BGH · VIII ZR 112/59

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Leitsatz / Zusammenfassung

Am 30o Dezember 1952 Unterzeichneten Wilhelm Str^B sen* und die Beklagte Els*e HflHB einen schriftlichen Ver-trag, nach dem Frau HflBB die Eäume der Gastwirtschaft "ZBI StaBHBBB* ab 1« Januar 1953 pachtete» Die Beklagten behaupten, der Vertrag sei nur zu dem Schein geschlossen worden, in Wirklichkeit habe Frau HBBB das Grundstück nicht als Fächterin, sondern als künftige Eigentümerin auf Grund der Vereinbarungen vom 23» November 1952 in Besitz gehabt«, Die Kläger bestreiten das. Die Beklagte Frau HflP erfüllte in der Folgezeit ihre Verpflichtungen aus dem Vertrage vom 4« März 1954 nur zu dem feil« Sie versuchte das Entgelt herabzudrücken, äußerte aber ausdrücklich, daß damit zunächst noch kein Bück-tritt vom Vertrage erklärt werden solle« Zu einer Einigung ist es nicht gekommen« . Das Berufungsgericht hat die Bekundung des Zeugen ausdrücklich gewürdigt, ist aber zu der Ansicht gelangt, wenn je zunächst vereinbart gewesen wäre, daß der Pachtvertrag habe fortgelten sollen, so wäre diese Vereinbarung durch den notariellen Vertrag abgeändert worden. a. Die Kläger haben vorgetragen, der Vertrag Über die Grundstücksübergabe und eine bereits mündlich getroffene noch notariell zu beurkundende Vereinbarung Über eine vor-weggenommene Erbauseinandersetzung seien in der Weise voneinander abhängig gewesen, daß durch das Scheitern des zweiten geplanten Vertrages auch der erste schon abgeschlossene hinfällig geworden sei. Die Erwägungen des Berufungsgerichts lassen, wie die Revision mit Recht rügt, wesentliche Umstände des Streitverhältnisses und wesentliches Vorbringen der Kläger unberücksichtigt und sind nicht frei von sachlichrechtlichen Bedenken» Unstreitig hatte der Vater der Parteien mit den Klägern und der Beklagten einen umfassenden Überlassungsvertrag mit Versorgungsabreden und Vereinbarungen Uber eine vorweggenommene Erbauseinandersetzung schließen wollen» Der Vorbereitung eines solchen Vertrages hatte die Vereinbarung vom 23» November 1952 dienen sollen» Schon in dieser Vereinbarung war vorgesehen gewesen, daß die Beklagte das städtische Grundstück erhalten solle» Daher liegt die Annahme nahe, daß der Vertrag vom 4» März 1954 nur.einen Teil dieser allgemeinen von allen Beteiligten gewollten Verteilung des väterlichen Besitzes und der beabsichtigten Auseinandersetzung zu dem Gegenstand gehabt hat» Das scheint auch das Berufungsgericht als möglich anzunehmen» Bei einer solchen Sachlage wäre aber denkbar, daß nach dem Willen der Parteien die Überlassung der Gastwirtschaft an die beklagte Ehefrau nur unter der Voraussetzung erfolgt ist, daß diese mit ihren Geschwistern und mit ihrem Vater auch die sonstigen ins Auge gefaßten Vereinbarungen Uber Auseinandersetzung, Versorgung und Abfindung treffe, daß also die Überlassung nicht für sich gesondert bestehen bleiben sollte, wenn es zur notariellen Beurkundung dieser anderen Vereinbarungen nicht komme» Dann könnte der Kaufvertrag unter einer auflösenden Bedingung geschlossen worden sein» Wenn das Berufungsgericht meint, das sei nicht zutreffend, weil die Parteien bewußt davon abgesehen hätten, eine solche "Abhängigkeit” urkundlich festzulegen, so kann dem nicht gefolgt werden» Anscheinend hat das Berufungsgericht den Schluß ziehen wollen, die Vertragsparteien hätten den Willen, den Kaufvertrag unter einer Bedingung zu schließen, nicht haben können oder müßten ihn wieder aufgegeben haben, weil sie bewußt unterlassen hätten, eine solche Abrede in dem Kaufverträge niederzulegen» Eine solche Würdigung würde aber einen Verstoß gegen die Auslegung svorschrift des § 157 BGB und gegen die Verfahrensvorschrift des § '286 'ZVO' enthalten. Aus der Unterlassung der Beurkundung allein durfte das Berufungsgericht einen solchen Schluß nicht ziehen» Auch wenn die "Abhängigkeit" bewußt urkundlich nicht festgelegt wurde, so konnte der Wille zu solcher Gestaltung trotzdem bestebene Es wäre dann das wirklich Gewollte mit Absicht unvollständig beurkundet worden» Unter diesem Blickpunkt hat das Berufungsgericht den Sachverhalt ersichtlich nicht beurteilt» Auch darauf, daß dem Überlasser nur die kurze Frist bis zu dem 50» Marz 1954 zu einem Rücktritt eingeräümt war, muß nicht geschlossen werden*- die Vertragsparteien hättea eine Abhängigkeit nicht gewollt» Me Kürze der Frist erklärt sich nach der Aussage des beurkundenden Notars daraus, daß ein Gläubiger , die Württembergische Iiandessparkasse, auf baldige Überlassung der Wirtschaft drängte» Bas Berufungsgericht mußte deshalb die gesamten Umstände des Falles würdigen und den wahren Willen der Vertragsparteien erföx'scheno Zutreffend weist die Revision darauf hin, daß die Auffassung des Berufungsgerichts zu einer nicht gerechtfertigten Bevorzugung der beklagten Ehefrau führe» Sie würde zwar die Zuwendungen aus der vom Vater beabsichtigten Verteilung seines Vermögens erhalten, brauchte sich aber die mit einer vorweggenommenen Beerbung und Erbauseinandersetzung regelmäßig verbundenen Beschwerungen nicht entgegenhalten zu lassen« Das Berufungsgericht