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BGH · VIII ZR 124/62

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 124/62

Auf die Revision der Kläger wird das zu I be-zeichnete Urteil in der Kostenentscheidung unc insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe von 10 691,99 IK nebst 5 . In diesem Umfange wird die Bache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsstreits, an das Bc- Juli 1951 und des Nachtrages 1 vom 20« August 1951 betreibt die Beklagte auf einen Teil dieses Grundstücks ein Autoreparatur- und Karoseeriefcauunternehmen mit Unter Bezugnahme auf dieses Schreiben, das von der Beklagten nicht schriftlich beantwortet wurde, erklärte die Vermieterin am April I958, die ortsübliche Biete betrage 1 200 DM zuzüglich der 85 DM für die Breiflüche und der Nebenkosten sie verlange den Unterschiedsbetrag von 708,15 DM seit dom 1. April 1958 und forderte die Beklagte auf, bis zu dem. Mai 1956 zu erklären, ob sie mit der im Gutachten berechneten Miete von 1 100 DM monatlich ein- Daraus errechneten sie eine Lurchschnittsmiete von 2,— DM je om und als Monatsmiete für das («alte) Mietobjekt) 1 500 DM zuzüglich der Umlagen, Nebenkosten und des Betrages für die Freifläche. Die Kläger verlangen von der Beklagten Zahlung dos Unterschiedsbetmgeo zwischen den tatsächlich erbrachten Kietloistungen und dem von ihnen als angemessen angesehenen Mietzins. Dezember 1951 hinzugemieteten Räume oder Flüchen einer einseitigen Abänderung nicht unterliegen, weil diese Verträge erst nach der Mietzinsfreigabe für gewerbliche Räume und Grund stücksflächen abgeschlossen worden sind »neemietet worden lat, and den Parkplatz in Größe von 16C qs, über den erst im Jahre 1956 ein Mietvertrag au einem Mietzins vor 6C DM nustancegekommen ist, von einer Mieterhöhung aus (EU 19), £o setzt demgemäß nur diese Beträge - den Betrag von 85 B.V. bis einschließlich Januar 1959 - in seine Abrechnung ein (BU 50) und weist die Klage insoweit ab, al’p die Kläger die Freifläche mit 217 DK berechnet haben. Cie Revision der Kläger ist danach unbegründet, soweit sie für die Freiflächen mehr als den vom Berufungsgericht angesetzten Betrag fordern. Es legt die Klausel in $ 7 des Mietvertrages "im Falle einer i-nderung der diesbezüglichen Mietpreisregelung berichtigt eich der ietpreis nach den jeweiligen zukünftigen gesetzlichen Verordnungen" dahin aus, daß diese neue Miete nicht automatisch in Kraft tritt, sondern nur unter den in der späteren gesetzlichen Regelung vorgesehenen Voraussetzungen, die die Mieterhöhung von einer (wirksamen) Mieterhöhungserklärung abhängig macht (§§ 24, 18 l.BMG). Das ist eine mögliche Auslegung des Individualvertrages, die auch von den Revisionen nicht angegriffen worden ist. 5. Das Berufungsgericht sieht in den Schreiben der Kläger vom 6. Die Hevioion der Beklagten meint, eine solche sei auch noch nicht in dem schreiben vom 11. überhaupt, sc sei hier eine wirksame Erklärung allenfalls im Schriftsatz der Kläger vom S^.Kovember I960 ausgesprochen, in dem sich diese die Angaben im Zueatzgut-achten des Sachverständigen Sieber von 5. aa) Der erkennende Senat hat als Grundsatz anerkannt, die schriftliche Erklärung den Vermieters, der die ortsüblich angemessene Miete verlangt, müsse die Angabe von Vergleichs-Objekten und die Mitteilung Uber die Mieten enthalten, die für Vergleichsobjekte gezahlt werden (BGHZ 26, 510). Das hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision d.er Kläger -nicht verkannt, ha hat auf die Urteile des erkennenden Senats vom 50. Riese beiden Urteile besagen nichts anderes als das von der Revision angeführte Urteil des erkennenden öenate vom 5« Dezember 1962. ln allen Urteilen ist der Senat dabei verblieben, daß eine Mieterhühungserklärung in der Regel die Angabe von Vergloichsobjekten mit Vergleichsmieten enthalten muß und daß dieser Grundsatz nur in besonderer, Aus-nahaefällen außer Anwendung bleiben kann, besondere Umstände, die dazu führen konnten, hier einen Ausnahraefall anzuerkennen, hat das Berufungsgericht aber aus iir, wesentlichen tatrichterlichen Erwägungen verneint (BO 21, 22). Aus dem Vorbringen der Kläger brauchte das Berufungsgericht nicht zu entnehmen, die Ermittlung von Vergleichsobjekten sei hier so schwierig, daß es gerechtfertigt sein könnte, einen Ausnahraefall anzunehmen, suraal schon im Schreiben vom 11. Vergeblich rügr <?ie auch, dar 'icht die Übersendung des Gutachtens ilorig ?-58 mit Schreiben vom 22 „ oi 1932 nicht als ausreichende l'.ieterhchungserklärung angesehen hat» ln dem genannten Gutachten ist zwar auegeführt s "die heutige angemessene Miete" werde "auf Grund vor. Ke ist deshalb aus Eechtsgriinden nicht angreifbar, wenn das Berufungsgericht den Klagern eine Mieterhöhung erst ab 1. Die Revision der Kläger kann hiernach keinen Erfolg haben, soweit diese eine erhöhte Miete schon für die Seit vom 1, März 1958 bb) Erfolglos muß auch die Revision der Beklagten bleiben, soweit diese geltend macht, die Kläger könnten eine erhöhte Miete erst ab 1. August 1958 mit den drei darin angegebenen Vergleichsobjekten und Vergleichsmieten zu Recht eine wirksame Eiet-erhühungserkläruRg. Der erkennende Senat hat im Anschluß an seine Entscheidung in BGHZ 26, 310 ausgesprochen, daß die Anforderungen an den Inhalt einer Mieterhöhungserklärung nicht überspannt werden dürfen (Urt. vom 3C.Juni 1959 - VIII ZK 81/58 = LE { 24 l.EKG Kr. 3). von einer ’'Vielschichtig keit V13r 0 0 h i e0 ena r tigkei meint es nicht nur die d sondern auch die von den keit und trotz ge..loser Ahnlich-t der Vergleiehsob jekte". Das wird von der Revision der Beklagten vergeblich angegriffen» Sie beanstandet zu Unrecht, daß das Berufungsgericht auch das in Kü1n-5raunafeld belogene Vergleichsobjekt, Imbert-Werke GmbH, Eupenerstraße 157, als in dem angegebenen Rinne "vergleichbar" angesehen hat. Dabei ist unerheblich, daß in einer Stadt von der Größe Kölns die "ortsübliche" Miete in den einzelnen Stadtteilen durchaus voneinander abweichen kann» Das braucht aber für die Tnduetrievororte von Köln wie Ehrenfeld und Braunsfeld nicht der Ball zu sein. Daß die Beklagten in den Tatsachenrechtszügen geltend gemacht hätten, die ortsübliche Miete für Geschäftsräume und Grundstücksflächen ähnlicher Art habe sich in Brauns^Peld anders als in Ehrenfeld entwickelt, ist von der Revision der Beklagten nicht aufgezeigt. Bei dieser Sachlage kam es nicht darauf an, ob in Eüln-Ehrerfcld noch weitere Vergleichsobjekte vorhanden ■varen, die die Kläger ebenfalls hätten ermitteln und den Beklagten hätten aitteilen können. Sicht verlangt werden kann, daß ein Vermieter soviel Vorjleichsotjekte nennt, wie er irgendwie ermitteln könnte und daß sich die ortsübliche iete unbedingt aus diesen Objekten allein festeteilen läut. 4. Alo Stichtag, nach dem die ortsübliche .Miete ermittelt werden muß, nimmt das Berufungsgericht den 1.August 195 an. Die Revision der Kläger hält das für unrichtig. Bundcsnj etengesetz sein kann, die Erhöhung i*er Miete nur nach einem etwa drei Jahre vorher liegenden Stichtag und damit nur auf einen Betrag zuzulassen, der durch die seither eingetretene Preisentwicklung längst überholt war. Ebenso wie vom Berufungsgericht wird auch sonst die Auffassung vertreten, als Stichtag für die Mietcrho.