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BGH

Gericht: BGH

a) Eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, durch eine bereits früher zu dem Aufbau des Mietgrundstück3 bewirkte, noch nicht abgegoltene Leistung des Mieters solle die Miete im voraus entrichtet sein, ist einem Gruridstückserwerber gegenüber jedenfalls dann unwirksam, wenn der Leistende die Leistung nicht in der Eigenschaft als Mieter oder künftiger Mieter, sondern auf Grund eines anderen Rechtsverhältnisses erbracht hatte und der Aufbau im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits vollendet ist (Ergänzung zu BGHZ 15? b) Eine mit einem Grundstückseigentümer getroffene Vereinbarung, daß durch einen Baukostenzuschuß der Mietzins aus einem künftigen Mietverhältnis im voraus entrichtet werde, ist gegenüber’einem Grundstückserwerbor auch -wirksam, wenn ein Mietvertrag oder ein Mietvorvertrag noch nicht geschlossen ist. . Herr KflP erkennt hierdurch an, daß ihm die Mittel für diese Bauten in Höhe von DM 30 000 o««* zur Verfügung gestellt wurden durch Hexern WflHB (das ist der Beklagte) und zvmr mit Rücksicht auf die Vermietung von vVohnräumen auf Grund vertraglicher Verpflichtung» Der Kläger kündigte dem Beklagten mit Schreiben vom 27o November 1962 das von diesem geltend gemachte Miet-verhältnis vorsorglich zu dem nächst zulässigen Kündigungstermins Hit der Klage fordert der Kläger Zahlung einer Nutzungsentschädigung oder einer Miete von monatlich 707,50 DM für die Monate November 1962 bis Februar 1965 in Gesamtbeträge von 2 830 DM« Er verlangt ferner die Räumung der vom Beklagten benützten Bäume« In erster Linie macht er geltend, der Mietvertrag vom 1« Oktober 1961 sei, weil er zur Gläubigerbenachteiligung geschlossen sei, unwirksam« In zweiter Linie macht er geltend, die Abrede über die Mietvorauszahlung sei ihm gegenüber nach § 57 b ZVG und § 574 BGB unwirksam« Die Räumungsklage stützt er in erster Linie auf sein Eigentum, in zweiter Linie auf die nach § 57 a ZVG begründete Kündigung« Der Beklagte entgegnet, alle im Mietvertrag vom 1« Oktober 1961 als Baukostenzuschuß und Mietvorauszahlungen bezeichneten Beträge seien entsprechend den sv/ischen ihm als künftigen Bieter und KjM® getroffenen Abreden von diesem sum Ausbau und zur Instandsetzung des Hauses B®®straßeJ(^verwandt worden« Der Beklagte müsse deshalb die Mietvorauszahlungen gegen sich gelten lassen und sei nach § 57 c ZVG an der Kündigung des Mietverhältnisses gehindert«, Im Berufungsrechtszuge hat der Beklagte im Wege der Widerklage beantragt, den Kläger zur Rückzahlung eines zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts gezahlten Betrages von 3 692,42 DM zu verurteilen«, Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und seine Widerklage abgewiesen* I«, Zahlungsanspruch Das Berufungsgericht ist der Auffassung, daß der Mietvertrag vom 1# Oktober 1961 wirksam zustande gekommen sei« Bs meint jedoch, gegenüber dem auf den Kläger als Br-steher übergegangenen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses könne sich der Beklagte nicht darauf berufen, daß er die Mioto für die gesamte Dauer der Mietzeit bereits im voraus entrichtet-habeo vereinbarte Vorauszahlung des gesamten Mietzinses eine Vorausverfügung im Sinne des § 574 BGB ,söi,- kann oiö keinen Erfolg haben» Bas Reichsgericht hatte allerdings die Auffassung vertreten, eine nach §§ 573, 574 3GB dem Er-v;erber gegenüber unwirksame Vorausverfügung oder Vorausentrichtung des Mietzinses liege dann nicht vor, wenn der Mietzins in voller Höhe vor der Veräußerung des Grundstückes entrichtet worden sei, weil dann beim Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis ein Mietzinsanspruch überhaupt nicht bestanden habe und deshalb der Erwerber auch keine Mietzinsansprüche habe erlangen können. Das Berufungsgericht wirft in diesem Zusammenhänge die Drage auf, ob die Vertragsparteien mit Abschluß des Vertrages vom 1*^Oktober 1961 das zwischen ihnen möglicherweise bereits bestehende, aus den voraus gegangenen Zahlungen des Beklagten abzuleitende Rechtsverhältnis (gemeint ist iin wesentlichen ein Darlehensverhältnis) im Wege der Novation durch ein neues Rechtsverhältnis ersetzt haben, nach dem die Zahlungen des Beklagten als im Wege einer Mietvorauszahlung geleisteter Baukostenzuschuß zu werten seien» Diese Möglichkeit verneint das Berufungsgericht mit der Begründung, aus den vom Beklagten geleisteten Zahlungen hätten sich für diesen keine Verpflichtungen, sondern nur Forderungen gegen KU und entsprechende Verbindlichkeiten des ergeben* Wenn auch möglicher- weise die Verbindlichkeiten des Kfllpin eine Verpflichtung zur GebrauchsgeWährung unter Anrechnung der Zahlungen hätten umgewandelt werden können, so habe eine Schuldumschaffung doch nicht die Wirkung zeitigen können, daß aus den geleisteten Zahlungen des Beklagten rückwirkend eine als Baukostenzuschuß