BGH

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja /mitliehe Sammlung: nein
2229 038
BGB §§ 275, 323, 537, 538
lo Ein Mangel im Sinne von §§ 537 ? 538 BGB liegt schon bei Abschluß des Mietvertrages vor, wenn bereits damals Bau-fehler, die später zu einem Bezugsverbot oder zur Versagung der fiir das Beziehen der vermieteten Wohnung erforderlichen baupolizeilichen Schlußabnahme führten, vorhöh den'waren»
•2ö Die Sonder be Stimmungen der §§ 537d 538 BGB gehen, soweit sie reichen, den Vorschriften del* §§ 275> 323 BGB vor» ,
BGH, Urteil vom l6> Januar 1963 - VIII 2R 169/61 - OLG Frankfuil
LG
am Main ; : Frankförl
 viii^zr 169/61
Verkündet am l6« Januar 19&3 Wüst, Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
1)
2)
des Schneidermeisters Werner Sei der Ehefrau Gerda Sch^p geb« Schn
 Straße
in B
3
Beklagte* Berufung3- und Revisionskläger*
- Prozeßbevollmächtigter? Rechtsanwalt
 gegen
1)
2)
den Steuerberater Fritz die Ehefrau^ Magdalena F{
Straße
 Kläger* Berufungs- und Revi sionsbeklagte *
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof»
hat der VIII* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 16• Januar 1963 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten ÖTo Haidinger und der Bundesrichter Dr« Gelhaar* Artl* Br« Dorschei und Hermann für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 5«. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt am Main vom 1^« Juli 1961 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewieseno Jedoch wird die Kostenentscheidung dieses Urteils für den Be rufungsrechtszug dahin geändert, daß diese Kosten die Kläger zu einem Viertel, die Beklagten zu drei Vierteln zu tragen haben»
Von Rechts wegen
2
Tatbestands.
Im Dezember 1959 erwarb der Beklagte zu 1 ein Grundstück mit einem im Rohbau fertiggestellten, baupolizeilich noch nicht abgenommenen Mehrfamilienhaus, mit dessen Innenausbau bereits begonnen war« Am 22« Februar i960 vermieteten die Beklagten eine Y/ohnung in diesem Gebäude an die Kläger<> Als Mietbeginn war der 1» März, spätestens der 1« April i960 vorgesehene Nachdem die Wohnung, soweit äußerlich erkennbar, fertiggestellt	Kläger	ihr Mobiliar
 hinein« Sie konnten die Räume jedoch nicht mehr selbst beziehen, weil die Baupolizeibehörde nach Feststellung, daß unter anderem die Ausführung der Stahlbetondecken nicht entsprechend der statischen Berechnung-erfolgt war, mit Verfügung, vom 29° März i960 die Einstellung der Bauarbeiten angeordnet und darauf hingewiesen hatte, nach § 79 Abs«, 2 der Hessischen Bauordnung dürfte das Gebäude nicht vor der Schlußabnahme benutzt werden« In der Erwartung, diese Abnahme werde nach baldiger Behebung der Beanstandungen in Kürze erteilt werden, kamen dqre Parteien überein, die Kläger sollten vorläufig in ein Hotel ziehen und die Beklagten dafür die Unterbringungskosten übernehmen« Anfang Mai i960 stellte sich jedoch heraus, daß wegen zu schwacher Ausführung der Fundamente noch umfangreiche Abstützungsmaßnahmen erforderlich waren, ehe die Schlußabnahme erfolgen konnte* Mit Schreiben vom 27« Mai i960 erklärten sich die Beklagten den Klägern gegenüber außerstande, den Mietvertrag zu erfüllen, und zahlten den geleisteten Baukostenzuschuss zurück« Am 18« Juni i960 bezogen die Kläger eine anderweit gemietete Wohnung«
Die ihnen bis dahin entstandenen Unterbringungskosten übernahmen die Beklagten« Sie weigerten sich jedoch, den Klägern weit ergehend Schadensersatz (für höheren Baukostenzuschuß, Mehrkosten an Möbeltransport usw«) zu
 
leisten®
Die Kläger klagen insgesamt einen bezifferten Betrag
%
von 5 873392 DM eino Das Landgericht erklärte diesen Anspruch dem Grunde nach für gerechtfertigte Außerdem be~ gehrten die Kläger Feststellung, daß die Beklagten verpflichtet seien, als Gesamtschuldner ihnen allen sonstigen aus der Nichterfüllung des Mietvertrages entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen<> Das Landgericht traf durch Teilurteil eine ei tsprechende Feststellungo Die Berufung der Beklagten blieb ohne Erfolg, soweit sie sich gegen das Grundurteil richtete, jedoch wies’das Berufungsgericht die Feststellungsklage mangels Feststellungsloseresses der Kläger ab«
Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, erstreben die Beklagten Abweisung der Klage als unbegründet, auch soweit sie auf Feststellung gerichtet ist o
Entscheidungsgründet
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Gegen die Zulässigkeit der Revision bestehen keine Bedenken® Die Beklagten sind auch dadurch beschwert, daß die Feststellungsklage, wie sich aus den Gründen des Berufungsurteils ergibt, entgegen dem Anträge der Beklagten nicht durch Sachurteil, sondern durch Prozeßurteil mangels Rechtsschutzinteresses abgewiesen worden ist (Baumbach-Lauterbach, 26« Auf1® Grundz®§ 511 Anm® 3 Aj Wieczorok ZPO § 511 B II c 3)®
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 Sachlich kann die Revision keinen Erfolg haben®
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Io Das Berufungsgericht hält den bezifferten Klaganspruch, gegen dessen Rechnungsposten im einzelnen aus Rechtsgründen keine Bedenken bestehen, als Schadenser-.satzanspruch wegen Nichterfüllung in sinngemäßer Anwen-idung von § 538 Abs« 1 in Verbindung mit § 537 BGB nach 1 dem unstreitigen Sachverhalt dem Grunde nach für gerechtfertigt o
IIo Die Ausführungen des Berufungsgerichts enthalten keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil der Beklagteno Es bedurfte hier nicht einmal, wie das Berufungsgericht meint, einer Heranziehung der in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs in BGHZ 93 32o entwickelten Grundsätze« Nach diesen kann der Mieter JM^r erst noch her zu st eilenden Mietsache ohne Rücksicht auf Verschulden des Vermieters in sinngemäßer Anwendung von § 538 BGB Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn Mängel der im § 537 BGB bezeichneten Art im Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Übergabe vorhanden sind« Hier waren die Fehler der Mietsache, die ihre Tauglichkeit zu dem vertraglichen Gebrauch aufhoben, im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, schon vorhanden« Die Wohnung, deren Bezug unstreitig für den 1« März, spätestens den 1« April i960 vorgesehen war, war nämlich am 22« Februar i960 bereits im wesentlichen fertig« Zweifelsfrei ist eine Wohnung in oinem Hause, bei dem die Stahlbetnicht entsprechend den statischen Berechnungen und die Fundamente so schwach ausgeführt sind, daß, um den baupolizeilichen Vorschriften zu genügen, noch umfangreiche Abstützung sJÄaßnahmen erforderlich sind, fehlerhaft im Sinne von § 537 BGB« Die Revision sieht den Begriff eines Fehlers im Sinne dieser gesetzlichen Bestimmung zu eng, wenn sie insbesondere JMängel der Fundamente des Hauses nicht auch als solcher? der Mioträume ansehen will« Dabei bedarf keiner Entscheidung, ob jeder kleine Mangel
 außerhalb der eigentlichen Mieträume, von dem eine Einwirkung auf die Räume ausgehen kann (z.B, ein zu schwaches Wasserrohr in einer anderen Wohnung; desselben Hauses; dazu Mittelstein, Die Miete ,	Aufl* S* 3o 7 Anma ^-2) als ein
 Fehler der Mietsache selbst zu gelten hat«. Bei einer Wohnung in einem Mietshause, dessen für die Mieträume wesentliche Gebäudeteile, z»B* die Fundamente oder auch das Dach, mangelhaft sind, liegt jedenfalls ein Fehler im Sinr ne von §§ 537s 538 BGB vor« Die hier unstreitig schon bei Abschluß des Mietvertrages vorhandenen Baufehler mußten oder konnten wenigstens zu dem ausgesprochenen Bezugsverbot und zur Versagung der für das Beziehen der Wohnung erforderlichen baupolizeilichen Schlußabnahme führen«. Daß diese bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht abgelehnt war, ist unerheblich* Es genügt, daß die Baufehler, die dazu führten, bereits vorhanden waren« § 538 BGB kann daher hier sogar unmittelbar angewendet werden«. Auf ein Verschulden der Beklagten als Vermieter kommt es nicht an; denn ihre Haftung beruht auf einer vom Gesetz angenommenen stillschweigenden Garantie für die Fehlerfreiheit der Mietsache«, :