-.ung sei der 1. Hier verlangen die Kläger gar nicht, daß le '■*ete fijr die restliche Mietzeit laufend an die ie-*e-*-ligc ortsübliche .Miete angepaßt wird, bie beanspruchen our Erhöhung der Miete auf die Miete, die ortsüblich war, a-b Sle noch dem Mietvertrag ein Erhöhung^verlangen stellen konnten und dies rechtswirksam getan haben. Im übrigen ist der Senat auch unabhängig von den besonderen Umständen des vorliegenden Falles der Auffassung, daß ein Vermieter grundsätzlich die erhöhte Miete entsprechend der zur Zeit der Abgabe seiner rechtawirksamen Erklärung ortsüblichen Miete verlangen kann, so daß aler Stichtag dieser Seitpunkt maßgebend ist. ieter nicht anerkannt wurde, r-:o daß der Vermieter erst Vergleichoobjekte ausfindig rachen und dann eine neue Mieterhühungserklärung unter Ergänzung dieser Angaben abgeben rußte. Es kann dann ebenfalls nicht gehindert sein, die Mieterhöhung nach der nunmehr ortsüblichen Miete zu berechnen, die dann von der. Dem steht nicht entgegen, daß der erkennende üenat in der mehrfach erwähnten Entscheidung vor 15» Januar I964 ausgesprochen hat, ein Vermieter habe grundsätzlich nur einmal das Kocht, einseitig eine Mieterhöhung zu verlangen. 5. Die Klage müßte danach für die 2eit ab 1,September 195g auch dann Erfolg haben, wenn die von der Klägerin beanspruchte Miete zwar noch nicht den am 1. Baß zu diesem Zeitpunkt aber diese Miete niedriger war, als die vom Berufungsgericht für den 1. August 1955 ermittelte, ist ausgeschlossen und auch von der Revision der Beklagter, nicht aufgezeigt. Die Revision der Beklagten ist danach auf jeden Fall unbegründet, soweit sie sich dagegen richtet, daß den Klägern eine Miete in Höhe von 1 152,22 DM zugesprochen ist. Dagegen ist nicht von der Hand zu weisen, daß die ortsübliche angemessene Miete im August 1958 höher war alc- der den Klägern zugesprochene Betrag. Deshalb war auf die Revision der Kläger das Berufungo- September 1961 abgewiesen hat, aufzuhefcen und die Sache an das Berufungsgericht zur Ermittlung der ortsüblichen Miete zu dem genannten Zeitpunkt zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht hält diesen Anspruch nicht für begründet, weil die Voraussetzungen, die die Kläger nach 9 554 BGB zu einer fristlosen Kündigung hätten berechtigen kennen, im'September 1961 nicht Vorgelegen hätten. Ihren guten willen und ihre Zahlungsbereitschaft habe die Beklagte im übrigen durch ihre bereits vor der Kündigung unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen von 8 845 DM (5 000 + 3 845 DM) dargetan. Der Revision der Kläger ist darin zu folgen, daß diese Ausführungen des Berufungsgerichts einer rechtlichen Nachprüfung nicht standhalten. Wenn die Kläger eine zu hohe Miete verlangt haben, so machte das ihre Mieterhöhungserklärung nur in Höhe der unberechtigten i’ehri'orderung unwirksam. Dazu verweist die revision zutreffend darauf, daß die Beklagte ihrerseits ebenfalls einen Gutachter, den Stadtvermeosungsoberinopektor i.R» Latzei, sugezogen ur.d daß dieser die ortsübliche ..iete auf 1 096 1)K geschätzt hatte» Kach ihrem eigenen Vortrag hatte die Beklagte auch zu einer Erhöhung der Miete auf annähernd diesen Betrag ihre grundsätzliche Einwilligung erteilt (B'J S. 9)* Wenn sie dann gleichwohl ungeachtet der weiter im Rechtsstreit vor der Kündigung erstatteten ü-utachten nicht in Rechnung stellte,daß das Berufungsgericht zu einer ortsüblichen Miete mindestens in dieser Höhe (um 1 lOö BK) kommen würde, und auch nicht in Erwägung zog, daß dem Berufungsgericht die durch Schreiben von 11» August 1958 ergänzte Mieterhöhungeerklärung nunmehr ausreichend erscheinen würde, so tat sie das auf ihre eigene Befahr« Die Beklagte handelte grob fahrlässig, wenn sie - trotz der Aufforderung der Kläger im September 1961* wenigstens - außer der einmaligen Zahlung von 5 OOC DM am 14» April 1961 ~ noch einmal zur Verrechnung auf Rückstände 1C 0C0 DI.; zu zahlen, nur 3 845 DM zahlte, und dadurch die fristlose Kündigung der Kläger veranlagtes denn mit diesem Betrag wurden selbst die Rückstände, die sich nach der Berechnung des von ihr zugezogenen Gutachters latzel ergaben, auch nicht annähernd gedeckt» Bei dieser weder von einem unverschuldeten Eechtsirrtum noch sonst davon die Rede sein» daß die Lei atung der Beklagten infolge eines Umstandes unterblieben sei, den sie nicht au vertreten habe (C 285 BGB)» Sie Kläger waren hiernach zur fristlosen Kündigung nach § 554 Abs» 1 Nr. 1 BGB berechtigt, weil die Beklagte mit der Zahlung von weit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug war» Bann liegt aber auch die weitere Voraussetzung des § 557 BGB vor, daß die Beklagte den Klägern die Mietsache über den 1. Der Anspruch der Kläger auf eine über den Mietzins hinausgehende Entschädigung unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes aus Verzug ((! 557 Satz 2 BGB) für vier Monate (1.10.1961 bis 51.1.1962) kann daher mit der Begründung des Berufungsgerichts nicht verneint werden« Bas Berufungrurteil war demnach auch insoweit aufzuheben und die Sache zur Entscheidung über die Hohe des Anspruchs an das Berufungsgericht zurückzuvervfeioen. b) auch die liebe der vom Berufungsgericht festgestellten ortsüblicher: Riete kann jedenfalls von der Beklagten nicht beanstandet werden (1 5). Las ergibt vom 1« März 1958 bis zur Aufgabe dieser Fläche (51.Januar 1959) (HU 6) einen Unterschiedsbetrag von monatlich 132 (217 - 85) für 11 Monate also 1 452 DK. I 3 a) aa), soweit diese die erhöhte ortsübliche Miete schon vom 1. = 447,75 Ki. Der Unterschiedöbetrag von monatlich 1 102,2 5 -UM wird für 6 Monate (März bis einschließlich August 1958) zu viel verlangt. Die Klage ist danach auch in Höhe von weiteren 6x1 102,25 DM = 6 613,50 DM zu Recht sbgewiesen worden, Unbegründet ist auch sie an ’’Mehrwert" für den sprochenen 28,40 IM einer: denn die Ausführungen des die Revision der Kläger, soweit Eürouiabau-atatt.der nur zuge-Betrag von 40 DM verlangen; Berufungsgerichts hierzu (EU 28) Hieraus ergibt Bich, daß die hlagabweicung durch das Berufungsgericht in Höhe von 1 452 + 6 613,50 + 92,80, insgesamt also in Höhe von 8 158,30 CM nebst den darauf entfallenden Zinsen begründet ist. b) Cie Revision der Kläger ist dagegen begründet, soweit diese die ortsüblich angemessene Miete ab liSeptember 1958 nach dem Stichtag des 11. August 1955) verlangen (1 4) und soweit sie für die Zeit vom 1. Di e Revision der Klüger war zuruckzu’.vei sen , soweit die Kl 3 ge in Höhe von 3 158,50 D Y nebst den auf diesen Betrag entfallenden 2 ineen und s oweit die Zi nsm ehrforderung der Klä gor auf die Ge samtforderu ng abgewiese n v. Bei der Entscheidung über die Kosten des Verfahrens vor dem Landgericht ist berücksichtigt, daß die Kläger vor diesem Gericht vorwiegend (Klagschrift S. 4) Beträge aus der Zeit vom März bis einschließlich August 1958 eingeklagt haben, für die sie eine Mieterhöhung nicht beanspruchen können. 48 OCC DM im Streit war und daß hinsichtlich dieses Betrages die Kläger in Höhe von rd.

