BGH · VIII ZR 162/65 vom 17.01.1968

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Leitsatz / Zusammenfassung

Mietverhältnisse, die nach Ablauf der Grundsteuerver-günstigung begründet werden, genießen keinen Mieterschutz . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17c Januar I960 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger und der Bundes-richter Artl, Dr« Mezger, Dr. Weber und Braxraaier für Recht erkannt: August 1962 im Namen des Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag über die Erdgeschoßwohnung links im Hause K^Hpstraße B gegen Hingabe der 81 Punkte und des LAG-ycheines• Außerdem zahlte der Kläger einen einmaligen Betrag von 2 200,- DM. PeBIBfc habe die 81 Punkte und den LAGr-Schein für eine noch bewirtschaftete Wohnung in einem anderen Hause des Klägers, yd^straße B benötigt, deren Mieterin vom Wohnungsamt die erforderliche Bezugsgenehmigung sonst nicht erhalten konnte. tragt; den Beklagten zur Zahlung von 400,- BK nebst Zinsen zu verurteilen«, Der Beklagte, der die Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes nicht für anwendbar hält, hat behauptet, dem Kläger sei bei Abschluß des Mietvertrages bekannt gewesen, daß die 81 Punkte und der LAG-Schein nicht für seine Wohnung, «sondern für die Wohnung OflIBstraBe S benötigt wurden» IIo Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mietverhältnis der Parteien unterliege dem Mieterschutzgesetz» Das sei dem § 31 a Abs» 2 a MSchG zu entnehmen, wonach die in Absc 1 dieser Vorschrift angeordnete Befreiung freifinanzierter und steuerbegünstigter Y/ohnungen und Wohnräume vom Mieterschutz nicht gilt, wenn GrundsteuerVergünstigung in Anspruch genommen wird«, Hach Auffassung des Berufungsgerichts gilt diese Bestimmung auch für Mietverhältnisse, die, wie hier, erst nach dem Ablauf der Grundsteuervergünstigung begründet worden sind» Es meint, das ergebe sich aus dem Halbsatz 2 des Abs» 2 a, der dom § 31 a durch das Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Gewährung von Miet- und Lastenbeihilfen und des Mieterschutzgesetzes vom 10, April 1961 (BGBl I 421) angefügt worden ist, und der wie folgt lautet: "Die Vorschriften der §§ 1 bis 19 und der §§ 24 bis 31 sind nicht anzuwenden auf Mietverhältnisso über Wohnungen und Wohn-räume im Sinne von § 23 des I. § 31 a Abs» 1 MSchG hat demnach in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich alle steuerbegünstigten Wohnungen und Wohnräume aus dem Mieterschutz herausgenommen, also auch die grundsteuerbegünstigtenc Wenn demgegenüber nach Abso 2 a der Vorschrift - gleichfalls in ihrer ursprünglichen Fassung - Abs» 1 nicht gilt für Mietverhältnisse über Wohnungen oder Wohnräume, für die Grundsteuervergünstigung nach §§ 73 11 I. Wo3auG a.P. gewährt wird, so kann das entgegen der Auffassung von Roquette (MSchG Anm» 26 zu § 31 a) insoweit keine völlige Aufhebung der in Abs» 1 ausgesprochenen Befreiung vom Mieterschutz bedeuten o Hätten grundsteuerbegünstigte Wohnungen im Gegensatz zu den einkoramensteuerbegünstigten weiterhin uneingeschränkt dem Mieterschutz unterliegen sollen, so hätte nichts näher gelegen, als das in Abs» 1 zu dem Ausdruck zu bringen und den Grundsatz der Aufhebung des Bestandschutzes dort von vornherein auf freifinanzierte und einkommen-steuerbegünstigte Wohnungen zu beschränken» § 31 a Abs» 2 a bringt daher lediglich eine Einschränkung des in Abs» 1 aufgestellten Grundsatzes der Beseitigung des Mieterschutzes für grundsteuerbegünstigte Wohnungen und