom 17- Oktober 1936 zurückblieb. Eine solche Entscheidung, die von dem damaligen Hausverwalter erst am letzten Tage beantragt war, an dem ein solcher Antrag noch gestellt werden konnte (Art- I Nr. 2 der 2. Verordnung zur Änderung der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 15. Juni 1959 - GVB1 Berlin 738), ist aber nicht ergangen. Die Erbengemeinschaft konnte mithin bis zu dem Inkrafttreten des Berliner Geschäftsraummietengesetzes nur die bis dahin preisrechtlich zulässige Miete verlangen, die Willi und nach dessen Tode die Beklagte oder ihr Sohn unstreitig laufend entrichtet haben.
Die Revision macht demgegenüber geltend, die Beklagte schulde ab 1. Januar I960 der Erbengemeinschaft schon deshalb eine angemessene Entschädigung in Höhe des Gebrauchswertes der vermieteten Räume, weil sie nach ihrem eigenen Vorbringen den Gebrauch der Räume auf gegeben und sie seit diesem Tage ihrem Sohne Heinz	überlassen	habe.	Hierdurch,	so
 führt die Revision aus, sei entweder das Mietverhältnis automatisch beendet worden oder die Beklagte müsse jedenfalls den auf die Raumüberlassung entfallenden Teil des mit ihrem Sohne vereinbarten Entgelts an die Erbengemeinschaft herausgeben. Mindestens schulde die Beklagte die ortsübliche Miete als Schadensersatz. Mit diesen Angriffen kann die Revision keinen Erfolg haben.
a)	Für die Annahme, daß die Übertragung des Geschäfts, das in den Mieträumen betrieben wurde, auf den Sohn der Beklagten die automatische Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Erbengemeinschaft und der Beklagten zur Folge
- IX -
haben könnte, fehlt ee an jedem Anhaltspunkt. Die Bäume auf dem Nachlaßgrundstück waren die Grundlage für den Betrieb des Gewerbes, aus dem ersichtlich der Lebensunterhalt der Beklagten und ihres Sohnes, der schon vor dem 1. Januar I960 in dem Geschäft tätig war und es praktisch führte, bestritten wurde. Es liegt daher fern, den Tag der Übergabe des Betriebs an den Sohn Heinz als End Zeitpunkt der Mietdauer der Beklagten anzusehen. Sie wollte ersichtlich auch den Mietvertrag oder jedenfalls ihre Rechte aus diesem Vertrage auf den Sohn Heinz übertragen und war sich nicht im klaren, daß dazu das Einverständnis der Erbengemeinschaft erforderlich war« Jedenfalls hat die Revision, die sich zu Unrecht auf Roquette, Das Mietrocht des Bürgerlichen (Jesetzbuchs § 564 Er. 7 beruft, nicht aufgezeigt, daß hier vertraglich die Voraussetzungen für die Bestimmung eines Endtermins des Mietverhältnisses zwischen den Vertragsparteien festgelegt worden wären.
b)	Auch wenn mit der Revision davon ausgegangen wird, daß es sich bei der Überlassung der Räume seitens der Beklagten an den Sohn Heinz um eine unberechtigte Untervermietung handelte, so war doch die Beklagte als Untervermieterin nicht verpflichtet, der Erbengemeinschaft als Hauptvermieter den gezogenen Untermietszins herauszugeben« Das hat der erkennende Senat in seinem auch von der Revision angeführten Urteil VIII ZR 235/63 vom 20. Mai 1964 (NJW 1964, 1853 - *M 1964, 860) näher dargelegt« Auf die Bedenken, die Biederichsen JfJW 1964) 2296 gegen dieses Urteil erhebt, braucht schon deshalb nicht eingegangen zu werden, weil in den TatsachenrechtaztSgen nicht vorgetragen ist, daß der Sohn der Beklagten an diese als Untermieter einen höheren Betrag gezahlt hat, als die Beklagte als Miete an die Erbengemeinschaft zu zahlen hatte« Es ist sogar unstreitig, daß Heinz
 an die Erbengemeinschaft den Betrag zahlte, der nach
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don preisrcchtlichen Vorschriften als Miete geschuldet wurde. Daß er daneben für die Überlassung der Bäume noch weitere Zahlungen an die Beklagte geleistet habe» ist nicht behauptet.