Zitierte Normen: § 18 TKG § 24 BMG § 557 BGB
mietenBerufungsgerichtortsüblichKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	Ja
 Amtliche Sammlung:	nein
BGB §§ 285, 554, 557; 1. Bundes?nietenG v. 27. Juli 1955,
BGBl I 458, {>{• 18, 24
a) Zur Frage, welche Anforderungen an die Angabe von
 Vergleichsofcjekten zu stellen sind, wenn der Vermieter von Geschäftsräumen die ortsübliche Miete als•angemessen erhöhte Miete verlangt.
fc) Stichtag für die Ermittlung der ortsüblichen Miete im Sinne der §€ 18, 2>\ 1*BMG ist grundsätzlich der Tag, an dem die rechtswirksame Erhöhungserklärung abgegeben worden ist«
c) Zur Frage, ob der Vermieter vom Mieter Schadensersatz wegen Vorenthaltung der Mieträume verlangen kann, wenn der Mieter trotz einer vom Vermieter nach den £§ 18, 24 l.TKG erklärten Mieterhöhung weiter nur den bisherigen Mietzins zahlt und der Vermieter daraufhin das Mietverhältnis fristlos kündigt, der Mieter aber nicht räumt.
BGH,Urt.v. 19. Februar 1964 - VIII ZR 124/62 OLG Köln
LG Köln
 Verkündet sm 19. Februar 1964 „ üc-t, Justlsobersekretär nls Urkund sbeanter der Geschäftsstelle
 Im Kamen des Volkes
 In dem Rechtsstreit
1)	Günter
2)	Frau ln
5)	Frau üi
 nlr: ci Ju*-	i Erben
 zuletzt in
 Kläger, Eevisionskläger und Revisionsbeklagte, - Prozeübcvo.! Imächtigter: Rechtsanwalt Br.
gegen
 die Firma Ludwig B{
M *
Inhaber Ludwig
 in KJ
Beklagte, Revisionsbeklagte und Revisionsklägerin, - rro2e£bevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof.Br.
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 12. Februar 1964 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Haidinger und der Bundearichter Br. Gelhaar, Artl, Br. Dorschel und Br. Messner
 für Recht erkannt:
I. Bie Revision der Beklagten gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Gfeerlandesgeriehts in Köln vom 19. Februar 1962 wird zurückgewiesen.
Auf die Revision der Kläger wird das zu I be-zeichnete Urteil in der Kostenentscheidung unc insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe von 10 691,99 IK nebst 5 . Zinsen darauf abgewiesen worden ist. In diesem Umfange wird die Bache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsstreits, an das Bc-
rufungsgericht zurückverwlesen über die Küster- nicht unter IV entschiede:! inte
III» Die weitergehende Revision der zurüekgewiesen»
IV» Die Kosten des Verfahrens vor gerächt feiler: den Klägern jsu Von eien bisher entstandenen' Ko Berufungsveriahrens und von de Revisionsverfahrens haben die' und die Beklagte 29/48 zu trag
, soweit abschließend
 Kläger wird
 den land-4/7 zur last, sten des n Dorten des Kläger 8/48 en.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer des Grundbesitzes
F, i^BHH^straße	Auf	Grund Mietvertrages
 vorn 20. Juli 1951 und des Nachtrages 1 vom 20« August 1951 betreibt die Beklagte auf einen Teil dieses Grundstücks ein Autoreparatur- und Karoseeriefcauunternehmen mit
.Lagerung von Autos und Ersatzteilen. Der Vertrag sollte, falls er sechs Monate vorher gekündigt wurde, am 1.April 1962 enden.
Bei Vertragsabschluß waren die Mietrlume zu dem Teil noch kriegobeachUdigt. Nach Nr. 3 dea Vertrages übernahm die Beklagte den Wiederaufbau, insbesondere die wlederte-dachung der Hallen und die Wiederherstellung der Fußböden ’'vorlageweise zu ihren lasten”.
Die Mietzinsvereinbarung lautet:
"Der Mietpreis betragt pro Ealenderraonat DM 425,- entsprechend der .Friedensniete nach dem Mietstoppgesetz; im-Falle' einer Änderung der diesbezüglichen gesetzlichen Mietpreisregelung berichtigt sich der Mietpreis nach den jeweiligen zukünftigen gesetzlichen Verordnungen.
Bis zur Tilgung der von der Firma	(Beklagte)
gemäß ? 4 (richtig 3) vorgelegten Wiederherstellungs-kcoten gilt der Mietpreis von 425 DM als Festmiete".
Im Jahre 1952 hatte die Beklagte von der Vermieterin eine 310 qm große Freifläche zu einem Mietzins in höhe von 85,— D*» unö iß Jahre 1956 noch eine weitere Fläche in Große von 180 qm als Parkplatz für 60 dm: hinzugemietet. Die Anmietung der Freifläche entfiel vom 1. Februar 1959.
etwa 25
Lie Beklagte wandte "voriageweise" i-.ndo rcbi’uar 1958 waren das Darlehen einschließlich Binnen getilgt. .Mit Schreiben vom 6. Februar 1958 teilte die Vermieterin der Beklagten eit, die Biete solle ab 1. Mär« 195 auf die ortsübliche Biete erhöht werden, wozu § 24 Afcn. 2
I.	B”G eine Handhabe biete, nachdem das Ycrlagedarleben getilgt sei. Sie bat um Rücksprache. Unter Bezugnahme
 auf dieses Schreiben, das von der Beklagten nicht schriftlich beantwortet wurde, erklärte die Vermieterin am
II.	April I958, die ortsübliche Biete betrage 1 200 DM zuzüglich der 85 DM für die Breiflüche und der Nebenkosten sie verlange den Unterschiedsbetrag von 708,15 DM seit dom 1. März 1958. Line Billigung kam nicht zustande. Die Vermieterin übersandte nunmehr mit Begleitschreiben vom 22. Bai 1958 der Beklagten ein Gutachten des Liegenschafts rats Hörig vom 29. April 1958 und forderte die Beklagte auf, bis zu dem. 51. Mai 1956 zu erklären, ob sie mit der im Gutachten berechneten Miete von 1 100 DM monatlich ein-
verstanden sei. Unter dem 25. Juni 1958 forderte die Vermieterin eine Biete von 1 2C0 DB. Die Beklagte machte Gegenvorschläge. Bs kam jedoch zu keiner Verständigung.
