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BGH

Gericht: BGH

Die Klägerin erhob daraufhin Klage mit dem Anträge, die Zwangsvollstreckung gegen sie aus der vollstreckbaren Ver-trngsurkundc- vom 29° Oktober 1951 wegen der restlichen Kauf-preisfordosung von noch 53 °o° DM nebst Zinsen für unzulässig zu erklären. Das Landgericht wies die Klage ab® Die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg® Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, erstrebt die Klägerin, daß die Zwangsvollstreckung aus dem Vertrag vom 29« Oktober 1951 in Höhe eines Betrages von *+0 ooo DM nebst Zinsen für unzulässig erklärt wird® 79^ Abs.l Nr® 5j 767 ZPO zulässige Vollstreckungsabwehrklage® Das Berufungsgericht weist sie als sachlich unbegründet ab, weil die von der Klägerin gegen den Restkaufpreisanspruch von noch 53 ooo DH nebst Zinsen erhobenen Einwendungen nicht aurchgreifen; denn es seien weder die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung im Ginne der Klägerin dargetan, noch sei ihr unter dem Gesichtspunkt des Fehlens oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Zahlung dos Kestkaufgeldes nicht mehr zu demutbar® (BU 13)o Es läßt dahingestellt, ob eine ergänzende Vertragsauslegung deshalb nicht in Frage kommt, weil die Klägerin nicht bestimmt vortrage, was sie mit dem Erblasser der Beklagten vereinbart haben würde, wenn beide die eingetretene Entwicklung vorausgesehen haben würden* Es geht aber davon aus, daß die Klägerin den Willen gehabt habe, für einen solchen Fall eine möglichst große Ermäßigung des Kaufpreises zu erreichen. Zur Frage dos Fehlens oder des Fortfalls der Geschäft sgrundlagc erwägt das Berufungsgericht, es könne dahingestellt bleiben, ob die Parteien bei Vertragsabschluß übereinstimmend von der Vorstellung ausgegangen seien, die Niederlassungsbeschränkung werde in der bisherigen Art weiter bestehen, allenfalls gelockert werden, jedenfalls aber werde es nicht zu einer völligen Niederlassungsfroiheit kommen. Darauf könne es aber auch nicht snkommen, weil ihr Pächter die vereinbarte Pacht von 36 000 DM nach ihrem eigenen Vortrag in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht vom 3» Mai 1962 nach wie vor zahlt» Ihre versteuerten (Rein-)Einkünfte aus der Apotheke haben unstreitig im Jahre 1958 - 27 692 DM, die von ihr erklärten (Rein-)Einkünfte für das Jahr 1959 = 29 362 DM betragen» Daß sie sich verringert hätten,sei nicht vorgetragen« Unerheblich sei, ob die Klägerin, falls es nicht zu einer vollständigen Niederlassungsfreiheit gekommen wäre, noch höhere Nutzungen aus der gekauften Apotheke gezogen hätte» Bei jährlichen Reineinkünften von rd» 30 000 EM aus der Apotheke sei die jährliche Belastung aus dem Kaufvertrag mit Ratenzahlungen und Zinsen in Höhe von 6 180 DM, die sich in den folgenden Jahren jeweils noch ermäßigen, nicht unzu demutbar (BU 21/22)» 1. Das Berufungsgericht hat nicht verkannt, daß durch die Einführung der vollständigen Niederlassungsfreiheit für Apotheker die Geschäftsgrundlage für den Vertrag vom 29° Oktober 1951 mindestens zu dem Teil entfallen ist. Das bedeutet jedoch noch nicht, daß der Klägerin die Zahlung des Restkauf-preises auch nur teilweise nicht mehr zuzu demuten ist. Mit dem Apothekenbetrieb zusammen war die Realkonzession, auch als sich schließlich der Gedanke der vollständigen"Gewerbefreiheit" für Apotheken durchgosetzt hat, für die Klägerin nicht wertlos. ^3), einen Betrag von 36 000 DM jährlich und damit mehr als ein Drittel des Kaufpreises, während sie selbst 1951 nur eine Jahrospacht von 9 9oo DH hatte z.ahlen müssen» Boi diesen Einkünften ist der Hinweis der Klägerin in den Tntsacheninstanzen, infolge der Errichtung zahlreicher neuer Apotheken "im Einzugsgebiet" ihres Apothekenbetriebes sei dessen wirtschaftliche Grundlage erschüttert, nicht gerechtfertigt. Soweit die Klägerin meinen sollte, ihr Pächter könne ohne Existenzgefährdung die Pacht in der bisherigen Höhe nicht mehr lange aufbringen, ist das unerheblich; denn bei der jetzigen Pacht von 36 000 DM müßte schon eine sehr erhebliche Pachtherabsetzung erfolgen, ehe es für die Klägerin unzu demutbar würde, die Abzahlungen und Zinszahlungen, die zuletzt noch jährlich insgesamt 6 I80 DM betrugen, zu leisten, zu demal sich diese Zahlungen, wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt, nämlich bei Einhaltung der jährlichen Abzahlungen von*3 000 DM, um jährlich 6 % von 3 000 DM = 180 DM weiterhin mindern. Hier begehrt jedoch die Klägerin als Käuferin eine Herabsetzung des Kaufpreises, obwohl ihr trotz Einführung dor Niederlassungsfreiheit für Apotheker aus dem Apotheken-kaufvertrag so erhebliche Gewinne zugeflossen sind und noch zufließen, daß demgegenüber die Leistung der 1951 vereinbarten Raten- und Zinszahlungen auf den Kaufpreis keineswegs unzu demutbar geworden ist und ies Treu und Glauben nicht verlangon,die Klägerin von diesen Zahlungen auch nur teilweise freizustelien. *f.Ob eine andere Entscheidung geboten