Volltext der Entscheidung
VIII ZR 117/61
Verkündet
am 19o November 1962
JustizoberSekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
A.
2233 0-1Q
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
des Architekten Wo A^^straße
In MI
- Prozeßbevollmächtigter:
Beklagten und Revisionsklägers Rechtsanwalt Dr
gegen
Eheleute Dre med0 Viktor KflIBD und Ella geb» in B^^straße
Kläger und Revisionsbeklagte9
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dro
hat der VIII« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 19« November 1962 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr«, Haidinger und der Bundesrichter Artlj Dr<, Dorschei«, Dre Mezger und Mormann für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des Io« Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom l**o April 1961 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen o
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger vermieteten durch Vertrag vom 21* Dezember 1957 das Ic Obergeschoss ihres Hauses nebst Kellerraum an den beklagten Architekten zur gewerblichen Nutzung® Nach § 5 des Mietvertrages hatte der Beklagte es übernommen, bis spätestens Ende Juli 1958 bestimmte Instandsetzungen Änderungen und Erv/eit erungen der Räume vorzunehmen, darunter einen zu dem Hof gelegenen Raum (Nr» 1, Skizze GA ^l) unter Einbeziehung des Balkons auszubauen® Als Mietzins war bis zu dem 3oo Juni 1958 ein Pauschalbetrag von 5oo DM monatlich vereinbarto Danach sollte - nach Fertigstellung des Umbaues - der Mietzins neu festgelegt werden« Der Mietvertrag konnte beiderseits frühestens zu dem 31* Dezember 1963 gekündigt werden® Der Beklagte entwarf - nach Beginn des Mietverhältnisses - im Aufträge der Kläger Pläne für weitere Umbauten im II® Obergeschoss und Dachgeschoss® Von diesen wurden auch der zweite zu dem Hof gelegene Raum (Nr® 3) des I® Obergeschosses und einige Nebenräume mitbetroffen® Die Ausschreibung sämtlicher Umbauarbeiten, einschließlich der Arbeiten* die er selbst nach dem Mietvertrag bis 3o® Juli 1958 hatte vornehmen sollen, nahm der Beklagte unter dem 21® Februar 1959 vor® Die am 2® August 1958 beantragte Baugenehmigung wurde am 23* Juli 1959 erteilt® Unmittelbar danach gaben die Kläger die Bauarbeiten, auch die an sich dem Beklagten obliegenden, - unter seiner Ausschaltung - in Auftrag« Die Arbeiten begannen zu« nächst im II® Obergeschoss und im Dachgeschoss und wurden ab 17p August 1959 in den Mieträumen des Beklagten fortgesetzt® Dabei wurden die Arbeiten in allen betroffenen Räumen gleichzeitig in Angriff genommen® Entgegen den Plänen des Beklagten ließen die Kläger auch die Decke über dem Raum 1, dessen Ausbau an sich der Beklagte hatte vornehmen
«ollen5 otwa einen Meter tiefer als die Decken der übrigen Räume legen-, um durch den Einbau eines sog« Lichtbandes eine zusätzliche Lichtquelle für den unmittelbar dahinter liegenden fensterlosen und bisher nur indirekt beleuchteten Kaum (2) zu schaffeno Dadurch wurde auch dieser2 ursprünglich von den vorgesehenen Bauarbeiten nicht betroffene Raum für die Dauer des Umbaues unbenutzbar» Auf diese Weise wurden dem Beklagten von seinen sechs Räumen während der Sauarbeiten drei entzogen,,. Das Angebot der Kläger, ihm für den dritten Raum während der Bauarbeiten einen gesondert zugänglichen Raum ihrer im IIo Obergeschoss des Hauses gelegenen Wohnung zur Verfügung zu stellen, lehnte der Beklagte ab0
Mit Schreiben vom 28* August 1959 kündigte er den Klägern das Mietverhältnis - ohne vorherige Fristsetzung -mit der Begründung, die Kläger hätten ihm trotz seines Widerspruchs den vertragsmäßigen Gebrauch von drei Büro-räumen durch nicht erforderliche und nicht zweckmäßige Umbauarbeiten vorenthalten« Zum 31« August 1959 zog er aus« Seit 1« August 1959 zahlte er keine Miete«
