Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
063.
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 162/63 URTEIL Verkündet am
280 April 1965 Klctto
Justlzocersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Beklagten und Revisionsklägerin, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
gegen
1 o 2o
3. a)
b)
- 2
zu b) als Krben des Klägers zu 39
4o
Kläger zu 1, 2 und 4 wohnhaft in straße 8,
Kläger und Revisionsbeklagte? - Prozeßbevoll’jächtigter: Rechtsanwalt
i
/>
Der VIIIQ Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12« April 1965 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr« Gelhaar, Artl, Dr. Dorschei und Dr. Mezger
für Hecht erkannt:
I» Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 7« Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg von 8* Januar 1965 *• 7 ü 68/62 ~ wird zurückgewiesen, soweit sie sich gegen die Zurückweisung ihrer Berufung gegen das Urteil der 19o Zivilkammer des Landgerichte Hamburg vom 2* November 1961 und die Abweisung Ihrer erhöhten Zahlungswiderklage gegen die vier Klageparteien richtet«
II v Auf die Revision der Beklagten wird das zu I bezeichnet© Berufungsurteil in der Kostenant-Scheidung und insoweit aufgehoben, als die festst el lungswiderklage als unzulässig abgewiesen worden ist« Im Umfange der Aufhebung wird die Bache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, soweit nicht über die Kosten des Berufungsverfahrens unter III endgültig entschieden worden ist»
III o Von den bisher entstandenen Kosten im Berufungsver-fahren und den Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen:
1 o die außergerichtlichen Kosten der Klägei* zu 3a und b,
2« ihre eigenen außergerichtlichen Kosten zu 1/2 und 2/5 der außergerichtlichen Kosten der Kläger zu 1, 2 und 4 ®
3» 1/2 der üericht3kosten, jedoch im Verhältnis zu den Klägern zu 3a und b alle Gerichtskosten
Über die weiteren kosten hat das Berufungsgericht zu entscheiden, auch soweit es sich um die restlichen Kosten des Revisionsverfahrens handelt„
Von Rechts wegen
Tatbestands
Die Lochtsvorgängerin der JBeklagte-n errichtete auf ihrem Grundstück in Hamburg, Adolfstraße 8, ein miethaus . mit einer Kellerwohnung und acht ütagen-Wohnungen, öffentliche Mittel wurden nicht in Anspruch genommen, jedoch wurde Steuervergünstigung beansprucht« Die ‘Wohnungen wurden im November 1951 bezugsfertig« Die Gesamtkosten wurden auf 325 456 DM berechnet» Davon entfielen auf Bau- und Baunebenkosten = 286 174,10 Di-L Der Restbetrag von 39 281,90 DM ist der gemäß üinheito-wertbeocheid des Finanzamtes vom 14» Juli 1953 errechne-te Bodenwertanteil für die neu geschaffenen Wohnungen» Die kleinste der acht Wohnungen nutzt die Verkäuferin des Bauplatzes aufgrund eines ihr zur teilweisen Abgeltung des Kaufpreises bestellten lebenslänglichen Wohn-i'echts* Die übrigen sieben Wohnungen, von denen jede um 104 - 110 qm groß ist, wurden an die vier (ursprünglichen) Kläger und drei weitere .«ieter vermietete Alle sieben Bieter mußten jeweils vier bis fünf Monate vor
- 5
Beginn ihres Mietvertrages einen verlorenen Baukostenzuschuß in Höhe von je 8 000 DM zahlen, für den sie Steuervergünstigung nach § 7c des BinkommensteuergO" setzes in Anspruch nahmen» Als Mietzins wurde jeweils ein Betrag von 1959 EM je qm Wohnfläche vereinbarte Davon wurden 0,09 DM je am für Ireppenreinigung gerechnet» Alle Verträge enthielten die Klausel (§ 3 Abs. 2), daß der Vermieter einen sofortigen unmittelbaren Zahlungsanspruch auf preisrechtlich genehmigte Mieterhöhungen, Umlagen (z»B. Wassergeld, Heizungskosten) usw» hat» In ihnen war eine detzeit bis zu dem 31. Dezember 1956 vereinbart, jedoch machten sämtliche Mieter von dem für sie vorgesehenen Optionsrecht auf weitere fünf Jahre Gebrauch, so daß sich die Mietzoit bis zu dem 31« Dezember 1961 verlängerte» Auch danach blieben die Mieter wohnen»
Mit gl'-ichlautenden Schreiben vom 10» Juli 1957 forderte die Vermieterin alle Mieter unter Bezugnahme auf 3§ 18 ff des 1. Bundesmietengesetzes vom 27» Juli 1955 auf, vom 1» August 1957 an eine auf eine Kostenmiete von 2,49 DM ee qm erhöhte Miete (zuzüglich 5 DM je Monat für i’reppenreinigung) zu zahle* , Den Schreiben war eine entsprechende ttirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt»
Diese wurde spät ei' durch eine neue Berechnung vom 1. März 1958 ersetzt, in der die Vermieterin die Kostende te auf 2,367 DM je qm Wohnfläche errechnete» Diese Miete forderte die Vermieterin von ihren Mietern mit Schreiben vom 3» März 1958 und erneut am 29. Dezember I960» Alle Mieter weigerten sich, eine erhöhte Miete zu zahlen, weil das Verlangen der Vermieterin nach einer Mieterhöhung mit Rücksicht auf die gezahlten Baukostenzuschüsse nicht gerechtfertigt sei ($ 19 Abs. 2 Satz 1 1» BMG)»
* 6 -
Die Vermieterin ist der Auffassung:, die Mieter könnten sich auf ihre Zuschüsse nicht berufen, weil diese bereits in anderer Veise durch Mieterinäßigung berücksichtigt worden seien ($ 19 Abce 3 10 BMG). Dazu behauptet sie, die Mieter hätten von Anfang an nur eine erheb« lieh unter der Kostenmiete liegende xtfiete gezahlt« wenn die Mieter keine Zuschüsse geleistet hätten, so hätte die Kestenmiete ab 1. Dezember 1951 = 2,729 DM und ab Io August 1957 sogar = 2,764 Divl je qm Wohnfläche betragen» Dadurch seien den Mietern erhebliche Vorteile zugeflossen*
