BGH

Volltext der Entscheidung

2129 02Q
Nachschlagewerks ja
BGHZ:____________nein  _________________________________
1.	BMG §§ 19 Abs • 1, 22; II. Y/oBauG § 87 a
1a) Ist bei der Gewährung eines Baudarlehens aus Wohnungs-fürsorgemitteln des Bundes unter Vereinbarung eines Y/ohnungsbosetzungsrechts bestimmt worden, daß der Darlehensnehmer (Vermieter) eine vertraglich näher umschriebene Miete, die seine Aufwendungen deckt, erhalten soll (vertragliche Kostenraieto), und daß diese Miete sich entsprechend mindert, wenn und soweit der Bund die vereinbarten Darlehenszinsen senkt (Bundesbedienstotenmieto), so kann der Vernieter, wenn er von einem ihm vertraglich eingeräumten Hecht der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens unter Aufnahme anderer Fremdmittel Gebrauch macht, > die vertragliche Kostenmiete verlangen.
b) Bei deren Berechnung ist dann hinsichtlich der zur Ablösung aufgenommenen Fremdmittel der Zinssatz zugrunde zu legen, der für das abgelöote Förderungsdarlehen vereinbart war; eine vom Bund vor der Ablösung etwa gewährte Zinsermäßigung bleibt außer Betracht.
2.	Seit 1. August 1968 kann der Vermieter, der V/ohnungs-fürsorgemittel darlehensweise in Anspruch genommen hat, ohne Zustimmung des Darlcheiisgebers die gesetzliche Kostenmiete verlangen, auch wenn in dem mit dem Darlehensgeber geschlossenen Vortrag ein niedrigerer Mietzins festgolegt und bestimmt ist, daß Mieterhöhungen der Zustimmung des Darlehensgebers bedürfen.
BGH, Urt. v. 9. Juli 1969 - VIII ZH 113/67 - OLG Celle
LG Hannover
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZK 113/67	URTEIL	*	Verkündet am
9. Juli 1969 Klett,
J us ti zhaupts ekretär ils Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch den Bundosministor für Vohnungsv/cson, Städtebau und Raumordnung, dieser vertreten durch die Oborfinanzdirektion ifflBBB HflH, pflHBUstraße 0 ?
Beklagte, Revisionsklägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr«
gegen
1.
2.
die Hausfrau WilhoImine den Bauingenieur Heinrich beide wohnhaft in Hai
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Straße
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Kläger, Revisionsbeklagte und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmilchtigter: Rechtsanwalt Dr
 Dor VIII. Zivilsenat dos Bundesgerichtshof3 hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 1969 unter Mitwirkung dos öenatspriisidenten Dr. Haidinger sowie der Bundcorichtcr Artl, Dr. Messner, Mormann und Braxmaier
 für Recht orkann:
I. Auf die Revision der Kläger wird unter
 Zuiüickwcisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil dos 6. Zivilsenats des Ober-landcsgerichts Celle vom 15. März 1967 geändert und neu gefaßt:
Es wird feotgeotollt, daß die Kläger durch die Darlehensverträge der Parteien vom 6./9. März 1954 und vom 14. März 1956 gegenüber der Beklagten nicht gehindert sind, den Mietzins für die in ihren Hausgrundstücken	S0 und Ro®straße I
von Bundesbediensteten gemieteten Wohnungen ab 1. Januar 1966 mit Zustimmung der Beklagten die in § 4 Abs. 1 b der Darlehensverträge näher beschriebene "Kostenmiete" und ab 1. August 1968 die gesetzliche Kostenmiete ohne Zustimmung der Beklagten zu fordern und den Mietern gegenüber entsprechende Ilietcrhöhungserklärungen abzugeben.
Im übrigen wird die Klage unter Zurückweisung der weitorgohenden Berufung der Kläger gegen das Urteil der6. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 25« Juni 1966 abgewiesen.