Wohnräume» Der Inhalt dieser Beschränkung ergibt sich aus der Formulierung der Ausnahmebestimmung» Nach ihr bleibt der Mieterschutz für Mietverhältnisse über Wohnungen erhalten, für die Grundstouervergünstigung gewährt wird, mit anderen Worten, der Bostandschutz bleibt bestehen, wenn und so lange die Grundsteuervergünstigung besteht» Diese aber wurde in §7 1« V/oBauG a.Fc auf die Dauer von 10 Jahren begrenzt» 2» Am materiellen Inhalt des § 31 a MSchG, soweit er hier in Betracht kommt, haben auch die späteren Neufassungen der Vorschrift nichts geändert» Sie ist lediglich hinsicht- Juni 1956, BGBl I 523)» Jedoch brachte bereits die erste Änderung eine Verdeutlichung des Grundsatzes der Befreiung auch des grundsteuerbegünstigten Wohn-rauras vom Mieterschutz dadurch, daß in Abs. 1 nunmehr der steuerbegünstigte '.Vohnraum ausdrücklich und nicht nur wie bisher durch Verweisung auf die einschlägigen Begriffsbestimmungen der Wohnungsbaugesetze genannt wurde. 3. Im Einklang mit Wortlaut und Passung des § 31 a Abs. 1 und Abs. 2 a MSchG ist daher auch, soweit ersichtlich, nie bezweifelt worden, daß die Aufrechterhaltung des Mieterschutzes bei grundsteuerbegünstigten Wohnungen und Wohn-räumen nur während des Zeitraums der Inanspruchnahme der Vergünstigung gilt, so daß jedenfalls solche Mietverhältnisse, die nach dieser Zeit begründet werden, keinen Mieterschutz genießen (vgl, dieybei Pergande, BBauBl. 1961, 351 zitierten Entscheidungen; Wessel, Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht 1962, 37)« Unklarheiten bestanden bis zu dem Erlaß des Gesetzes vom 10. 4» Die dadurch aufgekommene Reehtsunoicherheit zu beseitigen, die sich ab 1961 durch den nunmehr einsetzenden Ablauf der Grundsteuervergünstigung für jährlich etwa 20G 000 Wohnungen zunehmend zu verschärfen drohte, war u«a, das Anliegen des Gesetzes vom 10» April 1961 (Pergande aaO)o Durch Beifügung eines neuen Halbsatzes in § 31 a Abs. 2 a stellte es klar, daß die Ausnahme von der Befreiung vom Mieterschutz hinsichtlich grundsteuerbegünstigter Wohnungen und Wohnräume.i auch nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung gilt» Damit wurde der Bestandsschutz bereits unter das Mieterschutzgesetz fallender Mietverhaltnisse aufrechterhalten, nicht aber der Mieterschutz für erst nach Beendigung der Grundsteuervergünstigung geschlossene Mietverträge begründet, den es bis dahin nicht gegeben hatte• Dem entspricht auch, daß der Wortlaut des Kalbsatzeo 1 nicht geändert worden ist- Vielmehr blieb es dabei, daß der Mieterschutz nur gilt für Wohnungen oder Wohnräume, für die Grundsteuer Vergünstigung gewährt wird. Eine abweichende Auslegung rechtfertigen auch nicht die Materialien zu dem Gesetz vom 10, April 1961, die schon deswegen unergiebig sind, weil weder bei den Beratungen im Ausschuß für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht, noch bei der Behandlung des Gesetzes im Plenum des Deutschen Bundestages die Frage des Mieterschutzes für nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung geschlossene Mietverhältnisse behandelt worden ist (Kurz-Protokoll des Ausschusses für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht über die 85» Sitzung vom 2o März 1961; BT-Drucks. neu geschaffen worden ist, bestimmt im ersten Halbsatz die entsprechende Anwendung des Abs. 1 auf öffentlich geförderten Wohnraum, der wegen vorzeitiger Rückzahlung der gewährten öffentlichen Baudarlehen von den Bindungen der Wohnungsbau-gesetze freigestellt worden ist. WoBauG am