sein würde, wenn die Rüge der Revision durchgroifen könnte, das Berufungsgericht habe keine Tatsachen dafür festgestellt, daß der Verkäufer mit der Konzession "begriffswidrig" auch einen "good will" dor Apotheke gemeint haben sollte, kann dahin-gestollt bleiben. - Io als sie die Apotheke im Jahre 1938 pachtete, neu geschaffen werden müssen, und es bestehe keine Veranlassung für die Annahme, der Verkäufer habe sich durch die Anrechnung eines solchen "good willls" an der Arbeit der Klägerin bereichern vollen- Die sog- immateriellen Werte einer Apo-theke wachsen, auch wenn sie vom Pächter geschaffen und erhöht sein sollten, grundsätzlich nicht diesem, sondern dem Verpächter zu (Urteil des erkennenden Senats vom 1.Die Ausführungen des Berufungsgerichts sind insofern rechtsirrtümlich, als es seine Entscheidung zur Frage, ob eine Herabsetzung des Kaufpreises in ergänzender Auslegung dos Kaufvertrages vom 29» Oktober 1951 erfolgen kann, darauf abgestellt hat, die Klägerin habe "nicht bewiesen", daß der Erblasser der Beklagten sich auf eine Uber den Wortlaut des Vertrages hinausgohende Ermäßigung des Kaufpreises eingelassen hätte (BU 15); denn darauf kam es, wie die Revision zutreffend ausführt, jedenfalls nicht entscheidend an. 2» Da das Berufungsgericht diese Auslegung unterlassen hot und der Sachverhalt für eine solche Auslegung geklärt ist, kann der Senat sie selbst vornehmen» Das ist vom Bundesgerichtshof für die unterlassene Auslegung von Vertragsurkunden schon im Urteil vom 2*f» November 1951 - II ZR 51/51 -LM BGB § 133 (A) Nr» 2 anerkannt (vgl» auch das Urt» des erkennenden Senats vom 17» Dezembor 1957 - VIII ZR 31o/56 S»9) und gilt bei geklärtem Sachverhalt auch für die ergänzende Vertraganuolegung (Urteil vom 21» September 1955 - VI ZR 118/5*+ - LM BGB § 157 0» Nr» 5)» Dabei kann nicht allein darauf abgöstellt werden, daß inzwischen die Realkonzessio-nen als solche wertlos geworden sind; denn es handelt sich hier um den Kauf einer Apotheke mit allen materiellen und immateriellen Werten, wie bereits ausgeführt worden ist» Auch nach Einführung der Niederlassungsfreiheit haben solche Apotheken noch erhebliche Geschäftswerte (vgl» BFH Urt» vom 26» September 1963'IV 372/6o S, BStBl III 565)» Dabei kann dahingestellt bleiben, wie hoch hier dieser V/ert jetzt angesotzt werden müßte» Jedenfalls kann unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht unberücksichtigt bleiben, wie sich die Verhältnisse in dem gekauften Apothekenbetrieb seit 1951 tatsächlich entwickelt haben; denn es kommt darauf an, was vereinbart wäre, wenn die spätere Ent- a) Allerdings hatte und hat die Klägerin ein Interesse, den Kaufpreis möglichst zu '‘drücken'*» Das ist aber angesichts der von ihr seit 1951 aus der Apotheke erzielten Gewinne nicht schutzwürdig. Es liegt nahe, daß sich der verstorbene Verkäufer, der bei Abschluß des Kaufvertrages erst Jahre alt war (geboren 19o6) und als Drogist die ererbte Apotheke nicht selbst führen konnte, aus deren Verkauf auf längere Zeit - außer der einmaligen Zahlung von 2o ooo EM - eine angemessene Rente hat sichern wollen» Das war dann der Fall, wenn er, wie im Vertrag vorgesehen, außer der Verzinsung die vereinbarten Raten von jährlich 3 ooo DM auf das Restkaufgold von ursprünglich 73 ooo EM ab 3o. b) Auch daraus, daß für den Fall der Errichtung einer neuen Apotheke bis zu dem 31« Dezember 195^ eine Herabsetzung des Kaufpreises um lo ooo DM vorgesehen war, läßt sich nichts zu Gunsten der Klägerin herleiten. deshalb die baldige Errichtung auch nur einer neuen Apotheke für den von der Klägerin erworbenen Apothekenbetrieb schon eine schwere Belastung bedeuten, während, wie die tatsächliche Entwicklung bis Mai 1962 zeigt, die erst Ende 1956 begonnene Errichtung von - wie die Klägerin selbst behauptet - sieben neuen Apotheken im '‘Einzugsgebiet" des Betriebes der Klägerin auf dessen Ertrag - im Verhältnis zu dem Jahre 1951 - ohne jeden Einfluß geblieben ist. Wie das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei ausführt, kann es jedenfalls darauf, daß die Klägerin andernfalls noch mehr Gevrinn aus ihrer Apotheke hätte erzielen können, unter keinem der hier in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkte ankommen. b) Dr» 1^0 hat nicht schlechthin bekundet, "der Verkäufer hätte bei einer weiteren Lockerung des KonzessionsZwanges noch mehr (gemeint Kaufpreisnachlaß) zugegeben", sondern (BU 12): "Ob Afl^^ (=Verkäufer) bereit war oder gewesen wäre, auch zu einem geringeren Preise zu verkaufen, wenn das Konzessionssystem geändert oder aufgehoben werden würde, kann ich nicht sagen. Dieser von dem Zeugen geäußerten Auffassung brauchte das Berufungsgericht nicht zu folgen, zu demal der Verkäufer, wenn er die ganze Kntwieklung für WttB vorausgesehen hätte, sicher nicht nachgegeben, sondern vielleicht noch mehr aus einem Verkauf zu erzielen versucht hätte} denn die Klägerin befand sich, wie sie selbst vorgetragen hat, in einer gewissen Zwangslage.

