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BGH · il ZB 104/57

Gericht: BGH · Aktenzeichen: il ZB 104/57

Ben genannten Vertrag legt nun das Berufungsgericht dahin aus, er enthalte außer der Vereinbarung eines Uietverhaltnisses und der unwirksamen Vorkaufsabrede ein Veräußerungsverbot in den Sinne, die Kläger seien gegenüber den Beklagten für eine bestimmte Zeit die Verpflichtung eingegangen, für den Fall, daß sic überhaupt verkaufen wollten, ausschließlich mit ihr oder einer von ihr vorgeschlagenen Person über das im § 1. Zur Frage, ob die Formnichtigkeit des Vertrages wegen des Vorkaufsrechts auch den Vertrag in übrigen erfasse, führt es aus, es hinge allein vom vertraglichen willen der Parteien ab, mit dem Vorkaufsrechtsvertrage ein anderes Rechtsgeschäft zu verbinden, das an und für sich mit den Vorkauf oder den beiderseitigen Leistungen daraus nichts zu tun habe, das jedoch zu der Verkaufcabrcde in eine solche innere Verbindung gesetzt werde, daß dadurch beide Geschäfte eine vertragliche Einheit darstellen und nur in ihrer Einheit den gewollten Vertrag ausmachen Babei komme es darauf an, ob die Parteien durch übereinstimmende oder stillschweigende rillcnserkltrung den Abschluß des einen Geschäftes zur Bedingung für den des anderen gemacht hätten« Es kommt alsdann in Y/ürdigung des Sachverhaltes zu dem Ergebnis, die innere Beziehung zwischen dem Mietvertrag und der Vorkauf sahrede habe hier keine derartige sein sollen, daß der Abschluß des einen Geschäftes (Mietvertrages) vom Abschluß des anderen (der Vorkaufsabrede) abhängig sein sollte«* Das schließt es insbesondere aus der ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung im § 5 des Vertrages.; Es legt weiter dar, es sei zwar zwischen der Vorkaufsabrede und dem Mietvertrag ein wirtschaftlicher Zusammenhang gegeben; denn der Mietvertrag habe in schuldrechtlicher Form das Grundstück den wirtschaftlichen Interessen der Beklagten dienstbar machen und eine Grundlage schaffen sollen, von der aus - auf dem Weg über das Vorkaufsrecht - eine Übereignung an die Beklagte möglich sein würde, für die Prüfung der Präge, ob eine Abhängigkeit der Geschäfte im Sinne einer (rechtlichen) Einheitlichkeit gewollt sei, genüge aber die Feststellung eines wirtschaftlichen Zusammenhanges nicht; denn es stehe trotzdem den Parteien frei, auch wirtschaftlich.zusammengehörige und gleichzeitig abgeschlossene Rechtsgeschäfte als rechtlich selbständig und von einander unabhängig zu behandeln. In diesem Zusammenhang legt es dar, auch die Vereinbarung eines monatlichen Mietzinses von 50,-DH könne hier nicht dahin gewertet werden, daß das das Entgelt für die Einräumung des Vorkaufsrechtes sei. Das Berufungsgericht kommt auf Grund dieser Erwägungen zu dem Ergebnis, die Vorkaufsabrede stehe nicht im Mittelpunkt der vertraglichen Abmachungen, allein das Veräußerungsverbot sowie die Verpflichtung der Kläger, mit anderen Personen als der Beklagten bis zur Baugenehmigung keine Verhandlungen zu führen, sei der Beklagten als eine ausreichende Sicherung ihrer Belange erschienen, da eine Verletzung dieser vertraglichen Bas Berufungsgericht fährt fort, es brauche nicht geprüft zu werden, ob zwischen dem Veräußerungsverbot und dem Mietvertrag ein derart innerer Zusammenhang bestehe, daß das eine Rechtsgeschäft nicht ohne das andere abgeschlossen wäre, so daß insoweit von einem einheitlichen Rechtsgeschäft gesprochen werden müßte; denn auch dann, wenn die Abhängigkeit beider zu bejahen sei, so wäre der Mietvertrag nur dann unwirksam, wenn das Veräußenmgsverbot mit der Folge formbedürftig wäre, daß die Nichtigkeit dieses Geschäftes die Mietvereinbarung ergreife* Bas sei jedoch nicht der Fall« Bie Kläger hätten sich zwar verpflichtet, ausschließlich mit der Beklagten oder einer von ihr vorgeschlagenen Person einen Kaufvertrag abzuschließen* Bas bedeute, daß nur für den Verkaufsfall ausschließlich die Beklag-* te oder die von ihr genannte Person als Käufer in Betracht kommen solle* Barin liege jedoch (noch) keine rechtsgeschäftliche Verpflichtung der Kläger auf Übertragung des Eigentums an die ■ Beklagte. 2) Absatz 2 des § 4 besagt allerdings, die Beklagte sei berechtigt, nach Erteilung der behördlichen Baugenehmigung, das Grundstück für sich oder einen Britten zu kaufen. Der Revision könnte dahin beizutreten sein, daß diese Bestimmung nach § 313 BGB nichtig sein würde, wenn damit der Beklagten ein echtes Ankaufsrecht eingeräumt wäre und wenn sich die Kläger damit auch ihrerseits - endgültig - verpflichtet hätten, der Beklagten das Eigentum am Grundstück zu übertragen. Bas hat das Berufungsgericht aber gerade nicht als Sinn des Vertrages festgestellt• Auf der von der Revision angeführten Seite 23 seines Urteils führt es vielmehr nur aus, auch bei Gültigkeit der Vorkaufsabrede sei die Beklagte nicht berechtigt gev/esen, den Abschluß eines Kaufvertrages zu fordern, allein das Veräußerungsverbot und die Ver- »pflichtung der Kläger, mit anderen Personen als der Beklagten bis B eut Baugenehmigung keine Verhandlungen su führen, sei der Beklagst ten als eine ausreichende Sicherung erschienen*- Diese Auslegung K'bezieht sich, wie der Zusammenhang der Entscheidungsgründe er-W kennen läßt, nicht nur auf das Vorkaufsrecht, sondern auch auf pvdie Bestimmungen des § 4 Abs* 2 und Abs« 3 Satz 1 und 2 des Ver-m träges, aus deren