durfte umso weniger die Entscheidung nur auf den Inhalt der Urkunde abstellen, als der beurkundende Notar als Zeuge mit näherer Begründung erklärt hatte, die gegenseitige Abhängigkeit der Verträge sei gewollt gewesen, das habe in der Natur der Sache gelegen, die Trennung der Verträge sei nur mit Rücksicht aul‘ die beim Finanzamt und dem Lastenausgleichsamt zu stellenden Anträge erfolgt« Liese Bekundung könnte darauf hindeuten, daß nur nach außen hin für den Gebrauch gegenüber den Behörden zur Erledigung der Anträge, jedoch entgegen dem wahren Willen der Vertragsparteien ein gesondertes Vertragswerk hergestellt worden ist« Für eine Abhängigkeit mit den Ver-sorgungs- und Auseinandersetzungsvereinbarungen würde auch das sprechenj, was die Kläger vorgetragen haben, das Berufungsgericht aber nicht gewürdigt hat« Wie das Berufungsgericht selbst ausführt9 haben die Kläger behauptet, in den Verhandlungen über die vorweggenommene Erbauseinandersetzung sei die Zahlung einer monatlichen Rente von 150 DM durch die beklagte Ehefrau an den Vater Wilhelm Strfl^^ vorgesehen gewesen« Im Schriftsatz vom 26« Juli 1956 ist davon die Rede, es hätten monatlich 50 LM für die dem Vater gewährte Verpflegung verrechnet werden sollen« Solche ünterhaltsbestimmungen sind in tfberlassungs- und Altenteilsverträgen nicht selten« Laß Wilhelm StrflB) sen. sich nicht mehr selbst unterhalten könne, wird in dem Abschnitt a VIII des Überlassungsvertrages vom 40 März 1954 zu dem Ausdruck gebracht, wonach die landwirtschaftliehen Grundstücke noch die Existenzgrundlage für ihn bilden, die Nutzungen aus diesen Grundstücken alleräings gleich null seien, da ihre Bewirtschaftung nur durbh fremde Arbeitskräfte möglich sei« Von einer Würdigung und notfalls Beweiserhebung über diese Behauptungen durfte das Berufungsgericht nicht absehen« Beachtlich könnte ferner seins Wilhelm Strö- März 1954 auch mit den Beklagten darüber einig gewesen ist, er und die Tochter Frida sollten un-s entgeltlich auf dem Grundstück wohnen bleiben, da er andernfalls hätte gewärtig sein müssen, daß die Beklagte Räumung oder Zahlung von Miete verlange, eine Möglichkeit, die angesichts des jetzt eingetretenen Zerwürfnisses durchaus denkbar ist«, Von der Aufnahme eines etwa bereits mündlich vereinbarten Wohnungsrechtes konnten die Vertragsparteien abgesehen haben» Weil sie diese Regelung in der Erbauseinandersetzung haben hied erlegen wollen» Bas Berufungsgericht hätte insbesondere auch an der eigenen Erklärung der Beklagten im Schriftsatz vom 31 <» März 1959 unter III nicht Vorbeigehen dürfen» Bort haben sie vorgetragen, ein wesentlicher Grund für die Übergabe den Geschäfts und der Grundstücke an die Beklagten sei die Versorgung der pflegebedürftigen Tochter Frida gewesen« Bas ergebe sich schon aus der Vereinbarung vom 23«» November 1952 und werde noch ausdrücklich in der Bestimmung des Abschnitts A VII des Vertrages vom 4* März 1954 bestätigt» Seitdem werde die Tochter Frida im Haushalt der Beklagten verpflegt» Eine solche Verpflichtung zur Versorgung der Tochter Frida enthält der Vertrag vom 4» März 1954 indessen gerade nicht» Sie sollte ersichtlich, wie auch der Hinweis der Beklagten auf die Vereinbarung vom 25» November 1952 ergibt, in dem noch zu schließenden Auseinandersetzungsvertrage geregelt werden» überhaupt könnte die Schilderung der wirtschaftlichen Verhältnisse in Abschnitt A VII und VIII des Überlassungsvertrages, die in einem reinen Kaufverträge überflüssig wäre, die Vermutung begründen, daß durch sie eine Verbindung mit dem demnächst abzuschließenden Versorgungs- und Auseinandersetzungsvertrage hat hergestellt werden sollen» War nach der eigenen Barstellung der Beklagten die Versorgung der Schwester Frida ein wesentlicher Aniaß für die Übergabe des Grundstücks, so sprechen gewichtige Gründe gerade ge- solange der Erwerber nicht im Grundbuch’ eingetragen ist, auf lösend bedingt sein, ist formlos gültige, da erst nach Eintragung des Eigentumsüberganges der Eintritt der auflös enden Bedingung eine Verpflichtung zur Rückübertragung des Eigentums nach sich ziehen würde» Wenn das Berufungsgericht, an das die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werden muß, nicht zu dem Ergebnis kommen sollte, daß der Vertrag unter einer auflösenden Bedingung geschlossen ist, würde es im übrigen weiter zu prüfen haben, ob der demnächstige Abschluß eines Versorgungs- und Auseinsndersetzungsvertrages etwa Geschäftsgrundlage für den Abschluß des Überlassungsvertrages gewesen ist und Wilhelm StrflH) aen« sich wegen Fortfalls der Geschäftsgrundlage von dem Vertrag hat lösen können» b) Die vorstehenden Ausführungen weisen auf weitere Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrages vom 4» März 1954 hin» Da Vereinbarungen über Versorgungsleistungen und über einen Verzicht auf künftige Miterbenansprüche nicht beurkund et sind, könnte es an der Wahrung der FormvorSchrift des § 313 AbSol BGB fehlen» Ist in Verbindung mit einem Grundstücksveräußerungsvertrag ein weiterer Vertrag mündlich geschlossen worden, so kommt es allerdings nicht darauf an, ob die Vertragsparteien das eine Geschäft