BGH · VIII ZB 162/60

Volltext der Entscheidung

ächschlagewerft:	ja
 mtliche Sammlung; nein
.. BundosmietenG v. 27. Juli 1955, BGBl I 459, §§ 18, 19; reo. üb. den Abbau der V/ohnungszwangev/irtochaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht v. 23« Juni I960«, BGBl III 102-24, Art. X § 3; BGB § 242 C3 Cd
 Hat ein Bauherr ein Darlehen oder einen Zuschuß zu dem Bau von Mietwohnungen für Betriebsangehörige des Geldgebers unter der Voraussetzung erhalten, daß eine Erhöhung der festgelegten Miete ausgeschlossen sein solle, so ist der Geldgeber, auch wenn er nicht zu dem in Art. X § 3 AbbauG bezeich-noton Kreise von Körperschaften gehört, nach Ireu und Glauben und dem Grundgedanken des Art. X § 3 b verpflichtet, einer Erhöhung der Miete insoweit zuzustimmen, als eine Beibehaltung der im Vertrage bestimmten Miete die Wirtschaftlichkeit des Wohnraums gefährdet.
BGH, Urt. v. 8. Juli 1963 - VIII ZB 162/60 - Hans.OLG zu Hamburg
LG Hamburg
2234--Q-6B--------
VIII m 162/60
Verkündet am 8» Juli 1963 Wüst, Justizobersekretär •als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 des Hauseigentümers Emil £ BIHHB ln GMBstraße 0,
Klägers, Berufungsklägers und Revisionsklägers - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
 gegen
die Be
 durch den Vorstand, in Hi straße ■,
, vertreten Bi
 Beklagte, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagto - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
hat der VIII« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 8« Juli 1963 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br«Gelhaar, Dr.Dorschei, Dr.Mezger, Dr.Messner und Mormann
 für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 6. Juli I960 wird inooweit zurückgewiesen, al3 die Peststellungsklage für di% Zeit vom 1. Januar 1956 bis 30. Juni I960 abgev/iesen worden ist.
Im übrigen wird auf die Revision das bezeichnete Urteil aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwie-sen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen wird.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Der Kläger hat im Jahre 1953 auf seinem Grundstück in HBBB unter Inanspruchnahme einer Grundsteuervergünstigung ein Wohnhaus errichtet. Zur Finanzierung des Baiies erhielt er von der Beklagten ein hypothekarisch gesichertes Darlehen von 115 000 DM zu einem Zinssatz von 3 1/2 wogegen er sich verpflichtete, sechs der ciebon Wohnungen dos Neubaues an Angestellte der Beklagten zu vermieten. Sine Wohnung des Hauses bewohnt er selbst; ferner hat er in ihm gewerbliche Räume innc.
Der Mietzins für die an Angehörige der Beklagten vermieteten Wohnungen sollte 1,32 DM je qm Wohnfläche betragen. Bei einer Erhöhung der Öffentlichen Grundstückslasten, die sich auf die Mietkalkulation auswirken, sollte der Kläger berechtigt sein, die Miete anteilmäßig zu erhöhen. Für den Fall, daß eine der Wohnungen frei wird, ist die Beklagte bis zu dem 31« Dezember 1975 befugt, einen neuen Mieter zu benennen, der alsdann in die Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters ein-tritt.
Am 1. Juli 1953 schloß der Kläger mit sechs ihm von der Beklagten benannten Mietern Mietverträge zu einem Ilietzins von 1,32 DM pro qm Wohnfläche monatlich ab. Die Vereinbarungen zwischen den Parteien wurden zu Bestandteilen der Mietverträge. Die Mieter haben die Wohnungen im laufe des Monats Juli 1953 bezogen. Unstreitig hat die Beklagte die im dritten Stock links gelegene Wohnung des Sozialgerichtsrats Dr.	nach dessen
 Auszug dem Kläger vom 1, Januar I960 ab zur freien Verfügung überlassen und hat auf das Recht zur Benennung eines neuen Mieters verzichtet. Der Kläger hat diese Wohnung zu einem erhöhten Mietzins, der nach Angabe der Beklagten 1,83 DM je qm betragen soll, anderweit vermietet.
