BGH · VIII ZR 135/65

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja Amtliche Sammlung: nein
 Io BundesraietenG § 18
Auch bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau können die Mietvertragsparteien vereinbaren, daß mit der preisrechtliehen Zulässigkeit einer Mieterhöhung der Mieter automatisch, also gegebenenfalls auch rückwirkend, verpflichtet sein soll, den erhöhten Mietzins zu zahlen»
IIo WohnungsbauG § 72 Abs» 5
Im Falle des § 72 Abs» 5 WoBauG ist die Mieterhöhung von dem Zeitpunkt ab preisrechtlich zulässig, in dem sich die Auf-vrendungen gegenüber der Wirtschaftlichkeitsberechnung erhöht haben»
BGH, XJrt»v» 6» Juli 1966 - VIII ZR 135/65 - OLG Köln
LG Köln
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
6= Juli 1966 Mückenhausen, Justizange stellte
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 viii zr^ 135/65	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 der Eheleute Erich Sei Istraße
 und Elisabeth geb<
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Beklagten und Revisionskläger, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr«
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 die "Ni in führer
 Gemeinnützige Wohnungsund Siedlungs-GmbH Vflfl^^straße fl, vertreten durch die Geschäftsund RI
- Prozeßbevollmächtigter:
Klägerin und Revisionsbeklagte,
 Rechtsanwalt Dr»
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Der VIIId Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6, Juli 1966 unter Mitwirkung des Senatspräsidenton Dr» Haidinger sowie der Bundesrichter Dr» Gelhaar? Dr» Mezger? Dr» Messner und Braxmaier für Hecht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9° Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Köln vom 25° Mai 1965 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewieseno
 Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Beklagten sind seit l6o März 1959 Mieter einer Wohnung? die die Klägerin im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus erstellt hat» Der vereinbarte Mietzins von 729*k> IM beruhte auf einer Durchschnittsmiete von 1,^-5 UM je qm9 die vom Ober-stadtdirektor für Wohnungsbau der Stadt K0) als Bewilligungsstelle mit Bescheid vom 18» Juni 1959 genehmigt worden ist« Die Genehmigung wurde unter dem Vorbehalt erteilt? daß die Ansätze in der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Klägerin? die der Genehmigung zugrunde lag? in der für die Schlußabrechnung vorzulegenden endgültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung keine Änderungen der Kapital- und Bewirtschaftung skosten erfuhren» Der Klägerin wurde empfohlen? sich in den abzuschließenden Mietverträgen die Neuregelung der Einzelmiete auf der Grundlage der endgültigen Durch-
schnittsmiete mit Wirkung vom Tage des Beginns des .Mi^tyejr-
schriftlichen
 hältnisses vorzubehalten» In einem Zusatz zu § b des/Mietver-trages vom 11» Februar 1959 war dementsprechend vereinbart:
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"Diese Mietzinsvereinbarung ist vorläufige Nach Vor -liegen der genehmigten Schlußabrechnung tritt automatisch der durch die Bewilligungsbehörde festgesetzte Mietrichtsatz und der sich daraus ergebende endgültige Mietzins mit Wirkung vom Tage des Mietbe-ginns an seine Stolle»"
Nach Prüfung und Anerkennung der Schlußabrechnung der Klägerin vom 80 August 1962 wurde die "endgültige Durchschnittsmiete " auf ln5*+ DM je qm festgesetzte Die Klägerin errechne te hieraus für die Wohnung der Beklagten eine Gesamtmiete von 80,70 DM.. Mit Schreiben vom 3» Oktober 1962 verlangte sie von den Beklagten die Nachzahlung des seit Beginn des Mietverhältnisses nach ihrer Meinung geschuldeten, rechnerisch unstreitigen Dif-ferenzbeträges von	DM in monatlichen Raten von je 2o DM,
