Volltext der Entscheidung
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Nachschlagewerk: ja BGHZ:_________ nein
I. BundesmietenG § 18; AltbaumietenVO § 12;
MSchG §§ 28 a, 49
a) Der Vermieter kann nur für solche Verbesserungen der Y/ohnung erhöhten Mietzins verlangen, die er im Einverständnis mit dem Mieter vorgenommen hato
b) Das Einverständnis des Mieterschutz genießenden Mieters mit bestimmten, vom Vermieter vorgeschlagenen Verbesserungen der Y/ohnung kann trotz § 49 118chG wirksam erteilt werden«.
c) Hat sich der Mieter wirksam mit Verbesserungen der Y/ohnung einverstanden erklärt, so bedarf es, auch wenn es sich um ein dem Mieterschutz unterliegendes Mietverhältnis handelt, zur Erhöhung dos Mietzinses nach § 18 I. BMG i.V.m. § 12 AMVO weder der vorherigen grundsätzlichen Zustimmung des Mieters noch einer Entscheidung des Llioteinigungoamtco nach
§ 28 a Abs. 2 MSchG.
BGH,Urt.v. 10. Juli 1968 - VIII ZR 161/66 - OLG Hamburg
LG Hamburg
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 161/66
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
10. Juli I960 Klcttj Justiz-haupt ü ekre tftr
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
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Beklagten und Revisionaklägorin,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr«
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Kläger und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr,
2
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10c Juli 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Haidinger sowie der Bundesrichter Br. 0eihaar, Br. Mezger, Mormann und Braxmaier
für Recht erkannt;
Bie Revision gegen das Urteil des 4* Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 15» April 1966 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewi e sen.
Von Rechts wegen
Tatbestand;
Bie Beklagte ist Mieterin einer Breizimmer-Altbau-wohnung im Hause des Klägers in
IlMBstraße tt. Ber Mietzins betrug monatlich 70,78 BM*
Über die Pläne des Klägers, Umbauarbeiten in dem Hause vorzunehmen, entwickelte sich mit den Mietern des Hauses, darunter der Beklagten, ein Schriftwechsel* Am 22. August 1962 schrieb der Kläger durch seine Rechtsanwälte s
"Herr (das ist der Kläger) beabsichtigt,
zur Erhaltung und Verbesserung des Hauses in den einzelnen Y/ohnungen folgende Arbeiten ausführen zu lassen;
a) Ausstattung jeder Wohnung mit einer Narag-heizung
h) Verlegung der außerhalb der Wohnung befindlichen Toilette in die Wohnung; die Toilette wird dabei auf die Wohnungsebene hochgezogen,
c) Hinrichtung einer Badeanlagc in der Wohnung;
Wir bitten Sie, uns durch Unterzeichnung dieses Schreibens Ihr Einverständnis mit der Durchführung dox* Arbeiten, soweit jeweils Ihre Wohnung von diesen Arbeiten betroffen wird, zu erklären»"
Die Mieter gaben zustimmendc Antworten» Die Beklagte erwiderte mit Schreiben vom 25» August 1962j
"Auf Ihr Schreiben erwidere ich, daß ich mit der Hinrichtung einer Badeanlagc und Narag-Hcizung in meiner V/ohnung einverstanden bin»”
Im Zuge der im September 1962 an sämtlichen Wohnungen beginnenden Umbauarbeiten ließ der Kläger die bisher auf halbem Stockwerk angebrachten Toiletten in die Y/ohnungen verlegen, richtete in jeder Wohnung ein vollständiges Bad mit Wairiwasserbcreiter ein und schuf einen Abstell-raum» In den Küchen wurden die Holzfußböden durch Fliesen ersetzt» Die Küchenwündc wurden bis zu einer Höhe von 1,50 m gekachelt» Schließlich wurden Etagenheizungen installiert.