Ende des zweiten Halbsatzes ferner bestimmt, daß die Herausnahme aus dem Mieterschutz nicht für Mietverhältnisse gilt, die vor der Freistellung begründet worden sind. Diese Regelung war im Hinblick auf den im ersten Halbsatz aufgestellten Grundsatz der Aufhebung des Mieterschutzes freigestellter Wohnräume ebensowenig selbstverständlich, wie in. in Abs. 2 a aufzunehmen, wenn er wie bei der Freistellung öffentlich geförderter Wohnungen hinsichtlich des Mieterschutzes eine unterschiedliche Behandlung der vor oder nach Beendigung der Grundsteuervergünstigung begründeten Mietverhältnisse gewollt hätte. Wenn der Gesetzgeber von der Aufhebung des Mieterschutzes für diejenigen Mietverhältnisse ausgeht, die nach der Freistellung von den Bindungen der Wohnungsbaugesetze begründet worden sind, so wäre es rechtspolitisch nicht zu rechtfertigen, im Gegensatz dazu bei Beendigung der Grundsteuervergünstigung einen Mieterschutz auch für erst danach geschlossene Mietverträge zu gewähren. Öirm und 2weck des § 31 a ist es, den Bauherrn, der Wohnraum teilweise auf Kosten der Allgemeinheit schafft, sei es, daß er sich Öffentliche Mittel gewähren läßt, sei es, daß er su lasten der Allgemeinheit Steuern nicht zu zahlen braucht, hinsichtlich des geschaffenen Wohn-raums weiterhin sozialen Bindungen zu unterworfene Gleichzeitig wurde für die Herstellung von Wohnungen ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel dadurch ein Anreiz geschaffen, daß die sofortige, bei Grundsteuervergünstigung zeitlich jedenfalls absehbare Befreiung vom Mieterschutz und eine gleichgünstige Regelung für den Pall der vorzeitigen Rückzahlung der öffentlichen Mittel geschaffen wurde, Es ist nicht einzusehen, warum die Rückzahlung öffentlicher Baudarlehen zur Versagung des Mieterschutzes für nach der Freistellung begründete Mietverhältnisse führen soll, nicht aber der Ablauf der Grundsteuervergünstigung, die, jedenfalls regelmäßig, zu einer wesentlich geringeren Belastung der Allgemeinheit führt als die Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbaumittel. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, die vorzeitige Rückzahlung eines Baudarlehens führe zur Erhöhung der Wohnungsbauförderungsmittel, während der Bauherr nach Ablauf von 10 Jahren unwiderruflich in den vollen Genuß'der Grundsteuervergünstigung gekommen sei. ■■Juni I960 über den Abbau der Wohungszwangswirt3ehaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht (BGBl I 389) die endgültige, wenn auch nur schrittweise zu vollziehende Beseitigung des Mieterschutzes angeordnet. BMG), nach der Auslegung des Senats bei ehemals grund-steuerbegünstigten Wohnraumen unter Umständen eine Befreiung vom Mieterschutz eintritt, ohne daß gleichzeitig die neuen Bestimmungen des allgemeinen Mietrechts, insbesondere die Kernstücke des neuen sozialen Mietrechts die §§ 556 a, 565 BGB in Kraft sind. Dieses Ergebnis ist vom Gesetzgeber für frei finanzierte und einkommensteuerbegünstigte Wohnräume von Anfang an und seit Erlaß des Zweiten Wohnungsbaugesetzes auch für öffentlich geförderte, aber von der Bindung der Yt’ohnungsbaugesetze freigestellte Wohnräume in Kauf genommen worden. Ob, wie der Kläger meint, angesichts der Umstände vor und beim Zustandekommen des Mietvertrages möglicherweise ein Mietverhältnis begründet worden ist, das der Beklagte trotz Pehlens eines gesetzlichen Mieterschutzes nur kündigen kann, wenn die Voraussetzungen der §§ 2 ff MSchG vorliegen, hat das Berufungsgericht nicht geprüft.