 
Per Kläger hat vorgetragen, daß das Grundstück bei einer Monatsmiete von 1,32 DM je qm nicht rentabel oeio Nach der von der Mietpreisbildungsstclle der ?HBl ufl) HaflHHV nmm unter dem 2. Februar 1933 errechnet cn Kostenmiete müsse ein Preis von 1,83 DM je qm der Mietzinserrechnung zugrunde gelegt werden« Der Kläger hat die Feststellung begehrt, daß er ab 1, Januar 1956 an die mit der Beklagten getroffenen Vereinbarungen vom 10e Oktober 1952, die ihn verpflichten, der Beklagten die Verfügung über sechs Y/ohnungen seines Hauses zu einem Mietzins über 1,32 DM je qm und Monat zu überlassen, nicht gebunden, sondern berechtigt ist, für diese Wohnungen eine Kostenmiete von 1,83 DM je qm und Monat zu berechnen,.
Das Berufungsgericht hatte mit Urteil vom 12, April 1956 die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Landgerichts zurückgewiesen. Es war der Auffassung, das Bundesmietengesetz, das eine Erhöhung der Mieten zulasse, finde auf die Rechtsbeziehungen der Parteien keine Anwendung, da zwischen ihnen kein Mietvertrag bestehe« Der erkennende Senat hat auf die Revision des Klägers durch urteil vom 2— Juli 1957 dieses
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Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht hatte die Berufung erneut zurückgewiesen. Auf die Revision des Klägers gegen das zweite Urteil des Berufungsgerichts hatte der Senat dieses Urteil mit Urteil vom 20. Oktober 1959 aufgehoben und die Sache wiederum an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht hat durch das angefoch-tene Urteil die Berufung des Klägers nochmals zurückgewiesen.
Mit der Revision verfolgt der Kläger den Klageanspruch weiter. In der mündlichen Verhandlung hat der Klä-
 
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ger mit Zustimmung der Beklagten die Klage soweit zu-rückgenommen, als sie sich auf die früher von dem Sozialgerichtsrat Br« SchflBP innegehabte Wohnung für .die Zeit ab 1, Januar I960 bezieht. Die Beklagte bean tragt , die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
A.
I« Bas Berufungsgericht geht davon aus, daß die all gemeinen Voraussetzungen des § 22 des Ersten Bundesmie-tengesetzes vom 27. Juli 1955 (1. BMO) vorliegen, wonach der Vermieter in entsprechender Anwendung der §§ 18 bis 21 l.BHG die Erhöhung der Miete bis zu dem Betrage der Ko-3tonmiete verlangen kann. Es nimmt jedoch an, die Parteien hätten den Umständen nach eine Erhöhung der Miete auf die nach diesen Vorschriften preisrechtlich zulässige Kostenmiete ausgeschlossen.
Seine Würdigung, daß nach den Umständen eine Erhöhung der Miete auf die preisrechtlich zulässige Kostenmiete habe ausgeschlossen sein sollen, stützt das Berufungsgericht auf folgende Umstände? Es meint, hierfür spreche einmal, daß die Beklagte dem Kläger ein Aufbaudarlehen in Höhe von 115 000 DM gegeben habe, dessen Tilgung in Höhe von jährlich 2 $ erst nach einem Ablauf von etwa zwölf Jahren habe beginnen sollen. Auch sei das Darlehen zti dem niedrigen Zinssatz von 5 1/2 $> gewährt« Ferner habe das Darlehen nahezu 2/3 der Baukosten gedockt, Das Berufungsgericht hat ferner berücksichtigt, daß der Kläger selbst in seinem Schreiben vom 18,September 1952 erklärt habe, daß er bei der Berechnung der Miete "weitgehendst entgegenkommen werde". In anderem
 Zusammenhänge verwertet das Berufungsgericht dazu die (Tatsache5 daß der Kläger in der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 18 o September 1952 für die Wohnungen einen Mietzins von 1,42 DM je qm errechnet habe, jedoch später nur einen Mietzins von 1,32 DM pro qm gefordert habe., Das Berufungsgericht ist der Überzeugung, daß der Kläger nach erneuter Berechnung den Mietzins 1,32 DM noch als auskömmlich erachtet habe«
II. Diese Auffassung hält mindestens für die Zeit bis zu dem Inkrafttreten des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni I960 (Abbaugesetz), also bis zu dem 1. Juli I960, der rechtlichen Nachprüfung stand.
