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BGH · 1111 m 120/66

Gericht: BGH · Aktenzeichen: 1111 m 120/66

Bio Klägerin vermietete dem Beklagten durch aehri£t-2: liehen Vertrag vom 1» Februar I960 in ihrem Hause DJflflHMh HfH Straße 15 für die Zeit vom 1» Februar I960 bis 31» Januar 1970 das Brdgeschoß zu dem Betriebe einer Gaststätte und das erste Obergeschoß zu Wohnzwecken» Ber Mietzins wurde auf insgesamt monatlich I 100 DM vereinbart» Weiter war der Beklagte verpflichtet, auf seine Kosten die Mietsache in erheblichem Umfang auszubauen und auszustatten» Hinsichtlich des Srdgesehosses hat er diese Verpflichtung unstreitig erfüllt» Auch im ersteh Obergeschoß ließ er Arbeiten verrichten» Ob und inwieweit er verpflichtet ist, das erste Obergeschoß über die bereits erbrachten Leistungen hinaus umsubauen, ist streitig» §■§ 553, 554 BGB -in der hier einschlägigen alten Fassung nicht eiiigriffenn Das sei hier der Pall, yroll die Klägerin den Rücktritt weder mit vertragswidrigem Gebrauch der Mieträmae noch ; .:1 mit'Zahlungsverzug dea Beklagten' begründe» Im Übrigen*!/' Für die Annahme einer Kündigung ist aber dann kein Raum',iwenii w ;• die Klägerin wirksam zurückgetreten und der Mietvertrag rückwirkend auf den Zeitpunkt seines Abschlusses aufgelöst worden ist. ä h: .-1-) hie Rechtsprechung',' nach der bei Mietverträgen ..auch na eh Überlassung der Mietsache ein auf § 326 bgBA'bV' .gestützter Rücktritt zulässig ist, geht auf die Entschei- f dung 1G2 105, 16? Das Reichsgericht hat -ausgcführt, die §§ 553, 554 BGB erschöpftön nicht den -Kreis .der möglichen Vertragsverletzungen des Mieters odörög fa eh tors. Der Gedanke, das Eüektrittsrecht des Vermieters sei für die von den §§ 553, 554 BGB nicht erfaßten Vertragä-1; g ...Verletzungen des Mietern nicht au entbehren, ist auch in den Entscheidungen RG LZ 1929, 1198, RGZ 1495i 88, 92 und JW 1938, 943 klar herauogostellt worden« Er wird ergänzt durch die Schlußfolgerung, daß die Anwendung der allgemeinen Rücktrittsvorschrifton nicht in-Betracht kommt, soweit der Tatbestand der mietreohtlichen Sonder-bestimmungen {§§ 553 f BGB) gegeben Iota In diesem Zusammenhang verweist sehen die Entscheidung RGZ 105, 187 auf die Rechtslage auf den Gebiet des Lienstvortrags-if und des Gesollschaftoreehts, wo in den §§ 626, 723 BGB ein allgemeines Kündigungerecht aus wichtigem Grunde i gegeben ist» Las war bereits in früheren Urteilen des Reichsgerichts für die Auffassung entscheidend, bei Bienst- und 'Gesellechaft aver trügen, sei .ein Rücktrittsrecht, ganz allgemein ausgeschlossen (RGZ 81, "'303? September 1965 - VIII 2E 143/63 = BGH Warn 1965: Ur»•183) » Sic ist'stets dann gegeben, wenn einem Toil-trügsteil unter Berücksichtigung aller Umstände nach freu und Glauben nicht zugomutet werden kann, das Schtildver-hältnis fortzusetzen. Als Umstand, auf den hierbei' Rück- i sieht'"zu nehmen ist, kommt insbesondere das Verhalten des : Vortragsgdgnora in .Betracht,' wobei aber" nicht allein da» V; "rauf öbgostollt werden darf, ob das VertrauensVerhältnis •/ zwischen den Parteien zerstört worden ist» Maßgebend 1 bleibt irn Boomen der insoweit