Die Kläger halten die fristlose Kündigung für unwirksam« Mit der Klage haben sie - unter Vorbehalt v/e it er er Ansprüche - die Miete für August 1959 in Höhe von 5oo DM nebst Zinsen geltend gemacht« Dieser Betrag ist ihnen vom Landgericht rechtskräftig zugesprochen« Vor diesem Gericht hat der Beklagte Widerklage erhoben mit dem Anträge, festzustellen, daß den Klägern - über die Klagforderung hinaus - Mietzins- oder .Schadensersatzansprüche aus dem früheren Mietverhältnis nicht zustehen« Das Landgericht hat die Widerklage abgewiesen« Die Aufrechnung des Beklagten mit folgenden Gegenforderungen: 315300 DM Architektenhonorar«, 3oo DM als Schadensersatz für beim
- b -
Umbau beschädigte Kakteen und loo CM Miete für* einen Büro-ersatzraum für die zweite Augusthälfte 1959 hat es v/egen des Ausschlusses in § 6 des Mietvertrages nicht zugelassen«. Im Berufungsrechtzuge hat der Beklagte seine negative Festst ellungswiderklage weiter verfolgt und die genannten Gegenforderungen in Höhe von 715 UM durch Widerklage auf Zahlung geltend gemachte
Das Berufungsgericht hat auf die V/iderklage festge-stcllt, daß den Klägern daraus, daß der Beklagte die im § 5 des Mietvertrages vom 21o Dezember 1957 übernommenen baulichen Arbeiten nicht bis Ende Juli 1958 ausgeführt hat, keine Schadensersatzansprüche zustehen„ Insoweit hatten sich die Kläger eines Anspruchs in Höhe von 1 ^oo DM (Mietaus-fall von je loo DM monatlich für die Zeit vom 1« Juli 1958 bis 31o August 1959) berühmt« Die weitergehende FestStellung swiderklage, die nur Mietzinsansprüche betrifft, und die Zahlungswiderklage hat das Berufungsgericht abgewiesen« Die Ansprüche auf Ersatz für Schäden an Kakteen (3oo DM) und für Miete (loo EM.) hält es für sachlich unbegründet, die von den Klägern auch der Höhe nach anerkannte Gegenforderung an Architektenhonorar sieht es durch Aufrechnung mit der den Klägern für die Zeit nach dem 31» August 1959 zustehenden - höheren - Mietzinsforderung als getilgt an»
Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, verfolgt der Beklagte seine negative Feststellung swiderklage, soweit sie abgewiesen worden ist, und seinen Zahlungsanspruch in Höhe von *+15 DM (315 UM Archi-tcktenhonoror und loo DM Ersatzraummiete) weiter«
Entscheidungsgründe:
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Die Entscheidung hängt in erster Reihe davon ah, ob der Beklagte das langfristige Mietverhältnis am 280 August 1959 gemäß § 5k2 BGB oder aus einem sonstigen Grunde fristlos beendigen konnte oder nicht0 Das Berufungsgericht hält die fristlose Kündigung für rechtsunwirksam«» Die Revision greift das vergeblich an®
Io Das Berufungsgericht verneint ein Recht des Beklagten zur fristlosen Kündigung wegen teilweiser Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs vor allem deswegen, weil der Beklagte hier weitgehend vertragsmäßig zur Duldung der Baumaßnahmen verpflichtet gewesen sei® Diese Duldungsverpflichtung entnimmt es der Tatsache, daß er ihre Ausführung (für den Raum l) in seinem eigenen Mietvertrag (§ 5) übernommen, aber noch nicht aurchgeführt gehabt habe, sowie dem Umstand, daß er für die weiteren Umbauten im Aufträge der Kläger selbst die Pläne entworfen habe« Es erwägt, daß nach deren (neuen) Plan zwar auch noch zusätzlich der Raum 2, nicht wie im Entwurf des Beklagten vorgesehen, nur der Raum 3, vom Umbau betroffen wurde, hält das aber für eine nur unerhebliche Mehrbehinderung, die nach § 5*+2 Abs« 2 BGB eine fristlose Kündigung, nur zulässig gemacht hätte, wenn diese durch ein besonderes Interesse des Beklagten gerechtfertigt gewesen wäre» Das verneint es mit der Erwägung, die Anbringung des Lichtbandes zu dem Raum Nr® 2 und die in Zusammenhang damit erfolgte Tieferlegung der Decke in Raum Nr» 1 habe die künftige Nutzungsmöglichkeit dieser Räume durch den Beklagten nicht verschlechtert» Es geht davon aus, die Kläger seien verpflichtet gewesen, die vorgesehenen Arbeiten unter möglichster Schonung der Interessen