beginnend am 1» November 1962» Die Beklagten lehnten die Zah-lung ab»
Gegenüber der Zahlungsklage haben sie geltend gemacht, eine rückwirkende Mietzinserhöhung verstoße gegen zwingende preisrechtliche Vorschriften.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben» Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos. Mit der zugelassenen Revision verfolgen sie den Antrag auf Klagabweisung weiter»
Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat den Zusatz zu § des Mietvertrages als Mietpreisgleitklausel ausgelegt, nach der die Beklagten verpflichtet waren, eine gegenüber dem vereinbarten Mietzins erhöhte Miete rückwirkend vom Beginn des Mietverhältnisses an nachzuzahlen, wenn diese Erhöhung preis-rechtlich zulässig war» Diese Auslegung ist unbedenklich»
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Auch dis Revision lagt sie ihrer rechtlichen Würdigung zu-
grunde o
11= Für die Erhöhung des Mietzinses für Öffentlich geförderten Wohnraum, der den Vorschriften des II« Wohnungsbaugesetzes unterliegt.;, gilt an sich § 18 I» BMGo Das ergibt sich aus § 72 Abs, 8 II» WoBauGo Gleichwohl verstößt die von den Parteien vereinbarte Mietpreisgleitklausel nicht gegen § 18 Abs, 1	1=	BMGo
 Die Vorschrift stellt, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, eine Ausnahme von dem allgemeinen Grundsatz dar, daß der Inhalt von Verträgen nicht einseitig geändert werden kann = Im Gegensatz dazu genügt für die Erhöhung der vereinbarten Miete auf den preisrechtlich zulässigen Mietzins nach § 18 Abs» 11= BMG eine einseitige schriftli~ che Erklärung des Vermieters» Es ist daher nicht richtig, daß sich aus Abs0 3 des § 18 die Unwirksamkeit auch einer Vereinbarung über eine rückwirkende Erhöhung des Mietzinses ergebe, wie die Revision meinto Die Vorschrift legt den Zeitpunkt der Wirksamkeit der Mieterhöhung lediglich für die Fälle e insei tiger Erklärung des Vermieters fest« Sie schließt aber nicht eine Vereinbarung des Inhalts aus, daß mit der preisrechtlichen Zulässigkeit einer Mieterhöhung der Mieter automatisch verpflichtet sein soll, den erhöhten Mietzins, gegebenenfalls auch rückwirkend, zu zahlen» Der erkennende Senat ist daher schon in seinem Urteil vom 8» Februar 1961 - VIII ZR ko/6o = LM Io BMG § 22 Nr. 2 = WM 1961, 6lo - MDR 1961, 59*f - von der Zulässigkeit der Gleitklausel ausgegan-gen»
HI» Die Entscheidung des Rechtsstreits hängt also allein davon ab, ob die mit Schreiben der Klägerin vom 3» Oktober 1962 verlangte erhöhte Miete bereits mit Beginn des Mietverhältnisses preisrechtlich zulässig war»
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lo Nach § 72 Abs* 1 II« V/oBauG in der hier maßgebenden; bis 31- August 1965 in Kraft gewesenen Fassung, ist für öffentlich geförderten Wohnraum die Miete preisrechtlich zulässig, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist» Es gilt danach uneingeschränkt der Grundsatz der Kostenmiete, d»h« preisrechtlich zulässig ist nur, aber auch stets jeweils die die Kosten des Bauherrn deckende Miete«
2« Diesem Grundsatz trägt § 72 Abs« 5 II» WoBauG für den Fall Rechnung, daß sich die Aufwendungen nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel erhöhen« Das Gesetz bestimmt, daß die sich "nunmehr" ergebende Miete preisrechtlich zulässig ist und gewährleistet mit dieser Regelung, daß dem Vermieter auch dann ein seine Kosten deckendes Entgelt zufließt, wenn erhöhte Aufwendungen eintreten, die bei Vorlage der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu übersehen waren« Mit Recht hat das Berufungsgericht hervorgehoben, daß das der Kostenmiete zugrunde liegende Prinzip der Äquivalenz der Leistungen von Mieter und Vermieter nur unvollkommen verwirklicht würde, wenn man dem Wort "nunmehr" in § 72 Abs® 5 die Bedeutung