Zitierte Normen: § 286 ZPO
ApothekevertragenBerufungsgericht®°VerkäuferKlägerinRevision

Volltext der Entscheidung

Wüst ,
Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im N amen des V o 1 k e s In dem Rechtsstreit
 Klägerin und Revisionsklägerin - Prozeß bevollmächtigt er: Recht sanv/alt
 gegen
1)
2)
3)
b)
5)
6)
Beklagte und Revisionsbeklagte
- Prozeßbevollmächtigter?^Rechtsanwalt
 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom b, März 196*+ unter Mitwirkung der Bun-dosrichter Dr» Gelhaar, Dr« Dorschei, Dr° Mezger, Dr. Messner und Mormann für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des lo. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 17. Mai 1962 wird auf Kosten der Klägerin zurückgev/iesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Beklagten sind die Erben des im August 195'/’ verstorbenen Drogisten Hermann	Dieser	hatte	das Grundstück
 Straße, in dem eine Apotheke betrieben wurde, von seinen Eltern geerbt. Sein Vater, der von Beruf Apotheker war, hatte den Grundbesitz im Jahre 191c mit der Realkonzession für die Apotheke für insgesamt 12o ooo Mark erworben, ’wobei der Verzicht des Verkäufers auf diese Konzession zu Gunsten des Käufers mit 80 ooo Mark bewertet worden war, und die Apotheke in der Folgezeit selbst betrieben, sie aber zu dem 1. April 193Ö an die Klägerin verpachtet. Der Pachtzins betrug ursprünglich 8 ooo RM, alsdann 9 ooo DM, schließlich 9 9oo DM jährlich, wovon 1 5oo RM, zuletzt 2 ^-oo DM auf die Miete für die Apothekenräume entfielen» Hach dem Tode seiner Mutter verkaufte Hermann	durch	notariellen	Ver-
trag vom 29* Oktober 1951 das Grundstück mit Einrichtung und Apothekenkonzession für insgesamt 93 ooo DM an die Klägerin. Die Apotheke war damals die einzige in	das	dicht
 bei Hannover liegt.
In dem Apothekenkaufvertrag heißt es (§ 1), von dem Ge-samtkaufprois werden gerechnet auf:
a)	das Grundstück ...	25	ooo	DM
b)	die Apothekeneinrichtung und vorgenommene Kinbauten	13	ooo	EM
c)	den Wert der Realkonzession	55	°°o	EM
zus.
93 ooo QM.
Der Vertrag wurde (§ 2) unter der Bedingung abgeschlossen, daß die Klägerin (Käuferin) die Konzession erhielt. Vom Kaufpreis waren 2o ooo EM bei Konzessionserteilung fällig (§ 3 Abs. la). Für den Restbetrag von 73 000 EM war eine Briefhypothek zu Gunsten des Verkäufers ins Grundbuch ein-
zutragen. Diese Schuld war mit 6 % jährlich zu verzinsen und halbjährlich jeweils am 3°. Juni und 31° Dezember jeden Jahres in Raten von 1 5oo DM, beginnend am 3°° Juni 1953 a zu tilgen« Wegen aller Ansprüche an Kapital, Zinsen und Neben-forderungen aus der Restkaufpreisschuld unterwarf sich die Klägerin der Zwangsvollstreckung aus der Vertragsurkunde«
Der Vertrag enthielt noch folgende Bestimmung:
"Sollte bis zu dem 31» Dezember 195^ eine neue Apotheke im Grtsbereich der Gemeinde	ZUIß	Betrieb
 ausgeschrieben werden oder durch eine Änderung der gesetzlichen Grundlagen die Eröffnung einer neuen Apotheke erfolgen, so wird der Wert zu 1 c) des Vertrages um lo ooo DM verringert und der Kaufpreis entsprechend herabgesetzt«"
Die Klägerin erhielt die Konzession und wurde als Eigentumerin eingetragen« Bis Ende 195*+ wurde in	keine
 neue Apotheke errichtet« Jedoch wurden dort Ende 1956 und im Jahre 1957 1® Ortsteil Brink und im Ortsteil Wiesenau je eine neue Apotheke eröffnet und im Laufe der Zeit in der näheren Umgebung von	noch	weitere	neue	Apotheken	einge-
richtet, Die Klägerin betreibt jetzt in Bokeloh eine Apotheke« Die Apotheke in	verpachtete sie vor eini-
gen Jahren« Sie bezog dafiir auch im Mai 1962 noch eine Pacht von 36 000 DM jährlich« Bis zu dem 3o. Juni 1959 einschließlich leistete sie die nach dem Kaufverträge vom 29® Oktober 1951 fälligen Zahlungen« Die seit dem 31» Dezember 1959 fällig gewordenen Tilgungsraten und Zinsen zahlte sie nicht mehr.