Pas'sung etwa ein Ankaufsrecht der Beklagten « hergeleitet werden könnte* f ausschließlich mit der Beklagten oder einer von ihr ausdrücklich *1 vorgeschlagenen Person einen Kaufvertrag abzuschließen, liege noch keine rechtsgeschäftliche Verpflichtung der Kläger auf tfber-tragung des Eigentums an die Beklagte (oder, was dem gleichstehen würde« an einen Dritten) mit dem V/ortlaut des Vertrages unvereinbar wäre* In den Bestimmungen des § 4 Abs* 2 und Abs* 3 Satz 2 des Vertrages ist nur von einer Berechtigung der Beklagten die Hede, das Grundstück zu kaufen, der nach den vorstehenden Ausführungen ehen keine entsprechende Verpflichtung der Kläger gegenübersteht« Ebensowenig, wie sich die Beklagte vernünftigerweise schon zu dem Kauf verpflichten konnte und wollte, bevor feststand, ob eine Baugenehmigung für eine Tankstelle erteilt werden würde, und, bevor die näheren Kaufbedingungen uausgehandeltu waren, lag es andererseits für die Kläger fern, ehe das letztere der Pall war, eine bindende Verpflichtung zu dem Verkauf an die Beklagte (oder einen von ihr zu benennenden Dritten) und zur Eigenfcumsübertrag ung zu übernehmen* Die Auslegung des Berufungsgerichts, eine solche Verpflichtung sei auch tatsächlich nicht übernommen, sondern nur eine Verpflichtung, vorläufig nicht zu veräußern und auch keine anderweiten Verkaufsverhandlungen zu führen, ist daher nicht sinnwidrig, jedenfalls möglich« Hach allen liegt auch kein Anhalt dafür vor, daß das Berufungsgericht § 4 Abs* 2 des Vertrages oder eine sonstige Vertragsbestimmung übersehen hat* Baß der ilietvertrag vier Y/ochen nach Erteilung der Baugenehmigung sein Ende findet, hat es ausdrücklich erörtert* Das zwingt jedoch nicht zu einer anderen Auslegung der Bestimmungen der § 4 Abs. 2 und 3 des Vertrages, wie die Revision meint, die damit eine eigene Auslegung des Vertrages vornehmen möchte, die aber, nie bereits dargelegt ist, im Revisionsverfahren nicht zulässig ist* Es ist auch unerheblich, ob der Vertrag für die Beklagte sinnvoller und ob er ihr die Sicherungen geben konnte, die sie von ihm emrtet hat* Auch wenn das nicht der Fall ist, würde er noch nicht deshalb unwirksam sein. 3) Keine Bedenken bestehen auch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daß ein Veräuöerungsverbot in dem von ihm erörterten Sinne formlos vereinbart werden konnte* Hach seiner Auslegung haben die Kläger eine Verpflichtung zu dem Verkauf an die Beklagte (oder einen Britten) nur für den Fall ihres künftigen YTollens übernommen* Bas ist noch keine gegenwärtige Verpflichtung (RGZ 72, 385); denn die Grundstücksübereignung ist in das Belieben des übereignenden feiles gestellt (BGB RGRK 10* Aufl. § 313 Anm* 1 So 585) * Die Kläger haben sich allerdings weiterhin verpflichtet, das Grundstück nicht anderweit zu verkaufen und auch mit anderen Personen als der Beklagten bis zur Erteilung der Baugen ehmigung keine Verhandlungen zu führen. B. auch solche Verträge, durch die sich der eine Teil gegenüber dem anderen verpflichtet, die von diesem durch Beschaffung der Käufer und Vereinbarung :der Kaufbedingungen vorbereiteten Verträge über die Übertragung ?.des Eigentums an Grundstüclcen mit den Käufern formgültig abzu-schließen (RG aaQ;KGZ50,163, 165)- Um eine solche oder sonstige Verpflichtung der Kläger zur Eigentumsübertragung handelt es i sich aber nach der Auslegung des Berufungsgerichts gerade nicht« ^Richtig ist zwar, daß es sich bei dem einen vom Reichsgericht ^entschiedenen Pall (JW 1905* 73 = Gruchot 49> 619) um einen Mäklei*-vertrag gehandelt hat, in welchem dem Mäkler das All einverkauf s-•* recht für ein Grundstück für bestimmte Zeit übertragen worden £*■ ist» Daraus folgt aber nicht, wie die Revision meint, daß die ~ obligatorische - Verpflichtung eines Eigentümers, sein Grundstück nicht anderweit zu verkaufen, nur in einem solchen Palle nicht der Porm des § 313 BG3 bedarf« Mit Recht ist vielmehr das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auch in einem Mietvertrag eine solche Verpflichtung formfrei übernommen werden kann« Mit dieser Auslegung hat sich das Berufungsgericht im übrigen auch im Rahmen des § 140 BGB gehalten, welcher ausdrücklich besagt, daß, v/enn ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen entspricht, dieses gilt, wenn anzunehmen ist, daß dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde« Pür letzteres spricht aber hier der § 5 Satz 2 des Vertrages« 4) Nach allem ist nur die Bestimmung über das Vorkaufsrecht (§ 4 Ahs* 1) nichtig, welche, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht nach § 139 BGB die Nichtigkeit der übrigen Bestimmungen nach sich zieht; denn auch das Veräußerungsverbot ist, wie eben dargelegt, rechtswirksam vereinbart, während ein echtes Ankaufsrecht nicht bestellt worden ist« daß der Mietvertrag, selbst wenn er im Ergebnis nicht mehr als ein Vorvertrag ist, völlig sinnlos wäre* Zwar würde der Mietvertrag vier Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung enden und es würden, falls es zwischen den Parteien nicht zu einer weiteren Vereinbarung kommt, keine unmittelbaren Vertragsbeziehungen mehr bestehen, weil die Beklagte die Kläger weder zwingen könnte, einen endgültigen Mietvertrag noch einen Kaufvertrag mit ihr abzuschließeno Auch das macht aber den Vertrag, insbesondere die in ihm von den Klägern der Beklagten gegenüber übernommene