vorzunehmendon Geeamtv/ürdi-gung vielmehr stets, ob die Fortsetzung 'des Mietverhült-nissos noch zu demutbar ist (ScnV Urt. vom 15. Im Anschluß an die bisherige Rechtsprechung ' ist der Rücktritt nach § 326 BGB jedenfalls dann zu versagen, wenn und soweit eine Auflösung des Vertrages durch fristlose Kündigung möglich ist» Das ist, wie noch aus- , zuführen sein wird, hier der Pall« :weil diese Vorschrift, die in wesentlichen die bisherige ;; Rechtsprechung zur Kündigung aus wichtigem Grunde wieder- 1; gibt, in Duisburg erst nach der Erklärung des lüoktrltts seitens der Klägerin in Kraft getreten ist, III „ Es kommt demnach darauf an, ob die Klägerin durch Kündigung aus wichtigem Grunde fristlos sich vom Mietvertrag losen konnte» Das hat das Berufungsgericht mit Recht bejaht» • 1) Es bestehen keine Bedenken, der Rücktrittserklärung der Klägerin die Wirkung einer fristlosen Kündigung beizulegen» Ihr Wille, das Mietverhä11nis auf jeden Pall für die Zukunft sofort zu dem Erlöschen zu bringen, ist eindeutig zun Ausdruck.gekommen» Da ein Rücktritt aus den darge-1egten Gründen bei Vorlicgon eines wichtigen Grundes zur Kündigung nicht in Betracht kommt, hatte diese Erklärung, ;; das Bestehen eines Kündigungsgrundes vorausgesetzt, die Wirkung, daß das Mietverhältnis mit sofortiger Wiritüng beendet wurde» der Beklagte sei nicht nur mit den Ausbau des ersten Obergeschosses in Verzug gewesen, sondern habe endgültig und beharrlich die Ausführung der hierfür erforderlichen Arbeiten verweigert. Mb Berufungsgericht hat also geprüft, ob die Bestimmung der Leistung durch die Klägerin gegen § 315 BGB vor st ie 13. Es ist in tatsächlicherWürdigung" unter "Verwertung deo Wortlauts des Mietvertrages und des Bewoioergebnicnoy zu der Fest Stellung gelangt, daß die Klägerin sieh im Hahmen dessen geholten hat, was bei Abschluß des ■ Vertfages'L' voreinbart war. 4) fraglich'"könnto dann nur soin, ob gegen den Verw trag selbst» etwa unter dem Gesichtspunkt de© § 1^6 BGB* Bedenken bestehen» Bas hat das Berufungsgericht hinsichtlich des Vfuehör cinwan&e o zutreffend mit der Erwägung verneint, daß für' eine Ausbeutung der Notlage, des Leicht-.Pinna" oder der Unerfahrenheit des Beklagten" nichts dar-..getan' sei» "Basselbe gilt"aber auch für eine Sittonwidrigkeit „nach § 130 Abc» 1 BGB» ln der Übernahme von Bauleiatungcn .; heitons des Mieter © neben der' Verpflichtung ©ur 'Zahlung dos Mietzinses kann, auch wenn diese Leistungen erheblich .sind» noch kein Verstoß gegen die guten Sitten gesehen werden» Der Beklagte hat nicht einmal greifbare Anhaltspunkte für ein auffälliges-Mißverhältnis' zwischen der Leistung der Klägerin und seiner.-'.Gegenleistung vfergeträgen 5) Unerheblich ist, daß die Klägerin in dem Schreiben vom 60 Dezember 1963 auch den Einbau einer Zentralheizung Vom Beklagten verlangt hat, obgleich diese Verpflichtung unstreitig durch einen Nachtrag zu dem Mietvertrag aufge-hoben worden war» Eo kann dahinstehen, ob diese Zuviel-Forderung, wie die Klägerin behauptet, auf einem Verschon beruht» Einen Verzug oder einer unberechtigten Erfüllungovorweigerung seitens des Beklagten steht sie schon deshalb