Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja BG-HZj:__________nein
1. BMG §§ 18, 19, 22; AbbauG Art. X § 3; II. WoBauG § 87 a
Zur Frage, ob der Vermieter, der 1950 zur Erstellung von Wohnungen darlehnsweise Förderungsmittel des Bundes erhalten und diesem dafür auf die Bauer von mindestens 20 Jahren ein Wohnungsbesetzungsrecht eingeräurat hat, nach Rückzahlung des Barlehens, aber vor Ablauf des Besetzungsrechts die freie Marktmiete verlangen kann, wenn im Förderungovertrag vereinbart war, die Wohnungen seien zu dem "ortsüblichen Mietzins" zu vermieten, und wenn gleichzeitig der Mietzins auf der Grundlage einer vorliegenden Berechnung der zuständigen Breisbehörde bestimmt war«.
BGH, ürt. v. 14. Januar 1970 - VIII ZR 125/68 - OBG Frankfurt/Main
IG Wiesbaden
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 125/68 URTEIL Verkündet am
in dem Rechtsstreit 14o Januar 1970 Klett, Justizhauptsekretäi als Urkondsbeamter der GeschäftssteUe
1„ des Kaufmanns Reinhold D 2o dessen Ehefrau Marie D
geb. S\
in W
Beklagte und Revisionskläger,
- Prozeßbevollraächtigter:
Rechtsanwalt P:
Dr«, h.
essor
gegen
die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch den Oberfinanspraoidentender Oberfinanzdirektion Frankfurt in Frankfurt/Hain, Af^Hfeallee
Klägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanv/alt Dr
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14«. Januar 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Haidinger sowie der Bundesrichter Br» Gelhaar, Br, Messner,
Morraann und Braxmaier
für Recht erkannt:
Bie Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt (Main) vom 16. Februar 1968 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Bie Beklagten bauten 1950/1951 unter Inanspruchnahme von Grundsteuervergünstigung das ihnen gehörende Trümmer-grundstück in M^B^straße 9 auf. Sie erhielten
von der klagenden Bundesrepublik ein mit 4 $ verzinsliches und 2 # zu tilgendes Darlehen von 60 000 BM aus Wohnungs-fürsorgeraitteln und verpflichteten sich dafür, acht Zwei“ Zimmerwohnungen mit jeweils rd» 60 qm zu erstellen. In dem am 20, Juli 1950 geschlossenen Förderungsvertrag ist u.a, bestimmt:
"§ 2
Wohnungsrecht der Gläubigerin
(1) Der Schuldner verpflichtet sich, für die Bauer dieses Vertrages, mindestens aber für die Dauer von 20 Jahren nach Vertragsabschluß die acht fertiggestellten Wohnungen nur an die von der Gläubigerin benannten Personen (Verwaltungsangehörige) zu dem ortsüblichen Mietzins für V/ohnraum gleicher Lage, Größe und Ausstattung zu vermieten.
(2) Der Schuldner erklärt, daß er bei Abschluß der Mietverträge mit den von der Gläubigerin benannten Personen sich hinsichtlich des Mietzinses an die in dem Sehre ^jer^des Oberbürgermeisters der Stadt WflMIfe
- Freisamt für Mieten und Pachten - vom 24*5«50 Zeichen 031/1 genannten Mietsätze gebunden hält, unter der Bedingung, daß die Wohnungen so hergeriohtet werden, wie Oie in der Baubeschreibung vom 26.1»50 geschildert sind.
(3) Zur Sicherung des Wohnungsrechts gemäß Absatz 1 verpflichtet sich der Schuldner, zu Gunsten der Gläubigerin an dem genannten Grundstück eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit
zu bestellen, ...
§ 11 Vertragsdauer
Der Vertrag erlischt mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem das Darlehen nebst Nebenforderungen voll getilgt ist.
