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BGH

Gericht: BGH

b) Bei deren Berechnung ist dann hinsichtlich der zur Ablösung aufgenommenen Fremdmittel der Zinssatz zugrunde zu legen, der für das abgelöste Förderungsdarlehen vereinbart war; eine vom Bund vor der Ablösung etwa gewährte Zinsermaßigung bleibt außer Betracht« 2. Seit 1 * August 1966 kann der Vermieter, der Wohnnngs-Fürsorgern!ttel darlehensweise in Anspruch genommen hat, ohne Zustimmung des Darlehensgebers die gesetzliche Kostehniete verlangen, auch wenn in dem mit dem Darlehensgeber geschlossenen Vertrag ein niedrigerer Mietzins festgelogt und bestimmt ist, daß ..Mieterhöhungen der Zustimmung des Darlehensgebers bedürfen« - Proscßbcvollmächtigter: Rechtsanwalt Pr Der'VIII* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25* Juni J 969 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Haidinger sowie der Bundesrichter Artl, Br. Messner7 Mormann und Braxmaier für Hecht erkann: Auf die Revision der Kläger värd unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 6. Marz 1954 und vom 14* März 1956 gegen-über der Beklagten nicht gehindert sind» den Mietzins für die in ihren. Januar .1966 mit Zustimmung der Beklagten die in § 4 Abs. 1 b der Barlehensverträge näher beschriebene "Kostenmiete" und ab 1. August 1968 die gesetzliche Kostenmiete ohne Zustimmung der Beklagten:zu fordern und den Mietern gegenüber entsprechende Miotorhöhungserklärungen abzugeben. her Bauherr verpflichtet sieh, für den Pall einer widerruflichen Zinsvergünstigung nach § 8 dieses Vertrages, .für die dem Bund zu— stehenden Wohnungen nur die auf Grund dieser Vergünstigung sich ergebende, vom Bund festgesetzte Miete zu erheben (Bundesbediensteten-miete). § 8 Abs. 2 Ergibt die vom■Bund anerkannte1 Wirtschaft~ lichkeitsborechnung, daß.die Erträgnisse des Grundstücks bei Zugrundelegung einer für Bundesbedienstete tragbaren Miete (§ 4) zur Deckung der vollen Verzinsung des Bundes-darlehens nicht auoreichen, so ist der Bund bereit, den Zlnssatz außervertraglieh und widerruflich . Der trotz der Ermäßigung des Zinssatzes für das Bund es dar lohn noch vorhandene Minderer-trag ist durch feilverzieht auf die Eigengeld Verzinsung auszugleiehen. Die Beklagte hat gemäß § 6 .Abs. 2 der Darlehensver-trüge den Zinssatz.auf Die Kläger haben beantragt festzustellen, daß sie durch die Dariehnsvertrage nicht gehindert sind, die sich auf gesetzlicher Grundlage ergebende Kosten-miete zu erheben und entsprechende Miet erhöhungs-erklärungen abzugeben. Das Berufungsgericht hat die Feststellung getroffen, die Kläger seien durch die Darlehnsverträge nicht gehindert, die in § 4 Abs. 1 b als "Kostenmiete’1 bcseichnctc Miete zu fordern und dementsprechende Mieterhöhungserklärungen abzugeben. Die Kläger streben die Feststellung an, daß sie nicht mehr an die in den mit der Beklagten geschlossenen Verträgen vereinbarte sogenannte Bundesbedienstetenmiete gebunden sind. der Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses, also auf Leistung klagen könnten; denn die Kläger v/ollen u.a. gerade auch festgestcllt haben, daß eine solche Zustimmung nicht erforderlich ist. BMG in Hannover gleichzeitig mit dem zweiten Bundes-mie tengesetz, also erst an 31 * Dez ember 1967 außer Kraft0 Bis dahin konnten die Kläger an der einseitigen Erhöhung dos Mietzinses auf die gesetzliche Kostenmiete allenfalls durch die mit der Beklagten geschlossenen Verträge gehindert sein (§ 19 Abs. 1 1„. Mit Recht gehen beide Parteien davon aus, daß die Kläger bis zur Rückzahlung der Darlehen nur lie Bundes bedienstetenmieto verlangen und eine Mieterhöhung ohne .;. Hier geht es'after darum,ob die' Beschränkung auf die Burdesbedienstetenmiets und ■ gegebenenfalls das Erfordernis der Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung über die Bundesbedienstetenmiete hinaus auch für die Zeit nach der Darlehensrüekzahlung als vereinbart gelten. Die Frage, ob eine Zustimmung notwendig ist, hat der erkennende Senat in einem Falle behandelt, bei dem im Darlehensvoi'trag ausdrücklich bestimmt war, daß nur Mieten und Mietzuschläge gefordert werden dürfen, die von der Bev/illigungsbehörde genehmigt sind (Urteil vom 20. daß die Bedingungen unter denen die geförderten Wohnungen vermietet werden, für die Bediensteten möglichst günstig sind«'Der Dienstherr kommt damit nicht nur der ihm obliegenden Fürsorgepflicht nach (vgl« hinsichtlich der beklagten Bundesrepublik: § 79 B3G)« Vielmehr,kann unter UmstUnden der Sweck, Mittel einzusparen, trots des Vorhandenseins von Wohnungen, an denen ein Belegungsrecht besteht, dann nicht erreicht werden, wenn