Volltext der Entscheidung
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Nachschlagewerk; ja BGHZ; nein
BGB § 652
Zur Präge, inwieweit eine Makler-oHG dem Auftraggeber auf Schadensersatz haftet, wenn sie ihn bei der Vermittlung eines im Aufbau befindlichen Hausgrundstücks nicht über die Unzuverlässigkeit des bauleitenden Architekten aufklärt, die nur einzelnen Gesellschaftern bekannt ist.
BGH, Urt. v. 6. November 1967 - VIII ZR 178/66 - OLG Koblenz
LG Mainz
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL Verkünde« a«n
6. November 1967 Klett, Justizhauptsekretär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
der Firma JaflHP, ^ in Liquidation in Ml Liquidatoren:
1. Auguste Jai 2o Ernst L'
i& Go, offene Handelsgesellschaft Afli^platz S, vertreten durch die
traße
- Prozeßbevollmächtigter:
Klägerin und Revisionsklägerin,
Rechtsanwalt Dr
gegen
1. Alfred
2* Anna geb. Kl^^,
beide wohnhaft in MfH), Fl
itraße
Beklagten und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br,
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6, November 1967 unter Mitv/irkung der Bundosrichter Dr, Gelhaar, Dr. Mezger,
Dr. Messner, Dr, Weber und Mormann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 7. Juni 1966 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand s
Die seit 1965 in Liquidation befindliche Klägerin, deren Gesellschafter der am 0. fllHHBP 1965 verstorbene Friedrich Auguste Ja010 und Ernst Lflp waren,
betrieb in M0HP ein Immobiliengeschäft. Im Jahre 1959 wurde sie von den Eheleuten Sch^P beauftragt, für deren Hausgrundstück M0|p, Fpp^pstraße fll einen Käufer zu suchen. Die Eheleute Sch^D hatten dieses Grundstück kurz zuvor als Trümmergrundstück erworben und bauten darauf ein fünfgeschossiges Wohnhaus. Mit der Planung und Bauleitung hatten sie den Inhaber des "Bauateliers KV1» Richard K0p, beauftragt. Die Bauausführung hatte die Firma Bau-IG Baugeseiischaft
GmbH KG in FrflBIHi durch Vertrag vom 9« März 1959 übernommen. § 2 des Bauvertrages lautet:
!> Baupreise
Die Kosten für die schlüsselfertige Erstellung des Vorderhauses des Bauobjektes werden auf insgesamt
0Li9£j^4P.izz
festgestellt. Evtl. ... auftretende lohnund Materialpreiserhöhungen werden ..• gesondert vergütet. Dieser Pauschalpreis ermäßigt sich gegebenenfalls um die seitens der Bauherrschaf^t ... an Nebenunternehmer vergebenen Innenausbauarbeiten ...,r
Als die Eheleute Sch^m der Klägerin das Grundstück zu dem Verkauf an die Hand gaben, war das Vorderhaus zu etwa 75 5» fertig. Als Interessenten führte die Klägerin den Eheleuten Sch(K) die beklagten Eheleute zu.
Der aus stammende Beklagte war in den
dreißiger Jahren aus rassischen Gründen nach
ausgewandert, wollte nach zurück-
kehren und suchte dort für Gelder, die ihm aus Wiedergutmachung zustanden, eine Anlage. Die beklagten Eheleute verhandelten am 9» und 10. September 1959 mit den Eheleuten Sch||^ und dem bauleitenden Architekten Kflp. Dabei v/ar auf seiten der Klägerin deren Gesellschafter maßgeblich beteiligt. Das Ergebnis
der Verhandlungen war, daß die Beklagten das im Aufbau befindliche Grundstück - unter Eintritt in die von den Eigentümern mit dem Architekten und der Baufirma geschlossenen Vorträge - erwerben sollten. Noch am 10. September 1959 wurde.der Kaufvertrag notariell beurkundet; der Kaufpreis betrug 155-000 DM. Die übrigen zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen wurden erst in einem weiteren, zwischen den Beklagten,
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den Eheleuten Sch^^^ und Richard geschlossenen
notariellen Vertrag vom 18. September 1959 niedergelegt, wobei die Beklagten, die noch am 10, September 1959 nach O0P zurückgekehrt waren, durch die Bürovorsteherin des Notars vertreten wurden. In diesem Vertrag heißt es:
"I. Die Eheleute ... SchflHP ... treten sämtliche Rechte und Ansprüche, welche ihnen zustehen gegen
a) die Bau-IG ... aus dem Vertrag vom 9. März 1959,
b) Herrn Architekten Richard KflM • • •
in allen Teilen an die (Beklagten) ... ab.