Zitierte Normen

Schlagwörter

GrundsteuervergünstigungGesetzMieterschutzWohnraumWohnungKlägerMietverhältnisseMSchGMieterschutzes

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja 3GHZ: nein 2138 00 MSchG § 31 a Abi 2 a Mietverhältnisse, die nach Ablauf der Grundsteuerver-günstigung begründet werden, genießen keinen Mieterschutz . BGH, Urb. vom 17. Januar 1968 - VIII ZR 162/65 - OLG ^mburg BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES Verkündet am 17 . Januar 1968 Blecher, Justizsekretär z.A» als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle viij zr 162/65 URTEIL in dem Rechtsstreit des Grundeigentümers Johannes Straße fl®. Beklagten und Eevisionsklägers, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. gegen den Schiffsoffizier Heinz P flHHIHB? K3®BBßtraße Kläger und Revisionsbeklagten9 - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.®.®. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17c Januar I960 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger und der Bundes-richter Artl, Dr« Mezger, Dr. Weber und Braxraaier für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 4o Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 21. Juli 1965 aufgehoben. Die Sache v/ird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Eigentümer des Hausgrundstücks in HBiHBP~BBBI^K? K^B^pstraße das ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel errichtet und 1950 bezugsfertig geworden ist. Dem Beklagten war aber Grund st euer Vergünstigung gev/ährt worden, die am 31. März 1961 ablief. Bein Hausverwalter, PefliH^, gab eine am 28. Juni 1962 im "HflBH^B A(B®-erschienene Anzeige auf: "BBI^B^ 2 1/2 Zimmer-Wohnung, 81 Punkte und 2 200,-/97,- DM, sofort beziehbar.” Auf diese Anzeige meldete sich der Kläger, der über 81 Dringlichkeitspunkte und einen LAG-Schein verfügte. PeBHBBB schloß mit ihm am 1. August 1962 im Namen des Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag über die Erdgeschoßwohnung links im Hause K^Hpstraße B gegen Hingabe der 81 Punkte und des LAG-ycheines• Außerdem zahlte der Kläger einen einmaligen Betrag von 2 200,- DM. In § 25 des Vertrages heißt es unter der Überschrift ’'Sonstige Vereinbarungen" wörtlich: "Die Wohnung unterliegt nicht dem Mieterschutz. Dem Mieter ist bekannt, daß die Wohnung eine Altbauwohnung ist ... Vorbehaltlich der Zustimmung des Wohnungsamtes" Mit Schreiben vom 21. April 1964 kündigte PeBB^B im Namen des Beklagten den Mietvertrag. Ira Rechtsstreit hat der Kläger geltend gemacht, die Wohnung unterliege dem Mieterschutz. Weiter hat er vorgetragen, PeBBBV habe ihn beim Abschluß des Vertrages darüber getäuscht, daß die vermietete Wohnung nicht der Bewirtschaftung unterlag. PeBIBfc habe die 81 Punkte und den LAGr-Schein für eine noch bewirtschaftete Wohnung in einem anderen Hause des Klägers, yd^straße B benötigt, deren Mieterin vom Wohnungsamt die erforderliche Bezugsgenehmigung sonst nicht erhalten konnte. Von alldem habe er nichts gewußt. Bei dieser yachlage könne der Beklagte keinesfalls kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der §§ 2 ff MSchG vorlägen. Auch müsse er den gezahlten Abstand von 2 200,- DM zurückgewähren. Der Kläger hat beantragt festzustellen, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis den Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes unterliegt, hilfsweise, daß der Beklagte zur Kündigung nur bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 2 ff MUchG berechtigt ist. Hilfsweise hat er ferner bean- tragt; den Beklagten zur Zahlung von 400,- BK nebst Zinsen zu verurteilen«, Der Beklagte, der die Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes nicht für anwendbar hält, hat behauptet, dem Kläger sei bei Abschluß des Mietvertrages bekannt gewesen, daß die 81 Punkte und der LAG-Schein nicht für seine Wohnung, «sondern für die Wohnung OflIBstraBe S