II.	Die Revision der Beklagten wird zurückgewiesen.
III.	Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Von Rechts wegen
 Tatbestands
Der Rcchtovorgängor der Srstklägerin, ihr verstorbener Ehemann, und der Zweitklüger (im folgenden die Kläger) errichteten in Hannover auf den Grundstücken ^■■■weg und Ro®straße 41 je ein Mietwohnhaus. Sie erhieiten von der Beklagten aufgrund der Barlchnsverträge vom 6./9. März 1954 (Sonnonweg) und vom 14. März 1956 (Roonstraf3e) aus den V/ohnungofUrsorgemitteln des Bundes Darlehen in Höhe von 86 000 DM bzw. 124 800 DM. Die gleichlautenden Verträge haben in den hier maßgebenden Bestimmungen folgenden Inhalt:
Ir§ 5 Abs. 1
Der Bauherr verpflichtet sich, jede mit dem Bundesdarlehen geförderte Wohnung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens, mindestens jedoch für die Dauer von 20 Jahren von dom Pertigstollungsterrain an, nur an vom Bund benannte Bundesbedienstete zu vermieten.
§ 4 Abs. 1b
Da das Bauvorhaben nach den Bestimmungen über den steuerbegünstigten Wohnungsbau durchgeführt wird, soll die in der V/irtschaftlich-kcitsbcrcchnung fostgolegte Miete der vom Bauherrn errichteten Wohnungen nicht höher,
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aber auch nicht niedriger sein, als es die Aufwendungen für die Verzinsung des Kapitals sowie für Abschreibung, Betrieb, Verwaltung, Instandhaltung und Hictauofall-wagnis erfordern. Sic beträgt, vorbehaltlich endgültiger Festsetzung nach Vorlage der Schlußabrechnung 1,66 DM (Sonnenweg; 1,96 Roonstraßc) jo qm Wohnfläche im Monat (Kostenmietc). Die für die einzelnen Y/ohnungen fectzusotzenden Kootcnmieten ergeben sich aus der Anlage zu dem Vertrage.
Abs. 2
Der Bauherr verpflichtet sich, für den Fall einer widerruflichen 2insVergünstigung nach § 8 dieses Vertrages, für die dem Bund zu-stchendon Wohnungen nur die auf Grund dieser Vergünstigung sich ergebende, vom Bund festgesetzte Miete zu erheben (Bundesbediensteten' miete).
§ 8 Abo. 1
Bas Bundesdariehen ist mit jährlich 4 v.H. zu verzinsen und mit jährlich 1 v.H. der gesamten Barlehenssummezuzüglich der durch die Tilgung ersparten Zinsen in gleich-bleibenden HalbJahresraten zu tilgen.
§ 8 Abs. 2
Ergibt die vom Bund anerkannte Wirtschaftlichkeitsberechnung, daß die Erträgnisse des Grundstücks bei Zugrundelegung einer für Bundesbedienstete tragbaren Miete (§ 4) zur Deckung der vollen Verzinsung des Bundes-darlehens nicht ausreichen, so ist der Bund bereit, den Zinssatz außervertraglich und widerruflich zu senken.
§ 9 Abs. 1
Der Bauherr kann das Bundesdariehen zu dem
1.	Januar eines jeden Jahres mit einer sechsmonatigen Frist kundigen."
 
Die Darlehensgev/ährung erfolgte ausdrücklich unter den Bedingungen der Darlehenovorbescheide vom 6. März 1954 (Sonncnv/og) und 1- März 1956 (Roonstraße). In ihnen heißt es;
” 11. Pie Miete darf im Durchschnitt 1,10 DM (Sonnenweg) 1,25 bzw. 1,55 DM mit Etagenheizung (Rolfcstraße) je qm Wohnfläche monatlich nicht übersteigen.
12. In der nach der Berechnungsverordnung aufzustollenden Wirtschaftlichkeitsbe-rochnung dürfen folgende Kostenansätze nicht überschritten v/erden
a)	Verwaltungskosten je WE und Jahr	 30	DM
(SflBBtreg)
35 DM
(Ro®straße)
b)	Instandhaltungskosten je qm
 Wohnfläche und Jahr	2,20	DM
einschl. Schönheitsreparaturen (Sonnenweg)
1,85 m 1 (Roonstraße
 c)	Mietausfallwagnis 1 der Miete
,d) Zins für Eigenkapital 4 $ jährlich.
