Volltext der Entscheidung
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! Pür das Nachschlagewerk !
Eicht für die Amtliche Sammlung !
Gesetz«! BGB §§ 543 Abs.2, 555, 812 Abs,l S»2$ XO § 19
Ecclitssatssi Der Vermieter» der bei einem Konkurs des Mieters das LIietverhältnis nach“§ 19 KO kündigt, ist zur Rückzahlung eines im Toraus entrichteten Mietzinses nur nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet«
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Aktenceichens- VIII ZR 114/57 OLG Köln
Ult. des BGH v. 11» -Juli 1958
VIII. ZR. iu'31
Verkündet laut Protokoll am llf. Jul.i. 1958 Klott.. JustizSekretär ala Urkundsbeamter der Go schäft ssteile
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Beklagten, Berufungskläger und Revisionskläger,
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KG in B
vertreten durch ihren persönlich haftenden Gescllschnf-
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Klägerin, Berufungsheklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozoßbevolliaächtigter* Rechtsanwalt ProffDr*
i'c.u der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 11» Juli 1958 unter Kitwirkung des Senat spräsid ent en Dr„ Großmann und der Bundesricbter Artl,
Jjv* Spieler, Br. Mezger und Br. Messner
für Recht erkannt*
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9o Zivilsenats des Oberlandesgorichts in Köln vom 26«. April 1957 aufgehoben*
Die Sache wird sur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht nurUckvc-r-wiesen, dem auch die Entscheidung über die Kost ui dsr Revision übertragen wird.
Von Recht8 wegen
Tatbastend:
Mo Beklagten sind in ungeteilter Erbengemeinschaft liit?igeiitümer des Hausgrundstücks B^^, K^^straßc 0. das von ihrer Mutter, der Y/itwe Johanna verwal-
tet wird, Lurch Vertrag vom 9« Juni 1950 mit Nachtrags-Vereinbarung vom 6. Oktober 1950 vermietete die Mutter der Beklagten mehrere Bäume des Erdgeschosses und einen Teil des Hofraums an die Birma KO in zur Benut-
zung als Ladengeschäft für elektrische Artikel« Las Vertragsverhältnis sollte am 15» Juni 1950 beginnen und am 15« Juni 1955 enden. Als Mietzins sollten insgesamt
210...—LH monatlich gezahlt werden« Im Hauptvertrage war unter § 4 folgende Bestimmung getroffen:
"Ladenraum und Lagerraum werden auf Kosten der Mieterin ausgebaut bezw. hergerichtet. Bei Beendigung dos Vertrages kann die Mieterin eine Entschädigung für die Verbesserung des Ladens und die Vermieterin Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht verlangeiio"
§ 4 des Nachtrages vom 6. Oktober 1950 enthält die gleiche Bestimmung für den Ausbau von zwei weiteren Bäumen im Erdgeschoß und eines Teiles des Hofraumes. Lie Mutter der Beklagten wurde für die Lauer des Vertrages al3 Ge-schäftsleiterin des vorgesehenen Unternehmens der 1^^ i& Filiale B^^l gegen ein monatliches Fixum von 180,-LM und eine Umsatzprovision angestellt.
Kurze Zeit nach der Fertigstellung des Umbaues wurde am 9o Juli 1951 über das Vermögen der Firma KG das Konkursverfahren eröffnet. Darauf kündigte die Muttor der Beklagten den mit der KG geschlossenen Mietvertrag nach § 19 KO mit Wirkung zu dem 31* August 1951« Seit diesem Zeitpunkt betreibt der Beklagte zu 3 (nicht die Hutter der Beklagten) in den umgebauten Bäumen ein Siek-crowarengeschäft, Las Konkursverfahren wurde mangels Masse v. i cd er eingest eilt.
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Diu-ch Pfändungsund tfaervjeiaungsbeschluß des Amtsgerichts in Bonn vorn 2, Februar 1951 ließen die Bauunt«?:?-neliniei1 und in den augehlioJn-.n
Anspruch der KG gegen die Mut tor der Beklugtou aut: ungerechtfertigter Bereicherung wegen Yorgenommcner Bauart) eiten an dem Hausgrundstilclc auf Grund einer Forderung von 14c.717.56 DM pfänden und sich zur Einziehung üb erweisen«.
Am 29 * Juni 1954 trat der Ingenieur Frans K^^^p iu seiner Eigenschaft als persönlich haftender Gesellschafter der früheren Firma *• KG in seine Forderungen
an die Y/itwe und deren Kinder, die aus dem Umbau
entstanden seien- in Höhe bis 4.500 IM an die Klägerin ab« Ile Klägerin hatte im Dezember 1950 im Aufträge der KG Yerglasungsarbeiten im Werte von etwa 5-100 IM au.Egeführtr Die ehemaligen Kommanditisten der KG stimmten der Abtretung nachträglich zu-
Die Klägerin ist der Auffassung, der KG heb* wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältuisses gegen die Beklagten ein Anspruch auf Erstattung eines Teiles der für den Ausbau der Bäume des Erdgeschosses aufgowendeten Kosten zugestanden- Mit der Klage macht sie in Höhe des ihr abgetretenen Betrages von 4-500 DM Jic-oen Ampruoh geltend.
