Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerks nein Amtliche Sammlung: nein
2097 008
lo Bunde smietenG §§ 18 Abs» 19 19
a) Zur Frage 9 welche Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung zu stellen sindo
b) Zur Frage9 wann sich der vollständige oder teilweise Ausschluß einer Mieterhöhung aus den Umständen ergibto
BGH5 UrtoVo 12o Januar 1966 - VTII ZH 175/6^ - OLG Frankfurt/M»
LG Wiesbaden
BUNDESGERICHTSHOF
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IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
12o Januar 1966 Klett, Justizobersekretär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
viii ZR i75/6|+ URTEIL
in dem Rechtsstreit
des Architekten und Bauingenieurs Dipl. Ingo Wilhelm
in S^HBPstraße W?
- Prozeß bevollmächtigter:
Klägers und Revisionsklägers,
Rechtsanwalt Dro#<Äo
gegen
1)
2)
den Zahntechnikermeister Erich Hi dessen Ehefrau Therese HflP geb
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanvalt Dr
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Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12» Januar 1966 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Haidinger sowie der Bundesrichter Dro Gelhaar? Dr» Dorschei5 Dr» Mezger und Mormann für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3«Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt/
Main vom 3» Juli 196*f aufgehoben»
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung 3 auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den 5« Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückver-wie sen»
Von Rechts wegen Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Hausgrundstücks WiflHRstraße dessen Wiederaufbau er in den Jahren 1957/ 1950 durchführte» Die Beklagten sind Mieter einer Vierzimmerwohnung in Größe von 97 qm im 6» Stockwerk dieses Hauses aufgrund Einheitsmietvertrages vom 19« März 1958* Das Mietver-hältnis wurde auf die Dauer von lo Jahren, beginnend mit Fertigstellung der Wohnung3 abgeschlossen (§ 2)« Der Mietzins betrug (§ 3) monatlich 185 DM zuzüglich einer Heizungskostenpauschale und bestimmter Nebenkosten, die damals auf 15 DM monatlich festgelegt wurden (§ 3 Nr» 3)» Die Schönheitsreparaturen übernahmen die Beklagten (§ 3 Nr» *0» Am selben Tage wurde als Bestandteil des Mietvertrages (§ 16 Nr» 5)
eine Vereinbarung getroffen«, nach der die Beklagten dem Kläger ein unverzinsliches Mieter dariehen in Höhe von 7 800 DM gewährten (Nr» 1), das vom Tage der bezugsfertigen Herstellung der Wohnung ab mit monatlich 65 DM zu tilgen war, so daß der gesamte Darlehensbetrag in lo Jahren zurückgezahlt war» Die Wohnung wurde von den Beklagten bei Fertigstellung am loAugust 1958 bezogen» Auf Antrag des Klägers vom 11» Juli 1958 wurden am 2o» August 1958 19 Wohnungen in seinem Hause«, ausgenommen die als Arztpraxis genutzte Wohnung im Erdgeschoß rechts, als steuerbegünstigt erkannt» Durch Bescheid vom 12» Oktober 1959 wurde dem Kläger entsprechend (mit Ausnahme der Arztpraxis) Grundstouervergünstigung für die Dauer vom 1» April 1959 bis 31o März 1969 gewährt»
Durch Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom ^f» Mai 19635 dem eine von dem Architekten Josef aufgestell-
te “Berechnung der Kostenmiete“ mit dem Bemerken beigefügt war, die Unterlagen, die der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugründelägen, könnten im Anwaltsbüro eingesehen werden, verlangte der Kläger ab Juni 1963 eine Erhöhung der mit den Beklagten vereinbarten Miete auf 300d7o DM monatlich (ohne Heizungskosten und Nebenabgaben)» Das entspricht gegenüber dem vereinbarten Quadratmeterpreis von l,9o DM einer Erhöhung auf 3*lo DM je qm» Die Beklagten weigerten sich, eine höhere Miete zu zahlen»
Sie beriefen sich in erster Linie darauf, der Kläger könne schon deshalb nicht die Kostenmiete verlangen, weil er Grundsteuervergünstigung erst nach Abschluß des Mietvertrages in Anspruch genommen habe» Eine Mieterhöhung sei auch nach den Umständen bei Vertragsabschluß ausgeschlossen worden (§ 19 Abs» 1 I» BMG)» Vorsorglich machten sie noch geltend, die Wirtschaftlichkeitsberechnung sei so mangelhaft, daß sie nicht zur Mietberechnung herangezogen werden könne.