gewährte Mietvorauszahlung geworden wäre» Bio Bestimmung des § 7 des Mietvertrages könne nur dahin ausgelegt werden, daß in ihr die Aufrechnung einer Barlehensforderung des Beklagten gegen die Harry xfl|^ KG mit den aus dem Mietverträge;^ersichtlichen Mietzins-forderungen des geregelt worden sei«. Oktober 1961 getroffenen Abrede könne aus Rechtsgründen nicht die Wirkung einer Mietvorauszahlung erzielt worden sein, so wäre dem zwar nicht zu folgen» Es kann nicht zweifelhaft soin, daß ein Darlehensgeber, der mit einem Darlehensnehmer einen Mietvertrag schließt, wirksam vereinbaren kann, der als Darlehen gegebene Betrag solle nicht zurückgezahlt werden, sondern Die Ansicht des Berufungsgerichts, der Beklagte könne sich dem Kläger gegenüber nicht auf den Vertrag vom 1. Es fehlt an dem weiteren Erfordernis für die Wirksamkeit einer Mietvorauszahlung, daß die Vertragsparteien die Bestimmung getroffen haben müssen, der vom Mieter als Mietvorauszahlung geleistete Betrag solle zu dem Aufbau des Grundstücks verwendet werden« Wie im Eingang zu dem Mietverträge ausdrücklich erklärt wird, hatte der Vermieter KflB zur Zeit des Vertragsschlusses. Aufbauarbeiten, für die der Beklagte Leistungen erbracht haben will, bei Abschluß des Mietvertrages vom 1« Oktober 1961 schon ausgeführt, so ist denkgesetzlich nicht möglich, daß mit der Vereinbarung der Mietvorauszahlung die Abrede des bestimraungsgemäßen Aufbaus oinhor-gegangen ist» Wenn schon vor Abschluß des Mietvertrages Sei einer solchen Fallgestaltung kann die Rechtsprechung über die Wirksamkeit einer Mietvorauszahlung gegenüber dem Grundstückserwerber, wie das 3erafangsgericht im Ergebnis zutreffend annimmt, keine Anwendung finden* Andernfalls könnte jemand, der nicht Mioter war und für einen Bau Leistungen erbracht hat, sei es als Darlehensgeber, sei es als Lieferant von'Baumaterial oder als Architekt oder Bauhandwerker, sich für seine Forderung dadurch Sicherheit vorschaffen, daß er mit dem Bauherrn einen Mietvertrag mit der Vereinbarung' schließt, seine Forderung solle durch Verrechnung mit dem künftigen Mietzins getilgt werden? Oktober 1961 auf die Biete in voraus verrechnet worden seien, nicht als Darlehen oder .aus einem sonstigen, außerhalb eines Mietvertrages liegenden Lochtsgrunde erbracht, sondern im Hinblick auf mietverträgliche Beziehungen, die durch den Mietvertrag vom 1. Wäre das der Fall, so könnte allerdings die Abrede im Mietvertrag vom 1* Oktober 1961, daß diese für den Aufbau erbrachten Leistungen eine Mietvorauszahlung bildeten, auch gegenüber dem Kläger wirksam sein» Den Fall, daß der Baukostenzuschuß zeitlich vor der Verrechnungsabrede geleistet worden iot, hat, wie schon erwähnt, der Bundesgerichtshof bereits im Urteil BGKZ 15, 296, 303 behandelt* Dort war allerdings die Vereinbarung über die Gewährung des Baukostenzuschusses im ursprünglichen ^Mietvertrag, die Abrede über die [Tilgung der Mietzinsschuld aber in einem Nachtragsvertrag getroffen* Es kann aber keinen Unterschied begründen, ob im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Leistung dos Baukostenzuschusses der Mietvertrag schon geschlossen war oder ob die Vereinbarung vor Abschluß des Mietvertrages, aber mit Rücksicht auf den beabsichtigten Abschluß getroffen war und die Vertragsparteien Pur den Begriff des vom Mieter zweckbestimmten Baukostenzuschusses ist es auch nicht erforderlich, daß die Vereinbarung Uber die Leistung in einem Vorverträge zu dem Mietverträge getroffen ist„ Davon den Begriff des mietrechtlichen Baukostenzuschusses abhängig zu machen, wäre formalistisch o Daß ein Mieter schon auf Grund von Vorverhandlungen über den Abschluß eines künftigen Mietvertrages sich im Vertrauen auf den späteren Vertragsschluß verpflichtet, Leistungen zu dem Aufbau erbringen, ist ein nicht seltener Pall* Die Abgrenzung der im Verhältnis zu dem Grundstückserwerber wirksamen Baukostenzuschüsse zu den unwirksamen geschieht nicht durch die Trennlinie zwischen Vorvertrag und Vorverhandlungen; maßgebend ist vielmehr der Rechts-grund für die Leistung des Baukostenzuschusses* l<ur eine solche Leistung muß der Erwerber gegen sich gelten lassen, deren Rechtsgrund der bereits erfolgte oder künftige Abschluß eines Mietvertrages ist, also eine Leistung, die der Zuwendende in seiner Eigenschaft als gegenwärtiger oder künftiger Mieter zu dem Aufbau oder Ausbau der Mietsache macht« Die Bedeutung dos Rechtsgrundes wird ersichtlich bei Betrachtung der Rechtsfolgen, die sich ergäben, wenn der Mietvertrag nicht durchgeführt würde« Ist der Beitrag auf Grund eines wie auch immer gearteten Kreditvertrages geleistet ÄI so stände dem Leistenden ein Kückzahlungsanspruch nach diesem Rechtsverhältnis zu. Das Berufungsgericht ist im G-egensatz zu dem Vortrag dec Beklagten der Auffassung, daß der Beklagte seine Zahlungen zunächst außerhalb einer wie auch immer gestalteten miet-rechtlichen