benötigt wurden» Das Landgericht hat dem Hauptantrag stattgegeben» Die Berufung blieb erfolglos«, Mit der vom Oberlandesgericht zu-gelas enen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Abweisung der Klage weiter«, Der Kläger bittet, die Revision zurückzuweisen„ Entscheidungsgründe: Io Die Vorinstanzen haben das rechtliche Interesse des Klägers an der Feststellungsklage bejahte Hiergegen richtet die Revision keine Angriffe» Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtliche IIo Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mietverhältnis der Parteien unterliege dem Mieterschutzgesetz» Das sei dem § 31 a Abs» 2 a MSchG zu entnehmen, wonach die in Absc 1 dieser Vorschrift angeordnete Befreiung freifinanzierter und steuerbegünstigter Y/ohnungen und Wohnräume vom Mieterschutz nicht gilt, wenn GrundsteuerVergünstigung in Anspruch genommen wird«, Hach Auffassung des Berufungsgerichts gilt diese Bestimmung auch für Mietverhältnisse, die, wie hier, f / erst nach dem Ablauf der Grundsteuervergünstigung begründet worden sind» Es meint, das ergebe sich aus dem Halbsatz 2 des Abs» 2 a, der dom § 31 a durch das Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Gewährung von Miet- und Lastenbeihilfen und des Mieterschutzgesetzes vom 10, April 1961 (BGBl I 421) angefügt worden ist, und der wie folgt lautet: "dies gilt auch nach Ablauf des Zeitraumes, für den die Grundsteuerver-günstigung gewährt worden ist". (vgl. Art» 2 Nr* 1 a dos Gesetzes vom 10. April 1961). IIIp Der Hechtsauffassung deö Berufungsgerichts kann nicht gefolgt werden. Zie schöpft den Wortlaut und die Fassung des § 31 a MSchG nicht aus, berücksichtigt nicht hinreichend die der Vorschrift zugrundeliegenden gesetzgeberischen Absichten und ihren Zusammenhang mit anderen Bestimmungen des Mietreehts. 1. § 31 a wurde durch J 26 Abs. 2 I. WoBauG vom 24. April 1950 (BGBl I 83; im folgenden I. WoBauG a.P.) in das MSchG einge-fügt. Absatz 1 lautete: "Die Vorschriften der §§ 1 bis 19 und der §§ 24 bis 31 sind nicht anzuwenden auf Mietverhältnisso über Wohnungen und Wohn-räume im Sinne von § 23 des I. Wohnungsbaugesetzes vom 24. April 1950 (BGBl S, 83); § 52 e findet entsprechende Anwendung." § 23 Io WoBauG a.I<\ hatte die Befreiung von der Wohnraumbewirtschaftung zu dem Gegenstand und enthielt in Abs. 1 die Begriffsbestimmung für steuerbegünstigten, in Abs. 2 die für freifinanzierten Wohnraum. Steuerbegünstigt sind nach dieser Vorschrift die nach dem 31» Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnungen und V/ohnräumo, die ohne öffentliche Mittel, aber unter Inanspruchnahme der Grundsteuervergiinstigung nach §§ 7, 11 I. WoBauG a.Fo oder der Einkommenssteuervergünstigung nach § 7 c BütG geschaffen worden sind. § 31 a Abs» 1 MSchG hat demnach in seiner ursprünglichen Fassung grundsätzlich alle steuerbegünstigten Wohnungen und Wohnräume aus dem Mieterschutz herausgenommen, also auch die grundsteuerbegünstigtenc Wenn demgegenüber nach Abso 2 a der Vorschrift - gleichfalls in ihrer ursprünglichen Fassung - Abs» 1 nicht gilt für Mietverhältnisse über Wohnungen oder Wohnräume, für die Grundsteuervergünstigung nach §§ 73 11 I. Wo3auG a.P. gewährt wird, so kann das entgegen der Auffassung von Roquette (MSchG Anm» 26 zu § 31 a) insoweit keine völlige Aufhebung der in Abs» 1 ausgesprochenen Befreiung vom Mieterschutz bedeuten o Hätten grundsteuerbegünstigte Wohnungen im Gegensatz zu den einkoramensteuerbegünstigten weiterhin uneingeschränkt dem Mieterschutz unterliegen sollen, so hätte nichts näher gelegen, als das in Abs» 1 zu dem Ausdruck zu bringen und den Grundsatz der Aufhebung des Bestandschutzes dort von vornherein auf freifinanzierte und einkommen-steuerbegünstigte Wohnungen zu beschränken» § 31 a Abs» 2 a bringt daher lediglich eine Einschränkung des in Abs» 1 aufgestellten Grundsatzes der Beseitigung des Mieterschutzes