Die Beklagten gaben deswegen Vollstreckungsauftrag.
Die Klägerin erhob daraufhin Klage mit dem Anträge, die Zwangsvollstreckung gegen sie aus der vollstreckbaren Ver-trngsurkundc- vom 29° Oktober 1951 wegen der restlichen Kauf-preisfordosung von noch 53 °o° DM nebst Zinsen für unzulässig zu erklären. Zur Begründung machte sie im ersten Rechtszuge geltend, nachdem die völlige Niederlassungsfreiheit für
- If -
eingeführt sei,
 Apotheker/habe ihre Realkonzess.ion keinen Wert mehr® Dadurch sei die Geschäftsgrundlage des Vertrages fortgefallen und die wirtschaftliehe Grundlage ihres Apothekenbetriebes so erschüttert, daß ihr weitere Leistungen auf den Restkaufpreis nicht mehr zuzu demuten seien® Im zweiten Rechtszuge hat sie sich in erster Linie darauf berufen, der Kaufvertrag vom 29° Oktober 1951 sei ergänzend dahin auszulegen, daß ihre Zahlung spf licht (ganz oder teilweise) entfalle® Hätten nämlich die Parteien die tatsächliche und rechtliche Entwicklung vorausgesehen, alsdann hätten sie für den jetzt eingetretenen Fall den Kaufpreis mindestens um 30 ooo bis L-o ooo DM ermäßigt ®
Das Landgericht wies die Klage ab® Die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg® Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, erstrebt die Klägerin, daß die Zwangsvollstreckung aus dem Vertrag vom 29« Oktober 1951 in Höhe eines Betrages von *+0 ooo DM nebst Zinsen für unzulässig erklärt wird®
Ent Scheidung sgrundei A.
Die Klage ist eine nach §§ 795? 797 Abs. *+, 5? 79^ Abs.l Nr® 5j 767 ZPO zulässige Vollstreckungsabwehrklage® Das Berufungsgericht weist sie als sachlich unbegründet ab, weil die von der Klägerin gegen den Restkaufpreisanspruch von noch 53 ooo DH nebst Zinsen erhobenen Einwendungen nicht aurchgreifen; denn es seien weder die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung im Ginne der Klägerin dargetan, noch sei ihr unter dem Gesichtspunkt des Fehlens oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Zahlung dos Kestkaufgeldes nicht mehr zu demutbar®
 
I,	Bei der ergänzenden Vertragsauslegung unterstellt das Berufungsgericht, die Parteien hätten im letzten Absatz des § 3 des Vertrages mit ’’Änderung der gesetzlichen Grundlage" nicht die Einführung der völligen Niederlassungsfreiheit mitgemeint, sie hätten mit der Regelung für den Fall der Errichtung einer Apotheke nicht den Fall treffen wollen, daß mehrere Apotheken eröffnet werden würden, und schließlich, sie hätten auch an die Eröffnung mehrerer Apotheken nach dem Stichtag des 31- Dezember 195^ nicht gedacht
(BU 13)o Es läßt dahingestellt, ob eine ergänzende Vertragsauslegung deshalb nicht in Frage kommt, weil die Klägerin nicht bestimmt vortrage, was sie mit dem Erblasser der Beklagten vereinbart haben würde, wenn beide die eingetretene Entwicklung vorausgesehen haben würden* Es geht aber davon aus, daß die Klägerin den Willen gehabt habe, für einen solchen Fall eine möglichst große Ermäßigung des Kaufpreises zu erreichen. Nicht bewiesen sei jedoch, daß der Erblasser der Beklagten sich auf eine Uber den Wortlaut des Vertrages hinausgehende Ermäßigung eingelassen hätte (BU 15} 16). Daran läßt es eine ergänzende Vertragsauslegung im Sinne einer Herabsetzung des Kaufpreises für den jetzt ein-getretenen Fall scheitern.