2. ...
3. Alsdann erklärte ... Herr Architekt Richard KÜ0:
Ich habe von der Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Vertrage zwischen mir und (den Eheleuten SchMH^) Kenntnis genommen und stimme der Abtretung ... hierdurch zu. Ich verpflichte mich meinerseits gegenüber (den Beklagten), den Architektenvertrag in seinem vollen Inhalt unverändert ... zu erfüllen. ...
4o a) Das Architektenhonorar beträgt ...
DM 18.525,—. Hierauf sind bereits DM 15.000,— gezahlt.
Die Zustimmung der Bau-IG wird von Herrn Kflp noch nachgebracht.
Diese Zustimmung ist Bedingung für den Kaufvertrag vom 10. September 1959 und den vorliegenden Vertrag.
b) (Richard KiV) verpflichtet sich gegenüber (den Beklagten), das Bauvorhaben für einen Endbetrag von DM 310.000,— herzustellen bzw. herstellen zu lassen. In dieser Summe ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von DM 135*000,— bereits enthalten.
Dio Gesamtherstellungskosten umfassen den Gesamtwert des Grundstücks einschließlich ... die Baukosten für das fünfgeschossige Hauptgebäude .,., die Baukosten für 8 hofseitig zu eri’ichtende Garagen und 2 Räume im ersten Obergeschoß eines Nebengebäudes, die Geldbeschaffungskosten ..., eine Maklerprovision in Höhe von DM 9-000,—, zu zahlen innerhalb 3 Monaten ... (an die Klägerin)
• © ©
(Die Beklagten) beauftragen hiermit (Richard Kf|p) unverzüglich im Weiterbau des Projektes fortzufahren ...
C ) • a a
Das Gesamtbauvorhaben 1st spätestens bis zu dem I. November 1959 fertigzustellen und schlüsselfertig an die (Beklagten) ..« zu übergeben.
(Richard KflV) verpflichtet sich, den schlüsselfertigen Bau zu dem Preise von DM 310.000,—, unter Verzicht auf jede Einrede an die (Beklagten) ... termingerecht zu übergeben. ..."
Am 7. Oktober 1959 schlossen die Beklagten mit der Bau-IG einen schriftlichen Vertrag, durch den sie anstelle der Eheleute Sch^|0 in den Bauvertrag vom 9. März 1959 eintraten (§§ 2 und 3 des Vertrages). Der Bau wurde nicht, wie im Zusatzvertrag vom 18. September
1959 vorgesehen, bis zu dem 1. November 1959 bezugsfertig. Infolgedessen konnten die Mieter, die vereinbarungsgemäß die Klägerin besorgte, erst später einziehen, und zwar wurden das Erdgeschoß und das erste bis vierte Obergeschoß im Dezember 1959, das fünfte Obergeschoß in der ersten Jahreshälfte I960 belegt; die Garagen und ein Anbau wurden von K^^ überhaupt nicht fertiggestellt. Die Beklagten übersiedelten im April
1960 nach MfliV- Da sie in zunehmendem Maße von
Lieferanten und Bauhandwerkern in Anspruch genommen wurden, denen aufgrund einer Vollmacht der Be-
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klagten vom 23. September 1959 Einzelaufträge erteilt hatte, sahen eie sich, um ihren Verpflichtungen nach-kommen zu können, veranlaßt, das Grundstück für 265.000 DM zu veräußern; in diesem Zeitpunkt war das Bauvorhaben immer noch nicht restlos fertiggestellt.
Die Klägerin verlangt mit der Xlage die restliche Maklerprovision in Höhe von 4.500 DM. Die Beklagten werfen demgegenüber der Klägerin vor, sie habe ihnen vorsätzlich verschwiegen, daß nach seiner Vor-
bildung - Ausbildung nicht als Architekt, sondern als Blumenbinder oder Gärtner - für die Stellung eines bauleitenden Architekten ungeeignet, ferner - wegen zahlreicher Vorstrafen - charakterlich unzuverlässig und von Gläubigern bedrängt gewesen sei; die Klägerin müsse ihnen deshalb den durch K^B . zugefügten Schaden ersetzen. Die Beklagten beziffern für den Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage (April 1962) den bereits entstandenen Schaden (Überschreitung des von KflB garantierten Festpreises, Mietausfall, Prozeßkoston, u.a.) auf 70.959>18 DM und die weiter gegen sie erhobenen Forderungen von Baugläubigern (einschließlich Kosten) auf weitere rd. 80.000 DM. Sie wenden gegenüber der Provisionsforderung in erster Linie ein, die Klägerin habe ihren Maklerlohn gemäß § 654 BGB verwirkt; hilfsweise rechnen sie mit.ihrer Schadensersatzforderung auf. Widerklagend verlangen sie von der Klägerin Zdlung von 70.959,18 DM, ferner beantragen sie Feststellung, daß die Klägerin ihnen allen weiteren Schaden ersetzen müsse, der sich aus einer weiteren Überschreitung der von K^B garantierten Bausumme von 310.000 DM ergebe.
