Volltext der Entscheidung
2140 045
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Nachschlagev/erks ja BGHZj_____________Ja
BGB §§ 557 a, 574-5 ZVG § 57
Von den Mietparteien getroffene Vereinbarungen, die den Ausschluß einer nach § 557 a Abs„ 1 BGB gegebenen Verpflichtung des Erstehers des zv/angs-versteigerten MietgrundStücks zur Rückerstattung vorausbesahlten Mietzinses zur Folge haben, sind bei Mietverhältnissen über Vohnraum unwirksame
BGH, Urto Vo 29o Oktober 1969 -VIII ZR 130/68- OlG Nürnberg
I»G Nürnberg-
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
YJJJ»12Ql§§. URTEIL Verkündet ein
29o Oktober 19^9 Klett Justizhauptsekret-* .
ei» Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Wilhelm
in
9
Kläger und Revisionskläger,
- Prozeßbevollraächtigterg Rechtsanwalt Br0
gegen
Karl
traße
9
Beklagter und Revisionsbeklagter,
- Prozeßbevollmächtigterg Rechtsanwalt Prof«, Dr« ho c.
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8» Oktober 1969 unter Hitwirkung des Senatspräsidenten Dr«, Haidinger sowie der Bundesrichter Dr» Mezger, Dr«, Messner;, Mormann und Braxmaier
für Recht erkannts
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3» Zivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 2» April 1968 aufgehoben»
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen»
Von Rechts wegen
Der Kläger war Mieter einer Wohnung im Hause des Beklagten in 0° Vermieter waren
ursprünglich die inzwischen verstorbene Margarete und Wilhelm (letzterer im folgenden als Vermieter
bezeichnet), die das Haus in den Jahren 1958/59 u.a. mit Baukostenzuschüssen der Mieter errichteten» Noch vor der Fertigstellung der Wohnung schlossen der Kläger und der Vermieter am 23» Juli 1958 vier schriftliche Verträge»
Sine als “Darlehensvertrag” bezeichnet© Vereinbarung lautet in § 1 s
“Der Darlehensgeber (Kläger) gibt für das Bauvorhaben NflUV? % ein von
ihm unkündbares und unverzinsbares Darlehen von DM 3»000,—, welches bis zu dem »o» (spätestens jedoch Baubeginn) auf das Konto bei der Kreissparkasse einzuzahlen ist«, Das Darlehen
wird mit jährlich 4 $ getilgt; frühester Tilgungsbeginn am Ersten des folgenden Kalenderjahres der Bezugs! ertigkeito11
Der gleichfalls am 23° Juli 1958 abgeschlossene “vorläufige Mietvertrag“ lautets
”§ 1 Der Vermieter erstellt auf seinem Grundstück in KflBJBJstraße # ein Gebäude »„»»
Der Mieter erhält in diesem Gebäude folgende Bäume%
2-Zimmer Wohnung im 3c Stock»
§ 2 Der Mietpreis beträgt voraussichtlich
ca» ■12üF?BMo^,.
§ 3 Der Mieter verpflichtet sich vor Bezug der Räume den endgültigen Mietvertrag zu unterzeichnen, welcher die Bedingungen dieses vorläufigen Mietvertrages und die Bestimmungen des Hausbesitzervereins (Formulare Einheitsmietvertrag) enthält sowie evtl» von den Kreditinstituten verlangte Bedingungen, welche zu dem Zwecke der vom Vermieter vorgesehenen Gesamtfinanzierung erforderlich sind, schriftlich anzuerkennen»“
~ 4 -
Eine auf einem Formular der landesbausparkasse:.
einer Grundschuldgläubigerin des Vermieters, getroffenen "Vereinbarung" hat folgenden? hier interessierenden Wortlauts
»Der Mietzins soll monatlich ca« DM 125j> — betragene
1o Der Mieter hat einen Baukostenzuschuß
von DM 3 o 000p —
gewährt^~ der”mi tfBezug mit 4 % jährl 0 rückzahlbar ist» Sofern eine Verrechnung des Baukostenzuschusses (Finanzierungsbei-träges) ganz oder tei Iwei s cTmit"d eüfMi e t zins vertraglich vorgesehen ist oder aus einem sonstigen Grunde zu dem Zuge kommt, verzichtet der Mieter für sich und seine Rechtsnachfolger für den Fall, daß die Zwangsverwaltung oder die Zwangsversteigerung des obengenannten Grundstückes angeordnet oder die Pfändung des Mietzinses erwirkt wird, hiermit schon jetzt unwiderruflich der Bfm Landesbausparkasse MflHHK dem Zwangsverwalter und dem Ersteher gegenüber auf die Geltendmachung einer Verrechnung oder Aufrechnung mit dem ausbedungenen Mietzins oder auf ein Recht auf dessen Minderbemessungo
3«. Der Mieter verpflichtet.*sich somit, in den vorgenannten Fällen den Mietzins ungeachtet einer etwaigen Verrechnungsklausel in voller Hohe zu entrichten«.
