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BGH

Gericht: BGH

BGB §§ 133 C, 157 A, B, Gb Hat sich eine Gebietskörperschaft bei der darlehensweisen Vergebung von Wohnungsfürsorgemitteln vertraglich ein Belegungsrecht für die geförderten Wohnungen einräumen lassen, so gilt eine dabei eingegangene Verpflichtung des Bauherrn, für die Wohnungen nur einen Mietzins zu fordern, dem die Gebietskörperschaft zugestiramt hat, grundsätzlich für die Dauer des Belegungsrechts, es sei denn, daß etwas anderes vereinbart ist. Io BundesmietenG § 19 Abs. 1 Die Vereinbarung, der Vermieter dürfe nur den vom Wohnungsförderer genehmigten Mietzins verlangen, ist einer Mieterhöhungsausschlußklausel io So des § 19 Io BMG gleichzustellen* Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20o Dezember 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr, Haidinger sowie der Bundesrich.ter Artl, Dr, Mezger, Mormann und Braxmaier für Recht erkannt: Die Beklagten errichteten in den Jahren 1953 und 1954 auf ihren Grundstücken H^^ftweg V und ObflHBBstraße V in RflBHHH jo ein Mietwohnhaus, Hierfür erhielten sie vom klagenden Land (im folgenden der Kläger) öffentliche Mittel nach den Bestimmungen des Ersten Wohnungsbaugesetzes, Daneben erhielten sic sogenannte Wohnungsfürsorgemittel aufgrund der Bewilligungsbescheide der Regierung der Oberpfalz vom 22, August 1953 im Gesamtbetrag von 52 * 500 DM für das Haus H^^Bweg und vom 23° März 1954 im Gesamtbetrag von 27«>000 DM für das Haus ObfHHBMstraße, Diese Bewilligungsbescheide enthielten unter anderem folgende Bedingungen: Mit der in die Vergebung der Mittel eingeschalteten Bayerischen Landesbodenkreditanstalt schlossen die Beklagten Darlehensverträge, In den hierüber errichteten notariellen Schuldurkünden vom 1, Dezember 1953 (H®^weg) sowie vom 18o Mai und vom 14» Juni 1954 (Oberländerstraße) bestellten sie zur Sicherung des zwanzigjährigen Wohnungsbelegungsrechts des Klägers beschränkte persönliche Dienstbarkeiten» Mit Schreiben vom 14» April 1965 verlangten sie von den Mietern unter Berufung auf § 18 1, BMG- ab Io Mai 1965 höheren Mietzins und behielten sich ab 1, August 1965 eine weitere Mieterhöhung vor. Io Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine Be-denken* Sie richtet sich nicht auf Feststellung der Unwirksamkeit von Rechtshandlungen, nämlich der ausgesprochenen bzw» angekündigten Mieterhöhungserklärungen, was nach § 256 ZPO unzulässig wäre (BGHZ 37, 331, 333), sondern auf Feststellung der Unwirksamkeit der von den Beklagten mit Hilfe dieser Erklärungen angestrebten Erhöhung des mit den Mietern der Wohnungen Hd^weg ff und ObffHHHlstraße 0 vereinbarten Mietzinses0 Die Mietzinsvereinbarung aber ist Teil eines zwischen den Beklagten und den Mietern bestehenden Rechtsverhältnisses9 an dessen Feststellung der Kläger als Arbeitgeber der Mieter und finanzieller Förderer der Wohnungen schon deshalb ein rechtliches Interesse hat, weil Mieterhöhungen nach seiner Auffassung kraft pri-vatrech.tlich.er Abrede seiner Zustimmung bedürfen« IIo Unstreitig sind in Regensburg die ’Wohnraumbewirtschaftung und damit die Preisbindung für Wobnraura am Io August 1964 aufgehoben worden (vglo § 15 Abs* 3 und 4 2, EMG)» Die Beklagten unterlagen aber zunächst gleichwohl hinsichtlich, der von ihnen auf den Grundstücken H^^ffweg und ObflffH^ffstraße errichteten Wohnungen gewissen Beschränkungen in der Mietzinsbildung, weil es sich um öffentlich, geförderten Wobnraum handelte (vglo § 3 WoBindG 1960)o Diese Einschränkungen erloschen nach § 1 Abs« 2 WoBindG I960 jedoch mit der Rückzahlung der den Beklagten nach. § 3 Abs» 1 I, WobauG gewährten öffentlichen Mittel, also mit Ablauf des 30« April 1965« Nach, diesem Zeitpunkt konnten die Beklagten gemäß § 17 2o BMG binnen eines Jahres nach, der Mietpreisfreigabe den Mietzins durch einseitige Erklärung nach § 18 BMG auf die angemessene Miete erhöhen (§ 23 Io BMG)0 Dieser zu dem 1» Mai 1965 von ihnen daß dem Kläger nach