Bindung geleistet habe, welche Vorstellungen er auch immer dabei gehabt haben möge und wem die Leistungen rechtlich- gewährt sein mögen. Es stellt fest, daf3 die Vertragsparteien einen Vorvertrag zu dem Mietvertrag vom 1» Oktober I960 nicht geschlossen oder mindestens dessen auf einen Baukostenzuschuß als Mietvorauszahlungen bezügliche Bestimmungen nicht übernommen, sondern wieder abbedungen haben und daß zwischen dem Beklagten und auch kein Vormietvertrag (gemeint ist wohl Mietvorvertrag) zu dem Mietvertrag vom lo Oktober 1961 bestanden habe» Das schließe, so meint das Berufungsgericht, die Möglichkeit aus, die recht allgemein gehaltenen Hinweise des Beklagten auf vor-vertragliche Vereinbarungen zwischen ihm und dahin zu verstehen, daß in der fraglichen Zeit als formlos gültiger Vorvertrag mündlich eine Abrede getroffen sei, daß die während dieses Zeitraumes geleisteten, für Bauzwecke nähere Feststellungen über die Umstände treffen müssen, unter denen or> au den Zahlungen des Beklagten gekommen ist, welche Vereinbarungen er und KfllB im einzelnen getroffen haben, insbesondere, ob und welche Zahlungen etwa nicht KU persönlich, sondern der Kommanditgesellschaft zugeflossen sind, und gegebenenfalls, wieweit die Leistungen des Beklagten für den Aufbau des Grundstücks verwendet worden sind« Dabei kann auch die .Erwägung des Berufungsgerichts eine Bolle spielen, gegen dio Annahme "mietrechtlicher Bindungen" schon bei Hingabe der Zahlungen spreche der Umstand, daß von einer Verrechnung auf den Mietzins noch im Mietverträge vom 1« Oktober I960 keine Bede gewesen sei« Daß dom Mieter die Beweislöst für alle Tatsachen obliegt, aus denen sich für ihn Rechte gegen den Grundstückserwerber ergeben sollen, hat der erkennende Benot schon im Urteil vom 25» November 1958 ausgesprochen«

Zitierte Normen: § 574 BGB
MietvertragmietenBerufungsgerichtZahlungLeistungVereinbarungMieter

Volltext der Entscheidung

Jö &
chsehlagev/erk: ja •HZ;	nein
3GB §§ 571, 574; ZVG §§ 57 ff
a) Eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, durch eine bereits früher zu dem Aufbau des Mietgrundstück3 bewirkte, noch nicht abgegoltene Leistung des Mieters solle die Miete im voraus entrichtet sein, ist einem Gruridstückserwerber gegenüber jedenfalls dann unwirksam, wenn der Leistende die Leistung nicht in der Eigenschaft als Mieter oder künftiger Mieter, sondern auf Grund eines anderen Rechtsverhältnisses erbracht hatte und der Aufbau im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits vollendet ist (Ergänzung zu BGHZ 15? 2S6)«
b) Eine mit einem Grundstückseigentümer getroffene Vereinbarung, daß durch einen Baukostenzuschuß der Mietzins
 aus einem künftigen Mietverhältnis im voraus entrichtet werde, ist gegenüber’einem Grundstückserwerbor auch -wirksam, wenn ein Mietvertrag oder ein Mietvorvertrag noch nicht geschlossen ist. Erforderlich ist aber, daß der Hechtsgrund für die Leistung der künftige Abschluß eines Mietvertrages ist.
BGH,Uri.v. 50. November 1966 - VIII ZR 145/6Uf.r OLG-Hamburg
.. ILGr - Hamburg
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
2R...H5/65
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
30o November 1966 Klett, Justiz-ha up t sehr ct är
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 des Kaufmanns Günter M. V/
alleinigen
V?
Inhabers
 in
Beklagten und Revisionsklägers,
- Projseßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Br
 gegen
den Kaufmann He inri ch
- BroseBbevollmaehtigter;
'läger und Revisionsbeklagten Rechtsanwalt Dr.hyc.«
9
2
Der VIII« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30» November 1966 unter Mit Wirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger und der Bunde rieht er Dr» Gelhasr, Dr» Mezger, Mormann und Braxtnaier
 für Aecht erka nnt;
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 4» Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandes-genichts zu Hamburg vom 16» Juni 1965 aufgehoben»
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision» an'das Berufungsgericht zurückverwiesen»
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Der Kläger hat im Zwangsversteigerungsverfahren das Grundstück HfliHp, B^pstraße des Ingenieurs KPBP ersteigert. Der Beklagte hat in diesem Grundstück Räume irme. Der Kläger verlangt vom. Beklagten Zahlung von Miete oder NutzungsentSchädigung und fordert Räumung»
Der1 Ingenieur	3er	im	Jahre	1953 den Offen-
barungseid geleistet hatte, trat um-das Jahr 1957 hei'um mit dem Beklagten in geschäftliche Beziehungen, die zur Begründung eines Gesellschaftsverhältnisses führten. An 17« August I960 wurde die Harry KflBp KG Ingenieurbüro in das Handelsregister eingetragen, deren persönlich haftender Gesellschafter Kf^BI und deren Kommanditist mit einer Einlage von 25 000 DM der Beklagte war» Diese
 
Kommanditgesellschaft hätte nach der registerlichen Eintragung am 1, Januar 1957 begonnen.