Verpflichtung, bis zur Erteilung der Baugenehmigung keine Vertragsverhandlungen mit anderen zu führen, nicht sinnlos, wie die Eevision meint* 5) Ebensowenig ist es aus Hechtsgründen angreifbar, wenn das Berufungsgericht der vorsorglichen Kündigung des Mietvertrages durch die Kläger keine rechtliche Bedeutung im Hinblick auf die Hechtswirksamkeit des Vertrages beigemessen hat* Diese Kündigung würde zwar, falls sie auch dem Schreiben des Klägers zu 1) vom 27« Pebruar 1956 nicht zu entnehmen sein sollte, in der Verfolgung der Klage gesehen werden können* 451) zutreffend ausgeführt hat, nicht nur dann bestimmt, wenn das Ende der Mietzeit kalendermäßig berechnet werden kann, sondern auch dann, wenn der Endpunkt durch andere Umstände festgelegt werden kann, z* B» durch nähere Bezeichnung des Zweckes* Mit Hecht hat* das Berufungsgericht eine solche Vereinbarung in der Bestimmung der Laufzeit des Mietvertrages «vom 11 Juni 1952 an bis 4 Wochen nach Erteilung der von der Beklagten zu beantragenden Baugenehmigung” erblickt* Ob der Mietvertrag von sich aus enden würde, wenn die Genehmigung endgültig versagt würde, oder ob die

Zitierte Normen: § 313 BGB
GrundstückBGBVerpflichtungvertragenMietvertragBerufungsgerichtVertragesKläger

Volltext der Entscheidung

:il ZB 104/57
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he'rkündet laut Protokoll 29; April 1958
JustizsekretUr Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
2340 002
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Im Kamen des Volkes In dem Rechtsstreit
 des liax XJ der Alwine der luglorc 17 des Kane-Ulrich
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in ZdHl? B^^H^asse
 inBHHHHHVbei
 ebenda, und
__	in	BoMM	als Testanentsvoll-
ctrcclzcr hinsichtlich de0 inländischen unbeweglichen Nach-lacscc des an 19 o ITai 1954 verstorbenen Dipl »Ing« Pr. John Josef	früher	in S&KKKtB 0®B, Ver.Staaten von
 Amerika,
Kläger, Uiderbeklagten, Berufungsbeklagten und Revisionskläger, Prozeßbevollmächtigter % Rechtsanwalt
 gegen
die £ M||| - AG in HfHHB, vertreten durch die Vorstandsmitglieder jjix^ktorenGerhard Paul Theodor CM und Pr. Arno Albert August	beide	in	Hfl
 Beklagte, 7iderklägerin, Berufungsklägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt
 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 1958 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Prc Großmann sowie der Bundesrichter Pr. Gelhaar, Artl, Pr. Spieler und Pr. Porschel
 für Recht erkannt:
Pie Revision gegen das Teilurteil des 8. Zivilsenats dos Oberlandcsgcrichts in München von 15o März 1957 wird mit der Maßgabe auf Mosten der Kläger zurUekgev/icccn, daß mit der Abweisung der Klage nicht die TTirkreckcit des in § 4 des Vertrages von 26. Kai 1952 der Beklagten einge-r Kurvten Vorkauf credit 3 und eines etwa aus § 4 desselben Vortrages herauleitendon Ankaufsrecht3 der Beklagten ausgesprochen ist.
Von Rechts wegen
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Tatbestands
 Die Klager zu 1) bis 3) und der inzwischen verstorbene Dr® Hans John)	schlossen	mit	der Beklagten unter dem 26® Mai 1952
»inen schriftlichen Vertrag, dessen wesentliche Bestimmungen lausen s
Ӥ_1 Mietgegenstand
 Die Vermieter vermieten an die Eflfe (Beklagte) zu dem Zwecke der Errichtung und des Betriebes einer modernen Croßtanksteile das ihnen gehörende in	»»• belogene Grundstück,
 das in beiliegenden Lageplan naher bezeichnet ist, im Ausmaße von insgesamt ca 1847 cm*
§ 2 Mietzins
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Die Bdi bezahlt an die Vermieter . « • einen monatlichen Mietzins von DM 50, ®®•
§ 3 Mietzeit
 Der Mietvertrag läuft vom 1® Juni 1952 an bis 4 Wochen nach Erteilung der von der ESI bei der Behörde zu beantragenden Baugenehmigung c
Vorkaufsrecht
 Die Vermieter räumen der JSflp hinsichtlich ihres in § 1 genannten Grundstückes das dingliche Vorkaufsrecht für alle Vorkaufsfälle ein«
Die BflBAC ist berechtigt, nach Erteilung der behördlichen Baugenehmigung mit den Vertretern der Grundstückseigentümer in Verbindung zu treten und das Grundstück für sich oder einen Dritten zu kaufen«
Die Vermieter verpflichten sich, ausschließlicii mit der EflB oder einer von ihr ausdrücklich vorge sc lila genen Person einen Kaufvertrag abzuschließen® Pie Eflfc ist jedoch berechtigt,
4 Vochcn nach Erteilung der Baugenehmigung einen derartigen Kaufvertrag füi* sich abzucchlicßcn oder einen Tritten zu dem Abschluss zu veranlassen« Irgendwelche Verhandlungen mit anderen Personen als der EfHI AG werden von den Vermietern bis zu dem Ablauf dieses Termins in keiner reise geführt«
§ 5 Verschiedenes
 Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Cchriftforn® Die etwaige Richtigkeit einzelner Bestimmungen dieses Vertrages soll seine CUltigkeit im übrigen nicht berühren®”
Der Vertrag ist vom Kläger zu 1) (für sich selbst und als Vertreter der Kläger zu 2 und 3) und von Frau C^HHBals Vertreterin des Pr, Hans	unterschrieben« Im Zeitpunkt des
 Vertragsabschlusses waren außerdem noch folgende, im Vertrage nicht erwähnten Fcrconen:/nastasia	Dr.	VTolfgang
 und Stefani	UiteigentUmcr in ungeteilter Erbengemeinschaft
 des im § 1 bezcichneten Grundstücks« Dr« Hans WflHB ist von seiner Ehefrau Grete	allein	beerbt« Der Klager zu 4
ist lestaaentsvollstrecker hinsichtlich seines in der Bundesrepublik befindlichen unbeweglichen Nachlasses.