/monatlichen
Die Kläger zahlten bis Lnde 1961 folgende/töieten: Kläger zu 1 = 163,95 DM, Kläger zu 2 = 163,75 DM, Kläger zu 3 = 164,05 DM und Klägerin zu 4 = 163,50 DM* Nach Berechnung der Beklagten vom 1» März 1958 sollten sie vom I* Auguöt 1957 an zahlen:247,49DM (Kläger zu 1), 247,21 DK (Kläger zu 2), 247,60 DM (Kläger zu 3) und 246,76 DM (Klägerin zu 4)o Die Beklagte errecimote in ihrem Schreiben vom 29- Dezember I960 (GA 17 ff) nach dem Stichtag vom 30o November I960 (für vierzig Monate) folgende Rückstände: 3 341,60 DM (Kläger zu 1), 3 338,40 DM (Kläger zu 2), 3 344,40 DM (Kläger zu 3) und 3 330,40 DM (Klägerin zu 4)o Die Kläger erhoben daraufhin wegen dieser Beträge im iebruar 1961 negative Peststellungsklage * Die Beklagte ging im Wege der Widerklage zur Leistungsklage über, indem sie unter Hinzurechnung der nach ihrer Darstellung für die Zeit vom 1o Dezember I960 bis 30. April 1961 (= 5 Monate) weiter aufgelaufenen Rückstände folgende Beträge einklagte: 3 842,84 DM (Kläger zu 1), 3 839,16 DM (Kläger zu 2), 3 846, 06 DM
/
tf ,
(Kläger zu 3) und 3 829*96 Dal (Klägerin zu 4)* Außerdem forderte sie nunmehr^äufgelaufenen Zinsen, für die ^eit vom I» August 1961 1313 30» April 1961 folgende Beträge: 287,97 DM, 287,76 DM, 288,18 DM und 287*03 DM. Die Klage erklärten die Parteien übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt.
Das Landgericht wies die Widerklage ab (U'rt. vom 2o November 1961)0 Im Berufungsrechtszuge erhöhte die Beklagte ihren Widerklageantrag um die nach ihrer Berechnung für die Zeit vom 1. Juni 1961 bis 31« Dezember 1961 (= weitere 7 Monate) weiterhin rückständig gewordenen Mieten auf insgesamt 4 427,62 Lid (Kläger zu 1),
4 423,38 DM (Kläger zu 2), 4 431,33 DM (Kläger zu 3] und 4 412,78 DM (Klägerin zu 4). Außerdem verlangte sie an für die Zeit vom Io August 1957 bis 30» November 1961 rückständig gewordenen Zinsen nunmehr 383,67 DM, 383,37 D/i, 389,95 DM und 379,58 DM.
Aufgrund einer neuen Y/irtschaftlichkeitsberechnung vom 6o Dezember 1961 hatte die Beklagte inzwischen die monatliche Miete für die Zeit ab 1. Januar 1962 auf 2,6308 DM je qm Wohnfläche errechnet und mit gleichlautenden Schreiben vom 6« Dezember 1961 von den Klägern die danach errechneten Monatsmieten; Kläger zu 1 = 275,08 DM, Kläger zu 2 = 274,76 DM, Kläger zu 3 = 275,26 DM und Klägerin zu 4 = 274,26 DM von dem genannten Zeitpunkt an verlangt. Die Kläger zu 1, 2 und 4 zahlten diese Beträge unter Vorbehalt. "Bückstände” für die Zeit vorher zu zahlen, weigerten sich sämtliche Kläger weiterhin.
- 8
Die Beklagte erweiterte mit Schriftsatz vorn 6« November 1962 ihre «iderklage gegen die Kläger zu 1, 2 und 4 dahin, festzustellen, 1» daß diesen /.liebem für das Jahr 1962 kein Anspruch auf Rückzahlung von Mietzins zusteht, und 2., daß die monatliche Miete ab Io Januar 1963 für den Kläger zu 1 = 286,54 DM, für den Kläger zu 2 = 286,21 IM und für die Klägerin zu 4 =
285,69 DM beträgto Diese weitere Erhöhung soll auf den ..egfall der zehnjährigen Steuervergünstigung mit Wirkung vom Io April 1962 (monatlich = 0,1096 LL je qm Grund-fläche) zurückzufÜhren sein (Schreiben und Berechnung vom 22r Januar 1962X Gegenüber dieser ieststellungskiage rügten die Kläger zu 1, 2 und 4 Klagänder urig»
Das Berufungsgericht wies die Berufung der Beklagten zurück« Die erhöhte Zahlungswiderklage wies es als unbegründet, die neu erhobene leststellungswiderklage als unzulässig ab,
Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, verfolgt die Beklagte ihre Vviderklace, auch sov slt sie im Berufungsrechtszuge erhöht und gegen die Kläger zu 1, 2 und 4 auch auf Feststellung gerichtet ist, weitere
Die Sache wurde gleichzeitig mit dem Rechtsstreit der beklagten als Klägerin gegen ihre drei weiteren Mieter als Beklagte verhandelt (VIII ZR 135/63 ^.lloOo 205/61 = 7 ü 192/62 LG und OLG Hamburg)» Die Parteien nahmen jeweils auf ihr Vorbringen in jenem Rechtsstreit auch im gegenwärtigen Bezug*
- 9 •
/ /
grits c hei dungsgründ e:
Ao
Miete fur_6ie_Zeit_vom Au^usjt_j957_bis_ 3J^_Lezember j26j_
I* Die Wohnungen, um die es sich 'endelt, sind im steuerbegünstigten Wohnungsbau (ohne 1 mnspruchnahmc öffentlicher Mittel) neu geschaffener wohnraum, der nach uem 31o Dezember 1949, aber vor dem Io Juli 1956 bezugsfertig geworden ist (vglo Io BVO vom 20o November 1950 BGBl I 1950, 753 i.doJ?. des * 47 der IIo BVO vom 17» Oktober 1957 BGBl I So 1719) o i*ür diesen ’wohnraum kann der Vermieter nach 5§ 22, 18 ff I, BMG vom 27» Juli 1957 (BGBl I So 389), wenn di'e vereinbarte Miete, wie hier, unter der nach der Io BVO vom 20» November 1950 zu berechnenden (vgl. 46, 47 der II. BVO vom 17o Oktober 1957) Kostenmiete liegt, durch Abgabe einseitiger Mieterhöhungser-klärungen, die hier am 10» Juli 1957 abgegeben worden sind, grundsätzlich eine Anhebung der Miete auf die zulässige Kostenmiete erreichen* Nach ^rt* X 5 2 des Gesetzes über den Abbau der WohnungsZwangswirtschaft usw. vom 23* Juni I960 (BGBl L S 389) darf die Miete vom Inkrafttreten dieses Gesetzes an (1. Juli I960) auch auf den Betrag erhöht werden, der sich aus einer neuen «,irt Schädlichkeit sberechnung aufgrund der II* BVO vom 17* Oktober 1957 ergibt* Dem Vermieter stehen jedoch nach § 19 Abs« 2 1« BMG die Hechte aus § 18 Abs* 11« 2.MG insoweit nicht zu, als im Hinblick auf die Leistungen des Mieters, insbesondere wegen eines verlorenen Baukostenzuschusses, eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt ist. Las hat das Berufungsgericht hier für die Leit bis 31* Dezember 1961 (das ist der Zeitpunkt, zu dem