nicht entgegen, weil dieser sieh schlechthin geweigert hat, das erste Obergeschoß über die von ihtr ■: ,? war seine Ausbauvorpflichtung fcstgolegt und die Klägerin hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die nähere Bestimmung dieser Verpflichtung in Einklang mit ä v -dem vertraglich Vereinharten getroffen« Bei dieser Sachlage -Begegnet die Auffassung deo Berufungsgerichts keine Bedenken, der Beklagte hahe keinesfalls darauf hauen dürfen, daß sein Rechtsstandpunkt, er brauche keine weiteren Arbeiten mehr ausführen 2U lassen, richtig sei« 7) Der Beklagte bringt selbst vor, der Ausbau dos ersten Obergeschosses erfordere einen Aufwand von mindestens 25 000 BM« Bor Umfang der Leistung, deren Erfüllung er verweigert, ist also erheblich« Außerdem hingr u wie das Berufungsgericht feststellt, die von der Klägerin 1 geplante einheitliche Fassadengcstaltung des Hauses davon ab, daß'die'-Arbeiten im ersten Obergeschoß vom Beklagten durchgeführt wurden« V/enn das Berufungsgericht im Rahmen der ihn suotehenden tatrichterliehen \7ürdigung angesichts dieser Umstände hu den Ergebnis gelangt ist, bei■einem ni-a solchen Vertragsverstoß sei die Fortsetzung des Miotver^ hältnisses für die Klägerin unzu demutbar, so :ist dasVaus''''■:' BechtsgrUnden nicht zu beanstanden« Ob, wie'die Revision meint, der’Ehemann der Klägerin es darauf angelegt hat, den Beklagten aus dem Mi et Objekt zu entfernen, kann dahin-;"' gestellt bleiben« Bas der Klägerin nach den Bebtatellüngöh; des Berufungsgerichts sustchcndo Kündigungsrecht ging nicht dadurch verloren, daß - möglicherweise - ihr Ehemann in Verfolg der Ausübung dieses Rechts in die Lago vor- /; setzt worden wird, anstelle des Beklagten in den frei-werdenden Räumen eine eigene Gastwirtschaft zu führen« ■■■■ 8} Ohne 'Bechtsfehlor hat das Berufungsgericht eine'-'V hk| Verwirkung deo Kündigungsrechte verneint„ Es hat ausgeführt, die Klägerin habe nicht etwa jahrelang zugowartet, bis sie. Wenn die Parteien .das Verabredete formlos wirkoan vereinbaren wollen, so steht auch eine Behriftfornklausel der Wirksamkeit des: Gewollten nicht entgegen.' Auch für die Klägerin handelte cs sich um ein einheitliches Mietobjekt, fohlt cs aber, an der Möglichkeit einer fellung des Mi ot Verhältnisses,: so ist für eine Kündigung nur hinsichtlich eines fei] er.

Zitierte Normen: § 556 BGB
■BGBRücktrittMietvertragObergeschoßBerufungsgerichtKündigungKlägerin

Volltext der Entscheidung

Kaehöchlagewerk: j a ■ ■BS1IZ:	„ „ ja	■
BGB §§ 242 Bc, 326 A, 553, 554, 554 a
"lach Überlassung derMietsache kann 'der1’':',
Vermieter nicht vom Vertrage zurücktreten, wenn er die Möglichkeit hat, aus y/ichtigem Grund fristlos zu kündigen.
BGHjÜrt.v. 10. Juli 1968 - 1111 m 120/66 - OLG Msse^:,
-	dort
■ '	4/	LG	tSuishütg
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
E-KR_120/66 URTEIL
in dom Rechtsstreit
 Verkündet am
10» dull 1968 Klctt, Justiz- ; haupts okr e t är
 als Urkundsbeamte! der Geschäftsstelle
 des Rarbcsitzers Günther 11(^1 Straße 15 ,	•
Beklagten und löviaionsklägors,^
Prozößbovollraächtigtc:
Rechtsanwälte Br es»
und
 gegen
die Ehofrau Annemarie Rfstrafle .36,.