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Das Landgericht wies die Klage auf Zahlung von 69*f,2o DM (Rückstände) und auf Feststellung«, daß die Beklagten weiter-hin laufend für ihre V/ohnung mindestens 300«,70 DM Miete monatlich zahlen müssen, abo Im Berufungsrechtszuge erhöhte der Kläger seinen Zahlungsanspruch auf insgesamt 1 619,80 DM und hielt seinen Feststellungsantrag für die Folgezeit (ab I080 196*+) aufrechte Die Berufung blieb ohne Erfolg»
Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger seine Anträge aus dem Berufungsrecht szuge weiter»
Ent scheidungsgründe:
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In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (UrtoVo L Dezember 196? - VIII ZR Xb/6b - Betrieb 1966/ 32) hat das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei ausgeführt, daß es für die Anwendung des § 22 Abs» 1 1„BMG, auf den der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen stützt, nicht darauf ankommt, wann der Vermieter die Anerkennung des Wohnraumes als steuerbegünstigt beantragt hat, insbesondere, ob das schon vor oder erst nach Abschluß des Mietvertrages, dessen Miete einseitig erhöht werden soll, geschehen ist, sondern allein darauf, ob der Wohnraum überhaupt grundsteuerbegünstigt im Sinne von § 22 1° BMG ist» Mit Recht ist das Berufungsgericht daher von der grundsätzlichen Anwendbarkeit des § 22 Abs» 1 loBMG im vorliegenden Falle ausgegangenj denn es handelt sich unstreitig um Wohnraum im Sinne dieser gesetzlichen Bestimmung, auch nehmen die Beklagten nicht in Abrede, daß die vereinbarte Miete jedenfalls für die Zeit, von der an eine höhere Miete verlangt wird, niedriger als die Kosten-miote ist»
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Das Berufungsgericht kommt trotz grundsätzlicher Bejahung ..der Anwendbarkeit des § 22 Abso 1 ioV» mit Abso 2 Buchst» b lo BMG zur Abweisung der Klage» Es meint einmal«, dem Kläger stehe für die vertragliche Mietzeit ein Mieterhöhungsrecht überhaupt nicht zu9 weil dieses nach § 19 Abs» 1 1» BMG für diese Zeit als den Umständen nach vertraglich ausgeschlossen anzusehen sei» Aber auch im Falle des grundsätzlichen Bestehens eines Erhöhungsrechts sei die Klage unbegründet9 weil die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom Mai 1963 infolge Mangelhaftigkeit der ihr beigefügten Wirtschaftlich-keitsberechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen (§§l89 22 1» BMG) genügt habe und deshalb wirkungslos gewesen sei»
Beides greift die Bevision an»
I» Ausschluß von Mieterhöhungen nach § 19 Abs» 1 1» BMG»
lo Das Berufungsgericht stellt fest«, beide Parteien hätten bei Vertragsabschluß die Möglichkeit einer Erhöhung der Miete durch einseitige Erklärung des Vermieters nicht bedacht» Deshalb sei die Frage9 ob eine solche Erhöhung den Umständen nach als vertraglich ausgeschlossen angesehen werden könne9 in Anwendung von § 157 BGB (ergänzende Vertragsauslegung) danach zu entscheiden9 was die Parteien vereinbart hätten«, wenn sie das Erhöhungsrecht des Klägers in ihre Erwägungen einbezogen und die weitere Entwicklung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse bis zu dem heutigen Tage bedacht hätten» Gewichtige Beweisanzeichen für einen Ausschluß des Erhöhung srechts seien der Abschluß des Mietvertrages für lo Jahre und die Zahlung eines unverzinslichen9 in zehn Jahren zu tilgenden Mieterdarlehens von 7 800 DM9 womit die Beklagten einen wichtigen Finanzierungsbeitrag geleistet hätten» Zusammengerechnet machten nämlich die Darlehen9 die der Kläger von seinen Mietern erhalten habe9 einen Betrag von 123 000 DM
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aus«) so daß er an Fremdmitteln für das Haus9 dessen Kosten er mit insgesamt 993 3öo DM ansetzt9 "nur noch" 2oo ooo DM habe in Anspruch zu nehmen brauchen» Zwar möge der Kläger9 der aber als Architekt hierzu viel eher in der Lage gewesen sei als ein Laie«, bei Vertragsabschluß die Baukosten und die laufenden Unkosten noch nicht völlig übersehen haben9 sondern nur roh haben schätzen müssen» Die von ihm vorgelegte Wirtschaft lichke it sberechnung ergebe äber9 daß der mit den Beklagten vereinbarte Quadratmeterpreis von l99o DM auch heute noch die Instandhaltungskosten und Lasten durchaus decke»