10
die Mietverträge nach Ausübung des den Mietern eilige-räumten Optionsrechtes endeten) angenommen0 Es hat verneint, daß die Baukostenzuschüsse der Mieter bereits in anderer Yveise durch Mietermäßigung im Sinne von 5 19 Abs» 3 1. BMG berücksichtigt worden seien. In Übereinstimmung mit der Hechtsprechung des erkennenden Senats (ürto vom 8a iebruar 1961 - VIII ZR 40/60 =• IM lo BMG § 19 Nr» 5 -• § 22 Nr. 2 = MDR 1961 , 594 = Vfli 1961, 610) vertritt es weiter die Auffassung, daß die in § 3 der Mietverträge vereinbarte Gleitklausel die Mieter nicht hindere, sich auf § 19 Abs. 2 des 1» BI.IG zu berufen. Lie Vermieterin nat hier auch nicht geltend gemacht, daß die vereinbarte Gleitklausel eine andere Bedeutung als in der Regel habe.
II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts enthalten im Ergebnis keinen Hechtsirrtum zu dem Nachteil der Vermieterin. Sie halten auch gegenüber den Verfahrens-rügten dei* Revision einer rechtlichen Nachprüfung stand.
1. Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Vorschrift des 4 19 Abs. 21. BMG zugunsten des Mieters ist, daß der Vermieter zu dem Ersatz des Zuschusses nicht verpflichtet ist. In § 1 Abs.■1 Artikel VI des Gesetzes zur Milderung des 2« Y/ohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21. Juli 1961 (BGBl I, 1941) ist zwar nunmehr gesetzlich bestimmt, daß der Vermieter bei Beendigung eines Mietverhältnisses über Y.ohnraum einen verlorenen Zuschuß zurückzuerstatten hat, soweit er nicht durch die Dauer des Mietverhlilt-
/ /
1 -? ^
nisses als getilgt anzusehen isto Durch diese in Fortbildung der Hechtsprechung des Bundesgerichts-■ hofs zur Frage der Rückerstattung verlorener Baukostenzuschüsse hei vorzeitiger Beendigung des Mietver-hältnisöes (vglo Bericht des zuständigen Bundestag?ausschus-ces zur Bundcstagsdrucksache 27o'4, Glaser >in MDR 19ö2, 85) zugunsten der Mieter georufi'ene ^ogeiunr ist aber der Vorschrift des ^ 19 Abs« 2 1» 3MG keine andere Bedeutung beigelegt, als sie im Zeitpunkt ihres Erlasses hatte« Es besteht jedenfalls entgegen aer Auffassung der Revision keinerlei Anhalt dafür, daß einem Mieter, der einen in seinem Mietvertrag als verloren bezeichneten Zuschuß geleistet hat, gegenüber einem Er-höhungsverlf-ngen des Vermieters durch die neue gesetzliche Regelung rückwirkend die Berufung auf § 19 Abs« 2 1» RMG versagt werden sollte« Im übrigen hat schon das Landgericht in seinem Urteil vom 2« November 1961 (So 17, 18) in der auch vor dem Berufungsgericht gleichzeitig mit dieser Sache verhandelten Parallelsache ( 9»0o 15/61 = 7 U 68/62) ausgeführt, den Mietern stehe ein Rückerstattungsanspruch hier nicht zu. Dabei verweist cs auf § 5 Art« VI des Gesetzes vom 21«, Juni 1961, nach dem ein vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes vereinbarter (verlorener) Zuschuß als für eine Mietdauer gewährt gilt, die unter Berücksichtigung aller Umstände der Billigkeit entspricht, Es legt die hier abgeschlossenen Mietverträge dahin aus, die Zuschüsse der Mieter müßten mit dem Ablauf der zehnjährigen Mietzeit am 31o Dezember 1961 als getilgt angesehen werden« Diese Auslegung hat sich das Berufungsgericht zu eigen gemacht; denn es bezieht sich unter Hinweis auf das Ende der iMietzeit (31» Dezember 1961) auf die Entscheidung des Landgerichts Hamburg in MDR 1962, 58, wonach der Bau-
kostenzuschuß nach Ablauf der vereinbarten üietdauer als abgewohnt gelte» Las Berufungsgericht hat hiernach ohne Kechtsirrtum die von jedem Mieter gezahlten 8 000 IM auf die Mietzeit von rdo zehn Jahren verrechnet o
2» Das Berufungsgericht hat weiter rechtsirrtumsfrei den Aus Schluß tat be stand des $ 19 Abs* 3 l»Bi£G, nach dem sich der Mieter dann nicht auf § 19 Abs, 2 1..BMG berufen kann, wenn seine Leistung, der Baukostenzuschuß, in anderer Weise durch .-JLetermäßigung berücksichtigt worden ist, nicht gegeben angesehen» Bs verneint diese Voraussetzung ui-ü uer Begx'ündung, die 1951 vereinbarte Miete von 1,50 IM je qm Wohnfläche sei der höchstzulässige Mietsatz gewesen, der nach § 27 des 1» Y^ohnungsbaugesetzes in seiner ursprünglichen Fassung vom 24o April 1950 BGBl I 83 für Wohnungen dieser Art überhaupt zugrunde gelegt werden durfte» Die Vermieterin hat auch weder in den TatSachenrechtszügen noch in der Kcvision aufgezeigt, daß von ihrer Kechtsvorgangerin 1951 bewußt im Hinblick auf die geleisteten Baukostenzuschüsse eine -LedrifOro Miete als die Kos ten,niete <re-forkert worden .*<\i » ■« sind insbesondere keine Unterlagen darüber vorgelegu, wie die ursprüngliche Vermieterin bei Abschluß der Verträge kalkuliert hatte»
Bs ist deshalb nicht rechtsirrig, wenn das Berufungsgericht davon ausgeht, es lägen keinerlei tatsächliche Anhaltspunkte daiür vor, daß von der ursprünglichen Vermieterin eine Üietermäßigung im Sinne von 5 19 Abs» 3 loBMG zugestanden worden sei, in der eine “adaequate" Berücksichtigung der verlorenen Zuschüsse der Mieter erblickt werden könnte und die deshalb ihre Berufung
/
auf § 19 Abs» 2 loBMG ausschließen würde (Urt. des erkennenden Senats vom 8» November 1961 - VIII 2R 40/60 = LH l.BHG § 22 Nr« 2 III 1-3).