II.	Zur Frage dos Fehlens oder des Fortfalls der Geschäft sgrundlagc erwägt das Berufungsgericht, es könne dahingestellt bleiben, ob die Parteien bei Vertragsabschluß übereinstimmend von der Vorstellung ausgegangen seien, die Niederlassungsbeschränkung werde in der bisherigen Art weiter bestehen, allenfalls gelockert werden, jedenfalls aber werde es nicht zu einer völligen Niederlassungsfroiheit kommen. Auch wenn das der Fall und eine solche Vorstellung der Parteien Geschäftsgrundlage im Rachtssinne gewesen wäre, könne das hier eine Herabsetzung des Restkaufgeldes nicht rechtfertigen; ein Festhalten der Klägerin am Vertrages führe nämlich nicht zu einem untragbaren Ergebnis (BU 18). Eine den
 
llahmen von Treu und Glauben sprengende Verschiebung der Lasten zu Ungunsten der Klägerin könne nicht festgestellt werden (BU 19); denn die Grundlagen des Apothekenbetriebes der Klägerin seien durch die eingetretene rechtliche und tatsächliche Entwicklung nicht erschüttert. Dazu stellt das Berufungsgericht fest» daß die versteuerten Umsätze der Apotheke vom Jahre 1951 bis zu dem. Jahre 1957 von 16L- 936 DM auf 2*+8 755 DM und die Gewinne in der gleichen Zeit von 27 737 DM auf }+9 199 DM (für dife Zeit vom lo Januar bis 30° September 1957) gestiegen slndc Daß die Umsätze seit 1957 zurückgegangen seien, habe die Klägerin nicht behauptet. Darauf könne es aber auch nicht snkommen, weil ihr Pächter die vereinbarte Pacht von 36 000 DM nach ihrem eigenen Vortrag in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht vom 3» Mai 1962 nach wie vor zahlt» Ihre versteuerten (Rein-)Einkünfte aus der Apotheke haben unstreitig im Jahre 1958 - 27 692 DM, die von ihr erklärten (Rein-)Einkünfte für das Jahr 1959 =
29	362 DM betragen» Daß sie sich verringert hätten,sei nicht vorgetragen« Unerheblich sei, ob die Klägerin, falls
 es nicht zu einer vollständigen Niederlassungsfreiheit gekommen wäre, noch höhere Nutzungen aus der gekauften Apotheke gezogen hätte» Bei jährlichen Reineinkünften von rd»
30	000 EM aus der Apotheke sei die jährliche Belastung aus dem Kaufvertrag mit Ratenzahlungen und Zinsen in Höhe von 6 180 DM, die sich in den folgenden Jahren jeweils noch ermäßigen, nicht unzu demutbar (BU 21/22)»
ß»
Die von dem Berufungsgericht gqtroffenen tatsächlichen Feststellungen rechtfertigen im Ergebnis seine Entscheidung.
I. Zum Wesfall der Geschäftsgrundlage
1.	Das Berufungsgericht hat nicht verkannt, daß durch die Einführung der vollständigen Niederlassungsfreiheit für Apotheker die Geschäftsgrundlage für den Vertrag vom 29° Oktober 1951 mindestens zu dem Teil entfallen ist. Das bedeutet jedoch noch nicht, daß der Klägerin die Zahlung des Restkauf-preises auch nur teilweise nicht mehr zuzu demuten ist. Zwar ist eine Realkonzession jetzt für sich betrachtet ohne Wert. Das hot das Berufungsgericht jedoch nicht übersehen. Es vorweist aber ohne Rechtsirrtum darauf, daß es sich um einen einheitlichen Apothekenkaufvertrag zu einem Gesamtpreis von 93 000 DM gehandelt hat. Mit dem Apothekenbetrieb zusammen war die Realkonzession, auch als sich schließlich der Gedanke der vollständigen"Gewerbefreiheit" für Apotheken durchgosetzt hat, für die Klägerin nicht wertlos. Nur weil sie Gelegenheit hatte, von dem Rechtsvorgänger der Beklagten die Realkonzession zu erwerben, konnte sie sich schon 1951 als Apothekerin selbständig machen und in dem aufstrebenden Ort Langenhaigen<i eine eigene Apotheke erwerben. Auf diese Weise hatte sie über fünf Jahre sogar eine Art Apothekenmonopol in diesem Ort und konnte den Ruf ihrer Apotheke festigen. Als es zur Einrichtung einer Apotheke nur noch einer einfachen Betriebserlaubnis bedurfte, v/ar sie nicht darauf angewiesen, das Risiko des Aufbaues einer neuen Apotheke einzugehen.