Nach dieser Berechnung brauche der Kläger nämlich zur Deckung der laufenden Aufwendungen (einschließlich Eigenkapitalverzinsung und Abschreibung) jährliche Mieteinnahmen von 82 12*t DM» Davon entfielen jedoch allein hj 9*+? DM auf die Verzinsung des Eigenkapitals9 wozu der Kläger auch die ihm unverzinslich gewährten Mieterdariehen von zusammen 123 2oo DM und von ihm selbst erbrachte Architektenleistungen rechne» Weitere 9 376 DM entfielen auf Gebäudeabschreibungen., die "also ebenfalls nicht aufzubringen seien”» Demgegenüber betrügen die Verwaltungskosten9 Betriebskosten und Instandhaltungskosten nur 8 3^3 IM« Lasse man Eigenkapitalverzinsung und Abschreibung außer Betracht9 dann benötige der Kläger an Mieteinnahmen jährlich nicht mehr als 2^ 803 DM» Er käme dann mit einer Durchschnittsmiete von etwa 19o5 DM aus und würde eine "ansehnliche Rendite" selbst dann noch erzielen«, wenn er von allen Mietern des Hauses«, wie von den Beklagten9 nur l99o DM je qm bekäme» In Wirklichkeit erhalte er aber mehr; denn die Einnahmen aus der Vermietung von Praxis- und Gaststättenräumen seien hierbei nahezu unberücksichtigt geblieben» Die Mieterdarlehen habe der Kläger nach seinem eigenen Vortrag schon zu einem erheblichen Teil zurückgezahlt» Außerdem machten die monatlichen Tilgungsraten nicht viel mehr aus als die auch für die Mieterdarlehen angesetzte Eigenkapitalverzinsung von 695 Daß die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgeführte Hypothek von 2oo 000 DM eine Tilgungshypothek sei9 habe der Kläger selbst nicht vorgetragen» Schließlich würde auch eine Tilgung in der üblichen Höhe von 1 oder 2 % jährlich das Bild nicht wesentlich verschieben»
Abschließend meint das Berufungsgericht, wenn man alle Umstände in Betracht ziehe, sei es sicher«, daß die Beklagten, wenn sie die Sachund Rechtslage erkannt und die weitere tatsächliche und rechtliche Entwicklung bis heute vorausgesehen hätten, darauf bestanden haben würden, daß der Mietzins für die gesamte Vertragsdauer unverändert bleibeo Der Kläger würde sich dem nach Treu und Glauben nicht haben verschließen können; er würde einer ausdrücklichen Ausschlußklausel zugestimmt haben» Bei dieser Vertragsauslegung seien seine Interessen ausreichend gewahrt» Auch komme ein bloßer Teilausschluß nicht in Betracht»
2» Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand»
a) Es ist allerdings entgegen der Auffassung der Revision nicht entscheidend, ob die Beklagten wußten oder nicht wußten, daß der Kläger Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen werde» Auch wenn sie von einer solchen Inanspruchnahme ausgingen, folgt daraus noch nicht, daß die Feststellung des Berufungsgerichts unrichtig sein müsse, auch die Beklagten hätten die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 22 1» BMG bei Vertragsabschluß nicht bedacht» Zwar ergab sich die Zulässigkeit einer solchen Erhöhung für den hier in Betracht kommenden Wohnraum nach richtiger Rechtsmeinung schon aus der früheren Fassung des § 22 Abs» 1 1» BMG» Das hat das Berufungsgericht aber nicht übersehen; es hat jedoch mit Recht darauf hingewiesen, es sei dambls noch umstritten gewesen, ob § 22 1» BMG in seiner ursprünglichen Fassung steuerbegünstigten, aber nicht preisgebundenen Wohnraum betraf (vgl» Urt» des erkennenden Senats vom 2o» Oktober 1959 - VIII ZR 1oo/58 - NJW i960, 382, 383 = BGHZ 31? 63 - WM 1959, 1966)»
Es brauchte deshalb nicht davon auszugehen, daß die Beklagten Kenntnis von einem solchen Mieterhöhungsrecht hatten, und es ist auch nichts gegen sie daraus herzuleiten, daß sie nicht auf eine ausdrückliche Aufnahme eines Ausschlusses dieses Rechts in den Vertrag hingewirkt haben»
Die in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen sind danach unbegründet•
b) Die Revision irrt auch«, soweit sie meint, das Berufungsgericht habe die Auskunft der Firma RefliHIHi vom 1» Juli 196h- nicht beachtet oder die Beweislast verkannt» Auf Seite
1? seines Urteils sagt es vielmehr ausdrücklich, der Mieter (nicht der Vermieter) trage die Beweislagt für alle Umstände , die für einen Ausschluß sprächen, und der “Zeuge Fe^HB" habe die Darstellung der Beklagten, ihnen sei die Wohnung als “völlig preisfrei“ oder gar als “freifinanziert“ vermietet worden, nicht bestätigte Fechner ist zwar nicht als Zeuge vernommene Er hat aber für die Firma Re^BHBB die gemäß § 377 ZPO erforderte eidesstattliche Erklärung am 1» Juli 196b abgegeben» Diese “Auskunft“ ist danach vom Berufungsgericht, und zwar zugunsten des Klägers, verwertet» Die Revisionsrügen sind danach auch insoweit unbegründet»
c) Die Ausführungen des Berufungsgerichts sind jedoch sonst rechtlich unhaltbar» Sie stehen nicht im Einklang mit einer vernünftigen v/irtschaftlichen Betrachtungsweise, der Lebenserfahrung und dem Sinne der §§ 18 ff 1» BMG» Das Berufungsgericht führt zwar auch Rechtsprechung des erkennenden Senats zur Frage des Ausschlusses einer Mieterhöhung gemäß
§ 19 Abs» 1 loBMG an (insbesondere Urt» v» *f» Februar 1958 - VIII ZR 13/57 - NJW 1958, 586 = BGHZ 26, 31o) und Urt»v»
20» März 1959 - VIII ZR loo/58 - NJW i960, 382 ff = BGHZ 31,