3«.Las Berufungsgericht hat anschließend die Frage behandelt, ob hier eine Mieterhöhung nach § 19 Abs« 2 l.BMG im Hinblick auf die Baukostenzuscnüsse der iJieter nicht gerechtfertigt ist« In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urt. v,
8o Februar 1961 - VIII ZR 46/60 aaO) entscheidet es über diese Frage aufgrund von Billigkeitserwägungen, die nach seiner Auffassung eine Anhebung der Miete, jedenfalls für die Zeit vom 1« August 1957 an bis zur Beendigung der Verträge (31»12c1961) nicht als gerechtfertigt erscheinen lassen«
a) Seine diese Entscheidung tragenden Gründe sind im wesentlichen folgende:
Alle Mieter hätten, gerechnet nach ihren monatlichen Mieten bei Vertragsbeginn, verlorene Zuschüsse in einer Höhe geleistet, die rd« vier vollen Jahresmieten entsprächen« Liese Zuschüsse seien erheblich; denn nach der gesetzlichen Regel des § 19 Abs« 2 Satz 2 1«BMG würden sie erst nach sechzehn Jahren als getilgt anzU“ sehen sein, d«h« in einem Zeitpunkt, der die vereinbar-» to Mietzeit von zehn Jahren, in der hier die Zuschüsse nach Auffassung des Berufungsgerichts (vgl« oben A II 1) vereinbarungsgemäß als getilgt gelten, weit überschreitet, lür die Erheblichkeit der Zuschüsse, die hier siebe*! Mieter (zu dem Bau eines V/ohnhauses mit acht normalen Wohnungen und einer Kellerwohnung) geleistet haben,
- 4
i
verwertet das Berufungsgericht weiter, daß mit diesen Zuschüssen von insgesamt 56 000 DM rund 20 % der Gesamt-Herstellungskosten gedeckt seien« Hiernach sei auch ail auf ihre Kosten für die Eigentümerin ein erhebliches bleibendes Wertobjekt geschaffen worden« Die von den Mietern geleisteten Baukostenzuschüsse hätten 1951 einen erheblich größeren - inneren - Wert gehabt als jetzt« bürde man die Miete scnon ab 1. August 1957 auf die Kostenniete erhöhen, so bedeutete das in Ergebnis, daß der Zuschuß von B 000 DM schon in weniger als 6 Jahren als getilgt und abgewohnt behandelt würde« Das hält das Berufungsgericht nicht für tragbar« Dazu führt es weiter au3, die Mieter hätten in den ersten Jahren der Mietzeit keine zu niedrige, sondern die höchst zulässige Miete und dabei eher zu viel, als zu wenig bezahlt« Leshalb hätten sie zunächst keine Mietvorteile gehabt oder Miete "erspart". Später möge die Kostenmiete höher als die tatsächlich gezahlte Miete gewesen sein« Aber auch hierdurch seien den Mietern keine so hohen Vorteile zugeflossen, daß eine Mieterhöhung vor Ablauf der verein barten Mietzeit (31°12«1961) gerechtfertigt sei« In diesem Zusammenhang verweist das Berufungsgericnt darauf, daß die Vermieterin in ihren Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu dem 'feil Zinsen und Abschreibungen für durch Baukostenzuschüsse gedeckte Baukosten angesetzt habe, was nicht zulässig sei (vgl« § 4 Abs« 2 Nr« 3 Schlußsatz der Mietenverordnung vom 20« November 1950 BGBl 3?