diese Wohnungen jedenfalls für die in Betracht kommenden Bediensteten nicht erschwinglich sind« Deshalb ist die Vereinbarung von Klauseln, die den Mietpreis begrenzen, bei Förderungsdarlehen der öffentlichen Hand üblich. In § 8 Abs. 2 Satz 1 ist klar zu dem Ausdruck gekommen, daß die Beklagte die Schaffung Von Wohnungen zu für ihre Bediensteten 11 tragbaren*' Mieten anstrebtel In Ziffer 12 der Dariehensvorbe dingungen ist den Klägern auferlogt worden, zur Erreichung dieses Ergebnisses gegebenenfalls auf einen Teil der Verzinsung des Eigenkapitals zu verzichten. Angesichts dieses erkennbaren Vertragszweckes konnte weder dem § 8 Abs. 2 hoch de m § 4 Abs« 2 des Vertrages entnommen werden, nur die Beklagte selbst habe durch die in Aussicht gestellte ZinsermaBigüng dazu beizutragen, daß die Mieten der zu belegenden Wohnungen nicht zu teuer wurden« 2war war den Klägern in § 4 Absl 1 b der Verträge grundsätzlich eine Miete- ■ zugestanden, :die die laufenden Aufwendungen deckte. Kostenmiote schlechthin zustehen sollte, und daß die Beklagte sich bei der Festlegung dessen, was im Vertrag als Koßtenmieto bezeichnet ist (im folgenden: vertragliche Kcstenmiete), mit Rücksicht auf die Interessen der Mieter oin Mitopracherocht Vorbehalten wollte; denn obgleich es zur Bestimmung dessen, was Kostenmiete ist, an sich genügt hätte, auf die Vorschriften des § 45 Abs. 2 I. YfoBauG in der damals geltenden Fassung vom 25* August 1955 (BG-Bl I 1047) sowie auf die Erste Berechnungsverordnung zu verweisen, die die einschlägigen Vorschriften hierzu enthält, ist nicht nur in § 4 Abs. 1 b der Verträge die Kostonmicte auf einen bestimmten Betrag festgesetzt worden (1,66 DH bzw, 1,96 DM.) Ferner ist in Kr. 12 der Darlehnsvorbedingungen geregelt, daß die Kosten für Hausmeister und Gartonpflege, die zu den sogenannten Betriebskosten gehören (§21 I, BVO), nur mit vorausgehender schriftlicher Zustimmung der Beklagten in die hirtschaftlichkeitsberechnung eingesetzt werden dürfen. Daraus ergibt sich, daß die Kläger nach den Verträgen nicht ohne weiteres die gesetzlich zulässige Kostenmiete verlangen können, sondern daß sie die ihre Aufwendungen deckende Miete unter Berücksichtigung der in den Barlohns-vertragen zur vertraglichen Kostenmiete getroffenen Best immungen bilden und dazu jewei 1 s die Zustimmung der Beklagten einholcn müssen« Daß cs an einer ausdrücklichen Bestimmung des Inhaltes fohlt, diese Mitwirkung werde auch nach Rückzahlung der Darlehen für die Zeit in Anspruch, genommen, in der das Bologungsrocht bestellt, ist unschädlich. Dezember 1967 ausgeführt 'hat, ergibt sich aus dem Zweck, den der Darlehnsgeber• erkennbar mit der Förderung der Wohnung verbindet, daß er sich nicht damit begnügt, nach etwaiger Rückzahlung des Darlehns zwar noch sein Belegungsrocht wahrend der vereinbarton Zeit ausüben, aber eine Anhebung des Mietzinses nicht verhindern zu können. Aus der Tatsache, daß nur das Belegungsrecht ausdrücklich auf ■ mindestens zwanzig Jahre vereinbart, also insoweit von der Rückzahlung des Pariohne unabhängig gemacht worden ist, können deshalb die Kläger entgegen der Meinung des Berufungsgerichts nichts zu ihren Gunsten'hcrleiten„ Diese ist irn Grunde nichts anderes als die vertragliche Kostenmiete vermindert um den Betrag, der sich aus dem Verzicht der Beklagten auf Zahlung der vertraglichen Zinsen für das Börderungsdarlehen ergibt» Umgekehrt ist die vertragliche Kostenmiete diejenige Miete, die sich bei der vereinbarten Verzinsung des Bundes-darlehns (4 $ vgl. § 8 Abs, 1 der Bariehnsyerträge) ohne den Verzicht der Beklagten auf die vertraglichen Zinsen, ergibt. hach §'4 Abs. 1 Id der Darlehnsverträge steht den Klägern grundsätzlich die vertragliche Kostenmiete zu. Hur soweit und lange die Beklagte ^außervertraglich'1 (§ 8 Abs. 2 der Darlchncvertrage) den Sins senkte, mußten die Klüger sich'mit der Bundes'bedienstetenmiete begnügen. Hach der in § 9 Abs. 1 -ausdrücklich zuge-lassenen Rückzahlung der Darlehen ist aber für eine 2ins-oenkung und damit auch für eine Verpflichtung» nicht mehr als die Bundesbedienstetenmiete zu fordern9 kein Raum di ehr. Hur diese Auslegung wird dem Begriff der vertraglichen Kostenmiete und dem Vertrags-zY/eck, den Bediensteten der Beklagten eine günstige Miete zu sichern, gerecht, ub die Kläger nach Art. X § 3 Buchst, b AbbauO die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses wegen Gefährdung der Wirtschaftlichkeit■der vermieteten Räume verlangen konnten, bedarf hier keiner. Sie haben eine Zustimmung hach dieser Vorschrift nicht angestrebt und deshalb auch die Voraussetzungen für deren Anwendung nicht