für grundsteuerbegünstigte Wohnungen und Wohnräume» Der Inhalt dieser Beschränkung ergibt sich aus der Formulierung der Ausnahmebestimmung» Nach ihr bleibt der Mieterschutz für Mietverhältnisse über Wohnungen erhalten, für die Grundstouervergünstigung gewährt wird, mit anderen Worten, der Bostandschutz bleibt bestehen, wenn und so lange die Grundsteuervergünstigung besteht» Diese aber wurde in §7 1« V/oBauG a.Fc auf die Dauer von 10 Jahren begrenzt» 2» Am materiellen Inhalt des § 31 a MSchG, soweit er hier in Betracht kommt, haben auch die späteren Neufassungen der Vorschrift nichts geändert» Sie ist lediglich hinsicht- lieh der Verweisungen der Neufassung des I. WoBauG und dem neu erlassenen II, WoBauG angepaßt worden (vgl. Art. VI des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung des Ersten Wohnungsbaugesetzes vom 25. August 1953, BGBl I 1037; § 115 IIo WoBauG vom 27. Juni 1956, BGBl I 523)» Jedoch brachte bereits die erste Änderung eine Verdeutlichung des Grundsatzes der Befreiung auch des grundsteuerbegünstigten Wohn-rauras vom Mieterschutz dadurch, daß in Abs. 1 nunmehr der steuerbegünstigte '.Vohnraum ausdrücklich und nicht nur wie bisher durch Verweisung auf die einschlägigen Begriffsbestimmungen der Wohnungsbaugesetze genannt wurde. 3. Im Einklang mit Wortlaut und Passung des § 31 a Abs. 1 und Abs. 2 a MSchG ist daher auch, soweit ersichtlich, nie bezweifelt worden, daß die Aufrechterhaltung des Mieterschutzes bei grundsteuerbegünstigten Wohnungen und Wohn-räumen nur während des Zeitraums der Inanspruchnahme der Vergünstigung gilt, so daß jedenfalls solche Mietverhältnisse, die nach dieser Zeit begründet werden, keinen Mieterschutz genießen (vgl, dieybei Pergande, BBauBl. 1961, 351 zitierten Entscheidungen; Wessel, Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht 1962, 37)« Unklarheiten bestanden bis zu dem Erlaß des Gesetzes vom 10. April 1961 lediglich darüber, ob dann, wenn entweder der Bauherr auf die Grundsteuervergünstigung verzichtet oder die Grundsteuervergünstigung abgelaufen ist, auch der Bestandschutz der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietverhältnisse entfällt. Für die Beendigung des Mieterschutzes, in diesem Pall waren insbesondere eingetreten Roquette (Mieterschutzgesetz Anm. 31 zu § 31 a), Bettermann (Mieterschutzgesetz Anra. 96, 97 zu § 31 a Mieterschutzgesetz) und, mit Bedenken, Pergande 8 (Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1965? 65, 66). In der Rechtsprechung waren die Auffassungen geteilt (vgl« die Nachweise bei Pergande BBauBl, 1961, 351), 4» Die dadurch aufgekommene Reehtsunoicherheit zu beseitigen, die sich ab 1961 durch den nunmehr einsetzenden Ablauf der Grundsteuervergünstigung für jährlich etwa 20G 000 Wohnungen zunehmend zu verschärfen drohte, war u«a, das Anliegen des Gesetzes vom 10» April 1961 (Pergande aaO)o Durch Beifügung eines neuen Halbsatzes in § 31 a Abs. 2 a stellte es klar, daß die Ausnahme von der Befreiung vom Mieterschutz hinsichtlich grundsteuerbegünstigter Wohnungen und Wohnräume.i auch nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung gilt» Damit wurde der Bestandsschutz bereits unter das Mieterschutzgesetz fallender Mietverhaltnisse aufrechterhalten, nicht aber der Mieterschutz für erst nach Beendigung der Grundsteuervergünstigung geschlossene Mietverträge begründet, den es bis dahin nicht gegeben hatte• Dem entspricht auch, daß der Wortlaut des Kalbsatzeo 1 nicht geändert worden ist- Vielmehr blieb es dabei, daß der Mieterschutz nur gilt für Wohnungen oder Wohnräume, für die Grundsteuer Vergünstigung gewährt wird. Eine abweichende Auslegung rechtfertigen auch nicht die Materialien zu dem Gesetz vom 10, April 1961, die schon deswegen unergiebig sind, weil weder bei den Beratungen im Ausschuß für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht, noch bei der Behandlung des Gesetzes im Plenum des Deutschen Bundestages die Frage des Mieterschutzes für nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung geschlossene Mietverhältnisse behandelt worden ist (Kurz-Protokoll des Ausschusses für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht über die 85» Sitzung vom 2o März 1961; BT-Drucks. Nr, 2566, 3. Wahlperiode und zu B-r-Drucks. = Bericht des Abgeorcmeten Reitz; BT-öitzungs-protokoll vom 17«. März 1961). 