Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja BGH2:____________nein
1. BMG §§ 18, 24
her Vermieter von Geschäftsräumen kann nicht verlangen, daß die Mindestmiete, die bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete festgelegt wird und die dem Vermieter die Deckung seiner Kosten bei zu niedrigem Umsatz des Mieters sichern soll, auf den Betrag der angemessenen, ortsüblichen qm-Miete für gleichartige Räume erhöht wird.
BSH, Urt. v. 28. Mai 1969 - VIII ZR 162/67 - OLGMünchen
LG München
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
YIII ZR 162/6.7 URTEIL Verkündet am
28. Mai 1969 Klebt, JustizhauptSekretär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
der und ln
Yer3icnerungsvereii^au!^uegenseitigkeit, gesetzlich ver-treten durch die Yorstandsmitglieder Direktor 1 und Direktor Dr. KflHBk in SM^^Bfcstraße
Klägerin und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt
gegen
die Geschäftsführer Drin EM, Sl
GmbH,
gesetzlich vertreten durch und alle
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof* Dr«, ho ce
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Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19« Mai 1969 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr» Gelhaar, Artl, Dr0 Messner, Mormann und Braxmaier
für Recht erkannt;
Die Revision gegen das Urteil des 2« Zivilsenats des Oherlandesgerichts München vom 10» März 1967 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen0
Von Rechts wegen
Tatbestand;
Die Klägerin ist Eigentümerin der Hausgrundstücke K(BJBH^straße 0 und Fd|BHII^Ba'*'raße ® in Die frühere Eigentümerin, die Firma 33. M. oHG,
errichtete auf den kriegszerstörten Grundstücken 1950 ein Geschäftshaus. Unter Hr, III § 5 des zwischen der Firma der Beklagten am 26. April 1950 ge-
schlossenen Aufbau-, Finanzierungs- und Mietvertrages heißt es;
u1o Als Mietzins zahlt die K^p (das ist die Beklagte) 2 1/2 $ de^Umsatze, die sie aus dem Geschäft K^H^^straße 0 erzielt, .... mindestens jedoch DM 100 000 jährlich.
2. In der Umsatz- und Mindestmiete nicht inbegriffen ist die Miete für die Büroräume im 1. Stock. Die monatliche Miete hierfür beträg^DM 2,— je am . . . „ .
Die Firma SflHflHB behält sich vor, diese Miete im Falle einer Untervermietung, des Übergehens des Vertrages an einen Rechtsnachfolger oder bei einer Neuvermietung zu erhöhen.n
Durch schriftlichen Nachtragsvertrag vom 28, August/ 10. September 1954 wurde das auf 25 Jahre vereinbarte Mietverhältnis auf weitere Räume ausgedehnt und u.a. bestimmt:
"Bezüglich des Mietzinses gilt III § 5 des Vertrages vom 26. April 1950 mit der Maßgabe, daß sich jedoch die in III § 3 Abs. 1 festgelegte Mindestmiete von DM 100 000 auf DM 115 000 erhöht.u
Im übrigen gelten nach Artikel 4 des Nachtrages für die neuen Räume sämtliche Bestimmungen des Hauptvertrages.
”§ 24 des I. Bundesmietengesetzes gibt dem Vermieter Möglichkeiten, eine ortsübliche Miete zu fordern. Ich möchte es mir im Augenblick ersparen, dieses umfangreiche Gesetz - welches mir im Wortlaut vorliegt -im Einzelnen zu zerpflücken. Auch will ich heute weder mit Gutachten noch mit Aufstellungen von "Vergleichoobjekten” (welche mir ebenfalls vorliegen) aufwarten.
Heute will ich lediglich feststellen, daß eine Monatsmiete von rd. DM 14 000 für 940 qm Verkaufsräume in der mit
zusätzlich 920 qm Lagerräumen im Keller weder ortsüblich noch überhaupt als zu demutbar anzu-sehen~ist/ ”
Dies werden Sie wohl auch selbst einsehen, wenn man bedenkt, daß allein die Kellerräumo einen Mietwert von monatlich 3.700,— bis 4.000,—DM darstellen.