2.	Auf das Urteil des erkennenden Senats vom 13. Oktober 1959 - VIII ZR 120/58 - LM BGB § 2*f2 Bb Nr. 33 -Sdas den Kauf einer bloßen Realkonzession ohne Apotheke betrifft, beruft sich die Klägerin zu Unrecht, da der dort entschiedene Sachverhalt völlig anders lag. Hier nutzt die Klägerin die gekaufte Apotheke nach den Feststellungen des Berufungsgerichts seit 1951 mit erheblichen Gewinnen. In den ersten neun Monaten des Jahres 1957 hatte sie, als sie die Apotheke noch selbst führte, ein Ein-
 
kommen von rd. *+9 ooo DM, was mehr als die Hälfte des Ge-samtkaufpreises ausmacht * An Pacht erhielt sie noch im Hai 19o2, d.h. rd. 11 Jahre nach Abschluß des Kaufvertrages und fast vier Jahre noch Anerkennung des Grundsatzes der völligen Niedexlassungsfreiheit für Apotheker durch Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 11« Juli 1958 (BVerfGE 7,
 377? ^3), einen Betrag von 36 000 DM jährlich und damit mehr als ein Drittel des Kaufpreises, während sie selbst 1951 nur eine Jahrospacht von 9 9oo DH hatte z.ahlen müssen» Boi diesen Einkünften ist der Hinweis der Klägerin in den Tntsacheninstanzen, infolge der Errichtung zahlreicher neuer Apotheken "im Einzugsgebiet" ihres Apothekenbetriebes sei dessen wirtschaftliche Grundlage erschüttert, nicht gerechtfertigt. Soweit die Klägerin meinen sollte, ihr Pächter könne ohne Existenzgefährdung die Pacht in der bisherigen Höhe nicht mehr lange aufbringen, ist das unerheblich; denn bei der jetzigen Pacht von 36 000 DM müßte schon eine sehr erhebliche Pachtherabsetzung erfolgen, ehe es für die Klägerin unzu demutbar würde, die Abzahlungen und Zinszahlungen, die zuletzt noch jährlich insgesamt 6 I80 DM betrugen, zu leisten, zu demal sich diese Zahlungen, wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt, nämlich bei Einhaltung der jährlichen Abzahlungen von*3 000 DM, um jährlich 6 % von 3 000 DM = 180 DM weiterhin mindern. Hätte die Klägerin, wozu sie vorpflichtet war, die Zahlungen fortgesetzt, so hätte sie bereits jetzt 9oo DM jährlich weniger zu zahlen gehabt.
3.	Fehl geht auch der Hinweis der Revision auf die Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs über Grundstücksverkaufe, bei denen die Belastung des Käufers aus dem Lastenausgleich nachträglich weggefallen war (Urteile vom 18. November i960 - V ZR lh-o/59 vom 12o Juli 1961 - V ZR ^3/60 - und vom 19» September 1961 - V ZR 136/60 - IM BGB § 2^2 Bb Nr. 38 9 **■'°, U-l). In diesen Entscheidungen ist zwar anerkannt, daß auch noch bei
 
erfüllten und vollständig abgewi ekelten Grundstück s)t auf vertragen wegen Veränderung der Geschäftsgrundlage Ausgloichs-anspriiehe in Betracht kommen können. An den Nachweis einer Erschütterung des Gleichgewichts der beiderseitigen Leistungen sind aber strenge Anforderungen gestellt. Schließlich lag der Sachverhalt auch insofern anders, als in diesen Fällen der Verkäufer vom Käufer eine Kaufpreisnachzahlung verlangte, nachdem die vom Käufer Übernommene Hypothekengewinnabgabe in unvorhergesehener Weise herabgesetzt worden war, oder der Verkäufer sonst an dem Gewinn beteiligt werden sollte, den der >Käufer dadurch erzielt hatte, daß der Lastenausgleich für ihn günstiger geregelt wurde, als die Parteien bei Abschluß der Verträge angenommen hatten. Hier begehrt jedoch die Klägerin als Käuferin eine Herabsetzung des Kaufpreises, obwohl ihr trotz Einführung dor Niederlassungsfreiheit für Apotheker aus dem Apotheken-kaufvertrag so erhebliche Gewinne zugeflossen sind und noch zufließen, daß demgegenüber die Leistung der 1951 vereinbarten Raten- und Zinszahlungen auf den Kaufpreis keineswegs unzu demutbar geworden ist und ies Treu und Glauben nicht verlangon,die Klägerin von diesen Zahlungen auch nur teilweise freizustelien. *
*f. Ob eine andere Entscheidung geboten sein würde, wenn die Rüge der Revision durchgroifen könnte, das Berufungsgericht habe keine Tatsachen dafür festgestellt, daß der Verkäufer mit der Konzession "begriffswidrig" auch einen "good will" dor Apotheke gemeint haben sollte, kann dahin-gestollt bleiben. Diese Rüge ist nämlich unbegründet. Wird, wie hier, oin Apothekenbetriob als solcher mit Grundstück, Konzession und Einrichtung verkauft, so gehört dazu ohne weiteres auch der "good will" dor Apotheke als Handelsgeschäft, ohne daß das besonders zu dem Ausdruck zu kommen braucht .' Fehl geht hier auch der Hinweis der Revision auf den Vortrag dor Klägerin im Schriftsatz vom 13.August i960 S. b-, der "good will" habe von der Klägerin erst,
- Io
 als sie die Apotheke im Jahre 1938 pachtete, neu geschaffen werden müssen, und es bestehe keine Veranlassung für die Annahme, der Verkäufer habe sich durch die Anrechnung eines solchen "good willls" an der Arbeit der Klägerin bereichern vollen- Die sog- immateriellen Werte einer Apo-theke wachsen, auch wenn sie vom Pächter geschaffen und erhöht sein sollten, grundsätzlich nicht diesem, sondern dem Verpächter zu (Urteil des erkennenden Senats vom
12.	April 196o - VIII 2R l6o/59 S« 13-,in LM>Ges» über die Verpachtung und die Verwaltung öffentlicher Apotheken vom 13. Dezember 1935 Nr. 1 und Pharmazeutische Zeitung 1960, 55^, insoweit jedoch nicht abgedruckt). Apothekenverpächter waren 3ber zunächst der Vater und dann die Mutter des Verkäufers, von denen dieser das Grundstück mit der Apotheke geerbt hotte, so daß er es mit allen dazugehörigen Werten veräußern konnte, ohne sich auf Kosten der Pächterin ungerechtfertigt zu bereichern. War diese selbst die Käuferin, wie hier, so mußte sie ebenso, wie es jeder andere Käufer hätte tun müssen, in Gestalt des Kaufpreises den "good will" des Apothekenbetriebes mit vergüten.