1. V/ie der erkennende Senat schon im Urteil vom 20. Oktober 1959 ausgeführt hat, handelt es sich bei der Würdigung., ob der Ausschluß der Mieterhöhung sich aus den Umständen ergibt, um die Feststellung des hypothetischen Parteiwillons, also um die Feststellung dessen, was die Parteien unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben verständigerweise vereinbart hätten, wenn sie gewußt hätten, daß eine spätere gesetzliche Regelung dem Vermieter die Befugnis zur einseitigen Erhöhung des Mietzinses gewähren werde. Diese Feststellung liegt dem Tatrichter ob. Diese Würdigung ist der Nachprüfung iin Revisionsverfahren nur im beschränkten Umfange daraufhin zugänglich, ob sie sachlichrechtliche Bestimmungen verletzt, gegen Verfahrensvorschriften verstößt oder unmöglich ist.
Solche Verfahrensverstöße sind bei den genannten Erwägungen des Berufungsgerichts, soweit das Begehren dos Klägers für die Zeit bis zu dem 30. Juni I960 in Frage steht, nicht zu erkennen.
 
Y/enn die Revision ausführt , Bauvorhaben für öffentliche Bedienstete 9 für die der Öffentliche Dienstherr 70 i des gesamten Bau- und Bodenwertes und mehr praktisch zinslos zur Verfügung stelle, erforderten heute eine Miete von 1,80 bis 1,95 DM, der eigentliche soziale Wohnungsbau erfordere heute sogar Mieten von 2540 bis 2980 DM;, so liegt das neben der Sache* Hier handelt es sich nicht darum, welcher Mietzins heute angemessen ist, sondern darum, ob die Parteien von ihrem damaligen Standpunkt aus eine Mietzinserhöhung ausgeschlossen hätten* Ebenso geht das weitere Vorbringen der Revision fehl, die Baunebenkosten pflegten bei fast jedem Bauvorhaben 100 bis 200 $ höher zu liegen als veranschlagt. Wenn der Kläger, wie er in der Revisionsbegründung behauptet, die Verzinsung des Eigenkapitals während der Bauzeit und andere Kosten in seiner Berechnung außer Betracht gelassen hat* so steht das der Würdigung des Berufungsgerichts nicht entgegen. Es unterstellt gerade3 daß der Kläger der Beklagten weitestge-hond entgegen gekommen ist. Damit hat es in Betracht gezogen, daß der Kläger nicht alle Kosten, die er mög- -licherweise in die Berechnung hätte einbeziehen können, bei der Vereinbarung des Mietzinses hat berücksichtigen wollen. Im übrigen hat die Revision nicht aufgezeigt, welches Vorbringen im einzelnen das Berufungsgericht in dieser Hinsicht Übergängen haben soll.
