Volltext der Entscheidung
VIII ZK Ilf0/63
Verkündet
am 29* April 196*+
Klet13
JustizoberSekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
2234 022
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
des Holy^Lcny^Fritz H(
Beklagten und Revisionsklägers9 - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt'
gegen
den Kaufmann Otto ImflBP in IflBstraße^B?
Kläger und Revisionsbeklagten3 - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
hat der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 29* April 196k unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr« Haidinger und der Bundesrichter Artl«, Dr» Dorschei3 Dro Mezger und Mormann für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Teilurteil des *+o Zivilsenats des Oborlandesgerichts Hamm/ V/estfo vom 260 März 1963 aufgehobeno
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung 3 auch Uber die Kosten der Revision3 an das Berufungsgericht zurückverwiesen»
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte war Eigentümer der Grundstücke straße flP/A in die mit einem Miethaus und einem
Hotelgebäude bebaut sindo Mit dem Hotel waren ein Restaurants eine Bierstube (P4HM9 Saal, Kegelbahn., Schießstände und Garagen verbundene Der Grundbesitz war im Jahre 1959 erheblich belastete Die Zwangsversteigerung war eingeleiteto Die Vermögenslage des Beklagten war sehr schlechte Am 11o Dezember 1959 schlossen die Parteien zwei notarielle Verträge vor der Notarin GflB^^^ab (Urkundenrolle Nr» ll1* und Nr« H5/59)«
Nach dem ersten Vertrag (Nr« 11^) verkaufte der Beklagte seinen Grundbesitz (einschließlich eines Erbbaurechts) an den Kläger für 5*+o 000 DM (§§1, 2 Abs« l)o Der Grund für den Kaufvertrag war ''die Abwendung der anstehenden ZwangsverSteigerung sowie die Umschuldung und die Um- und Neufinanzierung der Grundstücke" (Einleitung zu dem 2« Vortrag)« Das Grundstück sollte "frei von Belastungen ««« und frei von Hypothekengewinnabgs-be" übertragen werden (§ 2 Abs« 2)0 Die Kaufsumme war bei der Notarin zu hinterlegen« Diese wurde beauftragt (§ 2 Abs« 2),
im Kaufvertrag einzeln bezeichnete Gläubiger zu befriedigen, insgesamt
deren Forderungen/539 99*+ DM betrugen; 9 089»52 DM sollten an den Beklagten "zur Bezahlung der Kosten der Zwangsversteigerung" abgeführt werden« Die Nutzungen und Lasten des Grundbesitzes sollten mit Wirkung vom 1« Januar i960 auf den Kläger übergehen« Außerdem verkaufte der Beklagte dem Kläger das gesamte Hotelinventar zu dem Preise von 70 000 DM« Die Übergabe sollte ebenfalls am 1« Januar i960 erfolgen« Auch der Kaufpreis für das Inventar war bei der Notarin zu hinterlegen, die angewiesen wurde, davon 2o 000 DM an das Finanzamt zu überweisen« Den Rest hatte sie nach Weisung des Beklagten zur Begleichung weiterer Verbindlichkeiten zu verwenden (§ 8)« Nach § lo übernahm der Kläger alle sonst etwa vorhandenen Beschränkungen und Lasten, einschließlich der
Bierbezugsverpflichtung gegenüber der Uni on--Br au er ei* "Samt« liehe mit diesem Vertrage und seiner Ausführung verbundenen Küsten und Abgaben” hatte der Kläger allein zu tragen, ebenfalls die Maklergebühreno Im Vertrage wurde die Auflassung erklärt (§ 15)3 aufgrund deren die Eintragung des Klägers als Eigentümer erfolgten In dem 2« am selben Tage abgeschlossenen Vertrag (Nr« 115) verpflichtete der Kläger sich, die Grundstücke spätestens vor Ablauf von zwei Jahren an den Beklag-ten ''zurückzuverkaufen" (§ 1)» Nach § 2 Abs0 1 setzt sich der ,,Rüekkaufswert,, wie folgt zusammen aus: 1« dem Kaufpreis einschließlich des Inventars, 2o den vom Kläger verauslagten Kosten für den Um- bzw« Zubau, 3° einer Jahresmiete gemäß Mietvertrag für die zu vermietenden Ladenlokale und b0 aus den vom Kläger für den Kauf und Verkauf sowie für die Beleihung der Grundstücke verauslagten Kosteno Mit diesem Betrag sollten alle Ansprüche des Klägers gegen den Beklagten ausgeglichen sein (§ 2 Abs«. 2)#