Ende Januar 1963 schrieben die Rechtsanwälte des Klägers an die Mieter:
"Ihnen ist bekannt, daß nach § 12 AMVO der Mieter verpflichtet ist, bei derartigen baulichen Ver-
Besserungen und bei Einrichtungen eine jährliche Mieterhöhung in Höhe von 14 der aufgev/endeten Bau- und Einrichtungskostcn zu tragen»
Für den Ausbau der Wohnungen wurden aufgev/endet:
1» Gemäß Zusammenstellung des Architekten
vom 23*1.1965 - Anl. 1 - einschließlich Baunebcn-kosten DM 41 465541
2. Gemäß Rechnung der Firma Cornelius
vom 21.1.1963 - Foto-köpic Anl o 2 - DM 3 801,43
3» Gemäß Rechnung der Fa. Bernh.
imm vom 19.1.1963 - Fotokopie
/n-U 3 - dm_1.223.. SS.
insgesamt DM 46 640*72
Der Anteil der 4 Y/ohnungen dos Hauses an den Baukosten ist genau gleich.
Je Wohnung wurden also für bauliche Verbesserungen und Einrichtungen im Sinne des § 12 AMVO bisher DM 11 660,- aufgewendet. Geringfügige Erhöhungen müssen Vorbehalten bleiben und können noch zu einer geringfügig veränderten Berechnung führen»
Zunächst soll von diesen Beträgen ausgegangen werden. Die gemäß § 12 AMVO zulässige jährliche Mieterhöhung beträgt 14 c/> des aufgev/endeten Betrages ..."
Von der Beklagten wurde in dem an sie gerichteten Schreiben ab 1. Februar 1963 eine um 136,55 DM erhöhte Monatsmiete verlangt. Mit Schreiben vom 14» März 1963 übersandte der Kläger eine Aufstellung aller Rechnungen, aufgcgliedert nach dem Aufwand für die einzelnen Y;ohnungen. Er erneuerte sein Verlangen auf Zahlung erhöhter Miete ab 1. März 1963.
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Mit der Klage hat or sämtliche Mieter auf Zahlung des verlangten Erhöhungsbetrages in Anspruch genommen.
Die Mieterin Harms erklärte zur Begründung ihres Antrags auf Gewährung des Armenrechts für den von ihr beabsichtigten Antrag auf Abweisung der Klage zu Protokoll der Geschäftsstelle des Landgerichts am 2. Mai 1963s
"Es wird nicht bestritten, daß der Kläger das Haus hat modernisieren lassen und daß er dafür erhebliche Kosten aufgewandt hat.
Ich darf aber darauf aufmerksam machen, daß der Kläger auch erhebliche Reparaturen vornehmen lassen mußteo Diese sind in dem Gesamtbetrag enthalten, den der Kläger für die Berechnung der Mieterhöhung zugrunde gelegt hat«, Das dürfte unzulässig sein.
Ich habe den Kläger geboten, seine Berechnung der Mieterhöhung daraufhin nachzuprüfen» Er läßt sich jedoch auf keine Verhandlungen in dieser Richtung ein.
Ich möchte ausdrücklich betonen, daß ich bereit bin, die notwendige und gesetzlich zulässige Mieterhöhung zu zahlen» Dazu bedarf es dann jedoch keinci' Kluge»"
Die Beklagte erbat ebenso wie die übrigen Mieter gleichfalls das Arraenrecht und gab zur Begründung ihres Antrags am 6. Mai 1963 vor der Geschäftsstelle des Landgerichts zu Protokoll:
"Zur Begründung dieses Antrages beziehen wir uns vollen Umfanges auf den Antrag der Beklagten zu 2 (das ist die Mieterin H(H^) vom 2» Mai 1963» Wir machen ihren Vortrag zu unserem eigenen»"
Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen über den bisher zu zahlenden Mietzins von monatlich 70,78
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hinaus ab 1. März 1963 monatlich weitere 136,55 DM zu zahleno Nach Aussetzung des Verfahrens gegen den Mieter Redmann hat das Landgericht unter Zugrundelegung von Bau-und Einrichtungskosten in Höhe von 10 395?74- DM die Beklagte zur Zahlung von monatlich weiteren 121,29 LM ab lo Mai 1963 verurteilt und die weitergehende Klage ab-gev/iesen«, Die übrigen Mieter, die gleichfalls im wesentlichen noch den Anträgen des Klägers verurteilt worden sind, haben das Urteil rcchtslcräftig werden lassen„ Die Berufung der Beklagten blieb erfolglose Sie strebt mit ihrer vom Oberlandesgcricht zugolassenon Revision weiterhin die Abweisung der Klage an» Der Kläger hat beantragt, die Revision zurückzuv/eiscne
Entscheidungsgründe s
I» 1) Las Berufungsgericht geht davon aus, daß das Mieterhöhungsverlangon des Klägers den in § 18 lo BMG aufgestellten formellen Anforderungen entspricht, so daß der Kläger bei Vorliegen der materiell-rechtlichen Voraussetzungen jedenfalls ab 1. Mai 1963 einen erhöhten Mietzins verlangen könne.