Entgegen der Auffassung der Revision .ist es auch, wie der Senat schon im Urteil vom 20. Oktober 1959 ausgeführt hat, möglich, daraus, daß der Vermieter bei der Vereinbarung unter der Kostenmiete geblieben ist, ein Beweisanzeichen dafür herzuleiten, eine Mieterhöhung habe nach dem vermuteten Parteiwillen ausgeschlossen sein sollen. Der Revision ist zwar zuzugeben, daß die Verraie-
 
tung zu einem die preisrechtlichen Möglichkeiten nicht aus3chöpfonden Mietzins nicht ohne weiteres einen Verzicht auf Ausnutzung einer neuen gesetzlich^zugelassenon Mieterhöhung zu unterstellen gestattet« Vielmehr kann der Vertragsv/ille auch dahin gedeutet werden * daß der Vermieter die Miete erhöhen darf, jedoch dem Mieter der eingeräumte Vorteil erhalten werden muß, d.h.» daß die Mieterhöhung nur auf der Grundlage der seinerzeit ermäßigten Miete berechnet werden darf, also die Mieterhöhung nur zu dem Teil ausgeschlossen ist (Pergande , Gesetz über den Abbau der Y/ohnungs zwangswirtschaft und über ein soziales Miot- und Wohnrecht, 1,BMG § 19 Anm.3K Das Berufungsgericht hat indessen ersichtlich in tatrichterli-chcr Würdigung angenommen, der Kläger, der der Beklagten "weitgehendst“ entgegenkommen wollte, hätte auch bei Kenntnis, der durch das Erste Bundesmietengesetz dem Vermieter gestatteten Mieterhöhung auf dieses Recht voll verzichtet«
2, Bas Berufungsgericht hat entsprechend dem Hinweis des Senats im Urteil vom 20* Oktober 1959 auch erwogen, ob etwa der Kläger auf einen Mietzins angewiesen sei, der nicht mehr ausreiche, um Instandsetzungskosten und Lasten zu decken, und so zu dem Verlust des Hauses oder zu dem wirtschaftlichen Zusammenbruch führen müßte* Eine
 solche Gestaltung hält das Berufungsgericht nicht für gegeben. Es geht von folgender Abwägung aus:
Einnahmen:
Wohnungen der 6 Mieter
357 qm x 1,32 DM x 12	5	654,88	DM
Wohnung des Klägers
79,4 qm x 1,83 DM x 12	1	743,60	M
Gcv/erberaume des Klägers
154,01 qm x 2,— DM x 12	3	696,24	"
109,37 qm x 0,70 DM x 12	___918,70 w
12 013,43 DM 12 013,43 DM
Übertrag:
 
Ausgaben;
3	1/2 Zinsen von 115 OOO DM
4	i» Zinsen vom Eigenkapital
 von 84 217,67 DM
Abschreibung von 187 475 DM
Verwaltungskosten 8 x 25 DM
Betriebskosten
 Instandhaltungskosten 595o41 qm x 1,85 DM
Mietausfallwagnis
2 io von 12 013,43 DM
Uberschuß
12 013,43 DM 12 013,43 DM
4 025,— "
3 368,71 ”
2 017,91 "
200,-- ■■
692,-- 11
1 101,51 w
240,27 ”
11 646,40 DM 11 646„40 DM
367,03 DM
Soweit die Zeit bis einschließlich 30. Juni I960 in Präge steht, kann die Revision auch in diesem Punkt keinen Erfolg haben.
a) Wenn das Berufungsgericht für seine Berechnung nicht durchweg die mietpreisrechtlichen Bereehnungsvor-schrifton zugrunde gelegt hat, so ist das nicht zu beanstanden. Es handelt sich, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht, nicht darum, festzustellen, ob die von den Mietern auf Grund des Vertrages geschuldete Miete den nach den allgemeinen Berechnungsvorschriften als angemessen anzusehenden Ertrag abwirft, sondern um*lie Würdigung, ob im vorliegenden Einzelfall die Einnahmen unter den Ausgaben bleiben und bei Aufrechterhaltung der bisherigen Miete dem Kläger auf die Dauer ein Schaden erwachst, der so groß ist, daß nach Ereu und Glauben dem Kläger nicht zuzu demuten ist, ihn zu tragen.. Wenn das Berufungsgericht von Rentabilität spricht, so meint es, wie der Hinweis auf den “Verlust des Hauses” und den “wirtschaftlichen Zusammenbruch“ erkennen läßt, die Ausgaben für die Verzinsung und die Erhaltung des Hauses seien nicht