nicht ohne das andere abgeschlossen hätten oder ob der Abschluß des einen durch das andere veranlaßt war» Maßgebend ist vielmehr, ob das Nebengeschäft die Vertragspflichten der Parteien unmittelbar berührte Y<enn in diesem Sinne ein innerer rechtlicher Zusammenhang zwischen dem Nebengeschäft und dem Hauptgeschäft besteht, muß zur Wirksamkeit des gesamten Geschäftes auch das Nebengeschäft in der rechten Form abgeschlossen sein (RG Recht 1929,2144)• Sollten Wilhelm StrflB» sen» und die Beklagte in einem solchen Zusammenhang mit dem Überlassungsvertrage vom 4* März 1954 Abreden Uber Versorgung und Erbregelung getroffen haben, wäre mangels ihrer Beurkundung im Zweifel der ganze Vertrag vom 4» März 1954 nichtig, es sei denn* daß die Parteien den Überlassungsvertrag auch ebne die genannten Vereinbarungen geschlossen hätten» Baß dieser Ausnahmefair vorliege, folgt aber noch nicht daraus, daß die Parteien, wie der beurkundende Notar ausgesagt hat, bewußt von einer Niederlegung der weiteren Abreden abgbseheh haben9 um den Vertrag ohne Verlautbarung der Abreden dem Finanzamt und Lastenausgleichs amt einreichen zu können. Ein solches Verhalten könnte im Gegenteil möglicherweise dafür sprechen, daß die Vertragsparteien absichtlich diese Bienststeilen über den wirklichen Inhalt ihrer V ertragsabreden im Unklaren gelassen har ben, weil sie fürchteten, daß andernfalls ihre Anträge nicht genehmigt werden würden« Hatte die Beklagte die Versorgung der Schwester - so ihre eigene Darstellung - und, wie die Kläger behaupten, auch weitere Leistungen gegenüber dem Vater übernommen, so könnten diese Verpflichtungen im übrigen auch Teil des Entgelts für die Überlassung des Grund Stücks gewesen sein« Eine solche Abrede, die den Kaufpreis betrifft, hätte, gleichgültig ob es sich um einen zusammengesetzten Vertrag oder nicht handelt, der Beurkundung bedurft (BGH Urteil v, 13» November 1953 - V ZR 175/52 -LM BGB § 315 -Nr.3)» c) Das Berufungsgericht hat schließlich, wie die Revision zutreffend rügt, nicht geprüft, ob der Vater Wilhelm StrdMsen^ von dem Kaufverträge mit Recht zurückge- treten ist» Das Vorbringen der Parteien und der unstreitige Sachverhalt hätten eine Würdigung unter diesem Gesichtspunkt nötig gemacht * Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils ist unstreitig, daß die Beklagte ihrer Verpflichtung aus dem Kaufverträge nur unvollkommen nachgekommen ist» Sie und ihr Ehemann haben versucht, den Übergabepreis zu drücken« In ihrem Aufträge hatte Rechtsanwalt Dr. Befliß mit Schreiben vom 25* August 1954 dargelegt, daß die Übernahmelasten zu drückend seien« In einem schreiben von Anfang Januar 1955 hatten sich die Beklagten auch geweigert, für den Vater weiter zu sorgen, und hatten gemeint, das sei Pflicht der Kläger« Unstreitig ist ferner, daß die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragt war und die Fortsetzung des Verfahrens drohte« Die Kläger haben darüber hinaus im Schriftsatz vom 24« April 1959 geltend gemacht, die Beklagte habe die kalendermäßig fälligen Bankzinsen und die Zinsen an die Brauerei nicht mehr bezahlt, Berner haben sie im Schriftsatz vom 9« Januar 1956 vorgetragen, vom 1« Mai 1954 ab habe Wilhelm Strfl^ sen« sämtliche Lasten wieder selbst getragen und habe die Grundsteuer gezahlt; da er infolge seines Alters nicht mehr imstande gewesen sei, die hohen Verpflichtungen für das Haus zu zahlen, habe er zur Vermeidung der Zwangsversteigerung nach einer anderen Lösung suchen müssen« Wenn Wilhelm Stx^H^ sen« sich alsdann weigerte, den Kaufvertrag durch Auflassung zu erfüllen, und sich auf den Standpunkt stellte, der Vertrag sei hinfällig, so könnte in seinem Verhalten ein Rücktritt wegen Verzuges der Beklagten oder wegen positiver Ver*-tragsverletzung zu erblicken sein« Entgegen der von den Rücktritt auch den Beklagten gegenüber durch schlüssige Handlung erklärt haben, etwa indem er sie von dem Abschluß des Vertrages vom 22« Dezember 1954 in Kenntnis setzte» Ein Rücktritt wäre, da der Kaufvertrag noch nicht erfüllt war, nicht nach § 454 BGB ausge- \ schlossen gewesen* Der Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts stände auch die Bestimmung des Ver-träges, daß das vertragliche Rücktrittsrecht bis zu dem 30»März 1954 befristet sei, nicht notwendig entgegen» Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen» Sollte das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen, daß der überlas sungsvertrag vom 4« März 1954 unwirksam ist, so wird es im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu prüfen haben, ob die Parteien etwa, wenn sie in Rechnung gestellt hätten, daß dem Vertrag die Wirksamkeit fehle, für diesen Pall die Fortdauer des Pachtverhältnisses - seine gültige Begründung unterstellt - bis zur Beendigung durch Kündigung gewollt hätten» Wenn ein solcher Wille nicht zu ermitteln ist, wird das Berufungsgericht das Herausgabeverlangen der Kläger unter dem hilfsweise geltend gemachten Gesichtspunkte des Eigen-tumshorausgabeanspruehes würdigen müssen» Im übrigen werden die Kläger in der neuen Verhandlung auch Gelegenheit haben, ihre Einwendungen vorzutragen, die sie.