den Grundsätzen des Vertrages zugunsten Dritter neben dem Belegungsrecht für dessen Dauer auch das Recht eingeräumt worden ist, die Erhöhung des Mietzinses der geförderten Y/ohnungen von seiner Zustimmung abhängig zu machen„ Auf die Schreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt haben die Beklagten sich, schlüssig dadurch, erklärt, daß sie mit den notariellen Urkunden vom 10 Dezember 1953 bezüglich. Die Beklagten haben insoweit nicht etwa nur die Einhaltung verwaltungsrechtlieber Auflagen und Bedingungen zugesagt„ Das ergibt sich schon daraus, daß die Verpflichtungen im Rahmen einer privatrechtlichen Vereinbarung eingegangen wurden«, Im übrigen erfolgt die Vergebung von Wohnungsfürsorgemitteln durch Länder und Bund, regelmäßig in rechtsgeschäftlicher Dorm«, Das gilt auch für die damit im Zusammenhang stehende Begründung von Be-legungsrechten und MietpreisbeSchränkungen, Nach dem Wortlaut der Bewilligungsbescheide und angesichts des Umstandes, daß die vergebenen Mittel vom Kläger als Förderer der für seine Bediensteten vorgesehenen Wohnungen stammten, war offensichtlich, daß die Beklagten sich insoweit zu dem mindesten auch gegenüber dem Kläger und nicht etwa nur gegenüber der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt verpflichteten (§ 328 BG-B)» Das ergab sich im übrigen schon daraus, daß in den notariellen Urkunden zur Sicherung des Belegungsrechts beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten des Klägers bestellt wurden» Die Mietpreisvereinbarung aber ist, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, mit dem Belegungsrecht sachlich auf das Engste verknüpft» Was für das Be-legungsrecht gilt, nämlich daß der Kläger aiis ihm unmittelbar berechtigt wurde, gilt daher auch für die Mietpreisvereinbarung. c) Arbeitgeberdarlehen werden von der öffentlichen Hand nicht nur vergeben, um an den einzelnen Dienstorten eine möglichst hohe Zahl von Wohnungen für die Bediensteten zu schaffen und damit die Zahlung von frennungsent-schädigung nach Möglichkeit zu vermeiden» Die die Mittel vergebende Körperschaft ist erheblich auch daran interessiert, daß die Bedingungen, unter denen diese Wohnungen vermietet werden, möglichst günstig sind. Der Zweck, Mittel einzusparen, kann nämlich selbst beim Vorhandensein verfügbarer Wohnungen dann nicht erreicht werden, wenn diese für die in Betracht kommenden Bediensteten zu teuer sind» Die Vereinbarung von Klauseln, die die Hohe des Mietpreises begrenzen, ist daher bei Förderungsdarlehen der öffentlichen Hand allgemein üblich.» eine abweichende vertragliche Regelung vorliegt, sind deshalb Klauseln, in denen der Fördernde den Mietzins der geförderten V/ohnung nach oben begrenzt, sei es, daß eine bestimmte Höchstmiete festgelegt wird, sei es, daß er sich die Genehmigung des Mietzinses vorbehält, dahin auszulegen, daß sie solange gelten wie das vereinbarte Belegungsrecht. Zwar ist in Nr. YI Abs.6 der notariellen Schuld-urkunden nur hinsichtlich des Belegungsrechts ausdrücklich ausgesprochen, daß dessen Dauer von einer etwaigen Rückzahlung des Staatsbedienstetendarlehens unberührt bleibt. Daraus ergibt sich aber schon deshalb nicht, daß das Erfordernis der Genehmigung der Höhe des verlangten Mietzinses vorzeitig entfällt, weil die Mietpreisabsprache überhaupt nicht ausdrücklich Gegenstand der Schuldbekenntnisse ist. nach der ausdrücklichen und nicht angegriffenen Peststellung des Berufungsgerichts den Beklagten auch bekannten Interessenlage, sowie aus dem Zweck der Mietpreisklausel ergibt sich, daß nicht etwa nur bei Neuabschluß von Mietverträgen die Mietzinsvereinbarung der Genehmigung der zuständigen Stelle des Klägers bedarf, sondern daß diese in gleichem Maße auch für Mieterhöhungen im Rahmen bestehender MietverhältniGse gilt» Das ist im Ergebnis nichts anderes als der vertragliche Ausschluß des in § 18 Io BMG vorgesehenen Rechts der Erhöhung des Mietzinses* Mit Recht sieht deshalb Roquette in einer Klausel, nach