Gegen diese rechtlich bedenkenfreic Auffassung hat die Revision keine Angriffe erhoben,
2) Materiell-rechtlich setzt die einseitige .Erhöhung des Mietzinses voraus, daß der verlangte Mehrbetrag proij-rechtlich zulässig ist. Das ist nach § 12 AMVO i.d.?. des Art. IX Nr. 2 des Gesetzes über den Abbau der Wohnungs-zv/angswirtschaft und über ein soziales Miot- und Wohnrecht (AbbauG) von 23. Juni I960 (BGBl I 389) dann der Pall,
wenn der Vermieter auf seine Kosten durch bauliche Maßnahmen oder das Anbringen von Einrichtungen den Gebrauchswert der V/ohnung auf die Dauer verbessert (§ 12 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Cate 1 AMVO).
3) Auch die Beklagte sieht nicht in Zweifel, daß ihre Wohnung verbessert worden ist. Sie meint aber, da das Miotverhültnis dem Mieterschutz unterliege, könne der Klager eine Mieterhöhung nur verlangen, soweit sie nach § 28 a MSchG von Micteinigungsamt zugelassen sei.
An dieser Zulassung fehle es.
Das Berufungsgericht hat diese Auffassung mit Recht als unzutreffend abgelehnt.
a) Ohne Einverständnis des Mieters vorgenommene Verbesserungen des Wohnraums berechtigen den Vermieter nicht, nach § 12 AMVO eine erhöhte Miete zu verlangen.
Der Vermieter schuldet die Gewährung des Gebrauchs der Wohnung in dem aus dem Mietvertrag sich ergebenden Zustand, der Mieter den dafür vereinbarten Mietzins. Der Vermieter kann nicht auf eine durch Veränderung der Wohnung bewirkte Änderung des Icistungsgegenstandes sein Mieterhöhungoverlangen gründen; denn § 18 l.BMG läßt nur Mieterhöhungen für vertraglich geschuldete Vermieterleistungen zu (ebenso im Ergebnis Pergando, Abbaugesetc 1961, § 28 a MSchG Amn. 3; Pischer-Bieskau/ Pcrgandc/Y-ornit, Das Bimdcsmietrecht, 17« Lieferung Teil 0 4 (neu) § 12 AI.IVO Anm. 4; Roquetto, Mieterschutz und soziales Mietrocht, § 28 MSchG Nr. 10; Korff NJW 1964
1009)o
Ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen ein Mieter vor dem Inkrafttreten des § 541 n Abs. 2 BGB ver-
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pflichtet sein konnte, eich mit einer Verbesserung der Wohnung einverstanden zu erklären, bedarf hier keiner Entscheidung, weil die Beklagte den baulichen Maßnahmen des Klägers zugestinnt hat. Das hat das Berufungsgericht aus dom Schreiben der Beklagten vom 25» August 1962 und aus ihrer zur Begründung des Armenrechtsgesuchs am 6. Mai 1963 zu Protokoll gegebenen Erklärung gefolgert. Diese von der Revision angegriffene Feststellung ist schon deswegen unbedenklich, weil die Beklagte selbst nicht behauptet hat, auch nicht in der Berufungsinstanz, sie habe den Veränderungen der Wohnung, die Gegenstand des Mieterhöhungsvorlangens des Klägers sind, nicht oder nur teilweise zugestiinmt.
c) Entgegen der Meinung der Revision ist diese Zu-stimmungöcrklarung nicht wegen § 49 MSchG unwirksam.