Mit ihrer Klage begehren die Kläger Feststellung, daß der Grundstücksioictvertrag vom 26. Kai 195^ rechtsunv/irksam ist. Diese Kechtsunvrirksamkcit (Nichtigkeit) folgern sie insbesondere daraus, daß der Vertrag eine mangels Einhaltung der Form des § 313 BGB nichtige Vorkaufsabrede enthalte, die auch die JJietver-einbarung ergreife. Sie behaupten weiter, der Vertrag sei stillschweigend von der Genehmigung der übrigen Mit erben abhängig gemacht worden, die jedoch nicht erteilt worden sei, so daß der Vertrag auch deshalb nicht wirksam geworden sei. Schließlich haben sie sich noch auf vorsorgliche Kündigung des Vertrages zu dem 4r Januar 1956 berufen.
Die Beklagte hat die Nichtigkeit der Vorkaufsabrede anerkannt, jedoch ausgeführt, aus § 5 des Vertrages ergebe sich, daß diese Nichtigkeit die Gültigkeit der übrigen Vertragsbestimmungen nicht berühre. Sie hat bestritten, daß die Wirksamkeit des Vertrages von der Genehmigung weiterer Titerben abhängig gemacht worden sei, auch, daß sie vor den Jahre 1954 von dem’Vorhandensein solcher niterben überhaupt Kenntnis gehabt habe. Ein Kündigungsrecht stehe den Klägern, so hat sie ausgeführt, nicht zu, weil der Vertrag auf bestimmte Zeit, ninlich «bis vier rochen nach Erteilung der Baugenehmigung”, abgeschlossen worden sei.
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Die Beklagte hat Widerklage auf Herausgabe des Mietgrund-stüclcs und auf Verurteilung der Klägo.* erhoben, der zuständigen Behörde gegenüber ihre Zustimmung zur Erteilung der Genehmigung zur Errichtung einer Tankstelle durch die Beklagte zu geben* Hilfsv/eise hat sie Feststellung der Schadensersatzpflicht der .•Kläger begehrt*
Das Landgericht hat die Hechtsunwirksamkeit des Mietvertrages (wegen Fornmangels) festgestellt und hat die Widerklage ab-:gewiesen* Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht durch Teilurteil die Klage abgewiesen* Die Entscheidung über die YJiderklage und die Kosten des Rechtsstreits hat es dem Schlußurteil Vorbehalten*
Mit der Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, erstreben die Kläger Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils zur Klage*
Im Revisionsrechtszuge ist der Kläger zu 4) im Einverständ-* nie der Beklagten in den Rechtsstreit eingetreten •
Ent schei dungsgründe t s Die Revision konnte keinen Erfolg haben«
I* Ob der Vertrag vom 26* Mai 1952 - abgesehen von der nicht • wirksamen Einräumung des “dinglichen Vorkaufsrechtes für alle Verkaufsfälle11 im § 4 Abs* 1, für welche das Verpflichtungsge-; schüft gemäß § 313 BGB nach herrschender Meinung der geyieht-i liehen oder notariellen Beurkundung bedurft hätte (RCZ 72, 385,
'! für persönliches Vorkaufsrecht, BGZ 110, 327; 125, 261; 148, 105,
/ 108 für dingliches Vorkaufsrecht; BCK Urt. von 27« September 1951 ; - I ZR 85/50 - UI BGB § 581 Ur. 2 unter I 2 b und Urt* des erkennenden Senats vorn 5* Februar 1957 - VIII ZR 27/56 - S. 7) - im
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übrigen recht sv/irksam zustandegekonaaen ist, hängt wesentlich, von seiner Auslegung ab« Biese ist, weil es sieh um die eines Individualvertrages handelt, der Nachprüfung in der Revisionsinstanz nur beschränkt zugänglich«
Ben genannten Vertrag legt nun das Berufungsgericht dahin aus, er enthalte außer der Vereinbarung eines Uietverhaltnisses und der unwirksamen Vorkaufsabrede ein Veräußerungsverbot in den Sinne, die Kläger seien gegenüber den Beklagten für eine bestimmte Zeit die Verpflichtung eingegangen, für den Fall, daß sic überhaupt verkaufen wollten, ausschließlich mit ihr oder einer von ihr vorgeschlagenen Person über das im § 1. genannte Grundstück einen Kaufvertrag abzuschließen und dieses anderweit nicht zu verkaufen, auch keine anderweiten Verkaufsverhandlungen zu führen«
Zur Frage, ob die Formnichtigkeit des Vertrages wegen des Vorkaufsrechts auch den Vertrag in übrigen erfasse, führt es aus, es hinge allein vom vertraglichen willen der Parteien ab, mit dem Vorkaufsrechtsvertrage ein anderes Rechtsgeschäft zu verbinden, das an und für sich mit den Vorkauf oder den beiderseitigen Leistungen daraus nichts zu tun habe, das jedoch zu der Verkaufcabrcde in eine solche innere Verbindung gesetzt werde, daß dadurch beide Geschäfte eine vertragliche Einheit darstellen und nur in ihrer Einheit den gewollten Vertrag ausmachen Babei komme es darauf an, ob die Parteien durch übereinstimmende oder stillschweigende rillcnserkltrung den Abschluß des einen Geschäftes zur Bedingung für den des anderen gemacht hätten«
Sei das der Fall, dann liege es nicht in ihrer Kacht, einen 5eil des zusammenhängenden Geschäftes unbeurkundet zu lassen, ohne daß das ganze Rechtsgeschäft dadurch nichtig werde« Kit diesen allgemeinen Ausführungen hält sich das Berufungsgericht im Rahmen der von ihm auch angeführten Rechtspreckung des Reichsgerichts (RGZ 79, 218, 220, 221; 103, 295, 297; 122, 138; 145, 246, 247, 248)«