Zitierte Normen

Schlagwörter

GrundstückvertragenVaterBerufungsgerichtMärzWilhelmVereinbarungKläger

Volltext der Entscheidung

VIII ZR 112/59 Verkündet laut Protokoll am 23o Juni I960 Wüst, Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftssteile I m yy Volkes ^^9 Q2j Namen des In dem Rechtsstreit in St , ;jun« in St Kläger« RerufungsbekiagteJi,und Revisionskläger - Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr gegen des Metzgermeisters Emil S t Bad C^Hli^HP, Se^HH^^raße des Weingärtners Wilhelm S t Bad ‘ CUflHIHP» SchMBMp Straße geb o StzflBl Straße mK 1. Frau Rise H Bad Seht 2« deren Ehemann Otto H Bad Schfl|M|BW Straße Beklagte, Berufungskläger und Revisiorisbeklagte, Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt ProfoDr hat der VIII« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 23* Juni I960 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr»Pagendarm und der Bundesrichter Artl, Dr»Dorschei, Di'oMezger und Dr «»Messner für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des lo Zivilsenats des Ob er1and e sgeri cht s in Stuttgart vom 20o Mai 1959 aufgehoben« Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision Übertragen wird« / Von Rechts wegen ■ 2 Tatbestand: Der Weingärtne£ und Gastwirt Wilhelm Strfl^ sen«, war Eigentümer des Grundstückes StBHI^B*Bad SchBM^Batraße IB und ■ 0, auf dem er die Gastwirtschaft StaBBHV betrieb, sowie mehrerer landwirtschaftlicher Grundstückep Seine Kinder sind die Kläger, die Beklagte Frau Else HBBB und eine pflegebedürftige Tochter Frida StrBB^ Ab 1. Oktober 1952 übernahmen die beklagten Eheleute HBBB die Führung der Gastwirtschaft• Am 23o Hovember 1952 trafen Wilhelm StrBK sen. und die Bartefen eine wie folgt niedergelegte schriftliche Vereinbarung: "Die Unterzeichneten sind grundsätzlich damit einverstanden, daß die Auseinandersetzung des Wilhelm Stz^BP’s sen. Vermögen in einem notariellen Vertragfest gelegt wird, und zwar: I.) Frau Else HBBB> geb, st rBBIer hält im Erb-wege das Anwesen SchflBIBBstraSe in Bad CBfl^BB gegen Übernahme der zur Zeit bestehenden Verpflich-tungen in Höhe von DM 120 000,-6 Die Übernahme soll am io Jan» 1953 erfolgen« 2o) Den entsprechenden Auseinandersetzungsvertrag soll Herr Botar SflHBP im Entwurf fertigst eilen o Der Ver-trag soll die Sicherung für strBBfc sen<> und der Frida Stenthalten. 3.) Die Sicherung für Emil Stwegen gegebener Darlehen (ca. 11 000,—DM) und für Wilhelm StrBffe jr« für seine Tätigkeit im Betrieb ist im voraus zu geben» 6 0 Am 30o Dezember 1952 Unterzeichneten Wilhelm Str^B sen* und die Beklagte Els*e HflHB einen schriftlichen Ver-trag, nach dem Frau HflBB die Eäume der Gastwirtschaft "ZBI StaBHBBB* ab 1« Januar 1953 pachtete» Die Beklagten behaupten, der Vertrag sei nur zu dem Schein geschlossen worden, in Wirklichkeit habe Frau HBBB das Grundstück nicht als Fächterin, sondern als künftige Eigentümerin auf Grund der Vereinbarungen vom 23» November 1952 in Besitz gehabt«, Die Kläger bestreiten das. Mit notariellem Vertrage vom 4« Mörz 1954 verpflichtete sich Wilhelm Strfl^ sen« unter Zustimmung der miterschienenen Kläger? das Eigentum an dem Grundstück Sch®-^H^^straße M und flP • auf die Beklagte Frau HflHt gegen Übernahme von 120 000 DM teils dinglich gesicherter? teils nicht gesicherter Verbindlichkeiten zu übertragene Besitz? Nutzungen? Lasten und Gefahr sollten am 1» April 1954 übergehen o über die Auflassung war bestimmt, sie solle erfolgen? sobald die finanziellen Verhältnisse des Wilhelm StrÄ-flP een»? insbesondere die Hypothekengewinnabgabe und die Vermögensabgabe, geregelt seien« Außerdem sollte vor der Auflassung die Existenzaufbauhilfe, die vom Lastenausgleichsamt zugesichert sei, geregelt sein« Der Erwerb er in wurde ein BÜcktrittsrecht eingeräumt für den Ball, daß einem Anträge auf Erlaß der Hypothekengewinnabgabe und auf Gewährung einer Existenzaufbauhilfe nicht stattgegeben werde» Wilhelm Strapsen. erhielt ein BÜcktrittsrecht bis zu dem 31 o März 1954» Der beurkundende Notar war beauftragt worden, auch einen Erbauseinandersetzungsvertrag zu entwerfen. Er hatte zusammen mit dem Entwurf für den GrundstUcksübergabever-trag den Parteien einen Entwurf für eine vorweggenommene Erbauseinandersetzung am 10» Februar 1954 übersandt» Zum Abschluß des Erbauseinandersetzungsvertrages ist es aber nicht gekommen» Die Beklagte Frau HflP erfüllte in der Folgezeit ihre Verpflichtungen aus dem Vertrage vom 4« März 1954 nur zu dem feil« Sie versuchte das Entgelt herabzudrücken, äußerte aber ausdrücklich, daß damit zunächst noch kein Bück-tritt vom Vertrage erklärt werden solle« Zu einer Einigung ist es nicht gekommen« . Am 22« Dezember 1954 schlossen Wilhelm Stx^^ sen» und die Kläger einen notariellen Vertrag, durch den Wil- helm StrfliB sen» sich zur Übertragung des