Klägerin und Re biönabeklagte,'-
Prozoßbcvollmächtigtor:
Rechtsanwalt
 
; 'Der Till« Zivilsenat des Bunde 3 ger i ch tshefa hat auf 4.1 ö mündliche Verhandlung von 24» Juni 1968 unter Mitwirkung der Bundesriehter Br« Gelhaar, Br» Mesger,
 Br» Messner, Hermann und Braxmaier
i	'	.	■
für Hecht erkannt:	2	d	2
Die Bovision gegen das Urteil des 10» Zivilsenats des Öbcrlandcsgerichts Düsseldorf vom 6» Mai 1966 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen»	'
Von Hechts wegen	■
Tatbestand:
Bio Klägerin vermietete dem Beklagten durch aehri£t-2: liehen Vertrag vom 1» Februar I960 in ihrem Hause DJflflHMh HfH Straße 15 für die Zeit vom 1» Februar I960 bis 31» Januar 1970 das Brdgeschoß zu dem Betriebe einer Gaststätte und das erste Obergeschoß zu Wohnzwecken» Ber Mietzins wurde auf insgesamt monatlich I 100 DM vereinbart» Weiter war der Beklagte verpflichtet, auf seine Kosten die Mietsache in erheblichem Umfang auszubauen und auszustatten» Hinsichtlich des Srdgesehosses hat er diese Verpflichtung unstreitig erfüllt» Auch im ersteh Obergeschoß ließ er Arbeiten verrichten» Ob und inwieweit er verpflichtet ist, das erste Obergeschoß über die bereits erbrachten Leistungen hinaus umsubauen, ist streitig»
- /'Mo Klägerin, forderte.'den Beklagtem.' mit Schreiben •'■ vom 6„ Dezember 1963 auf, gemäß der-von ihr beigofügten ; Bäubeschreibung' mit .dom Umbau''des 'ersten Obergeschossesv ■ zu beginnen, setzte ihm m.it Schreiben.''vom.'26» Februar 1964 eine Ifachfrist bis 15. März 1964 mit der Androhung, ■ nach. Ablauf dieser Frist die Annahme der Leistung ab“ zulebnen, und erklärte nach fruchtlosem Ablauf der Frist : den Rücktritt» Mit'der Klage begehrt sie die Herausgabe /' der gemieteten Räume«	-	,	w;
Landgericht und Oberländesgericht haben der Klage k dtattgegoben. Mit der Revision, deren Eurückweisung die'vv Klägerin beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Antrag aus den Vorinstanzen weiter»
EntBChoidungsgründe s
•I.iV Bas. Berufungsgericht hat auBgeführt,idle HerausgabePflicht dos Beklagten ergebe eich auo § 346 BGB«
Die Klägerin sei wirksam vom Vertrag zUrüclcgotreten« :.	;//
Me allgemeinen Vorschriften über das Hüektiüttsrcehf V des "'Gläubigers bei gegenseitigen Verträgen seien auf"';!' Mietverträge auch nach Überlassung der Mietsache jeden! falls dann anwendbar, wenn die besonderen Kündigungen.>.
•boStimmungen dee Ilietrechte, nämlich. §■§ 553, 554 BGB -in der hier einschlägigen alten Fassung nicht eiiigriffenn Das sei hier der Pall, yroll die Klägerin den Rücktritt weder mit vertragswidrigem Gebrauch der Mieträmae noch ; .:1 mit'Zahlungsverzug dea Beklagten' begründe» Im Übrigen*!/' so führt das Berufungsgericht weiter aus, komme es nicht':
 
entscheidend. darauf an, ob die Klägerin habe zurücktreten können. Ihre Rücktrittoerklärung sei jedenfalls in eine Kündigung aus wichtigen Grund unaudeuten. Auch deren Vor-auoGOtzungen hätten Vorgelegen.
II.-Das Berufungsgericht hat letzten Endes also offengelassen, ob die allgemeinen Rücktrittavoröehriften {§§ 320 ff BGB) auch auf in Vollzug gesetzte Mietverträge = angewendet werden können. Die frage bedarf indessen der Entscheidung. Der Beklagte hat ausdrücklich ein Eürück-behaltungsrocht wegen seiner bereits erbrachten Aufwendungen geltend gemacht. Dieses Zurückbehaltungsrecht;f würde, wenn der Vertrag durch Kündigung aufgelöst worden wäre, nach § 556 Abs. 2 BGB ausgeschlossen sein. Für die Annahme einer Kündigung ist aber dann kein Raum',iwenii w ;• die Klägerin wirksam zurückgetreten und der Mietvertrag rückwirkend auf den Zeitpunkt seines Abschlusses aufgelöst worden ist. In diesem falle aber ist zu demindest ■zweifelhaft, ob die Vorschrift des § 556 Abs. 2 BGB anh;;-AA gewendet'werden harm.