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Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Klageforderung durch Aufrechnung erloschen sei, und hat den von den Beklagten mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.
Das Berufungsgericht hat den ürteilsspruch (teilweise) dahin neu gefaßt, daß der mit der Widerklage geltend gemachte Leistungsanspruch dem Grunde nach gerechtfertigt sei und hat die Sache zur Verhandlur^ über den Betrag und über die Feststellungswiderklage an das (
Landgericht zurücJtverwiesen. Im übrigen hat es die Berufung der Klägerin zurückgev/iesen und auf die Anschlußberufung der Beklagten das Urteil dahin abgeändert, daß die Klage wegen Verwirkung der Klageforderung abgewiesen werde. Mit der Revision erstrebt die Klägerin Verurteilung der Beklagten und Abweisung ihrer Widerklage. Die Beklagten beantragen, die Revision zurückzuweisen.
Ent scheid ungsgründeg I • PiiL Schadensersatzforderung der.. Beklagten
l.'.a)Zur Anspruchsgrundlage stellt das Berufungsgericht fest;
Die Klägerin sei als Mäklerin nicht nur für die Eheleute Sch^D, sondern mit deren Einverständnis auch für die Beklagten tätig geworden. Diese hätten der Klägerin ihre Verhältnisse geschildert und sie um Beratung gebeten. Für einen Maklervertrag auch mit den Beklagten spreche ferner, daß die Klägerin auch noch nach Abschluß der September-Verträge mit den Beklagten korrespondiert habe und bei der Vermietung der Wohnungen für sie als Mäklerin tätig geworden sei. Ferner hätten die Beklagten sich zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.
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Aufgrund des Maklervertrages sei die Klägerin gehalten gewesen, den Beklagten das mitzuteilen, was sie Ungünstiges Uber K(^ gewußt habe. Insoweit sei die Klägerin von einem früheren Kunden des K(M? dem als Zeugen vernommenen Kaufmann SchrflH^, der im Jahre 1955 die Dienste K(|M als Architekten in Anspruch genommen hatte, in den Jahren 1955 und 1956 eingehend aufgeklärt worden. SchrMHP habe die Klägerin davon unterrichtet, daß K^p damals in schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen lebte und habe hinsichtlich seiner Architektentätigkeit sehr schwere Vorwürfe gegen ihn erhoben. Aus ihnen sei nicht nur auf mangelnde Fähigkeiten, sondern auch auf mangelnde Zuverlässigkeit zu schließen gewesen. SchrMBP habe der Klägerin auch mitgeteilt, er habe erfahren, daß K0) mehrfach vorbestraft sei. Die Klägerin könne sich nicht darauf berufen, daß damals SchrM^^ seine Beschwerden nur den Gesellschaftern Friedrich und Auguste JaflB vorge.tragen habe, während für die Beklagten nur der Gesellschafter IMP tätig geworden sei, der lediglich gewußt habe, daß Schr^HM mit KflP wegen Überschreitung der veranschlagten Bausumme unzufrieden gewesen sei. Die Klägerin müsse sich das Wissen der Gesellschafter Friedrich und Auguste Ja^^ zurechnen lassen. Im übrigen sei auch Friedrich Jaflp der Maklerauftrag der Beklagten bekannt gewesen und er habe gewußt, daß bei dem Bauvorhaben als Architekt tätig war. Dies ergebe sich aus einem von Friedrich Ja^^^ und gemeinsam Unter-
zeichneten Schreiben der Klägerin an die Beklagten vom 15. September 1959* Die Klägerin könne sich nicht damit entschuldigen, daß ihren Gesellschaftern seit 1956 nichts Nachteiliges über KfBl mehr bekannt geworden sei. Das habe sie nicht der Verpflichtung überhoben.