4» Der Zwangsverwalter und der Erstehendes Grundstücks sollen ebensc^wie dio Landesbausparkasse in berechtigt
sein, die Rechte aus dieser Vereinbarung selbständig geltend zu machen«.11
Schließlich lautet eine auf einem Formular cler P| Hypothekenbank, einer Hypothekengläubigerin des Vermietero. abgeschlossene "Zusatzvereinbarung11 s
»Für den Fall einer Zwangsvollstreckun^^^^ in das Grundstück, die von der PflHHIB Hypothekenbank aus Grundpfandrechten zur Sicherung von Baudarlehen betrieben wird, werden etwaige Vereinbarungen, nach denen der Mietzins von monatlich DM ca* 125? — ganz oder teilweise im voraus zu entrichten oder sofort mit einem Finanzierungsbeitrag des Mieters zu verrechnen war, hiermit wie folgt abgeändert s
1 «Der Mietzins wird in einem solchen Falle in vollem Umfange jeweils erst am Ersten eines jeden Monats fällig, und zwar bei einer Zwangsvorwaltung für die Dauer der Beschlagnahme und bei einer Zwangsversteigerung von der Erteilung des Zuschlags an*
2*Soweit ein nach Ziff* 1 noch nicht fälliger Mietzinsanteil nach den bisherigen Vereinbarungen bereits durch einen Finanzierungsbeitrag des Mietersvabgegolten war, wird dieser Teil des Finanzierungsbeitrages vom Vermieter dem Mieter als Darlehen geschuldete Das Darlehen ist unverzinslich; es ist bei einer Zwangsversteigerung im Zeitpunkt der Erteilung des Zuschlages, bei einer Zwangsverwaltung im Zeitpunkt ihrer Aufhebung fällig*M
Der Kläger leistete den Baukostenzuschuß* Am 15» September 1959 schloß er mit dem Vermieter den endgültigen Mietvertrag* Der Mietzins wurde auf 127 DM fest gelegt* Eine bestimmte Mietzbit war nicht vereinbart*
Mündlich einigten sich Vermieter und Kläger,, daß vom Mietzins monatlich 10 DM als Tilgungsrate des Baukostenzuschusses abzuziehen seien*
Am 1 * April 1963 wurde die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet„ Am 9» Dezember 1963 wurde es zv/angsversteigert und dem Beklagten als Brsteher zugeschlagen* Sowohl der Zwangsverwalter wie der Beklagte verlangten von Anfang an den ungekürzten Mietzins von 127 DM* Der Beklagte , der sich für seinen Standpunkt auf die “Vereinbarung11 vom 23* Juli 1958 stützte, drang mit dieser Rechtsauffassung in einem vor dem Amtsgericht München geführten Rechtsstreit durch* Dagegen wurde die auf eine zu dem 31* Dezember 1965 ausgesprochene Kündigung gestützte Räumungsklage vom Amtsgericht Nürnberg am 16* Juni 1966 mit der Begründung abgewiesen, das Mietverhältnis sei für die Laufzeit des Darlehens unkündbar* Am 15° September 1966 zog der Kläger aus*
Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt er vom Beklagten Rückzahlung des noch offenen Teiles des Baukostenzuschusses, bei dem es sich in Wahrheit um eine Mietvorauszahlung handele0 In die Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters sei der Beklagte als Ersteher des Grundstücks eingetreteno Getilgt bzw* zurückgezahlt seien bisher vom Vermieter insgesamt 950 DM«, Jedoch habe der Vermieter 360 DM, nämlich die seit der Zwangsverwaltung angelaufenen Beträge nur unter Vorbehalt gezahlt* Die noch
offonstehende Forderung betrage demnach 3 000 DM weniger 590 DM = 2 410 DM0
Das Landgericht hat dem Kläger 2 050 DM nebst Zinsen zugesprochen und im übrigen die Klage abgewiesen0 Die Berufung des Beklagten führte zur Abweisung der Klage in vollem Umfango Mit der Revision strebt der Kläger die Wiederherstellung des Urteils erster Instanz an. Der Beklagte hat beantragt 5 die Revision zurüclczuweisen*
Io Io Das Berufungsgericht ist der Auffassung? die Darlehensgewährung des Klägers stelle in Wirklichkeit eine Mietvorauszahlung darD Diese jedenfalls mögliche Würdigung begegnet angesichts der Unverzinslichkeit und Unkündbarlceit des "Darlehens1* und des tatsächlich erfolgenden Abzugs von je 10 DM vom monatlichen Mietzins keinen rechtlichen Bedenken (vglo BOBZ 16P 31p 32; Senatsurteil vom 1* Juli 1958 - VIII ZR 120/57 - « WM 1958p 1307)o Daß die Tilgungsvereinbarung nicht schriftlich getroffen wurde 9 ist unschädliche Denn eine etwaige Verletzung der Formvorschrift des § 566 BGB hat nur die Kündbarkeit des Mietvertrages9 nicht aber die Unwirksamkeit des formlos Vereinbarten zur Folge r
20 Wäre bei Beendigung des Mietverhältnissos noch der ursprüngliche Vormieter Vertragspartei des Klägers gewesen9 so hätte er nach § 557 a AbSo 1 BGBp der in Nürnbe3
seit Io Juli 1965 gilt (Arte IV § 7 Abs. 2 20 Miet iiiidG';.