dargetan. Andererseits ergibt sich" aus § 4 Abs. 1 b deh Darlehnsvertrage die Verpflichtung der Beklagten, einer Mieterhöhung der Kläger jedenfalls insoweit zuzustimmön, als sie sich der vertraglichen Kostenmiete hält-* weil die Kläger auch ohne vertragliche Begrenzung des Mietzinses eine'Erhöhung über die Kostenmiete hinaus auf die freie Marktraietc ohnehin nicht verlangen konnten (§ 22 Io BMGr; §45 Abs. 2 I. Vor allem aber hat die Möglichkeit der vorzeitigen BarlehnsrückZahlung deshalb erhebliche Bedeutung, weil das Belegungsrecht und, wie ausgeführt wurde, damit die Geltung der vertraglichen Kostenmiete nicht, schlechthin auf die Bauer von 20 Jahren begrenzt 3ind, 'sondern''grundsätzlich für die Laufzeit des Barlehens gelten. Jahren seit Bozugsfertigkeit das bei einer vertraglichen Tilgung von einem Prozent an eich erheblich länger laufende Darlehen surückgezahlt 1st, endet zu diesem .Seitpunkt das Belegungsrecht und damit auch die vertragliche Begrenzung der Höhe des Mietzinses (vgl. Y/oBauG- läßt nunmehr eine Erhöhung auf die Kostenmiete auch dann zu, v/enn in den mit dem Darlehnsgeber geschlossenen Vertrag eine niedrigere Miete vorgeschrieben ist. Über die von Berufungsgericht ausgesprochene Rechtsfolge hinaus, war deshalb auf die Revision der Kläger festzu-stellen, daß sie seit 1« August 1968 berechtigt sind, ohne Zustimmung der Beklagten die sich aus den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen ergebende Kostenmiete zu erheben«

Zitierte Normen: § 256 ZPO
■mietenBundKostenmieteZustimmungKlägervertraglich

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerks ja
13 GHZ i.________:nein v ';___ :_________________________
1,	BUG §§ 19 Als e i, 22; II. YfoBauG § 87 a
1a) 1st bei der Gewährung eines Baudarlehens aus Wohnungs-fürsorgemxtteln des Bundes unter Vereinbarung eines Y/ohnungsbesetzungsrechts bestimmt worden, daß der Darlehensnehmer (Vermieter) eine vertraglich näher umschriebene Miete, die seine Aufwendungen deckt, erhalten soll (vertragliche Kostenmiete), und daß diese Miete sich entsprechend mindert, v/erm und soweit der Bund die vereinbarten Darlehenszinsen senkt (BundeQbedionstotenmiete), so; kann der Vermieter, wenn er von einem ihm vertraglich einge-. räumten Hecht dor vorzeitigen .Rückzahlung-des-Darlehens unter Aufnahme' anderer Fremdmittel Gebrauch macht, die vertragliche Kostenmiete verlangen,
b) Bei deren Berechnung ist dann hinsichtlich der zur Ablösung aufgenommenen Fremdmittel der Zinssatz zugrunde zu legen, der für das abgelöste Förderungsdarlehen vereinbart war; eine vom Bund vor der Ablösung etwa gewährte Zinsermaßigung bleibt außer Betracht«
2.	Seit 1 * August 1966 kann der Vermieter, der Wohnnngs-Fürsorgern!ttel darlehensweise in Anspruch genommen hat, ohne Zustimmung des Darlehensgebers die gesetzliche Kostehniete verlangen, auch wenn in dem mit dem Darlehensgeber geschlossenen Vertrag ein niedrigerer Mietzins festgelogt und bestimmt ist, daß ..Mieterhöhungen der Zustimmung des Darlehensgebers bedürfen«
BGH, TTrt. v. 9. Juli 1969 ~ VIII 2R 113/67 - OLG Celle
LG Hannover
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZK 113/67
URTEIL
Verkündet am
9- iuli 1969
Kle.tt,
 JustizhauptSekretär
 als Urkundsbesmte?
der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch den Bundesminister für Y/ohnungswoscn, Städtebau und Raum-ordnung, dieser vertreten durch die Oberfinanzdirektion in	PÄBBÄstraße	0
Beklagte, Revisionsklägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Pr*
gegen
1.	die Hausfrau Wilhelm
2.	den Bauingenieur Hei
 beide wohnhaft in Ha
 Kläger, Revisionsbeklagte und Revisionskläger,
- Proscßbcvollmächtigter: Rechtsanwalt Pr
 Der'VIII* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25* Juni J 969 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Haidinger sowie der Bundesrichter Artl, Br. Messner7 Mormann und Braxmaier
 für Hecht erkann:
I. Auf die Revision der Kläger värd unter
 Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Gelle vom 15• März 1967 geändert und neu gefaßt:
Ho wird feotgcstollt, daß die Kläger durch die Barlehcnovcrträge der.Parteien vom 6./9. Marz 1954 und vom 14* März 1956 gegen-über der Beklagten nicht gehindert sind» den Mietzins für die in ihren. Hausgrundstücken	3€HMlv/eg #4 und. R^^straße #6
von. Bundesbediensteten gemieteten Wohnungen ab 1. Januar .1966 mit Zustimmung der Beklagten die in § 4 Abs. 1 b der Barlehensverträge näher beschriebene "Kostenmiete" und ab 1. August 1968 die gesetzliche Kostenmiete ohne Zustimmung der Beklagten:zu fordern und den Mietern gegenüber entsprechende Miotorhöhungserklärungen abzugeben.