Nach allem konnte die Klage unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage keinen Erfolg haben.
II. Zur ergänzenden Vertragsnuslegung
1. Die Ausführungen des Berufungsgerichts sind insofern rechtsirrtümlich, als es seine Entscheidung zur Frage, ob eine Herabsetzung des Kaufpreises in ergänzender Auslegung dos Kaufvertrages vom 29» Oktober 1951 erfolgen kann, darauf abgestellt hat, die Klägerin habe "nicht bewiesen", daß der Erblasser der Beklagten sich auf eine Uber den Wortlaut des Vertrages hinausgohende Ermäßigung des Kaufpreises eingelassen hätte (BU 15); denn darauf kam es, wie die Revision zutreffend ausführt, jedenfalls nicht entscheidend an. Nicht der Parteiwillen, sondern der Vertrag sinhaJLt
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1st zu ergänzen, wenn, wie vom Berufungsgericht unterstellt ist, eine Vertragslücke vor liegt » Der Revision ist euch an-rin zu folgen, daß sich die Auslegung, falls sich ein zur Lückenausfüllung geeigneter Parteiwiile nicht ermitteln läßt, nach sachlichen Merkmalen richten muß, bei denen es auf die individuelle Interessenlage beider Parteien ankommt, soweit diese nach Treu und Glauben schutzwürdig ist; denn es muß davon ausgegangen werden, die Parteien hätten die in einem Vertrage nicht geregelten Punkte so ordnen wollen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern o
2» Da das Berufungsgericht diese Auslegung unterlassen hot und der Sachverhalt für eine solche Auslegung geklärt ist, kann der Senat sie selbst vornehmen» Das ist vom Bundesgerichtshof für die unterlassene Auslegung von Vertragsurkunden schon im Urteil vom 2*f» November 1951 - II ZR 51/51 -LM BGB § 133 (A) Nr» 2 anerkannt (vgl» auch das Urt» des erkennenden Senats vom 17» Dezembor 1957 - VIII ZR 31o/56 S»9) und gilt bei geklärtem Sachverhalt auch für die ergänzende Vertraganuolegung (Urteil vom 21» September 1955 - VI ZR 118/5*+ - LM BGB § 157 0» Nr» 5)» Dabei kann nicht allein darauf abgöstellt werden, daß inzwischen die Realkonzessio-nen als solche wertlos geworden sind; denn es handelt sich hier um den Kauf einer Apotheke mit allen materiellen und immateriellen Werten, wie bereits ausgeführt worden ist»
Auch nach Einführung der Niederlassungsfreiheit haben solche Apotheken noch erhebliche Geschäftswerte (vgl» BFH Urt» vom 26» September 1963'IV 372/6o S, BStBl III 565)» Dabei kann dahingestellt bleiben, wie hoch hier dieser V/ert jetzt angesotzt werden müßte» Jedenfalls kann unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht unberücksichtigt bleiben, wie sich die Verhältnisse in dem gekauften Apothekenbetrieb seit 1951 tatsächlich entwickelt haben; denn es kommt darauf an, was vereinbart wäre, wenn die spätere Ent-
Wicklung als solche voraussehbar gewesen wären Alsdann kann aber unter Berücksichtigung der Ausführungen unter I und der dort erwähnten tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts die Auslegung nicht zu einer Herabsetzung des Kaufpreises führen; denn das wäre mit Treu und Glauben unvereinbar»
a)	Allerdings hatte und hat die Klägerin ein Interesse, den Kaufpreis möglichst zu '‘drücken'*» Das ist aber angesichts der von ihr seit 1951 aus der Apotheke erzielten Gewinne nicht schutzwürdig. Dagegen mußte der Verkäufer darauf bedacht sein, daß ihm der Kaufpreis in der vereinbarten Form erhalten blieb, oin Interesse, das wiederum nur insoweit schutzwürdig ist, als die V/eiterzahlung der Kaufpreisraten einschließlich Verzinsung für die Klägerin zu demutbar blieb. Das ist aber vorbehaltlos
 zu bejahen. Es liegt nahe, daß sich der verstorbene Verkäufer, der bei Abschluß des Kaufvertrages erst Jahre alt war (geboren 19o6) und als Drogist die ererbte Apotheke nicht selbst führen konnte, aus deren Verkauf auf längere Zeit - außer der einmaligen Zahlung von 2o ooo EM - eine angemessene Rente hat sichern wollen» Das war dann der Fall, wenn er, wie im Vertrag vorgesehen, außer der Verzinsung die vereinbarten Raten von jährlich 3 ooo DM auf das Restkaufgold von ursprünglich 73 ooo EM ab 3o. Juni 1953 für rund 2b Jahre, d.h. bis zu seinem 7<>» Lebensjahr (1976) bezog» Daß er vorzeitig gestorben ist, ist unerheblich, kann der Klägerin jedenfalls nicht zu dem Vorteil gereichen; denn der Vertrag ist nicht auf Hentenbasis abgeschlossen, mag dem Verkäufer auch ein entsprechender Gedanke vorgeschwebt haben.