Der trotz der Ermäßigung des Zinssatzes für das Bundosdarlohn noch vorhandene Minderertrag ist durch i'eilverzicht auf die Eigen-	j
geldverzinsung auszugleichen.	j
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Die Kostenansätze für Hausmeister und Garten-	j
pflege bedürfen meiner vorausgehenden schrift-	j
liehen Zustimmung. Solange und soweit es nach	[
Maßgabe der anerkannten und in bestimmten Ab-	[
ständen vorzulegenden V/irtschaftlichkeitsbe-	I
rechnung zu dem Ausgleich der Aufwendungen und Erträge erforderlich ist, wird ausservertraglich	■
und jederzeit widerruflich ein Zinsnachlaß auf das Bundcsdarlehen gewährt werden.”
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Die Beklagte hat gemäß § 8 Abs. 2 der Darlehensver-trägc den Zinssatz auf 0 ermäßigt. Die Kläger haben die sieh danach ergebenden Bundesbedienstctenmieten erhoben, die mit Zustimmung der Beklagten mit Rücksicht auf die gestiegenen laufenden Kosten mehrfach erhöht worden sind.
Zum 31. Dezember 1965 haben die Kläger die Darlehen gekündigt und mit Hilfe anderer Fremdmittel zurückgezahlt.. Den Mietern der geförderten Wohnungen gegenüber haben sie am 6, Dezember und am 12. Dezember 1965 Mieterhöhungserklärungen abgegeben. Dem hat die Beklagte mit Schreiben vom 22. Dezember 1965 widersprochen. Sie hat die Kläger aufgefordert9 die Wohnungen weiterhin zur bisherigen Bundoobedienotetenmiete zur Verfügung zu stellen.
Den Mietern hat sie empfohlen, den Mieterhöhungen zu widersprechen und die Zahlung der Erhöhungsbeträge abzulehnen.
Die Kläger haben beantragt festzustellen, daß sic durch die Darlchnsverträge nicht gehindert sind, die sich auf gesetzlicher Grundlage ergebende Kosten-miete zu erheben und entsprechende Mieterhöhungs-crklürungen abzugeben. Ferner haben sie gebeten, die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die Mieter zu dem Widerspruch gegen die Mieterhöhungserklärungen und zur Verweigerung der Zahlung aufzufordern.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Kläger ihre Anträge dahin gestellt, festzustellen, daß sie durch die Bestimmungen
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der Darlchnsvertrüge nicht gehindert seien, die freie	j
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Harktmiete zu verlangen und entsprechende Mieterhöhungs-erklärungcn abzugeben, hilfsweise, die sich auf vertraglicher Grundlage unter Anwendung der Sätze der zweiten Bercchnungsvcrordnung ergebende Kostenmiete, hilfsweise die unter Anwendung der von einem Sachverständigen ermittelten Richtsätze zu ermittelnden Kostenmiete, hilfsweise die sich auf bisheriger gesetzlicher Grundlage ergebende Kootcnniotc und schließlich die Kostenmiete zu	|
fordern, die sich nach Maßgabe ihrer Erhöhungserklärungen j vom 60 und 10» Dezember 1965 ergibt. Das Berufungsgericht j hat die Feststellung getroffen, die Kläger seien durch die 1 Darlehnsverträgc	nicht gehindert, die in	§ 4 Abs. 1 b als	|
MKostcnmieto11 bezeichnoto Miete zu fordern und dementsprechende Mieterhöhungserklärungen abzugeben. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Beide Parteien haben Revision eingelegt. Die Kläger verfolgen ihre Anträge aus dem Beruf ungsrochtszug weiter. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuwoi3cn. Beide Parteien haben den Antrag gestellt, das Rechtsmittel der Gegenseite zurückzuweisen«,
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Entscheiflnngsgründe:	\
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I. 1. Die Klage ist zulässig (§ 256 ZPO). Die Kläger streben die Feststellung an, daß sie nicht mehr an die in den mit der Beklagten geschlossenen Verträgen vereinbarte sogenannte Bundosbcdienstetenmiete gebunden sind. Gegenstand der Klage ist also ein zwischen den Streitteilen bestehendes Rechtsverhältnis. Entgegen der Meihung der Revision fehlt es nicht etwa deshalb an einem Rechts-schutzinteresoe, weil die Kläger möglicherweise auf Erteilung
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dor Zustimmung zur Erhöhung dos Mietzinses, also auf Leistung klagen könnten; denn die Kluger wollen u.a. gerade auch feotgcstcllt haben, daß eine solche Zustimmung nicht erforderlich ist.