Eigentums am Grundstück Sch^HHPstraße auf die Kläger je zur Hälfte verpflichtete, Wilhelm Str^^^ sen, verpflichtete sichferner den landwirtschaftlichen Grundbesitz teils auf den einen Kläger, teils auf den anderen zu Alleineigentum zu übertragen.» Die Kläger übernahmen die Verbindlichkeiten des Wilhelm Str^H^, und zwar unter sich je zur Hälfte, Sie räumten dem Vater und der Schwester Frida ein lebenslängliches Wohnungsrecht auf dem Grundstück SchflÜ^str ein und verpflichteten sich, dem Vater eine monatliche Leibrente von 200 DM zu zahlen und ihm ein Viertel der Ertragnisse der Weinberge zu überlassen. Die Auflassung wurde erklärt, die Eintragung bewilligt und beantragt. Die Kläger haben als Erwerber des Grundstücks das nach ihrer Ansicht mit dem Beklagten bestehende Pachtverhältnis zu dem 30, Juni 1955 gekündigt. Sie haben mit der Klage die Aufhebung des Pachtverhältnisses und die Verurteilung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Räume des Gasthofes verlangt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revi sion verfölgen die Kläger den Klageanspruch weiter, Sie machen nach einer in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erklärung aber nicht mehr einen Anspruch auf Aufhebung . ie& Miet^ öd^rPachtverhältnisses geltend, sondern Verlangen nur noch die Räumung der Gastwirt schaft und deren Herausgabe, Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision«. Das Berufungsurteil kann, soweit es die Klage auf Räumung und Herausgabe der Räume des Gasthof es "Z4P Sta®- ■K" ab weist, keinen Bestand haben e 1. Das Berufungsgericht läßt dahingestellt, ob zwischen Wilhelm StrflB sen. und der Beklagten Frau ein * Pachtvertrag zustande gekommen ist. Es meint, die Beklagte habe, auch wenn ein Pachtvertrag wirksam geschlossen sei, Besitz als Pächterin nur bis zu dem 51» März 1954 gehabt. Vom 1. April 1954 ab wäre ein etwa bestehendes Pachtverhältnis durch das auf Grund des Kaufvertrages vom 4. März 1954 begründete Verhältnis abgelöst worden. Nunmehr sei sie Besitzerin in ihrer Eigenschaft als Erwerb er in des Grundstückes. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, das Berufungsgericht hätte aus der Aussage des Zeugen Wilhelm sen. entnehmen müssen, daß bei Abschluß des Vertrages vom 4. März 1954 die Absicht bestanden habe, das Pachtverhältnis bis zur Umschreibung des Grundstücks auf die Beklagte fortdauern zu lassen. Mit seiner Auslegung» so meint die Revision, werde daher das Berufungsgericht dem Willen der Vertragsparteien nicht gerecht. Die Auslegung der Vereinbarung durch den fat-rieht er ist indessen für das Revisionsgericht bindend. Einen Rechtsverstoß läßt sie nicht erkennen. Das Berufungsgericht hat die Bekundung des Zeugen ausdrücklich gewürdigt, ist aber zu der Ansicht gelangt, wenn je zunächst vereinbart gewesen wäre, daß der Pachtvertrag habe fortgelten sollen, so wäre diese Vereinbarung durch den notariellen Vertrag abgeändert worden. Diese Würdigung ist durchaus möglich. 2. Die Revision erhebt aber mit Recht Bedenken gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der überlassungsvertrag vom 4. März 1954 sei wirksam. a. Die Kläger haben vorgetragen, der Vertrag Über die Grundstücksübergabe und eine bereits mündlich getroffene noch notariell zu beurkundende Vereinbarung Über eine vor-weggenommene Erbauseinandersetzung seien in der Weise voneinander abhängig gewesen, daß durch das Scheitern des zweiten geplanten Vertrages auch der erste schon abgeschlossene hinfällig geworden sei. 6 Das Berufungsgericht hält diese Ansicht nicht für zutreffend, da nach der Aussage des Beurkundenden Notars Sflfc- die Parteien bewußt davon abgesehen hätten, in Übergabe-Vertrag eine solche Abhängigkeit urkundlich festzulegen, dafür vielmehr ein Rücktrittsrecht für beide Parteien aufgenommen hätten» Die Erwägungen des Berufungsgerichts lassen, wie die Revision mit Recht rügt, wesentliche Umstände des Streitverhältnisses und wesentliches Vorbringen der Kläger unberücksichtigt und sind nicht frei von sachlichrechtlichen Bedenken» Unstreitig hatte der Vater der Parteien mit den Klägern und der Beklagten einen umfassenden Überlassungsvertrag mit Versorgungsabreden und Vereinbarungen Uber eine vorweggenommene Erbauseinandersetzung schließen wollen» Der Vorbereitung eines solchen Vertrages hatte die Vereinbarung vom 23» November 1952 dienen sollen» Schon in dieser Vereinbarung war vorgesehen gewesen, daß die Beklagte das städtische Grundstück erhalten solle» Daher liegt die Annahme nahe, daß der Vertrag vom 4» März 1954 nur.einen Teil dieser allgemeinen von allen Beteiligten gewollten Verteilung des väterlichen Besitzes und der beabsichtigten Auseinandersetzung zu dem Gegenstand gehabt hat» Das scheint auch das Berufungsgericht als möglich anzunehmen» Bei einer solchen