So 759 i«V« mit §§ 12 Abs« 3, 14, 17 Abs« 3 der I« Be-rechnungsverordnung vom gleichen läge BGBl I 753). Sie könne auch nicht die nach der Berechnungsverordnung Jahre später ermittelte r^ostenmiete, die mit auf den höheren Unkosten, in diesen Jahren beruhe, auf die Zeit von'1951 an übertragen; denn die Preislage sei 1951» insbesondere
für Instandsetzungskosten, eine andere gewesen als in der späterer. Zeit«, Wenn ein Vergleich der gezahlten Miete mit der Kostenmiete im Sinne der Eilligkeitser-wägungen des j 19 Abs«, 2 h EMG zugrunde gelegt werden solle, um festzustellen, ob die Mieter schon von Anfang an eine sehr geringe Miete im Verhältnis zur Kopien-miete gezahlt und somit einen erheblichen Vorteil gehabt haben, so könne das nur in der «eise geschehen, daß man die jeweils seit 1951 zulässige und der Preisentwicklung entsprechende Kostenmiete errechne und diese mit der vereinbarten und gezahlten Miete in Vergleich setzeo Eine solche den seit 1951 notwendigen Aufwendungen entsprechende Berechnung vermißt das Berufungsgericht« Schließlich erblickt das Berufungsgericht einen im Rahmen der Biiligkeitserwägungen des § 19 Abs« 2 loBMG zugunsten der Mieter zu berücksichtigenden Umstand auch darin, daß die Vermieterin schon zu Beginn des Mietverhältnisses - richtig sogar schon 4 bis 5 Monate vorher - in den Genuß der Baukostenzuschüsse gekommen sei und dadurch von Anfang an recht erhebliche Zinsvorteile gehabt habe« AbschliefSend kommt das Berufungericht zu dem Ergebnis, daß die Leistungen der .».ieter einschließlich der der Vermieterin daraus zugeflossenen Zinsvorteile, insbesondere auch aus der Zeit vor dem 1* August 1957, so erheblich seien, daß auch unter Berücksichtigung der Rachteile, die der Vermieterin aus der Versagung einer Mietanhetung entstehen, sowie der Vorteile, die den Mietern dadurch erwachsen sein mögen, daß sie auch vor 1957 teilweise schon eine verhältnismäßig geringe Miete gezahlt haben, eine Mieterhöhung bis zu dem Jahre 1961 einschließlich nicht gerechtfertigt sei«
16 -
b) Dio von der Revision gegen diese weitgehend auf tatsächlichem Gebiet liegenden Ausführungen des Berufungsgerichts erhobenen Rügen können keinen Erfolg haben»
Die Revision hat insbesondere nicht auf gezeigt, daß das Berufungsgericht den im Rahmen von § 19 Abs» 2 1«BMG weitgehend bestehenden Erraessensspielraum verletzt hat»
aa) Der erkennende Senat hat zwar in seiner Ent-scheidung vom 8. Februar 1961 - VIII ZR 40/60 21 unter
IV 2 a auogeführt, aus der Tatsache, daß die geleisteten Baukostenzuschüsse an dem Tage, von dem an eine Mieterhöhung verlangt werde, nach dem Jilgungsschema in Satz 2 § 19 Abs» 2 loBMG erst zu einem verhältnismäßig geringen Teil getilgt worden seien und danach auch nicht mehr innerhalb der* vereinbarten Mietzeit als getilgt angesehen werden könnten, folge für sich allein noch nicht, daß eine Mieterhöhung überhaupt nicht gerechtfertigt sein könne* denn die Vorschrift des Satzes 2 bedeute nichts weiter, als daß im Rahmen von Catz 1 überhaupt nur nicht getilgte Leistungen im Sinne von Satz 2 in Betracht zu ziehen seien« Entgegen der Auffassung der Revision war hierdurch das Berufungsgericht bei der Entscheidung der Frage, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht, jedoch nicht gehindert, im Rahmen von Satz 1 die am Io August 1957 nach Satz 2 noch nicht getilgten Leistungen zu berücksichtigeno Wie der erkennende Senat aaO bereits ausgeführt hat, ist eine solche Berücksichtigung gerade notwendig, um zu einem billigen Ergebnis zu kommen« Nach dem Tilgungsschema des Satzes 2 § 19 Abs« 2 loBMG waren am 1« August 1957* dem Tag, von dem an ctie Vermieterin die Mieterhöhung verlangt, von den Zuschüssen, die jeweils rund vier Jahresmieten betrugen, nach
der inzwischen verflossenen Llietzeit von 5 Jahren und 8 Monaten weniger als 1 1/2 Jahresrnieten (= rund 3 ooo DI.I) getilgt, so daß damals noch etwas mehr als 5 ooo ü». als ungetilgt anzusehen waren und deshalb vom Berufungsge-rieht bei der Entscheidung der Frage, ob für die restliche Mietzeit (lo8<>1957 bis 31»12P196l) eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist, berücksichtigt werden konnten«
Für die Zeit vor dem 1« August 1957 war als Vorteil (außer der erwähnten '• Verrechnung*1 von 1 1/2 Jahresmieten) der Vermieterin zugute gekommen, daß sie mindestens 6 A Zinsen auf die 8 ooo DU Baukostenzuschuß erspart hatte, ein Vorteil, den das Berufungsgericht mit Recht zugunsten der Mieter wertet, und der sich auch weiter noch zu Gunsten der Vermieterin und zu Lasten der Mieter auswirkte»