2.	Mit Hecht sieht das Berufungsgericht in der Änderung der Anträge der Kläger im zweiten Hechtszuge keine Klageänderung (§ 268 Nr. 2 ZPO),
II. 1. Die geförderten Wohnungen sind steuerbegünstigt.
An sich konnte daher nach § 22 1. BMG von den Klägern durch einseitige Erklärung gegenüber den Mietern (§ 18 1. BMG) die Kootenmiete verlangt werden, falls die bisherige Miete niedriger war. Biese Regelung galt bis 31. Dezember 1967. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 2. BMG in der Passung der Gcoetzo vom 24. August 1965 (BGBl I 969) und vom 21. Dezember 1967 (BGBl I 1251) trat nämlich § 22 1. BMG in Hannover gleichzeitig mit dem zweiten Bundes-mietengesotz, also erst an 31« Dezember 1967 außer Kraft,
 Bis dahin konnten die Kläger an der einseitigen Erhöhung dos Mietzinses auf die gesetzliche Kostenmietc allenfalls durch die mit der Beklagten geschlossenen Verträge gehindert sein (i 19 Abs. 1 1. BMG; BGHZ 31, 63).
2. Mit Recht gehen beide Parteien davon aus, daß die Klüger bis zur Rückzahlung der Darlehen nur die Bundes-bedienstetenmioto verlangen und .eine Mieterhöhung ohne Zustimmung der Beklagten nicht vornehmen konnten (hinsichtlich des Zustimmungserfordernisses vgl. die Urteile des erkennenden Senats vom 10. Februar 1.969 ~ VIII ZR 27/67 »
WM 1969, 629 und vom 14. April 1969 -VIII ZR 131/67 = V/M 1969,
631 = NJ\7 1969, 1172).
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Hier geht es aber darum,ob die Beschränkung auf die Bundesbedienstetenmiete und gegebenenfalls das Erfordernis der Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung über die Bundesbedienstetenmiete hinaus auch für die Zeit nach der Barlehensrückzahlung als vereinbart gelten.
Die Präge, ob eine Zustimmung notwendig ist, hat der erkennende Senat in einem Palle behandelt, bei dem .im Darlehensvertrag ausdrücklich bestimmt war, daß nur liieton und Ilietzuschläge gefordert werden dürfen, die von der Bewilligungsbehörde genehmigt sind (Urteil vom 20. Dezember 1967 - VIII ZR 145/67 - = IM 1. BMG- § 19 Hr. 15 = WM 1968, 574). Der Senat hat entschieden, daß das Zu-stimmungsorforderni3 in einem solchen Palle grundsätzlich solange gilt, wie das im Dariehnsvertrag vereinbarte V/ohnungsbelegungsrocht des Darlehnsgebers besteht. An einer Bestimmung gleichen oder ähnlichen Y/ortlauts fehlt es hier. Das Ergebnis der Auslegung der hier abgeschlossenen Darlehnsverträge, die als in mehr als einem Oberlandesgerichtsbezirk verwendete Pormularverträge vom Revisionsgericht frei gewürdigt werden können, kann gleichwohl kein anderes sein.
3.	PÖrderungBdarlehen werden von der öffentlichen Hand nicht nur gegeben, um eine möglichst hohe Zahl von Wohnungen für ihre Bediensteten zu schaffen und dadurch die Zahlung von TronnungsentSchädigung zu sparen. Der Darlchnsgober ist vielmehr erheblich auch daran interessiert)
daß die Bedingungen unter denen die geförderten Wohnungen vermietet werden, für die Bediensteten möglichst günstig sind» Der Dienstherr kommt damit nicht nur der ihm obliegenden Pür3örgepflicht nach (vgl. hinsichtlich der beklagten Bundesrepublik: § 79 BBG-). Vielmehr kann unter Umständen der Zweck, Mittel einzusparen, trotz des Vorhandenseins von Wohnungen, an denen ein Belegungsrecht besteht, dann nicht erreicht werden, wenn diese Yfohnungen jedenfalls für die in Betracht kommenden Bediensteten nicht erschwinglich sind. Deshalb ist die Vereinbarung von Klauseln, die den Mietpreis begrenzen, bei Pörderungs-darlehen der öffentlichen Hand üblich.