Sachlage wäre aber denkbar, daß nach dem Willen der Parteien die Überlassung der Gastwirtschaft an die beklagte Ehefrau nur unter der Voraussetzung erfolgt ist, daß diese mit ihren Geschwistern und mit ihrem Vater auch die sonstigen ins Auge gefaßten Vereinbarungen Uber Auseinandersetzung, Versorgung und Abfindung treffe, daß also die Überlassung nicht für sich gesondert bestehen bleiben sollte, wenn es zur notariellen Beurkundung dieser anderen Vereinbarungen nicht komme» Dann könnte der Kaufvertrag unter einer auflösenden Bedingung geschlossen worden sein» Wenn das Berufungsgericht meint, das sei nicht zutreffend, weil die Parteien bewußt davon abgesehen hätten, eine solche "Abhängigkeit” urkundlich festzulegen, so kann dem nicht gefolgt werden» Anscheinend hat das Berufungsgericht den Schluß ziehen wollen, die Vertragsparteien hätten den Willen, den Kaufvertrag unter einer Bedingung zu schließen, nicht haben können oder müßten ihn wieder aufgegeben haben, weil sie bewußt unterlassen hätten, eine solche Abrede in dem Kaufverträge niederzulegen» Eine solche Würdigung würde aber einen Verstoß gegen die Auslegung svorschrift des § 157 BGB und gegen die Verfahrensvorschrift des § '286 'ZVO' enthalten. Aus der Unterlassung der Beurkundung allein durfte das Berufungsgericht einen solchen Schluß nicht ziehen» Auch wenn die "Abhängigkeit" bewußt urkundlich nicht festgelegt wurde, so konnte der Wille zu solcher Gestaltung trotzdem bestebene Es wäre dann das wirklich Gewollte mit Absicht unvollständig beurkundet worden» Unter diesem Blickpunkt hat das Berufungsgericht den Sachverhalt ersichtlich nicht beurteilt» Auch darauf, daß dem Überlasser nur die kurze Frist bis zu dem 50» Marz 1954 zu einem Rücktritt eingeräümt war, muß nicht geschlossen werden*- die Vertragsparteien hättea eine Abhängigkeit nicht gewollt» Me Kürze der Frist erklärt sich nach der Aussage des beurkundenden Notars daraus, daß ein Gläubiger , die Württembergische Iiandessparkasse, auf baldige Überlassung der Wirtschaft drängte» Bas Berufungsgericht mußte deshalb die gesamten Umstände des Falles würdigen und den wahren Willen der Vertragsparteien erföx'scheno Zutreffend weist die Revision darauf hin, daß die Auffassung des Berufungsgerichts zu einer nicht gerechtfertigten Bevorzugung der beklagten Ehefrau führe» Sie würde zwar die Zuwendungen aus der vom Vater beabsichtigten Verteilung seines Vermögens erhalten, brauchte sich aber die mit einer vorweggenommenen Beerbung und Erbauseinandersetzung regelmäßig verbundenen Beschwerungen nicht entgegenhalten zu lassen« Das Berufungsgericht durfte umso weniger die Entscheidung nur auf den Inhalt der Urkunde abstellen, als der beurkundende Notar als Zeuge mit näherer Begründung erklärt hatte, die - 8 gegenseitige Abhängigkeit der Verträge sei gewollt gewesen, das habe in der Natur der Sache gelegen, die Trennung der Verträge sei nur mit Rücksicht aul‘ die beim Finanzamt und dem Lastenausgleichsamt zu stellenden Anträge erfolgt« Liese Bekundung könnte darauf hindeuten, daß nur nach außen hin für den Gebrauch gegenüber den Behörden zur Erledigung der Anträge, jedoch entgegen dem wahren Willen der Vertragsparteien ein gesondertes Vertragswerk hergestellt worden ist« Für eine Abhängigkeit mit den Ver-sorgungs- und Auseinandersetzungsvereinbarungen würde auch das sprechenj, was die Kläger vorgetragen haben, das Berufungsgericht aber nicht gewürdigt hat« Wie das Berufungsgericht selbst ausführt9 haben die Kläger behauptet, in den Verhandlungen über die vorweggenommene Erbauseinandersetzung sei die Zahlung einer monatlichen Rente von 150 DM durch die beklagte Ehefrau an den Vater Wilhelm Strfl^^ vorgesehen gewesen« Im Schriftsatz vom 26« Juli 1956 ist davon die Rede, es hätten monatlich 50 LM für die dem Vater gewährte Verpflegung verrechnet werden sollen« Solche ünterhaltsbestimmungen sind in tfberlassungs- und Altenteilsverträgen nicht selten« Laß Wilhelm StrflB) sen. sich nicht mehr selbst unterhalten könne, wird in dem Abschnitt a VIII des Überlassungsvertrages vom 40 März 1954 zu dem Ausdruck gebracht, wonach die landwirtschaftliehen Grundstücke noch die Existenzgrundlage für ihn bilden, die Nutzungen aus diesen Grundstücken alleräings gleich null seien, da ihre Bewirtschaftung nur durbh fremde Arbeitskräfte möglich sei« Von einer Würdigung und notfalls Beweiserhebung über diese Behauptungen durfte das Berufungsgericht nicht absehen« Beachtlich könnte ferner seins Wilhelm Strö- bel sen« und die Tochter Frida Str(fl|p bewohnen, wie aus dem Vertrage vom 22® Dezember 1954 ersichtlich ist, auf dem überlassenen Grundstück im Anbau SchflBBUstraße A flt zwei Zimmer« Die Kläger haben in diesem Vertrage ihrem Vater und ihrer Schwester ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt« Eine solche