Im übrigen wird die Klage unter Zurückweisung der weite.rgeheM Kläger gegen das tfrtelfüd^
■ des. Landgerichts::Hannover.:vom:2%; :Juni, 1966:. abgev/iesen *	'ü;. h
II
- 3 ~
„ Die Revision der Beklagten wind suruckgev^iesen,
III, Dio Kosten dec Rechtsstreits v/erden gegeneinander aufgehoben.
Yon Rechts wegen
 Tatbestand s
Der RechtsVorgänger der Erstklägerin, ihr verstorbener Ehemann, und der 2weitkläger (im folgenden dio Kläger) errichteten in	stuf	den	Grundstücken
SI^HMv/cg #4 und R^IPstraße #6 je ein Hietwohnhaus, Sie erhielten von der Beklagten aufgrund der Darlchnsverträge. vom 6./9. Mars 1954 (SÄBÄv/eg) und vom 14° Mars 1956 (R^fctraße) aus den Y/ohnungafürsorgemitteln des Bundes Darlehen in Höhe von 86 000 DM bsw. 124 800 DM- Die gleichlautenden Vertrage haben in den hier maßgebenden Bestimmungen folgenden Inhalt:
'"§ 3 Abs, 1 ■
Der Bauherr verpflichtet sich, jede mit dem Bundesdar 1 ehen geförderte V/ohnung ... bis zur vollständigen ..Tilgung des Darlehens, mindestens jedöeh für die Dauer von 20 Jahren von dem Pertigstcllungsterrain an, nur an vom Bund benannte Bundesbedienstete zu vermieten.
• § 4 Abs o 1b	(
Da das Bauvorhaben nach den Bestimmungen über den steuerbegünstigten Wohnungsbau durchgeführt v/ird, soll die in der Wirtschaftlich-koitsberechnung festgelegte Miete der vom
■'Bauherrn errichteten 'Y/ohnungen nicht höher,
 aber auch nicht niedriger sein, als cg die Aufwendungen' für die Verzinsung des Kapitals sowie für Abschreibung, Betrieb, Verwaltung, Instandhaltung und Hietausfall-y/agnis erfordern. Sie beträgt, vorbehaltlich endgültiger Postsetzung nach Vorlage der Schlußabrechnung 1,66 UM (S^BIfcwcg; 1,96 B^Bstraße) ;jo qm Wohnfläche im Monat (iCostenmiete) o Die für. die einzelnen Y/ohnungen f es tsus et senden Kostonmieten ergeben sich aus. der Anlage zu dem Vertrage.
Abs. 2
her Bauherr verpflichtet sieh, für den Pall einer widerruflichen Zinsvergünstigung nach § 8 dieses Vertrages, .für die dem Bund zu— stehenden Wohnungen nur die auf Grund dieser Vergünstigung sich ergebende, vom Bund festgesetzte Miete zu erheben (Bundesbediensteten-miete).
§ 8 Abs. 1
Das Bundcsdarlehen 1st mit jährlich 4 v»H. zu verzinsen und mit jährlich T y.H. der gesamten Darlehensoumus zuzüglich der durch die Tilgung ersparten Zinsen in gleichbleibenden HalbJahresraten zu tilgen,
§ 8 Abs. 2
Ergibt die vom■Bund anerkannte1 Wirtschaft~ lichkeitsborechnung, daß.die Erträgnisse des Grundstücks bei Zugrundelegung einer für Bundesbedienstete tragbaren Miete (§ 4) zur Deckung der vollen Verzinsung des Bundes-darlehens nicht auoreichen, so ist der Bund bereit, den Zlnssatz außervertraglieh und widerruflich . zu senken. '>>
§■9 Abs c 1
Der Bauherr: kann das Bundesdarlehen zu dem 1 „Januar eines jeden Jahres mit einer . sechsmonatigen Prist kündigen.’1
5 -
Lie Darlehensgev/Uhrung erfolgte ausdrücklich unter don Bedingungen der Darlehensvorbeechei&e vom 6, März 1954 (S^HB^v/eg) und h- März 1956 (Ef^Bsfraße). In ihnen heißt' es:	.
,f 11, Die Miete darf im Durchschnitt 1,10 DM (SBMBweg) U25 bzw. 1,55 DM mit Etagenheizung (lilMsfräße) je cm Wohnfläche monatlich nicht übers teigen.
12. In der nach der Berechnuhgsverordnung aufaustollenden Wirtschaftlichkeitshe-rcchnung dürfen folgende KostChansätze, nicht überschritten werden
a)	Verwaltungskoöton je V/E und Jahr	50 DM
(Sonnenweg)
55 DM (Roonstraße)
b)	Instandhaltungskosten je am .
Wohnfläche und Jahr	2520 DM
oinschl. Schönheitsreparaturen (Sonnenweg)
1,85 DM (Hoonstraße)
c)	Mietausfallv/agnis 1 i* der Miete
d)	Zins für Bigenkapital 4 $ jährlich.
Der trotz der Ermäßigung des Zinssatzes für das Bund es dar lohn noch vorhandene Minderer-trag ist durch feilverzieht auf die Eigengeld Verzinsung auszugleiehen.