An entsprechenden Bestimmungen fehlt es auch in den zwischen der Beklagten und den Klägorn abgeschlossenen Verträgen, nicht. In § 8 Abs. 2 Satz 1 ist klar zu dem Ausdruck gekommen, daß die Beklagte die Schaffung von Y/ohnungen zu für ihre Bediensteten ’'tragbaren11 Mieten anstrebte. In Ziffer 12 der Darlehensvorbedingungen ist den Klägern auferlegt worden, zur Erreichung dieses Ergebnisses gegebenenfalls auf einen Icil der Verzinsung des Eigenkapitals zu verzichten. Angesichts dieses erkennbaren Vertragszweckes konnte weder dom § 8 Abs. 2 noch dem § 4 Abs. 2 des Vertrages entnommen werden, nur die Beklagte selbst habe durch die in Aussicht gestellte Zinsermäßigung dazu beizutragen, daß die Mieten der zu belegenden Wohnungen nicht zu teuer wurden. Zwar war den Klägern in § 4 Abs. 1 b der Verträge grundsätzlich eine Miete zugestanden, die die laufenden Aufwendungen deckte. Jedoch ergeben die weiteren Vertragsbestimmungen deutlich, daß den Klägern nicht die
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Kostenmiete schlechthin zustehen sollte, und daß die Beklagte sich hei der Festlegung dessen, was ira Vertrag als Kostennioto bezeichnet ist (im folgenden: vertragliche Kostonmietc), mit Rücksicht auf die Interessen der Mieter ein Mitspracherecht Vorbehalten wollte; denn obgleich es zur Bestimmung dessen, v/as Kostenmiete ist, an sich genügt hätte, auf die Vorschriften des § 45 Abs I. VfoBauG in der damals geltenden Passung vom 25* Augus 1955 (BGBl I 1047) sowie auf die Erste Berechnungsver-Ordnung zu verweisen, die die einschlägigen Vorschrifto hierzu enthält, ist nicht nur in § 4 Abs. 1 b der Vertr die Kostenmiete auf einen bestimmten Betrag festgesetzt worden (1,66 DM bzw. 1,96 DM) sondern in Nr. 12 der Bar Vorbedingungen sind die einzelnen Posten, die in die V/irtochaftlichkoitsbercchnung auf genommen werden, auch für die Zukunft bereits begrenzt worden. Es handelt sic um die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, da Mietausfallv/agnis und die Eigenkapitalverzinsung. Die e sprechenden Bestimmungen der ersten Bereehnungsverordnu (§§ 17, 20, 22, 23) enthalten insoweit entweder überhau keine Beträge oder nur einen bestimmten Rahmen. Ferner ist in Nr. 12 der Barlohnsvorbedingungen geregelt, daß Kosten für Hausmeister und Gartenpflege, die zu den sog nannten Betriebskosten gehören (§ 21 I. BVO), nur mit vorauogehender schriftlicher Zustimmung der Beklagten i die Yfirtschaftlichkeitsberechnung eingesetzt werden dür
 Daraus ergibt sich, daß die Kläger nach den Yertr nicht ohne weiteres die gesetzlich zulässige Kostenmiet
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verlangen können, sondern daß sie die ihre Aufwendungen dockende Miete unter Berücksichtigung der in den Darlehnsverträgen zur vertraglichen Kostenmiete getroffenen Bestimmungen bilden und dazu jeweils die Zustimmung der Beklagten einholcn müssen.
Dafür, daß dies nur bei der Mietzinsbildung anläßlich der erstell Vermietung nach der Bezugsfertigkeit gelten sollte, liegen keine Anhaltspunkte vor. Unstreitig haben die Kläger in der Folgezeit auch wiederholt die Zustimmung der Beklagten zu Mietzinserhöhungen eingeholt.