der die Mieterhöhung der Zustimmung des Förderers bedarf, einen Ausschluß der Mietzinserhöhung im Sinne des § 19 Io BMG (Roquette, Bundesmietengesetze, 3» Auflo Annio 45 z\x § 19 1* BMG)* 2. Artikel X § 3 unterscheidet zwei Palle, Unter § 3 a fallen Preisvercinbarungen über öffentlich geförderten Yfohnraum, Diese Bestimmung ist hier keinesfalls anwendbar, weil die sich aus der öffentlichen Förderung der V/ohnungen HMIBweg # und ObMHHBlstraße (B ergebenden Verpflichtungen der Beklagten mit Ablauf des 30, April 1965 wegen Rückzahlung der öffentlichen Wohnungsbaudarlehen erloschen sind (§ 1 Abs, 2 WobindG' I960), Diese Wohnungen sind daher seit I, Mai 1965 nicht mehr 11 öffentlich gef ordert1’ „ Das ergibt sich, auch daraus, daß nach. das nach seinem § 1 Abs« 1 nur für öffentlich geförderte Wohnungen gilt, bestimmt aber in § 31, daß solche Wohnungen nicht als öffentlich gefördert gelten, die in Städten, Landkreisen oder Gemeinden eines Landkreises liegen, in denen die Mietpreise im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes (das ist der 1» September 1965s § 34) freigegeben sind, und für die die Bindungen nach § 1 Abs» 2 v/obauG I960 bereits erloschen sind« Beides ist hier der Fall. 487)- Auch, wenn ein Anspruch, auf Zustimmung des Förderers nach § 3 b besteht, so läßt der V/ortlaut des Gesetzes doch keinen Zweifel daran, daß diese Zustimmung Wirksamkeitserfordornis der Mietanhebung ist«, Die Beklagten haben aber diese Zustimmung nicht nur nicht eingeholt, sondern sich. auch, im Prozeß bis zuletzt geweigert, sie zu beantragen, und sich, auf den Standpunkt gestellt, einer solchen Zustimmung bedürfe es nach, der Rückzahlung der Darlehen nicht» Der Rechtsstreit geht allein um die Frage, ob Mietpreiserhöb.ungen ohne die Mitwirkung des Klägers unwirksam sind» Das aber ist auch nach Art, X § 3 AbbauG zu bejahen» § 242 BGB zugelassen werden könnte, braucht hier nicht eingegangen zu werden» Einmal haben die Beklagten hierzu nichts vorgetragen, Zum anderen kommt eine Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben nicht in Betracht, wenn der Vermieter es ablehnt, von der ihm gegebenen Möglichkeit, jedenfalls mit Zustimmung des Förderers den Mietzins zu erhöhen,- Gebrauch zu machen.

Zitierte Normen: § 256 ZPO § 3 WoBindG § 23 BMG § 528 BGB § 18 BMG § 563 ZPO § 242 BGB
BMGmittelnöffentlichZustimmungRückzahlungWohnungVereinbarungKläger

Volltext der Entscheidung

2139 015
Nachts chlagev/erk:	;j a
■ BGHZ :____________nein
BGB §§ 133 C, 157 A, B, Gb
 Hat sich eine Gebietskörperschaft bei der darlehensweisen Vergebung von Wohnungsfürsorgemitteln vertraglich ein Belegungsrecht für die geförderten Wohnungen einräumen lassen, so gilt eine dabei eingegangene Verpflichtung des Bauherrn, für die Wohnungen nur einen Mietzins zu fordern, dem die Gebietskörperschaft zugestiramt hat, grundsätzlich für die Dauer des Belegungsrechts, es sei denn, daß etwas anderes vereinbart ist.
Io BundesmietenG § 19 Abs. 1
Die Vereinbarung, der Vermieter dürfe nur den vom Wohnungsförderer genehmigten Mietzins verlangen, ist einer Mieterhöhungsausschlußklausel io So des § 19 Io BMG gleichzustellen*
AbbauG Art. X § 3; ^ • BundesmietenG § 18
Hat der Vermieter nach Art. X § 3 b AbbauG an sich Anspruch auf Zustimmung der zuständigen Stelle zur Erhöhung des Mietzinses, lehnt er die Einholung der Zustimmung aber ab, so j t seine Mieterhöhungserklärung wirkungslose
BGII,Urtov. 20. Dezember 1967 - VIII ZR 143/67 - OLG Nürnberg
LG Regensburg
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 143/67
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
20o Dezember 1967 IClett? Justizhauptsekretär
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der Bauunternehmerseh.eleute Josei und Berta in RflHHHB? SflBßtraße
 Beklagten und Revisionskläger?
- Prozeßbevollmäch.tigteri
 Rechtsanwalt. Dr,
 gegen
den
 die
Freistaat B Bezirks!inanzdirektion R
a y e r n ?
vertreten durch
 Kläger und Revisionsbeklagten?