Soweit dio Revision sich darauf beruft» daß derjenige» der eine fremde Sache unberechtigt nutzt» eine angemessene Vergütung schulde, ist ihr entgegen zuhalten, daß nicht der Benutzer Heinz	verklagt	ist, sondern dessen Mutter,
 die auf Grund des abgeschlossenen Mietvertrages nur zur Zahlung des preisreehtlich zulässigen Mietzinses verpflichtet war, den die Erbengemeinschaft unstreitig erhalten hat.
c)	Die - wie hier unterstellt wird - unbefugte Überlassung der Mieträume an ihren Sohn machte zwar die Beklagte schadensersatzpflichtig. Die Revision hat jedoch nicht aufgezeigt, daß der Erbengemeinschaft hierdurch ein Schaden entstanden sei, den ihr die Beklagte ersetzen müßte. Ob die Erbengemeinschaft, wie die Revision vorträgt, der Gebrauchs-Überlassung bei Bortzahlung der bis dahin gezahlten Vergütung keinesfalls zugestimmt hätte, ist rechtlich ohne Belang.-.Jlrotz der unbefugten Überlassung der Räume an Heinz	lief
 das Mietverhältnis zwischen der Erbengemeinschaft und der Beklagten weiter« Zur Kündigung des Mietverhältnisses wäre dio Erbengemeinschaft erst dann berechtigt gewesen, wenn sio erfolglos abgemahnt hätte (§ 553 BGB}. Daß abgemahnt wurde» hat die Klägerin nicht behauptet. Die Revision bezieht sich vielmehr darauf, daß die Gebrauchsüberlassung heimlich ohne Kenntnis und Zustimmung der anderen Miterben geschehen sei. Auch wenn dieses Vorbringen als richtig unterstellt wird, kann es der Revision nicht zu dem Erfolge verhelfen. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn dio Beklagte arglistig gehandelt hätte, um die Erbengemeinschaft von der Abmahnung und Kündigung abzuhalten. Hierfür
 
sind indes ausreichende Anhaltspunkte aus der von der Revision angeführten Schriftsatzstelle nicht zu entnehmen. Es handelte sich um eine Geschäftsübertragung, wie sie zwischen betagten Eltern und einem herangewachsenen, im Betriebe tätigen Kinde üblich ist. Die Beteiligten sind offensichtlich nicht auf den Gedanken gekommen, daß hierdurch die Interessen der Erbengemeinschaft berührt wurden und diese wegen des zwischen ihr und der Beklagten bestehenden Mietverhältnisses eingeschaltet werden mußte.
Solange die Preisbindung nicht aufgehoben war, kann daher die Erbengemeinschaft eine höhere Miete oder Hutzungs-entachädigung von der Beklagten nicht beanspruchen. Hieraus folgt, daß die Revision zurückgewieeen werden muß, soweit sie sich auf die Mutzungsentschädigung bis zu dem 30. Juni 1961 bezieht, denn bis zu diesem Zeitpunkt bestand, wie noch darzulegen sein wird, dae Mietverhältnis zwischen der Erbenge-. meinschaft und der Beklagten weiter fort und hinderte die Erbengemeinschaft daran, höhere Beträge zu fordern.
4. Da das Kietverhältnis zwischen der Erbengemeinschaft und der Beklagten über die Geschäftsräume seit dem 1. März 1961 gemäß § 3 Abs. 1 GRHG Berlin vom Mieterschutz ausgenommen war, konnte es gemäß § 6 des Gesetzes spätestens am 3. Werktage eines Kalendervierteljahres für dessen Schluß gekündigt werden. Eine solche Kündigung, die das Berufungsgericht als
i
«wohl wirksam1* (BIT 11) bezeichnet, ist durch den von dem damaligen Hausverwalter Erich	bevollmächtigten
 Rechtsanwalt	mit	Schreiben an die Beklagte vom 23 • März
1961 zu dem 30. Juni 1961 ausgesprochen worden. In der Tat ist nicht ersichtlich, aus welchem Grunde rechtliche Bedenken gegen die Wirksamkeit der Kündigung hergeleitet werden könnten. Ihr stand jedenfalls nicht schon der Umstand entgegen, daß
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dic Beklagte der Kündigung widersprochen hatte. Bas Berufungsgericht meint jedoch* daß das Mietverhältnis zwischen der Erbengemeinschaft, und der Beklagten deshalb als verlängert gölte, weil die Beklagte den Gebrauch der gemieteten Räume fortgesetzt und die Erbengemeinschaft der Beklagten gegenüber ihren entgegenstehenden Willen nicht binnen der Zweiwochenfrist des § 568 BGB erklärt habe,
 Biese Auffassung bekämpft die Revision mit Recht.
a)	Eicht begründet ist allerdings ihre Rüge* das Berufungsgericht habe zu Unrecht festgeetellt, daß die Beklagte den Gebrauch nach dem 30. Juni 1961 fortgesetzt habe. Es habe nämlich * so meint die Revision* außer acht gelassen* daß die Beklagte bereits mit der Veräußerung des Unternehmens den Gebrauch aufgegeben und auf ihren Sohn übertragen hatte.