63 = WM 1959, 1V66), verkennt aber zu dem Teil ihren Sinn und hält sich jedenfalls nicht an diese Entscheidungen» So legt es § 19 Abs» 1 1»BMG nicht als Ausnahmevorschrift eng, sondern sehr weit aus» Auch verwertet es die Gewährung eines Mioterdarlehens und den festen Vertragsabschluß für zehn Jahre in Wirklichkeit nicht lediglich als Beweisanzeichen für einen Erhöhungsausschluß» Es sieht vielmehr im Ergebnis in diesen
beiden Tatsachen schon den alleinigen Beweis dafür; denn was es sonst in diesem Zusammenhang ausführt, geht von einer rechtlich und wirtschaftlich nicht haltbaren Betrachtungsweise aus und ist erkennbar von dem Irrtum beeinflußt, wer eigenes Geld in Hausbauten anlege, habe keinen rechtlich gesicherten Anspruch auf eine angemessene Verzinsung auch dieses Kapitals<> Dabei versteht es ersichtlich auch die Anmerkung Gelhaar unter Nr» 5 LM § 18 lo BMG (zu BGHZ 31, 63) nicht richtige Dort ist zv/ar her vor gehoben, es könne nicht als Wille der Parteien unterstellt werden, daß der Vermieter auf einen Mietzins angewiesen sei, der nicht einmal ausreiche, um Instandsetzungskosten und Lasten zu decken und deshalb zu dem Verlust des Grundstücks oder zu dem wirtschaftliehen Zusammenbxnach führen müsse o Damit sollte nur ein besonders krasser Fall herausgestellt werden, der aber nicht allgemein dahin gewertet werden kann, daß ein Vermieter, der seine Unkosten decken und theoretisch gerade noch einen, wenn auch noch so geringen Uberschuß erwirtschaften kann, sich nicht oder nur unter besonders erschwerten Umständen auf das Mieterhöhungsrecht aus § 22 lo BMG berufen darf» Daß zur Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes, der durch die Bestimmungen der §§ 18 ff lo BMG wiederherge stellt werden sollte, grundsätzlich auch eine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals und auch eine entsprechende Gebäudeabschreibung gehören, beweisen vielmehr die entsprechenden Vorschriften beider Berechnungsverordnungen (Erste Berechnungsverordnung vom 20o November/17o November 1957 BGBl I 195°, 753 und 1957? 1733-3 Zweite BerechnungsVerordnung vom 17° Oktober 1957s BGBl I 1719, letztere idF der Änderungsverordnungen vom 19o Dezember 1962 BGBl I 738 und vom 23» Juli 19&3 BGBl J 53^) «> Von einer "ansehnlichen Rendite", die der Kläger nach Auffassung des Berufungsgerichts auch bei einer Miete von l,9o DM je qm aus seinem Hause noch soll ziehen können, kann jedoch hier nicht die Rede sein«
d) Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:
aa) Das Berufungsgericht unterstellt Baukosten in Höhe von 993 386 DMo Es meint3 weil die Mieter 123 2oo DM an Mieterdarlehen gegeben hätten, habe der Kläger an Fremdmitteln ’’nur noch" 2oo 000 DM in Anspruch zu nehmen brauchen» Das genügt dem Berufungsgericht ersichtlich für seine Folgerung, die Beklagten hätten als Mieter "einen wichtigen Finanzierungsbei-trag" geleistet9 hinter dem die Eigenleistung des Klägers zurückzutreten habe» Anders sind seine Darlegungen jedenfalls sonst nicht zu verstehen» In Wirklichkeit hat der Kläger jedoch für den Aufbau bei weitem die Hauptleistung erbracht9 nämlich nach den unterstellten Grundstücks-9 Bau- und Bauneben-kosten = 660 000 DM9 d»h» ohne Mieterdarlehen und Fremdkapital rdo 2/3 der Gesamtkosteno Demgegenüber sind die Leistungen der Mieter mit nur rdo 1/8 dieser Kosten weit geringero Der Kläger kann als Eigenkapital auch seine eigenen Architektenleistungen berücksichtigeno Es handelt sich um eine echte Eigenleistung des Klägers für den Bau9 die er in Ansatz bringen kann (§9 der Berechnungsverordnung)» V/enn der Kläger diese Leistungen nicht selbst erbracht hätte9 hätten sie anderweit für den Bau in Anspruch genommen und entsprechend bezahlt werden müssen» Auch hätte der Kläger seine Arbeitskraft9 wenn er sie nicht seinem Bau gewidmet hätte, anderweit nutzbringend verwerten können» Als Eigenleistung kann der Kläger allerdings nicht die Mieterdariehen voll mit 126 2oo DM ansetzen, wie es in der Wirtschaftlichkeitsberechnung geschehen ist, sondern nur mit dem bis zu dem Inkrafttreten der Mieterhöhung (1» Juni 1963) getilgten Teil, bei dem es sich auch dann um eine echte Eigenleistung handelt, wenn die Tilgung durch Verrechnung mit Miete geschehen ist; denn diese Anrechnung brachte dem Kläger einen entsprechenden Einnahmeausfall» Unterstellt9 daß in den übrigen Mietverträgen ebenfalls eine Tilgung innerhalb von lo Jahren vorgesehen ist, ist vom 1» August 1958 bis 1» Juni 1963, d»h» in fast fünf Jahren, rd. die Hälfte der Darlehen zurückbezahlt, so daß als Eigenkapital des Klägers nunmehr wei-