Die Beklagten meinen, äeder Anspruch auf Entschädigung sei durch § 4 des Mietvertrages ausgeschlossen worden. Im übrigen behaupten sie, daß ihnen durch don Ausbau, dec Erdgeschosses ein Vermögensvorteil nicht zu-
•--oflOBsen sei,
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Landgericht und Oberlandesgericht haben die Beklagten nach dem Klageanträge verurteilt- Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagte:: oio Abweisung der Klage.. Die Klägerin beantragt, die Revision zarlickzuw eisen«
Ent scheidungsgründe s
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I.« Bas Berufungsgericht nimmt an», trotz der nach Eröffnung und dcunüchstigen Einstellung des Konkursverfahrens erfolgten Löschung der Firma m KG im Handelsregister seien die bisherigen Gesellschafter als Liquidatoren befugt gewesen, die Liquidation wieder aufZunahmen sobald- sich die Notwendigkeit weiterer Abwicklungs-rn&ßnulinien hc rausge st eilt habe.. Die von den Kommanditisten genehmigte Abtretung der angeblichen gegen die Beklagten gerichteten Forderung an die Klägerin sei als solche Ab-wickluiigsmaßnahme wirksam gewesen»
Das Berufungsgericht ist weiter der Auffassung* die Hatter der Beklagten habe den Mietvertrag vom 9« Juni 1950 und den Tsac’ntragsvertrag vom 6. Oktober 1950 als Vertreterin der Beklagten, die die Eigentümer des Grundstücks sind, abgeschlossen» Bas durch diese Verträge begründete föietvorhältnis habe daher zwischen der m KG und den Beklagten bestanden»
Die ?fändungstnaßnahmen der Firma und Vor-
wald läßt das Berufungsgericht außer acht, weil eie sicJi gegen die mutter der Beklagten und nicht gegen die Beklagten gerichtet hätten»
Biese Ausführungen des Berufungsgerichts lassen einen Rechtflirrtum nicht erkennen» Sie werden auch von der Revision nicht angegriffen»
II Bas Berufungsgericht läßt v;eiter die von den Beklagten erhobene Einrede der Anfechtung wegen Gläubigerbe-nscliteiligung nicht durchgreifen. Biese Anfechtung haben die Beklagten darauf gestützt, daß ihnen gegen die lit! ein unbefriedigter Mi et zinsanspruch für die Monate Mai
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bis August 1950 von 840 DM und ihrer Mutter aus derail Tätigkeit als Goschüftsieiterin ein Anspruch von mindestens 1.207,16 DU sugestanden habe,- den diese an die Beklagt ou abgetreten habe.. Das Berufungsgericht iaei.it. eine Benachteiligung der Konkursgläubiger sei nicht erfolgt, da das Konkursverfahren ira Zeitpunkt der Abtretung längst eingestellt gewesen sei-.. Im übrigen hätten die Beklagten für das Vorliegen einer Benachteiligungsabsiclit s umin eiest cm da.vlcgen müssen, daß es der E0 KG mit der Abtretung weniger auf die Erfüllung ihrer Verbindlichkeiten als auf die Schädigung ihrer Gläubiger angekomuieu sei.
Da eine solche Behauptung fehle, sei die Anfechtungsein-
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rede von vornherein unbegründet. Die Revision greift diese Ausführungen des Berufungsgerichts nicht an. Gegen sie bestehen auch mindestens insoweit keine Bedenken; als das Berufungsgericht den schlüssigen Vortrag» daß die kG die Absicht gehabt habe, andere Gläubiger zu beimch-eiligen vermißt. Auf das Vorbringen der Beklagten, dtjS ihnen gegen die KG noch Ansprüche zuständen» wird jedoch im- anderen Zusammenhang zurUckzukoüime?i sein«
B.
I-. 1. Das Berufungsgericht meint, der Anspruch der Klä-
gerin sei in entsprechender Anwendung der §§ 543 Abs*2,
555 BGB begründet, wonach der Vermieter, bei vorzeitiger Ausübung seines Xünd-igungsrechtes verpflichtet sei» den für eine spätere Zeit im voraus entrichteten Mietzins rjurücksuerstatten. Es führt aus, nicht ausschlaggebend sei, ob es sich bei den Deistungen der KG um "Hiet-vo.v:\ussahlungen” oder "verlorenen Zuschuß" gehandelt habe«. Es stehe fest, daß sämtliche wertsteigernden Sachleistungen der Mieterin durch das "Abwohnenkönnen" abgegoltcn sein sollten. Zwar fohle es an einer ausdrücklichen Abwohnklau-soi :--ie an einem Verrechnungsschlüssel für die erbrachten
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oucolei.rüungen. iis bestehe aber nach dem JLrgebr.is der Ben/ei .-..auf nähme kein 2\.oi.fel darüber, daß die von dar ,'J^ XC für die Herrichtung der Geschäftsräume verwendeten Mittel während der Dauer von mindesten» fünf 0ähren neben den in bar zu entrichtenden Mietzablungen Teile des für die Gebrauchsgowährung zu leistenden Entgelts darotellon sollten., daß also die £0 KG einen Teil des Mietzinses in Form ihrer Umbaukosten entrichtet habe. Der Zeuge habe nach seiner glaubhaften Aussage beim Abschluß des Vertrages vom 9« Juni 1950 mit einem Unkost enaufwand von 10.000 bis 12.000 DK gerechnet. Darauf sei ihm mit 210,- DM ein erheblich geringerer Mietzins eingeräumt worden, als die Beklagten sonst mit 350,- DM hätten erzielen können. Die Beklagten seien daher verpflichtet, die Vorteile herauszugeben, die ihnen durch den Konkurs der KG unverdient1 zugefallen seien, Sie hätten das Ladengeschäft 3 3/4 Jahre früher zurückbe-ko.niiierv als sie nach ihren Vereinbarungen hätten bean-spruchen können. Um die. vorzeitige Nutzung des Grundstücks und den Vorteil, welcher der KG zugestanden habe, seien sie ungerechtfertigt bereichert, Dor der 'iQ AG eingeräumte Vorteil ergebe sich aus den Beträgen, die sie noch hätte abwohnen können, wenn sie nicht vorzeitig ausgüüogen wäre. Vor dem Umbau sei ein Miet ertrag von 350;—Dt: erzielt worden. Durch den Umbau sei der Üiet-ertrug auf ;eden Fall nicht gesunken. Die Beklagten hätten daher auch nach dem Auszuge der ]<£ AG mindestens 550;- DIvi aus dem Ladengeschäft erzielen können. Sie seien um den Unterschiedsbetrag bereichert, den die £0 KG wegen der Umbaukosten weniger an Miete zu zahlen gehabt habe. Da die Miete auf 210,- DM ermäßigt worden sei, belaufe sich der nunmehr den Beklagten zugute gekommene Unterschied auf mindestens 140,—DH im Monat. Das mache für 45 1/2 Monate insgesamt 6.370 DH aus. Selbst wenn berücksichtigt würde, daß sich infolge des Umbaues der Br-tragswert des Obergeschosses des Hauses möglicherweise um *