dos Beklagten vorzunehmen» Auf der anderen Seite sei dieser ebenfalls gehalten, im Rahmen des Zumutbaren auf die Interessen seiner Vermieter Rücksicht zu nehmen» Das Berufungsurteil läßt dahingestellt, ob hier technisch eine abschnittweise Durchführung der Bauarbeiten in den Räumen des Beklagten möglich gewesen wäre» Es meint, darauf komme es nicht an, weil die Kläger hier ein sehr beachtliches Interesse an der gleichzeitigen und damit beschleunigten Durchführung der Umbauarbeiten gehabt hätten und weil andererseits auch die Behinderung des Beklagten bei einer abschnittweisen Bauausführung im Ergebnis nicht oder kaum geringer gewesen wäre» Dazu erwägt es, der Beklagte habe unstreitig zwei Räume (Nr» 1 und 3) vorübergehend gleichzeitig entbehren können, für den dritten Raum sei ihm von den Klägern ein angemessener Er-satzraum angeboten worden* Außerdem hätte nichts im Wege gestanden, daß der Raum Nr» *+ bevorzugt zu einer behelfsmäßigen Benutzung durch den Beklagten fertiggestellt wurde, wenn dieser es nur verlangt hätte» Die vom Beklagten behaupteten Behinderungen in Raum 6 durch Schmutz und Staub hält das Berufungsgericht für tragbar*
II» Die Ausführungen des Berufungsgerichts bewegen sich weitgehend auf tatsächlichem Gebiet» Sie enthalten keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil des Beklagten und halten??auch gegenüber den Verfahrensrügen der Revision einer Nachprüfung stand» Im Ergebnis kommen die Ausführungen der Revision darauf hinaus, die tatsächliche Beurteilung des Sachverhalts durch das Berufungsgericht sowie die Würdigung der Beweisaufnahme, insbesondere des Augenscheins, durch eine eigene Wertung zu ersetzen» Das ist im Revisionsverfahren nicht zulässig»
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ln Die Revision beachtet nicht, daß das Berufungsgerieht hier von einer besonderen vertraglichen Duldungspflicht des Beklagten hinsichtlich des wesentlichen Teiles der Bauarbeiten ausgehto Es ist nicht rechtsirrig«, wenn es darin eine Einschränkung des dem Mieter sonst etwa nach § 5*+2 BGB zu-stehenden Kündigungsrechts siehte Richtig ist, daß die Kündigung nach dieser gesetzlichen Bestimmung ein Verschulden des Vermieters nicht voraussetzt* Das bedeutet aber nicht, daß nicht auch im Rahmen des § 5^2 BGB eine auf das "Zumutbare“ abgestellte Interessenabv/ägung, wie sie vom Berufungsgericht vorgenommen worden ist, stattfinden kann«
Die tiefere Wurzel dafür, daß dem Mieter im § 5*i2 BGB ein solches außerordentliches Kündigungsrecht gewährt ist, liegt gerade darin, daß ihm beim Vorliegen gewisser Verhältnisse nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann«, Dies muß dann aber auch die allgemeine Richtschnur für die Auslegung im Einzelfalle sein (Staudinger-Kiefersauer, 11» Auflc § 5*+2 Nr» lo), ganz abgesehen davon, daß auch das Mietverhältnis wie jedes Vertrag sverhältnis von Treu und Glauben beherrscht wird (§ 2b2 BGB)» Zu beachten ist weiter, daß eine Beschränkung durch Einführung der Erheblichkeit der Hinderung als besondere Voraussetzung für nötig gehalten wurde, um einen Mißbrauch des Kündigungsrechts aus § 5^+2 BGB zu verhüten (Staudinger aaO § 5^2 Nr« 25 unter Hinweis auf M II ^2o)#