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tore rd» 60 ooo DM zu seinen ursprünglichen Leistungen von damals 660 000 DM anzusetzen sind0 Der Kläger hat überdies vorgetragen3 er habe noch weitere Rückzahlungen (anlässlich des Auszuges von Mietern) vorgenonunen■> Dadurch, daß sich der Kläger nicht voll auf 123 000 DM weitere Eigenleistungen berufen kann3 wird das Bild jedoch nur unwesentlich zu seinen Ungunsten verschoben, denn sein Eigenkapital zu dem 1« Juni 1983 beträgt dann immerhin insgesamt 72o 000 DM und vergrößert sich noch laufend durch die weitere Tilgung der Darleheno
bb) Die Auffassung des Berufungsgerichts würde zu folgendem Ergebnis führen: Der Kläger hat, wie es unterstellt, durchschnittlich 139o DM je qm und Monat Mieteinnahmeno Das bedeutet jährlich = 1957 (Quadratmeter) x 12 Monate x l,9o DM =
37 2oo DM 1‘MieteinkomraenMo Er soll nach Auffassung des Berufungsgerichts mit 13o5 DM je qm, doho mit rd» 2^ 800 DM "aus-kommen“, die er auch nach der Unterstellung des Berufungsgerichts zur sonstigen Unkostendeckung braucht, allerdings unter Verzicht auf Eigenkapitalverzinsung und Abschreibung» Als echtes Einkommen bleiben dem Kläger dann 37 2oo DM - 2b 800 DM = 12 ^-oo DMo Unter diesen Umständen kann nicht davon gesprochen werden* der Kläger erziele aus seinem Hause, in das er an ursprünglichen Eigenleistungen und abgezahlten Mieterdar-lehen nunmehr rdo 72o 000 DM investiert hat, eine “ansehnliche Rendite“} denn die Verzinsung dieses Eigenkapitals betrüge bei Außerachtlassung jeder Amortisation nicht einmal 1,8 #o Dem Kläger kann aber auch nicht ein Verzicht auf eine Gebäudeabschreibung zugomutet werden, durch die nur der allmählichen Überalterung Rechnung getragen werden soll, wobei die bei einem Satz von einem Prozent jährlich zugrunde-gelegto Lebensdauer der Gebäude von loo Jahren bei der heutigen Bauweise eher zu hoch als zu niedrig angesetzt ist» Jedenfalls bleibt bei dem auch vom Berufungsgericht angenommenen Abschreibungsbetrag von 9 378 DM nur noch eine“Verzinsung“ des Eigenkapitals von (12 ^00 - 9 378) = 3 o2*+ DM jährlich, doho von weniger als o,5 % °
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Es mas nun durchaus sein, daß in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Architekten FflHB der eine oder andere Posten auf der "Kostenseite" zu hoch und auf der ’'Einnahme seite " (Praxisräume, Gaststätte usw») zu niedrig angesetzt isto
Feststellungen darüber sind jedoch vom Berufungsgericht
dafür
nicht getroffen, auch liegt kein Anhalt/vor, das Gesamtergebnis könnte sich so verschieben, daß dem Kläger seit Juni 1963, einem Zeitpunkt, auf den es hier ankommt, noch eine bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch nur leidliche "Rendite", geschweige denn eine ansehnliche Rendite gesichert sein könnte.
cc) Nach der Einstellung der Beklagten im Rechtsstreit mag zwar noch die Feststellung des Berufungsgerichts gerechtfertigt sein, sie würden sich allem verschlossen und darauf bestanden haben, der vereinbarte Mietzins von l,9o DM solle eine Festmiete für die gesamte zehnjährige Mietzeit seine Die Annahme des Berufungsgerichts, auch der Kläger würde sich, wenn er damals die Sachund Rechtslage erkannt und die weitere tatsächliche und rechtliche Entwicklung vorausgesehen hätte, dem nach Treu und Glauben nicht haben verschließen können, ist jedoch nicht haltbar» Damit ist keinesfalls, wie das Berufungsgericht meint, auch das Interesse des Klägers gewahrt, sondern einseitig nur das der Beklagten als Mieter0 Auch hat das Berufungsgericht sowohl den Begriff von Treu und Glauben verkannt, nach dem einem Hauseigentümer gerade nicht zugemutet werden kann, auf Verzinsung von Eigenkapital und Abschreibung vom Gebäudewert im wesentlichen zu verzichten<> Es hat ferner die Erfahrungstatsache nicht berücksichtigt, daß zur Zeit des Vertragsabschlusses im Jahre 1958 die Stellung des Vermieters die durchaus stärkere war und daß nicht die Mieter, sondern die Hauseigentümer die Vertragsbedingungen stellen konnten» Danach kann im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts die Frage, wie sich der Kläger damals verhalten hätte, wenn die Beklagten vollständigen Ausschluß jeder Mieterhöhung
fur die gesamte Vertragszeit auch für den Fall einer gesetzlichen Möglichkeit hierzu verlangt hätten, nur dahin beantwortet werden3 er würde sich darauf nicht eingelassen und mit den Beklagten keinen Vertrag abgeschlossen haben* Aus einer solchen Einstellung könnte man ihm nicht den Vorwurf machen, er nutze damit seine Vermieterstellung unzulässig aus; denn einem Eigentümer ist nicht zu demutbar, auf Jahre hinaus auf angemessene Verzinsung seines Kapitals und Abschreibung der Gebäude im wesentlichen zu verzichten<> Dem würde auch nicht entgegenstehen, daß auch die Beklagten in Gestalt des unverzinslichen, aber voll abwohnbaren Mieterdarlehens ein gewisses Opfer haben bringen müssen; denn sie stellten damals noch wertvolleres Kapital zur Verfügung und büßten die Zinsen darauf ein» Diese Einbuße macht aber, auch bei einem Zinssatz von 6 1/2 % für zehn Jahre ^^unter Berücksichtigung der fortschreitenden Tilgung, 6,5 $/der Hälfte des Darlehens (=3 9oo DM) oder nur rd» 2 55o DM aus» Dafür hatten die Beklagten immerhin fast 5 Jahre eine Wohnung zu einem Mietzins von nur l,9o DM je qm und können sie noch weitere 5 Jahre, wenn auch zu einer höheren Miete, nutzen»