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr,
 
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20o Dezember 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr, Haidinger sowie der Bundesrich.ter Artl, Dr, Mezger, Mormann und Braxmaier
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4» Zivilsenats des Oberlandesgericbts Nürnberg vom 18o Januar 1967 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand s
Die Beklagten errichteten in den Jahren 1953 und 1954 auf ihren Grundstücken H^^ftweg V und ObflHBBstraße V in RflBHHH jo ein Mietwohnhaus, Hierfür erhielten sie vom klagenden Land (im folgenden der Kläger) öffentliche Mittel nach den Bestimmungen des Ersten Wohnungsbaugesetzes, Daneben erhielten sic sogenannte Wohnungsfürsorgemittel aufgrund der Bewilligungsbescheide der Regierung der Oberpfalz vom 22, August 1953 im Gesamtbetrag von 52 * 500 DM für das Haus H^^Bweg und vom 23° März 1954 im Gesamtbetrag von 27«>000 DM für das Haus ObfHHBMstraße, Diese Bewilligungsbescheide enthielten unter anderem folgende Bedingungen:
Die Bauvorhaben sind als öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau durchzuführen»
Die geförderten Wohnungen dürfen für die Dauer von mindestens 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit nur an Staatsbedionstete vermietet werden.
 
Es dürfen nur Mieten und Mietzuschläge gefordert werden, die von der Regierung der Oberpfalz als Bewilligungsbehörde genehmigt wurden.
Mit der in die Vergebung der Mittel eingeschalteten Bayerischen Landesbodenkreditanstalt schlossen die Beklagten Darlehensverträge, In den hierüber errichteten notariellen Schuldurkünden vom 1, Dezember 1953 (H®^weg) sowie vom 18o Mai und vom 14» Juni 1954 (Oberländerstraße) bestellten sie zur Sicherung des zwanzigjährigen Wohnungsbelegungsrechts des Klägers beschränkte persönliche Dienstbarkeiten»
Zum 30. April 1965 zahlten die Beklagten sämtliche Darlehen zurück. Mit Schreiben vom 14» April 1965 verlangten sie von den Mietern unter Berufung auf § 18 1, BMG- ab Io Mai 1965 höheren Mietzins und behielten sich ab 1, August 1965 eine weitere Mieterhöhung vor. Die Einholung der Genehmigung der zuständigen Behörde des Klägers zu diesen Mieterhöhungen lehnten sie mit der Begründung, daß sie nach, der Rückzahlung der Darlehen nicht mehr erforderlich sei, ab.
Der Kläger hat im Rechtsstreit Feststellung der Unwirksamkeit der vorgenommenen und angekündigten Mieterhöhungen und fürsorglich Feststellung verlangt, daß die Mieterhöhungen unwirksam 3ind, soweit sie nicht von der Bezirksfinanzdirektion	genehmigt	sind.	Hilfsweise	hat
 er den Antrag gestellt, die ausgesprochenen Mieterhöhungen zurückzunehmen und die angekündigten Mieterhöhungen zu unterlassen. Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung gab das Oberlandesgericbt dem Hauptantrag des Klägers statt. Mit der Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtliehen Urteils, Der Kläger hat beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe%
Io Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine Be-denken* Sie richtet sich nicht auf Feststellung der Unwirksamkeit von Rechtshandlungen, nämlich der ausgesprochenen bzw» angekündigten Mieterhöhungserklärungen, was nach § 256 ZPO unzulässig wäre (BGHZ 37, 331, 333), sondern auf Feststellung der Unwirksamkeit der von den Beklagten mit Hilfe dieser Erklärungen angestrebten Erhöhung des mit den Mietern der Wohnungen Hd^weg ff und ObffHHHlstraße 0 vereinbarten Mietzinses0 Die Mietzinsvereinbarung aber ist Teil eines zwischen den Beklagten und den Mietern bestehenden Rechtsverhältnisses9 an dessen Feststellung der Kläger als Arbeitgeber der Mieter und finanzieller Förderer der Wohnungen schon deshalb ein rechtliches Interesse hat, weil Mieterhöhungen nach seiner Auffassung kraft pri-vatrech.tlich.er Abrede seiner Zustimmung bedürfen«