§ 54 Abac 2 MSchG in Verbo mit § 15 2, BMG; § 1 der dritten Verordnung zur Durchführung des Wohnraumbewirtschaftungs-gesetzes vom 25c Juni 1965 = BayGVBl 19653 95) den Mietzins zurückerstatten müssen; denn § 557 a BGB ist auf alle Miet-verhältnissc anzuwendenP die bei seinem Inkrafttreten bestehen (Arto IV § 1 Abs<> 1 20 MietÄridGij , Das hier zu beurteilende Mietverhältnis ist erst nach dem 10 Juli 1965 aufgelöst worden«,
3o In die sich aus § 557 a Abs» 1 ergebende Vermieterpflicht tritt grundsätzlich auch der Erwerber des Grundstücks ein (§ 571 BGB)P und zwar auch derjenige 9 der das Mietgrundstück in der ZwangsverSteigerung erwirbt (§57 ZVG)0 Das hat der Bundesgerichtshof für die auf § 555 BGB beruhende Verpflichtung des Vermieters zur Rückerstattung vorausbezahlten Mietzinses ausdrücklich ausgesprochen (BGHZ 16«, 31v 36)c Für § 557 a BGB,, der den aufgehobenen § 555 ersetzt und inhaltlich erweitert hat«, kann nichts anderes gelten (Fergande, Wohnrauramietrecht § 557 a Anm0 3)*
4o Voraussetzung der Anwendung des § 557 a Abs«, 1 BGB auf den Erwerber ist allerdings 9 daß er die Vorauszahlungen des Mieters gegen sich gelten lassen muß (BGHZ 37» 3465 350)0 Nach §§57 ZVG* 574 BGB sind dem Ersteher gegenüber Mietvorauszahlungen nur in begrenztem Umfang wirksam» Anders ist esP wenn cs sich wie hier um einen Baukostenzuschuß handeltP der zu dem Aufbau dos Grundstücks«, wenn auch nur mittelbar p tatsächlich verwendet worden isto Ihn muß der Erstehcr in Höhe des nicht abgewohnten Teiles gegen sich gelten lassen
(BGHZ 6, 202; 15? 296; 16, 515 Senatsurteil vom 25« November 1958 - VIII ZR 151/57 - = NJW 1959? 580 = WM 1959? 120) «.
5«. Die Vertragschließenden haben aber für den Fall der Zwangsversteigerung durch die "Vereinbarung" vom 25o Juli 1958 eine besondere Abrede getroffen,. Der dort ausgesprochene Verzicht des Mieters auf Verrechnung seines Baukostenzuschusses dem Ersteher gegenüber ist inhaltlich nichts anderes als die Bestimmung, daß im Verhältnis zu dem Ersteher des Mietgrundstücks die geleistete Mietvorauszahlung nicht wirksam ist«, Es handelt sich insoweit9 wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, um einen Vertrag zugunsten Dritter «, Die §§ 57 ZVG, 574 BGB stehen der Wirksamkeit einer solchen Abrede nicht entgegen-. Denn diese Vorschriften erlauben jedenfalls dann eine abweichende Regelung der Wirksamkeit von Mietvoraus Zahlungen , wenn sie sich zugunsten des Erwerbers bzw. des Erstehers des Grundstücks auswirkt»
6o läge mit Rücksicht auf die "Vereinbarung" im Verhältnis zwischen Kläger und Beklagten tatsächlich eine wirksame Mietvorauszahlung nicht vor, so ließe sich ein Anspruch auf Rückerstattung des Mietzinses nach § 557 a Abs» 1 BGB gegen den Beklagten nicht begründen (BGHZ 57? 546, 550)c
Diesem Ergebnis steht jedoch § 557 a Abs.- 2 BGB entgegen, Die Vorschrift erklärt bei Mietverhältnissen über Wohnraum Vereinbarungen für unwirksam, durch die die in Abs«, 1 der Vorschrift bestimmte Verpflichtung zur Rückerstattung von Mietvorauszahlungen zu dem Nachteil des Mieters geändert wird»
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Das Berufungsgericht meint, eine solche Änderung liege hier nicht vor» § 557 a Abs» 2 BGB verbiete nur, daß der Vermieter sich selbst von der Rückzahlungspflicht des § 557 a Abs» 1 befreieo Darum handele es sich hier nicht» § 557 a Abs» 2 BGB schließe dagegen nicht aus, daß Dritte hinsichtlich der Rückerstattung von Mietvorauszahlungen begünstigt würden»