e) Dagegen bleibt noch zu prüfen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf die Mietvorauszahlung der Beklagten, als die im Ergebnis ihr unverzinsliches Mieterdarlehen anzusehen ist, eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (BGHZ 26, 31o, Leitsatz 2)»
In einem solchen Falle kann sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhält, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Raume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre« Eine abschließende Entscheidung vermag der Senat jedoch insoweit nicht zu treffen»
II. Wirksamkeit der Mietertröhungserklärungj^
1» Das Berufungsgericht spricht der Mieterhöhungserklärung des Klägers vom k* Mai 1963 jede Wirksamkeit ab«, weil die ihr beigefußte Wirtschaftlichkeitsberechnung des Architekten Frosch vom 17» April 1963 mangelhaft gewesen sei»
Als einen der entscheidenden Mängel der Berechnung bezeichnet das Berufungsgericht die Tatsache, daß FflBB sie als Gesamtwirt schaf tlichke it sberechnung aufgemacht habe«, obwohl sie im Hinblick auf das Vorhandensein gewerblich genutzter Räume (der Arztpraxis im Erdgeschoß und der Gaststätte im Kellergeschoß) gemäß § 32 Abs» 1 der hier (unstreitig) anwendbaren 2o Berechnungsverordnung eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung hätte sein müssen» In ihr sei nach § 33 dieser Verordnung die Gegenüberstellung der laufenden Aufwendungen und der Erträge auf den Teil des Gebäudes zu beschränken;, welcher den der Berechnung zugrundeliegenden Wohnraum enthalte» Ein weiterer erheblicher Mangel der Mieterhöhungserklärung soll nach Auffassung des Berufungsgerichts darin liegen, daß eine Einzelmiete nicht mitgoteilt worden ist; denn der Architekt FBHB habe in seiner Berechnung nur die Durchschnittsmiete ermittelt» Obwohl er darauf hingewiesen habe, daß dieser Preis in Relation zu den einzelnen Stockwerken zu setzen sei, sei die von ihm angeregte und auch erforderliche Berechnung der Einzelmieten unterblieben» Die Beklagten beanstandeten ferner mit Recht, so meint das Berufungsgericht, daß die ihnen mitgeteilte Wirtschaftlichkeit sberechnung die Baukosten entgegen § 7 der 2» Berechnungsverordnung nicht in ihrer tatsächlich entstandenen Höhe, sondern mit einem Pauschalpreis von 85 DM je qm unbebauten Raumes (9^1 m^ x 85 ~ 802 8*+5 DM) ausweise» Nach Auffassung des Berufungsgerichts wiegen die genannten drei Mängel: Nichtaufstellung einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung, Fehlen einer Berechnung der Einzelmieten und die Angabe der Baukosten nach einem Pauschalpreis zusammengenommen so schwer.
daß die Mieterhöhungserklärung vom *+* Mai 1963 die Wirksamkeit versagt werden müsseo Eine andere den gesetzlichen Erfordernissen genügende Erhöhungserklärung habe der Kläger bisher nicht abgegeben, insbesondere sei eine solche weder in der Klagschrift noch in einem anderen Schriftsatz dieses Rechtsstreits zu erblicken, so daß der vereinbarte Mietzins von 185 EM monatlich unverändert weiter gelte* Es liege auch nicht im Rahmen von § 139 ZPO, dem Kläger Gelegenheit zu geben, eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Erhöhungserklärung abzugeben, v/eil er ein solches Ansinnen nicht gestellt habe, obwohl er auf die Mängel seiner Erhöhungserklärung hingewiesen worden sei*
2* Auch diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand„ Die der Mieterhöhung serklärung beigefügte Wirtsehaftlichkeitsberechnung ist zwar nicht frei von Mängeln* Diese können jedoch auch insgesamt betrachtet nicht als so schwerwiegend angesehen werden, daß der Erklärung vom Mai 1963 die Rechtswirksamkeit ab-zusprechen wäre*
a) Dem Gesetz selbst ist nicht zu entnehmen, welche Min-desterfordernisse erfüllt sein müssen, um die Erhöhungsmitteilung (noch) als Berechnung im Sinne von § 18 Abs* 1 Satz 2 lo BMG gelten zu lassen, insbesondere aber nicht, daß diese Berechnung so ausführlich wie möglich sein müßte* Sinn und Zweck der Vorschrift sind darin zu erblicken, daß es dem Mieter ermöglicht werden soll, sich aus der Erklärung seines Vermieters über die Mieterhöhung ein “einigermaßen deutliches Bild“ darüber zu machen, aus welcher Berechnung dieser die Berechtigung zur Anhebung der Miete um einen bestimmten Betrag herleitet (ürt* des erkennenden Senats vom 21* Dezember i960 - VIII ZK 227/59 - LM Nr* 8 § 18 1* BMG = UM 1961, 355)° Dazu hatte der Senat bereits früher (BGHZ 26, 31o für Geschäfts* raummieten) ausgeführt, dem Mieter solle die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens des Mieters sofort nachzuprüfen, er solle nicht zur Vermeidung drohender Rechtsnachteile gezwungen sein, selbst willkürlichen