IIo Unstreitig sind in Regensburg die ’Wohnraumbewirtschaftung und damit die Preisbindung für Wobnraura am Io August 1964 aufgehoben worden (vglo § 15 Abs* 3 und 4 2, EMG)» Die Beklagten unterlagen aber zunächst gleichwohl hinsichtlich, der von ihnen auf den Grundstücken H^^ffweg und ObflffH^ffstraße errichteten Wohnungen gewissen Beschränkungen in der Mietzinsbildung, weil es sich um öffentlich, geförderten Wobnraum handelte (vglo § 3 WoBindG 1960)o Diese Einschränkungen erloschen nach § 1 Abs« 2 WoBindG I960 jedoch mit der Rückzahlung der den Beklagten nach. § 3 Abs» 1 I, WobauG gewährten öffentlichen Mittel, also mit Ablauf des 30« April 1965« Nach, diesem Zeitpunkt konnten die Beklagten gemäß § 17 2o BMG binnen eines Jahres nach, der Mietpreisfreigabe den Mietzins durch einseitige Erklärung nach § 18 BMG auf die angemessene Miete erhöhen (§ 23 Io BMG)0 Dieser zu dem 1» Mai 1965 von ihnen
 
erklärten und für 1, August 1965 vorbehaltenen Mieterhöhung stand jedoch § 19 h BMG entgegen, Nach dieser Vorschrift stehen dem Vermieter die Rechte aus § 18 1= BMG nicht zu? wenn eine Erhöhung des Mietzinses durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen ist. Eine derartige Vereinbarung steht nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 20, Oktober 1959 - VIII ZR 100/58 = WM 1959'; 1466 = NJW I960? 362) der Mieterhöhung auch, dann entgegen? wenn sie nicht zwischen Mieter und Vermieter.? sondern zwischen diesem und einem Dritten? der sich finanziell am Bau der Wohnung beteiligt hat? getroffen worden ist. Eine solche Vereinbarung liegt hier vor,
IIIo Das Berufungsgericht hat ausgeführt? bei der Vergebung der Wohnungsfürsorgemittel im Wege sogenannter Staatsbedienstetendarlehen hätten sich die Beklagten durch. Vertrag dem Kläger gegenüber nicht nur zur Gewährung eines Belegungsrechts auf die Dauer von mindestens zwanzig Jahren? sondern für denselben Zeitraum auch verpflichtet? keine höhere als die von der zuständigen Behörde des Klägers (bei Vertragsschluß der Regierung der Oberpfalz? jetzt der Bezirksfinanzdirektion R^HHHB) genehmigte Miete zu verlangen. Diese privatrechtliche Verpflichtung sei nach dem Inhalt der Verträge von der Rückzahlung der Staatsbedienstetendarlehen unberührt geblieben,
1o Die Beklagten wenden sich mit der Revision wie schon in den Vorinstanzen gegen die Auffassung? daß der Kläger mit ihnen Verträge geschlossen habe. Darauf braucht nicht weiter eingegangen zu werden; denn die Beklagten haben jedenfalls mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt Verträge geschlossen. Deren Würdigung aber ergibt? daß dem Kläger nach den Grundsätzen des Vertrages zugunsten
 Dritter neben dem Belegungsrecht für dessen Dauer auch das Recht eingeräumt worden ist, die Erhöhung des Mietzinses der geförderten Y/ohnungen von seiner Zustimmung abhängig zu machen„
2c a) Das Verfahren bei der Gewährung der Staatsbedienstetendarlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln des Klägers regelte sich, in der hier in Betracht kommenden Zeit nach, den vom Bayerischen Staatsministerium der Finanzen erlassenen Richtlinien zur Förderung der Bauten von Y/oh-nungen für Bedienstete des bayerischen Staates im Rahmen der Wohnungsfürsorge. Es war somit für die Bezirke von drei Oberlandesgerichten zentral geregelt und wickelte sich, wie die vorgelegten Urkunden zeigen, unter Einschaltung der Bayerischen lande3bodenkreditanstalt unter Verwendung einheitlicher Formulare ab. Wie für Staatsbedienstetendarlehen des Bundes gilt deshalb auch, hier, daß das Revisionsgericht die abgeschlossenen Verträge frei würdigen kann (Urteile des erkennenden Senates vom 26, September 1962 - VIII ZR 134/61 = WM 1962, 1223 und vom 15« November 1965 - VIII ZR 136/64 = WM 1966, 163, 164)«
b)	Nach dem in der Revisionsinstanz als richtig zu unterstellenden Vortrag der Beklagten haben sie auf ihre an die zuständige Verwaltungsbehörde gerichteten Anträge auf Zuteilung von Staatsbedienstetendarlehen Schreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt vom 7« Oktober 1933 (H^^’;egV) und vom 29» April 1934 (ObflHH^fc-straße 0) erhalten. In beiden Schreiben heißt es, daß Voraussetzung der Darlehensgewährung die Einhaltung der Bedingungen der ihnen beigefügten Bewilligungsbescheide der Regierung der Oberpfalz seien. Diese ergingen (wörtlich)
~ 7 -