 oo hoch, daß eine dem Kläger zu demutbare "Opfergrenze” überschritten sei„ Soweit die Revision rügt? daß nach der Eroten BerechnungsVerordnung andere Beträge hätten eingesetzt werden müssen,;ist deshalb dem nicht zu folgen,, Da allerdings die Ausgaben naturgemäß von Jahr zu Jahr schwanken, ist eine betragsmäßig genaue Feststellung des zu erwartenden Überschusses oder Verlustes nicht möglich- Bas Berufungsgericht durfte daher nach § 287 Abs-2 ZPO im Wege der Schätzung seiner Berechnung auch Durchschnittszahlen zugrunde legenEs ist nicht fohlsam, wenn es dabei in diesem Zusammenhang nur zu dem Teil auch auf die Grundzüge der ersten Berechnungsverordnung zurückgegriffen hat«
b) Auch die Angriffe, die die Revision im einzelnen gegen die Berechnung des Berufungsgerichts erhebt, können unter diesem Gesichtspunkt im Ergebnis keinen Erfolg haben, mögen die Erwägungen auch nicht in jeder Beziehung der rechtlichen Nachprüfung standhalten*
So bestehen entgegen der Ansicht der Revision keine Bedenken dagegen, daß das Berufungsgericht von einer Verzinsung des Eigenkapitals des Klägers mit 4 $ ausgeht « Eine solche Verzinsung, die immerhin etwa der Verzinsung täglich kündbarer Sparguthaben entspricht, ist noch als annehmbar anzusehen-
Die Revision rügt auch zu Unrecht, das Berufungsgericht sei dem Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 12- März I960 nicht nachgegangen, daß die Betriebskosten von der Fertigstellung des Gebäudes an bis zu dem 31 - Dezember 1959 den Betrag von 6868,51 DM und die In-standhaltungskosten den Betrag von 8971,53 DM ausgemacht hätten. Die von der Revision angestellte Rechnung ent-
hält einen Fehler. Das Gebäude ist am 1. Juli 1953 bezugsfertig geworden. Die Ausgaben dürfen daher nicht auf fünf Jahre, sondern müssen auf sechseinhalb Jahre verteilt werden, wie es in der Aufstellung der Anlage 14 zun Schriftsatz geschehen ist. In dieser Aufstellung worden denn, auch auf sechseinhalb Jahre verteilt die jährlichen Unkosten niit 12 453*80 DM errechnet. Dabei geht diese Berechnung von einer Verzinsung des mit 91 217 3 67 DM angenommenen Eigerikapitals mit überwiegend 6 1/4 'f» aus. Legt man aber eine Verzinsung des Eigenkapitals mit durchweg 4 $ zugrunde, ergibt sich eine erheblich geringere jährliche Zinslast.
Die Revision .beanstandet weiter, daß das Berufungsgericht die Verwaltungskosten für acht Wohnungen mit je 25 DM jährlich angesetzt habe. Sie meint, kein Hausverwalter sei bereit, für einen Betrag von 200 DM jährlich die Verwaltung eines solchen Hauses zu übernehmen. Der Kläger hat aber selbst nicht behauptet, daß er überhaupt einen Hausverwalter beschäftige. Im übrigen sind an Angehörige der Beklagten nur sechs Wohnungen vermietet. Für die eigene Arbeit und die Verwaltung seiner eigenen Räume kann dem Kläger bei der Abwägung, ob ihm ein nach Treu und Glauben nicht zu demutbarer zu dem wirtschaftlichen Zusammenbruch führender Schaden entsteht, ab^ir"kein Entgelt zugebilligt werden. Was schließlich das Mietausfallwagnis, dessen zu geringen Ansatz die Revision bemängelt, betrifft, so hat der Beklagte öbenfalls^nicht vorgetragen, daß bisher je ein Mietausfall entstanden sei. Diese Gefahr ist, da die Mieter Angehörige einer öffentlichrechtlichen Körperschaft-.-^^«!, von der sie Gehalt oder Lohn beziehen, auch verhältnismäßig gering.