Forderungen des Vermieters nur deshalb zu entsprechen, weil er nicht in der Lage sei, sich Uber ihre Berechtigung ausreichend zu unterrichteno Ergänzend wurde (Urto vom 21o Dezember i960 aaO) betont 9 die Anforderungen an die Mitteilung der Berechnung durften keinesfalls Überspannt werden, weil es nicht ahgehen könne9 die vom Gesetz zur Wiederherstellung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes grundsätzlich ange-strebto Anhebung der Mieten im Einzelfall daran scheitern zu lassen, daß die Durchführung der Mieterhöhung besonders erschwert werde 0 Auch Gelhaar hat schon in seiner Anmerkung LM Nr» 2 § 18 lo BMG (zu BGH2 269 31o) hervorgehoben, eine Übersteigerung der formellen Anforderungen an den Inhalt der nach § 18 lo BMG abzugebenden Erklärung sollte unter allen Umständen vermieden werdeno Solche Überhöhten Anforderungen stellt aber das Berufungsgericht3 wenn es der Erklärung vom ko Mai 1963 jode Rechtswirksamkeit wegen Mangelhaftigkeit der Berechnung abspricht»
b) Im Hinblick auf die Unübersichtlichkeit der Materie und die Kompliziertheit der Berechnungen behandelt das Gesetz Mieterhöhungserklärungen auf unrichtig errechnete Mieten nicht als schlechthin unwirksame Nach § 18 Abs* 1 Satz 3 lo BMG ist vielmehr bei Bestimmung eines Betrages, durch den die preisrechtlich zulässige Miete überschritten wird, die Erklärung nur ’’insoweit'*, aber nicht überhaupt, unwirksam« Die Mängel, die die hier aufgestellte Berechnung nach Auffassung des Berufungsgerichts aufweist, sind aber, wenn überhaupt, jedenfalls von der gebotenen Gesamtschau aus betrachtet, nur solche Mängel, die die Höhe des bestimmten Mietzinses, und aller Voraussicht nach nicht einmal sehr beträchtlich, beeinflussen können» Daß der Kläger, wenn er überhaupt sachlich berechtigt ist, ab 10 Juni 1963 die '’Kostenmiete” zu verlangen, eine erheblich höhere als die vereinbarte Miete beanspruchen kann, liegt auf der Hando Sie wird sich von da ab auch in der Größenordnung von etwa 3,00 DM je qm bewegen
können o Aus der Berechnung, aus der die Höhe der Ge samtkos ten des Bauvorhabens, die dafür aufgewandten Finanzierungsmittel, die sich daraus ergebenden Kapital- und Bewirtschaftungskosten, der auf den Quadratmeter entfallende Kostenanteil und die daraus errechnete Miete hervorging (vgl0 Fischer-Dieskau/ Pergande/Wormit, Bundesmietenrecht, Amu h zu § 22 L BMGj Pergande, Abbaugesetz, Amu b zu § 22 lo BMG; Glaser, MDB 1965, 9^99 95^)9 war weiter insbesondere zu ersehen, worauf sich das Erhöhungsverlangen des Klägers im wesentlichen gründete, nämlich, daß er nunmehr nach § 22 lo BMG die Kostenmie-te und damit im Rahmen der Bestimmungen Über ihre Berechnung vor allem eine angemessene Verzinsung seines (erheblichen) Eigenkapitals sowie Berücksichtigung von Abschreibungen uswo verlangte und wie er diese Miete künftig berechnet wissen wollte o
Zu den Bemängelungen im einzelnen!
aa ) Gesamt- und Teilwirtschaftlichkeitsberechnungo
In diesem Punkt hat das Berufungsgericht zwar im Grundsatz rechte Daß aber die Berechnung der Kostenmiete wesentlich anders ausfällt, wenn sie auf den Teil des Gebäudes beschränkt wird, der den steuerbegünstigten Wohnraum enthält, ist eine nicht näher belegte Unterstellung5 denn das Haus enthält außer 19 steuerbegünstigten Wohnungen nur in einer weiteren Wohnung Arztpraxisräume, wobei kein Anhalt dafür gegeben ist, daß ihre Erstellung wesentlich teurer gewesen sei als die der sonstigen Raume, sowie eine Wirtschaft im Keller0 Überdies hatte der Kläger Beweis dafür angetreten (Schriftsatz vom 31° August 1963 So 11), daß der Arzt Dr« Becker nur die normale Miete zahle, und daß die von der Wirtschaft benutzten Kellerräume bei der ‘Wirtschaftlichkeitsberechnung hier hätten außer Betracht bleiben könneno Selbst wenn aber diese Behauptungen nicht zutreffen sollten, könnte das nur
eine Umberechnung, nicht aber eine Unwirksamkeit der Mieterhöhung serklärung zur Folge haben®
bb) Durchschnittsmiete statt Einzelmiete
In dem Verlangen der Durchschnittsmiete liegt die Erklärung , nach Auffassung des Vermieters unterscheide sich die Wohnung des Mieters von den anderen nicht so wesentlich, daß eine niedrigere Miete gerechtfertigt sei® Dem Mieter kann es uberlassen bleiben, geltend zu machen, daß und weshalb gerade seine Wohnung unterdurchschnittlich zu bewerten sei® Die Beklagten haben hierfür nichts vorgebracht®
cc) Baukostenpauschalberechnung
