Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk:: Amtliche Sammlung:
ja
nein
BGB § 556
Der Anspruch Bes Vermieters auf Ersatz der Aufwendungen für die Instandsetzung der vom Mieter in verwahrlostem Zustand zurückgegebenen Mieträume und des Mietausfalls für die Zeit, in der die Mieträume wegen der Verwahrlosung leer standen, verjährt auch dann in 6 Monaten seit der Rückgabe der Mieträume, wenn er darauf gestutzt wird, daß der Mieter der vertraglich übernommenen Verpflichtung zur inneren Instandhaltung der Mietsache und Ausführung der durch den normalen Verschleiß erforderlich gewordenen Reparaturen nicht nachgekommen ist.
BGH,Ort.v, 11. November 1964 - VIII m 149/65 OLG Düsseldorf
LG Duisburg
Verkündet air, 11. November 1964 Schorm, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschältssteile
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
der Frau Else F straae ftlft
in St|
Klägerin und Revisionsklägerin, - Frozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Hr.
gegen
Frau Maria I Am üftBHft ft,
in 1|
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Proseßbevollmächtigtert Rechtsanwalt Br. ftHHft -
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 1964 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Gelhaar, Artl, Br. Dorschei Br. Mezger und Mormano
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 10« Zivilsenats des Öberlandesgex'icht in Düsseldorf vom 22. Februar 1963 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
2
Tatbestand:
Lurch Vertrag vom 11. April 1935 vermietete die Klägerin der Beklagten Geschäftsräume für eine monatliche Miete von 200 IM. In diesem Betrag waren nach § 3 Abs. 1 die Instandhaltung in Lacn und Fach durch die Klägerin eingeschlossen, jedoch nicht inbegriffen und vom Sieter (Beklagte) zu tragen waren (§5 Abs. 2d):
"die innere Instandhaltung des Mietobjekte, insbesondere alle Reparaturen, die auf Grund des normalen Verschleißes oder infolge eines Verschuldens des Bieters, seiner Angestellten oder des bei ihm verkehrenden Publikums notwendig werden".
Bas MietVerhältnis sollte erat am 30. April 1965 enden, wuroe aber von der Klägerin aus wichtigem Grunde zutn 30. «Juni 1959 gekündigt. Im Herbst 1959 erhob die Klägerin Räumungsklage, der das Landgericht durch Urteil vom 7. «Juli I960 statfgab. Lie Beklagte legte Berufung ein, nahm sie jedoch, nachdem sie zu dem 31. März 1961 geräumt hatte, wieder zurück.
Am 20. Bezember 1961 reichte die Klägerin Klage auf Zahlung von insgesamt 2 582,85 BM nebst Zinsen .ein. Zur Hechtfertigung eines Teilbetrages von 1 332,65 bm ihrer Klagforderung behauptete die Klägerin, sie habe diesen Betrag und weitere 530,15 UM zur Wiederherstellung der verwahrlosten'Mi©träume aufwenden müssen. Die 530,15 UM verrechnete sie anderweit.
Bie Klage wurde hinsichtlich des erwähnten Teilbetrages vom Landgericht und Berufungsgericht wegen Verjährung, auf die sich die Beklagte berief, abgewiesen. Im übrigen ist der Rechtsstreit noch beim Landgericht anhängig.
Mit der vom. Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurück eisung die Beklagte beantragt, erstrebt die Klägerin Aufhebung der Vorderurteile, soweit die Klage abgewiesen worden ist, und Zurückverweisung des Rechts-streits in diesem Umfange an das Landgericht, hili'sv.eise an das Berufungsgericht.
Entscheidungsgründe:
Lie Revision ist nicht begründet -
1. Die Revision zieht nicht in Zweifel, daß der in den Revisionsrechtszug gelangte Teilbetrag der Klageforderung schon bei Klageeinreichung verjährt war, wenn dieser Anspruch der kurzen Verjährung von 6 Monaten gemäß § 558 BGB unterlag; denn diese Frist würde hier mit der Räumung der Gaststätte, also am 31. März i961, begonnen haben und deshalb am 30. September 1961 abgelaufen sein.
2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei angenommen, daß der geltend gemachte Ersatzanspruch, den die Klägerin ausdrücklich auf Aufwendungen stützt, die sie zur Wiederherstellung der
von der Beklagten in angeblich verwahrlostem Zustand zuiück-gelassenen Mieträume höbe machen müssen, unter § 538 BGS fällt. Burch diese Vorschrift sollte eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche zwischen Vermieter und Mieter wegen des Zustandes der iietseche bei ihrer Rückgabe erreicht werden; denn je länger dieser Zeitpunkt zurückliegfc, desto schwerer ist der damalige Zustand festzusteilen. Aus diesem Grunde ist auch in Schrifttum und Rechtsprechung ganz überwiegend die Ansicht vertreten, daß die Verjährungsvorschrift des § 556 BGB weit ausgelegt werden muß (Urteile
des erkennenden Senats v. 28. Mai 1957 - VIII ZE 205/56
und
- LS BGB § 556 Kr. 1/v. 18. Dezember 1965 - VIII ZR 195/62.