ä h: .-1-) hie Rechtsprechung',' nach der bei Mietverträgen ..auch na eh Überlassung der Mietsache ein auf § 326 bgBA'bV' .gestützter Rücktritt zulässig ist, geht auf die Entschei- f dung 1G2 105, 16? zurück. Dort handelt es sich üia das Mcktrlttoreeht des Verpächters. Das Reichsgericht hat -ausgcführt, die §§ 553, 554 BGB erschöpftön nicht den -Kreis .der möglichen Vertragsverletzungen des Mieters odörög fa eh tors. Ohne die Heranziehung des § 326 BGB sei deni Ver-A. mieter oder Vorpächter die Möglichkeit■sofortiger 'Vertrags-lösung in wichtigen Fällen abgeschnittenund' es v/ürde
 
©ine 'empfindliche Lücke im Rechtssehutzeystera des Ge-setEeo entstehen» Die Absicht des Gesetzgebers sei nicht dahin gegangen, das Recht des Vermieters oder Verpächters zur vorzeitigen Aufhebung des Vertrages auf die in §§ 553? 554 BGB geregelten Mile eu beschränken, sohiern in diesen fällen die Voraussetzungen der fristlosen Auflösung des :Schuldverhältniöoes abweichend von § 326 BGB zu gcstaX~ll ten,	:■■■■;'	l-
Der Gedanke, das Eüektrittsrecht des Vermieters sei für die von den §§ 553, 554 BGB nicht erfaßten Vertragä-1; g ...Verletzungen des Mietern nicht au entbehren, ist auch in den Entscheidungen RG LZ 1929, 1198, RGZ 1495i 88, 92 und JW 1938, 943 klar herauogostellt worden« Er wird ergänzt durch die Schlußfolgerung, daß die Anwendung der allgemeinen Rücktrittsvorschrifton nicht in-Betracht kommt, soweit der Tatbestand der mietreohtlichen Sonder-bestimmungen {§§ 553 f BGB) gegeben Iota In diesem Zusammenhang verweist sehen die Entscheidung RGZ 105, 187 auf die Rechtslage auf den Gebiet des Lienstvortrags-if und des Gesollschaftoreehts, wo in den §§ 626, 723 BGB ein allgemeines Kündigungerecht aus wichtigem Grunde i gegeben ist» Las war bereits in früheren Urteilen des Reichsgerichts für die Auffassung entscheidend, bei Bienst- und 'Gesellechaft aver trügen, sei .ein Rücktrittsrecht, ganz allgemein ausgeschlossen (RGZ 81, "'303? 305*
 89? 333, 335;' '92, 158).
2) Lie Erwägungen, dic: der Rechtsprechung" des Reichs-’s,: gerichts zu dem Miet- und Pachtrecht zugrundellegen und denen der erkennende Senat gefolgt ist (Urto vom 13» November 1956 -VIII ZR 3/56 - LM BGB §326 (A) Nr» 6 - HJW 1957? 57)
treffen indessen heute nicht mehr zu (BsserV Bohuldreeht, 2» Aufl» § 83 Nr. 5» ebenso Im Ergebnis HoquottOj Das Mietrecht des BGB, Vorbcm. 14 vor §§537-542, § 570 a ^ Anm., 3)= Gestützt auf § 242 BGB wird auch bei lietver--trägen ganz allgonein eine außerordentliche, fristlose ■ Kündigung aus wichtigem Grunde anerkennt (vgl» Sett«,Urt, vom. 20. September 1965 - VIII 2E 143/63 = BGH Warn 1965: Ur»•183) » Sic ist'stets dann gegeben, wenn einem Toil-trügsteil unter Berücksichtigung aller Umstände nach freu und Glauben nicht zugomutet werden kann, das Schtildver-hältnis fortzusetzen. Als Umstand, auf den hierbei' Rück- i sieht'"zu nehmen ist, kommt insbesondere das Verhalten des : Vortragsgdgnora in .Betracht,' wobei aber" nicht allein da» V; "rauf öbgostollt werden darf, ob das VertrauensVerhältnis •/ zwischen den Parteien zerstört worden ist» Maßgebend 1 bleibt irn Boomen der insoweit vorzunehmendon Geeamtv/ürdi-gung vielmehr stets, ob die Fortsetzung 'des Mietverhült-nissos noch zu demutbar ist (ScnV Urt. vom 15. Februar 1967 -VIII 2E 222/64 = WM 1967, 515, 517). Ob aus der Tatsache der Anerkennung eines allgemeinen KündigungDrechts aus wichtigem Grunde die Folgerung zu ziehen ist, daß bei Mietverträgen nach. Übergabe der Mietsache ein Rücktritt v schlechthin - ausgeschlossen ist, bedarf hier keiner Ent- 7 sohoidung., Im Anschluß an die bisherige Rechtsprechung ' ist der Rücktritt nach § 326 BGB jedenfalls dann zu versagen, wenn und soweit eine Auflösung des Vertrages durch fristlose Kündigung möglich ist» Das ist, wie noch aus- , zuführen sein wird, hier der Pall«
■ ;Pür eine Einschränkung' der Rücktrittsmöglidikei1
zu demindest in diesem Umfango spricht, daß bei' in Vollzug g gesetzten Dauerschuldverhältnisscn eine Rückabwicklung:.
Inadi.'"§§'"346 ff BGB in dor Regel""nicht den Interessen dor Parteien entspricht und angoeichte der ■insbesondere fei w .längerer Vertragedauer entstehenden erheblichen furch-,führüngsnchwiorigkoitcn zu Vnsuträglichkoiten führt» ,Su-: .treffend hat deshalb schon das ■'■Reichsgericht darauf hlh~f'
, gewiesen, daß grundsätzlich den den Mietvertrag gemäßen''”;;':;; - 6 Wog der Kündigung der Vorzug zu geben sei» und daß Bedenken bestünden, daneben den Rechtebehelf des Rücktritts!, tu gewahren (RG LZ 1929» 1198) »ü	;;;"
; "finer Erörterung der Präge, wie die 'Rechtslage .nach V;' .■■Einführung des durch dao Erste MiotreehtsMnderungsgesöti.
:cingofügten § 554 a. BGB zu beurteilen ist» bedarf es nicht,
:weil diese Vorschrift, die in wesentlichen die bisherige ;; Rechtsprechung zur Kündigung aus wichtigem Grunde wieder- 1; gibt, in Duisburg erst nach der Erklärung des lüoktrltts seitens der Klägerin in Kraft getreten ist,
III „ Es kommt demnach darauf an, ob die Klägerin durch Kündigung aus wichtigem Grunde fristlos sich vom Mietvertrag losen konnte» Das hat das Berufungsgericht mit Recht bejaht»	•
1) Es bestehen keine Bedenken, der Rücktrittserklärung der Klägerin die Wirkung einer fristlosen Kündigung beizulegen» Ihr Wille, das Mietverhä11nis auf jeden Pall für die Zukunft sofort zu dem Erlöschen zu bringen, ist eindeutig zun Ausdruck.gekommen» Da ein Rücktritt aus den darge-1egten Gründen bei Vorlicgon eines wichtigen Grundes zur Kündigung nicht in Betracht kommt, hatte diese Erklärung, ;; das Bestehen eines Kündigungsgrundes vorausgesetzt, die Wirkung, daß das Mietverhältnis mit sofortiger Wiritüng beendet wurde»
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2)	Zutreffend hat dasBerufungsgericht seine Beurteilung auf die Frage abgestellt, ob die Fortsetzung des Mietvertrages für die Klägerin zu demutbar war. Bs hat dazu ausgeführt? der Beklagte sei nicht nur mit den Ausbau des ersten Obergeschosses in Verzug gewesen, sondern habe endgültig und beharrlich die Ausführung der hierfür erforderlichen Arbeiten verweigert.