Es braucht hier nicht abschließend geprüft zu worden, ob § 49 sich auch auf § 28 a MSchG bezieht (so Roquette, Mieterschutz und soziales Mietrecht § 28 a MSchG Nr. 3)°
In gleicher Weise, wie der Mieter sich mit einer Kündigung des Vernieters einverstanden erklären kann (Roquette, Mioterachutzgcöctz, § 49 Ann. ; Kiefersauor/Glaser, Grundstüoksmietc, 10. Aufl. § 49 MSchG Anm. 3; Senatsurteil von 10. Februar 1965 - VIII ZR 76/63 -), kann er wirksam vom Vermieter vorgeschlagcncn bestimmten Verbesserungen der Wohnung zustinmen und damit die Möglichkeit einer einseitigen Mieterhöhung nach § 12 AMVO ioV. mit § 18 l.BMG schaffen, selbst v/enn eine allgemeine, in voraus erklärte Zustimmung dieses Inhalts unwirksam sein sollte.
d) Die Revision scheint der Auffassung zu sein, daQ Einverständnis des Mieters schließe jedenfalls dann die Anwendung des § 28 a MSchG nicht aus, wenn es nicht zugleich die grundsätzliche Zustimmung enthalte, auf Grund der Verbesserung der Wohnung den Mietzins zu erhöheno Mit einer Mieterhöhung habe sich die Beklagte aber nicht einverstanden erklärt0
Ob letzteres richtig ist, kann angesichts der Begründung, die die Beklagte ihrem Armenrcchtsgesuch gegeben hat, zweifelhaft sein» Indessen kommt es darauf nicht an» Einer Zustimmung des Mieters zur Mietpreiserhöhung bedarf es nicht« § 18 1«BMG gestattet gerade die einseitige Mietpreiserhöhung, soweit diese preis-rechtlich zulässig ist« Die preisrechtliche Zulässigkeit hängt in Fällen der vorliegenden Art aber, wie ausgoführt, allein davon ab, daß im Einverständnis des Mieters die Wohnung verbessert worden ist« Auch aus den Gedanken des Mieterschutzes ergibt sich entgegen der Meinung der Revision nichts anderes« Die Möglichkeit einseitiger Mietpreiserhöhung gibt § 18 1«BMG für alle preisgebundenen Hietvcrhältnisoo ohne Rücksicht darauf, ob sic dem Mieterschutz unterliegen oder nicht«
e) Nach § 12 AIIVO ist bei nachhaltiger Verbesserung des Y/ohnraums eine jährliche Mieterhöhung um 14 p der aufgov/ondeten Bau- und Einrichtungskosten preisrechtlich zulässig« Dagegen kann nach § 28 a Abs« 2 MSchG der Vermieter eine Mieterhöhung nur geltend machen, soweit sic vom Mieteinigungsamt sugelassen worden ist, wobei der Mieterhöhung höchstens ein Betrag zugrunde gelegt *
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werden darf, der den Dreifachen der jährlichen Grund-miete entsprichto Die Vorschrift den Abo. 2 gilt .jedoch, wie ihr Wortlaut zweifelsfrei ergibt, nur im Falle des Abs. 1, d,h. also dann, wenn das Mietcini-gungsar.it auf Antrag des Vernieters den Mieter verpflichtet hat, bauliche Verbesserungen oder das Anbringen von Einrichtungen zu dulden»
Ein Verfahren nach § 28 a Abs» 1 MCchG hat nicht stattgefunden, da die Beklagte mit der Verbesserung der Wohnung einverstanden war. Dann aber kommt auch eine Beschränkung des Mieterhöhungsreehts nach Abs» 2 dieser Vorschrift nicht in Betracht»