"unter nachstehenden Bedingungen .0„
3» Bür die Wohnungen dürfen im Rahmen der gesetzlichen und preisrechtlichen Bestimmungen nur Mieten und Mietzuschläge gefordert werden, die von der Regierung der Oherpfalz als Bewilligungsbehörde genehmigt wurden«,"
Auf die Schreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt haben die Beklagten sich, schlüssig dadurch, erklärt, daß sie mit den notariellen Urkunden vom 10 Dezember 1953 bezüglich. Hflüfcweg 8 und vom 18«, Mai bzw. 14» Juni 1954 hinsichtlich. Qb^BH^HPstraße ■ die von ihnen verlangten Schuldbekenntnisse abgaben und die gleichfalls verlangten Hypotheken und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten bestellten«, Damit wurde aber auch, die Mietpreisregelung nach. Maßgabe der Bewilligungsbescheide Vertragsinhalt 3 so daß es nicht einmal darauf ankommt9 daß in der notariellen Urkunde vom 14« Juni 1954 sogar ausdrücklich bestimmt war, daß die Darlehensnehmer (also die Beklagten) die Verpflichtungen übernehmen, die im Bewilligungsbescheid enthaltenen Bedingungen und Auflagen zu erfüllen (VIII, Nr. 1). Die Beklagten haben insoweit nicht etwa nur die Einhaltung verwaltungsrechtlieber Auflagen und Bedingungen zugesagt„ Das ergibt sich schon daraus, daß die Verpflichtungen im Rahmen einer privatrechtlichen Vereinbarung eingegangen wurden«, Im übrigen erfolgt die Vergebung von Wohnungsfürsorgemitteln durch Länder und Bund, regelmäßig in rechtsgeschäftlicher Dorm«, Das gilt auch für die damit im Zusammenhang stehende Begründung von Be-legungsrechten und MietpreisbeSchränkungen,
 Nach dem Wortlaut der Bewilligungsbescheide und angesichts des Umstandes, daß die vergebenen Mittel vom Kläger als Förderer der für seine Bediensteten vorgesehenen Wohnungen stammten, war offensichtlich, daß die
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Beklagten sich insoweit zu dem mindesten auch gegenüber dem Kläger und nicht etwa nur gegenüber der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt verpflichteten (§ 328 BG-B)» Das ergab sich im übrigen schon daraus, daß in den notariellen Urkunden zur Sicherung des Belegungsrechts beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten des Klägers bestellt wurden» Die Mietpreisvereinbarung aber ist, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, mit dem Belegungsrecht sachlich auf das Engste verknüpft» Was für das Be-legungsrecht gilt, nämlich daß der Kläger aiis ihm unmittelbar berechtigt wurde, gilt daher auch für die Mietpreisvereinbarung.
c)	Arbeitgeberdarlehen werden von der öffentlichen Hand nicht nur vergeben, um an den einzelnen Dienstorten eine möglichst hohe Zahl von Wohnungen für die Bediensteten zu schaffen und damit die Zahlung von frennungsent-schädigung nach Möglichkeit zu vermeiden» Die die Mittel vergebende Körperschaft ist erheblich auch daran interessiert, daß die Bedingungen, unter denen diese Wohnungen vermietet werden, möglichst günstig sind. Dabei kommt der Dienstherr nicht nur der ihm gegenüber den Bediensteten obliegenden BürSorgepflicht nach. Der Zweck, Mittel einzusparen, kann nämlich selbst beim Vorhandensein verfügbarer Wohnungen dann nicht erreicht werden, wenn diese für die in Betracht kommenden Bediensteten zu teuer sind» Die Vereinbarung von Klauseln, die die Hohe des Mietpreises begrenzen, ist daher bei Förderungsdarlehen der öffentlichen Hand allgemein üblich.» Sie gehört zu dem typischen Inhalt solcher Förderungsverträge. Daraus ergibt sich aber weiterhin, daß der Fördernde sich, nicht damit zufrieden geben kann, nach etwaiger Rückzahlung des Darlehens zwar noch sein Belegungsrecht während der verein-
 
barten Zeit ausüben, gleichwohl aber eine Anhebung des Mietzinses nicht verhindern zu können» Palls nicht ausdrücklich. eine abweichende vertragliche Regelung vorliegt, sind deshalb Klauseln, in denen der Fördernde den Mietzins der geförderten V/ohnung nach oben begrenzt, sei es, daß eine bestimmte Höchstmiete festgelegt wird, sei es, daß er sich die Genehmigung des Mietzinses vorbehält, dahin auszulegen, daß sie solange gelten wie das vereinbarte Belegungsrecht.