5. § 31 a Abs. 3 MSchG, der durch § 115 des II. WoBauC neu geschaffen worden ist, bestimmt im ersten Halbsatz die entsprechende Anwendung des Abs. 1 auf öffentlich geförderten Wohnraum, der wegen vorzeitiger Rückzahlung der gewährten öffentlichen Baudarlehen von den Bindungen der Wohnungsbau-gesetze freigestellt worden ist. Bas bedeutet, daß dieser Wohnraum nicht mehr dem Mieterschutz unterliegt. Von diesem Grundsatz werden im zweiten Halbsatz Ausnahmen gemacht, also in gleicher Weise wie d»».s für grundsteuerbegünstigten Wohnraum durch Abo. 2 a geschehen ist. Da nach § 4-1 Abs. 2 I. WoBauG und § 71 Abs. 2 II. WoBauG freigestellte Wohnungen hinsichtlich des Mieterschutzes frei— finanzierten bzw. steuerbegünstigten gleichgestellt werden, war es folgerichtig, die freigestellten grundsteuerbegünstigten Wohnräume der Regelung des Abs. 2 a zu unterstellen. Ausdrücklich wurde in 'Übereinstimmung mit § 41 Abs. 3 Satz 2 I. WoBauG und § 71 Abs. 3 Satz 2 II. WoBauG am Ende des zweiten Halbsatzes ferner bestimmt, daß die Herausnahme aus dem Mieterschutz nicht für Mietverhältnisse gilt, die vor der Freistellung begründet worden sind. Diese Regelung war im Hinblick auf den im ersten Halbsatz aufgestellten Grundsatz der Aufhebung des Mieterschutzes freigestellter Wohnräume ebensowenig selbstverständlich, wie in. den Fällen der grundsteuerbegünstigten Räume, wo insoweit erst durch das Gesetz vom 10. April 1961 eine inhaltsgleiche klar-stellende Regelung getroffen worden ist. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, der Gesetzgeber habe bei Erlaß des Gesetzes vom 10. April 1961 Anlaß gehabt, eine dem Absatz 3 2. Halbsatz a.E. entsprechende Regelung 10 in Abs. 2 a aufzunehmen, wenn er wie bei der Freistellung öffentlich geförderter Wohnungen hinsichtlich des Mieterschutzes eine unterschiedliche Behandlung der vor oder nach Beendigung der Grundsteuervergünstigung begründeten Mietverhältnisse gewollt hätte. Das Berufungsgericht übersieht, daß die Beseitigung des Mieterschutzes für nach dem Aufhören der Grundsteuervergünstigung begründete Mietverhältnisse schon bisher aus Gesetzesv/ortlaut und Gesetzesfassung folgte, die insoweit zu Zweifeln nie Anlaß gegeben hatten, und daß die allein zweifelhafte Frage nach der Fortdauer des Mieterschutzes für bereits bestehende Mietverhältnis.e nach Beendigung der Grundsteuervergünstigung ausdrücklich im 'öinne der Aufrechterhaltung des Bestandsschutzes - also wie in Absatz 3 - geregelt worden ist. Die von Halbsatz 2 des Absatz 3 abweichende Formulierung erklärt.sich damit, daß Absatz 2 a Halbsatz 1 die Aufrechterhaltung des Mieterschutzes zu dem Gegenstand hat, Absatz 3 Halbsatz 1 dagegen dessen Beseitigung. 6. Im Gegensatz zur Ansicht des Berufungsgerichts bietet gerade § 31 a Abs. 3 MSchG eine wesentliche Stütze der vom Senat für richtig gehaltenen Auslegung des § 31 a Abs. 2 a. Wenn der Gesetzgeber von der Aufhebung des Mieterschutzes für diejenigen Mietverhältnisse ausgeht, die nach der Freistellung von den Bindungen der Wohnungsbaugesetze begründet worden sind, so wäre es rechtspolitisch nicht zu rechtfertigen, im Gegensatz dazu bei Beendigung der Grundsteuervergünstigung einen Mieterschutz auch für erst danach geschlossene Mietverträge zu gewähren. Öirm und 2weck des § 31 a ist es, den Bauherrn, der Wohnraum teilweise auf Kosten der Allgemeinheit schafft, sei es, daß er sich Öffentliche Mittel gewähren