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Es kommt alsdann in Y/ürdigung des Sachverhaltes zu dem Ergebnis, die innere Beziehung zwischen dem Mietvertrag und der Vorkauf sahrede habe hier keine derartige sein sollen, daß der Abschluß des einen Geschäftes (Mietvertrages) vom Abschluß des anderen (der Vorkaufsabrede) abhängig sein sollte«* Das schließt es insbesondere aus der ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung im § 5 des Vertrages.; die etwaige Nichtigkeit einzelner Bestimm mungen habe seine Gültigkeit im Übrigen nicht berühren sollen«»
Dazu führt es aus, diese eindeutige vertragliche Regelung lasse keinen Zweifel zu, nach dem Willen der Parteien habe der Mietvertrag auch für den Pall der Nichtigkeit der Vorkaufsabrede gelten sollen; es sei auch nicht etwa die nachträgliche gesetzmäßige Beurkundung der Vorkaufsabrede zur Vertragsbedingung erhöben wordenu
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Es legt weiter dar, es sei zwar zwischen der Vorkaufsabrede und dem Mietvertrag ein wirtschaftlicher Zusammenhang gegeben; denn der Mietvertrag habe in schuldrechtlicher Form das Grundstück den wirtschaftlichen Interessen der Beklagten dienstbar machen und eine Grundlage schaffen sollen, von der aus - auf dem Weg über das Vorkaufsrecht - eine Übereignung an die Beklagte möglich sein würde, für die Prüfung der Präge, ob eine Abhängigkeit der Geschäfte im Sinne einer (rechtlichen) Einheitlichkeit gewollt sei, genüge aber die Feststellung eines wirtschaftlichen Zusammenhanges nicht; denn es stehe trotzdem den Parteien frei, auch wirtschaftlich.zusammengehörige und gleichzeitig abgeschlossene Rechtsgeschäfte als rechtlich selbständig und von einander unabhängig zu behandeln. Maßgebend sei hierfür allein der rechtsgeschäftlich erklärte Wille der Parteien, wie es unter Bezugnahme auf RGZ 79, 434 ausführt. In diesem Zusammenhang legt es dar, auch die Vereinbarung eines monatlichen Mietzinses von 50,-DH könne hier nicht dahin gewertet werden, daß das das Entgelt für die Einräumung des Vorkaufsrechtes sei. Diese Deutung stehe nicht nur mit dem Y/ortlaut des Vertrages im Widerspruch, sondern werde auch seinem Sinne und dem ausdrücklich erklärten Parteiwillen
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nicht gerecht«, Der Meinung, die Beklagte wurde ohne Einräumung des Vorkaufsrechtes wirtschaftlich sinnlos gehandelt und deshalb den Mietvertrag ohne Einräumung dieses Rechtes nicht abgeschlossen haben} stehe die Tatsache entgegen, daß der Vertrag nach der Vorschrift des § 5 auch für den Pall der Ungültigkeit der Vorkaufsabrede geschlossen worden sei» Es liege auch nichts dafür vor, so fährt das Berufungsgericht fort, daß die Parteien bei Vertragsabschluß nicht den ernstlichen \7illen gehabt hätten, auch diese Vorschrift zu dem Vertragsinhalt zu erheben; ihr könne deshalb nicht eine lediglich formale Bedeutung zugesprochen werden» Die Beklagte sei zwar ein Risiko ge schüft eingegangen, was dadurch besonders deutlich werde, daß sie die Kläger zu dem Abschluß eines auf die Übereignung gerichteten Rechtsgeschäftes, woran ihr liege und gelegen habe, nicht zwingen könne, auch wären möglicherweise alle auf gewendeten Kosten als Verlust zu buchen; weil der Mietvertrag unter den im § 3 des Vertrages genannten Voraussetzungen sein Ende finde» Dessen sei sich die Beklagte aber auch bewußt gewesen» Sie habe dieses Risiko in der Erwartung auf sich genommen, es werde ihr möglich sein, das Grundstück einmal zu erwerben» Venn sie in diesem Bestreben die xiäger durch den Mietvertrag an sich habe binden und dadurch gleichzeitig die Konkurrenz habe fernhalten wollen, so könne dies nicht als wirtschaftlich sinnlos bezeichnet werden» Selbst wenn das aber der Pall wäre, könne das allein noch nicht die Rechtsgültigkeit (gemeint: Rechtsungültigkeit) einer vertraglichen Abrede zur Polge haben«
Das Berufungsgericht kommt auf Grund dieser Erwägungen zu dem Ergebnis, die Vorkaufsabrede stehe nicht im Mittelpunkt der vertraglichen Abmachungen, allein das Veräußerungsverbot sowie die Verpflichtung der Kläger, mit anderen Personen als der Beklagten bis zur Baugenehmigung keine Verhandlungen zu führen, sei der Beklagten als eine ausreichende Sicherung ihrer Belange erschienen, da eine Verletzung dieser vertraglichen
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yPflichten eine Ersatzpflicht der Kläger auslöse; es handele eich v: nach allem hei der Verkauf sahrede und dem Mietverträge um zwei selbständige, wenn auch in einer Vertragsurkunde verbundene Geschäfte, dessen rechtlichen Schicksale sich nicht berührten*
Ein Pall des § 139 BGB, der ein einheitliches Geschäft voraussetze, liege deshalb nicht vor* Die Nichtigkeit der selbständigen Vorkaufsabrede habe die des Mietvertrages nicht zur Folge*