Eine abweichende Regelung ist hier nicht getroffen worden. Zwar ist in Nr. YI Abs. 6 der notariellen Schuld-urkunden nur hinsichtlich des Belegungsrechts ausdrücklich ausgesprochen, daß dessen Dauer von einer etwaigen Rückzahlung des Staatsbedienstetendarlehens unberührt bleibt. Daraus ergibt sich aber schon deshalb nicht, daß das Erfordernis der Genehmigung der Höhe des verlangten Mietzinses vorzeitig entfällt, weil die Mietpreisabsprache überhaupt nicht ausdrücklich Gegenstand der Schuldbekenntnisse ist. Diese befassen sich vielmehr nur mit den eigentlichen Darlehensbedingungen sowie mit den Rechten, die durch Bestellung einer Hypothek und Bestellung einer Dienstbarkeit dinglich, gesichert werden sollten.
Die Mietpreisklausel ist auch, nicht, wie die Revision meint, von der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt nach. Rückzahlung der Darlehen vertraglich, aufgehoben worden. Ob die Bayerische Landesbodenkreditanstalt hierzu befugt gewesen wäre, kann dahinstehen (vgl. § 528 Abs. 2 BGB). Ihre Schreiben vom 16. Juni 1965 (HflHpweg #) und vom 25o Juni 1965 (ObBBBBstraße B), deren Nichtberücksichtigung die Revision rügt, enthalten nämlich lediglich. eine Bestätigung der Rechtsfolgen, die durch die
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Rückzahlung der öffentlichen Baudarlehen nach § 1 Abs* 2 V/ohindG■ I960 eingetreten sind»
d)	Die vertragliche Begrenzung des Mietzinses stellt sich im Ergebnis als eine Vereinbarung dar, die nach § 19 Io BMG die Rechte des Vermieters nach § 18 Io BMG aus-schließt* Aus den oben unter Zifx« III 2 c dargestellten.; nach der ausdrücklichen und nicht angegriffenen Peststellung des Berufungsgerichts den Beklagten auch bekannten Interessenlage, sowie aus dem Zweck der Mietpreisklausel ergibt sich, daß nicht etwa nur bei Neuabschluß von Mietverträgen die Mietzinsvereinbarung der Genehmigung der zuständigen Stelle des Klägers bedarf, sondern daß diese in gleichem Maße auch für Mieterhöhungen im Rahmen bestehender MietverhältniGse gilt»
Der Gesetzgeber spricht in § 19 1« BMG nur von einem vertraglichen Ausschluß der Mieterhöhung. Dem ist aber der Fall gleichzuachten, daß sich der Y/obnungsförderer durch privatrechtliche Vereinbarung die Zustimmung zur Mieterhöhung Vorbehalt* Denn der Zweck dieser Absprache geht eindeutig dahin, zu verhindern, daß der Vermieter einseitig eine Mietzinserhöhung durchsetzen kann. Das ist im Ergebnis nichts anderes als der vertragliche Ausschluß des in § 18 Io BMG vorgesehenen Rechts der Erhöhung des Mietzinses* Mit Recht sieht deshalb Roquette in einer Klausel, nach der die Mieterhöhung der Zustimmung des Förderers bedarf, einen Ausschluß der Mietzinserhöhung im Sinne des § 19 Io BMG (Roquette, Bundesmietengesetze, 3» Auflo Annio 45 z\x § 19 1* BMG)*
e)	Rechtsfolge der Anwendung des § 19 1° BMG ist die materiell rechtliche Unwirksamkeit einer im Y/ider-
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spruch. zu der Mieterb.öhungsausschlußvereinbarung abgegebenen Erklärung nach § 18 1. BMG,
IVo 1. Nach. Artikel X § 3 AbbauG kann allerdings der Vermieter, der zu dem Bau von Wohnungen andere als öffentliche Mittel im Sinne des Ersten oder Zweiten Woh-nungsbaugesetzes aus einem öffentlichen Haushalt, insbesondere also Wohnungsfürsorgemittel in Anspruch genommen hat, sich von einer in Zusammenhang mit der Gewährung dieser Mittel getroffenen Vereinbarung lösen, nach der er keine höhere als eine bestimmte Miete verlangen darf.