Das Berufungsgericht konnte deshalb davon ausgehen, daß eine - teilweise - Gebrauchsentziehung für verhältnismäßig kurze Zeit dem Mieter nicht das Recht geben kann, sich von einem noch Jahre laufenden Mietvertrag zu lösen, wenn die Behinderung, wie das Berufungsgericht hier in tatrichterlicher Würdigung aller Umstände festgestellt hat, im Ergebnis nicht erheblich und zu demutbar war«,
Das Berufungsgericht hat zwar andere Hechtsgründe für eine Kündigung oder einen Rücktritt vom Vertrage (Unmöglichkeit, positive Vertragsverletzung, §§ 323 ff BGB) nicht ausdrücklich erwähnte Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegen hier aber die tatsächlichen Voraussetzungen, die dem Beklagten das Hecht hätten geben können, sich auf Grund einer der erwähnten Bestimmungen fristlos vom Vertrage zu lösen, nicht vor«
2, Die Revision wirft dem Berufungsgericht ohne hinreichenden Grund ‘’Verletzung der Lebenserfahrung” und “theo-retisierende Betrachtungsweise” vor» Soweit sie meint, bei lebensnaher “Ganzheitsbetrachtung" habe das Berufungsgericht zur Feststellung einer erheblichen Hinderung und Vorenthaltung kommen müssen, setzt sie ihre eigene Beurteilung an die Stelle der Würdigung durch das Berufungsgericht0 Das kann in der Revisionsinstanz nicht beachtet werden*
a) Zur Fortführung desBetriebes
aa) Die Revision greift die Feststellungen des Berufungsgerichts an, auch der (große) Raum 6 sei noch als Büroraum benutzbar gewesen, weil durch die (abgedichtete) für nur feiner Staub in diesen Raum gelangt sein könne, sowie in diesem Raum wären auch bei anderweiter Durchführung der Arbeiten(nacheinander) Behinderungen unvermeidbar gewesen* Die Rüge ist nicht begründet* Das Berufungsgericht hat zwar die Teile der von der Revision angeführten Aussagen der Zeugen und nicht ausdrücklich im einzelnen
in seinen Entscheidungsgründen erwähnt, Das bedeutet aber noch nicht, daß es sie nicht in den Kreis seiner Erwägungen einbezogen hat. Auch bei ihrer Berücksichtigung brauchte cs nicht zu einer anderen rechtlichen und tatsächlichen
1/ertung zu gelangen»
bb) Allgemeine Rücksichtnahme auf den Betrieb des Be-klagten
Nicht begründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe sonst den Interessen des Beklagten bei seinen Erwägungen unter Verletzung von § 286 ZPO nicht ausreichend Rechnung getragen» Es liegt insbesondere kein Anhalt dafür vor5 daß es die Beschäftigung von 9 Mitarbeitern des Beklagten unberücksichtigt gelassen habe, und zwar nach Aussage des Diplomingenieurs F^|9 der gerade auf Ürlaub ging, und in Raum 8 untergebracht war, außerdem den Ingenieur *m, 2 Zeichner und 3 Lehrlinge - in Raum 6 eine Sekretärin und eine Bürokraft in Raum 7, während für Räume 2 (Konfe-renzraum) und 3 keine besondere Belegschaft vorgesehen war«,
Es kommt hinzu der angebotene, aber ausgeschlagene Ersatz-raum im 2o Obergeschoss und der Raum *f, der, wie das Berufungsgericht ausdrücklich feststellt, bevorzugt hätte fertiggestellt werden können, wenn es der Beklagte, statt zu kündigen, gewünscht hätte»
cc) Zum angebotenen Ersatzraum
Das Berufungsgericht geht davon aus, der Beklagte hätte ihn annehmen müssen» Das ist nicht rechtsirrig, weil es sich nur um eine vorübergehende Benutzung während Vornahme von Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten handelte, die der Beklagte dulden mußte (zu vgl» BGB RGRK 11» Aufl« § 5*+2 Anm.o 2, RG JW 718^; WarnR 191^ Nr» 216)» Die Einwendungen gegen den Ersatzraum (Schriftsatz vom 3« Oktober i960 S» 5? 8) sind viel zu allgemein, so daß das Berufungsge-