Die Kostenansätze für Hausmeister und Gartenpflege bedürfen meiner vorausgehenden schriftlichen Z us t immu ng. Solange und s owe it es nach Maß gäbe der anerkannten und in bestimmt en Abständen x^orzulegenden ' Wirtschaftlichkeit obere ch nung zu dem Ausgle i ch d er AufwendUngen und Erträge erforderlich ist, wird ausservertraglich und jederzeit widerruflich ein Zinsnachlaß auf das Bundesuarlehen gewahrt werden.«
Die Beklagte hat gemäß § 6 .Abs. 2 der Darlehensver-trüge den Zinssatz.auf 0 $ ermäßigt * Die Kläger haben die sich danach ergebenden Bundeobedienstetonmieten erhoben, die mit Zustimmung der Beklagten mit Rücksicht auf die gestiegenen laufenden Kosten mehrfach erhöht worden sind.
Zum 31« Dezember 1965 haben die Klüger die Darlehen gekündigt und mit Hilfe anderer Fremdmittel zurückgczahlt. Den Mietern der geförderten Wohnungen gegenüber haben öle am 6, Dezember und am 12, Dezember 1965 MieterhÖhung&erkliirvingen abgegeben. Dem hat die Beklagte mit Schreiben vom 22. Dezember 1965 'widersprochen. Sie hat die Klüger aufgefordert, die Wohnungen v/ei t e rh in zur bisherigen Bundesbedienstetenmiete zur Terfügung zu stellen.
Den Mietern hat sie empfohlen., den Mieterhöhungen zu widersprechen und die Zahlung der Brhohungsbe- . trüge abzulehnen.
Die Kläger haben beantragt festzustellen, daß sie durch die Dariehnsvertrage nicht gehindert sind, die sich auf gesetzlicher Grundlage ergebende Kosten-miete zu erheben und entsprechende Miet erhöhungs-erklärungen abzugeben. Ferner haben sie;gebeten, die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die Mieter zu dem Widerspruch gegen, die MieterhöhungserklÜrungen und zur Verweigerung der Zahlung aufzufordern.
Das Bandgerloht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Kläger ihre Anträge dahin gestellt, festzustellen, daß sie durch: die Bestimmungen
 der Darlchnsvertrüge. nicht gehindert seien, die freie Marktmietc au verlangen und entsprechende Mieterhöhungs-erklärungen abzugeben, .hilfeweise, :die sich auf ver-fraglicher Grundlage unter Anwendung der Sätze der zweiten Berechnungoverordnung ergebende Kostenmiete, hilfsweise die unter Anwendung der von einem Sachverständigen ermittelten Richtsätze au ermittelnden Kostenmiete, hilfs-weise die sich auf bisheriger gesetzlicher Grundlage ergebende Kostenmiete und schließlich-die Kostenmiete zu fordern, die sich nach Maßgabe ihrer Erhöhungserklärungen vom 6, und 10. Dezember 1965 ergibt. Das Berufungsgericht hat die Feststellung getroffen, die Kläger seien durch die Darlehnsverträge nicht gehindert, die in § 4 Abs. 1 b als "Kostenmiete’1 bcseichnctc Miete zu fordern und dementsprechende Mieterhöhungserklärungen abzugeben. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Beide Parteien haben Revision eingelegt. Die Kläger verfolgen ihre Anträge aus dem Beruf ungerechtszug weiter. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Beide Parteien haben den Antrag gestellt, das Rechtsmittel der Gegenseite zur lie kzuwe Isen,
I.	h Die Klage ist zulässig (§ 256 ZPO). Die Kläger streben die Feststellung an, daß sie nicht mehr an die in den mit der Beklagten geschlossenen Verträgen vereinbarte sogenannte Bundesbedienstetenmiete gebunden sind. Gegenstand der Klage ist also ein zwischen den Streitteilen bestehendes Rechtsverhältnis. Entgegen der Meihung der Revision fehlt es nicht etwa deshalb an einem Rechts-ochutzintercsoo, weil die Kläger möglicherweise auf Erteilung
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der Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses, also auf Leistung klagen könnten; denn die Kläger v/ollen u.a. gerade auch festgestcllt haben, daß eine solche Zustimmung nicht erforderlich ist.
2.	Mit Hecht sieht das. Berufungsgericht in der Änderung der Anträge der Kläger im zvjeiton Hechtssuge keine Klageänderung (§ 268 Kr, 2 ZPO).
II. ■ 1. Pie geförderten Wohnungen sind, steuerbegünstigt. An sich konnte' daher nach § 22 1. BMG von den Klägern durch einseitige Erklärung gegenüber den Mietern (§18 1. BMG) die Kostenniete verlangt werden,, falls die bisherige Miete niedriger war. Diese Regelung galt bis 31. Dezember 1967. Hach § 18 Abs. 2 Hr, 1 2. BMG in der Fassung der Gesetze vom 24» August 1965 (BGBl X 965) und vom 21. Dezember 1967 (BGBl I 1251 ) trat nämlich § 22 1. BMG in Hannover gleichzeitig mit dem zweiten Bundes-mie tengesetz, also erst an 31 * Dez ember 1967 außer Kraft0 Bis dahin konnten die Kläger an der einseitigen Erhöhung dos Mietzinses auf die gesetzliche Kostenmiete allenfalls durch die mit der Beklagten geschlossenen Verträge gehindert sein (§ 19 Abs. 1 1„. BMG;. BGHZ 31, 63).