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1 .U?0 Lu verringert habe, seien die Beklagten auf jeden
uni c-e*i Giit der Klage geltend gemachten Betrag se-v : io hört j
?.« a) In sachlich-rechtlicher Beziehung ist der Antic hü eien Berufungsgerichte im Ergebnis boicuc roten, ifii-ner pi Ul’ung ? ’welche Rechtsfolgen cintreten, v.'onr. dus 1-liet-vorbiütnis mit einem Mieter vorzeitig beendet wird, der einen "verlorenen Baukostenzuschuß“ geleistet hub, bedarf es nicht* Bas Berufungsgericht raeint zwar zu Beginn seiner Ausführungen, es sei nicht ausschlaggebend, ob ob sich bei de:.i Beistungen der E0 KG um eine "Mietvorauszahlung" oder einen "verlorenen Zuschuß“ handele<« Es läßt indessen diese Frage nicht etwa unentschieden, sondern stellt im weiteren Verlauf der Ausführungen in tatsächlicher Hinsicht- wie der Zusammenhang der Entscheidungsgründe erkennen läßt, fest, die Vertragsparteien seien davon auc-gogangen. daß der von der cQ KG geplante Ausbau 10-000 bis 12.-C00 Ii/I kosten werde. Sie hätten daraufhin vsrein-b:*rt; ciaii die B(^ KG die Herrichtimg der Ladenräume vornehmen und die Beklagten Eigentümer der Einbauten werden sollten, daß ferner der für die solchermaßen ausgebauten Geschäftsräume übliche und angemessene Mietzins von ’*»50,- i)ii je i-Ionat auf den Betrag von 210»- DiÄ ermäßigt ura der restliche Teil der an sich geschuldeten Miete durch die .Leistung des Umbaues entrichtet werde. Der Teil der Auubaukosten, der dem während der Miotzeit von fünf Jahren sich ergebenden Gesamtbeträge der Lttetzinsermäßi-gnng entsprach, bildete nach diesen FestStellungen des Berufungsgerichts also eine Vorausleistung auf das üliet-entgelt, nicht einen verlorenen Zuschuß#.' ■
Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Vermieter; der bei einem Konkurs des Mieters das Mietwerhältnis nach § lg ICO kündigt, sei zu.r Rückzahlung des im -voraus entrichteten Mietzinses nur nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung vor-
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pflichtet, hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, Das Berufungsgericht findet die Grundlage für den äüokzahlungsanspruch in einer entsprechenden Anwendung der §§ 543 Abs,2. 555 BGB und glaubt, daß in Anbetracht des beiden Vorschriften gemeinsamen Grundgedankens sich im Falle des Konkurses des idieters der Umfang der Haftung des Vermieters aus der Bestimmung des § 543 Abs. 2 BGB heraus danach richte, ob den Mieter oder den Vermieter die Schuld an der Kündigung treffe, ob also der Mieter oder der Vermieter in Konkurs gefallen sei» Im sv; ei ten Palle soll ein Ausgleich nach BereicherungsgrundSätzen an die Stelle der in § 555 BGB vorgesehenen schärferen Haftung nach § 347 BGB treten. Wenn das Berufungsgericht die Vorschrift des § 543 Abs,2 BGB, daß im Palle einer durch den Mieter ausgesprochenen vorzeitigen Kündigung der an der Kündigung schuldlose Vermieter für die Erstattung des Miet Zinses nur nach Bereicherungsgrundsätzen haftet, auf den Pall --.hier Kündigung durch den Vermieter übertragen will, so begegnet das allerdings Bedenken, Die fristlose Kündigung dos Vermieters setzt in § 553 BGB einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und in § 554 BGB den Verzug des Mieters mit der Miexzahlung voraus; sie findet also überhaupt nur statt, wenn der Vermieter an der Kündigung schuldlos ist und der Mieter sich einer Vertragsverletzu. schuldig gemacht hat, Q/rotzdem trifft nach § 555 3GB den aus diesen Gründen kündigenden Vermieter die volle Haftung im Kähmen des § 347 BGB. Das Gesetz läßt also bewußt bei der Kündigung des Vermieters unberücksichtigt, daß der Hie ter den die Kündigung rechtfertigenden Umstand zu vertreten hat« Für das Maß der Haftung des Vermieters, der dem in Konkurs gefallenen Mieter das Mietverhältnis nach. 5 19 KO kündigt, könnte es deshalb keine entscheidende Solle ^riolen, daß der Mieter und nicht der Vermieter die Konkurseröffnung zu vertreten hat. Die Annahme, daß für den l'iill de?.' Iconkur srechtliehen Kündigung des Mietvertrages l u.rc’a der. Vermieter sich dessen Haftung für vorausgezahl-
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ten mietzins »ach den Vorschriften der Bereicherungs- •• üafirng richtet, rechtfertigt sich indessen, weil die Bestimmung des § 555 BGB ungeachtet der Möglichkeit entsprechender Anwendung in sonstigen Fällen eines außerordentlichen Kündigungsrechtes den. besonderen Verhältnissen, die sich bei der Abwicklung eines Konkurses erge-.-beii; nicht Rechnung trägt und deshalb hier nicht Fiats greifen kann. Die Vorschriften der §§ 543 Abs.2 und 555 BGB geben einem Vertragsteil wegen einer Vertragsverletzung jeweils des anderen Teils ein Kündigungsrecht. Nach § 19 KO können dagegen wegen desselben Tatbestandes der Konkurseröffnung sowohl der Konkursverwalter als auch der andere Teil das Mi et Verhältnis kündigen. 3s ist aber« worauf auch das Berufungsgericht mit Recht hinweist, kein durchschlagender Grund dafür zu finden, daß im $alle das Konkurses des Mieters der Vermieter der Haftung nach Bereicherungsrecht unterliege, wenn der Konkursverwalter kündigt- dagegen der weitergehden Haftung nach §§ 555,