Mit Schreiben vors 10. Juli 1958 verlangte die beklagte schließlich die Angabe von Vergleichsobjekten und deren ietsätzen. Die Kläger teilten daraufhin am 11.August 1958 drei Vergleichsocjekte mit. Daraus errechneten sie eine Lurchschnittsmiete von 2,— DM je om und als Monatsmiete für das («alte) Mietobjekt) 1 500 DM zuzüglich der Umlagen, Nebenkosten und des Betrages für die Freifläche. Außerdem ließen sich die Kläger noch von vernehiedenen Sachverständigen Gutachten erstatten.
Die Beklagte zahlte auch weiterhin nur den früheren
. .lctzi ns.
Anfang 19^0 wurde das Bürohaus um- fczv.. r.oujebaut. Gegenüber ‘-er früheren Fliehe von 56,65 qm erhielten die neuen Büroräuae (40 und 41) der Beklagten einschließlich Flur und Toiletten eine neue Grundfläche von insgesamt 36,39 qn. Die Beklagte erklärte sich bereit, für diese (neugeotaltcten und verbesserten) Räume, den „^ietzins zu zahlen, wieer i;
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stellt wurde. Außerdem mietete die Beklagte ab Januar i960 einen Keller sum Preise von 25 DM und einen weiteren neu aufgebauten Süroraum (Kr. 42) mit einer Fläche von 42,1$ qm
 au einem Mietzins von 13C BK ab 1. Februar I960 hinzu.
Der Um- und Aufbau wurde am 1. Februar I960 fertiggeotellt. Am 15. Kai i960 wurde daß KietVerhältnis auf eine weitere Garage (Br. 52 V/asehbox) zu dem Preise von zusätzlich 55 BK ausgedehnt„
Die Gesamtraietzinsleistungen der Beklagten belaufen sieh für die Zeit vom 1. September 1958 bis zu dem 31. Januar 1962 auf 27 415,25 DM. Barin sind neben der Miete für die in
 dem ursprünglichen Mietvertrag enthaltenen Bäume und Flächen auch die Kictzinszahlungen für sämtliche später hinzuge-kommenen Flächen enthalten und auch die jeweiligen Zusatz-leis tungen für Feuerversicherung (monatlich 6,85) und für Umlagen (monatlich 15,90 DM) einbezogen. Die Beklagte zahlte schließlich noch unter Vorbehalt am 14. April 1961 einmalig 5 000 DM und am 26. September 1961 weitere 3 845 DM an die Kläger. Mit Schreiben vom 27. September 1961 wurde der Mietvertrag den Beklagten wegen rückständiger Miet-zahlungen fristlos gekündigt.
Die Kläger verlangen von der Beklagten Zahlung dos Unterschiedsbetmgeo zwischen den tatsächlich erbrachten Kietloistungen und dem von ihnen als angemessen angesehenen Mietzins. Den ortsüblichen Mietzins beziffern sie für das
- b -
ursprüngliche lietobiekt nuniaehr auf 1 550 DI/, für die Zeit von; 1. Mürz 1958 bin aus 50. September 1901« Den .iet-zinn für die Freiflüche berechnen sie auf monatlich 217 DM. Den Mehr wert des Biiroumbaues netzen sie r.i t 40 DM monatlich an (DU 15). Für die später hinzugemieteten Teile berechnen nie die jeweils vereinbarten beträte. Für die Zeit vorn 1. Oktober 1961 bis 51. Januar 1962 rechnen sie eine Lutzungsontpchüdigung in Höhe von 1 986 2Y. entsprechend dem ihnen nach ihrer Behauptung entstandenen Mietausfall»
Vor dem Landgericht wurden nur 7 273,25 DM eingeklagt. Das Landgericht '.vier die Klage ab, weil es an einer ordnungsgemäßen MieterhOhungöerklärung fehle. Vor dem Berufungsgericht wurde die .Finge auf 47 736,17 DI.; erhöht.
Das Berufungsgericht verurteilte die Beklagte unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung von 28 895»88 DM (einschließlich der von der Beklagten unter Vorbehalt gezahlten 8 845 DM) nebst Zinsen.
Beide Parteien legten Revision ein. Die Klägerin verfolgt ihren Klagantrag aus dem Berufungsrechtszug weiter.
Die Beklagte erstrebt volle Klagafcweisung.
Beide Teile beantragen, die Revision der Gegenseite zurückzuweisen.
Entschcidunmsgründe:
1. Das Berufungsgericht geht rechtsirrtumsfrei davon aus, daß die I.iietzinsvereinbarungen über sämtliche nach dem 1. Dezember 1951 hinzugemieteten Räume oder Flüchen einer einseitigen Abänderung nicht unterliegen, weil diese Verträge erst nach der Mietzinsfreigabe für gewerbliche Räume und Grund stücksflächen abgeschlossen worden sind
(Hü 19/20). J> nimmt deshalb die Freifläche von 510 cm, die in Jahre 1952 für monatlich 85 Di! »neemietet worden lat, and den Parkplatz in Größe von 16C qs, über den erst im Jahre 1956 ein Mietvertrag au einem Mietzins vor 6C DM nustancegekommen ist, von einer Mieterhöhung aus (EU 19), £o setzt demgemäß nur diese Beträge - den Betrag von 85 B.V. bis einschließlich Januar 1959 - in seine Abrechnung ein (BU 50) und weist die Klage insoweit ab, al’p die Kläger die Freifläche mit 217 DK berechnet haben.
Insoweit ist das Urteil nicht angegriffen. Cie Revision der Kläger ist danach unbegründet, soweit sie für die Freiflächen mehr als den vom Berufungsgericht angesetzten Betrag fordern.
2. Die Grundlage für die Erhöhung der Miete für die im ursprünglichen Mietvertrag vom 20. Juli 1951 mit Nachtrag vom 20. August 1951 gemieteten Bäume und Grundflächen sieht das Berufungsgericht in ? 24 i.V. mit § 18	1.	BK6.
Es legt die Klausel in $ 7 des Mietvertrages "im Falle einer i-nderung der diesbezüglichen Mietpreisregelung berichtigt eich der ietpreis nach den jeweiligen zukünftigen gesetzlichen Verordnungen" dahin aus, daß diese neue Miete nicht automatisch in Kraft tritt, sondern nur unter den in der späteren gesetzlichen Regelung vorgesehenen Voraussetzungen, die die Mieterhöhung von einer (wirksamen) Mieterhöhungserklärung abhängig macht (§§ 24, 18 l.BMG). Das ist eine mögliche Auslegung des Individualvertrages, die auch von den Revisionen nicht angegriffen worden ist.