- LM BGB § 558 Kr. 5-= EJW 1964, 545)* Sie bezieht sich nicht nur auf Ersatzansprüche aus dem MietVerhältnis selbst, sondern sie wird auch auf solche Ansprüche ausgedehnt, die vom Vermieter aus anderen Rechtsgründen, z.B. Eigentum, Auftrag oder unerlaubter Handlung hergeleitet werden kennen , (BGH aaO in Übereinstimmung mit RG2 62, 529; 66, 363; 75,
116; 142, 25&, 262). Es ist auch unerheblich, ob die Sr-sstzpflicht des Mieters auf gesetzlicher Vorschrift beruht oder nach Entstehung und Betrag durch eine besondere Vertragsbeet immung begründet worden ist (vgl. BGZ 142, 258,
262 ra.E.), denn es wäre mit dem Sinn der in § $58 5GB getroffenen Regelung unvereinbar, bei der Verjährung danach zu unterscheiden, ob die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache darauf zurücfczufUhren ist, daß der Mieter eine gesetzliche Verpflichtung (schonende Behandlung der Mietsuche) verletzt hat oder einer vertraglich zusätzlich übernommenen Instandsetzungsverpflichtung nicht nachge-kosmnen ist«,
Bas berufungagericht hat es deshalb ohne Rechtsirrtum als unwesentlich angesehen, daß der Beklagten, die noch dem Gesetz (§ 548 BGS) nur für eine Abnutzung durch vertragswidrigen Gebrauch hätte einzustehen brauchen, durch den Mietvertrag eine erweiterte lnstandsetzungepflicht auch für den normalen Verschleiß auferlegt worden ist. Biese Regelung erschöpft sich darin, daß die Klägerin in zulässiger Weise die ihr sonst gemäß § 536 BGB obliegende Unterhaltspflicht für die Mietsache vertraglich auf die Beklagte, ihre Mieterin, abgewälzt hat. Auch wenn man in der Übernahme dieser Verpflichtung durch die Mieterin im Ergebnis eine Erhöhung des Mietentgelts sieht, so bedeutet
5
das nicht, daß der Klägerin aus der Verletzung dieser Filicht durch die geklagte, nachdem die Klägerin die Instandsetzunts-ar'oeiten selbst hat durchführen lassen, ein dem Mietzins-anepruch entsprechender, nicht der kurzen Verjährung des 558 9GB unterliegender Erfullungsansprüch erwachsen ist, wie die Bevision meint. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen bleibt vielmehr, gleich-gültig, ob er auf Gesetz oder Vertrag gestützt ist, ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterun^ Oei? Mietsache im sinne des § 558 3GB. Mit diesem Ergebnis steht es in Einklang, daß die Bechtsprechung § 558 BGB angewandt hat auf den Ersatzanspruch des Vermieters gegen den Bieter wegen untex'lassener scEÖnheitsreparaturen (vgl. Scergel BGB 9o Auf1. § 55ö Anm. 4; DG Berlin Grundeigentum. 1937» 791 und 1923, 201, 202), um die es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 20. Februar 1962 S. 2 in erster Linie handeln soll, und ebenso auch auf den Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes, zu der sich der v. i et er bei Vornahme baulicher Veränderungen in den JCieträumen hatte verpflichten müssen (OLG Hamburg SeuxxArch 83 Kr. 151). Gelbst der Anspruch auf Erstattung des.Mietausfalle für die infolge der Verv?ahx*losung leerstehenden Bäume wird von $ 550 üGä erfaßt (vgl. EG Grundeigentum 1934, 460), denn bei den Aufwendungen zur Wiederherstellung der Mleträume und dem Mietausfall handelt es sich um einen einheitlichen, auf die Verwahrlosung zurüekzulührenden Schaden, so daß die Verjährung des Anspruchs auf Ersatz dieses Schadens nur einheitlich ein-treten kann. Der Anspruch der Klägerin ist deshalb auch insoweit verjährt, als sie ihn hilfaweise darauf stützt (Schriftsatz vom 20. Februar 1962 £. 3)» daß sie die Mieträume mehrere i cnate lang, weil sie von verschiedenen Mietinteressenten wegen ihres schlechten Zustandes abgelehnt wurden, nicht habe anderweit vermieten können.
6
3o Ob für den Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung aur laufenden Instandhaltung vor. Gebäuden, eie der Pächter als einzige Gegenleistung für die paentweise Überlassung von Grundbe-
sitz übernommen hatte, die kurze Verjährung nicht gil$, wie
der
düng
Königsberg (rüF 1937 Nr. 6) angenommen hat, bedarf nicht Entscheidung, weil hier ein Anspruch auf Ersatz von Aui'wen-en und kein Erfüllungsansprucn geltend gemacht wird»
Es kann auch dahingestellt bleiben, ob § 558 BGB dann nicht snsuwenden ist, wenn die angeblichen Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache nicht ’’in der Vertragssei t ", sondern erst später entstanden sind (vgl. für Ansprüche des Mieters auf Ersatz späterer Verwendungen: HGJW 1936, 2305). lenn die festStellungen des Berufungsgerichts und der eigene Vortrag der Klägerin ergeben hier keine Anhaltspunkte dafür, daß die Verwahrlosung der Sieträume, auf die der Anspruch der Klägerin gestützt wird, erst nach Beendigung des etVerhält-
nisses eingetreten ist. Eie Revision hat auch in diesem Zusammenhänge irgendwelche Bügen nicht erhoben.
4. Eie Revision ist danach als unbegründet zurückzuweisen.
.Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 97 ZPO.
Er. Gelhaar Art! Er. Dorschel
Er. Mezger Morraann