Im Jahre 1958 begann der Umbau des Hauses B^pstraße KU belastete das Grundstück in hohem Maße« Im Jahre 19 geriet er In, Zahlungsschwierigkeiten, Am 28» Februar 1962 leistete KflHwiedcr den Offenbarungseid» Er gab dabei an, er habe zwei Grundschulden von insgesamt 45 000 freiem Beklagten zur Sicherung eines Darlehens abgetreten« Bei diesem Darlehen handelt es sich um ein vom Beklagten dor Barry KflHPKG in Höhe von 70 000 bis 100_ 000 DM gewährtes Darlehen, Dem Klager wurde, das Grundstück straße^P am 1« November 1962 zugeschlagen«
EMHPund der Beklagte hatten am 1, Oktober I960 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause B®pstraßc^( von zwei Zimmern, zwei Kammern und Nebenräumen auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen• Der Mietgins sollte 210 DM monatlich betragen, Uber eine Verrechnung des iliot zinses mit Forderungen des Beklagten enthält der Mietvertrag keine Bestimmungen» Im Sommor 1961 hatte der Beklagte einen selbständigen Goschäftobetrieb eröffnet» Er mietete nunmehr mit Vertrag vom 1» Oktober 1961 eine groß Zahl von Räumen als Vvohn- und Geschäftsräume, Der Mietvertrag hat auszugsweise folgenden Wortlaut;
*... Herrn KpHPhat dieses Wohngebäude (gemeint ist BBpstraße 9) modernisiert durch umfangreiche Urr-und Ausbauten, Herr KflHp hat da3 Gebäude außerdem erweitert durch einen Anbau. . Herr KflP erkennt hierdurch an, daß ihm die Mittel für diese Bauten in Höhe von DM 30 000 o««* zur Verfügung gestellt wurden durch Hexern WflHB (das ist der Beklagte) und zvmr mit Rücksicht auf die Vermietung von vVohnräumen auf Grund vertraglicher Verpflichtung»
 
Dies vorausgeschickt schließen beide Herren fol genden
 Mietsvertragj
§ 2 ,
Der Mietzins beläuft sich auf jährlich DM 8 490
O Ö o
§ 6
Die Metssoit beginnt am 1. Oktober 1961, und endet am 30o September 1966«
Der Mieter hat das Hecht, jeweils drei Monato vor Ablauf der Vertragszeit durch eingeschriebenen Brief dem Vermieter gegenüber die Verlängerung der Mietszoit um jeweils weitere drei Jahre zu verlangen» Pracht er Von diesem Recht Gebrauch, so verlängert sich dieser Vertrag jeweils um drei Jahre»
§ 7
Der Vermieter bekennt hierdurch, die im § 2 berechneten Mietezjnsen für die gesamte Mietszeit von fünf Jahren auf Grund vertraglicher Verpflichtung des Bieters im voraus erhalten zu haben»
§ 8
Sollte der Mieter von seinem Verlängerungsrecht Gebrauch machen, so ist er verpflichtet, die gesamte Miete für die verlängerte Miete «eit jeweils ebenfalls im voraus zu zahlen. ».»
 
§ 15
Der im Eingang dieses Vertrages genannte Betrag von DH 30 COO wird Herrn	vorläufig	zinslos,	von
H errn W (HB ge s t undo t «
Die z.Z-t. DIA 50 000 betragende Schuld des Vermieters wird jedoch entsprechend der jeweiligen Dauer des Vertragsverhältnisses in der Art getilgt, üail ein Teilbetrag in Höhe der jährlichen Jahresmieto durch eine Mietsdauer von 4 Jahren als bezahlt gilt»”
Der Kläger kündigte dem Beklagten mit Schreiben vom 27o November 1962 das von diesem geltend gemachte Miet-verhältnis vorsorglich zu dem nächst zulässigen Kündigungstermins
 Hit der Klage fordert der Kläger Zahlung einer Nutzungsentschädigung oder einer Miete von monatlich 707,50 DM für die Monate November 1962 bis Februar 1965 in Gesamtbeträge von 2 830 DM« Er verlangt ferner die Räumung der vom Beklagten benützten Bäume« In erster Linie macht er geltend, der Mietvertrag vom 1« Oktober 1961 sei, weil er zur Gläubigerbenachteiligung geschlossen sei, unwirksam« In zweiter Linie macht er geltend, die Abrede über die Mietvorauszahlung sei ihm gegenüber nach § 57 b ZVG und § 574 BGB unwirksam« Die Räumungsklage stützt er in erster Linie auf sein Eigentum, in zweiter Linie auf die nach § 57 a ZVG begründete Kündigung« Der Beklagte entgegnet, alle im Mietvertrag vom 1« Oktober 1961 als Baukostenzuschuß und Mietvorauszahlungen bezeichneten Beträge seien entsprechend den sv/ischen ihm als künftigen
 Bieter und KjM® getroffenen Abreden von diesem sum Ausbau und zur Instandsetzung des Hauses B®®straßeJ(^verwandt worden« Der Beklagte müsse deshalb die Mietvorauszahlungen gegen sich gelten lassen und sei nach § 57 c ZVG an der Kündigung des Mietverhältnisses gehindert«,
Das Landgericht hat«, abgesehen von einem geringfügigen Zinsanspruch, der Klage stattgegeben*
Im Berufungsrechtszuge hat der Beklagte im Wege der Widerklage beantragt, den Kläger zur Rückzahlung eines zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts gezahlten Betrages von 3 692,42 DM zu verurteilen«, Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und seine Widerklage abgewiesen*