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sich gegebenenfalls über die derzeitigen Verhältnisse des zu erkundigen. Das Maß der an die Sorgfalts-
pflicht der Klägerin zu stellenden Anforderungen müsse sich hier danach richten, daß die Beklagten, wie die Klägerin gewußt habe, nach Abschluß des Kaufvertrages vom 10. September 1959 für einige Monate nach zu-
rückkehrten, das Bauvorhaben deshalb nicht selbst überwachen konnten und daher - so ist das Berufungsurteil zu verstehen - auf einen besonders vertrauenswürdigen Architekten angewiesen waren.
b) Die Revision wendet sich in erster Linie dagegen, daß überhaupt ein Maklervertrag zwischen den Parteien bestanden habe. Ihr ist zuzugeben, daß die im Berufungsurteil aufgeführten einzelnen Gesichtspunkte jeder für sich allein die Annahme eines Maklervertrages nicht rechtfertigen könnten. Das gilt insbesondere für die Übernahme der Maklerprovision durch die Beklagten. Es ist gerade im Grund Stücksgeschäft, wie die Revision zutreffend geltend macht, üblich, daß der vom Verkäufer-; beauftragte Makler seine Provision vom Käufer erhält, auf den der Verkäufer sie abwälzt. Die Übernahme der Provosion bedeutet in einem solchen Palle noch nicht, daß der Käufer mit dem Makler' des Verkäufers einen Maklervertrag geschlossen hat. Um einen Doppelauftrag des Maklers anzunehmen, bedarf es vielmehr weiterer Anhaltspunkte. Solche konnte das Berufungsgericht hier vor allem darin finden, daß die Beklagten infolge ihrer langen Abwesenheit von Deutschland mit den dortigen Verhältnissen, insbesondere auf dem Grundstücksmarkt, nicht mehr vertraut und deshalb auf eine unparteiische Beratung durch die Klägerin angewiesen waren, zu demal sie wegen ihres nur kurzen Aufenthalts in Deutschland
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zu einer schnellen Entscheidung gezwungen waren. Wenn unter diesen Umständen die Beklagten unter Offenlegung ihrer Verhältnisse die Klägerin um ihre Beratung baten, v/ie das Berufungsgericht ausdrücklich feststellt (BU S.18), so konnte es daraus ohne Rechtsverstoß auf einen Maklervertrag auch zwischen den Parteien, also auf einen Doppelauftrag der Klägerin schließen. Das Berufungsgericht hätte unter diesem Gesichtspunkt auch das Schreiben der Beklagten an die Klägerin vom 19« September 1959 heranziehen können, in dem es heißt;
"Nach Hause zurückgekehrt, ist es unsere erste Pflicht, Ihnen, sehr geehrter Herr für Ihre wohlwollende und schnelle Abwicklung der bewußten Angelegenheit und ganz besonders für Ihre so ausgezeichnete Wahrnehmung unserer Interessen, anläßlich der beim Notar in FrBP-flÜB stattgefundenen Besprechung herzlichst zu danken ..."
Die Einwendungen der Revision gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, auch zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag zustande gekommen, sind demnach unbegründet.
c) Zwischen einem Makler und seinem Auftraggeber besteht ein besonderes TreueVerhältnis, das den Makler verpflichtet, bei seiner Tätigkeit im Rahmen des ihm Zumutbaren das Interesse des Auftraggebers zu wahren. Insbesondere ist der Makler verpflichtet, alle ihm bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können, diesem mitzuteilen. Es lag hier auf der Hand, daß gerade für die Beklagten, die dem bauleitenden Architekten die Fertigstellung des Bauvorhabens überlassen mußten, weil sie selbst noch für längere Zeit in 0^^ wohnten, die fachlichen und persönlichen Qualitäten der den Bau betreute,
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von ausschlaggebender Bedeutung waren. Das Berufungsgericht konnte deshalb ohne Rechtsfehler annehnien, die Klägerin habe den Beklagten abraten müssen, als Architekten
zu übernehmen. Entgegen der Ansicht der Revision konnte sie sich dadurch gegenüber K^^ nicht schadensersatzpflichtig machen; denn sie handelte rechtmäßig. Sie verstieß durch ein solches Verhalten auch nicht gegen ihre Treuepflicht gegenüber den Eheleuten Sch|^^, mit denen sie ebenfalls durch einen Maklervertrag verbunden war. Denn die Eheleute Sch^|P waren, wie das Berufungsgericht feststellt (BU S. 18) mit einem Doppelauftrsg der Klägerin einverstanden. Sie konnten deshalb nichts dagegen einwenden, daß die Klägerin auch ihre Vertragspflichten gegenüber den Beklagten erfüllte. Zwischen diesen Pflichten und den Interessen der Eheleute Sch^^p bestand auch kein unlöslicher Gegensatz. Eine Offenlegung der Verhältnisse machte es der Klägerin nicht unmöglich, für das Grundstück überhaupt einen Interessenten zu finden, sondern erschwerte dies allenfalls. Denn die Eheleute Schilp konnten gemäß § 649 BGB das* Vertragsverhältnis zu der übrigens sein Honorar größtenteils schon erhalten hatte (s. Vertrag vom 18. September 1959 unter 4 a), jederzeit lösen.