Das Mietaufkommen Ihrer Räumlichkeiten in der Schüsselpassage ist nach Angaben von Sachverständigen und aufgrund von Vergleichszahlen ortsüblicher Mieten, mit monatlich 28.000,— bis 30.000,—DM anzusetzen.
Am 11. Dezember 1962 schrieb Eduard S
für
die Firma S
an die Beklagte:
Ich bitte daher, gemäß § 18 I» Bundesmietengesetz, die Umsatzmiete für Ihre Filiale Km|H|^straße ab 1, Januar 1963 in Höhe voT^v^r^Prozent des Umsatzes entrichten zu wollen.".
Im Verlauf der sich daran anschließenden Verhandlungen schrieb die Beklagte am 8. Februar 1963s
"Nach wie vor halten wir die vertraglich zwischen uns vereinbarte Umsatzmiete von 2 l/2 fo zuzüglich einer Festmiete für die Büroetage für angemessen. Sie entspricht durchaus den heutigen Verhältnissen, was Ihnen jeder Fachmann bestätigen wird.
Zu einer angemessenen Erhöhung der Festmiete, die ja immer nur eine ä~conto-Zahlung auf die Umsatzmiete darstellen sollte, sind wir bereit. Bas gilt auch für die Erhöhung der Miete für die Büroetage."
Ber von der Firma und der Beklagten gemeinsam
beauftragte Sachverständige kam in seinem Gutachten vom 17o April 1963 zu einer angemessenen Jahresmiete von 332 888,40 BM (darin sind 12 024 BM für die Bäume im Obergeschoß enthalten).
Bas Gutachten lautet abschließend?
"Ba der Auftrag an mich auch dahin ging, die heute angemessene Umsatzmiete für dieses oder vergleichbare Mietobjekte zu schätzen, so bemerke ich dazu, daß bei einer solchen Berechnung von dem Ergebnis der obigen Schätzung ausgegangen werden müßte, d.h. also, daß der Hundertsatz der Umsatzmiete in ein entsprechendes und angemessenes Verhältnis zu dem gegebenen oder zu erwartenden Umsatz gebracht werden müßte. Eine Umsatzmiete sollte also mindestens die Höhe des hier geschätzten Mietwertes erreichen. Zur Schätzung der vorgenannten Mietwerte habe ich
vergleichsweise Mieten in gleichen Geschäftslagen mit herangezogeno Ich erkläre, daß ich diese Schätzung nach bestem Wissen und Gewissen abgegeben habe«,'1
Mit Schreiben vom 14* August 1964 verlangte die Klägerin unter Anführung von Vergleichsobjekten eine Erhöhung der jährlichen Mindestmiete auf 383.760,—DM (einschließlich der Räume im ersten Obergeschoß), Die Beklagte hat weder eine erhöhte Umsatzmiete noch die erhöhte Mindestmiete gezahlt.