Mit der Revision verfolgt der Beklagte den Klage-abwoisungsantrag und den Widerklageantrag weiter* Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Revision*
Rntacheidungsgründe*
I«, Zahlungsanspruch
 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, daß der Mietvertrag vom 1# Oktober 1961 wirksam zustande gekommen sei« Bs meint jedoch, gegenüber dem auf den Kläger als Br-steher übergegangenen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses könne sich der Beklagte nicht darauf berufen, daß er die Mioto für die gesamte Dauer der Mietzeit bereits im voraus entrichtet-habeo
■1« Soweit die Revision sich gegen die Auffassung des Berufungsgerichts wendet, daß auch eine im Mietvertrag
 
vereinbarte Vorauszahlung des gesamten Mietzinses eine Vorausverfügung im Sinne des § 574 BGB ,söi,- kann oiö keinen Erfolg haben» Bas Reichsgericht hatte allerdings die Auffassung vertreten, eine nach §§ 573, 574 3GB dem Er-v;erber gegenüber unwirksame Vorausverfügung oder Vorausentrichtung des Mietzinses liege dann nicht vor, wenn der Mietzins in voller Höhe vor der Veräußerung des Grundstückes entrichtet worden sei, weil dann beim Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis ein Mietzinsanspruch überhaupt nicht bestanden habe und deshalb der Erwerber auch keine Mietzinsansprüche habe erlangen können. Dieser Ansicht ist der Bundesgerichtshof mindestens für den Fall "nicht gefolgt, daß der Mietzins für die gesamte Mietzeit nicht auf einen einzigen Betrag, sondern nach periodischen Zeitabschnitten bemessen worden ist. Bei einer solchen Bemessung gehört zu den auf den Erwerber übergehenden Rechten auch das Recht auf den Mietzins für die Dauer seines Eigentums (BGHZ 37, 346, 351)« Daran ist festzuhalten o Daß im vorliegenden Fall der Mietzins nach periodischen Zeitabschnitten bemessen worden ist, kann nicht zweifelhaft sein. Die jährliche Miete sollte 3 490 DM betragene Die Entgegnung der Revision, die Jahresralete sei nur ein Rechnungsfaktor gewesen, dio Miete habe nicht in periodischen Zeitabschnitten bezahlt werden sollen, verkennt, daß es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gerade nicht auf die Zahlung in periodischen Abschnitten, sondern auf die Bemessung, also die Berechnung der Miete nach solchen Zeitabschnitten ankommt °
2» Stellt somit die Vorausentrichtung der gesamten Miete eine nach §§ 573, 574 BGB dem Grundstückserwerber gegenüber - abgesehen von einem geringen Zeitraum - grund-
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sätzlich unwirksame Entrichtung des Mietzinses dar, so kommt es im vorliegenden Fall darauf an, oh etwa ein Ausnahmefall vorliegt, in dem nach der Rechtsprechung eine Vorausentrichtung Wirksamkeit behält» Mietvorauszahlungen, die zu dem Aufbau oder Ausbau des Mietgrundstückes bestimmt waren und bestimmungsgemäß, sei es auch nur mittelbar, verwendet worden sind und durch die sich der Sachwert des Grundstückes erhöht hat, muß sich nämlich der Erwerber cntgegenhalten lassen (Urteile des erkennenden Senats vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57 - NJW 1959? 380; BGHZ 37, 34-8» 349)° Es müssen also drei Voraussetzungen vorliegen: Eine Mietvorauszahlung muß vereinbart sein, es muß die Abrede getroffen sein, daß der vorausgezahlte Betrag zu dem Aufbau oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werde, und er muß tatsächlich dazu verwendet worden sein»
Das Berufungsgericht meint, daß ein solcher Ausnahmetatbestand nicht vorliegeo
a) Da die Abrede über die Mietvorauszahlung durch Leistung eines Baukostenzuschusses ausdrücklich im Mietverträge vom !• Oktober 1961 getroffen worden ist, muß zunächst von diesem Vortrage ausgegangen werden. Das Berufungsgericht wirft in diesem Zusammenhänge die Drage auf, ob die Vertragsparteien mit Abschluß des Vertrages vom 1*^Oktober 1961 das zwischen ihnen möglicherweise bereits bestehende, aus den voraus gegangenen Zahlungen des Beklagten abzuleitende Rechtsverhältnis (gemeint ist iin wesentlichen ein Darlehensverhältnis) im Wege der Novation durch ein neues Rechtsverhältnis ersetzt haben, nach dem die Zahlungen des Beklagten als im Wege einer Mietvorauszahlung geleisteter Baukostenzuschuß zu werten
 
seien» Diese Möglichkeit verneint das Berufungsgericht mit der Begründung, aus den vom Beklagten geleisteten Zahlungen hätten sich für diesen keine Verpflichtungen, sondern nur Forderungen gegen KU und entsprechende Verbindlichkeiten des	ergeben* Wenn auch möglicher-