Das Berufungsgericht hat sich, mit dieser Vorschrift nicht auseinandergesetztp Das ist indessen unschädlich, da die angefoch.tene Entscheidung auch dann richtig ist, wenn Artikel X § 3 AbbauG anwendbar ist (§ 563 ZPO),
2. Artikel X § 3 unterscheidet zwei Palle, Unter § 3 a fallen Preisvercinbarungen über öffentlich geförderten Yfohnraum, Diese Bestimmung ist hier keinesfalls anwendbar, weil die sich aus der öffentlichen Förderung der V/ohnungen HMIBweg # und ObMHHBlstraße (B ergebenden Verpflichtungen der Beklagten mit Ablauf des 30, April 1965 wegen Rückzahlung der öffentlichen Wohnungsbaudarlehen erloschen sind (§ 1 Abs, 2 WobindG' I960), Diese Wohnungen sind daher seit I, Mai 1965 nicht mehr 11 öffentlich gef ordert1’ „ Das ergibt sich, auch daraus, daß nach. § 3 a an die Stelle der zwischen dem Bauherrn und dem Pördernden getroffenen Vereinbarungen über den Mietzins als Vertragsinhalt die mietpreisrechtlichen Vorschriften der Wohnungsbaugesetze oder des Wohnungsbindungsgesetzes treten. Diese Gesetze sind aber auf die hier in Betracht kommenden Wohnungen, wie ausgefuhrt, seit 1, Mai 1965 nicht mehr anwendbar. Die abweichende Regelung des § 16 Y/obindG 1965 (= Artikel II
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des Wohnungsbauänderungsgesetzes vom 24« August 1965 =
BGBl» I 945, 954) greift hier nicht ein» Nach dieser Vorschrift endet die Eigenschaft "öffentlich gefördert" bei vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel grundsätzlich erst mit Ablauf des fünften Kalenderjahres nach dem Kalenderjahre, in dem die Rückzahlung erfolgt ist»
Bas Wobnungobindungsgesetz 1965? das nach seinem § 1 Abs« 1 nur für öffentlich geförderte Wohnungen gilt, bestimmt aber in § 31, daß solche Wohnungen nicht als öffentlich gefördert gelten, die in Städten, Landkreisen oder Gemeinden eines Landkreises liegen, in denen die Mietpreise im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes (das ist der 1» September 1965s § 34) freigegeben sind, und für die die Bindungen nach § 1 Abs» 2 v/obauG I960 bereits erloschen sind« Beides ist hier der Fall. Bie Mietpreisfreigabe in R^^m^p fand am 1« August 1964 statt» Die Bindungen nach dem Wobnungsbindungsgesetz I960 erloschen nach § 1 Abs» 2 dieses Gesetzes am 1« Mai 1965«
3o In Betracht kommt demnach allenfalls die Anwendung des § 3 b, der für anderen als öffentlich geförderten Wohnraum gilt» Er hält zwar den Bauherrn und Vermietei’ an der mit dem Förderer getroffenen Vereinbarung über die Miethöhe grundsätzlich fest, gibt ihm aber einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete insoweit, als die Beibehaltung des in der Vereinbarung bestimmten Mietzinses die Wirtschaftlichkeit des Wohnraums gefährdet0 Ber Senat braucht hier nicht zu prüfen, ob die von den Beklagten erklärten und angekündigten Mieterhöhungen weiter gehen als notwendig wäre, um eine Gefährdung der Wirtschaftlichkeit zu vermeiden, und es bedarf auch keiner Entscheidung, ob eine an sich in diesem Rahmen liegende Mieterhöhungserklärung gleichwohl nach. § 19 L BMG
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jedenfalls dann unwirksam ist, wenn die Zustimmung des Förderers zur Zeit der Abgabe der Erklärung noch, nicht erteilt ist (vgl« hierzu Rundschreiben des Bundesministers für Wohnungsbau vom 30„ Juli I960 Bundesbaublatt i960-,
487)- Auch, wenn ein Anspruch, auf Zustimmung des Förderers nach § 3 b besteht, so läßt der V/ortlaut des Gesetzes doch keinen Zweifel daran, daß diese Zustimmung Wirksamkeitserfordornis der Mietanhebung ist«, Die Beklagten haben aber diese Zustimmung nicht nur nicht eingeholt, sondern sich. auch, im Prozeß bis zuletzt geweigert, sie zu beantragen, und sich, auf den Standpunkt gestellt, einer solchen Zustimmung bedürfe es nach, der Rückzahlung der Darlehen nicht» Der Rechtsstreit geht allein um die Frage, ob Mietpreiserhöb.ungen ohne die Mitwirkung des Klägers unwirksam sind» Das aber ist auch nach Art, X § 3 AbbauG zu bejahen»
V» Darauf, ob eine Mieterhöhung trotz der zwischen den Parteien getroffenen Absprachen jedenfalls nach.
§ 242 BGB zugelassen werden könnte, braucht hier nicht eingegangen zu werden» Einmal haben die Beklagten hierzu nichts vorgetragen, Zum anderen kommt eine Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben nicht in Betracht, wenn der Vermieter es ablehnt, von der ihm gegebenen Möglichkeit, jedenfalls mit Zustimmung des Förderers den Mietzins zu erhöhen,- Gebrauch zu machen.
VI, Das Berufungsgericht hat der Klage sonach, zu Recht stattgegeben <, Die Revision war deshalb mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen„
Dr0 Haidinger
 Artl
Dr« Mezger
 Mormann
Braxmaier