d) Nach dem vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Sachverhalt ist davon auszugehen, daß für die Klägerin - bis auf ihr noch zu erörterndes Schreiben vom 15. September 1959 an die Beklagten - ausschließlich der Gesellschafter mit der Ausführung des von
den Beklagten erteilten Maklerauftrages befaßt war.
Dann kommt es aber für die Beantwortung der Frage, ob die Klägerin sich gegenüber den Beklagten schadenaer-satzpflichtig gemacht hat, nur auf das Wissen dieses Gesellschafters an. Es trifft entgegen der Ansicht des
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Berufungsgerichts nicht zu, daß die Klägerin sich das Wissen der beiden Gesellschafter Ja^BP,- .bei denen vor Jahren der Zeuge SchrBBP sich in einer anderen Sache über K^^ beschwert hatte, zurechnen lassen müßte, wenn in dieser Sache für die Klägerin nur der Gesellschafter tätig geworden ist. Solange die beiden
Gesellschafter JagBB nichts davon wußten, daß L( einen Maklerauftrag bearbeitete, innerhalb dessen K| als bauleitender Architekt vermittelt wurde, fällt ihnen gegenüber den Beklagten ein Verschulden nicht zur last. Insbesondere entbehrt die Annahme des Berufungsgerichts, die anderen Gesellschafter hätten ihren Mitgesellschafter iflHP von den Beschwerden des SchrBHP in Kenntnis setzen müssen, in dieser Allgemeinheit der Rechtsgrundlage. Eine solche Verpflichtung der Gesellschafter Ja^HP könnte erst in Betracht kommen, wenn sie den Inhalt des durch abgev/ickelten Maklerauftrages kannten, insbesondere wußten, daß die Eheleuter Schj^^p der Klägerin das Grundstück architektengebunden (mit als Ai’chitek-
ten) an die Hand gegeben hatten. Dies stellt das Berufungsgericht zwar für die Person des Gesellschafters Friedrich Ja^^ fest. Es begründet diese Feststellung allein damit, daß Friedrich Ja^^^ das Schreiben der Klägerin vom 15. September 1959 an die Beklagten gemeinsam mit LSB^^ unterschrieben habe. Die Revision rügt zu Recht, daß das nicht genügt.
Das Schreiben trägt das DiktatzeichennLö11, also des Gesellschafters LflüV. Dies v/eist darauf hin, daß dieser es verfaßt und der Gesellschafter Friedrich Ja^^p es nur mitunterzeichnet hat. Dem entspricht auch, daß die Beklagten - nach ihren eigenen Angaben -
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bei der Klägerin immer nur mit LflHHB verhandelt haben (vgl. ihr Schreiben vom 19- September 1959)* Die Mitunterzeichnung jedenfalls eines längeren Schreibens, wie es hier vorliegt, läßt aber noch nicht ohne weiteres den Schluß zu, daß der Mitunterzeichnende den Inhalt des Schreibens auch in allen Einzelheiten aufgenommen hat« Er kann es - wie häufig im Palle einer Gesamtvertretung - auch nur routinemäßig mitunterzeichnet haben. Das liegt insbesondere dann nicht fern, wenn es sich, wie hier, um ein längeres Schreiben handelt, und der Punkt, auf den es ankommt (hier drittletzter Absatz des Schreibens) sich dem Leser nur bei genauer Durchsicht des Schreibens erschließt. Das Berufungsgericht hätte hierauf eingehen und gegebenenfalls darlegen müssen, daß ihm gleichwohl die Mitunterzeichnung durch genügte, um - etwa im Sinne einer tatsächlichen Vermutung - den Beweis für eine Kenntnis als
geführt anzusehen. Das Berufungsgericht hätte sich dann außerdem damit auseinandersetzen müssen, ob eine Warnung durch die Klägerin auch noch am 15. September 1959 die Beklagten vor Schaden bewahrt hätte. Das ist nicht selbstverständlich, weil die Beklagten das Grundstück bereits am 10. September 1959 fest gekauft hatten und die Beteiligten in diesem Zeitpunkt auch über das restliche Vertragswerk anscheinend schon einig geworden v/aren. Die Beklagten wären dann zwar möglicherweise veranlaßt worden, Kfl) eine weniger umfassende Vollmacht auszustellen und gegebenenfalls weitere Kontrollen einzuschalten. Damit stellt sich aber möglicherweise die Kausalitätsfrage (s. unten zu 2) anders.