Die Klägerin hat unter Berufung auf die Mieterhöhungserklärung der Firma beantragt, die
Beklagte zur Zahlung von 182-910,—DM zu verurteilen und festzustollen, daß die Mindestmiete jährlich 332„888,40 DM beträgt- Hilfsweisc hat sie, gestützt auf ihre eigene Mieterhöhungserklärung vom 14. August 1964 begehrt, die Beklagte zur Zahlung von 65-244,—DM zu verurteilen und festzustellen, daß die Mindestmiete 383-760,—DM beträgt-Im ersten Rechtozug haben die Parteien über die Miete der Obergeschoßräume einen Teilvergleich geschlossen- Das Landgericht hat die Klage abgewiesen- Im Berufungsverfahren hat die Klägerin Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 285-769,30 DM nebst Zinsen und die Feststellung beantragt, daß die Mindestmiete seit 1- Januar 1966 318-816,—DM beträgt, hilfsweise hat sie Verurteilung zur Zahlung von 231.050,01 DM sowie die Feststellung begehrt, daß der Mietzins ab 1- Januar 1966 mindestens 369-468,—DM beträgt- Fürsorglich hat sie weiter den Antrag gestellt, festzustellen, daß ab 1, Januar 1966 anstelle der vereinbarten 2 1/2# eine Umsatzmiete von 4 # zu zahlen ist-
Die Berufung blieb erfolglos«
Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge aus der Vorinstanz weiter« Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen«
Entscheidungsgründe s
I« Die Klägerin stützt ihr Verlangen auf Zahlung eines höheren Mietzinses auf § 24 1« BMG« Diese Vorschrift gilt nur für Mietverhältnisse, die nach ihrem Abschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden sind« Die Vermietung von Geschäftsräumen unterlag nach § 1 GRMG seit I« Dezember 1951 nicht mehr der Preisbindung« Die Klägerin kann daher eine Preiserhöhung nicht für den feil des Mietobjektes verlangen, den sie erst durch den Dach-tragsvertrag vom 28« August/lO« September 1954 an die Beklagte vermietet hat.
Etwas anderes ergibt sich nicht aus der Entscheidung des erkennenden Senats vom 6« Dezember 1961 ( - VIII ZR 166/60 - - DM 1« BMG § 24 Nr«, 4 - WM 1962, 186). Dort handelte es sich darum, daß der Mietzins für das Mietobjekt nach dem 1« Dezember 195^? aber vor dem Inkrafttreten des ersten Bundesmietengesetzes durch Vereinbarung erhöht worden war« In einem solchen Palle war der Vermieter trotz Aufhebung der Preisbindung beim Aushandeln der neuen Miete nicht frei, sondern an den vor der Preisfreigabe vereinbarten Mietzins gebunden, dessen Erhöhung er nur mit Einverständnis des Mieters hätte durchsetzen können. Deshalb ist bei solcher Pallgestaltung eine weitere, einseitige Erhöhung des Mietzinses nach § 24 b BMG zulässig (BGH aaO)«
Anders ist es hier. Der Firma stand es
frei, ob sie 1954 die in das Mietverhältnis einbezogenen Räume, die bis dahin als Gastwirtschaft genutzt waren, an die Beklagte vermieten wollte oder nicht» Sie war an der Vereinbarung einer marktgerechten Miete weder durch Preisvorschriften noch durch vertragliche Bindung gehindert,
II, I,) Das Berufungsgericht ist der Ansicht, daß eine Umsatzmiete nicht nach §§ 18, 24 1. BMG erhöht werden könne. Diese Vorschrift set2e, so meint es, voraus, daß als Mietzins ein bestimmter Betrag vereinbart sei, Fehle es hieran, so sei eine Erhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters nicht möglich. Auch handle es sieh bei der Umsatzmiete nicht um einen kalkulierten, an dem Wert des Mietobjekts ausgerichteten Preis, sondern um eine auf Spekulation beruhende Beteiligung an dem wirtschaftlichen Erfolg des Mieters. Das Bundesmietengesetz sei aber nicht dazu da, um etwaige Fehlspekulationen auszugleichen,
2.) Ob diese von Roquette geteilte Auffassung (Betrieb 1959? 907; derselbe, Bundesmietengesetze 3= Auflc Nr, 24 zu § 24 1« BMG), richtig ist, kann zweifelhaft sein, bedarf aber hier keiner Entscheidung. Auch wenn man der Revision darin folgt, daß jedenfalls eine Anhebung des Vomhundertsatzes grundsätzlich dann möglich ist, wenn für vergleichbare Mietobjekte eine höhere Umsatzmiete gezahlt wird, so scheitert die Klage doch daran, daß es insoweit an einer wirksamen Mieterhöhungserklärung fehlt.