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Nach alledem bestehen unter Zugrundelegung der im Zeitpunkt der.Iotzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht gegebenen Rechtslage keine rechtlichon Bedenken gegen die tatrichterliche Würdigung, es lägen keine Umstände vor, die eine Berufung der Beklagten auf die Vorschrift des § 19 Abs.l l.BMG als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen*
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 Io Eine andere Beurteilung ist für die Zeit ab 1» Juli I960 auf Grund des an diesem Tage in Kraft getretenen Gesetzes über den Abbau der Y/ohnungsZwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23» Juni I960 geboten. Die letzte mündliche Verhandlung im Berufungsrechtszuge hat zwar schon am 22. Juni I960 stattgefunden. Eine nach der letzten mündlichen Verhandlung eingetretene Gesetzesänderung ist jedoch im Revisionsrechtszug dann zu berücksichtigen, wenn sie nach ihrem zeitlichen Geltungswillen das streitige Rechtsverhältnis erfaßt (BGHZ 36,348,350 m.w.N.). Bas gilt auch dann, wenn die bisherigen rest.ytu5:iüngen nicht ausreichen, um entscheiden zu können, ob die nach der neuen Rechtslage erforderlichen Tatbestandsmerkmale gegeben sind (BGHZ 36,357,362). Im vorliegenden Pall ist ein bis zu dem 31 * Dezember 1975 dauerndes Rechtsverhältnis im Streit. Es unterliegt daher keinem Zweifel, daß es von dem Ab-baugecetz erfaßt wird. II.
II. 1. Die Revision glaubt, der Klage sei mindestens für die Zeit seit dem 1. Juli I960 schon jetzt in vollem Umfange stattzugeben, weil die Anwendung der §§ 19 ff l.BMG nach Art. X § 3 b Abbaugesetz ausgeschlossen sei. Diese Bestimmung lautet:
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Ist für den Ban einer nach dem 20.6.1948 bezugsfertig gewordenen Wohnung ein DaxOLehen oder ein Zuschuß aus anderen als den in § 3 Abs.l des Ersten Yfohnungs-baugesetzes oder in § 6 Abs.l des Zweiten Wohnungs-baugesetzeo bezeichneten Mitteln eines öffentlichen Haushaitos gewährt und im Zusammenhang damit vereinbart worden«, daß der Vermieter keine.höhere als eine bestimmte Miete verlangen darf«, so gilt folgendess
a)	Bei öffentlich gefördertem Wohnraum gilt als Vertragsinhaltp daß keine höhere Miete verlangt werden darf, als nach dem ... geltenden mietpreisrechtlichen Vorschriften des Ersten oder zweiten \7ohnungsbaugeaetzes und der Durchfüh-rungsvorschriften oder nach dem Gesetz über Bindungen für öffentlich geförderte Wohnungen ver- ' einbart werden darf;
b)	Bei anderem Wohnraum bleibt die Vereinbarung wirksam, doch ist die Stelle, die das Darlehen oder den Zuschuß gewährt hat, verpflichtet, einer Erhöhung der Miete insoweit zuzustimmen, als eine Beibehaltung der in der Vereinbarung bestimmten Miete die Wirtschaftlichkeit des Y/ohn-raums gefährdet.
Die Beklagte ist der Auffassung, sie falle schon deshalb nicht unter diese Bestimmung, weil mit ihr nur Mittel gemeint seien, die der Bund, Länder, Gemeinden oder Gemeindeverbände gewährt hätten.
Y/elcher Kreis juridischer Personen des öffentlichen Hechts durch Art. X § 3 AbbauG erfaßt werden soll, ist nach dessen Wortlaut zweifelhaft. Hach den aufgeführten Bestimmungen des § 3 Abs.l l.WBG und & 6 Abs.l 2.WBG sind öffentliche Mittel im Sinne dieser Gesetze Mittel de3 Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeind ever bände, die von ihnen zu dem Bau von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt sind. Nicht einbegriffen sind dagegen Mittel, die von anderen Körperschaften des öffentlichen Hechts zur Verfügung gestellt werden. In der Regierungsvorlage zu dem Ersten Wohnungsbaugesetz war zwar vorgesehen, daß einzelne öffentlichrechtliche Kör-
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perschaften ebenfalls der Vorschrift des § 3 unterworfen werden konnten; diese Vorschrift ist bei den Beratungen im Bundestagsausschuß gestrichen worden, weil Bedenken bestanden, diese Körperschaften dem Ersten Woh-nungsbaugesetz zu unterwerfen (Fischer-Dieskau/Pergande, Bas Erste Wohnungsbaugesetz § 3 Anm.3). Nun sind von der Begriffsbestimmung der "öffentlichen Mittel11, wie sie im Absatz 1 der §§ 3 und 6\/uinrissen ist, in Absatz 2 ausdrücklich ausgenommen bestimmte zu dem Y/ohnungsbau verwendete Mittel dieser Gebietskörperschaften, so etwa nach §3 Abs.2 a) und b), § 6 Abs.2 a)und c) Einglie-derungsdarlehcn nach dem Lastenausgleichsgesetz und die in öffentlichen Haushalten gesondert ausgewiesenen Woh-nungofürsorgemittol für Angehörige des öffentlichen Bienstes. Es liegt daher die Annahme nicht fern, diese nach § 3 Abs.2 und § 6 Abs.2 der Wohnungsbaugesetze nicht als öffentliche Mittel geltenden Wohnungsbaumittel seien in Art. X § 3 AbbauG mit den dort genannten "anderen" Mitteln gemeint. Bann wäre.die Vorschrift des Art. X § 3 AbbauG zu lesen:
"... aus anderen Haushaltsmitteln des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbänden als sie in | 3 Abs.l des Ersten Wohnungsbaugesetzes oder in $ 6 Abs.l des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bezeichnet sind, gewährt..."