Dieser Auslegung kann nicht beigetreten werden» Sie ist schon deshalb bedenklich;, woil § 557a nicht auf die Beendigung der Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter, sondern auf die Beendigung des Miotverhältnioses als solchen abstellt (Roquettc, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 557 a Nr» 8), das durch den Eintritt des Erstehers in den Vertrag fortgesetzt wird (§§ 57 ZVG,
571 BGB)o
Sie ist aber auch mit dem Zweck der Vorschrift nicht zu vereinbaren» § 557 a BGB ist ein Teil des sozialen Mietrechts o Er gilt deshalb nur für Mietverhältnis sc über Vfohn-raum und soll verhindern, daß der Mieter, der Vorleistungen auf den Mietzins erbracht hat, bei vorzeitigem Vertragsende den nicht verbrauchten Teil seiner Vorauszahlung einbüßt»
Es liegt auf der Hand, daß diese Bestimmung ihre wirtschaftliche Bedeutung gerade dann erhält , wenn der Vermieter in Vermögensverfall gerät und es deshalb zur ZwangsvorSteigerung des Grundstücks kommt» Es kann dahingestellt bleiben, ob, wie Roquetto anzunehmen scheint, der Mieter in Bällen, in denen die Mietvorauszahlung dem Ersteher gegenüber nicht v/irksam ist, den ursprünglichen Vermieter aus § 557 a Abs» 1 BG
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in Anspruch nehmen (Roquetto aaO § 557 a Nr«, 14), oder ob er wegen des Verlustes der Möglichkeit der Verrechnung seiner Vorauszahlung Schadenersatz verlangen könnte (vgl5 Senatsurteil vom 6„ Juli 1966 - VIII ZR 169/64 - = DM BGB § 535 Nr* 33 = HOT 1966, 1705 = BGHV/arn 1966 Nr« 159 » WH 1966, 1043)= In jedem Falle wäre die Durch3etzbarlceit eines solchen Anspruchs wegen dos Vcrmögensverfallo des Vermieters zu demindest gefährdet 0 Gerade bei einer solchen Lage muß sich der Zweck der Vorschrift, die Sicherung der Rückerstattung der für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses voran,':-bezahlten Miete, bev/ähren, und schon deshalb ist die Anwendung des § 557 a Abs0 2 BGB im Verhältnis zwischen Mieter und Erotoher des Mietgrundstücks gebotene Da die "Vereinbarung”, wie ausgeführt wurde, im Ergebnis auf einen Ausschluß der Erstattung der Mietvorauszahlung durch den Er-Steher hinausläuft, ist sic deshalb jedenfalls seit dem Inkrafttreten des § 557 a BGB nach Absatz 2 dieser Vorschrift unwirksam o
7c Nichts anderes gilt für Nr* 2 der "Zusatzvereinbarung” vom 25 * Juli 1958, deren Sinn und Zweck ersichtlich dahin geht, den Mieter im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks v/egen seiner Mietvorauszahlung auf einen Anspruch gegen don Vermieter zu beschränken* Das ist aus den dargelegt^n Gründen nicht zulässig (§ 557 a Abs* 2 BGB)«
8* Vor dem klaren Gesetzesbefehl des § 557 a Abs* 2 BGB muß das Bestreben des Vermieters und der kreditgebenden Bank zurücktreten, durch Ausschluß der Mietzinskürzung und der Rückerstattungspflicht im Falle vorzeitiger Beendigung
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des Vertrages für etwaige Interessenten in der Zwangsversteigerung den Anreiz zu schaffen* ein möglichst hohes Gebot abzugeben*
II* Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben* Eine abschließende Entscheidung ist jedoch nicht möglich* weil die Höhe des nach § 557 a Abs* 1 BGB zu erstattenden Betrages unter Umständen davon abhängt* ob der* Beklagte die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat* Dazu liegen voneinander abweichende Parteibehauptungen vor* Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus mit Recht - hierzu bislang keine Post-Stellungen getroffen* Der Rechtsstreit war deshalb an das Oberlandcsgericht zurückzuverweisen * Ihm war auch die Entscheidung Uber die Kosten der Revision zu übertragen* die vom Ausgang des Rechtsstreits abhängt *
Er* Haidinger Er* Mezger Er« Messner
Mormann Braxmaier