Daß es an einer ausdrücklichen Bestimmung des Inhaltes fehlt, diese Mitwirkung werde auch nach Rückzahlung der Darlehen für die Zeit in Anspruch genommen, in der das Bolegungsrccht besteht, ist unschädlich. Wie der erkennende Senat in dem erwähnten Urteil vom 20. Dezember 1967 ausgeführt hat, ergibt sich aus dem Zweck, den der Darlehnsgeber erkennbar mit der Förderung der Wohnung verbindet, daß er sich nicht damit begnügt, nach etwaiger Rückzahlung des Darlehns zwar noch sein Belegungsrecht während der vereinbarten Zeit ausüben, aber eine Anhebung des Mietzinses nicht verhindern zu können. Falls nicht ausdrücklich eine abweichende vertragliche Regelung vorliegt, sind deshalb Klauseln, in denen der Förderer den Mietzins der geförderten Y/ohnung nach oben begrenzt, sei es, daß eine bestimmte Höchstmiete festgelegt wird, sei es, daß er sich die Genehmigung des Mietzinses vorbehält, dahin auszulegen, daß sie solange gelten, wie das vereinbarte Bolegungsrecht. Aus der Tatsache, daß nur das Belegungsrecht ausdrücklich auf mindestens zwanzig Jahre vereinbart, also insoweit von der
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Rückzahlung des Darlehns unabhängig gemacht worden ist, können deshalb die Kläger entgegen der Meinung des Berufungsgerichts nichts zu ihren Gunsten hcrleiten.
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Nach dem Inhalt der abgeschlossenen Verträge	j
sind demnach die Kläger trotz der Darlehnsrückzahlungen weder, berechtigt, von ihren Mietern während der Bauer des Be-legungorcchts die gesetzliche Kostenmiete, noch gar die i freie Marktmiote zu verlangen. Auch bedarf jede Erhöhung doo Mietzinses weiterhin der Zustimmung der Beklagten.
(\7cgon der Rechtslage seit 1. August 1968 s. u. Nr. II 6.)
4« Andererseits kann die Beklagte die Kläger seit ' : 1. Januar 1966 nicht mehr an der Bundesbedienstetenmiete fcsthalten. Diese ist im Grunde nichts anderes als die vertragliche Kostenmiote vermindert um den Betrag, der sich aus dem Verzicht der Beklagten auf Zahlung der vertraglichen Zinsen für das Förderungsdarlehen ergibt.
Umgekehrt i3t die vertragliche Kostenmiete diejenige Miete, die sich bei der vereinbarten Verzinsung des Bundes-darlehns (4 & vgl. § 8 Abs. 1 der Darlehnsverträge) ohne den Verzicht der Beklagten auf die vertraglichen Zinsen: ergibt, Y/enn die Beklagte verlangt, die Kläger müßten sich nach wie vor mit der Bundesbedienstetenmiete zufrieden geben, strebt sie in Y/irklichkeit nichts anderes an, als daß die Kläger die Fremdmittel, mit denen sie die Förderungs-darlohen abgelöst hat, in ihrer Y/irtschaftlichkeitsbe-rechnung als unverzinsliche Mittel ausweisen. Das kann Beklagte aber nicht verlangen.
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Nach § 4 Abs. 1 b der Darlehnsverträge steht den Klägern grundsätzlich die vertragliche Kostenmiete zu«
Nur soweit und lange die Beklagte "außervertraglich"
(§ 8 Abs. 2 der Darlohnsverträge) den Zins senkte, mußten die Kläger sich mit der Bundesbedienstetenmiete begnügen. Nach der in § 9 Abs. 1 ausdrücklich zugelassenen Rückzahlung der Darlehen ist aber für eine Zinssenkung und damit auch für eine Verpflichtung, nicht mehr als die Bundosbodienstetenmiete zu fordern, kein Raum mehr. Vielmehr können die Kläger seit 1. Januar 1966 nach § 4 Abo. 1 b die vertragliche Kostenmiete verlangen.
Da diese sich, wie auogeführt wurde, kraft vertraglicher Vereinbarung auf einer Verzinsung der Eörderungsdarlehn in Höhe von 4 $ aufbaut, können die Kläger in ihrer Y/irtschaftlichkeitoberechnung 4 # an Zinsen für die Mittel anoetzen, mit denen sie die Darlehen der Beklagten ersetzt haben. Die vor der Darlehnsi’ückzahlung von der Beklagten gewährte Zinsermäßigung bleibt außer Betracht. Andererseits können die Kläger in ihrer Wirtschaftlich-keitsborechnung nicht mehr als 4 $ Zinsen für die Ab-lösüngsmittel ansetzen. Nur diese Auslegung wird dem Begriff der vertraglichen Kostenmiete und dem Vertragszweck, den Bediensteten der Beklagten eine günstige Miete zu sichern, gerecht, ub die Kläger nach Art. X § 5 Buchst, b AbbauG die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses wegen Gefährdung der Y/irtschaftlichkeit der vermieteten Räume verlangen konnten, bedarf hier keiner Erörterung. Sie haben eine Zustimmung nach dieser Vorschrift nicht angeotrebt und deshalb auch die Voraussetzungen für deren Anwendung nicht dargetan. Andererseits ergibt sich aus § 4 Abs. 1 b der Darlehnsverträge die
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Verpflichtung der Beklagten, einer Mieterhöhung der Kläger jedenfalls .insoweit zusustimmen, als sie sich in den Grenzen der vertraglichen Kostenmiete hält.