2. Mit Recht gehen beide Parteien davon aus, daß die Kläger bis zur Rückzahlung der Darlehen nur lie Bundes bedienstetenmieto verlangen und eine Mieterhöhung ohne .;. Zustimmung der. Beklagten nicht vornehmen konnten (hinsicht-
lich des Zustimmungserfordernisses vgl. erkennenden Senats vom 10. Februar 1969
die Drteile des - VIII m 27
WM 1969, 629 und vom 14. April 1969 -VIII ZR 131/67 = Y/M 1969,
 
631 = HAW 1969, 1172).	'
Hier geht es'after darum,ob die' Beschränkung auf die Burdesbedienstetenmiets und ■ gegebenenfalls das Erfordernis der Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung über die Bundesbedienstetenmiete hinaus auch für die Zeit nach der Darlehensrüekzahlung als vereinbart gelten.
Die Frage, ob eine Zustimmung notwendig ist, hat der erkennende Senat in einem Falle behandelt, bei dem im Darlehensvoi'trag ausdrücklich bestimmt war, daß nur Mieten und Mietzuschläge gefordert werden dürfen, die von der Bev/illigungsbehörde genehmigt sind (Urteil vom 20. Dezember 1967 - VIII ZH 143/67 - = IM U 3MQ § 19 Kr. .15 = YH>i 1968, 374). Der Senat hat entschieden., daß das Zu-
stimmungserfordernis in einem solchen Falle grundsätzlich solange gilt, wie das im Dariehnsvertrag vereinbarte :Wohnungsbclegungsrocht des Darlehnsgebers besteht. An einer
 Bestimmung gleichen oder ähnlichen Wortlauts fehlt es hier. Das Ergebnis der Auslegung der hier abgeschlossenen Darlehnsvorträge, die als in mehr als einem Oborlandesgerichtsbezirk verwendete jPormularverträge vom Hevisionsgericht frei gewürdigt werden können, kann gleichwohl kein anderes sein.
3.	Förderungsdarlehen werden von der öffentlichen Hand nicht nur gegeben, um eine möglichst hohe Zahl von Wohnungen für ihre Bediensteten zu schaffen und dadurch die Zahlung von Irennungsenfsehädigung zu‘.sparen.- Der Barlohnsgeber ist vielmehr erheblich auch daran interessiert,
-	1	0	.	T
daß die Bedingungen unter denen die geförderten Wohnungen vermietet werden, für die Bediensteten möglichst günstig sind«'Der Dienstherr kommt damit nicht nur der ihm obliegenden Fürsorgepflicht nach (vgl« hinsichtlich der beklagten Bundesrepublik: § 79 B3G)« Vielmehr,kann unter UmstUnden der Sweck, Mittel einzusparen, trots des Vorhandenseins von Wohnungen, an denen ein Belegungsrecht besteht, dann nicht erreicht werden, wenn diese Wohnungen jedenfalls für die in Betracht kommenden Bediensteten nicht erschwinglich sind« Deshalb ist die Vereinbarung von Klauseln, die den Mietpreis begrenzen, bei Förderungsdarlehen der öffentlichen Hand üblich.
An entsprechenden Bestimmungen fehlt es auch in den zwischen der Beklagten und den Klägern; abgeschlossenen Verträgen nicht. In § 8 Abs. 2 Satz 1 ist klar zu dem Ausdruck gekommen, daß die Beklagte die Schaffung Von Wohnungen zu für ihre Bediensteten 11 tragbaren*' Mieten anstrebtel In Ziffer 12 der Dariehensvorbe dingungen ist den Klägern auferlogt worden, zur Erreichung dieses Ergebnisses gegebenenfalls auf einen Teil der Verzinsung des Eigenkapitals zu verzichten. Angesichts dieses erkennbaren Vertragszweckes konnte weder dem § 8 Abs. 2 hoch de m § 4 Abs« 2 des Vertrages entnommen werden, nur die Beklagte selbst habe durch die in Aussicht gestellte ZinsermaBigüng dazu beizutragen, daß die Mieten der zu belegenden Wohnungen nicht zu teuer wurden« 2war war den Klägern in § 4 Absl 1 b der Verträge grundsätzlich eine Miete- ■ zugestanden, :die die laufenden Aufwendungen deckte. Jedoch ergeben die weiteren Vertragsbestimmungen deutlich, daß den Klägern nicht die
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Kostenmiote schlechthin zustehen sollte, und daß die Beklagte sich bei der Festlegung dessen, was im Vertrag als Koßtenmieto bezeichnet ist (im folgenden: vertragliche Kcstenmiete), mit Rücksicht auf die Interessen der Mieter oin Mitopracherocht Vorbehalten wollte; denn obgleich es zur Bestimmung dessen, was Kostenmiete ist, an sich genügt hätte, auf die Vorschriften des § 45 Abs. 2 I. YfoBauG in der damals geltenden Fassung vom 25* August 1955 (BG-Bl I 1047) sowie auf die Erste Berechnungsverordnung zu verweisen, die die einschlägigen Vorschriften hierzu enthält, ist nicht nur in § 4 Abs. 1 b der Verträge die Kostonmicte auf einen bestimmten Betrag festgesetzt worden (1,66 DH bzw, 1,96 DM.) sondern in Kr, 12 der Darlehne-Vorbedingungen sind die einzelnen Posten, die in die Y/irtschaztlichkeitsberechnung aufgenornmen werden, auch für dio Zukunft bereits begrenzt worden. Bs handelt sich um die Verwaltungskosten, die Xnstandhaltungskosten, das Miotausfal.lv/agnis und die Eigenkapitalverzinsung. Die entsprechenden Bestimmungen der ersten BerechnungsvorOrdnung (§§ 17, 20, 22, 25) enthalten insoweit entweder überhaupt keine Beträge oder nur einen bestimmten Rahmen. Ferner ist in Kr. 12 der Darlehnsvorbedingungen geregelt, daß die Kosten für Hausmeister und Gartonpflege, die zu den sogenannten Betriebskosten gehören (§21 I, BVO), nur mit vorausgehender schriftlicher Zustimmung der Beklagten in die hirtschaftlichkeitsberechnung eingesetzt werden dürfen.