3) Bas bekämpft die Revision mit der Erwägung, nach dem Mietvertrag habe die Klägerin die Leistung, die der Beklagte zu erbringen habe, zu bestimmen. Bieser mit Schreiben vom 6. Bczember 1963 und durch Übersendung der Baubeschreibung getroffenen Bestimmung habe der Be^- ; klagte widersprochen. Bas Berufungsgerieht habe es an einer Entscheidung gemäß § 515 Abo. 3 BGB fehlen lassen und damit § 551 Hr. 7 ZPO verletzt.
Bas ist nicht richtig. Das Berufungsgerleht hat sieh : ausdrücklich mit der Frage auseinandergesetzt, oh die Klägerin bei der Ausübung ihres Bestimmungsrechte die ihr gezogenen Grenzen überschritten hat. has habe, so hat" "es ausgeführt, das' Gericht '-zu:' prüfenyclTCil: erst eine 'nii wirksame Bestimmung Vorzugsfeigen habet ausldsen können.'
Mb Berufungsgericht hat also geprüft, ob die Bestimmung der Leistung durch die Klägerin gegen § 315 BGB vor st ie 13.
Es ist in tatsächlicherWürdigung" unter "Verwertung deo Wortlauts des Mietvertrages und des Bewoioergebnicnoy zu der Fest Stellung gelangt, daß die Klägerin sieh im Hahmen dessen geholten hat, was bei Abschluß des ■ Vertfages'L' voreinbart war. Biese rechtlich hedenkenfreio .Fosteteliung ist nicht angegriffen." Entsprach die Bestimmung der Klägerin aber , jodenfalls im wesentlichen den vertraglichen Verein-3 :: barungon, so ist für die Annahme einer' Unbilligkeit kein Raum.
4) fraglich'"könnto dann nur soin, ob gegen den Verw trag selbst» etwa unter dem Gesichtspunkt de© § 1^6 BGB* Bedenken bestehen» Bas hat das Berufungsgericht hinsichtlich des Vfuehör cinwan&e o zutreffend mit der Erwägung verneint, daß für' eine Ausbeutung der Notlage, des Leicht-.Pinna" oder der Unerfahrenheit des Beklagten" nichts dar-..getan' sei»
"Basselbe gilt"aber auch für eine Sittonwidrigkeit „nach § 130 Abc» 1 BGB» ln der Übernahme von Bauleiatungcn .; heitons des Mieter © neben der' Verpflichtung ©ur 'Zahlung dos Mietzinses kann, auch wenn diese Leistungen erheblich .sind» noch kein Verstoß gegen die guten Sitten gesehen werden» Der Beklagte hat nicht einmal greifbare Anhaltspunkte für ein auffälliges-Mißverhältnis' zwischen der Leistung der Klägerin und seiner.-'.Gegenleistung vfergeträgen
5)	Unerheblich ist, daß die Klägerin in dem Schreiben
 vom 60 Dezember 1963 auch den Einbau einer Zentralheizung Vom Beklagten verlangt hat, obgleich diese Verpflichtung unstreitig durch einen Nachtrag zu dem Mietvertrag aufge-hoben worden war» Eo kann dahinstehen, ob diese Zuviel-Forderung, wie die Klägerin behauptet, auf einem Verschon beruht» Einen Verzug oder einer unberechtigten Erfüllungovorweigerung seitens des Beklagten steht sie schon deshalb nicht entgegen, weil dieser sieh schlechthin geweigert hat, das erste Obergeschoß über die von ihtr ■:	,?