Ist die Kestbezahlung erst nach dem 30. Juni eines Jahres erfolgt, so tritt das Erlöschen erst mit dem Ablauf des nächsten Kalenderjahres ein. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 2) erlischt, auch bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens, (§5 Abs. 4) frühestens nach Ablauf von 20 Jahren seit Vertragabschluß.w
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Das Preisamt für Mieten und Pachten hatte sich in dem in § 2 Satz 2 genannten Schreiben mit Mieten von 1 DM bis 1,15 DM je qm vorbehaltlich einer endgültigen Festsetzung einverstanden erklärt. An diese Mieten hielten sich die Beklagten bei den 1951 mit Verwaltungsangehörigen der Klägerin abgeschlossenen Mietverträgen. Mit Schreiben vom 24. oder 26. Januar 1964 stimmte die Klägerin
einer Erhöhung der Miete auf 1,58 EM je Quadratmeter zu*
Zum 1. September 1965 zahlten die Beklagten das Earlehen, das 1952 um weitere 8 000 EM erhöht worden war, zurück,
Anfang September 1965 zog die ehemalige Verv/altungs-angehörige der Klägerin S^pp aus der Wohnung im III» Stock links aus. Eie Beklagten ließen die Wohnung renovieren und verbesserten die Ausstattung, Gegenüber den von der Klägerin benannten Bundesbediensteten verlangten die Beklagten zunächst eine Quadratmetermiete von 2,50 EM, später einen Mietzins von 256,50 EM, was einer Quadratmetermiete von annähernd 4,—EM entspricht, und außerdem Bezahlung der Schönheitsinstandsetzungen im Gesamtbetrag von 1 907,44 EM,
In dem sich mit der Klägerin hierüber entv/iekelnden Schriftwechsel vertraten die Beklagten den Standpunkt, nach dem Förderungsvertrag seien sie berechtigt, die ortsübliche Iliete zu verlangen, diese entspreche der Marktmiete, einer Zustimmung der Klägerin hierzu bedürfe es nicht. Am 30, December 1965 vermieteten die Beklagten die Wohnung für die Zeit vom 1. Januar 1966 bis 31, Eezeraber 1970 an die Studienrätin E^PPHP, die nicht in den Eiensten der Klägerin öteht, für monatlich 236,50 EM, Eie neue Mieterin bezahlte auch die Kosten der Schönheitsinstandsetzungen.
Von dem Mieter Eipp, der Bundesbediensteter ist, haben die Beklagten mit Schreiben vom 30. November 1965 eine Miete von 182,—EM, das sind etwa 3,—EM je Quadratmeter, verlangt, und ihm für den Fall der Verweigerung seines Einverständnisses die Kündigung zu dem 31. März 1966 angedroht.
Eie Klägerin trägt vor, durch die ihrem Besetzungsrecht widersprechende Vermietung der ehemaligen Wohnung ent-
stehe ihr laufend Schaden, weil sie gezwungen sei, nach Wiesbaden versetzten Verwaltungsangehörigen, die wegen des
Ausfalls dieser Wohnung nicht umziehen könnten, Trennungs-entschädigung zu zahlen» Sie habe ein erhebliches Interesse an der Feststellung, daß die Beklagten auch die Übrigen Wohnungen nur zur Kostenmiete an Bundesbedienstete vermieten dürften» Die Klägerin hat beantragt, die Beklagten zur Zahlung von 2 850 DM nebst Zinsen zu verurteilen und festzustellen, daß die Beklagten verpflichtet sind, ihr den Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entsteht, daß die Wohnung in W^HHfc, M^JHPstraße 4P, III« Stock links, nicht an einen von ihr benannten Verv/altungsangehörigen vermietet werden kann» Außerdem begehren die Kläger die Feststellung, daß die Beklagten die übrigen sieben Wohnungen im Hause WM^^fcstraße ^ nur zu einem Mietzins vermieten dürfen, der die Kostenmiete nicht übersteigt»
Das Landgericht hat den Feststellungsanträgen entsprochen und den Zahlungsantrag dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt» Die Berufung der Beklagten blieb ohne Erfolg. Mit der Revision verfolgen sie ihr Klagabweisungs-begehx'en weiter. Die Klägerin hat beantragt, die Revision zurückzuweiseno
Entscheidungsgründe:
I. Auoh die Beklagten ziehen nicht in Zweifel, daß der Klägerin nach § 2 des Förderungsverträges bis 20. Juli 1970 ein Besetzungsrecht an den geförderten acht Wohnungen zusteht Hach der Rechtsprechung des erkennenden Senates gilt eine im Zusammenhang mit der Begebung von Förderungsmitteln verein barte Begrenzung des Mietzinses, sei es, daß dieser der Höhe nach festgelegt wird, sei es, daß der Darlehensgeber sich die
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Zustimmung zur Mietzinsregelung vorbehält, für die Dauer des Wohnungsbesetzungorechts, falls nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist (Urteile vom 20. Dezember 1967
- VIII ZR 143/67 - m I960, 374, 375 = BGHWarn 1967, 293 = MDR 1968, 402 = BB 1968, 148 s Betrieb 1968, 308 und vom 9* Juli 1969
- VIII ZR 113/67 ~ WH 1969, 962, 964 = BGHWarn 1969, 202).