?4'7 bgb« wenn er selber die Kündigung ausspricht. Daß eine solche unterschiedliche Behandlung ungerechtfertigt wäre- erweist gerade der vorliegende Fall, in dem die Mieterin unstreitig weder in der Lage noch willens war, dis Miete nach Konkurseröffnung weiter zu entrichten, das Konkursverfahren mangels Masse eingestellt worden ist und eine Fortsetzung des Miexverhältnisses nicht in Betracht kam. Der Kündigungsgrund der Konkurseröffnung weicht auch in seinem Wesen von den Kündigungsgründen der §§ 553 und 554 BGB ah. Die Gefährdung des Anspruches auf den Mietzins ist nicht der maßgebliche Grund für das Kündigungs-recht des Vermieters nach § 19 KO. D'ie der erkennende Senat im Urteil BGHZ 26,102,106 ff ausgeführt hat, sind in der Hauptsache andere Gründe für die Gewährung des Küudi-gungsrechts maßgebend gewesen. Einmal hat der Gedanke eine Rolle gespielt, daß Vermieter und Bieter gleich.be-handelt werden müßten. Man hielt es nicht für angängig, dem Konkursverwalter als dem einen-Teil bei KonkUrser-
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Öffnung ein Kündigungsrecht zu geben» dem Vermieter als dem anderen Teil nicht. Schon diese Erwägung läßt es nicht angebracht erscheinen, den Vermieter einer unterschiedlichen Haftung zu unterwerfen, je nachdem, ob er oder der Konkursverwalter gekündigt hat«. Seine wesentliche Begründung findet das Kündigungsrecht des § 19 KO weiter darin, daß durch die Konkurseröffnung das bei Miete und Pacht herrschende Vertrauensverhältnis berührt wird. Per Vermieter soll nicht auf eine Auflösung des Mietver-hältnisses nach § 553 BGB wegen mißbräuchlicher Verwendung, eie keineswegs immer vorzuliegen braucht., angewiesen sein. Per Senat billigt deshalb die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die erweiterte Haftung des Vermieters aus der Sondervorschrift des § 555 BGB im Falle einer Kündigung nach § 19 KO nicht stattfindet. Es muß alsdann bei der grundsätzlichen Haftung für ungerechtfertigte Bereicherung wegen späteren Wegfalls des rechtlichen Grundes verbleiben. Die gleiche Ansicht wird ohne nähere Begründung auch von Lent bei Jaeger KO 8.Aufl. § 19 Hr.18 und von Schopp bei Erman BGB 2.Aufl. § 543 Anm.,4- vertreten.
o; Wenn die Revision meint, dem Anspruch auB ungerechtfertigter Bereicherung stehe die Bestimmung des V 815 BG3 entgegen, so ist d.enr, in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht nicht zu folgen. Davon, daß die KG wider Treu und Glauben die Vollendung des Vertrages verhindert habe, kann nicht ohne weiteres die Rede sein., wenn weiter nichts vorgetragen wird, als daß sie nicht mehr in der Lage gewesen sei, den Mietzins aufzubringen (BGH Urteil vom 10. Dezember 1955 - VI ZR 44/53 - MDR 1956,598,
599 UcEt). Daß sie bei Abschluß des Mietvertrages etwa schon damit gerechnet hätte oder sich auch nur in gewissenloser Leichtfertigkeit der Einsicht verschlossen hätte, sie werde zahlungsunfähig werden, hat die Klägerin selbst nicht behauptet.
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II., Ist danach auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagter hafteten für vorausgezahlten Hi et a ins nach den Vorschriften Uber die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung, nicht zu beanstanden, so ist doch den Angriffen der Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, den Beklagten sei tatsächlich ein Verruo-geusvorteil zugeflossen, der Erfolg nicht zu versagen,.
1» Bas Berufungsgericht führt zur Begründung aus*
«s genüge die Feststellung, daß der Rietertrag durch den Umbau auf jeden Pall nicht gesunken sei. Eine Verringerung des liietertrages durch den Umbau hatten die Beklagten auf Befragen nicht behaupten können und auch nicht behauptet, Es sei daher davon auszugehen, daß die Beklagten auch nach dem Auszug der KG mindestens 350.- DU aus dem Ladengeschäft hätten erzielen können. Schon dieser Ausgangspunkt begegnet insofern Bedenken, als es für den Tatbestand der Bereicherung nicht darauf ankommt, was die Beklagten hätten an Miete einnehmen können, sondern darauf . welche Mieteinnahmen sie tatsächlich gezogen haben. Denn es liegt auf der Hand; daß deJi Beklagten nur dann ein Vermögensvorteil in Höhe von monatlich 140.,— B!.! zugeflossen sein kann, wenn sie anstelle fies ihnen von der KG bar gezahlten Mietzinses von 210;— BHi durch endor-'.veite Verwertung der Räume einen solchen von 350,— BLI erzielt haben. Im vorliegenden Pall ist das Erdgeschoß des Hauses dem Beklagten zu 3) überlassen worden, der darin ein Elelrtrowarengeschäft betreibt. Nähere Feststellungen: au welchen Vertragsbedingungen die Überlassung erfolgt ist. trifft das Berufungsurteil nicht. Es kann aber anr genommen werden, daß das Berufungsgericht hat feststellen wollen, die Beklagten würden, wenn sie die Geschäftsräume nicht dem Beklagten zu 3) überlassen hätten, einen Miet-irrns von 350;— BH erzielt haben und ihnen habe auch gegenüber dem Beklagten zu 3) ein Anspruch auf Zahlung uieeer als angemessen anzusehenden Miete zugestanden.