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Das Berufungsurteil war demnach gemäß § 564 ZPO schon deshalb aufzuheben, weil es eine schuldhafte Verletzung der Maklerpflichten durch die Klägerin nicht rechtsfehlerfrei festgestellt hat.
2< Schaden der Beklagten und Ursächlichkeit der Pflichtverletzung: der Klägerin
a) Die Beklagten verlangen als Schadensersatz
den Betrag, um den sich der Wiederaufbau' der Hauses Uber den von garantierten Pauschalpreis
von 310.000 DM hinaus verteuert hat, ferner den Mietausfall, der ihnen durch die verzögerte Fertigstellung des Baues entstanden ist. Das Berufungsgericht stellt fest, daß den Beklagten ein solcher Schaden erwachsen ist. Die Revision erhebt hiergegen keine Einwendungen. Da ein Rechtsfehler in diesem Punkte nicht ersichtlich ist, ist deshalb von dieser Feststellung auszugehen.
b) Das Berufungsgericht nimmt weiter an, der Schaden der Beklagten sei ursächlich darauf zurückzuführen, daß die Klägerin die Beklagten nicht über die fehlenden fachlichen und charakterlichen Qualitäten des KflB aufgeklärt habe. Es stellt dazu fest:
Die Beklagten hätten ein Interesse nicht nur an der fachlichen oder charakterlichen Eignung des von ihnen übernommenen Architekten, sondern auch daran gehabt, daß er in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen lebte. Von all .. diesen Umständen habe es abgehangen, ob die Beklagten davor gesichert waren, für das wiederaufgebaute Grundstück mehr als den im Zusatzvertrag vom 18. September 1959 festgesetzten 3e-Betrag von 310.000 DM aufwenden zu müssen. Es sei
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deshalb anzunehmen, daß eine Kenntnis der negativen Qualitäten ihres Architekten die Beklagten zu anderen Entschlüssen bestimmt hätte« Zwar könne nicht angenommen werden, daß die Beklagten dann auf den Erwerb des Grundstücks überhaupt verzichtet hätten. Sie hätten aber entweder einen anderen, zuverlässigen Architekten mit der weiteren Durchführung und der finanziellen Abwicklung des Bauvorhabens beauftragt oder zu demindest nicht die ira Vertrag vom 18. September 1959 enthaltenen Vereinbarungen mit getroffen, ihm auch keine
weitergehenden Vollmachten erteilt, als sie bei den Eheleuten Sch^^P bestanden hätten, und mit der finanziellen Abwicklung die Firma Bau-IG oder eine sonstige sachkundige Person beauftragt. Allerdings könne nicht geklärt werden, welche Umstände die Überschreitung des vereinbarten Endpreises von 310.000 DM veranlaßt hätten. Es gebe aber greifbare Anhaltspunkte dafür, daß nicht die erforderliche Sorgfalt ange-
wandt habe und daß seine mangelnde Fähigkeit und seine Unzuverlässigkeit auch bei seiner Tätigkeit für die Beklagten eine Rolle gespielt habe. Denn er habe noch am 11. Januar I960 den Beklagten ausdrücklich zugesichert, daß der Endpreis von 310.000 DM eingehalten werde, und habe in Aussicht gestellt, daß das gesamte Bauwerk innerhalb von 6 Wochen abgenommen werden könnte, obgleich zu diesem Zeitpunkt die Unhaltbarkeit solcher Versprechungen bereits erkennbar gewesen sei. Die bestehenden Schwierigkeiten in der Beweisführung müßten - entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Arzthaftung (VersR 1962, 541, 542) - zu Lasten der Klägerin gehen. Denn die Klägerin habe dadurch, daß sie mit dem Bauvorhaben auch den unzuverlässigen Architekten vermittelt habe, die .'Beklagten in eine Lage gebracht, die geeignet v/ar, den Schaden herbei-
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zuführen, der eingetreten sei. Nach den Grundsätzen der Billigkeit und eines gerechten Interessenausgleichs müsse deshalb die Klägerin die Beweislast dafür tragen, daß der Schaden auch eingetreten wäre, wenn die Beklagten sich eines befähigten und zuverlässigen Architekten bedient hätten. Die Überschreitung der Bausumme und die Verzögerung der Fertigstellung seien v/eder darauf zurückzuführen, daß die Beklagten nachträgliche Änderungsv/ünsche durchgesetzt hätten, noch darauf, daß sie nicht die vereinbarten Baugelder rechtzeitig zur Verfügung gestellt hätten, wie die Klägerin geltend mache. Den Beklagten könne auch nicht ein Mitverschulden (§ 254 BGB) an der Entstehung des Schadens vorgeworfen werden.