Nach § 2 Abso 2 sollte der Kläger sich bemühen, den Be-klagten "beim Rückerworb in jeder Weise zu unterstützen" und sich voll dafür einzusetzen, daß die bestehenden Belastungen übernommen werden« In Abs« des § 2 ist bestimmt, falls der Beklagte "nicht in der Lage ist, den ihm in § 2 näher bezeichneten Rückkaufspreis nach Ablauf von 2 Jahren zu zahlen, verlängert sich die Frist jeweils um weitere 2 Jahre"o Im § 3 verpflichtete sich der Kläger, das Hotel und ein Restaurant bzwo Frühstückszimmer an den Beklagten zu verpachten» Der Pachtpreis sollte (nach § *+) 2o % von den in dem Hotel erzielten Übernachtungseinnahmen betragen» In § 5 räumte der Kläger dem Beklagten ein "Mitspraeherecht" bei den Um- und Zubauten ein» Außer dem vom Kläger übernommenen Hotelinventar (§ 8 des 1« Vertrages) verblieben alles übrige Inventar, dazu die eingebauten Kegelbahnen, der Schießstand sowie die gesamte Wandvertäfelung und die vorhandenen Kühlmaschinen dem Beklagten (§ 6 Abs» 1 und 2)»
- If -
Im § 7 Abso 1 verpflichteten sich beide Partoien5 "das Bestmögliche zu tun5 um die Vermietung der Ladenlokale zu erreichen" o Außerdem ist im § 7 bestimmt:
"Sollte oooo ein Notstand eintreten, der die Verzinsung und Amortisation der aufzunohmenden Hypotheken gefährdot9 so erklären sich beide Parteien bereit«, das Grundstück zu verkaufen«,und zwar im gegenseitigen Einvernehmeno r
Für diesen Fall findet § 2 Abs» 3 dieses Vertrages (= Ausgleich aller Ansprüche) keine Anwendung»
Von dem Verkaufserlös sind alle Kosten9 die im Zusammenhang mit den Kaufverträgen., der Finanzierung«, der Notariatskosten und anderen entstanden sind., abzuziehen o Der dann verbleibende Uberschuß wird an den ooo Beklagten ausgezahlt unter Abzug von 15 die «.o» der Kläger erhälto"
Im Laufe der Zeit kam es zwischen den Parteien zu dem Streit über verschiedene Vertragspunkte«, auch über die Führung des Hotels und die PachtZahlungen» Der Beklagte zahlte unstreitig (Tatbestand des landgerichtlichen Urteils So 3) für die Monate Januar bis März«, November und Dezember 196o9 Januar und Mai 1961 keine Pacht und für April und Juni 1961 nur Teilbeträge von 59 92^ und 323997 UM» Im übrigen rechnete er mit Gegenforderungen aufo Der Kläger9 welcher die Aufrechnung für unbegründet hält, kündigte dem Beklagten das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 19° Jul* 1961 wegen der Pachtrückstände fristlos und erhob gegen ihn im Dezember 1961 Klage auf Räumung des Hotels und Zahlung von 9 5^8907 DM rückständige Pachte
Das Landgericht gab der Klage statt» Im Berufungsrechtszuge stützte der Kläger seinen Räumungsanspruch in erster Linie (Schriftsatz vom 21» Januar 1963) Nichtzahlung restlicher Pacht in Höhe von 319922 DM für Mai 1962 und von 1 0*^2^ DM für Juni 1962«, über die in dem Rechtsstreit ^foOo 225/62 LG Dortmund Teilanerkenntnisurteil ergangen ist»
Das Berufungsgericht wies die Berufung des Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil durch Teilurteil zurück3 soweit er zur Räumung verurteilt worden isto
Mit seiner Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragte erstrebt der Beklagte Abweisung der Räumungsklage»
Entscheidung sgründe:
Die Revision mußte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils führen«