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Unter diesem Blickwinkel könnte allerdings davon gesprochen werden. die Beklagten hätten nach der Kündigung des mit der KG geschlossenen Mietvertrages einen monatlichen Sätzen von 350»— DM gezogena
2* Diese Feststellung hält aber den auf eine Verletzung des § 286 ZPO gestützten Verfahrensrügen der Revision nicht stand. Die Beklagten hatten im Berufungs-recbtszuge vorgetragen, die baulichen Veränderungen- hätten su keiner Erhöhung des Mietwerts des Hauses geführt, da unter den in Bherrschenden kleinstädtischen Verhältnissen ein Laden bei höheren Mieten sich nicht rentiere, durch daB Wegreißen der Zwischenwände sogar- der Yi'ert des Hauses vermindert worden sei. Sie haben ferner behauptet» die als Zeugin benannte Mäklerin Frau Sch^^ habt sich nach dem Zusammenbruch der Firma KG vergeblich bemühte einen-auderen Mieter für die Ladcnräume zu finden. Die Revision rügt mit Recht, daß das Berufungsgericht diesem Vorbringen keine Beachtung geschenkt und Frau Sch^^ nicht als Zeugin vernommen habe« Bei der Ileu-•rermietung einer mit Hilfe eines Baukostenzuschusses errichteten Mietwohnung wird es zwar unter den gegenwärtigen Seitverhältnissen in aller Regel möglich sein, den bisherigen vollen Mietzins, sofern er angemessen war, wieder zu erzielen. In solchen Fällen mag davon auagegangen werden können, daß es unbeachtlich ist, ob der Vermieter von dieser Möglichkeit auch Gebrauch macht (vgl» OLG Braunschweig L1DR 1958,429). Bei Geschäftsräumen ist aber die Schlußfolgerung, daß sie zu einem bestimmten Mietzins vermietbar seien, weil sie früher einen solchen Mietertrag erbracht hätten, nicht ohne weiteres statthaft»
Hier ist es durchaus möglich, daß bei einer neuen Vermietung durch äußere Umstände ein dem Mietwert entsprechender Mietzins sich nicht erzielen läßt. Gerade das haben die Beklagten aber erkennbar behaupten wollen, wenn sie vertragen, die von ihnen beauftragte Mäklerin Frau Sch^P habe sich erfolglos um eine anderweite Vermietung bemüht»
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SixiM^emäß war dieser Vortrag dahin zu verst eben r eine üw.Vermietung zu dem auch von den Beklagten zwar im allgemeinen für angemessen gehaltenen Mietzins von 550»— DM oder zu einem wirtschaftlich vertretbaren Mietzins sei unter den damaligen Verhältnissen nicht möglich gewesen: Bas Berufungsgericht hätte daher unter Vernehmung der Frau Sc h^^ auf klären müssen: wie es zur Überlassung der Säume an den Beklagten zu 5) gekommen ist und welchen wirtschaftlichen Wutzen die Beklagten tatsächlich aus den freigewordenen Geschäftsräumen gesogen haben*
Begründet sind auch die Angriffe der Revision gegen
Auffassung des Berufungsgerichts,- daß die Schäden, die nach dar Barstellung der Beklagten infolge des Ausbaues des Erdgeschosses im Obergeschoß entstanden sein sollen» unbeachtlich seien«. Bas Berufungsgericht meint» wenn die Schaden tatsächlich entstanden sein sollteny könne es sich nicht um schwerwiegende Schäden handeln, weil ctie Beklagten sie sonst in den vergangenen 6 1/2 Jahren sicher!:: ch hätten reparieren lassen* Pa die Beklagten in \ohe von 6o70 DU bereichert seien und die Bereicherung durch die Klage nur zu einem Teil von 4*500 DM auf gezehrt war da. sei. äio Klage im übrigen selbst dann begründet, wenn eich der Ertragswert des Obergeschosses durch die angeführten Mängel um 1*8’.0 DH verringert hätte* Eine derartige Mieteinbuße hätten die Beklagten aber substantiiert angeben können und müssen» Der Schluß» daß die Schäden nur geringfügig sein könnten, da die Beklagten sie bisher nicht hätten reparieren lassen* entbehrt indessen, wie die Revision mit Recht rügt, der Folgerichtigkeit* Das Berufungsgericht hätte diesen Schluß nur stehen können, wenn es der Überzeugung gewesen wäre, daß den Beklagten tiittel zur Reparatur zur Verfügung gestanden hätten* Eine solche Feststellung hat es aber nicht getroffen* Die Beklagter, selbst haben unbestritten rergetragen» daß sie und ihre Mutter mangels sonstiger Einnahmen aus dem gesamten Ertrag des Miethauses ih-
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reu Lebensunterhalt hätten ziehen müssen. Im übrigen bestehen gegen die Auffassung des Berufungsgerichts., daß nach Abzug des mit der Klage verlangten Betrages . noch eine Bereicherung der Beklagten in Höhe von '.U870,- LM verblieben sei, auch insofern Bedenken,, als unstreitig die KG den Mietzins für die Monate Mai bis August '1951? also einen Betrag von 840P- DI.I, schuldig geblieben ist. In dieser Höhe fehlt es in jedem Pall an einer Bereicherung der Beklagten. Ein Anspruch der KG auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung könnte nach Abzug des Klagebetrages daher höchstens noch im Betrage von 1.030,- DM bestanden haben. Unerheblich ist auch, ob die von den Beklagten behaupteten Schäden den V/ert des Hauses um 1.870,- DM oder - richtig - nach Berücksichtigung der 840P~ DM rund