Hierbei übersieht die Revision* daß eine Fortsetzung des Mietgebrauchs immer dann vorliegt* wenn Art und Umfang des Mi et ge brauch s* wie er bis zur Beendigung der Mietzeit ausgeübt wurde* auch über den Zeitpunkt der Beendigung hinaus aufrechterhalten bleibt. § 568 BGB setzt mithin nur ein tatsächliches Behalten voraus (Mezger bei Soergel/Siebert BGB 10. Aufl. § 568 Kr. 1} und ist deshalb auch dann anwendbar* wenn der Mieter die Mieträume ganz an einen Untermieter überlassen hatte und dieser nach Ablauf des Hauptmietvertrages die Räume in derselben Weise weiterbenutzt (Mittelstein* die Miete 4* Aufl. § 84 Kr. 4 S« 501). Baß eine Fortsetzung des Gebrauchs der Räume in diesem Sinne nach dem 30. Juni 1961 stattfand* ist zwischen den Parteien nicht streitig.
b)	Bagegen kann dem Berufungsgericht* wie die Revision zutreffend geltend macht* nicht in seiner Annahme gefolgt werden, daß es an einem wirksamen Widerspruch der Erbengemeinschaft fehle. Wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat*
 
kann der Vermieter seinen der Fortsetzung des Vertragsver-hältnisses entgegenstehenden Willen auch dadurch zu erkennen gehen, daß er eine höhere Vergütung fordert (RGWarn Rspr 1936 Nr. 140). Das Berufungsgericht hält es aber nicht für möglich, in dem Verhalten der Erbengemeinschaft die eindeutige Ablehnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erblicken, weil Öio erhöhte Nut Zungeentschädigung nur für die Vergangenheit geltend gemacht worden sei. Daran ändere auch nichts, so führt es aus, daß die Klage im Vorprozeß damit begründet war, ein Mi et Verhältnis mit der Beklagten sei nicht zustande gekommen, diese schulde daher nicht Miete, sondern Nutzungsentschädigung. Entscheidend sei, daß die Erbengemeinschaft os bei dem bisherigen Zustand belassen und die Beklagte weiterhin ohne Widerspruch in den Räumen geduldet habe.
Demgegenüber weist die Revision mit Recht darauf hin, daß nach dem Vortrag der Klägerin die Erbengemeinschaft seit vielen Jahren darauf gedrängt hatte, die Beklagte solle sich zur Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung verpflichten, daß der Miterbe Erich	als damaliger Ver-
walter am 31. Dezember 1959 einen Antrag an die Freisbe-hördo auf Mieterhöhung für die von der Beklagten Innegehaltenen gewerblichen Räume gestellt hatte, aus dem sich ergab, daß eine Mieterhöhung auch für die Zukunft verlangt wurde, und daß schließlich der Vortrag der Erbengemeinschaft im Vorprozeß keinen Zweifel an ihrer Einstellung ließ, von der Beklagten nicht nur für die Vergangenheit, sondern gerade auch für die Zeit nach dem 1« Januar I960 höhere Beträge für die Nutzung der gewerblichen Räume zu beanspruchen«
Diese von dem Berufungsgericht bei seiner Würdigung nicht berücksichtigten Umstände schließen es aus, das Verhalten der Erbengemeinschaft dahin zu deuten, daß sie, falls ein
 Mietverhältnie mit der Beklagten bestand, dieses zu den bisherigen Bedingungen fortsetzen wollte. Vielmehr zwingen die geschilderten Umstände entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts zu dem Schluß, daß die Erbengemeinschaft ihren entgegenstehenden Willen der Beklagten gegenüber mit aller Deutlichkeit zu dem Ausdruck gebracht hatte.