Bestimmung findet sich im Vertrage vom 4o März 1954 nicht« Die Annahme liegt nicht fern, daß Wilhelm Strobel bei Abschluß des Vertrages vom 4. März 1954 auch mit den Beklagten darüber einig gewesen ist, er und die Tochter Frida sollten un-s entgeltlich auf dem Grundstück wohnen bleiben, da er andernfalls hätte gewärtig sein müssen, daß die Beklagte Räumung oder Zahlung von Miete verlange, eine Möglichkeit, die angesichts des jetzt eingetretenen Zerwürfnisses durchaus denkbar ist«, Von der Aufnahme eines etwa bereits mündlich vereinbarten Wohnungsrechtes konnten die Vertragsparteien abgesehen haben» Weil sie diese Regelung in der Erbauseinandersetzung haben hied erlegen wollen» Bas Berufungsgericht hätte insbesondere auch an der eigenen Erklärung der Beklagten im Schriftsatz vom 31 <» März 1959 unter III nicht Vorbeigehen dürfen» Bort haben sie vorgetragen, ein wesentlicher Grund für die Übergabe den Geschäfts und der Grundstücke an die Beklagten sei die Versorgung der pflegebedürftigen Tochter Frida gewesen« Bas ergebe sich schon aus der Vereinbarung vom 23«» November 1952 und werde noch ausdrücklich in der Bestimmung des Abschnitts A VII des Vertrages vom 4* März 1954 bestätigt» Seitdem werde die Tochter Frida im Haushalt der Beklagten verpflegt» Eine solche Verpflichtung zur Versorgung der Tochter Frida enthält der Vertrag vom 4» März 1954 indessen gerade nicht» Sie sollte ersichtlich, wie auch der Hinweis der Beklagten auf die Vereinbarung vom 25» November 1952 ergibt, in dem noch zu schließenden Auseinandersetzungsvertrage geregelt werden» überhaupt könnte die Schilderung der wirtschaftlichen Verhältnisse in Abschnitt A VII und VIII des Überlassungsvertrages, die in einem reinen Kaufverträge überflüssig wäre, die Vermutung begründen, daß durch sie eine Verbindung mit dem demnächst abzuschließenden Versorgungs- und Auseinandersetzungsvertrage hat hergestellt werden sollen» War nach der eigenen Barstellung der Beklagten die Versorgung der Schwester Frida ein wesentlicher Aniaß für die Übergabe des Grundstücks, so sprechen gewichtige Gründe gerade ge- - 10 gen die Annahme, daß der Überlassungsvertrag auch ohne Regelung der Versorgung der Schwester Frida und wohl auch des Vaters habe Bestand haben sollen» Biese Abhängigkeit des Überlassungsvertrages von den im Entwurf schon vorliegenden Vereinbarungen über eine Versorgung und vorweggenommene Erbauseinändersetzung könnte rechtlich so gesehen werden, daß der überlassungsver-traig durch den Richtabschluß eines Versorgungs- und Auseinandersetzungsvertrages auflösend bedingt gewesen wäre» Die Vereinbarung, ein Grundstücksveräußerungsvertrag solle, . solange der Erwerber nicht im Grundbuch’ eingetragen ist, auf lösend bedingt sein, ist formlos gültige, da erst nach Eintragung des Eigentumsüberganges der Eintritt der auflös enden Bedingung eine Verpflichtung zur Rückübertragung des Eigentums nach sich ziehen würde» Wenn das Berufungsgericht, an das die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werden muß, nicht zu dem Ergebnis kommen sollte, daß der Vertrag unter einer auflösenden Bedingung geschlossen ist, würde es im übrigen weiter zu prüfen haben, ob der demnächstige Abschluß eines Versorgungs- und Auseinsndersetzungsvertrages etwa Geschäftsgrundlage für den Abschluß des Überlassungsvertrages gewesen ist und Wilhelm StrflH) aen« sich wegen Fortfalls der Geschäftsgrundlage von dem Vertrag hat lösen können» b) Die vorstehenden Ausführungen weisen auf weitere Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrages vom 4» März 1954 hin» Da Vereinbarungen über Versorgungsleistungen und über einen Verzicht auf künftige Miterbenansprüche nicht beurkund et sind, könnte es an der Wahrung der FormvorSchrift des § 313 AbSol BGB fehlen» Ist in Verbindung mit einem Grundstücksveräußerungsvertrag ein weiterer Vertrag mündlich geschlossen worden, so kommt es allerdings nicht darauf an, ob die Vertragsparteien das eine Geschäft nicht ohne das andere abgeschlossen hätten oder ob der Abschluß des einen durch das andere veranlaßt war» Maßgebend ist - 11 vielmehr, ob das Nebengeschäft die Vertragspflichten der Parteien unmittelbar berührte Y<enn in diesem Sinne ein innerer rechtlicher Zusammenhang zwischen dem Nebengeschäft und dem Hauptgeschäft besteht, muß zur Wirksamkeit des gesamten Geschäftes auch das Nebengeschäft in der rechten Form abgeschlossen sein (RG Recht 1929,2144)• Sollten Wilhelm StrflB» sen» und die Beklagte in einem solchen Zusammenhang mit dem Überlassungsvertrage vom 4* März 1954 Abreden Uber Versorgung und Erbregelung getroffen haben, wäre mangels ihrer Beurkundung im Zweifel der ganze Vertrag vom 4» März 1954 nichtig, es sei denn* daß die Parteien den Überlassungsvertrag auch ebne die genannten Vereinbarungen geschlossen hätten» Baß