Nur für die Fälle, in denen aus Mitteln des Bundes, der Länder, der Gemeinden und Gemeindeverbände - zu dem Wohnungsbau Beträge verwendet worden sind, die nicht öffentliche Mittel im Sinne des Absatzes 1 der §§ 3 und 6 der Woh-nungsbaugesetze sind, würde dann die Schlußvorschrift dos Art. X § 3 geltend(so Pergande, Gesetz über den Abbau der Y/oh, üngsZwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht, Art. X § 3 Anm.l und Fischer-Dieskau/ Pcrgando/Vormit, Das Bundesmietrecht, 15.Lieferung, IoBMG
- Iff -
§ 19 A run* 5). Diese Mittel wären die in den Erläuterungs-
büchorn ’•quasi-öffentlich’* genannten Mittel»
«
Diese Gesetzesauslegung ist allerdings nicht zwingend. Da cs sich in § 3 Abs.l l.WBG und § 6 Abs.l 2.Y/BG um für den sozialen Wohnungsbau bestimmte Mittel von Gebietckörperschaftcn handelt, ist nach dem V/ortlaut des Art. X § 3 AbbauG auch die Auffassung vertretbar, andere als diese Mittel seien auch Mittel, die solche öffentlichrechtlichen Körperschaften außerhalb des sozialen Wohnungsbaus gewährt haben, die nicht Gebiets-körperschafton sind, vorausgesetzt, daß sie einen ’’öffentlichen’* Haushalt haben.
2. Einer abschließenden Entscheidung über die Tragweite des Art. X § 3 AbbauG'sowie darüber, ob die Beklagte einen öffentlichen Haushalt im Sinne dieser Vorschrift hat, bedarf es im vorliegenden Pall nicht. Das angefochtene Urteil kann für die Zeit ab 1. Juli I960 schon deshalb keinen Bestand haben, weil für den Ball, daß die Beklagte nicht unmittelbar unter die Bestimmung des Art. X § 3 AbbauG fällt, jedenfalls dessen entsprechende Anwendung geboten ist.