Die Revision erhebt zahlreiche Verfahrensrügen. Jedenfalls ein Teil von ihnen hat Erfolg.
c) Nach dem Tatbestand des Berufungsurteils (S. 8, 9) haben die Beklagten vorgetragen, sie würden, wenn die Klägerin sie über aufgeklärt hätte, sich
seiner Mithilfe nicht bedient oder möglicherweise von dem Erwerb des Objekts überhaupt abgesehen haben. Hiermit ist es nicht vereinbar, wenn das Berufungsgericht angenommen hat, möglicherweise würden die Beklagten K^9 zwar weiterbeschäftigt, ihm aber nicht in der Weise, wie geschehen Vollmacht erteilt und freie Hand gelassen haben. Das haben die Beklagten selbst nicht behauptet. Abgesehen davon hätte eine solche Feststellung begründet werden müssen. Denn es würde der Lebenserfahrung widersprechen, daß die Beklagten eine so unfähige, unzuverlässige und unsichere Persönlichkeit, wie es nach ihrer Behauptung K^^ war, als Architekten übernommen hätten. Die Beklagten hätten sich deshalb nach einem anderen Architekten umsehen müssen. Das
Berufungsgericht nimmt an, daß sie einen solchen auch gefunden hätten. Hiergegen ist nichts einzuwenden.
Es stellten sich damit aber weitere Prägen, zu denen das Berufungsgericht hätte Stellung nehmen müssen.
Einmal liegt es nahe, daß ein Architektenwechsel mit erhöhten Kosten verbunden war. Es ist nicht selbstverständlich, daß die Beklagten diese ohne weiteres in Kauf genommen hätten. Außerdem mußte ein neuer Architekt zunächst einmal gefunden werden. Bas brauchte Zeit, und zwar mehr Zeit, als die Beklagten, die sofort nach den Verhandlungen vom 10. September 1959 nach OflP zurückreisten, anscheinend hatten. Auch das konnte die Annahme des Berufungsgerichts in Präge stellen, es wäre zu einem Vertragsabschluß mit den Eheleuten Sch^^ auch dann gekommen, wenn die Klägerin die Beklagten über informiert hätte.
Schließlich hat das Berufungsgericht auch die besonders naheliegende Präge nicht beantwortet, ob ein neuer Architekt den Beklagten etwa so wie Kflp auch einen Pauschalpreis für das Bauwerk (einschließlich Grundstück) von 510.000 BM garantiert hätte. Bas erscheint jedenfalls auf den ersten Blick ganz unwahrscheinlich. Es muß deshalb davon ausgegangen werden, daß ein neuer Architekt dies nicht getan hätte.
Bamit stellte sich erneut die Präge, ob die Beklagten auch an einem Objekt interessiert waren, das solche Unsicherheiten in sich trug. Ba das Berufungsgericht all diese Gesichtspunkte nicht geprüft hat, kann seine Feststellung nicht aufrecht erhalten werden, die Beklagten würden auch bei Aufklärung durch die Klägerin das Grundstück erworben haben.
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daß das Geschäft mit den
Geht man aber davon aus,
Eheleuten Sch^^p überhaupt nicht zustande gekommen wäre, so hätten die Beklagten zwar den Schaden, den sie per Saldo bei dem Grundstücksgeschäft (angeblich) erlitten haben, nicht gehabt. Diesen Schaden könnten sie - die übrigen Voraussetzungen des Anspruchs als gegeben unterstellt - von der Klägerin ersetzt verlangen.