Dabei handelt es sich um einen echten Streit Uber die Art der Berechnung der Baukosten® Auch wenn die Auffassung des Klägers und seiner Berater, sie könnten hier die Kosten nach denen für umbauten Raum im Jahre 1958 pauschal rechnen, unrichtig gewesen sein sollte, könnte diese irrige Auffassung der auf diese Berechnung gestutzten Mieterhöhungserklärung nicht jede Rechtswirksamkeit nehmen, sondern nur Anlaß geben, die Berechnung durch einen Sachverständigen der Höhe nach Uberprüfen zu lassen®
Für die weitere Behandlung ist zu bemerken:
§ 11 a der 2® Berechnungsverordnung mit der näheren Umschreibung, wann die marktüblichen Kosten der Gebäude nach den ErfahrungsSätzen Uber die Kosten des umbauten Raumes bei Hochbauten berechnet werden können, ist erst durch die Verordnung zur Änderung der BerechnungsverOrdnungen vom 19® Dezember 1982 BGBl I 738 Art® I in die 2® Berechnungsverordnung eingefügt und ist erst mit Wirkung vom L Januar 19&3 in Kraft getreten (Art® VIII)® Bei Aufstellung der Berechnung durch
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den Architekten am 17° April 1963 hatte die Bestimmung
danach erst so kurze Zeit Geltung daß nicht schon größere Erfahrungen damit gemacht sein konnteno Das Berufungsgericht meint nun zwar, der Kläger seihst vermöge als Begründung für die gewählte Art des Kostenansatzes nur anzugeben, daß die Bauarbeiten vom Unternehmen seiner Ehefrau ausgeführt und daß darum nicht über alle Leistungen Rechnungen ausgestellt worden seien«. Dabei übersehe er jedoch, daß nach § 9 der 2» Berechnung sverOrdnung Einzelleistungen des Bauherrn (Vermieters) mit dem Betrage anzusetzen seien, der für eine gleichwertige Unternehmerleistung angesetzt werden könneo In “entsprechender-Anwendung” dieser Bestimmung müßten so auch die einzelnen Leistungen des Baunternehmens seiner Ehefrau angesetzt werden» Gleichwohl können aber auch in einem solchen Falle die Voraussetzungen für einen Ansatz der Kosten nach der Marktüb-lichkeit, daß nämlich diese Kosten ganz oder teilweise nicht oder nur mit verhältnismäßig großen Schwierigkeiten festzustellen sind, gegeben sein» Das könnte insbesondere dann der Fall sein, wenn das Unternehmen der Ehefrau des Klägers, wie dieser behauptet, nicht über alles Rechnungen ausgestellt hat» Auch dann lassen sich die Kosten ebenso wie bei Eigenleistungen eines Bauherrn, Uber die keine genauen Aufzeichnungen mehr vorhanden sind, nicht oder nur mit verhältnismäßig großen Schwierigkeiten feststellen» Das wird insbesondere dann leicht Vorkommen, wenn der Vermieter, wie hier, die vereinbarte Miete erst nach Jahren auf die Kostenmiete anhebto Dafür ist die Bestimmung Uber die Berechnung der Kosten nach der Marktüblichkeit gerade geschaffen $ denn das Verlangen auf Zahlung der Kostenmiete sollte ersichtlich nicht an BeweisSchwierigkeiten bei Ermittlung der Baukosten scheitern» Das gilt für Fremdkosten ebenso wie für Eigenleistungen»
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Das Berufungsgericht meint zwar, die pauschale Berechnung mache dem Beklagten eine Nachprüfung unmöglich, was umso mehr gelte, als nicht einmal eine Berechnung des umbauten Raumes mitgeteilt worden sei» Dem ist aber nicht zu folgen« Nach der Angemessenheit des angesetzten Pauschpreises von 85 DM/qm mußten die Beklagten sich notfalls erkundigen, wenn sie ihn für zu hoch hielten« Die Mitteilung der Einzelberechnung des umbauten Raumes ist nirgends ausdrücklich vorgeschrieben« Sie gehörte zu den Unterlagen, deren Einsicht dem Beklagten ange-boten ist« Die mitgeteilte Mietberechnung enthielt die Angabe
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der zugrundegelegten Kubikmeterzahl (- 9^1 m )«
3« Auch die weiteren Beanstandungen: das Fehlen einer Gebäudebeschreibung, einer Wohnflächenberechnung, einer hinreichenden Aufgliederung der Baukosten sind im Ergebnis nur solche, die die Erklärung nicht gänzlich unwirksam machen, sondern allenfalls nur insoweit, als sich die darin errechnete Miete als zu hoch berechnet erweisen sollte, was gegebenenfalls unter Zuziehung eines Sachverständigen nachzuprüfen ist«
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Das die Klage abweisende Urteil des Berufungsgerichts war deshalb aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück-zuverweison« Dabei erschien es angebracht, von der durch § 565 Abs« 1 Satz 2 ZPO gegebenen Möglichkeit der Verweisung an einen anderen Senat dieses Gerichts Gebrauch zu machen«
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Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens ist dem Berufungsgericht Übertragen? weil sie vom endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängto
Dr» Haidinger Dr« Gelhaar Dr° Dorschei
Dro. Megger
Mormann