bb) fehl geht weiter die Büge der Revision, für die Billigkeitserwägungen dee Berufungsgerichts bei Berücksichtigung der Baukostenzuschüsse im Rahmen von 5 19 Abs« 2 Satz 1 leBiMG habe das Verhältnis der Höhe des Baukostenzuschusses zur Höhe des vereinbarten Mietzinses keinen wirtschaftlich vernünftigen Anhaltspunkt geben können, weil der Mietzins regelmäßig um so niedriger ausgehandelt werde, je höher der Finanzierungsbeitrag sei» nie oben unter II 2 dargelegt worden ist, hat aber das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei ausgeführt, daß im vorliegenden Falle die Baukostenzuschüsse der Mieter gerade nicht “in anderer weise Durch Mietermäßigung” im äinne von § 19 Abs» 3 1«3MG berücksichtigt worden sind und daß sich die Vermieterin deshalb nicht auf den Ausschlußbestand dieser Vorschrift berufen kann»
18
ec) Die Revision meint, das Berufungsgericht habe nicht von verlorenen Baukostenzuschüssen oder unverzinslichen Darlehen ausgehen dürfen, für die die wegen der Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen nach § 7c KStG die Beschränkung der .iiete auf 1,5o UM je qm Wohnfläche gemäß § 27 des 1. V/ohnungsbaugesetzes (alter Passung) gegolten habe«, Ks habe vielmehr seine Berechnung so auf-machen müssen, als habe die Vermieterin als Bauherrin alles selbst finanziert« Dann hätte die Vermieterin, was das Berufungsgericht in Verletzung von § 286 ZPO aus ihrem Vortrag nicht berücksichtigt habe,- als Kostenmiete in der Zeit vom 1.12.1951 Bis 31«7o1957 je qm monatlich 2,729 L1A und für die anschließende Zeit vom 1»8«1957 bis 51.12.1961 = 2,764 -uü je qm monatlich verlangen können« Kechne man so, dann wären ihre "Mieterdariehen" unter Berücksichtigung der von den Mietern tatsächlich nur gezahlten Miete schon am 1« August 1958 als getilgt anzusehen« Bern ist, auch bei Unterstellung der üichtig-keit der Berechnungen der Klägerin nicht zu folgen« ^ie Vermieterin kann auch aus Billigkeitsgründen keinen Anspruch darauf erheben, so gestellt zu werden, als wenn sie den gesamten Bau selbst finanziert und damit das Kiaiko allein getragen hätte; denn das hat sie gerade nicht getaioDabei iet es unerheblich, aus welchem Grunde sie hier davon absah« Entschloß sie sich dazu, Mieter aufzunehmen, die unter Inanspruchnahme von Steuervergünstigung nach 5 7c KStG verlorene Baukostenzuschüsse leisten, dann mußte sie auch die damit aus § 27 L tiohnungs-gesetz ursprünglicher Passung verbundenen Nachteile in bau~ Kauf nehmen« Der Pall liegt im Ergebnis nicht anders, als wenn ein Vermieter .Yerkförderungsverträge abschließt, um 7c-Gelder für werksgeförderte Y#ohnungen zu bekommen
19 -
✓
//'
und daboi Mieten vereinbart, bei denen er bewußt ganz oder teilweise auf eine Verzinsung seines Eigenkapitals verzichtet. Auch dann kann er (allerdings im nahmen von § 19 Abo. 1 l.BMG) an diesen Verzicht gebunden bleiben (vgl. Urteil des erk. Jenats vom 24. Juni 1964 - Vlll ZR 2o7/63 - J. 11, 12 = WM 1964, 1o16). Die Vermieterin kann jedenfalls hier die Kostenmiete nicht nach einer Eallgestaltung berechnen, die nicht gegeben ist. Daß sich bei der anderen Berechnung die Mieter günstiger stehen, ist entgegen der Meinung der Revision unerheblich; denn diese haben durch die Leistung verlorener Zuschüsse ein nicht unerhebliches Risiko übernommen.
dd) Die Erwähnung des § 57 c ZVG im Berufungsurteil, eine Bestimmung, die einen anderen Eall betrifft, ist ohne Einfluß auf das Ergebnis der Entscheidung. Die Revision wendet sich weiter gegen die Bemerkung im Urteil 7 U 68/63, die Vermieterin (oder ihre Rechtsvorgängerin) habe für die Baukostenzuschüsse von 56 ooo DM "ein größeres bleibendes Y.ertob jekt" für sich schaffen können als ohne diesen Betrag. Die Revision meint dazu, mit Hilfe der Zuschüsse sei kein "größeres Kaus" gebaut worden, das Haus sei gerade so groß gebaut worden, wie es nach wirtschaftlichen -rwägungen habe gebaut werden sollen und gebaut werden müssen. Es wäre also ohne die Baukostenzuschüsse nur ebenso groß oder überhaupt nicht gebaut worden; denn ein unwirtschaftlicher Bau sei von vornherein nicht in Betracht gekommen. Damit wird die Revision jedoch den Sinn der Ausführungen des Berufungsgerichts nicht gerecht. Dieses geht davon aus, die Mieter hätten mit ihren Zuschüssen erheblich zu der Errichtung des Wohnhauses beigetragen und dadurch für die ^auer ein großes ..ert-objekt zugunsten der Klägerin mit schaffen helfen, -.as
2o
konnte das Berufungsgericht im Rahmen der Billigkeitoor-wägungen nach § 19 Abs«, 2 Satz 1 l.BIaG mindestens mitberücksichtigen (vglo das Urteil vom 3° Juli 1963 - VIII ZR 93/62 = „l1 63} 869 = Ki)R 1963, looo).
ee) Ber revision kann auch nicht darin gefolgt werden» daß das -BLgenkapital der Vermieterin nicht verzinst werde o ~s verzinste sich - vorübergehend - nur nicht mit 6 1/2 Die Revision beachtet bei ihren Ausführungen weiter nicht hinreichend, daß das Berufungsgericht eine Anhebung der Kiete nur für die Zeit bis 31*12.1961 ausschließt, daß nach seiner Auslegung mit diesem Zeitpunkt der volle verlorene Baukostenzuschuß als getilgt anzusehen ist und daß ab 1.1.1962 eine Erhöhung der .uiote eintreten kann, wobei nur deren Höhe noch streitig ist.