Bas Berufungsgericht fährt fort, es brauche nicht geprüft zu werden, ob zwischen dem Veräußerungsverbot und dem Mietvertrag ein derart innerer Zusammenhang bestehe, daß das eine Rechtsgeschäft nicht ohne das andere abgeschlossen wäre, so daß insoweit von einem einheitlichen Rechtsgeschäft gesprochen werden müßte; denn auch dann, wenn die Abhängigkeit beider zu bejahen sei, so wäre der Mietvertrag nur dann unwirksam, wenn das Veräußenmgsverbot mit der Folge formbedürftig wäre, daß die Nichtigkeit dieses Geschäftes die Mietvereinbarung ergreife*
Bas sei jedoch nicht der Fall« Bie Kläger hätten sich zwar verpflichtet, ausschließlich mit der Beklagten oder einer von ihr vorgeschlagenen Person einen Kaufvertrag abzuschließen* Bas bedeute, daß nur für den Verkaufsfall ausschließlich die Beklag-* te oder die von ihr genannte Person als Käufer in Betracht kommen solle* Barin liege jedoch (noch) keine rechtsgeschäftliche Verpflichtung der Kläger auf Übertragung des Eigentums an die ■ Beklagte. Bie Kläger hätten sich nur für den Fall ihres künftigen Y/ollens gebunden* Ihr Vollen sei aber als rechtsgeschäftlicher Wille, als Verpflichtung zur Übertragung des Grundeigentums,
’ noch nicht in Erscheinung getreten. Alsdann könne aber die Form-\ Vorschrift des § 313 BGB, gemeint auf das Veräußerungsverbot - in dem hier erörterten Sinne, nicht zur Anwendung kommen*
II* Biese Ausführungen des Berufungsgerichts enthalten keinen Rechtsirrtum zu dem Nachtei} der Kläger. Sie halten auch den Angriffen der Revision aus § 286 ZPO stand* Biese rügt zwar auch
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Verletzung der Vorschriften der §§ 135, 157 * 242, 313, 139 BGB. Ihre Ausführungen kommen aber insoweit weitgehend auf eine im Revisionsrechtszuge unzulässige anderweite Auslegung eines Individualvertrages hinaus.
1)	Die Bestimmungen unter § 4 "Vorkaufsrecht« enthalten zwar außer der Einräumung des dinglichen Vorkaufsrechtes als solchem
 im Absatz 1 auch die weiteren Vorschriften, denen das Berufungsgericht das Veräußerungsverbot in dem von ihm näher dargelegten Sinne entnommen hat. Es hat sich auch nicht ausdrücklich darüber ausgesprochen, ob diese Bestimmungen unter sich eine geschlossene rechtliche Einheit darstellen. Es liegt aber, nichts dafür vor, daß es den äußeren Zusammenhang dieser Abmachungen übersehen hat. Es ist auch der Gesamtheit seiner Entscheidungsgründe, insbesondere dem mehrfachen Einweis auf § 5 Satz 2 des Vertrages, zu entnehmen, daß von ihm ein innerer (rechtlicher) Zusammenhang dieser Vorschriften verneint wird.
Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe verkannt, daß § 4 des Vertrages eine geschlossene Einheit darstelle, geht danach ins Leere.
2)	Absatz 2 des § 4 besagt allerdings, die Beklagte sei berechtigt, nach Erteilung der behördlichen Baugenehmigung, das Grundstück für sich oder einen Britten zu kaufen. Der Revision könnte dahin beizutreten sein, daß diese Bestimmung nach § 313 BGB nichtig sein würde, wenn damit der Beklagten ein echtes Ankaufsrecht eingeräumt wäre und wenn sich die Kläger damit auch ihrerseits - endgültig - verpflichtet hätten, der Beklagten das Eigentum am Grundstück zu übertragen. Bas hat das Berufungsgericht aber gerade nicht als Sinn des Vertrages festgestellt• Auf der von der Revision angeführten Seite 23 seines Urteils führt es vielmehr nur aus, auch bei Gültigkeit der Vorkaufsabrede sei die Beklagte nicht berechtigt gev/esen, den Abschluß eines Kaufvertrages zu fordern, allein das Veräußerungsverbot und die Ver-
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»pflichtung der Kläger, mit anderen Personen als der Beklagten bis B eut Baugenehmigung keine Verhandlungen su führen, sei der Beklagst ten als eine ausreichende Sicherung erschienen*- Diese Auslegung K'bezieht sich, wie der Zusammenhang der Entscheidungsgründe er-W kennen läßt, nicht nur auf das Vorkaufsrecht, sondern auch auf pvdie Bestimmungen des § 4 Abs* 2 und Abs« 3 Satz 1 und 2 des Ver-m träges, aus deren Pas'sung etwa ein Ankaufsrecht der Beklagten « hergeleitet werden könnte*
m* Es trifft sodann nicht zu, daß die Auslegung des Berufungsge-1:, richte, auch in der Vei’pflichtung der Kläger (§ 4 Abs. 3 Satz 1),
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f ausschließlich mit der Beklagten oder einer von ihr ausdrücklich *1 vorgeschlagenen Person einen Kaufvertrag abzuschließen, liege noch keine rechtsgeschäftliche Verpflichtung der Kläger auf tfber-tragung des Eigentums an die Beklagte (oder, was dem gleichstehen würde« an einen Dritten) mit dem V/ortlaut des Vertrages unvereinbar wäre* In den Bestimmungen des § 4 Abs* 2 und Abs* 3 Satz 2 des Vertrages ist nur von einer Berechtigung der Beklagten die Hede, das Grundstück zu kaufen, der nach den vorstehenden Ausführungen ehen keine entsprechende Verpflichtung der Kläger gegenübersteht« Ebensowenig, wie sich die Beklagte vernünftigerweise schon zu dem Kauf verpflichten konnte und wollte, bevor feststand, ob eine Baugenehmigung für eine Tankstelle erteilt werden würde, und, bevor die näheren Kaufbedingungen uausgehandeltu waren, lag es andererseits für die Kläger fern, ehe das letztere der Pall war, eine bindende Verpflichtung zu dem Verkauf an die Beklagte (oder einen von ihr zu benennenden Dritten) und zur Eigenfcumsübertrag ung zu übernehmen* Die Auslegung des Berufungsgerichts, eine solche Verpflichtung sei auch tatsächlich nicht übernommen, sondern nur eine Verpflichtung, vorläufig nicht zu veräußern und auch keine anderweiten Verkaufsverhandlungen zu führen, ist daher nicht sinnwidrig, jedenfalls möglich«