Es kommt deshalb darauf an, ob durch den Förderung9-vertrag die Beklagten in der Mietpreisvereinbarung derart gebunden worden sind, daß sie jedenfalls nicht mehr als die Kostenmiete verlangen können. Liegt eine solche Regelung vor, so gilt sie auch jetzt noch, weil das Wohnungsbesetzungsrecht nach § 2 Abo. 1 des Vertrages erst mit Ablauf des 20. Juli 1970 endet. Daran ändert auch nichts der durch das Wohnungsbau-änderungsgeoetz vom 20. Juli 1968 (BGBl. I 821) geschaffene neue § 87 a II. WoBauG. Diese Vorschrift räumt zwar dem Vermieter, der einer vertraglichen Beschränkung in der Mietzinsvereinbarung unterliegt, das Recht zur Mieterhöhung ohne Zustimmung des Darlehensgebers ein, sie gestattet aber nur eine Erhöhung bis zur Kostenmiete. Diese wird den Beklagten von der Klägerin indessen zugestanden.
II. Der Förderungsvertrag ist nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin aufgrund eines Vertragsmu3ters abgeschlossen worden, das seinerzeit vom Bundesminister für Wohnungsbau herausgegeben wurde. Da Verträge des vorliegenden Inhalts deshalb in mehreren Oberlandesgerichtsbezirken zur Beurteilung stehen können, ist der Senat in der Auslegung des Vertrages vom 20. Juli 1950 frei.
1. Durch § 2 Abs. 2 des Vertrages haben die Beklagten sich verpflichtet, bei der Vermietung der geförderten Wohnungen keinen höheren Mietzins zu nehmen, als ihn das Preisamt für
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Mieten und Pachten der Stadt in seinem Schreiben
vom 24. Mai 1950 (richtig: vom 1, Juni 1950)genannt hatte. Damit war die Miete eindeutig festgelegt und die Beklagten konnten schon deshalb ohne Mitwirkung der Klägerin von den Mietern keinen höheren Mietzins fordern unbeschadet ihres Rechts, nach Art» X § 5 Buchst, b AbbauG von der Klägerin die Zustimmung zu einer Miete zu verlangen, die eine Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Wohnraurns ausschloß, bzw. seit 1. August 1968 auch ohne Zustimmung der Klägerin eine kostendeckende Miete zu verlangen.
Die Revision meint demgegenüber, die maßgebende Vorechrif sei § 2 Abs. 1, wonach die Beklagten die ortsübliche Miete verlangen könnten, die der Marktmiete entspreche. § 2 Abs. 2 habe diesen Grundsatz nicht eingeschränkt, sondern enthalte lediglich eine einseitige Erklärung der Beklagten, sich an die Mietoätze des Preisarates für Mieten und Pachten halten* :zu wollen»
Dem kann nicht zugestimmt werden.
2. a) Die Erklärung der Beklagten, wie sie in § 2 Abs. 2 formuliert ist, wurde im Rahmen eines umfangreichen Vertrags-v/erkes abgegeben. Trotz des Wortlautes dieser Bestimmung handei es sich daher um keine einseitige Erklärung der Beklagten, sondern um eine echte Parteiabrede.
b) Im Gegensatz zur Auffassung der Revision kann durchaus zweifeihaft sein, ob § 2 Abs. 2 mehr darstellt, als nur die nähere Bestimmung des in § 2 Abs. 1 genannten ortsüblichen Mietzinses. Dafür könnte sprechen, daß zur Zeit des Abschlusses des Vertrages - von frei finanzierten Wohnungen abgesehen ($ 27 Abs. 2 I. WoBauG vom 24. April 1950 /BGBl. I 837) -noch in vollem Umfang die Mietpreisbindung bestand und insber sondere für steuerbegünstigten Wotanraum 11 im Rahmen der Bestimmungen über die Mietpreisbildung1' höchstens die Miete
erhoben werden durfte, die zur Deckung der Kosten erforderlich war (Kostenmiete vgl. § 27 Abs. 1 I. WoBauG a.F.). Es ist deshalb denkbar, daß von den Vertragschließenden die Möglichkeit einer Veränderlichkeit des Mietzinses überhaupt nicht oder jedenfalls nicht in--absehbarer-Seit 'und .allenfalls in geringfügigem Umfange in Betracht gezogen wurde, und daß daher die Vereinbarung einer Festmiete vertretbar erscheinen konnte.
c) Doch kann das auf sich beruhen. Auch wenn mit der Vereinbarung der ortsüblichen Miete den Beklagten die Anpassung des Mietzinses während der Bauer des Wohnungsbesetzungs rechtes ermöglicht werden sollte, so waren sie in der Vereinbarung der Miete nach dem Inhalt des Vertrages doch keineswegs völlig frei.