ff) Ohne Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht nichts zugunsten der Vermieterin aus der mit der Berufungsbegründung vom 12. üai 1962 überreichten i'inanzamtschätzung vom 9« Juni 1961 hergeleitet, aus der sich die Vermieterin eine V.ertminderung des ..ohngr und Stücks im Verhältnis zu den ursprünglichen Herstellungskosten um über 25 auf rund 24o ooo 2)M errechnen will. Dazu verweist das Berufungsgericht mit Recht darauf, daß in dem genannten Schreiben der Verkehrswert (=Verkaufswert) ausgeklammert ist, weil er von verschiedenen Umständen abhängig öoi, die dom Finanzamt nicht bekannt seien. Schließlich ist zu berücksichtigen, daß der auf ^lai 1961 abgestellten Schätzung die "derzeitige Ertragslage einschließlich der Baukostenzuschüsse" zugrunde liegt und daß deshalb noch von den im Jahre 1961 gezahlten geringeren Mieten ausgegangen ist. Legt man die Beträge zugrunde, die die Ver-
21
mieterin jedenfalls ab 1. Januar 1962 fordert und die ihre Bieter, wenn auch nur unter Vorbehalt, zahlen, dann ergibt sich ein weit höherer gemeiner ..ert für die Zeit ab Io Januar 1962o
gg) Vergeblich greift die Kevision weiter die Auffassung des Berufungsgerichts an, der Vermieterin sei es verwehrt, den vom Finanzamt ursprünglich auf wohnhaus-39 281 ,9o DM ermittelten Binheitswertanteil für das/grund-stück und demgemäß den als Grundstückskaufpreis in die (früheren) Wirtschaftlichkeitsberechnungen eingesetzten Betrag ohne weiteres auf rund 59 ooo Dil zu erhöhen» iazu will die Vermieterin deshalb berechtigt sein, weil das lebenslängliche ..ohnrecht an der achten Wohnung und das lebenslängliche liießbrauchrecht an de.,; vorhandenen Hofgebäude, die der Verkäuferin des Baugrundstücks als teilweise Abgeltung für den Kaufpreis eingeräumt worden sind, jetzt nicht mehr nur mit jährlich rund 2 ooo DL1 (V;'ohn-recht) und rund 2 4oo Dil (Nießbrauchrecht) bewertet werden könnten, sondern - entsprechend den eestiegenen üiet-koston und ^ieteinnahmen - mit nunmehr 2 98o,8o DU (V/ohnrecht) und 3 ooo DÜ (Nießbrauchrecht) berücksichtigt werden müßten« Dem ist nicht zu folgen» Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, kann sich der Kaufpreis für den Bauplatz, soweit er auf das Wohngebäude entfällt, nicht dadurch ändern, daß die Verkäuferin des Geländes aus den ihr damals eingeräumten itechten jetzt rechnerisch einen höheren Nutzen ziehen kann» Die in Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ermittelten und festgeatellten Kapitalkosten können von der Vermieterin nicht später ohne weiteres "korrigiert" werden (vgl» Hoquette, 1öBi»iG 3» Auf 1» 1961 Nr«2o zu § 22 1» B^IG)» Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht
22
verkannt, daß zu den Kosten des Baugrund Stücks im Binne von § 6 Aba, 2 der ersten BVO vom 2o, November 195o nicht nur die gezahlten Kosten, sondern auch sämtliche Bebenleistungen gehören; denn es rechnet zusätzlich zu den Baraufwendungen der uechtsvorgängerin der Vermieterin von 9 713j15 Bfö als Leistungen; die Bestellung des Nießbrauchs und des w'ohnrochts« -s bewertet nur die Bestellung dieser Kochte so, wie sie zur Zeit der Leistung als Kaufpreis gerechnet werden mußten, Bas entspricht § 6 der II, Berechnungsverordnung vom 17« Jktober 1957? wonach die iVirtschaftlichkeitsberechnung im steuerbegünstigten 'Wohnungsbau grundsätzlich nach den Verhältnissen bei Bezugsfertigkeit (hier 1951) aufzustellen ist (§ 4 Abs, 3), Im Rahmen der Billigkeitserwägungen nach § 19 Abs, 2 ..atz 1 loBÄiG kann es auch keine entscheidende Rolle spielen, daß sich die Aufwendungen der Vermieterin zur Erhaltung der Wohnung und der sonstigen Räume, die der früheren Eigentümerin laufend zur Verfügung zu halten sind, erhöht haben; denn diese umfassoinur einen geringen Teil der allgemeinen Instandhaltun^jskosten , Das Berufungsgericht hat deshalb J 286 ZPO nicht dadurch verletzt, daß es darauf nicht weiter eingegangen ist,
hh) Bas Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Revision nicht gegen § 282 ZPO verstoßen, Be ist davon ausgegangen, daß die Vermieterin grundsätzlich die Kostenmiete gemäß §§ 22, 18 ff l,BiilG beanspruchen kann und daß der Bieter, der sich auf § 19 Abs, 2 l.BüG beruft, damit eine rechtshirjdernde Einwendung geltend macht, die er beweisen muß, Es sieht aber den Beweis als geführt an, daß hier unter Berücksichtigung aller Umstände, bei ^bwagung der Vorteile und Nachteile der sieter und
-23-
/
der Vermieterin aus der Zahlung und dem Erhalt der verlorenen Zuschüsse, des Zinsgewinnos auf der einen und des Zinsverlustes auf der anderen Seite und auch der Nachteile , die der Vermieterin aus der Versagung der Mieterhöhung bis Ende 1961 erwachsen, eine solche Erhöhung bis zu diesem Zeitpunkt nicht gerechtfertigt ist«, Dicht rechtsirrig ist es, wenn das Berufungsgericht dabei im Bahnen seiner Beweiswürdigung zu lasten der Vermieterin wertet, daß sic, die allein die entsprechenden Unterlagen dafür haben kann, nicht ..irtschaftlichkeitsberechnungen nach den jeweiligen Unkosten seit 1951 vorgenommen, sondern mindestens :;um Teil Unkosten aus den Jahren 1958/
1959 zur Grundlage ihrer Berechnungen für die Zeit ab 1951 gemacht und auch nicht die tatsächlichen Kalkulations-grundlagen für die äietzinsgestaltung im Jahre 1951 vorgelegt hat» Dem Berufungsgericht war daher nicht verwehrt, seinen Erwägungen über die Höhe der damals (195o/l951) die Kosten deckenden ^iete die Untersuchungen und Berechnungen zugrunde zu legen, die den Gesetzgeber zu seiner Regelung der J.iethöhe (Höchstsatz = 1,5o M) im § 27 des lo ..ohnungsbaugesetzes in der alten Fassung vom 24o April 1951 BGBl I 83 veranlaßton, und auf diese i.eise festzustollen, die älieter hätten mindestens in den ersten Jahren ihrer Notzeit, koine zu niedrige, sondern eher eino zu hohe -iiete gezahlte Das Berufungsgericht war auch entgegen der Auffassung der Revision nicht genötigt, die -irtnchaftlichkeitsberechnung der Vermieterin, die diese ihren ^ietzinsnachforderungen zugrunde legt, im einzelnen nachzuprüfen, weil es ihre Richtigkeit, ungeachtet der von ihm angeführten Zweifel unterstellt, gleichwohl aber unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände eino Mieterhöhung jedenfalls bis zu dem 31 o Dezember 1961 nicht für gerechtfertigt hält«. Das ist eine nicht angreifbare tatricht erliche Erwägung«,