5. Das Berufungsgericht sieht in den Schreiben der Kläger vom 6. Februar 1958, 11. April 1953, 22. .».ai 1956 und 26. Juni 1958 keine den Voraussetzungen der 24 Abs. 1, 18 Abe. 1 l.BMG entsprechende Mieterhöhungserklär
 weil darin keine Vergleichsctjekte mit den Verblei Chemie ten genannt seien. kn erblickt eher eine reiche -.rklärung -in der Schreiben vom 11. August 1958, so daß die Kläger die ortsübliche Miete mit v.'irkung vom 1. September 1958 an verlangen könnten«
a) Die Auffassung des Berufungsgerichts über die Hechts-Wirksamkeit der Hie terhühungserklärung wird von beiden Revisionen angegriffen. Me Revision der Kläger hält schon das Schreiben vom 6. fetruar 1956 für eine wirksame Erklärung. Die Hevioion der Beklagten meint, eine solche sei auch noch nicht in dem schreiben vom 11. August 1956 enthalten. v,enr. überhaupt, sc sei hier eine wirksame Erklärung allenfalls im Schriftsatz der Kläger vom S^.Kovember I960 ausgesprochen, in dem sich diese die Angaben im Zueatzgut-achten des Sachverständigen Sieber von 5. November i960 zu eigen gemacht hätten. Die Kläger könnten deshalb frühestens ab 1. Januar 1961 eine erhöhte 'iete fordern.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts enthalten jedoch keinen Eechtsirrtuss zu dem Nachteil einer der Karteien.
Sie halten auch den Verfahrensrügen beider Revisionen gegenüber einer Nachprüfung stand.
aa) Der erkennende Senat hat als Grundsatz anerkannt, die schriftliche Erklärung den Vermieters, der die ortsüblich angemessene Miete verlangt, müsse die Angabe von Vergleichs-Objekten und die Mitteilung Uber die Mieten enthalten, die für Vergleichsobjekte gezahlt werden (BGHZ 26, 510). Dieser Rechteauffassung sind Schrifttum und Rechtsprechung weitgehend gefolgt (Roouette 1. B5CG 3» Aufl. ?> 24 Anm. 31»
Kußnote 1 ra.w.U.). Von ihr abzugehen besteht kein Anlaß«
Von erkennenden Senat wurde allerdings auch ausgesprochen, daß in den fällen, in denen die Ermittlung von Vergleichs-mieten "unmöglich” oder "mit sehr erheblichen Schwierigkeiten"
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verbunden ist, eine Mi eterhöhung nicht auegeee hlco sen und 5er Vernieter berechtigt ist, sein Verlangen nach Mieterhöhung auch in anderer .eine au begründen (Urteil vorn 5. Bewerber 1962 - VIII ZR 150/61 = <VM 1965, 65 = II.: l.KKÖ ' 24 Kr. 5 mit weiteren Nachweisen). Das hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision d.er Kläger -nicht verkannt, ha hat auf die Urteile des erkennenden Senats vom 50. <!uni 1959 - VIII ZR 81/58 (NDR 1959'* 857 = UM 1. v;.:G § 24 Nr. 2) und vom 26. April I960 - VIII ZR 71/59-- V." i960, 786 = LK 1. BMG £ 24 Nr. 5 verwiesen. Riese beiden Urteile besagen nichts anderes als das von der Revision angeführte Urteil des erkennenden öenate vom 5« Dezember 1962. ln allen Urteilen ist der Senat dabei verblieben, daß eine Mieterhühungserklärung in der Regel die Angabe von Vergloichsobjekten mit Vergleichsmieten enthalten muß und daß dieser Grundsatz nur in besonderer, Aus-nahaefällen außer Anwendung bleiben kann, besondere Umstände, die dazu führen konnten, hier einen Ausnahraefall anzuerkennen, hat das Berufungsgericht aber aus iir, wesentlichen tatrichterlichen Erwägungen verneint (BO 21, 22).
En hat dabei entgegen der Revision der Kläger kein wesentliches Vorbringen Übergangen. Aus dem Vorbringen der Kläger brauchte das Berufungsgericht nicht zu entnehmen, die Ermittlung von Vergleichsobjekten sei hier so schwierig, daß es gerechtfertigt sein könnte, einen Ausnahraefall anzunehmen, suraal schon im Schreiben vom 11. August 1958 drei Vergleichsobjekte angegeben und im Laufe des Verfahrens noch weitere angeführt worden sind. Der Kläger hatte zwar im Schriftsatz vom 29» Januar 1962 S. 2 vorgetragen: ’’Noch schwieriger war die Auffindung von Vergleichsobjekten, die gerade im Jahre 1955 vermietet wurden. Die Reststellung solcher Vergleichsobjekte ist praktisch überhaupt nicht möglich". Die Angabe solcher Objekte hat das Berufungsgericht jedoch von
IG
den	Klägern	nicht ve.
i nrc	jvvei t ins	leere g
das	Berufung	sgericht
 vor.	29. Apri	1 1958 m
:t verlangt (RU 23}, co daß ihre revision ?re geht. Vergeblich rügr <?ie auch, dar 'icht die Übersendung des Gutachtens ilorig ?-58 mit Schreiben vom 22 „ oi 1932 nicht als ausreichende l'.ieterhchungserklärung angesehen hat» ln dem genannten Gutachten ist zwar auegeführt s "die heutige angemessene Miete" werde "auf Grund vor. Vergleichen bzw. rach Erfahrungsgrund sätzen" auf 1 086,92 l't. (= rd .
 1 ICC III) geschätzt. 2s sind jedoch Vergleichsobjekte nicht angegeben, so daß den Beklagten eine Überprüfung nicht möglich war. Die Ängste von Vergleichsobjekten mit
 Mieten ist erst, am 11. August 1952 nachgeholt.
Ke ist deshalb aus Eechtsgriinden nicht angreifbar, wenn das Berufungsgericht den Klagern eine Mieterhöhung erst ab 1. September 1950 sugebilligt hat. Die Revision der Kläger kann hiernach keinen Erfolg haben, soweit diese eine erhöhte Miete schon für die Seit vom 1, März 1958
bis 31• August 1998 einschließlich verlangen.
bb) Erfolglos muß auch die Revision der Beklagten bleiben, soweit diese geltend macht, die Kläger könnten eine erhöhte Miete erst ab 1. Januar 1981 verlangen.