Bas folgt zwingend schon daraus, daß, v/ie das Berufungsgericht zutreffend und in Übereinstimmung mit der angeführten Rechtsprechung des erkennenden Senates ausgeführt hat, der erkennbare Zv/eck des Förderungsvertrages die Schaffung von Wohnraum zu einem für die Verwaltungsangehörigen der Klägerin tragbaren Preis war. Bas mit der Gewährung des Förderungsdarlehens angestrebte Ziel der Klägerin, in Wiesbaden eine gewisse Anzahl von Wohnungen für Bundesbedienstete zur Verfügung zu haben, war im Ergebnis jedenfalls dann nicht zu erreichen, wenn die Mietpreise so hoch lagen, daß sie von den Bediensteten der Klägerin nicht aufgebracht werden konnten. Bie Vereinbarung von Klauseln, die den Mietpreis sei es durch die Festlegung einer Höchstmiete sei es durch die Vereinbarung des Zustimmungserfordernisses des Darlehensgebers begrenzen, ist bei Förderungsverträgen der öffentlichen Hand daher nicht nur üblich, sondern kennzeichnend.
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Eine solche den Mietpreis begrenzende Vorschrift stellt § 2 in den Absätzen 1 und 2 dar* Wäre dem Absatz 1, wie die Revision meint, der Inhalt beizulegen, die Beklagten könnten die sogenannte Marktmiete verlangen, wie sie in § 27 Abs* 2 I. WoBauG in der damals geltenden Passung allein für frei finanzierte Wohnungen zulässig war, so würde eine vertragliche Regelung insoweit überhaupt überflüssig gewesen sein*
Denn solange die damaligen Preisvorschriften galten, konnten die Beklagten auch ohne vertragliche Begrenzung nur die Kostenmiete verlangen (§ 27 Abs* 1 I* WoBauG a*P.)» Wurden diese Vorschriften aufgehoben, so ergab sich die Befugnis der Beklagte die Marktmiete zu verlangen, von selbst* Es bedurfte dann keinei vertraglichen Bestimmung zu diesem Punkte. Es ist aber ausgeschlossen, daß die Klägerin, die den weitaus größten Teil der auf die 8 Wohnungen entfallenden Kosten (Herstellungskosten rd. 71 000 DM) zu günstigen Bedingungen zur Verfügung stellte, ohne die das Bauvorhaben gar nicht hätte durchgeführt werden können, den Beklagten insoweit völlig freie Hand lassen und im Widerspruch zu ihren eigenen Interessen Mieten in Kauf nehmen wollte, die ihr Wohnungsbesetzungsrecht wie sich am Beispiel der ehemaligen Wohnung zeigt, praktisch beseitigten.
Bei § 2 Abs. 1 und 2 des Pörderungsverträges handelt es sich also erkennbar um eine.preisbegrenzende Vorschrift, die nach dem oben Ausgeführten nicht nur für die erste Vermietung nach der Eezugsfertigkeit, wie die Revision meint, sondern für die ganze Dauer des Wohnungsbesetzungsrcohtea auch im Palle des Mieterwechsels Geltung haben sollte* S
Als “ortsüblicher Mietzins“ im Sinne des Absatz 1 dieser | Vertragsbestiramung ist diejenige Miete zu verstehen, die für steuerbegünstigten Wohnraum in Wiesbaden üblich war* Wie bereits ausgeführt wurde, war zur Zeit des Abschlusses des Vertrages nac
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§ 27 Abs. 1 I. WoBauO in der damals geltenden Passung für steuerbegünstigten Wohnraum nur die Kostenmiete preisrechtlich zulässig. Bei einem Vertrag, an dem eine Körperschaft des öffentlichen Hechts beteiligt ist, und bei dem die Vertragschließenden sich, v/ie hier, der Zustimmung der Preisbehörden zu ihrer Mietzinsvereinbarung versichern, muß davon ausgegangen werden, daß die Preisabsprache das zu dem Inhalt hat, was zur Zeit des Vertragschlusses der gesetzlichen Regelung entsprach. Das war im übrigen nach den Peststellungen des Berufungsgerichts zur Zeit des Vertragschlusses auch die Vorstellung des Zeugen der die Klägerin bei den Vertragsverhandlungen
vertreten hat. Mit anderen Worten: Ben Beklagten v/ar eine Miete zugestanden, die unter Berücksichtigung der in Wiesbaden maßgebenden kostenbildenden Umstände zur Beckung der Kosten des vermieteten Wohnraums notwendig waren. Bas ergibt der Wortlaut des Vertrages unter Berücksichtigung der erkennbaren Interessenlage der Vertragschließenden, ohne daß es der vom Berufungsgericht vorgenommenen ergänzenden Vertragsauslegung bedarf.