Das Schreiben der Firma vom 11» Dezember 1
auf das die Klägerin sich zur Begründung ihres Anspruchs au'
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Zahlung einer höheren Umsatzmiete allein beruft, und in dem eine Anhebung des Mietzinses auf 4 des Umsatzes der Beklagten verlangt wurde, enthält keine Angaben Uber Vergleichsobjekte, aus denen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens entnommen werden konnte, Nach ständiger Rechtssprechung des erkennenden Senats sind solche Angaben aber in einer Erklärung, in der der Mietzins für Geschäftsräume nach § 24 1, BMG erhöht wird, notwendig, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Berechtigung des Verlangens des Vermieters überprüfen zu können (BGHZ 26, 310, Urteile vom 26, April I960 VIII ZR 71/59 »UM. BMG § 24 Nr, 3 = WM I960, 787 und vom 12, Januar 1966 VIII ZR 173/64 = WM 1966, 225 = BGHWarn 1966 Nr, 12), Von diesem Grundsatz werden allerdings Ausnahmen zugelassen, wenn sich eine ortsübliche Miete nicht oder nur mit ungewöhnlichen Schwierigkeiten feststellen läßt (Senatsurteile vom 30, Juni 1959 VIII ZR 81/58 LM 1, BMG § 24 Nr, 2, vom 26, April I960 aaO, vom 5» Dezember 1962 VIII ZR 150/61 LM 1. BMG § 24 Nr, 5, vom 19. Februar 19 VIII ZR 124/62 LM 1. BMG § 24 Nr. 7 = WM 1964, 389 = BGHWarn 1964 Nr. 62).
Daß' ein solcher Ausnahmefall hier vorliegt, hat die Klägerin nicht behauptet. Es ergibt sich im Gegenteil aus dem Schreiben vom 11. Dezember 1962, daß der Vermieterin Vergleichsobjekte bekannt waren, daß von deren Mitteilung indessen bewußt Abstand genommen worden ist. Ist die Angabe von Vergleichsobjekten und deren Mieten aber möglich, so muß verlangt werden, daß der Vermieter in seiner nach § 18 1. BMG abgegebenen Erklärung die entsprechenden Angaben macht (Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit aaO § 24 b BMG Anmerkung 6). Darin liegt auch keine Übersteigerung der
Anforderungen, die an die Förmlichkeiten einer .Mieterhöhungserklärung gestellt werden müssen»
Die fehlenden Angaben im Schreiben vom 11» Dezember 1962 wurden auch nicht durch das am 17* April 1963 erstattete Gutachten des Sachverständigen B^^ersetzt» Denn auch dieses Gutachten enthielt keine Angaben über Vergleichsobjekte, mit deren Hilfe sich die Beklagte über die angemessene Umsatzmiete hätte unterrichten können» Stützt der Vermieter, statt Vergleichsobjekte zu benennen, sich auf ein Sachverständigengutachten, so muß wenigstens dieses Angaben über Vergleichsobjekte und deren Mieten enthalten, wenn es geeignet sein soll, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen (Senatsurteil vom 19* Februar 1964 aaO)» Es kenn deshalb dahingestellt bleiben, ob durch die nachträgliche Erstattung eines Sachverständigengutachtens eine früher abgegebene Mieterhöhungserklärung, der die notwendigen Angaben über Vergleichsobjekte fehlen, überhaupt wirksam werden kann»
III« 1») Mit ihrem Schreiben vom 14» August 1964 hat die Klägerin für den Fall der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Firma eine Erhöhung der ver-
einbarten Mindestmiete verlangt» Das Berufungsgericht hält auch das für grundsätzlich unzulässig»
Ob dem zugestimmt werden könnte, erscheint zweifelhaft, braucht hier aber gleichfalls nicht abschließend geprüft zu werden»