1.000, - DM gemindert haben. V/enn die E0 KG bei dem Ausbau des Erdgeschosses dem Haus Schäden zufügte, war
sie zur Beseitigung, gegebenenfalls zur Entschädigung in Geld verpflichtet. Es liegt nahe, daß die Kosten der Beseitigung solcher Schäden einen Betrag ausuiachen, der
1.000, - EM und selbst den vom Berufungsgericht angenommenen Betrag von 1.870,- DM überschreiten könnte. Wenn der Vortrag der Beklagten zutrifft, im Plur sei die Decke zu dem Teil entfernt und sodann nicht wieder isoliert worden, so daß zwischen den Pußbodenbrettern des Obergeschosses das Licht aus dem Laden durchscheine und der \/inü durch die Hitzen des Fußbodens pfeife, so besteht die begründete Vermutung, daß für die Beseitigung eines solchen Baufehlers ein nicht unerheblicher Betrag würde aufgewendet werden müssen. Das Berufungsgericht hätte daher PestStellungen über die Höhe der Schäden nicht treffen dürfen, ohne den von den Beklagten über Art
und Umfang der Schäden angebotenen Sachverständigenbeweis zu erheben.
TIT«• lr. Die weiteren Rügen der Revision richten sich gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Vertragsparteien hatten mit der Abrede des § 4 des HietVertrages daß die Mieterin bei Beendigung des Vertrages eine Entschädigung für die Verbesserung des Ladens nicht verlangen könne, nicht auch einen RUckerstattungsanspruch für den Pall vorseitiger Beendigung des Vertrages ausschließen wollen. Aus den übereinstimmenden Angaben des Zeugen un<* der als Zeugin vernommenen Hutter der
Beklagten, daß an eine solche vorzeitige Beendigung nicht gedacht sei, daß im Hinblick auf die hohen Investitionskosten der £0 KG sogar die Rede davon gewesen sei, den Vertrag über seine vereinbarte Dauer hinaus zu verlängern, und aus der Stellung des § 4 im Mietverträge schließt das Berufungsgericht, daß die Vertragsparteien einen Entschädigungsanspruch der e£ KG nur nach fünfjähriger Vertragsdauer hätten wegfallen lassen wollen.
2. Auf die Angriffe der Revision in diesem Punkte . kommt es zwar nicht mehr an, da das angefochtene Urteil schon aus den bereits erörterten Gründen der Aufhebung luvcarliegt.. Es sei aber bemerkt, daß die vorgetragenen Rügen unbegründet sind,, Die Revision kann, da es sich um die Auslegung eines Individualvertrages handelt, nur rügen, die Auslegung sei unmöglich, verstoße gegen Auslegungsgrundsätze oder verletze Verfahrensvorschriften.
a) Daß die Auslegung möglich ist, begegnet keinen Zweifeln. Der Vorwurf der Revision, die Auslegung verstoße gegen die Denkgesetze, entbehrt jeder Grundlage,
Es liegt auf der Hand, daß auch ein Vermieter, dessen einziges Vermögensstiick sein Grundbesitz ist, sich auf eine Vertragsbestimmung einlassen kann, die unter Unständen zur Verpflichtung führt, einen nicht abgewohnten Baukostenzuschuß an seinen Mieter zurückzuzahlen.
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b) Die Revision rügt weiter, das Berufungsgericht habe entgegen der Vorschrift des § 157 BGB bei der Auslegung nicht dem Erfordernis von 3!reu und Glauben Raum gegeben, habe nicht entsprechend § 15? BGB den wirklichen Villen der Beklagten erforscht und habe es unter Verletzung des § 286 ZPO an einer erschöpfenden Würdigung des Sachverhalts fehlen lassen. Sie meint, die Mutter der Beklagten, die im Zeitpunkt des Vcrtragscchlus-ses ohne eigenes Einkommen gewesen seien, könne nach der Lebenserfahrung nicht den Willen gehabt haben, ihre Ki’i-der mit einem Erstattungsanspruch zu belasten, der ihren wirtschaftlichen Untergang hätte herbeiftihren müssen.
Diese Rügen können keinen Erfolg haben. Wenn die Beklagten für den Pall vorzeitiger Vertragsbeendigung einem Rückerstattungsanspruch des Mieters ausgesetzt sind, so liegt der Entstehungsgrund dieses Anspruches nicht in der Beendigung des Vertrages; er beruht vielmehr darauf; daß die Beklagten von vornherein sich, statt den angemessenen Mietzins von 550,- DM zu fordern, mit der Zahlung eines Mietzinses von 210,- DM begnügt haben und damit die Verpflichtung eingegangen sind, die Aufbaukosten in Höhe eines Betrages zu übernehmen, der sich aus einem monatlichen Unterschiedsbetrage von 140,- DM auf die Dauer von fünf Jahren berechnet ergibt. Die Beklagten hätten, wenn die KG im Grundstück verblieben wäre, monatlich nur 210,- DM an Miete bezogen. Wenn die Beklagten, nachdem die E^ KG das Grundstück geräumt hatte, aes den Geschäftsräumen einen Nutzen von monatlich 550,- DL; gezogen haben, so wäre ihnen, wie schon das Berufungsgericht angedeutet hat, seit der Beendigung des Kictvcr-hältnisses ein zusätzlicher Ertrag von monatlich 140,- DU zugeflossen. Wenn sie diesen Überschuß an den Mieter oder denjenigen, auf den die Ansprüche des Mieters übergegen-sen. sind, Herausgebern, so erleiden sie keinen Nachteil.