Das Berufungsgericht sieht in dem Schreiben vom 11. August 1958 mit den drei darin angegebenen Vergleichsobjekten und Vergleichsmieten zu Recht eine wirksame Eiet-erhühungserkläruRg. Der erkennende Senat hat im Anschluß an seine Entscheidung in BGHZ 26, 310 ausgesprochen, daß
 die Anforderungen an den Inhalt einer Mieterhöhungserklärung nicht überspannt werden dürfen (Urt. vom 3C.Juni 1959 - VIII ZK 81/58 = LE { 24 l.EKG Kr. 3). Bas gilt auch hinsichtlich der Eignung der in der Erhöhungserklärung angegebenen Mietobjekte für einen Vergleich. Bas Berufungsgericht spricht, wenn auch in einem anderen Zusammenhang,
 
von einer ’'Vielschichtig keit V13r 0 0 h i e0 ena r tigkei meint es nicht nur die d sondern auch die von den
 keit und trotz ge..loser Ahnlich-t der Vergleiehsob jekte". Damit rei von den Klagern benannten, Sachverständiger» sonst herange-
zogenen, auch die von den Beklagten genannten Objekte*
Es führt hierzu zutreffend aus, daß gerade bei gewerblichen Räumen wohl Jedes Objekt seine besonderen Rigen-:chaften und auch Eigenheiten habe, also gewissermaßen eine Individualität besitze, so daß Vergleichsobjekte sich nicht decken, sondern eben nur annähernd vergleichbar seien»
Als in diesem Sinne vergleichbar hat es ohne Rechtsirrtum auch die in dem Schreiben vom 11. August 1958 angegebenen Vergleiehsobjekte angesehen. Das wird von der Revision der Beklagten vergeblich angegriffen» Sie beanstandet zu Unrecht, daß das Berufungsgericht auch das in Kü1n-5raunafeld belogene Vergleichsobjekt, Imbert-Werke GmbH, Eupenerstraße 157, als in dem angegebenen Rinne "vergleichbar" angesehen hat. Dabei ist unerheblich, daß in einer Stadt von der Größe Kölns die "ortsübliche" Miete in den
 einzelnen Stadtteilen durchaus voneinander abweichen kann» Das braucht aber für die Tnduetrievororte von Köln wie Ehrenfeld und Braunsfeld nicht der Ball zu sein. Diese sind keine verschiedenen politischen Gemeinden (vgl. Koquette, l.JBÄTG 5« Aufl. § 24 Anm. 26). Daß die Beklagten in den Tatsachenrechtszügen geltend gemacht hätten, die ortsübliche Miete für Geschäftsräume und Grundstücksflächen ähnlicher Art habe sich in Brauns^Peld anders als in Ehrenfeld entwickelt, ist von der Revision der Beklagten nicht aufgezeigt. Ebenso wie die Gutachter Sieber (Gutachten vom 31» August 1959) und Beters (Gutachten vom 4, September 1961) konnte das Berufungsgericht deshalb auch das Objekt in Braunsfeld als vergleichbar ansehen,
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carnal die Beklagte selbst ebenfalls ein Grunds luck gerade in Köln-Brounsfeld, iddcreorx'er Etraße 256 - 240, als Vvr-gleichsgrundPtück genannt hatte (Bchriftsats vom 17.Januar ig^
 3.	8). Bei dieser Sachlage kam es nicht darauf an, ob in Eüln-Ehrerfcld noch weitere Vergleichsobjekte vorhanden ■varen, die die Kläger ebenfalls hätten ermitteln und den Beklagten hätten aitteilen können. Es kann auch dahingestellt bleiben, ob immer mindestens drei Vergleichsobjekte mitgeteilt werden süssen. Sicht verlangt werden kann, daß ein Vermieter soviel Vorjleichsotjekte nennt, wie er irgendwie ermitteln könnte und daß sich die ortsübliche iete unbedingt aus diesen Objekten allein festeteilen läut. Sie müssen nur einen Anhalt für diese iete geben. Bas hat das Berufungsgerieht aus tatrichterlichen Erwägungen bejaht.
b) Die von den Vorinstemsen weiter erörterte Frage, ob die V/irksamkeit einer Mieterhühungserklürung dann in Frage* gestellt wird, wenn in ihr die ortsübliche ;>.iete nach einem falschen Stichtag angegeben wird, bedarf keiner Entscheidung, weil die Kläger in ihrer Kieterfcohungserklärung vom 11. August 1958 rechtlich einwandfrei von den damals geltenden Vergleichsmieten ausgegangen sind.
4.	Alo Stichtag, nach dem die ortsübliche .Miete ermittelt werden muß, nimmt das Berufungsgericht den 1.August 195 an. Die Revision der Kläger hält das für unrichtig. »Selcher Stichtag für die Ermittlung der ortsüblichen Miete ansau-nehmen ist, auf die die Mliete durch einseitige Erklärung dec Vermieters gemäß §•£ 24, 16 1. 5:MG für Geschäftsräume erhöht werden kann, ist in der Rechtsprechung und im Schrifttum streitig. Bettermann vertritt die Auffassung (£13 I960, 346, 349), nie Stichtag sei der Tag snaunehmen, sju welchem sich erstmalig nach Wiederherstellung der Freiafreiheit auf dem Geschäftsraummietenmarkt eine freie Markt-
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miete gebildet habe, dos oei der 1. Dezember 1952.® Diese Hechtsauffaeeung hat der erkennende kennt bereits ir: seinen zur Veröffentlichung vorgeschmen Urteil vom 15. Januar 1964 - VIII ZR 61/65 - afcgelehnt, weil es nicht binn des erst am 1. August 1955 in Kraft getretenen 1. Bundcsnj etengesetz sein kann, die Erhöhung i*er Miete nur nach einem etwa drei Jahre vorher liegenden Stichtag und damit nur auf einen Betrag zuzulassen, der durch die seither eingetretene Preisentwicklung längst überholt war. Damit konnte der Zweck des Gesetzes, die Wirtschaftlichkeit den Grundbesitaes wiederherzustellen, nicht hinreichend verwirklicht werden.
Ebenso wie vom Berufungsgericht wird auch sonst die Auffassung vertreten, als Stichtag für die Mietcrho.-.ung sei der 1. August 1955 als der Tag, an dem das 1. Bundesnietengesetz in Kraft getreten ist (vgl, 46), anzunehraen
(Eocuette 1. BMG 5* Aufl. C 24 Anm. 28 ü® 404} Cchopp SB 1957, 97, 99; OLG Celle HJ« 1959, 1280} OLG Düseeidorf, Glaser, Entscheidungen 1960/1961 XII Kr. 101, 76; LG Augsburg, Glaser aaO ÄII Kr. 76, 0.
58).
•Vie der erkennende Senat ebenfalls schon in seinem Urteil vom 15. Januar 1964 ausgeführt hat, liegt es aber nahe, die Miete nach dem Stichtag zu bemessen, an welchem oder zu dem der Vermieter die Mieterhöhung verlangt. Im vorliegenden Streitfall wird dies besonders deutlich.
Hier waren die Kläger nach der übereinstimmenden Auslegung der !,'r. 7 de3 Mietvertrages durch beide Parteien an die "Peatmiote” von 425 DM gebunden, solange das lieterdar-lehen nicht vollständig getilgt war, so daß sie frühestens ab 1. März 1958 eine erhöhte Miete verlangen konnten. Es ist nicht ersichtlich, warum sie dann nicht auch die nunmehr ortsüblich angemessene Miete sollten verlangen können.
1
- -.entast man, daß die Kläger lange or.nre an eine nac., der ietpreiscntwicklur.g längst überholte Miete ge-cunaen waren, so kann entgegen der Auffassung der Vor-"a“ ^an2en auch keine Rede davon sein, daß der Anspruch
 üle flunrnehr ortsüblich angemessene R’iete offensichtlich nioh+ ^
berechtfertigt sei» Dabei ist es unerheblich, ob ■^ 24 Afcs. 2 l.BKG dem Vernieter die Befugnis hat ein-* -umop »vollen, durch immer neue Erhöhungserklärungen den
;; Ict^- nr, a
wru- den ständig steigenden Mietpreisen anzupassen
 dazu dac-Urteil des erkennenden Senats vom 15.Januar 1964 ^•*•1 ZH 61/63). Hier verlangen die Kläger gar nicht, daß le '■*ete fijr die restliche Mietzeit laufend an die ie-*e-*-ligc ortsübliche .Miete angepaßt wird, bie beanspruchen our Erhöhung der Miete auf die Miete, die ortsüblich war, a-b Sle noch dem Mietvertrag ein Erhöhung^verlangen stellen konnten und dies rechtswirksam getan haben. Das ist auf jeden Fall gerechtfertigt.
Im übrigen ist der Senat auch unabhängig von den besonderen Umständen des vorliegenden Falles der Auffassung, daß ein Vermieter grundsätzlich die erhöhte Miete entsprechend der zur Zeit der Abgabe seiner rechtawirksamen Erklärung ortsüblichen Miete verlangen kann, so daß aler Stichtag dieser Seitpunkt maßgebend ist. Dafür sprechen die schon in der Entscheidung des Senats vom 15. Januar 1964 - VIII ZR 61/63 - erörterten Gesichtspunkte, insbesondere, daß der Vermieter, der erst nach einigem Zuwarten eine Mieterhöhung verlangt, in der Zwischenzeit in der Regel einen i.'ietausfall erleidet, der dem Mieter zu Gute kommt.