Die Beklagte meint gleichwohl, der Vermieter müsse bei den Mieterschutz unterliegenden Mietverhältnissen in jedem Falle eine Entscheidung des Mieteinigungsamtes über die Höhe der zulässigen Mieterhöhung herbeiführen« Das widerspricht nicht nur den Y/ortlaut, sondern auch dom Sinn und Zweck des § 28 n MSchG« Er soll die Modernisierung dor Altbauwohnungen fördern (zu Bundestagsdrucksache 1850 der 3* Y/ahlpcriodo, S. 8)«
Der Vormieter bedarf, wie ausgeführt, zur Durchführung der Verbesserung der Y/ohnung, auf die er Preiserhöhungen stützen will, des Einverständnisses des Mieters. Y/eigort sieh der Mieter, so kann der Vermieter, wenn Mieterschutz besteht, seine Absicht nicht dadurch verwirklichen, daß er das Mietvcrhältnis zur Auflösung bringt. Um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Modernisierung der Altbauwohnungen dennoch zu erreichen, ist in § 28 a AbsX MSchG die Möglichkeit geschaffen worden, den Mieter zur Duldung zu demutbarer Verbesserungen
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zu verpflichten. Ale Ausgleich soll der Mieter, der diesen Eingriff in einen geschlossenen Mietvertrag hinnehmen muß, dagegen geschützt worden, durch eine nach den Bau- und Einrichtungskosten zu bemessendc Mieterhöhung (§12 AMVO) wirtschaftlich zu stark belastet zu werden. Bas Mieteinigungsant kann deshalb im Rahmen des § 28 a Abs. 2 MSchG Mieterhöhungen ganz ausöchließcn oder sie gegenüber der Regelung dos § 12 AI.JVO erheblich beschränken.
Piir diesen Schutz dos Mieters besteht aber dann kein Bedürfnis, wenn er mit den Verbesserungen der Wohnung einverstanden ist, obgleich er es in der Hand hat, durch Versagung der Zustimmung entweder die baulichen Veränderungen zu verhindern, auf jeden Pall aber einer allein auf § 12 AMVO gestützten Mieterhöhung zu entgehen. Wäre die Auffassung der Beklagten richtig, daß auch dann die Mieterhöhung nach § 28 a Abs. 2 MSchG zu begrenzen wäre, so würde der Vermieter, der im Vertrauen auf das Einverständnis des Mieters Aufwendungen gemacht hat, das erwartete wirtschaftliche Äquivalent seiner Leistung nicht erhalten, v/enn der Mieter nachträglich der Preiserhöhung widerspricht. Widersetzt der Mieter sich andererseits von vornherein den Verbesserungen, und muß deshalb ein Verfahren nach § 28 a Abs. 1 MachG durchgoführt werden, so v/eiß der Vermieter«, daß er mit einer Mieterhöhung nach Maßgabe des § 12 AMVO keinesfalls rechnen kann. Er ist dann in der läge, seine Aufwendungen ontspi’ochend zu begrenzen, u.U. kann er ganz von einer Modernisierung absehon, v/enn ihm dies wirtschaftlich nicht tragbar erscheint.
Die hier vertretene Auffassung entspricht der einhelligen Meinung des Schrifttums (Pergande, Abbaugesetz, Anm. 3 zu § 28 a MSchG; Kiefersauer/Glaser aaü § 28 a MSchG Ann. 2; Holtgräve, Neues Miet- und Wohnrecht, § 28 a MSchG Nr. 13; Roquette, Mieterschutz und soziales Ilietrecht, § 28 a MSchG Nr. 19; Fischor-Dieskau/Pergando/Wormit aaO § 12 AMVO Anm» 4; Bellinger, Die richterliche Gestaltung des Mietverhältnisscu S. 99 - 101; Korff NJVZ 1964, 1009)- Auch die Rechtsprechung teilt weitgehend diesen Standpunkt (OLG Düsseldorf MDI; 1966, 510; LG Münster Wohnung erwirtschaft und Mietrocht 19639 126; AG Köln Wohnungswirt-schaft und Mictrocht 1963» 89; LG Mannheim ZMR 1962,
337).