weise die Verbindlichkeiten des Kfllpin eine Verpflichtung zur GebrauchsgeWährung unter Anrechnung der Zahlungen hätten umgewandelt werden können, so habe eine Schuldumschaffung doch nicht die Wirkung zeitigen können, daß aus den geleisteten Zahlungen des Beklagten rückwirkend eine als Baukostenzuschuß gewährte Mietvorauszahlung geworden wäre» Bio Bestimmung des § 7 des Mietvertrages könne nur dahin ausgelegt werden, daß in ihr die Aufrechnung einer Barlehensforderung des Beklagten gegen die Harry xfl|^ KG mit den aus dem Mietverträge;^ersichtlichen Mietzins-forderungen des	geregelt worden sei«. Eine derartige
 Kegelung erfülle aber nicht die Voraussetzungen, die die Rechtsprechung für die 'Wirksamkeit einer als Baukostenzuschuß geleisteten Mietvorauszahlung entwickelt habe»
Biese Auffassung des Berufungsgerichts ist. im Ergebnis zutreffend, wenn unterstellt wird, daß der Beklagte dem Bauherrn	auf Grund eines Kreditvertrages Mittel zu dem
 Bau hat zukommen lassen»
Sollte das Berufungsgericht der Auffassung gewesen „sein, mit der im Vertrage vom 1. Oktober 1961 getroffenen Abrede könne aus Rechtsgründen nicht die Wirkung einer Mietvorauszahlung erzielt worden sein, so wäre dem zwar nicht zu folgen» Es kann nicht zweifelhaft soin, daß ein Darlehensgeber, der mit einem Darlehensnehmer einen Mietvertrag schließt, wirksam vereinbaren kann, der als Darlehen gegebene Betrag solle nicht zurückgezahlt werden, sondern
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als Mietvorauszahlung dem nunmehrigen Mieter verbleiben, also vorn Mieter "abgewohnt" werden« Dabei ist es unerheblich, ob diese Vereinbarung eine Schuldumschaffung (Novation) enthält, oder sich als Vertrag über die Aufrechnung der Darlehensforderung des Mieters gegen die Mietzinsforderung des Vermieters darstellt»
Die Ansicht des Berufungsgerichts, der Beklagte könne sich dem Kläger gegenüber nicht auf den Vertrag vom 1. Oktober 1961 berufen, trifft aber aus einem anderen Grunde zu. Es fehlt an dem weiteren Erfordernis für die Wirksamkeit einer Mietvorauszahlung, daß die Vertragsparteien die Bestimmung getroffen haben müssen, der vom Mieter als Mietvorauszahlung geleistete Betrag solle zu dem Aufbau des Grundstücks verwendet werden« Wie im Eingang zu dem Mietverträge ausdrücklich erklärt wird, hatte der Vermieter KflB zur Zeit des Vertragsschlusses. das Wohngebäude bereits um- und ausgebaut und durch einen Anbau erweitert« Er erkennt an, daß ihm die Mittel für diese Bauten in Höhe von 30 000 DM vom Beklagten zur Verfügung gestellt worden sind« Desgleichen ergeben die vom Beklagten überreichten Schnellhefter, daß die in ihnen aufgefUhrten Arbeiten bis zu dem 30• September 1961 ausgeführt worden sind« Auf diese Schnellhefter hat der Beklagte sicl\auch .ausdrücklich zu dem Beweise dafür bezogen, daß er in den Jahren 1957 bis 1961 für Bauten auf dem Grundstück insgesamt 72 450 DM aufgewendet habe«
Waren aber die. Aufbauarbeiten, für die der Beklagte Leistungen erbracht haben will, bei Abschluß des Mietvertrages vom 1« Oktober 1961 schon ausgeführt, so ist denkgesetzlich nicht möglich, daß mit der Vereinbarung der Mietvorauszahlung die Abrede des bestimraungsgemäßen Aufbaus oinhor-gegangen ist» Wenn schon vor Abschluß des Mietvertrages
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die auf Grund einen anderweiten Vertragsverhältnisseö früher zur Verfügung gestellten Mittel zu dem Aufbau verwendet worden sind, kann die ery^ im Mietvertrag neu vereinbarte Mietvorauszahlung nicht mehr dem Aufbau des Grundstücks dienen; denn die Mittel, die durch die Mietvorauszahlung dem Vermieter zufließen sollen.?' sind nicht mehr vorhanden? Die Vertragsparteien können sich höchstens darüber einig sein, in ihrem Verhältnis zueinander solle es entgegen der wirklichen Sachlage so angesehen werden, als ob der Aufbau nicht mit den früher gegebenen Mitteln erfolgt sei, sondern erst durch die Mietvorauszahlung finanziert werde?
Sei einer solchen Fallgestaltung kann die Rechtsprechung über die Wirksamkeit einer Mietvorauszahlung gegenüber dem Grundstückserwerber, wie das 3erafangsgericht im Ergebnis zutreffend annimmt, keine Anwendung finden* Andernfalls könnte jemand, der nicht Mioter war und für einen Bau Leistungen erbracht hat, sei es als Darlehensgeber, sei es als Lieferant von'Baumaterial oder als Architekt oder Bauhandwerker, sich für seine Forderung dadurch Sicherheit vorschaffen, daß er mit dem Bauherrn einen Mietvertrag mit der Vereinbarung' schließt, seine Forderung solle durch Verrechnung mit dem künftigen Mietzins getilgt werden?