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rieht nicht auf sie einzugehen brauchte» Soweit die Revision meint, die Feststellung des Berufungsgerichts.; der angebotene Ersatzraum sei auch der Größe nach zu demutbar gewesen, sei eine "unbegründete These'*, übersieht sie, daß sämtliche Zeugen an Ort und Stelle vernommen sind und dabei auch eine Augenscheinseinnahme erfolgt isto Bei dieser Ortsbesichtigung waren sich die Parteien darüber einig, daß der Ersatzraum dieselbe Größe wie der Raum 8 im Büro des Beklagten hat (Protokoll vom 23° Januar 19&1 S„ 2), der dem Diplomingenieur F^ und einem weiteren Angestellten als Arbeitsraum diente (aaO)0 Daraus konnte das Berufungsgericht auf eine angemessene Größe schließen»
b) Abschnittsweise Durchführung der Bauarbeiten
Hierzu greift die Revision vergeblich an, daß das Berufungsgericht davon ausgeht, bei einer solchen Vornahme der Arbeiten sei eine nicht unerhebliche Verteuerung zu besorgen gewesen» Es ist eine Erfahrungstatsache, daß Handwerker arbeiten schon wegen Steigerung der Löhne, je weiter sie auseinandergezogen werden, desto teurer werden können» Auch der Beklagte selbst hatte in der von ihm entworfenen Baubeschreibung vom 21» Februar 1959 darauf hingewiesen, der Lohnanteil müßte "um die eventuell erforderliche Lohnerhöhung plus anteilige Unkosten" erhöht werden»
Schließlich liegt auch in der Erwägung des Berufungsgerichts, es wäre während der Bauhochkonjunktur nach all»-gemeiner Erfahrung nur unter verhältnismäßig großen Schwierigkeiten möglich gewesen, für die dann jeweils kleineren Auf'trige Handwerker zu bekommen und ihre Tätigkeit zeitlich aufeinander abzustimmen, kein Verstoß gegen Denkge-setze» Zwar hätte sich für keinen der beteiligten Hand-
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v/erker der Umfang seines Ge samt auf träges geänderte Bei einer abschnittsweisen Durchführung mußte dieser Auftrag aber im Ergebnis in Einzelaufträge zerlegt werden, was die Abstimmung unter den einzelnen Handwerkern (Installateur, Elektriker, Maurer, Maler usw») und auch die Gesamtleitung erschwert eo Das Berufungsgericht weist auch zutreffend darauf hin, daß bei einer abschnittsweisen Durchführung von Bauarbeiten die Belästigungen kaum wesentlich geringer sind, dafür aber umso länger andauerna
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Io Konnte sich der Beklagte nicht fristlos vom Vertrage lösen, so stehen den Klägern Mietzinsansprüche über den 31° August 1959 hinaus zu, deren Höhe, wie die Revision nicht in Zweifel zieht, auf jeden Fall den Betrag von 315 DM (- von den Klägern anerkannte Architektenhonorarforderung) übersteigtc Die negative FestStellungswider-klage, die nur noch diese Mietzinsansprüche betrifft, kennte danach keinen Erfolg haben»
II» Die Zahlungswiderkläge ist vom Berufungsgericht auch insoweit ohne Rechtsirrtum abgewiesen, als sie von den Beklagten im Revisionsrechtszuge noch weiterverfolgt wird o
a) Die Architektenhonorarforderung von 31? DM ist, wie bereits erwähnt, durch Aufrechnung mit der höheren Mietzinsforderung für die Zeit nach dem 31» August 1953 getilgte
b) Die Forderung von loo DM für einen Ersatzmietramim in der zweiten Augusthälfte 1953 ist rechtlich und tatsächlich unbegründet, weil der Beklagte nach den Feststellun-
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gen des Berufungsgerichts den ihm - kostenlos - angebotenen Ersatzraum im 2» Obergeschoss hätte annehmen müssen und ihm alsdann Auslagen an Miete nicht erwachsen wären (§§ 2k23 25k BG3)5 so daß er sich diesen Schaden allein zurechnen lassen muß»
Co
Die Revision war danach als unbegründet zurückzuv/ei sen * Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO«
Dre Haidinger Artl * Dr» Dorschei Dr* Mezger
Mormann