läßt, sei es, daß er su lasten der Allgemeinheit Steuern nicht zu zahlen braucht, hinsichtlich des geschaffenen Wohn-raums weiterhin sozialen Bindungen zu unterworfene Gleichzeitig wurde für die Herstellung von Wohnungen ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel dadurch ein Anreiz geschaffen, daß die sofortige, bei Grundsteuervergünstigung zeitlich jedenfalls absehbare Befreiung vom Mieterschutz und eine gleichgünstige Regelung für den Pall der vorzeitigen Rückzahlung der öffentlichen Mittel geschaffen wurde, Es ist nicht einzusehen, warum die Rückzahlung öffentlicher Baudarlehen zur Versagung des Mieterschutzes für nach der Freistellung begründete Mietverhältnisse führen soll, nicht aber der Ablauf der Grundsteuervergünstigung, die, jedenfalls regelmäßig, zu einer wesentlich geringeren Belastung der Allgemeinheit führt als die Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbaumittel. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, die vorzeitige Rückzahlung eines Baudarlehens führe zur Erhöhung der Wohnungsbauförderungsmittel, während der Bauherr nach Ablauf von 10 Jahren unwiderruflich in den vollen Genuß'der Grundsteuervergünstigung gekommen sei. Jedenfalls während der Inanspruchnahme der öffentlichen Wohnungsbaumittel standen diese der Allgemeinheit zu dem Zweck der Wohnungsbauförderung nicht zur Verfügung. Gleichwohl entläßt der Gesetzgeber nach der Rückzahlung der Baudarlehen die bis dahin öffentlich geförderten Wohnungen hinsichtlich der erst nach der Freistellung geschlossenen Mietverträge aus dem Mieterschutz. Dann aber muß nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung für die danach geschlossenen Vertrage das Gleiche gelten. 7. Die hier gewonnene Auslegung steht in Einklang mit der gesetzgeberischen Absicht der endgültigen Beseitigung des Mieterschutzes. Mit ihr wurde durch die Herausnahme der Geschäftsräume aus dem Mieterschutz der Anfang gemacht. Ein weitere Schritt auf diesem Wege war die Schaffung des § 31 a MSchG. Schließlich hat das Gesetz vom 23. ■■Juni I960 über den Abbau der Wohungszwangswirt3ehaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht (BGBl I 389) die endgültige, wenn auch nur schrittweise zu vollziehende Beseitigung des Mieterschutzes angeordnet. 8. Ohne Bedeutung ist hier der Umstand, daß da, wo das Mieterschutzgesetz noch gilt (§ 54 MSchG i.Verb.m. § 15 2. BMG), nach der Auslegung des Senats bei ehemals grund-steuerbegünstigten Wohnraumen unter Umständen eine Befreiung vom Mieterschutz eintritt, ohne daß gleichzeitig die neuen Bestimmungen des allgemeinen Mietrechts, insbesondere die Kernstücke des neuen sozialen Mietrechts die §§ 556 a, 565 BGB in Kraft sind. Dieses Ergebnis ist vom Gesetzgeber für frei finanzierte und einkommensteuerbegünstigte Wohnräume von Anfang an und seit Erlaß des Zweiten Wohnungsbaugesetzes auch für öffentlich geförderte, aber von der Bindung der Yt’ohnungsbaugesetze freigestellte Wohnräume in Kauf genommen worden. IV; Das angefochtene Urteil kann daher mit der bisherigen Begründung nicht aufrechterhalten werden. Ob, wie der Kläger meint, angesichts der Umstände vor und beim Zustandekommen des Mietvertrages möglicherweise ein Mietverhältnis begründet worden ist, das der Beklagte trotz Pehlens eines gesetzlichen Mieterschutzes nur kündigen kann, wenn die Voraussetzungen der §§ 2 ff MSchG vorliegen, hat das Berufungsgericht nicht geprüft. Da es insoweit an tatsächlichen Feststellungen fehlt, ist eine eigene Entscheidung des Senats hierüber nicht möglich. V. Das Berufungsurteil war deshalb aufzuheben und die 'Jache an die Vorinstanz zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO)«, Die Entscheidung Uber die Kosten der Revision hängt von der endgültigen Entscheidung in der Sache selbst ab. Sie war deshalb dem Berufungsgericht zu übertragen. Dr. Haidinger Dr. Weber Artl Braxmaier Dr«, Mezger