Hinzu kommt die praktische Erwägung, daß sich in der Regel für dieser: Zeitpunkt am ehesten Vergleichsmieten werden ermitteln lassen. Es kann auch keinen Unterschied machen, ob ein Vermieter mit seiner Erhöhungserklärung zunächst
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noch gewartet hat oder ob nein Verlangen nach Mieterhöhung: mangels Angabe von Verrleichsobjekten zunächst umvirkena war und deshalb von seiner! ieter nicht anerkannt wurde, r-:o daß der Vermieter erst Vergleichoobjekte ausfindig rachen und dann eine neue Mieterhühungserklärung unter Ergänzung dieser Angaben abgeben rußte. Es kann dann ebenfalls nicht gehindert sein, die Mieterhöhung nach der nunmehr ortsüblichen Miete zu berechnen, die dann von der. Inge ah eintritt, su der die ergänzte Mieterhohungserklärung wirksam wird.
Dem steht nicht entgegen, daß der erkennende üenat in der mehrfach erwähnten Entscheidung vor 15» Januar I964 ausgesprochen hat, ein Vermieter habe grundsätzlich nur einmal das Kocht, einseitig eine Mieterhöhung zu verlangen. Ist nämlich das ursprüngliche Mieterhöhungsverl' ngen mangels Angabe von Vergleichsobjekten mit Verrleichsrieten unwirksam, so ist das ergänzte Verlangen kein zweites Erhöhungs-begehren, sondern das erste v.irkaame Verlangen.
5.	Die Klage müßte danach für die 2eit ab 1,September 195g auch dann Erfolg haben, wenn die von der Klägerin beanspruchte Miete zwar noch nicht den am 1. März 1958 ortsüblich angemessenen Mietsätzen entspräche, aber zur Zeit der Abgabe der ergänzten Erklärung aa 11. August 1958 ortsüblich angemessen war. Baß zu diesem Zeitpunkt aber diese Miete niedriger war, als die vom Berufungsgericht für den
1.	August 1955 ermittelte, ist ausgeschlossen und auch von der Revision der Beklagter, nicht aufgezeigt. Die Revision der Beklagten ist danach auf jeden Fall unbegründet, soweit sie sich dagegen richtet, daß den Klägern eine Miete in Höhe von 1 152,22 DM zugesprochen ist. Dagegen ist nicht von der Hand zu weisen, daß die ortsübliche angemessene Miete im August 1958 höher war alc- der den Klägern zugesprochene Betrag. Deshalb war auf die Revision der Kläger das Berufungo-
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ihre höhere Kictzinsforäor
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die Zeit vor:. 1. September 1958 tic 30. September 1961 abgewiesen hat, aufzuhefcen und die Sache an das Berufungsgericht zur Ermittlung der ortsüblichen Miete zu dem genannten Zeitpunkt zurückzuverweisen.
6 s
Wenn die fristlose Kündigung; der Klüger sum 30. September 1961 berechtigt war, können sie nach § 557 Satz 2 liGB als Schadensersatz die ihnen bei anderweiter Vermietung entgangene iete verlangen. Sie bemessen diese Miete auf 1 93C fl«!. Das Berufungsgericht hält diesen Anspruch nicht für begründet, weil die Voraussetzungen, die die Kläger nach 9 554 BGB zu einer fristlosen Kündigung hätten berechtigen kennen, im'September 1961 nicht Vorgelegen hätten. Es meint, solange nicht die Klärung der geschuldeten Miete erfolgt sei, die hier der Einholung eingehender Gutachten bedurft habe, sei es entschuldbar, wenn die Beklagte das Mieterhühungsvcrlangen als nicht berechtigt angesehen habe, zu demal dieses erheblich über das gerechtfertigte Maß hinaus-gegnngen sei. Ihren guten willen und ihre Zahlungsbereitschaft habe die Beklagte im übrigen durch ihre bereits vor der Kündigung unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen von 8 845 DM (5 000 + 3 845 DM) dargetan.
Der Revision der Kläger ist darin zu folgen, daß diese Ausführungen des Berufungsgerichts einer rechtlichen Nachprüfung nicht standhalten. Nach § 18 Abs, 3 l.BItG tritt bei einer Kieterhöhungserklärung an die Stelle der bisherigen Miete vom nächsten oder übernächsten Monats erster, an (je nach dem Zugang der kieterhöhungserklärung) die erhöhte Miete. Eie ist die nunmehr geschuldete Miete. Wenn die Kläger eine zu hohe Miete verlangt haben, so machte das ihre Mieterhöhungserklärung nur in Höhe der unberechtigten i’ehri'orderung unwirksam. Die Kläger haben auch nicht etwa
 Teilzahlungen abgelehnt, sondern die Beklagte auigex’ordert, ven:gster-s die „.iete zu zahlen, die die Beklagte selbst für angemessen hielt» Daß die alte .v.iete aus dem Janre 1951 längst überholt war, konnte auch für die Beklagte nicht ernstlich zweifelhaft sein. Dazu verweist die revision zutreffend darauf, daß die Beklagte ihrerseits ebenfalls einen Gutachter, den Stadtvermeosungsoberinopektor i.R» Latzei, sugezogen ur.d daß dieser die ortsübliche ..iete auf 1 096 1)K geschätzt hatte» Kach ihrem eigenen Vortrag hatte die Beklagte auch zu einer Erhöhung der Miete auf annähernd diesen Betrag ihre grundsätzliche Einwilligung erteilt (B'J S. 9)* Wenn sie dann gleichwohl ungeachtet der weiter im Rechtsstreit vor der Kündigung erstatteten ü-utachten nicht in Rechnung stellte,daß das Berufungsgericht zu einer ortsüblichen Miete mindestens in dieser Höhe (um 1 lOö BK) kommen würde, und auch nicht in Erwägung zog, daß dem Berufungsgericht die durch Schreiben von 11» August 1958 ergänzte Mieterhöhungeerklärung nunmehr ausreichend erscheinen würde, so tat sie das auf ihre eigene Befahr« Die Beklagte handelte grob fahrlässig, wenn sie - trotz der Aufforderung der Kläger im September 1961* wenigstens - außer der einmaligen Zahlung von 5 OOC DM am 14» April 1961 ~ noch einmal zur Verrechnung auf Rückstände 1C 0C0 DI.; zu zahlen, nur 3 845 DM zahlte, und dadurch die fristlose Kündigung der Kläger veranlagtes denn mit diesem Betrag wurden selbst die Rückstände, die sich nach der Berechnung des von ihr zugezogenen Gutachters latzel ergaben, auch nicht annähernd gedeckt»
Es kommt hinzu, daß die Beklagte auch den Betrag von 3 845 Bl nur unter Vorbehalt gezahlt hat, sich also praktisch weiterhin auf den Ctandpunkt gestellt hat, eie habe auch noch 1961 nur die zehn G^hre vorher vereinbarte,
 Sachlage kann
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längst überholte Miete au zahlen. Bei dieser weder von einem unverschuldeten Eechtsirrtum noch sonst davon die Rede sein» daß die Lei atung der Beklagten infolge eines Umstandes unterblieben sei, den sie nicht au vertreten habe (C 285 BGB)» Sie Kläger waren hiernach zur fristlosen Kündigung nach § 554 Abs» 1 Nr. 1 BGB berechtigt, weil die Beklagte mit der Zahlung von weit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug war» Bann liegt aber auch die weitere Voraussetzung des § 557 BGB vor, daß die Beklagte den Klägern die Mietsache über den 1. Oktober 1961 hinaus schuldhaft "vorenthalten" hat (BGH Urt. vorn 24.Eebruar.1959 - VIII ZE 64/58 - Lfc' BGB § 555 Nr. 4).