geben wollte, eine höhere Miete sei erst in Zukunft preisrechtlich zulässig« Entgegen der Auffassung der Revision weist der Wortlaut der Vorschrift nicht auf einen RückwirkungsausSchluß hin« Davon könnte allenfalls dann die Rede sein, wenn die Vorschrift dahin lauten würde, daß die sich aufgrund der neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebende Miete "nunmehr preisrechtlich zulässig" sei« Stattdessen ist zu dem Ausdruck gebracht, daß der Betrag, der sich nach Erhöhung der Aufwendungen "nunmehr" als zur Deckung der Kosten des Vermieters notwendig erweist, preisrechtlich zulässig ist« Das bedeutet, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, daß die so ermittelte Kostenmiete vom Zeitpunkt der Erhöhung der Aufwendungen ab, hier also seit Beginn des Mietverhältnisses, preisrechtlich zulässig war®
 
Die zuständige Eewilligungsstelle hat ln Anwendung des § 72 Abs. 5 II. WoBauG aufgrund der Schlußabrechnung der Klägerin die zur Deckung der Kosten erforderliche Durch-schnittsmiete genehmigte Es steht damit fest, daß die jetzt nachgeforderte Einzelmiete seit Beginn des MietVerhältnisses preisrechtlich zulässig war«
3» Nicht vertretbare Unzuträglichkeiten für den Mieter sind bei dieser Rechtsauffassung nicht zu befurchten. Bis zur Schlußabrechnung, 'längstens bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit, unterliegt die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vermieters der Kontrolle durch die Bevdlligungs-stelle (§ 72 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG). Der Gefahr unangemessener Mieterhöhungen ist damit während dieser Zeit ohnehin vorgebeugt. Erhöhungen, die auf Umständen beruhen, welche der Vermieter zu vertreten hat, sind nach § 72 Abs« 5 Satz 1 IIo WoBauG bei der Berechnung der Einzelmiete nicht zu berücksichtigen- Im übrigen entspricht es dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, daß die Parteien auch Mietpreisgleitklauseln vereinbaren können, die unter Umständen zu einer Nachzahlung des Mieters führen. Dar Mieter geht dabei kein unübersehbares Risiko ein; denn was unter Kostenmiete zu verstehen ist, ergibt sich aus den dazu erlassenen Bestimmungen über ihre Berechnung. Das Vertragsverhältnis wird daher auch nicht mit einer nicht tragbaren Unsicherheit belastet, wie der Senat schon in seinem Urteil vom 8. Februar 1961 - VIII ZR I+0/60 = LM I. BMG § 19 Nr. 5 = WM 1961, 59^ -ausgesprochen hat.
If. Roquette vertritt die Auffassung, es erscheine bei der Kostenmiete nicht möglich, einer Gleitklausel die Bedeutung beizu demessen, daß die Mietanhebung, von deren Möglichkeit weder der Vermieter noch der Mieter vor der Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung Kenntnis haben, schon vom Zeitpunkt ihrer Zulässigkeit an gelten solle
(vgl. Roquette, Bundesmietenge setze 3o Aufle Bz* 71 zu § 18 I» BI-1G)o Dieser Ansicht kann jedenfalls dann nicht beige treten werden, wenn, wie hier, die Parteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit ausdrücklich eine Nachzahlung vom Tage des Beginns des Mie^Verhältnisses an vereinbart habeno
5° Dafür, daß der Nachzahlungsanspruch an § 2^2 BGB scheitern könnte, etwa vreil die Klägerin schuldhaft verspätet ihren Anspruch geltend gemacht hat oder der verlangte Betrag zu einer unerträglichen Belastung der Beklagten führen würde, liegen keine Anhaltspunkte vor» Entsprechendes ist auch nicht behaupteto
IVo Die Beklagten haben nicht bestritten, daß die jetzt rückwirkend verlangte Einzelmiete auf der Grundlage der Kostenmiete zu dem Stichtag des Beginns des Mietverhältnisses zutreffend errechnet worden ist» Der Klaganspruch ist daher begründet, so daß die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen war»
Dr» Haidinger
 Dr« Gelhaar Dr» Mezger Dr» Messner Braxma