Baß der so verstandene § 2 Abs, 1 und 2 den § 11 des Pörderungsverträges gegenstandslos macht, kann der Revision nicht zugegeben werden. § 11 bestimmt, wann der Vertrag erlischt, wenn das Barlehen getilgt ist. Ist das Barlehen, anders als im vorliegenden Palle, bei Ablauf von 20 Jahren noch nicht getilgt, so dauert das Wohnungsbesetzungsrecht fort (§2 Abs. 1). Pür den Pall einer nach diesem Zeitpunkt stattfindenden Tilgung bestimmt § 11, wann der Vertrag und damit das Wohnungsbesetzungsrecht endet, und daraus ergibt sich nach den vorstehenden Ausführungen auch, wann in einem solchen Pall die Beschränkung in der Mietpreisabsprache entfällt.
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3o Dem Antrag auf Feststellung, daß die Beklagten für die geförderten Wohnungen vdn ihren Mietern, die Verwaltungsangehörige der Klägerin sind, nicht ©ehr als die Kostenraiete verlangen dürfen, haben die Vorinstanzen deshalb mit Recht stattgegeben.
III. Begründet ist aber auch das Verlangen von Schadenersatz für die Vorenthaltung der ehemaligen Wohnung
Die Klägerin kann das an dieser Wohnung bestehende Besetzungsrecht nicht verwirklichen, weil die Beklagten langfristig an die Studienrätin DfH^|^ vermietet haben.
Unstreitig hat die Klägerin den Beklagten drei Mieter (B^|^, und Br^P) rechtzeitig vorgeschlagen,
mit denen Mietverträge nach der unangefochten gebliebenen Feststellung des Berufungsgerichts deshalb nicht zustande gekommen sind, weil die Beklagten die Bezahlung der Malerarbeiten in Höhe von 1 907,44 DM zur Bedingung gemacht haben.
Es kann deshalb dahinstehen, ob die Beklagten von diesen Mietern, außerdem mit Recht auch einen erhöhten Mietzins mit der Begründung verlangt haben, die Wohnung sei nach dem Auszug der
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früheren Mieterin S^|B nicht unerheblich verbessert worden. !
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Einen auf diesen Verbesserungen beruhenden Zuschlag hat die i Klägerin im übrigen nicht schlechthin abgelehnt, sondern sich insoweit nur eine Überprüfung Vorbehalten und außerdem in
vor Abschluß des Vertrages mit einer 1,58 DM je qm überin Aussicht gestellt.
mehreren Schreiben den Beklagten Frau D«n» ihre Zustimmung zu steigenden kostendeckenden Miete
Die Beklagten haben durch die anderweitige Vermietung der ehemaligen Wohnung S^HPk demnach schuldhaft das der Klägerin eingeräurate Wohnungsbesetzungsrecht verletzt und sind deshalb für den dieser durch die Zahlung von Trennungs-entochädigung entstandenen und etwa noch entstehenden Schaden ersatzpflichtig (Senatsurteil vom 30« Oktober 1967 - VIII ZR 71/65 - = WM 1968, 38). Daher sind auch die dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärte Zahlungsklage sowie der Feststellungsanspruch begründet, wonach die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin die durch die anderweitige Vermietung der Wohnung Schulz entstandenen Schäden zu ersetzen.
IV. Die Revision v/ar demnach mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.
Br. Haidinger Dr. Gelhaar Dr. Messner
Mormann Braxmaier