Daraus ergibt sich, daß die Kläger nach den Verträgen nicht ohne weiteres die gesetzlich zulässige Kostenmiete
 verlangen können, sondern daß sie die ihre Aufwendungen deckende Miete unter Berücksichtigung der in den Barlohns-vertragen zur vertraglichen Kostenmiete getroffenen Best immungen bilden und dazu jewei 1 s die Zustimmung der Beklagten einholcn müssen«
Dafür, daß dies nur bei der Mietzinsbi1dung anläßlich der ersten Vermietung nach der Bezugsfertigkeit gelten sollte, liegen keine Anhaltspunkte vor» Unstreitig haben die Kläger in der Folgezeit auch wiederholt die Zustimmung der Beltlagten zu Hi e tzinserhöhung en eingeholt.
Daß cs an einer ausdrücklichen Bestimmung des Inhaltes fohlt, diese Mitwirkung werde auch nach Rückzahlung der Darlehen für die Zeit in Anspruch, genommen, in der das Bologungsrocht bestellt, ist unschädlich. Wie der erkennende Senat in dem erwähnten Urteil vom 20. Dezember 1967 ausgeführt 'hat, ergibt sich aus dem Zweck, den der Darlehnsgeber• erkennbar mit der Förderung der Wohnung verbindet, daß er sich nicht damit begnügt, nach etwaiger Rückzahlung des Darlehns zwar noch sein Belegungsrocht wahrend der vereinbarton Zeit ausüben, aber eine Anhebung des Mietzinses nicht verhindern zu können. Falls nicht ausdrücklich eine abv/clohende vertragliche Regelung vorliegt, sind deshalb Klauseln, in denen der Förderer den'Mietzins der geförderten Wohnung nach oben begrenzt, sei es,■daß eine bestimmte Höchstmiete festgelögtwird, sei es> . daß Cr sich die Genehmigung des Mietzinses:Vorbehalt, dahin äus#ulegen, daß sie solange gelten, wie das vereinbarte Belegungsrecht. Aus der Tatsache, daß nur das Belegungsrecht ausdrücklich auf ■ mindestens zwanzig Jahre vereinbart, also insoweit von der
 Rückzahlung des Pariohne unabhängig gemacht worden ist, können deshalb die Kläger entgegen der Meinung des Berufungsgerichts nichts zu ihren Gunsten'hcrleiten„
hach dem Inhalt der abgeschlossenen Vertrage sind demnach die Kläger trotz der Darlehnsrückzahlungen weder berechtigt, von ihren Mietern wahrend der Dauer des Belegungsrechts die gesetzliche Kostenmiete, noch gar die freie Marktmiete zu verlangen. Auch bedarf jede Erhöhung des Mietzinses weiterhin'der Zustimmung der Beklagten,
(VfTegen der Hechtslage seit 1, August 1968 &, u. Kr. II 6.)
4* Andererseits kann die Beklagte die Kläger seit 1, Januar 1966 nicht mehr an der Bundesbeöiens.teteniniete f c.sthellton. Diese ist irn Grunde nichts anderes als die vertragliche Kostenmiete vermindert um den Betrag, der sich aus dem Verzicht der Beklagten auf Zahlung der vertraglichen Zinsen für das Börderungsdarlehen ergibt»
Umgekehrt ist die vertragliche Kostenmiete diejenige Miete, die sich bei der vereinbarten Verzinsung des Bundes-darlehns (4 $ vgl. § 8 Abs, 1 der Bariehnsyerträge) ohne den Verzicht der Beklagten auf die vertraglichen Zinsen, ergibt. Y/enn die Beklagte verlangt» die Kläger müßten sich nach wie vor mit der Bundesbedienstetenmiete zufrieden geben, strebt sie in Wirklichkeit nichts anderes an, als daß die Kläger.die Fremdmittel, mit denen sie die .Börderungsdarlehen abgelöst hat, in ihrer Wirtschaftliohkeitsbe-rcchnung als unverzinsliche Mittel ausweisen. Das kann die Beklagte aber nicht verlangen. ■
hach §'4 Abs. 1 Id der Darlehnsverträge steht den Klägern grundsätzlich die vertragliche Kostenmiete zu.
Hur soweit und lange die Beklagte ^außervertraglich'1 (§ 8 Abs. 2 der Darlchncvertrage) den Sins senkte, mußten die Klüger sich'mit der Bundes'bedienstetenmiete begnügen. Hach der in § 9 Abs. 1 -ausdrücklich zuge-lassenen Rückzahlung der Darlehen ist aber für eine 2ins-oenkung und damit auch für eine Verpflichtung» nicht mehr als die Bundesbedienstetenmiete zu fordern9 kein Raum di ehr. Vielmehr können die Kläger seit i, Januar 1966 nach § 4 Abo. 1 b die vertragliche Kostenmiete verlangen.