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Hach allen liegt auch kein Anhalt dafür vor, daß das Berufungsgericht § 4 Abs* 2 des Vertrages oder eine sonstige Vertragsbestimmung übersehen hat* Baß der ilietvertrag vier Y/ochen nach Erteilung der Baugenehmigung sein Ende findet, hat es ausdrücklich erörtert* Das zwingt jedoch nicht zu einer anderen Auslegung der Bestimmungen der § 4 Abs. 2 und 3 des Vertrages, wie die Revision meint, die damit eine eigene Auslegung des Vertrages vornehmen möchte, die aber, nie bereits dargelegt ist, im Revisionsverfahren nicht zulässig ist* Es ist auch unerheblich, ob der Vertrag für die Beklagte sinnvoller und ob er ihr die Sicherungen geben konnte, die sie von ihm emrtet hat* Auch wenn das nicht der Fall ist, würde er noch nicht deshalb unwirksam sein.
3)	Keine Bedenken bestehen auch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daß ein Veräuöerungsverbot in dem von ihm erörterten Sinne formlos vereinbart werden konnte* Hach seiner Auslegung haben die Kläger eine Verpflichtung zu dem Verkauf an die Beklagte (oder einen Britten) nur für den Fall ihres künftigen YTollens übernommen* Bas ist noch keine gegenwärtige Verpflichtung (RGZ 72, 385); denn die Grundstücksübereignung ist in das Belieben des übereignenden feiles gestellt (BGB RGRK 10* Aufl. § 313 Anm* 1 So 585) * Die Kläger haben sich allerdings weiterhin verpflichtet, das Grundstück nicht anderweit zu verkaufen und auch mit anderen Personen als der Beklagten bis zur Erteilung der Baugen ehmigung keine Verhandlungen zu führen. Hach § 137 Satz 1 BGB kann nun zwar die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht nicht durch Hechtsgeschäft ausgeschlossen oder auch nur beschrankt werden* Bach Satz 2 aaO wird jedoch durch diese Vorschrift die T/irlcsarakeit einer (schuldrechtlichen) Verpflichtung über ein solches Hecht nicht zu verfügen, nicht berührt. Auf die Übernahme einer solchen Verpflichtung, ein Grundstück nicht zu verkaufen, kann auch die Foravorschrift des § 313 BGB nicht in Anwendung kommen (RG JV 1905, 73 a*E* = Gruchot 49, . 619, 625; 3GB RGRK 10. Aufl« § 315 Anm* 1 S. 586; Palandt BGB 17. Aufl. § 313

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2; Erman BGB 2« Aufl« § 313 Anm« 4 d)« Zwar betrifft diese brschrift nicht nur Verträge, wodurch sich der eine Teil unittelbar dem anderen gegenüber verpflichtet, ihm das Eigentum ^aa Grundstück zu übertragen, sondern z. B. auch solche Verträge, durch die sich der eine Teil gegenüber dem anderen verpflichtet, die von diesem durch Beschaffung der Käufer und Vereinbarung :der Kaufbedingungen vorbereiteten Verträge über die Übertragung ?.des Eigentums an Grundstüclcen mit den Käufern formgültig abzu-schließen (RG aaQ;KGZ50,163, 165)- Um eine solche oder sonstige Verpflichtung der Kläger zur Eigentumsübertragung handelt es i sich aber nach der Auslegung des Berufungsgerichts gerade nicht« ^Richtig ist zwar, daß es sich bei dem einen vom Reichsgericht ^entschiedenen Pall (JW 1905* 73 = Gruchot 49> 619) um einen Mäklei*-vertrag gehandelt hat, in welchem dem Mäkler das All einverkauf s-•* recht für ein Grundstück für bestimmte Zeit übertragen worden £*■ ist» Daraus folgt aber nicht, wie die Revision meint, daß die ~ obligatorische - Verpflichtung eines Eigentümers, sein Grundstück nicht anderweit zu verkaufen, nur in einem solchen Palle nicht der Porm des § 313 BG3 bedarf« Mit Recht ist vielmehr das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auch in einem Mietvertrag eine solche Verpflichtung formfrei übernommen werden kann«
Mit dieser Auslegung hat sich das Berufungsgericht im übrigen auch im Rahmen des § 140 BGB gehalten, welcher ausdrücklich besagt, daß, v/enn ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen entspricht, dieses gilt, wenn anzunehmen ist, daß dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde« Pür letzteres spricht aber hier der § 5 Satz 2 des Vertrages«
4)	Nach allem ist nur die Bestimmung über das Vorkaufsrecht (§ 4 Ahs* 1) nichtig, welche, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht nach § 139 BGB die Nichtigkeit der übrigen Bestimmungen nach sich zieht; denn auch das Veräußerungsverbot ist, wie eben dargelegt, rechtswirksam vereinbart, während ein echtes Ankaufsrecht nicht bestellt worden ist«
