Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja Amtliche Sammlung: nein
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BG13 § 652
Zur Auslegung der Alleinauftragsklausel (Nr» 8 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des RDM)»
BGH3 Urt.v. 22o Juni 1966 - VIII ZR 159/65 “ OLG Düsseldorf
LG Düsseldorf
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Vlii ZR 159/65
------------ URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
22o Juni 1966 Klett, Justiz-ober sekre tär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
der Pensionsbesitzerin Erna in DdHIP, DrHÜ®straße
gebo
Beklagten und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr»
gegen
den Makler Arthur in Ho
Kläger und Revisionsbeklagter,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr0
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9
2 -
Der VIII, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22» Juni 19&6 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr° Mezger, Dr, Messner, Mormann und Braxmaier für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 7° Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Düsseldorf vom 23° Juni 1965 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen»
Von Rechts wegen
Tatbe stand:
Am 19° Februar 196^ erteilte die Beklagte dem Kläger einen schriftlichen Auftrag zu dem Verkauf des Hotelgrund“ stacks, das ihr und ihrem Ehemann gehörte» In Abschnitt III des Auftragsscheines war vereinbart:
"Dieser Auftrag gilt als Fest“ und Alleinauftrag» Ich/wir sind berechtigt, diesen Auftrag nach dem 1o6o1961+ mit einer Frist von b Wochen zu wider-rufen»11
Die auf der Rückseite des Scheines aufgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen des RDM enthalten u»a. folgende Bestimmungen:
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Nr» 7°
Ter Gebührenanspruch bleibt auch dann bestehen, wenn der abgeschlossene Vertrag rückgängig gemacht oder in-folge /Anfechtung oder aus einem sonstigen Hechtsgrunde hinfällig wird»
Nr o 8 o
Ist Alleinauftrag erteilt, so sind direkte oder durch andere Makler benannte Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen«» Bei Verstoß gegen diese Verpflichtungen hat der Auftraggeber im Falle eines Vertragsabschlusses die volle Gebühr an den alleinbeauftragten Makler zu zahlen, und zwar ohne Nachweis eines Schadens»
Am 5° Mai 196k verkaufte die Beklagte das Grundstück an die ihr von dem Makler benannte Frau KfliB In La#-
zu einem Preise von 500 000 DM» Die Vertragsparteien ließen jedoch nur einen Preis von 250 000 DM beurkunden» Mit Schreiben vom 5° Juni 196^- widerrief die Beklagte den Allein-auftrag des Klägers, der daraufhin ProvisionsansprUche stellte o Mit Schreiben ihrer anwaltlichen Vertreter vom lo» Juni 196^ (Bl» 21 GA) ließ die Beklagte dem Kläger mitteilen, ein rechtswirksamer Kaufvertrag sei bisher noch nicht abgeschlossen, angeblich habe aber ein anderer Makler einen Interessenten an der Hand, der bereit sei, das Grundstück nebst Inventar für 500 000 DM zu erwerben» Um einer eventuellen Verpflichtung aus dem Maklervertrag nachzukommen, werde sie den anderen Makler an den Kläger verweisen» Irgendein wirtschaftlicher Vorteil dürfte sich nach allgemeiner Erfahrung für den Kläger daraus kaum ergeben» Zur Abfindung ließ die Beklagte dem Kläger in demselben Schreiben 1 000 DM anbieten» Sie ließ ihn ferner darauf hinweisen, sie werde, falls er sich mit der Abfindung nicht zufriedengebe, die zur Zeit mit einem Interessenten schwebenden Verhandlungen nicht fortsetzen und den vorgesehenen Kaufvertrag auch nicht innerhalb der Laufzeit des Alleinauftrages abschließen» Am 7» Juli 196*+, 2 Tage
- If -
nach Beendigung des Alleinauftrages, verkaufte die Beklagte das Grundstück wiederum an Frau die Vertrags-
partnerin vom 5° Mai 196*+5 zu einem Kaufpreis von 500 000 DM, der dieses Mal richtig beurkundet wurde»
Den nunmehr auch auf den Verkauf vom 7° Juli 196b gestützten Provisionsanspruch des Klägers lehnte die Beklagte mit der Begründung ab, sie habe während der Laufzeit des Alleinauftrages keinen rechtswirksamen Kaufvertrag abgeschlossen, außerdem habe sie den Makler Ka||^^ an den Kläger ver-wie sen o
Mit der Klage verlangte der Kläger 15 000 DM nebst Zinsen» Das Landgericht wies die Klage ab, während das Oberlande sgericht nach Klageantrag erkannte» Mit der vom Berufungsgericht zugelassenon Revision, deren Zurückweisung der Klager beantragt, erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils»
Entscheidungsgründe:
1» Da die Beklagte dem Kläger einen ’’Alleinauftrag” erteilt hat, durfte sie während der Dauer des Maklerver-trages für den Verkauf des Hotelgrundstücks nicht die Hilfe eines anderen Maklers in Anspruch nehmen» Nr» 8 der zu dem Inhalt des Maklerverträges gemachten 11 Allgemeinen Geschäftsbedingungen des RDM'1 erweiterte : diese s Verbot dahin, daß die Beklagte auch einen ’’direkten’* Interessenten, d»h» einen Interessenten, der ihr nicht von einem von ihr beauftragten Zweitmakler zugeführt wurde, sondern ihr auf andere Weise als Interessent bekannt \7urde, an den Kläger zu verweisen hatte» Das bedeutete für die Beklagte die Verpflichtung,
während der Vertragsdauer sich mit keinem Interessenten ohne Zuziehung des Klägers In Verhandlungen einzulasseno Dieser Verpflichtung hot die Beklagte unstreitig dadurch zuv/i der ge handelt, daß sie nicht nur ohne den Kläger mit Frau K^m^ verhandelt hot, sondern sogar mit ihr über den Verkauf des Grundstücks einig geworden ist und einen - wenn auch wegen Verstoßes gegen § 313 BGB nichtigen - Kaufvertrag abgeschlossen hat.