Lur über diesen Unterschiedsbetrag von 140DLI hat das
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.Berufungsurteil erkannt» Der Hinweis der Revisions die Beklagten seien nicht in der Lage, den Urteilsbetrag au:f-siiibri.ngQll, geilt fehl» Sie könnten höchstens geltend ma-chen. sie seien am den ihnen nach dem Konkurs der *0 KG zugeflossenen Mehrbetrag von 140 DM nicht mehr bereichert,. In dieser Beziehung haben sie aber - abgesehen von der oben erörterten Behauptung, die Geschäftsräume seien nicht wieder vermietbar gewesen, - nichts Ausreichendes vor-getragen-. Ob der Ausbau des Ladens su einer Werterhöhung des Grundstücks nicht geführt hat, ist, wie das Berufuugs“ gericht mit Recht annimmt, unerheblich» Sollte das Grundstück durch den Ausbau nicht an Wert gewonnen haben» so würden die Beklagten, da sie infolge der Kieterraäßigung su den Kosten des Ausbaues wirtschaftlich beigetragen haben- allerdings einen Vermögensverlust erleiden» Dieser Verlust würde aber seinen Ursprung nicht darin heben, daß die Beklagte zur Erstattung der nicht abgewohnten Baukosten verpflichtet sind, sondern darin, daß sie sich durch einen Mietnachlaß an den Kosten des möglicherweise unwirtschaftlichen Umbaues beteiligt haben» Die Beklagten irren deshalb, wenn sie meinen, sie seien bei vorzeitiger Vertragsbeendigung gezwungen, einen Beitrag zu den Ausbaukosten su leisten, den Bie» wenn der Vertrag oingchal'ten worden wäre, nicht hätten zu erbringen brauchen» Gerade bei gewöhnlichem Ablauf des Vertrages hätten sie sich nach der getroffenen Vereinbarung durch teilweise Verrechnung der ümbaukosten auf den Mietzins wirtschaftlich an der erfolgten Herrichtung des Ladens beteiligt» Nunmehr sollen sie in Höhe ihrer Bereicherung nur erstatten, was sie dem damaligen Mieter» der seine Leistung bereits im voraus erbracht hatte, durch Kiet-sinsnachiaß hoch nicht haben gutbringen können«.
c) Unbegründet ist ferner die Rüge, das Berufungsgericht habe bei der Auslegung die §§ 7 und 10 des Vertrages nicht beachtet« Aus dem Umstand» daß die Beklag-
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ten unter bestimmten Voraussetzungen zur fristlosen Kündigung berechtigt waren» brauchte das Berufungsgericht keineswegs die Polgerung zu ziehen, daß der Wegfall einer Entschädigungspflicht auch bei vorzeitiger Vertragsbeendigung gewollt gewesen sei, Das Berufungsgericht hat vielmehr in nicht angreifbarer Weise daraus, daß die Regelung'des Entschädigungsanspruches im § 4 und nicht im § 10 des HauptVertrages getroffen war, geschlossen, daß der Wegfall einer Entschädigung nur für den Pall des Vertragsablaufes nach fünf Jahren habe gelten sollen.-
d) Auch der Angriff der Revision, das Berufungsgericht habe die Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung verkannt, geht ins leere- Der Umstand allein» daß die Vertragsparteien bei der Abfassung des Vortrages an die Möglichkeit vorzeitiger Beendigung des Mietverhält-nieses wagen Konkurses der Mieterin nicht gedacht haben, besagt noch nicht, daß eine Vertragslücke vorliege■
Nicht alles, worüber in einem Vertrage eine Regelung fehlt; stellt schon eine Vertragslücke.dar. Von einer Vertragslücke kann nach feststehender Rechtsprechung nur gesprochen werden» wenn ein Vertrag innerhalb des tatsäch lieb gegebenen Rahmens oder innerhalb der wirklich gewoll ten Vereinbarungen der Parteien eine ersichtliche Lücke aufweist» Die richterliche Vertragsergänzung darf aber nicht zu einer Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen? sie kann nur dann eintreten, wenn es sich um einen Punkt handelt, der der Regelung bedurfte, und sie muß in dem Vertragsinhalt auch eine Stütze als Richtlinie finden (BGHZ 9f273,277,278)» An diesen Voraussetzungen fehlt es aber nach den-PestStellungen des Berufungsgerichts»
Der Pall vorzeitiger Beerdigung des Vertragsvcrnältnis-s9s ist im Gesetz ausdrücklich geregelt» Soweit die Vertragsparteien bei Verfragsschluß keine vom Gesetz abweichende Regelung treffen, überlassen sie die Ausgestaltung den Gesetzesvorschriften» Eine Vertragslücke •
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kann <3.tum grundsätzlich nicht vorliegen» Deshalb läßt 3ich von einer Lücke in der vertraglichen Regelung auch im vorliegenden Ralle nicht schon aus dom Grunde sprechen, weil die Vertragsparteien es untorlassen haben■, die Bestimmungen, die der Gesetzgeber über die Entschädigung dos Mieters für im voraus bewirkte Leistungen im Falile vorzeitiger Vertragsbeendigung getroffen hat, ab-y.uändern* Daß etwa die Besonderheit der Umstände eine abweichende Regelung erfordert hätte, hat das Berufungsgericht unangreifbar mit der Erwägung verneint, durch, die Herausgabe des Vorteils, den die Beklagten infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses erzielten« trete ein gerechter Ausgleich ein, die Annahme, die Rückerstattung sei ausgeschlossen worden, stehe mit jeder vernünftigen Überlegung im Widerspruch» Das Berufungsgericht war daher nicht gehalten,. Erwägungen über eine ergänzende Vertragsauslegung anzusteilen»