Der Anspruch der Kläger auf eine über den Mietzins hinausgehende Entschädigung unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes aus Verzug ((! 557 Satz 2 BGB) für vier Monate (1.10.1961 bis 51.1.1962) kann daher mit der Begründung des Berufungsgerichts nicht verneint werden« Bas Berufungrurteil war demnach auch insoweit aufzuheben und die Sache zur Entscheidung über die Hohe des Anspruchs
 an das Berufungsgericht zurückzuvervfeioen.
II.
Buea-nmenfassend ist festzustellen:
1. Die Revision der Beklagten ist in vollem Umfange unbegründet; denn
a)	das Berufungsgericht hat den Klägern ohne Reehtsirrtuci eine erhöhte . iete ab 1. September 1958 zugesprochen
(I 5 n bb) und
b)	auch die liebe der vom Berufungsgericht festgestellten ortsüblicher: Riete kann jedenfalls von der Beklagten nicht beanstandet werden (1 5).
e) Soweit das Berufungsgericht in die üietubrechnung (JiÜ 50 i.V. mit BU 28) für die verbesserten und umgestal-
 
tet	en	curorau
83,	70	V\ ■» *■ i i . i. ... y (3*1*
hat	»	enthält
 auc	H X*	von der
 nnr	eg	riffen.c
d)		Auch das
 bea	n ct	tandet.
2. Lie Revision der Kläger ist teils unbegründet, teils bcrründet„
a) Sie ist unbegründet, soweit die Kläger für die 3’rei-fliehe statt 85 DX = 217 DM fordern (1 1). Las ergibt vom 1« März 1958 bis zur Aufgabe dieser Fläche (51.Januar 1959) (HU 6) einen Unterschiedsbetrag von monatlich 132 (217 - 85) für 11 Monate also 1 452 DK. In dieser Höhe ist die Klage zu Recht abgewiesen worden.
JUW y
Lie Revision der Kläger ist weiter unbegründet (vgl.
 I 3 a) aa), soweit diese die erhöhte ortsübliche Miete schon vom 1. März 1958, statt erst vom 1. September 1956 ab, beanspruchen. Für diese Zeit verlangen sie 1 550 DM monatlich. Jezahlt sind darauf-ohne die in diesem. Zusammen hang nicht zu berücksichtigende Freifläche (85,-— DM) und l-arkplatz (60,— DK.)) - 425 + 6,85 + 15,90.1);.' = 447,75 Ki. Der Unterschiedöbetrag von monatlich 1 102,2 5 -UM wird für 6 Monate (März bis einschließlich August 1958) zu viel verlangt. Die Klage ist danach auch in Höhe von weiteren 6x1 102,25 DM = 6 613,50 DM zu Recht sbgewiesen worden,
 Unbegründet ist auch sie an ’’Mehrwert" für den sprochenen 28,40 IM einer: denn die Ausführungen des
 die Revision der Kläger, soweit Eürouiabau-atatt.der nur zuge-Betrag von 40 DM verlangen; Berufungsgerichts hierzu (EU 28)
 
1 «■> ry ■*-«-« o	sen ein	en	Hec	htsirrtem nicht erkennen	u	n d	si	nd auch nicht
*n	einzeln	en	an--	egriffen. Die hlegeabwei	SU	n *	du	reh dos Be-
ruf	ungeger	ich	t i	st daher auch hincichtli	,-v W GiJ	de	<5	Mehrbetrages
 von	11, CG	- y » i'ij.	für	die in Betracht kommend	en	ac	ht	Monate
; x.	Hebrun	r 1	961	bis 30. September 1?62)	t	als	0	in Höhe
 von	■weiteren		ins	gesamt 92,80 gerecht!'	ftT*	tig	JL G o	
Hieraus ergibt Bich, daß die hlagabweicung durch das Berufungsgericht in Höhe von 1 452 + 6 613,50 + 92,80, insgesamt also in Höhe von 8 158,30 CM nebst den darauf entfallenden Zinsen begründet ist. Das gleiche gilt, soweit der Mehrzinsanspruch (statt der zugeeprcchenen 5 = 7 1/2 /) abgev/iesen worden ist. Auch insoweit hat die Revision der Kläger Rügen im einzelnen nichi erhoben.
b) Cie Revision der Kläger ist dagegen begründet, soweit diese die ortsüblich angemessene Miete ab liSeptember 1958 nach dem Stichtag des 11. August 1956 (statt nach dem 1. August 1955) verlangen (1 4) und soweit sie für die Zeit vom 1. Oktober 1961 bis 31. Januar 1962 Kutzungsentschüöi-gung als Schadensersatz für den ihnen in dieser Zeit entgangenen Mietzins beanspruchen (I 6). Insoweit ist die Sache jedoch noch nicht zur Endentscheidung reif.
III.
1. Die Revision der Beklagten war danach in vollem Umfange zurückzuweisen.
Zur Klarstellung sei bemerkt, daß die unter Vorbehalt gezahlten 5 000 DM (am 14. April 1961) und 3 845 DK (am 26. September 1961) nunmehr vorbehaltlos auf die Urteilssumme von 20 885»68 DM (nach den angegebenen Zahlungotagen im Hinblick auf die Zinsberechnung) ansurechnen sind.
	Di	e Revision der	Klüger war	zuruckzu’.vei	sen	, soweit
 die	Kl 3	ge in Höhe von	3 158,50 D	Y nebst den	auf	diesen
 Betrag		entfallenden 2	ineen und s	oweit die Zi	nsm	ehrforderung
 der	Klä	gor auf die Ge	samtforderu	ng abgewiese	n v.	orden ist»
	In	übrigen, d.h.	wegen der	Abweisung ei	nes	Betrages
 von	10	6 91,9 9 DM ßl	756,17 DM -	(28 885,88	+ 8	158,50)
= 3r	1 04	4,18 DM/ nebst	5 'p Zinsen	darauf war	das	Berufungs—
urteil aufzuheben, ln diesem Umfange war die Bache 2ur anderweiten Verhandlung und i'ntscheiöung an das Berufungsgericht surückzuverv/eisen o
2. Aufzuheben war auch die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts.
a) Die vom Senat getroffene Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92, 97 Z?0.
Bei der Entscheidung über die Kosten des Verfahrens vor dem Landgericht ist berücksichtigt, daß die Kläger vor diesem Gericht vorwiegend (Klagschrift S. 4) Beträge aus der Zeit vom März bis einschließlich August 1958 eingeklagt haben, für die sie eine Mieterhöhung nicht beanspruchen können.
Bei der Koetenentscheidung für die Rechtsmittel-
-nstanzen ist gewertet, daß einschließlich der Vorbehalts-
Mahlung ein Betrag von rd. 48 OCC DM im Streit war und
 daß hinsichtlich dieses Betrages die Kläger in Höhe von
 rd. 8 OCC DY und die Beklagte in Höhe von rd. 29 OCC DK
endgültig unterliegen; denn das Urteil stellt klar, daß
 die Beklagte ihre Vorbehaltszahlungen nicht zurückforöern kann.
b) Soweit über die Konten rieht in diesem Urteil abschließend entschieden wird, war dem Berufungsgericht die Katsche:! dung über die restlichen Kosten au übertragen, weil sie insoweit von der sachlichen Endentscheidung abhängt.
Er. Heidinger
 Lro Gelhaar
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Dr. borschel
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