Die genannte Rechtsprechung bringt, wie der erkennende Senat schon im Urteil vom 25. November 1958 (VIII ZR 151/57 - NJW 1959, 380) ausgesprochen hat, einen Einbruch in die Systematik unserer dinglichen Rechtsordnung mit sich? Die Anerkennung von abwohnbaren Baukostenzuschüssen als den Realgläubigern gegenüber wirksame Vorausverfügungen jüber den Mietzins ist nur unter dem Gesichtspunkt gerechtfertigt, daß mit Mitteln des Mieters ein Sachwert geschaffen ist, der dem späteren Eigentümer und den Grundstücksgläubigern
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zugute kommt« Per Gedanke, den Mieter, der einen abwohnbaren Baukostenzuschuß geleistet hat, vor den Realgläubigern zu dem Zuge kommen zu.lassen, entspringt letzten Endes dem das ganze Rechtsleben beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben (BGH aaO)□ Dieser Grundsatz fordert indessen nicht, den Mieter auch dann zu schützen, wenn er nicht als Mieter, sondern auf Grund eines anderen Vertragsverhältnisses dem Bauherrn Kredit gewährt hat, wenn also die Mittel nicht vom Aufbaugläubiger in seiner Eigenschaft als Mieter aufgebracht worden sind» Diese Auffassung kommt auch in der Vorschrift des § 57 c ZVG über die Beschränkung des Kündigungsrechtes des Erstehers zu dem Ausdruck» Danach kann der Ersteher nicht kündigen, wenn die Miete oder ein sonstiger Beitrag geleistet ist zur Schaffung oder Instand-detzung des Mietraums» Eine weitere Ausdehnung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist danach im Interesse des Realkredits unangebrachtOb etwa anders zu entscheiden wäre, wenn die früher zur Verfügung gestellten Mittel bei Abschluß des Mietvertrages noch unverbraucht sind und nunmehr vom Vermieter zu dem Aufbau benutzt werden, bedarf hier keiner Entscheidung» Zu Unrecht beruft sich die Revision auf "den von der Rechtsprechung herausgebildeten Grundsatz, daß die Anrechnung einer Aufbauleistung auch in einer dem Abschluß des Mietvertrages nachfolgenden Abrede vereinbart werden könne (BGHZ 15, 296, 503)« In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Fall war die Leistung vom Mieter gerade mit Rücksicht auf das Mietverhältnis erbracht worden, wie bereits das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat»
Das Berufungsgericht konnte von seinem. Standpunkt aus, daß der Beklagte seine Geldleistungen nicht auf Grund eines mictrechtlichen Verhältnisses, sondern auf Grund anderer
 
rechtlicher Beziehungen erbracht habe, dahingestellt sein lassen, ob und wieweit kJBBBoder die Firma Harry	KG
die erhaltenen Beti'äge zu dem Auf- oder Ausbau des Grundstücke verwendet hat* Insoweit gehen die Angriffe der Revision, das Berufungsgericht habe die angebotenen Beweise nicht erhoben, ins Leere*
b) Die Revision hat aber aus anderen Gründen Br folg.,
Der Beklagte hat geltend gemacht, er habe die Leistungen die nach dem Mietverträge vom 1. Oktober 1961 auf die Biete in voraus verrechnet worden seien, nicht als Darlehen oder .aus einem sonstigen, außerhalb eines Mietvertrages liegenden Lochtsgrunde erbracht, sondern im Hinblick auf mietverträgliche Beziehungen, die durch den Mietvertrag vom 1. Oktober I960, jedenfalls aber durch Verhandlungen begründet worden seien, die er in seiner Eigenschaft als künftiger Mieter geführt habe. Wäre das der Fall, so könnte allerdings die Abrede im Mietvertrag vom 1* Oktober 1961, daß diese für den Aufbau erbrachten Leistungen eine Mietvorauszahlung bildeten, auch gegenüber dem Kläger wirksam sein»
Den Fall, daß der Baukostenzuschuß zeitlich vor der Verrechnungsabrede geleistet worden iot, hat, wie schon erwähnt, der Bundesgerichtshof bereits im Urteil BGKZ 15, 296, 303 behandelt* Dort war allerdings die Vereinbarung über die Gewährung des Baukostenzuschusses im ursprünglichen ^Mietvertrag, die Abrede über die [Tilgung der Mietzinsschuld aber in einem Nachtragsvertrag getroffen* Es kann aber keinen Unterschied begründen, ob im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Leistung dos Baukostenzuschusses der Mietvertrag schon geschlossen war oder ob die Vereinbarung vor Abschluß des Mietvertrages, aber mit Rücksicht auf den beabsichtigten Abschluß getroffen war und die Vertragsparteien
 
bol Abschluß des eigentlichen Mietvertrages davon ausgehen, daß die vorhergehende Vereinbarung Teil des Mietvertrages werden solle. Pur den Begriff des vom Mieter zweckbestimmten Baukostenzuschusses ist es auch nicht erforderlich, daß die Vereinbarung Uber die Leistung in einem Vorverträge zu dem Mietverträge getroffen ist„ Davon den Begriff des mietrechtlichen Baukostenzuschusses abhängig zu machen, wäre formalistisch o Daß ein Mieter schon auf Grund von Vorverhandlungen über den Abschluß eines künftigen Mietvertrages sich im Vertrauen auf den späteren Vertragsschluß verpflichtet, Leistungen zu dem Aufbau erbringen, ist ein nicht seltener Pall* Die Abgrenzung der im Verhältnis zu dem Grundstückserwerber wirksamen Baukostenzuschüsse zu den unwirksamen geschieht nicht durch die Trennlinie zwischen Vorvertrag und Vorverhandlungen; maßgebend ist vielmehr der Rechts-grund für die Leistung des Baukostenzuschusses* l<ur eine solche Leistung muß der Erwerber gegen sich gelten lassen, deren Rechtsgrund der bereits erfolgte oder künftige Abschluß eines Mietvertrages ist, also eine Leistung, die der Zuwendende in seiner Eigenschaft als gegenwärtiger oder künftiger Mieter zu dem Aufbau oder Ausbau der Mietsache macht« Die Bedeutung dos Rechtsgrundes wird ersichtlich bei Betrachtung der Rechtsfolgen, die sich ergäben, wenn der Mietvertrag nicht durchgeführt würde« Ist der Beitrag auf Grund eines wie auch immer gearteten Kreditvertrages geleistet ÄI so stände dem Leistenden ein Kückzahlungsanspruch nach diesem Rechtsverhältnis zu. Ist die Leistung mit Rücksicht auf ein Mietverhältnis erfolgt, wäre der Empfänger wegen ungerechtfertigter Bereicherung (causa data causa non secuta) zur Rückgabe verpflichtet*