b)	Auch daraus, daß für den Fall der Errichtung einer neuen Apotheke bis zu dem 31« Dezember 195^ eine Herabsetzung des Kaufpreises um lo ooo DM vorgesehen war, läßt sich nichts zu Gunsten der Klägerin herleiten. Im Jahre 1951 war die sich damals erst anbahnende wirtschaftliche Entwicklung, die zu dom sogenannten deutschen "Wirtschaftswunder" geführt hat, noch nicht vorauszusehen. Es konnte
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deshalb die baldige Errichtung auch nur einer neuen Apotheke für den von der Klägerin erworbenen Apothekenbetrieb schon eine schwere Belastung bedeuten, während, wie die tatsächliche Entwicklung bis Mai 1962 zeigt, die erst Ende 1956 begonnene Errichtung von - wie die Klägerin selbst behauptet - sieben neuen Apotheken im '‘Einzugsgebiet" des Betriebes der Klägerin auf dessen Ertrag - im Verhältnis zu dem Jahre 1951 - ohne jeden Einfluß geblieben ist. Wie das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei ausführt, kann es jedenfalls darauf, daß die Klägerin andernfalls noch mehr Gevrinn aus ihrer Apotheke hätte erzielen können, unter keinem der hier in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkte ankommen.
3- Auch die sonst von der Revision zur Frage der ergänzenden Vertragsauslegung erhobenen Rügen sind unbegründet.
a) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe von der Klägerin angetretene, für die Entscheidung erhebliche Beweise nicht erhoben. In den von ihr in Bezug genommenen Schriftsätzen vom 1. Februar 1962 - S. 5-7p lo und vom 3o. April 1962 So 2 und 5 ist jedoch nur Vernehmung des Rechtsanwaltes Dr.	beantragt	und	unter Gutachten
 eines Sachverständigen gestellt worden, daß der Wert einer Realkonzession heute gleich Null ist» Rechtsanwalt Dr« ist in der letzten Verhandlung vor dem Berufungsgericht ausführlich vernommen worden. Wenn die Klägerin es unterlassen hat, an ihn weitere einschlägige Fragen zu richten, so geht das zu ihren Lasten und begründet nicht die Rüge der Verletzung dos § 286 ZPO. Daß heute eine Realkonzession ohne Wert ist, hat das Berufungsgericht unterstellt. Die Verfahrensrügen müssen deshalb scheitern. Bei dieser Sachlage kann 3uch dahingestellt bleiben, ob die Bezugnahme auf ganze Schriftsatzseiten noch als zulässige Verfahrensrüge angesehen werden kann.
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b) Dr» 1^0 hat nicht schlechthin bekundet, "der Verkäufer hätte bei einer weiteren Lockerung des KonzessionsZwanges noch mehr (gemeint Kaufpreisnachlaß) zugegeben", sondern (BU 12): "Ob Afl^^ (=Verkäufer) bereit war oder gewesen wäre, auch zu einem geringeren Preise zu verkaufen, wenn das Konzessionssystem geändert oder aufgehoben werden würde, kann ich nicht sagen. Ich bin der Auffassung, wenn schon bei der damaligen Rechtslage die Klausel aufgenommen wurde, dann ist anzunehmen, daß der Verkäufer bei einer weiteren Lockerung des Konzessionszwanges noch mehr zugegeben hätte". Dieser von dem Zeugen geäußerten Auffassung brauchte das Berufungsgericht nicht zu folgen, zu demal der Verkäufer, wenn er die ganze Kntwieklung für WttB vorausgesehen hätte, sicher nicht nachgegeben, sondern vielleicht noch mehr aus einem Verkauf zu erzielen versucht hätte} denn die Klägerin befand sich, wie sie selbst vorgetragen hat, in einer gewissen Zwangslage. Sie war erst seit *+. Oktober 1933 approbierte Apothekerin und hatte bei diesem verhältnismäßig geringen Betriebsberech-tigungsaltor als Apothekerin 19!>1 wenig Aussicht, sich selbständig zu machen, wenn es ihr nicht gelang, eine Apotheke mit Realkonzession zu erwerben.
Da das Berufungsgericht nach allem im Ergebnis au liecht davon ausgegangen ist, daß die Einwendungen der Klägerin gegen die Restkaufpreisforderung unter keinem rechtlichen Gc sichtspunkt Erfolg haben können, ist die Revision als unbegründet zuriickzuweisen»
Die KostenentScheidung folgt aus § 97 ZPO„
Mornii:
Dr« Gelhaur Dr„ Dorschel Dr» Mezger Dr- Messner