Io Das Berufungsgericht stellt fest, der Beklagte sei spätestens seit Mitte Dezember 1962 mit der Entrichtung des Pacht zinses bzw« eines Teiles des Pachtzinses für zwei aufeinanderfolgende Termine im Verzug gewesen0 Deshalb sei die im Schriftsatz vom 21c Januar 1963 (erneut) ausgesprochene Kün-digung nach § 55^ Abs« 1 Satz 1 (alte Fassung) BGB zulässig und wirksam« Das Berufungsgericht läßt dahingestellt3 ob der Beklagte nach seiner Anerkenntniserklärung und dem Erlaß des Anerkenntnisurteils im Parallelprozeß gegen ihn noch die Möglichkeit gehabt hat, aufzurechnen5 denn er habe, selbst wenn man in seinem Schriftsatz vom l6o Februar 1963 nicht nur die Ankündigung;, den Vorbehalt einer Aufrechnung, sondern (schon) eine Aufrechnungserklärung sehe, diese Aufrechnung nicht "unverzüglich" im Sinne des § 55*+ BGB erklärt (BU 7)0 Daraus zieht das Berufungsgericht den Schluß, die Kündigung vom 21o Januar 1963 SG^ wirksam geblieben und der Beklagte auf jeden Fall nunmehr aufgrund dieser erneuten Kündigung zur Räumung verpflichtet, so daß seine Berufung3 soweit sie sich gegen seine Verurteilung zur Räumung richtet, zurückgewiesen
werden müsse, ohne daß es einer Prüfung bedürfe, ob die im londgeriehtlichen Urteil festgestellten Gründe (aus §§ 553? 55*+ BGB) für eine bereits früher ausgesprochene Kündigung vorliegen, aufgrund deren das Landgericht den Pachtvertrag als aufgelöst angesehen und den Beklagten zur Räumung verurteilt hato Anders kann das Berufungsurteil nicht verstanden werden; denn das Berufungsgericht geht in seinen Entscheidung sgründen mit keinem Wort auf die in den Tatsachenrechtszügen eingehend erörterten Streitpunkte der Parteien über die Auslegung der Verträge, die Verrechnung der Zahlungen, die Belastung der Parteien mit Kosten, die Verteilung der Aufwendungen und die verschiedenen, zu dem Teil gegenseitigen Belästigungen uswo ein* Der Revisionserwiderung kann deshalb nicht darin gefolgt werden, das Berufungsgericht habe sich die Ausführungen des Landgerichts auf Sei-te 32 seines Urteils (Aktenstück So IV ) zu eigen machen wollen: "die vom Kläger im Vertrage o»o übernommenen Verpflichtungen könnten nicht so weit ausgedehnt werden, daß er gehalten wäre, einen sich fortgesetzt vurtragsuntreu verhaltenden Pächter auf dem Grundstück zu dulden" und " es sei als eine empfindliche Beeinträchtigung des Klägers anzusehen, wenn der Beklagte die zur Zeit dürftigen Erträgnisse aus den Grundstücken noch dadurch schmälere, daß er mit dem Pachtzins in Rückstai d gerate"o Dazu hatte das Berufungsgericht auf file Streitpunkte und insbesondere auch auf die vom Beklagten im Berufungsrechtszuge gegen seine Verurteilung zur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 9 528,07 IM erhobenen Einwendungen eingehen:müssen, was es nicht getan hat«, Das Revisionsgericht muß daher davon ausgehen, daß der Beklagte dem Kläger den ihm vom Landgericht als rückständige Pacht zugesprochenen Betrag möglicherweise nicht schuldet«
II« Das Revisionsgericht hat hiernach allein darüber zu entscheiden, ob der vom Berufungsgericht seinem Urteil
zugrunde gelegte Pachtrückstand des Beklagten aus Mai und Juni 1962 mit insgesamt 1 36*+3^6 DM die ausgesprochene friste lose Kündigung und die nur auf diesen Sachverhalt gestutzte Zurückweisung der Berufung des Beklagten gegen seine Verurtei lung zur Räumung zu rechtfertigen vermag® Hiergegen bestehen folgende Bedenken:
1® Der Beklagte hatte sich in den Tatsachenrechtszügen darauf berufen, aus dem Zusammenhang beider Verträge vom 11o Dezember 19599 ihrem Sinn und Zweck und den Umständen, unter denen es zu ihrem Abschluß gekommen sei, ergebe sich, daß der Kläger sich dem Beklagten gegenüber nicht auf die Kündigungsbestimmungen der §§ 581, 55*+ Abs® 1 BGB bei Verzug eines Pächters mit Pachtzinszahlungen stützen könne® Dieser Vortrag ist vom Berufungsgericht mit ;dem Satz
beschieden: “Welche Verbindung man zwischen den beiden Verträgen auch annimmt, es ist nicht ersichtlich, weshalb Rechte des Klägers aus § 55^ BGB ausgeschlossen sein sollten®1'