e) Die Revision vermag die Auslegung des Berufungsgerichts schließlich auch nicht mit der Rüge zu erschüttern. das Berufungsgericht habe die Vernehmung der Mäklerin Frau Sch^^ und der Mutter der Beklagten als Zeugen übergangen» Die Beklagten hatten beide als Zeugen für die Behauptung benannt, daß nach den wirtschaftlichen Verhältnissen der Firma S^0||||^; wenn an eine vor^-zeitige Beendigung des MiotvePhältnisses gedacht worden '..sire., auch, für diesen Fall Ansprüche auf Entschädigung ausgeschlossen worden wären* Nicht benannt sind die Zeugen entgegen dem Vortrag der Revision dafür, daß die Klausel über den Ausschluß von Brstattungsanaprüchen auch für den Fall der vorzeitigen Beendigung habe gelten sollen*
Das Berufungsgericht hält die von ihm getroffene Auslegung aus dein objektiven Erklärungsinhalt des Vertrages für so zwingend.- daß sie auch durch eine gegen 20-
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toi.Ligc Aussage der Zeugin Sch^P nicht hätte widerlegt
werden können, zu demal diese Zeugin als Urheberin des Vertrages sich jetzt dem Vorwurf der Beklagten ausgesetzt
iungsgericht daher ebenso wie von einer erneuten Verneh-
Bine wiederholte Vernehmung der Zeugin S die bereits im ersten Rechtszuge auch über den Sinn der Ausschlußklausel vernommen worden war, konnten die Beklagten nach § 398 Abs-1 ZPO nicht beanspruchen* über die Wiederholung einer Vernehmung entscheidet der Pächter nach seinem Ermessen, das im Revisionsverfahren nur daraufhin nachprüfbar ist, ob der Begriff des Ermessens '"erkannt oder das Ermessen mißbräuchlich ausgeübt ist. Ob die Erwägungen des Berufungsgerichts es rechtfertigen, von einer Vernehmung der Zeugin Schj^abza-sehen, kann dahingestellt bleiben* Auf jeden Pall war das Berufungsgericht der Pflicht zur Vernehmung der krau Sch^0 zu dem hier in Rede stehenden Punkt deshalb enthoben, weil der Vortrag der Beklagten, der durch die Bekundung der Frau Sch^^ bewiesen werden sollte, wiederum von der irrigen Vorstellung ausgeht, die Beklagten müßten bei vorzeitiger Beendigung einen Zuschuß zu den Herrichtungskosten leisten, den sie bei gewöhnlichem Vertragsablauf nicht hätten zu tragen brauchen* Der Umstand, daß die Beklagten nicht in der Lage gewesen sein mögen, bei gewöhnlichem Vertragsablauf eine Barzahlung als weiteres Entgelt für die Ausstattung des Ladens zu entrichten, erlaubt nicht den Schluß, daß die wirtschaftlichen Verhältnisse eine Vereinbarung gefordert hätten, nach der den Beklagten auch die Erstattung einer Leistung der KG, die ihnen infolge Beendigung des läiet-verhältnisses nicht gebührte, erlassen würde*
sehe- einen unvollständigen Vertrag entworfen zu haben* Von einer Vernehmung der Zeugin £»ch^P hat das Beru-
mung der"Zeugin S
ab sehen zu; können: geglaubt
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IV Bei der erforderlich werdenden neuen Verhandlung werden die Parteien Gelegenheit habenf zu der Pest Stellung de3 Berufungsgerichts, die KG habe in Wahrheit einen Llietzins von 350,- DM geschuldet, ihr Vorbringen au ergänzen,, Die Revision vermißt hierzu eine Berücksichtigung des Vortrages, daß die Mutter der Beklagten als Geschäftsleiterin der Filiale in B^^ angestellt worden sei» Wenn auch» wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, etwaige Ansprüche der Muttor der Beklagten in dem vorliegenden Verfahren gegenüber der Klägerin aufrechnungsweise nicht geltend gemacht werden können, da den Beklagten diese erst abgetreten v.’orden sind, nachdem die Liquidatoren der E^KG die ihr gegen die Beklagten zustehenden Ansprüche an die Klägerin abgetreten hatte, so könnte doch der Vortrag der Beklagten in anderer Richtung von Bedeutung sein* Es wäre denkbar - und die Beklagten wollen offenbar ihren Vortrag auch so verstanden wissen -, daß die Mutter der Beklagten als deren Vertreterin einen niedrigeren Mietzins als den angemessenen deshalb vereinbart hat, weil sie durch eine Anstellung im Betriebe der E0KG einen anderweiten Vorteil erzielt hatte. Es wäre also möglich, daß der von dem Berufungsgericht festgestellte Unterschied von 140,- DH zwischen dem angemessenen und nach Auffassung des Berufungsgerichts deshalb vereinbarten Mietzins und dem wirklich gezahlten Mietzins von 210,- DL! nicht so sehr darauf beruht hat. daß die Beklagten sich an den Ausbaukosten des Erdgeschosses beteiligen wollten, sondern darauf, daß die Mutter der Beklagten die Vorteile, die ihr aus einer als dauernd erhofften Anstellung im Geschäftsbetriebe der KG erwuchsen, durch eine Ermäßigung des Mietzinses erkauft hat» Dabei sei auch darauf verwiesen, daß nach dein eigenen Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 10* Januar 1955 die Vereinbarung auf den Preissiopvor Schriften beruht haben kann*
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Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache war zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverv/eisen* Ihn war auch die Entscheidung Uber die Kosten der Revision zu übertragene
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