dieser Ausnahmefair vorliege, folgt aber noch nicht daraus, daß die Parteien, wie der beurkundende Notar ausgesagt hat, bewußt von einer Niederlegung der weiteren Abreden abgbseheh haben9 um den Vertrag ohne Verlautbarung der Abreden dem Finanzamt und Lastenausgleichs amt einreichen zu können. Ein solches Verhalten könnte im Gegenteil möglicherweise dafür sprechen, daß die Vertragsparteien absichtlich diese Bienststeilen über den wirklichen Inhalt ihrer V ertragsabreden im Unklaren gelassen har ben, weil sie fürchteten, daß andernfalls ihre Anträge nicht genehmigt werden würden« Hatte die Beklagte die Versorgung der Schwester - so ihre eigene Darstellung - und, wie die Kläger behaupten, auch weitere Leistungen gegenüber dem Vater übernommen, so könnten diese Verpflichtungen im übrigen auch Teil des Entgelts für die Überlassung des Grund Stücks gewesen sein« Eine solche Abrede, die den Kaufpreis betrifft, hätte, gleichgültig ob es sich um einen zusammengesetzten Vertrag oder nicht handelt, der Beurkundung bedurft (BGH Urteil v, 13» November 1953 - V ZR 175/52 -LM BGB § 315 -Nr.3)» c) Das Berufungsgericht hat schließlich, wie die Revision zutreffend rügt, nicht geprüft, ob der Vater Wilhelm StrdMsen^ von dem Kaufverträge mit Recht zurückge- 12 - treten ist» Das Vorbringen der Parteien und der unstreitige Sachverhalt hätten eine Würdigung unter diesem Gesichtspunkt nötig gemacht * Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils ist unstreitig, daß die Beklagte ihrer Verpflichtung aus dem Kaufverträge nur unvollkommen nachgekommen ist» Sie und ihr Ehemann haben versucht, den Übergabepreis zu drücken« In ihrem Aufträge hatte Rechtsanwalt Dr. Befliß mit Schreiben vom 25* August 1954 dargelegt, daß die Übernahmelasten zu drückend seien« In einem schreiben von Anfang Januar 1955 hatten sich die Beklagten auch geweigert, für den Vater weiter zu sorgen, und hatten gemeint, das sei Pflicht der Kläger« Unstreitig ist ferner, daß die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragt war und die Fortsetzung des Verfahrens drohte« Die Kläger haben darüber hinaus im Schriftsatz vom 24« April 1959 geltend gemacht, die Beklagte habe die kalendermäßig fälligen Bankzinsen und die Zinsen an die Brauerei nicht mehr bezahlt, Berner haben sie im Schriftsatz vom 9« Januar 1956 vorgetragen, vom 1« Mai 1954 ab habe Wilhelm Strfl^ sen« sämtliche Lasten wieder selbst getragen und habe die Grundsteuer gezahlt; da er infolge seines Alters nicht mehr imstande gewesen sei, die hohen Verpflichtungen für das Haus zu zahlen, habe er zur Vermeidung der Zwangsversteigerung nach einer anderen Lösung suchen müssen« Wenn Wilhelm Stx^H^ sen« sich alsdann weigerte, den Kaufvertrag durch Auflassung zu erfüllen, und sich auf den Standpunkt stellte, der Vertrag sei hinfällig, so könnte in seinem Verhalten ein Rücktritt wegen Verzuges der Beklagten oder wegen positiver Ver*-tragsverletzung zu erblicken sein« Entgegen der von - 13 den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vertretenen Meinung könnte Wilhelm StrfflHl sen. den Rücktritt auch den Beklagten gegenüber durch schlüssige Handlung erklärt haben, etwa indem er sie von dem Abschluß des Vertrages vom 22« Dezember 1954 in Kenntnis setzte» Ein Rücktritt wäre, da der Kaufvertrag noch nicht erfüllt war, nicht nach § 454 BGB ausge- \ schlossen gewesen* Der Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts stände auch die Bestimmung des Ver-träges, daß das vertragliche Rücktrittsrecht bis zu dem 30»März 1954 befristet sei, nicht notwendig entgegen» ' 110 ' . Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen» Sollte das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen, daß der überlas sungsvertrag vom 4« März 1954 unwirksam ist, so wird es im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu prüfen haben, ob die Parteien etwa, wenn sie in Rechnung gestellt hätten, daß dem Vertrag die Wirksamkeit fehle, für diesen Pall die Fortdauer des Pachtverhältnisses - seine gültige Begründung unterstellt - bis zur Beendigung durch Kündigung gewollt hätten» Wenn ein solcher Wille nicht zu ermitteln ist, wird das Berufungsgericht das Herausgabeverlangen der Kläger unter dem hilfsweise geltend gemachten Gesichtspunkte des Eigen-tumshorausgabeanspruehes würdigen müssen» Im übrigen werden die Kläger in der neuen Verhandlung auch Gelegenheit haben, ihre Einwendungen vorzutragen, die sie. im Revisionsrechtszuge gegen die Auslegung des Berufungsgerichts, ihre fcustimmungserklärung habe zu dem Inhalt gehabt, daß sie alles unterlassen müßten, was den Eigentumserwerb der beklagten Ehefrau verhindern könnte, geltend machen» -14- III. Die Entscheidung über die Kosten der Revision ist dem Berufungsgericht übertragen worden» DroPagendarm Artl DroBorschel Dr.Mezger Dr„Messner