III* Auch die. Rüge der Revision, hier könnten nicht die §§ 537j 538 BGB angewendet werden, es griffen vielmehr die-Vorschriften der §§ 275? 323 BGB ©in, die zur Abweisung der Klage führen müßten, ist unbegründet« Nach herrschender Meinung ist es zwar nicht ausgeschlossen, die Vorschriften Uber die nachträglich^ Unmöglichkeit der §§ 275, 323 BGB auch auf einen Mietvertrag mzuwenden <> Nach dem klaren Willen des Gesetzes gehen ihnen / aber die Sonderbe Stimmung en der §§ 537 ? 538 BGB, soweit sie reichen, vor (Staudinger-Kiefersauef 11* Aufl«
BGB § 537 Anm*;lJ Pal and t 21* Aufl* BGB §. 537 Anm* 1) *
Das ist hier der Fall; denn es handelt sich, wie bereits ausgeführt, gerade um einen typischen Fall einer
 
Garantiehaftung des Vermieters für bei Abschluß des Mietvertrages vorhandene Fehler der Mietsache? die sich allein nach §§ 537, 538 BGB richtet, nicht aber um eine nachträglich vom Vermieter nicht zu vertretende Unmöglichkeit im Sinne von §§ 275? 323 BGB»
Für ihre Rechtsauffassung beruft sich die Revision vergeblich auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts. In den von ihr angeführten Entscheidungen (RGZ 82? 2o3? 2o7; 1*1-6? 60, 6*+ und I57? '3^3s> 367) sind Fälle behandelt, in denen dem Vermieter die Vertragserfüllung nachträglich aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen aus Rechtsgriinden unmöglich geworden war« Im Falle RGZ 82? 2o3? 2o7 stand der Benutzung der vor dem ersten Weltkriege als fanzlokal verpachteten Räume das in diesem Kriege erlassene Verbot öffentlicher Tanzveranstaltungen entgegen« Die Entscheidung RGZ 1*1-6?
60? 6k betrifft einen Mietvertrag über Geschäftsräume? in denen wegen des nach Abschluß des Vertrages verkündeten Ge-’sotzcs zu dem Schutze des Einzelhandels vom 12« Mai 1933 nicht mehr die vorgesehenen Verkaufsstellen eingerichtet werden konnten« Im Falle RGZ 157a 3^3? :3&? schließlich hatte der Unterpächter? für dessen Verhalten der Pächter einzustehen hatte? verschuldet? daß dem*PäcÄr die zu dem Betriebe erforderliche Gastwirtschaftskonzession versagt wurde« Auch bei dieser Fallgestaltung ist dem Verpächter die Erfüllung des Pachtvertrages nachträglich unverschuldet aus Rechtsgründen unmöglich geworden«
Anders liegt der Sachverhalt hier schon insofern? als die baulichen Mängel? die zur Ablehnung der Bauabnahme und damit dazu führten? daß die Kläger die Wohnung nicht beziehen konnten? bei Vertragsabschluß bereitsjrorlagen« Dem Beklagten ist auch die Überlassung der vermieteten Räume nach dem unstreitigen Sachverhalt nicht? wie die Revision meint? aus RechtsgrUnden unmöglich geworden« Es
 
liegt nämlich kein Anhalt dafür vor, daß es unmöglich war3 die erforderlichen Abstützungsmaßnahmen usw« vorzunehmen und alsdann die Bauabnahme zu erreichen« Wenn den Beklag“ ten das wirtschaftlich nicht möglich gewesen sein sollte3 berührt das die Ansprüche der Kläger aus §§ 5379 538 8GB ebensowenig wie die Tatsache 3 daß die Beklagten von ihrem Veräußerer, einem Architekten, arglistig getäuscht sein mögen« Alsdann müssen sie sich an diesen halten«
IV« Hiernach kann die Revision der Beklagten, soweit sie sich gegen das Grundurteil richtet, keinen Erfolg haben«
Das Berufungsgericht hat auch die Feststellungsklage mit Recht abgewiesen, weil kein Feststellungsinteresse nach § 256 ZPO gegeben ist«
Dio Kläger konnten wegen des Mietzinsunterschiedes von vornherein nach § 257 ZPO auf Leistung klagen« Daß ihnen darüber hinaus ein Schaden entstehen konnte, ist nach den zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichts nicht dargotan«
Schon aus diesem Grunde kann die Revision der Beklagten nicht eine Abweisung der Fest steilungsklage als unbegründet erreichen«
7 ■ G«
Die Revision ist hiernach in vollem Umfange als unbegründet zurückzuweisen«
Die Kostenentscheidung des Berufungsurteils für den Berufungsrechtszug war jedoch von Amts wegen zu ändern« Dio Kostenvertoilung ist entsprechend der Bewertung des
 Streitgegenstandes für Grundurteil und Feststellung vorzu-nehmen (§§ 91, 92, 97 ZPO).
Die Kostenentscheidung für das Revisionsverfahren folgt aus § 97 ZPO.
Dr. Haidinger Dr« Gelhaar Artl Dr* Dorschei	Mormarin