Ul. Die kevision ist hiernach unbegründet, soweit sie sich gegen die Abweisung der Zahlungswiderklage richtet«
So
Miete für die Zeit voa 1« Januar 1962 an«
Io über die von der Vermieterin erhobene Widerklage auf Feststellung, daß den Bietern für das <iahr 1962 ein Anspruch auf Rückforderung nicht zusteht und daß die Vermieterin berechtigt ist, von ihren Bietern ab 1« Januar 1963 Mieten in bestimmter Höhe zu verlangen, hat das Berufungsgericht nicht sachlich entschieden« Hs hat die Widerklage insoweit mit der Begründung abgev/iesen, es liege eine Klagänderung im Ginne von § 264 ZPO vor, der die Bieter widersprochen hätten und deren Zulassung nicht sachdienlich seio
IIo Jie Begründung des Berufungsgerichts hält insoweit einer rechtlichen Jachprüfung nicht stand; denn es liegt hier keine klagänderung im ÜJ-nne von § 264 ZPO, sondern nur eine (zulässige) Klageerv/eiterung ($ 268 ZPO) vor«
lo Im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts ist es unerheblich, daß es sich um Mietzins für die Zeit nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit handelt» klagegrund bleibt trotzdem das zwischen den Parteien bestehende* Mietverhältnis« Dieses war zwar am 31 o Dezember 1961 abgelaufen, die sieter haben aber danach den Ge-
brauch der Mietsache fortgesetzt. In einem solchen italic gilt das ursprüngliche Mietverhültnis, das noch dem Mieterschutz und mit gewissen .jinschr nkungen auch einer Preisbindung unterlag, als auf unbestimmte Zeit verlängert (§ 568 BGB). Keine der Parteien hat hier etwas Gegenteiliges vorgetragen, so daß von der Fiktion des § 568 BGB aaszugehen ist«
2. .Daß die Vermieterin aufgrund einer neuen v,irt-.■•ehaftlichkeitsberechnunt ab 1« Januar 1962 eine erhüh-to Kostenmiete verlangt, bedeutet gleichfalls keine Änderung desKlagegruiiJeso dieser bleibt das .iietverhältnis»
Es bedeutet auch keinen anderen otreitgegenstand als bisher, ob die Kostenmiete richtig errechnet ist«. Die richtige Errechnung war auch bisher "im Streit", es kam nur nicht auf Einzelheiten und darauf an, ob die Miete genau richtig errechnet worden war, weil das Berufungsgericht auch ohne diese genaue Feststellung zu dem Ez’geb-nis gelangen konnte, eine Mitterhöhung sei auf jeden Kall bis zu dem 31. Bezember 1961 nach § 19 Abs* 2 Eatz 1 lo Bi.IG nicht gerechtfertigt.
3« Schließlich ist unerheblich, daß die Mieter die geforderte Miete ab 1.1.1962 zahlen* denn sie zahlen sie nur unter Vorbehalt. Bas bedeutet, daß sie nicht bereit sind, die Dichtigkeit der Berechnung der Vermieterin anzüerkennen. Biese hat deshalb aus dem Mietverhältnis einen Anspruch auf Feststellung, daß den Mietern für die Vergangenheit kein .Lückforderungsansprudh zusteht und welche Miete in Zukunft zu zahlen ist.
26 -
4. Auch der nach der Prozeßlage gebotene Übergang zur Feststellungswiderklage bedeutet keine Klagänderung, sondern eine zulässige Klagerweiterung (§ 268 ZPO), hie Vermieterin* welche seit 1957 mit ihren .Mietern darüber streitet, was diese an Miete zu zahlen haben, hat ein liecht darauf, das für Vergangenheit und Zukunft in einem Rechtsstreit geklärt zu sehen«
III. hie Revision mußte daher Lrfolg haben, soweit die Feststellungswiderklage als unzulässig abgewiesen worden ist« ..eil das Berufungsgericht sachlich noch nicht entschieden hat, mußte das angefochtene Urteil insoweit aufgehoben und die Bache zur anderweiton Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiegen werden»
C»
Bei der Kostenentscheidung war zu beachten:
I» In erLten kechtszug ist die Beklagte voll unterlegen» .,ie hat deshalb die Kor ten dieses Rechtszuges allein zu tragen. Bas ist durch die Bestätigung der Zurückweisung ihrer Berufung gegen das landgerichtlicho Urteil zu dem Ausdruck gebracht (§ 97 ZPO).
II. Die Peststellungswiderklage der Beklagten richtet sich nicht gegen die Kläger zu 5a und b* so daß die Beklagte diesen Klägern gegenüber durch Abweisung ihrer Zahlungswiderklage voll unterlegen ist. Im Verhältnis zu diesen Klägern fallen der Beklagten deshalb die Kosten beider Rechtsmittelzüge allein zur Last.
~ 2? -
III. Gegen die Kläger zu 1, 2 und 4 ist die Beklagte endgültig unterlegen, soweit sie ihre Zahlungswiderklage auch in den Hechtsmittelrechtszügen weiter verfolgt und erweitert hat» ^as rechtfertigt es, ihr 2/5 der außergerichtlichen Kosten dieser drei Kläger in diesen Hechtszügen aufzuerlegen. »Veil sie im Verhältnis zu den Klägern zu 5a und b ganz und den Klägern zu 1, 2 und 4 gegenüber teilweise endgültig unterlegen ist, muß sie die Hälfte ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten und die Hälfte der Gericntskosten der Kechtsmittelrechtszü'ge tragen, letztere mit der Maßgabe, daß ihr diese Kosten im Verhältnis zu den Klägern zu 5a und b allein zur last fallen»
IV» über die restlichen Kosten und die weiter im Berufungsrechtszuge entstehenden Kosten hat das Berufungsgericht demnächst zu entscheiden» Ihm war insbesondere die Entscheidung iber die restlichen Kosten des Revisionsverfahrens zu überragen, weil diese davon abhängt, wie über die Heststellungswiderklage endgültig sachlich entschieden wird»
Br.Haidinger Jh?» Geltear Artl Dr.Borschel Bundesrichter
i)r.I.iezger ist beurlaubt und verhindert zu unterschreiben»
Br»Haidinger