f) Die Revision meint, der Kläger könne sich nach Treu und Glauben auf das Einverständnis der Beklagten nicht berufen, weil er in einem Schreiben vom 29. Januar 1962 erklärt habe, sie könne sich gegen die geplanten baulichen Maßnahmen nicht wehren. Dieses Schreiben war, was die Revision übersieht, nicht an die Beklagte, sondern an den Mieter gerichtet. Im übrigen
ist nicht ersichtlich, inwiefern der dort enthaltene zutreffende Hinweis, das Mieteinigungsamt werde über die Verpflichtung, die Arbeiten dulden zu müssen, entscheiden, dem Ilietcrliöhungsbegehren entgegenstehen sollte. Vielmehr war gerade die dort erfolgte ausdrückliche Zitierung der Vorschrift des § 28 a MSchG geeignet, der Beklagten die Erkundigung über die Rechtslage nche-zulegon, wobei sic mit Sicherheit erfahren hätte, daß sie bei einem Verfahren nach § 28 a MSchG zu demindest
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mit erheblich geringeren Mictaufschlügen zu rechnen hatte, als wenn eie ohne weitere» ihr Einverständnis zur Veränderung der Wohnung erteilte.
II. 1) Bas Berufungsgericht führt zur Höhe dos Zahlungsanspruchs aus, die vom Kläger vorgelegten Rechnungen ergäben, daß die zur Wertsteigerung der Wohnung führenden Arbeiten vor dem 1. Mai 1963 beendet gewesen seien. Eine Mieterhöhung von diesem Zeitpunkt an sei daher unbedenklich.
Hiergegen hat die Revision keine beachtlichen Angriffe vorgebracht. Bas Berufungsgericht hat nicht etwa die Be-weiölast verkannt, wenn cs ausführt, die Beklagte habe nicht substantiiert vorgetragen, daß die- Wohnung nach' dem 1c Mai 1963 gebrauchsunfähig oder in ihrer Gebrauchsfähigkeit gemindert gewesen sei. Biese Erörterungen befassen sich nämlich mit der Frage, ob wegen anderer, nicht die Verbesserungen, sondern die teilweise Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnung betreffenden Arbeiten, eine Mietzinsminderung in Betracht kam (§ 537 BGB)* Insoweit trifft aber die Bcwciolast nicht den Kläger als Vermieter, sondern die Beklagte als Mieterin (Soergel/biebcrt, BGB 10. Aufl. § 537 Nr. 21).
2) Bio Revision beanstandet ferner, das Berufungsgericht habe das Vorbringen der Beklagten nicht als unsubstantiiert bezeichnen dürfen, wonach ein Teil der vor-gonoramonen Arbeiten sieh auf Gegenstände bezogen habe, die ohnehin hätten instandgesetzt werden müssen. Ba der Anspruch dos Klägers nach § 12 Abs. 4 AKVO nur mit Aufwendungen begründet werden könne, die nicht Instandsetzungen oder Instandhaltungen zu dem Gegenstand hätten, treffe insoweit nicht die Beklagte, sondern ihn dis Bar-legungs- und Bewoislast.
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Ein Rechtofchlor liegt nicht vor» Das Berufungsgericht hat im Rahmen der ihm zustehenden tatrichterlichen Würdigung des Partoivortrages und der oingeholten Sachverständigengut-achten die durchgeführten Maßnahmen als Verbesserung der Wohnung der Beklagten angesehen. Beweisanträge, die übergangen sein könnten, hat die Beklagte hierzu nicht gestellt.
III. Die Revision ist sonach in vollem Umfange unbegründet. Sie war deshalb mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurück-zuweioon.
Dr. Haidinger Bundesrichter Dr. Gelhaar Dr. Mezgcr
ist beurlaubt, ortsabwesend und an der Beifügung seiner Unterschrift verhindert.
Dr. Haidinger
Mormann
Braxmaier