bereite vorgenoirimenen verhältnismäßig geringfügigen Arbeiten hinaus-auszubauon»
6)	Verzug "und Lei s tungsverweigerung desBeklagten it": sind nicht durch Rechteirrtum entschuldigt» Im Mietvertrag
 
war seine Ausbauvorpflichtung fcstgolegt und die Klägerin hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die nähere Bestimmung dieser Verpflichtung in Einklang mit ä v -dem vertraglich Vereinharten getroffen« Bei dieser Sachlage -Begegnet die Auffassung deo Berufungsgerichts keine Bedenken, der Beklagte hahe keinesfalls darauf hauen dürfen, daß sein Rechtsstandpunkt, er brauche keine weiteren Arbeiten mehr ausführen 2U lassen, richtig sei«
7) Der Beklagte bringt selbst vor, der Ausbau dos ersten Obergeschosses erfordere einen Aufwand von mindestens 25 000 BM« Bor Umfang der Leistung, deren Erfüllung er verweigert, ist also erheblich« Außerdem hingr u wie das Berufungsgericht feststellt, die von der Klägerin 1 geplante einheitliche Fassadengcstaltung des Hauses davon ab, daß'die'-Arbeiten im ersten Obergeschoß vom Beklagten durchgeführt wurden« V/enn das Berufungsgericht im Rahmen der ihn suotehenden tatrichterliehen \7ürdigung angesichts dieser Umstände hu den Ergebnis gelangt ist, bei■einem ni-a solchen Vertragsverstoß sei die Fortsetzung des Miotver^ hältnisses für die Klägerin unzu demutbar, so :ist dasVaus''''■:' BechtsgrUnden nicht zu beanstanden« Ob, wie'die Revision meint, der’Ehemann der Klägerin es darauf angelegt hat, den Beklagten aus dem Mi et Objekt zu entfernen, kann dahin-;"' gestellt bleiben« Bas der Klägerin nach den Bebtatellüngöh; des Berufungsgerichts sustchcndo Kündigungsrecht ging nicht dadurch verloren, daß - möglicherweise - ihr Ehemann in Verfolg der Ausübung dieses Rechts in die Lago vor- /; setzt worden wird, anstelle des Beklagten in den frei-werdenden Räumen eine eigene Gastwirtschaft zu führen«
Die unerwünschte Folge der Kündigung hätte der Beklagte durch vertragsgemäßes Verhalten vermeiden können«
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■■■■ 8} Ohne 'Bechtsfehlor hat das Berufungsgericht eine'-'V hk| Verwirkung deo Kündigungsrechte verneint„ Es hat ausgeführt, die Klägerin habe nicht etwa jahrelang zugowartet, bis sie. hll die Erfüllung der für das erste Obergeschoß erforderlichen 1:1 Bauarbeitort verlangte. Vielmehr habe sie dem Beklagten die / jig liCiotung bis dahin gestundet.
fas bekämpft die Revision nur mit dem Hinweis,- diese Stundung hatte mit Rücksicht auf die Sohriftförmkiausöl des Mietvertrages schriftlich vereinbart worden müssen. loi :§ !iueh diese Hugo kann keinen Erfolg haben. Wenn die Parteien .das Verabredete formlos wirkoan vereinbaren wollen, so steht auch eine Behriftfornklausel der Wirksamkeit des: Gewollten nicht entgegen.' Der Beklagte, dom die- Stundung zugute kam, hat selbst nicht behauptet, er habe die Wirksamkeit der' /
-vom Berufungsgericht festgootellten Stundung-an''der Einhaliil tung der Fornvoroohrift deo Mietvertrages -aohbiiern'lanbenl wollen.	.	'
9) Zu b'nrocht hält die Revision die Kündigung des ganzen Vertrages für unzulässig, weil der Verzug und die Leistungoverweigerung des Beklagten nur einen feil des Miet~ objokteo betreffe. Es handelt sich um einen einheitlichen Vortrag. Gastwirtschaft und Wohnräumc gehörten unstreitig Zu ü anmen. Auch letztere dienten--" für Zwo e ke des Gas to t u 11 en- { personals - tdem Betriebe des Beklagten. Auch für die Klägerin handelte cs sich um ein einheitliches Mietobjekt, fohlt cs aber, an der Möglichkeit einer fellung des Mi ot Verhältnisses,: so ist für eine Kündigung nur hinsichtlich eines fei] er. der lücträurao,-hier der Wohnräume im ersten Obergeschoß - koine Möglichkeit gegeben.'
..-10} Ein Zurückbehaltungsrecht dos Beklagten ■■wogender von ihm bisher auf die Mietsache gemachten. Aufwen-f düngen ist nach § 556 Abo. 2 BGB ausgeschlossen.
IV. Die Revision ist daher mit der I ^ gyp surüekzuvioisen.
Dt. Oelhaar	Dr»	Mezger
 Kostonfolge aus Di% Mes oner
 Hermann
Braxinaicr