Bei nicht öffentlich gefördertem Wohnraum, also steuerbegünstigtem - wie hier - oder freifinanziertem, ist,v/ie Art. X § 3 b ergibt, der Vermieter zwar an einen ausdrücklichen oder sich aus den Umständen ergebenden Ausschluß der Mieterhöhung gebunden. Er hat aber einen Anspruch, daß der Darlehensgeber dessen ungeachtet einer Mieterhöhung zustimmt, wenn der Ausschluß der Mieterhöhung die Wirtschaftlichkeit des Y/ohnraums gefährdet (Pischer-Dieskau/Pergande/Wormit aaÖ.« 15.Lieferung, I.BKG § 19 Anm.5, drittletzter Absatz). Diese
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gesetzliche Gestaltung ist ein Ausfluß des Grundsatzes von Treu und Glauben«. Einerseits soll eine vertragliche Mietbegrenzung bestehen bleiben, weil - abweichend von den Pallen der Öffentlich geförderten Wohnungen - bei nicht öffentlich geförderten Wohnungen sich wesentlich weitergehende Mi et- . erhohungen ergeben können (Fischer-Dieskau/Pergande/ Wormit aaO.). Andererseits erschien es dem Gesetzgeber unbillig, den Vermieter trotz Unwir.t schaf t-lichkeit des Mietgegenstandes an der alten Miethöhe festzuhalten. Die Vorschrift des Art» X § 3 b dient . einem angemessenen Ausgleich der beiderseitigen Interesseno Der in ihr liegende Grundgedanke kommt aber auch bei "Werkforderungsvertragen1* mit Geldgebern zu dem Tragen, die nicht unmittelbar unter Art« X § 3 b AbbauG fallena Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb in diesen Fällen der Vermieter schlechter gestellt sein sollte als ein Vermieter, dem ein Darlehen oder ein Zuschuß von einer Gebicts-körperschaft gewährt worden ist. Unter Verwertung des in Art. X § 3 b enthaltenen gesetzgeberischen Gedankens kann nach Treu und Glauben dem Vermieter der Anspruch auf Zustimmung des Geldgebers zu einer Mieterhöhung trotz früherer abweichender Vertragsgestaltung nicht versagt werden, wenn die Beibehaltung der vereinbarten Miete die Wirtschaftlichkeit des Y/ohnraumes gefährdet (Pischer-Dieskau/Pergande/ Wormit aaO., 15ddeferung, I.BMG § 19 Anm. 5 vorletzter Absatz)«. Es darf im übrigen auch nicht daran vorbei gegangen werden, daß das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Wohn- und Mietrecht, wie sein Name besagt, zu dem Ziel hat, das Mietrecht aus den Bindungen der
 Zwangswirtschaft zu lösen, in Verbindung damit, zu der Bildung eines gerechten Mietzinses zu führen., der für den Mieter tragbar ist und dem Vermieter einen angemessenen, der Erhaltung des Hausbesitzes dienenden Ertrag sichert» Das Gesetz setzt den Schlußstein hinter einzelne zusammenhanglose Abbau-maßnohmen und erstrebt eine grundlegende und allgemeine Bereinigung des Wohn- und Mietrechts, Diese Grundzüge erfordern für die Zeit nach dem Inkrafttreten des Gesetzes auch eine neue Würdigung, wie weit die Umstände noch weiterhin eine Mieterhöhung als ausgeschlossen ansehen lassen» Irgendwelche besonderen Umstände, die es hier ausnahmsweise recht-fertigen könnten, dem Kläger zuzu demuten, sich nach dem 1» Juli I960 mit einem Mietzins zu begnügen, der die Wirtschaftlichkeit des vermieteten Wohn-raums gefährdet, sind nicht hervorgetreten.
3» Das Berufungsgericht wird hiernach zu prüfen haben, zu welchem Zeitpunkt der Kläger die auf das Abbaugesetz gestützte Erhöhungserklärung abgegeben hat (möglicherweise mit der Revisionsbegrundungs-schrift vom 23« Dezember I960) und bei welchem Miet zins die Wirtschaftlichkeit des Wohnraums nicht gefährdet ist. Die Frage, wieweit die Möglichkeit der Mieterhöhung zur Beseitigung einer Gefährdung der Wirtschaftlichkeit ausgeschöpft werden kann, ist im Gesetz nicht näher geregelt. Einen Anhalt mag das Rundschreiben des Bundesministers für Wohnungsbau botr. Wohnungsfürsorge des Bundes für seine Bediensteten (einschließlich Bundeswehr); hier Mieten regelung, vom 7« Juli I960 (BBBl 1960,481) im Abschnitt B zu II geben (vgl. auch Pergande, Abbau-gesets, Art. X § 3 Anm.4).
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 Da noch nicht feststeht» ob und inwieweit der Kläger unterliegt, erschien es angemessen, dem Berufungs-	i
gericht die Entscheidung über die Kosten der Revision	r
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su übertragen.
Dundesrichter Dr.Gelhaar ist
 beurlaubt und Dr.Dorschei Dr.Mezger Dr.Messner verhindert zu unterschreiben Dr.Dorschei
 Bundesrichterf Mormann ist | durch Urlaub| verhindert zif unterochrci-* ben Dr.Dorschei