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Das Berufungsgericht ist im G-egensatz zu dem Vortrag dec Beklagten der Auffassung, daß der Beklagte seine Zahlungen zunächst außerhalb einer wie auch immer gestalteten miet-rechtlichen Bindung geleistet habe, welche Vorstellungen er auch immer dabei gehabt haben möge und wem die Leistungen rechtlich- gewährt sein mögen. Es stellt fest, daf3 die Vertragsparteien einen Vorvertrag zu dem Mietvertrag vom 1» Oktober I960 nicht geschlossen oder mindestens dessen auf einen Baukostenzuschuß als Mietvorauszahlungen bezügliche Bestimmungen nicht übernommen, sondern wieder abbedungen haben und daß zwischen dem Beklagten und	auch kein
 Vormietvertrag (gemeint ist wohl Mietvorvertrag) zu dem Mietvertrag vom lo Oktober 1961 bestanden habe» Das schließe, so meint das Berufungsgericht, die Möglichkeit aus, die recht allgemein gehaltenen Hinweise des Beklagten auf vor-vertragliche Vereinbarungen zwischen ihm und	dahin
 zu verstehen, daß in der fraglichen Zeit als formlos gültiger Vorvertrag mündlich eine Abrede getroffen sei, daß
 die während dieses Zeitraumes geleisteten, für Bauzwecke
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bestimmten Zahlungen als Vorauszahlung der Miete zu werten seien«
Biese Erwägungen halten den Angriffen der Revision nicht stand« Bas Berufungsgericht verkennt, daß, wie oben erwähnt, es eines Vorvertrages überhaupt nicht bedarf,
„;t sondern eine Aufbauabrede schon anläßlich von Vorverhandlungen, und zwar auch mündlich, wirksam getroffen werden kann« Feststellungen darüber, ob und welche Vereinbarungen der Beklagte und KjH^etwa, wenn auch nicht im Kähmen eines Vorvertrages, 30 doch bei Verhandlungen Uber den künftigen Abschluß eines Mietvertrages, getroffen haben, enthält das Berufungsurteil nicht. Bio Revision rügt daher mit Hecht, daß das Berufungsgericht es unterlassen habe, sich
 
mit der unter Beweis gestellten Behauptung des Beklagten ausüinanderzusQtzon, er habe zwar nicht mit kJHV einen i'.'ictvorvertrag geschlossen, wohl habe er aber in seiner Eigenschaft als künftiger Mieter vereinbarungsgemäß seine Zahlungen zu dem Aufbau des Gebäudes geleistet, in dem ihn Räume hatten vermietet werden sollen» Bas Berufungsgericht sieht in dem Vortrag des Beklagten zwar nur recht allgemein gehaltene Hinweise auf vorverträgliche Vereinbarungen» Als unsubstantiiert kann indessen entgegen der Meinung der iie-vioionsorwiderung das Vorbringen nicht angesehen werden»
Der Beklagte hat unter Beweisantritt vorgetragen, er habe sich seit dem Jahre 1958 mit dem Plan getragen, sich selbständig zu machen und dazu Bäume auf dem Grundstück den	zu
 mieten» Dazu seien umfangreiche Bauarbeiten erforderlich gewesen, die erst Mitte 1961 beendet worden soien» Aus diesen Gründen seien die Mietverträge erst am 1» Oktober I960 und 1» Oktober 1961 geschlossen» Auch Über die Art der Zahlung und Verrechnung der zur Verfügung gestellten Betrüge hat der BeklagteZougenbeweis angetroten»
II» Räumungsanspruch
 Auch die Verurteilung des Beklagten zur Räumung ist von den aufgezeigten Mängeln beeinflußt» Der Kläger würde noch § 57 c Abs» 1 ür» 1 ZVG von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen können,’ wenn der Beklagte die Miete zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums ganz oder teilweise vorausentrichtet hat» Diese gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen den von der Rechtsprechung hinsichtlich der Wirksamkeit der Zahlung aufgestellten»
III» Die Sache muß-daher zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Do wird
 
nähere Feststellungen über die Umstände treffen müssen, unter denen or> au den Zahlungen des Beklagten gekommen ist, welche Vereinbarungen er und KfllB im einzelnen getroffen haben, insbesondere, ob und welche Zahlungen etwa nicht KU persönlich, sondern der Kommanditgesellschaft zugeflossen sind, und gegebenenfalls, wieweit die Leistungen des Beklagten für den Aufbau des Grundstücks verwendet worden sind« Dabei kann auch die .Erwägung des Berufungsgerichts eine Bolle spielen, gegen dio Annahme "mietrechtlicher Bindungen" schon bei Hingabe der Zahlungen spreche der Umstand, daß von einer Verrechnung auf den Mietzins noch im Mietverträge vom 1« Oktober I960 keine Bede gewesen sei« Daß dom Mieter die Beweislöst für alle Tatsachen obliegt, aus denen sich für ihn Rechte gegen den Grundstückserwerber ergeben sollen, hat der erkennende Benot schon im Urteil vom 25» November 1958 ausgesprochen«
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IV« Die Entscheidung über die Epsten der Revision wird dem Berufungsgericht übertragen, weil 3ie vom Ausgang des Rechtsstreits abhängt»
Dr. Hai dinger	Dr« Gelhaar Dr.	iiezger
 Mo rmann
 Braxmaier