2® Damit ist das Berufungsgericht dem Vorbringen des Beklagten nicht gerecht geworden® Man kann den wiedergegebenen Satz auch nicht als eine das Revisionsgericht bindende Auslegung von Indiviöualverträgen ansehen® Aus ihm ist nicht sicher erkennbar, ob sich das Berufungsgericht bewußt war, daß die Anwendung von §§ 55^» 581 BGB ganz oder teilweise auch stillschweigend abbedungen worden kann® Davon ist zwar bei einem gewöhnlichen Pachtvertrag, der darüber keine aus« drückliche Bestimmung enthält, in der Regel nicht auszugehen o Um einen solchen Vertrag handelt es sich hier aber schon nach dem unstreitigen Sachverhalt nicht® Der Kläger hatte sich im Rahmen der Gesamtvereinbarungen, wie sie in den beiden Verträgen vom 11® Dezember 1959 niedergelegt sind, verpflichtet, “das Hotel dem Beklagten für einen Pachtpreis von 2o % der Übernachtungsoinnabmen (§§ 3, ^
ß
des 2» Vertrages) zu verpachtende Mehr als diese "Rahmen-best iiTunungenM enthalt dieser Vertrag nicht o Der Sinn und Zweck des gesamten Vertragswerkes ging unstreitig dahin, die anstehende ZwangsverSteigerung abzuwenden, die Umschuldung und die Um- und Neufinanzierung der Grundstücke mit Hilfe des Klägers herbeizuführen und dem Beklagten den Wie-dererwerb des Grundbesitzes zu einem tragbaren Rückkaufpreis zu ermöglichen (2» Vertrag«, Einl» und§§ 1, 2)o Hier nach ist die Möglichkeit nicht auszuschließen, daß der Pachtvertrag dem Beklagten nicht nur eine Existenzgrundlage geben sollte«, aus der heraus ihm ein V/iederkauf ermöglicht werden sollte, sondern, daß er auch mit ein Mittel sein soll te, um ihm die Ausübung des ihm bei Um- und Ausbauten eingeräumten "Mitspracherechts" (§ 5 des 2» Vertrages) zu erleichtern» Legt man diesen Sinn und Zweck des Vertragswerkes zugrunde, dann ist es nicht von vornherein zweifelsfrei, ob es dem V/illen der Parteien entsprach, auf das Pachtverhältnis ohne weiteres alle sonst für Pacht- oder Mietverträge vorgesehenen Kündigungsbestimmungen (§§ 581, 55^3 595 BGB) Anwendung finden zu lassen» Das Landgericht hat deshalb schon ausgesprochen, eine ordentliche Kündigung aus § 595 BGB laufe dem Vertragszweck zuwider und müsse deshalb als ausgeschlossen angesehen werden» Im Hinblick auf das Vorbringen des Beklagten hätte das Berufungsgericht aber auch prüfen müssen, ob und inwieweit das auch für eine Kündigung nach § 551* BGB gilt, insbesondere ob unter den gegebenen Umständen schon die Erfüllung der MindestvorausSetzungen des § 55^ BGB eine Kündigung des Pachtverhältnisses rechtfertigt» Der oben angeführte Satz in den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils läßt nicht erkennen, ob sich das Berufungsgericht der Möglichkeit einer solchen Auslegung bewußt war, eine derartige Auslegung aber gleichwohl nicht für richtig hielt und von welchen Gründen es sich hier bei leiten ließ, so daß insoweit auch keine Nachprüfung durch das Revisionsgoricht möglich ist»
Danach war Aufhebung des Urteils und eine Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erforderlich,
IIo Bei der gegebenen Sachlage hatte der erkennende Senat keinen Anlaß3 auf die übrigen Revisionsrügen einzugehen und dabei auch zu der Frage Stellung zu nehmen, ob das Pachtverhältnis für sich allein überhaupt gekündigt werden kann und ob eine solche "Kündigungu nicht etwa nur dann in Betracht kommt3 wenn dem Kläger das Festhalten am Vertrage, der ihn verpflichtet, dem Beklagten den Wiederkauf zu ermöglichen, insgesamt unzu demutbar geworden ist«. Dem Beklagten kann es vielmehr insoweit überlassen bleiben, sein Vorbringen aus der Revisionsbegründung vor dem Berufungsgericht zu wiederholen und notfalls zu ergänzen»
III. Die Entscheidung über die Kosten der Revision ist den Berufungsgericht übertragen, weil sie von dem endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt»
Dr» Haidinger Artl Dr. Dorschei i)r» Mezger
Mormann