Dieser Schaden ist aber nicht mit dem Schaden identisch, dessen Ersatz das Berufungsgericht den Beklagten dem Grunde nach zuerkannt hat. Der zuerkannte Schadens-ersatzanspruch umfaßt vielmehr den Schaden, welcher den Beklagten auf der Grundlage des Vertrages vom 19* September 1959 durch die Überschreitung des Pauschalpreises und die Nichteinhaltung des Fertig-stellungstermins erwachsen ist. Dieser Schaden mag vielleicht sogar kleiner sein als jener andere Schaden. Die Beklagten können aber nur den einen oder den anderen Schadensersatzanspruch haben. Es kann deshalb bei einem Grundurteil nicht offen bleiben, welcher Schaden den Beklagten von der Klägerin zu ersetzen ist. Auch aus diesem Grunde kann das Grundurteil nicht aufrecht erhalten werden, weil seine Feststellungen, soweit sie rechtsfehlerfrei getroffen sind, eine Entscheidung dieser Alternative nicht ermöglichen.
d Geht man mit dem Berufungsurteil - so, wie es anscheinend zu verstehen ist - davon aus, daß die Beklagten bei pflichtgemäßem Verhalten der Klägerin sich gleichwohl zu dem Kauf des Grundstücks entschlossen und nur den Architekten gewechselt haben würden, so würde der Schaden der Beklagten davon abhängen, ob ihnen dieser Architekt das Bauwerk für 310.000 DM fertiggestcllt hätte. Das Berufungsgericht hält dies
nicht für aufklärbor, aber unter den gegebenen Umständen eine Umkehrung der Beweislast zu Lasten der Klägerin für geboten. Auch dies unterliegt rechtlichen Bedenken.
Es ist nicht einzusehen, warum nicht sollte festgestellt werden können, wie v/eit das Bauv/erk fortgeschritten war, als die Beklagten das Grundstück kauften. Dann läßt sich aber auch - mit Hilfe eines Sachverständigen - feststellen, ob ein anderer Architekt als K3Q9 für den mit diesem vereinbarten Pauschalpreis das Bauvorhaben schlüsselfertig hätte herstelien können. Mindestens ließe sich auf diese Weise ein Rahmen gewinnen, innerhalb dessen das Berufungsgericht gemäß § 281? ZPO frei' hätte schätzen können. Auf die Beweislast kommt es im Rahmen des § 287 ZPO nicht an. Deshalb braucht auf die Ausführungen des Berufungsgerichts hierzu nicht eingegangen zu werden.
II. Die Verwirkung des Maklerlohnes
1. Das Berufungsgericht hält den Maklerlohnanspruch der Klägerin in unmittelbarer Anwendung des § 654 BGB schon deshalb für verwirkt, v/eil "die gleichzeitige Tätigkeit der Klägerin für die Eheleute SchdB und für die Beklagten mit ihren Vertragspflichten nicht vereinbar (gewesen sei)," (BU S. 19). Das ist unzutreffend. Denn nicht nur waren nach der ausdrücklichen Feststellung des Berufungsgerichts (BU S. 18) die Eheleute Sch^^l mit dieser Doppeltätigkeit einverstanden, sondern auch die Beklagten ihrerseits wußten und billigten, daß die Klägerin als Vermittlerin für die
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Eheleute Sch^|^ tätig war. Gegen einen solchen Doppelauftrag eines Maklers ist bei beiderseitigem Einverständnis der Auftraggeber nichts einzuwenden«.
Er legt dem Makler die - nicht immer einfache -Rolle eines unparteiischen Mittlers auf.
2. Zutreffend hält das Berufungsgericht in seiner Hilfsbegründung eine entsprechende Anwendung des § 65\ BGB für möglich, v/enn der Makler in anderer als der in dieser Bestimmung vorausgesetzten Weise seine Maklerpflichten gegenüber dem Auftraggeber besonders schwer verletzt hat. Ob dies hier zu bejahen . ist, läßt sich erst entscheiden, wenn da3 Berufungsgericht aufgrund der erneuten Verhandlung festgestellt hat, das Verhalten welchen Gesellschafters einen Schuldvorwurf gegen die Klägerin begründet.
III. Beimiftetzigen Stand des Verfahrens erscheint es auch nicht angezeigt, die übrigen Rügen der Revision, die sich gegen den Schuldvorwurf des Berufungsgerichts und die Ablehnung eines Mitverschuldens der Beklagten richten, abschließend zu bescheiden. Die Klägerin mag insoweit ihre Einwendungen in der erneuten Verhandlung vor dem Berufungsgericht Vorbringen.
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Dem Berufungsgericht war auch die Entscheidung über die Kosten der Revision zu übertragen, weil diese Kostenentscheidung von der Entscheidung abhängt, die das Berufungsgericht in der Hauptsache trifft.
Dr. Gelhaar Dr. Mezger Dr. Messner
Dr. Weber Mormann