2. Als Folge dieses Verstoßes bestimmt Nr. 8 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, daß "der Auftraggeber im Falle eines Vertragsabschlusses die volle Gebühr an den alleinbe-auftragten Makler zu zahlen habe, und zwar ohne Nachweis eines Schadens". Der Makler ist demnach, wenn der Auftraggeber ohne ihn mit dem Interessenten abschließt, nicht auf einen Schadensersatzanspruch beschränkt. Für einen solchen müßte er - außer dem Verschulden des Auftraggebers - nach-weisen daß ihm (Makler) durch die Vertragsverletzung ein Schaden entstanden ist, er also - ohne sie - selbst in der Lage gewesen wäre, durch erfolgreiche Ausführung des Maklerauftrages die Maklerprovision zu verdienen. Anstelle eines solchen, für den Makler häufig nur schwer nachweisbaren Schadenser-sotzanspruches gibt Nr. 8 dem Makler einen Provisionsanspruch. Dieser ist - wie der gesetzliche Provisionsanspruch nach § 652 BGB - an zwei Voraussetzungen geknüpft: Daß der Auftraggeber gegen Nr. 8 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen hat und daß der Vertrag mit dem Interessenten zustande kommt. Gegenüber der (dispositiven) Regelung des § 652 3GB bedeutet demnach die Alleinauftragsklausel in ihrer Ausgestaltung durch Nr. 8 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, daß die gesetzliche Voraussetzung einer für den Vertragsabschluß ursächlichen Maklertätigkeit ersetzt wird durch die Voraussetzung, daß der Auftraggeber die Alleinauftragsklausel verletzt hat. Daraus ergibt sich bei einem befristeten Maklerauftrag, wie er hier vorliegt, auch die
Losung der Frage, wann die beiden Voraussetzungen des Mak-lerlohnanspruchs eingetreten sein müsseno
Daß gegen Nr» 8 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur durch ein Verhalten des Auftraggebers während der Vertrags-dauor verstoßen werden kann, und daß eine nach Beendigung des Maklervortrages entfaltete Tätigkeit dem Makler nicht nach § 652 BGB einen Provisionsanspruch verschaffen kann, bedarf keiner Begründung» Gleich zu beantworten ist für beide Fälle auch die Frage, ob der Vertrag mit dem Dritten wahrend der Laufzeit des Maklervertrages zustande gekommen sein mußo Der erkennende Senat hat dies für den Anwendungsbereich des § 652 BGB bereits in dem Urteil vom 3o März 1965 - VIII ZR 266/63 = NJW 1965} 96V in einem Falle verneint, in dem der Maklervertrag durch den Tod des Maklers sein Ende gefunden, dessen Tätigkeit aber noch nachträglich zu dem Erfolg geführt hotte» Das gleiche muß auch in den Fällen gelten, in denen der Auftraggeber den Maklerauftrag kurzfristig widerrufen kann; denn sonst könnte der Auftraggeber dem Makler seinen Lohnanspruch dadurch entziehen, daß er den Abschluß des Vertrages mit dem Dritten bis nach dem Ablauf der Vertragszeit hinausschiebt» Ein solches Ergebnis ist unannehmbar0 Der Provisionsanspruch des Maklers hängt demnach im Anwendungsbereich des § 652 BGB nicht davon ab, daß der Erfolg der Maklertätigkeit schon wahrend der Vertragsdauor eintritt» Dasselbe gilt auch für den “Alleinauftrag" nach Maßgabe der Nr» 8 der Allgemeinen Geschäft sbedingungen« Einmal wird durch diese Klausel § 652 BGB insoweit überhaupt nicht außer Kraft gesetzt, als die zweite Voraussetzung für die Entstehung des Maklerlohnanspruches - Zustandekommen des Vertrages mit dem Dritten -in Frage steht; § 652 BGB gilt also insoweit hier wie dort«
Im übrigen ist hier die Interessenlage die gleiche wie im Anwendungsbereich des § 652 BGB» Im vorliegenden Falle ist es demnach für den Provisionsanspruch des Klägers unschäü-
lieh, daß die Beklagte den Abschluß des (zweiten) Vertrages mit Frau bis 2 Tage nach Beendigung des Maklervertra-
ges hinausgeschoben hato
Unerheblich ist es schließlich auch, ob die Beklagte nach dem Widerruf des Alleinauftrages Frau oder den anderen
Makler noch an den Kläger "verwiesen’1 ha to Damit wurden weder die Tatsache, daß die Beklagte vorher gegen die Alleinauftragsklausel verstoßen hatte, noch die Folgen dieses Verstoßes für den Kläger beseitigt» Diese Verweisung war vielmehr, wie der Anwalt der Beklagten selbst in seinem Schreiben vom Io» Juni 196W an den Anwalt des Klägers zu Hecht angedeutot hat, eine leere Formalität0 Wollte die Beklagte die Entstehung des Provisionsanspruches des Klägers verhindern, so konnte sie das in diesem Zeitpunkt nur noch dadurch, daß sie nicht mit Frau K^|[K abschloß <>
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPOo
Dr» Haidinger Dro Mezger Dr» Messner Morraann Braxmaier