Allerdings verlangt die Bestimmung des § 568 BGB, daß der Vermieter dem Mieter gegenüber, der den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, seinen entgegenstehenden Willen binnen einer Prist von 2 Wochen erklären muß, wenn es nicht zu einer Verlängerung des Vertrages kommen soll. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in weichem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt. Hier läßt sich zwar nicht feststellen, daß eine solche ausdrückliche Erklärung von der Erbengemeinschaft innerhalb der erwähnten Frist abgegeben wurde. Es genügt jedoch auch eine Erklärung durch schlüssiges Verhalten, sie kann hier jedenfalls darin erblickt werden, daß die Erbengemeinschaft den Vorprozeß auch Innerhalb der laufenden Frist fortsetzte.
Überdies hat der erkennende Senat in seinem Urteil vom 20. Februar 1965 - VI1X ZR 76/65 (WM 1965, 411, 413 « ZUR 1966, 241) ausgesprochen, daß eine schon vor Ablauf der Mietzeit abgegebene bestimmte Erklärung, den Vertrag nicht fortsetzen zu wollen, keiner Wiederholung bedarf und die Anwendung des § 568 BGB aussohließt. Diese Butscheidung hat im Schrifttum Widerspruch gefunden (Hans, ZMR 1967, 65;
 Bodie NJW 1967, 1067, 1068 sowie Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1968, 43)* Der Senat hält indes trotz der geäußerten Bedenken an seiner Auffassung fest. Wie Mezger (bei Soergol/Siebert BGB 10. Aufl. § 568 Br. 3) zutreffend dargelegt hat, behält jedenfalls dann, wenn der Mieter bereits vor Beginn der Frist keinen Zweifel daran gelassen hatte, daß
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er den Gebrauch der Bäume fortsetzen werde, eine daraufhin abgegebene und dem Mieter vor Ablauf der Mietzeit zuge-gahgene Erklärung des Vermieters auch nach deren Ablauf ihren wirksamen Erklärungeinhalt« In einem solchen Falle ist daher der Widerspruch im Sinne des § 568 BGB binnen der Frist erklärt« Hier hat die Erbengemeinschaft jedenfalls dadurch, daß sie am 30. Juni 1961, also am $age des Ablaufes der Mietzeit, als bereits feststand, daß die Beklagt o die Mieträume nicht auf geben würde, in dem Vorprozeß verhandelte und ihre Anträge auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung stellte, deutlich zu erkennen gegeben, daß sie das Mietverhältnis nicht zu der bisherigen Miete fortsetzen wollte. Bas genügt, um einen Widerspruch im Sinne des § 568 BGB zu erklären«
Bas angefochtene Urteil kann deshalb keinen Bestand haben, soweit es der Klägerin eine höhere Nutzungsentschädigung für die Zeit seit dem 1. Juli 1961 mit der Begründung versagt hat, daß das Mietverhältnis deswegen zu den alten Bedingungen verlängert worden sei, weil die Erbengemeinschaft der Beklagten ihren entgegenstehenden Willen nicht binnen der vom Gesetz bestimmten Frist erklärt habe. In Höhe eines Betrages von 7 «879 >82 EM nebst Zinsen muß daher das angefochtene Urteil aufgehoben werden.
In diesem Umfang 1st eine Entscheidung ln der Sache selbst dem erkennenden Senat nicht möglich, well sie von weiterer tatsächlicher Aufklärung abhängt, die dem Berufungsgericht obliegt. Dieses wird bei seiner Entscheidung zu prüfen haben, welche Bedeutung gemäß §§ 15? 16 GEMG Berlin dem Umstand zukommt, daß die Beklagte der Kündigung rechtzeitig widersprochen hatte. Außerdem wird ee unter Berücksichtigung . der von der Beklagten vorgetragenen Gründe gegebenenfalls darüber entscheiden müssen, ob für die Zeit ab
 
1, Juli 1961 die Entschädigung zu erhöhen ist, und im Falle der Bejahung dieser Frage den angemessenen Betrag zu ermitteln haben.
Soweit die Revision zurüekgewiesen ist, hat die Klägerin die Kosten der Revision gemäß §§ 97» 92 2F0 zu tragen. Die Entscheidung Über die weiteren Kosten des Eevisionareehts-Zuges ist dem Berufungsgericht übertragen worden, weil sie von der Endentscheidung in der Sache selbst abhängt.
Br. Haidinger	Br.	Gelhaar	Artl
 Br. Mezger	Mormann