5. Die Kläger haben zur Begründung der Revision noch geltend genacht, die Annahme einer Fortdauer der Bindung an die vertraglichen Mietproisbeschrünkungcn über den 31. Dezember 1965 hinaus entwerte das in § 9 Abs. 1 gewährte Recht der vorzeitigen Darlehnsrückzahlung„
Das ist in dieser Allgemeinheit schon deshalb nicht richtig, weil die Kläger auch ohne vertragliche Begrenzung des Mietzinses eine Erhöhung über die Kostenmiete hinaus auf die freie Marktmiote ohnehin nicht verlangen konnten (§ 22 1. 3MG; § 45 Abs. 2 I. V/oBauG; § 65 Abs. 2 II. WaBauG). Überdies können bei der Neuberechnung der gesetzlichen Kostenmiete die gestiegenen Kosten jedenfalls nicht ohne v/eitercs in vollem Umfang berücksieht:.gt werden. Das gilt nach der nunmehr allein anwendbaren zweiten Berechnungsverordnung (§ 1 a Abs. 1 Nr. 6) sowohl hinsichtlich der geänderten Kapitalkosten (§23 Abs. 1 Satz 2 II. BVO) als auch bei einer Änderung der Bewirtschaftungskosten (§ 30 Abs. 1 Satz 2 II. BVO).
Vor allem aber hat die Möglichkeit der vorzeitigen Darlehnsrückzahlung deshalb erhebliche Bedeutung, weil das Bclegungsreeht und, wie ausgeführt wurde, damit die Geltung der vertraglichen Kostenmiete nicht schlechthin auf die Dauer von 20 Jahren begrenzt sind, sondern grundsätzlich für die Laufzeit dos Darlehens gelten. Nur wenn bei Ablauf
 von 20 Jahren seit Bezugsfortigkeit das bei einer vertraglichen Tilgung von einem Prozent an sich erheblich länger laufende Darlehen zurückgezahlt ist, endet zu diesem Zeitpunkt das Belegungsrecht und damit auch die vertragliche Begrenzung der Höhe des Mietzinses (vgl. § 3 Abs. 1 der Darlchnsvertrügo).
6. Das Berufungsurteil stellt sich somit als zutreffend dar. Gleichv/ohl kann der Revision der Kläger ein Teilerfolg nicht versagt bleiben.
Der durch das V/ohnungsbauänderungsgesctz (V/oBauÄndG) von 20. Juli 1968 (BGBl X 821) geschaffene neue § 87 a II. Y/oBauG läßt nunmehr eine Erhöhung auf die Kostenmiete auch dann zu, v/enn in dem mit dem Darlehnsgeber geschlossenen Vertrag eine niedrigere Miete vorgeschrieben ist. Einer Zustimmung de3 Darlehnsgebers zur Mieterhöhung bedarf:.es, selbst v/enn sie vereinbart ist, nicht mehr.
Diese Vorschrift ist, obgleich sie erst am 1. August 1968 in Kraft getreten ist (Art. IV § 4 Abs. 1 WoBauÄndG), also nach Erlaß des Berufungsurteils, auch im Revisionsrechtszug zu berücksichtigen (BGHZ 9, 101; 36, 348, 350}. Über die von Berufungsgericht ausgesprochene Rechtsfolge hinaus, v/ar deshalb auf die Revision der Kläger festzu-otellen, daß sic seit 1. August 1968 berechtigt sind, ohne Zustimmung der Beklagten die sich aus den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen ergebende Kostenmiete zu erheben.
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III. Im übrigen waren die Revision der Kläger und die Revision der Beklagten zurüeksuv/eisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO«
Br. Haidinger	Artl	Br.	Messner
 Mormann	Braxmaier