2») Unrichtig ist auf jeden Fall die Auffassung der Klägerin, sie könne die Mindestmiete auf den Betrag erhöhen, der der angemessenen, d«h« ortsüblichen (§9 Abs, ; G-RMG) qm-Miete für vergleichbare Räume entspricht«
Die Mindestmiete, die im Rahmen der Vereinbarung einer Umsatzmiete festgelegt wird, dient regelmäßig dazu, den Vermieter dagegen zu sichern, daß bei nicht ausreichenden Umsätzen des Mieters der Mietzins unter den Betrag absinkt, der benötigt wird, um die Kosten der Mieträume zu decken* So war es jedenfalls hier, wie die Klägerin selbst vorgetragen hat und wie sich überdies aus dem Brief vom 22 * März 1950 und der Aussage des Rechtsanwalts ergibt, der die Vermieterin vor und bei Vertragschluß vertreten hatte. Würde die Erhöhung der Mindestmiete auf den vollen Betrag der angemessenen qm-Miete zugelassen, so läge ein durch §§ 18, 24 1 - BMG nicht gerechtfertigter Eingriff in den Mietvertrag vor. Denn die Vereinbarung einer Umsatz-miete stellt u.a, eine Sicherung gerade äuch des Mieters dar. Zwar soll er bei gutem Geschäftsgang einen Mietzins zahlen müssen, der möglicherweise über der ortsüblichen qm-Miete liegt. Andererseits paßt sich die Umsatzmiete einem schlechteren G-eschäftsgang bis zur Grenze der vereinbarten Mindestmiete automatisch an. Solange diese Grenze nicht erreicht ist, soll der Mieter - das ist der Sinn der Umsatzmiete - nicht mehr bezahlen müssen, als bei Zugrundelegung des vereinbarten Vomhundertsatzes seinem derzeitigen Umsatz entspricht. Der Mietvertrag würde deshalb in seinem Inhalt verändert werden, wenn der Vermieter auf dem Umweg über die Erhöhung der Mindestmiete den Betrag verlangen könnte, der jetzt der angemessenen qm-Miete entspricht.
3») Eine Erhöhung der Mindestmiete kommt daher im vorliegenden Palle nur dann und insoweit in Betracht, als derenBetrag nicht ausreicht, um die Kosten der Mieträume zu decken. Ob eine entsprechende Begründung in die Mieterhöhungserklärung vom 14o August 1964 hätte aufgenommen
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werden müssen, kann dahinstehen„ Die Klägerin hat jedenfalls auch im Rechtsstreit nicht vorgetragen, daß die vereinbarte Mindestmiete zur Kostendeckung nicht ausreicht„ Schon deshalb kann sie, ohne daß es auf weiteres ankommt, mit dem Verlangen auf Erhöhung der Mindestmiete nicht durchdringen»
IV. Der Klage verhelfen auch andere rechtliche Gesichtspunkte nicht zu dem Erfolg.
1o) Zutreffend hat das Berufungsgericht einen die Mieterhöhung rechtfertigenden Abänderungsvertrag verneinte Dem Schreiben der Beklagten vom 8. Februar 1963 kann gerade nicht entnommen werden, daß sie sich auf eine Erhöhung der Umsatzmiete einlassen wollte. Die Beklagte sah damals diese Miete als uden heutigen Verhältnissen" entsprechend und ange-
messen an.
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2«) Auch die Grundsätze über den Wegfall oder die Veränderung der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) greifen nicht ein. Es ist - jedenfalls bisher - nicht dargetan, daß die gezahlte Umsatzraiete für die Klägerin wirtschaftlich untragbar wäre. Auch der Grundsatz der Gleichwertigkeit der Leistungen kommt in Gestalt des Wegfalles der Geschäftsgrundlage nur bei unzu demutbarer Benachteiligung eines Vertragsteiles zu dem Tragen, worüber die Klägerin ebenfalls bisher nichts vorgetragen hat«,
V, Die Revision war daher mit der Kostenfolge aus § 97 zurückzuweisen„
Dr, Gelhaar
Mormann
Artl
Braxmaier
3)r, Messner