.Da diese sich, wie ausgeführt wurde, kraft vertraglicher Vereinbarung auf einer Verzinsung der Rörderungsdarlehn in.Höhe.von 4 $ aufbaut, können die Klager in ihrer Wirtschaf.tlichkeitsberechriung 4 an Zinsen für die Mittel ansetzen, mit denen sie die Darlehen der Beklagten ersetzt haben. Die vor der Darlehnsrückzahlung von der Beklagten gewährte Zinsermäßigung bleibt außer Betracht. Andererseits können die Kläger in ihrer Wirtschaftlich-kcitobereehnung nicht mehr als: 4 Zinsen für die Ab-lösungonxttol anoetzen. Hur diese Auslegung wird dem Begriff der vertraglichen Kostenmiete und dem Vertrags-zY/eck, den Bediensteten der Beklagten eine günstige Miete zu sichern, gerecht, ub die Kläger nach Art. X § 3 Buchst, b AbbauO die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses wegen Gefährdung der Wirtschaftlichkeit■der vermieteten Räume verlangen konnten, bedarf hier keiner. Erörterung. Sie haben eine Zustimmung hach dieser Vorschrift nicht angestrebt und deshalb auch die Voraussetzungen für deren Anwendung nicht dargetan. Andererseits ergibt sich" aus § 4 Abs. 1 b deh Darlehnsvertrage die
 Verpflichtung der Beklagten,
 einer Mieterhöhung der Kläger
 jedenfalls insoweit zuzustimmön, als sie sich der vertraglichen Kostenmiete hält-*
n den Grenzen
5* Die Kläger haben zur Begründung der Revision noch geltend genacht, die Annahme einer Fortdauer der Bindung an die vertraglichen Mietpreisbeschrünkungen über den 31. ■ Dezember 1965 hinaus entwerte das in § 9 Abs. 1 gewährte Recht der vorzeitigen Darlehnsrücfczahlung.
Bas ist in dieser Allgemeinheit schon deshalb nicht richtig? weil die Kläger auch ohne vertragliche Begrenzung des Mietzinses eine'Erhöhung über die Kostenmiete hinaus auf die freie Marktraietc ohnehin nicht verlangen konnten (§ 22 Io BMGr; §45 Abs. 2 I. WoBauG; § 85 Abs. 2 II.: loBauG). Überdies können bei der Neuberechnung der gesetzlichen Kootenmiete die gestiegenen Kosten jedenfalls nicht ohne weiteres in vollem Umfang berücksichtigt werden. Bas gilt nach der nunmehr allein anwendbaren 'zweiten Berechnungs-* Verordnung (§ 1 a Abs. 1 Nr. 6) sovohl hinsichtlich der geänderten Kapitalkosten (§ 23 Abs. 1 Satz 2 II. BVO) als auch bei einer Änderung der Bewirtsch&fiungskosten (§ 50 Abs. 1 Satz 2 II. BVO).
Vor allem aber hat die Möglichkeit der vorzeitigen BarlehnsrückZahlung deshalb erhebliche Bedeutung, weil das Belegungsrecht und, wie ausgeführt wurde, damit die Geltung der vertraglichen Kostenmiete nicht, schlechthin auf die Bauer von 20 Jahren begrenzt 3ind, 'sondern''grundsätzlich für die Laufzeit des Barlehens gelten. Nur wenn bei Ablauf
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 von 20'. Jahren seit Bozugsfertigkeit das bei einer vertraglichen Tilgung von einem Prozent an eich erheblich länger laufende Darlehen surückgezahlt 1st, endet zu diesem .Seitpunkt das Belegungsrecht und damit auch die vertragliche Begrenzung der Höhe des Mietzinses (vgl. § 3 Abs. 1 der Darlehnsverträge).
6. Das Berufungsurteil stellt sich somit als zutreffend dar. Gleichwohl.kann der Revision der Kläger ein Teilerfolg nicht versagt bleiben.
Der durch das Yfohnungsbauänderungsgesetz (WoBauÄndG) von 20. Juli 1968 (BGBl I 821) geschaffene neue § 87 a II. Y/oBauG- läßt nunmehr eine Erhöhung auf die Kostenmiete auch dann zu, v/enn in den mit dem Darlehnsgeber geschlossenen Vertrag eine niedrigere Miete vorgeschrieben ist. Einer Zustimmung des Darlehnsgebers zur Mieterhöhung bedarfTea, selbst wenn sie vereinbart ist, nicht mehr*
Diese Vorschrift ist, obgleich sie erst am 1. August 1968 in Kraft getreten ist (Art. IV § 4 Abs«. T WoBauÄndG-), also.nach Erlaß des Berufungsurteils, auch im Revisionsrechts sug zu berücksichtigen (BG-HZ 9» 101; 36, 348, 350). Über die von Berufungsgericht ausgesprochene Rechtsfolge hinaus, war deshalb auf die Revision der Kläger festzu-stellen, daß sie seit 1« August 1968 berechtigt sind, ohne Zustimmung der Beklagten die sich aus den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen ergebende Kostenmiete zu erheben«
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IIIo In übrigen waren die Revision der Klüger und die Revision der Beklagten zurückzuv/eison,- Die Kosten-entseheidung beruht aui §. 92 £P0O	'	*
Br» Haidinger	Artl	Br• Messner
 Mormann	Braxinai e	r