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 Der Eevision kann im übrigen auch nicht darin gefolgt weis, den. daß der Mietvertrag, selbst wenn er im Ergebnis nicht mehr als ein Vorvertrag ist, völlig sinnlos wäre* Zwar würde der Mietvertrag vier Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung enden und es würden, falls es zwischen den Parteien nicht zu einer weiteren Vereinbarung kommt, keine unmittelbaren Vertragsbeziehungen mehr bestehen, weil die Beklagte die Kläger weder zwingen könnte, einen endgültigen Mietvertrag noch einen Kaufvertrag mit ihr abzuschließeno Auch das macht aber den Vertrag, insbesondere die in ihm von den Klägern der Beklagten gegenüber übernommene Verpflichtung, bis zur Erteilung der Baugenehmigung keine Vertragsverhandlungen mit anderen zu führen, nicht sinnlos, wie die Eevision meint*
5)	Ebensowenig ist es aus Hechtsgründen angreifbar, wenn das Berufungsgericht der vorsorglichen Kündigung des Mietvertrages durch die Kläger keine rechtliche Bedeutung im Hinblick auf die Hechtswirksamkeit des Vertrages beigemessen hat* Diese Kündigung würde zwar, falls sie auch dem Schreiben des Klägers zu 1) vom 27« Pebruar 1956 nicht zu entnehmen sein sollte, in der Verfolgung der Klage gesehen werden können*
Tit Recht geht aber das Berufungsgericht davon aus, daß im Mietvertrag durch § 3 des Vertrages eine bestimmte Mietzeit vereinbart ist; denn die Vertragszeit eines Mi et Verhältnisses ist, v;ie das Berufungsgericht im Anschluß an das Reichsgericht (EG JW 1909? 451) zutreffend ausgeführt hat, nicht nur dann bestimmt, wenn das Ende der Mietzeit kalendermäßig berechnet werden kann, sondern auch dann, wenn der Endpunkt durch andere Umstände festgelegt werden kann, z* B» durch nähere Bezeichnung des Zweckes* Mit Hecht hat* das Berufungsgericht eine solche Vereinbarung in der Bestimmung der Laufzeit des Mietvertrages «vom 11 Juni 1952 an bis 4 Wochen nach Erteilung der von der Beklagten zu beantragenden Baugenehmigung” erblickt* Ob der Mietvertrag von sich aus enden würde, wenn die Genehmigung endgültig versagt würde, oder ob die
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Kläger den Vertrag kündigen könnten, wenn die Verzögerung der Erteilung der Genehmigung von der Beklagten verschuldet wäre, braucht nicht entschieden zu werden; denn diese Voraussetzungen sind dem Partei vertrag nicht zu entnehmen« Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, ob die Kläger den Vertrag nicht mehr einzuhalten gewillt sind und ob sie unter keinen Umständen mehr - auch auf die Gefahr hin, Schadensersatz leisten zu müssen, - der Beklagten das Grundstück als Tankstelle zu überlassen gewillt sind; denn das macht den Vertrag als solchen nicht unwirksam, die Kläger nur möglicherweise schadensersatzpflichtig *
HI« Nicht rechtsirrig sind schließlich auch die Ausführungen des Berufungsgerichts, die Kläger könnten den Mietvertrag auch nicht durch die Behauptung zu Pall bringen, seine Wirksamkeit sei von der Genehmigung der - weiteren - Miterben stillschweigend abhängig gemacht worden* Dabei würde es sich nicht un eine echte Bedingung im Sinne von §§ 158 ff BGB handeln, sondern um eine sog* Rechtsbedingung, auf die die genannten Gesetzesbestimmungen keine Anwendung finden (Palandt,
 BGB, 17« Auflo Binf* vor § 158 Anm* 2), Damit gehen auch die Ausführungen der Revision, das Berufungsgericht habe hier Beweislastregeln verkannt, wenn es ausführe, die Kläger treffe hier für ihre Behauptung gegenüber dem Bestreiten der Beklagten die Beweislast, ins leere* Im übrigen ist auch dem Zusammenhang der Entscheidungsgründe des Berufungsgerichts zu entnehmen, daß es den Vertrag - unabhängig von Beweislastfragen -dahin auslegt, er sei von den Klägern für sich, nicht für die Erbengemeinschaft abgeschlossen* Das entnimmt es dem VTortlaut des Vertrages, der weitere Kiterben nicht erwähnt, und dem Verhalten der Kläger, die mehrere Jahre lang den Mietzins von 50,- DLI monatlich vorbehaltslos entgegengenoirmen haben* Dieser Auslegung steht noch nicht zwingend entgegen, daß es im § 1 des Vertrages heißt, das Grundstück «gehöre” den Vermietern
 und daß laut Tatbestand des angefochtenen Urteils S« 5 behauptet ist, den Prozeßbevollmächtigten der Beklagten sei bei Vertragsabschluß bekannt gewesen, eine Erfüllung der eingegangenen Verpflichtung habe durch alle lliterben erfolgen müssen * Die Vermietung durch die Kläger könnte für den Pall und in der Hoffnung erfolgt sein, ihnen werde das Grundstück bei der Erbauseinandersetzung zugeteilt werden, eine Behauptung, die von der Beklagten auch aufgestcllt worden ist, zu der allerdings eine ausdrückliche Erklärung der Kläger fehlt, Bas ist jedoch unerheblich«
Vo Da das Berufungsurteil auch im übrigen keinen Hechtsirrtum zu dem Nachteil der Kläger enthält, war ihre Revision zurückzuweisen«
Es erschien jedoch geboten, zur Klarstellung auch in der Urteilsfornel zu dem Ausdruck zu bringen, daß die Abweisung der auf Pest Stellung der Unwirksamkeit des ganzen Vertragswerkes gerichteten Klage nicht bedeutet, daß ein Vorkaufsrccht rechts-wirksam vereinbart worden ist, und auch nicht, daß in den sonstigen Vertragsbestimmungen des § 4 des Vertrages die (rechtswirksame) Vereinbarung eines Ankaufsrechtes zu erblicken ist. Über die Richtigkeit der Bestellung des Vorkaufsrechtes bestand zwischen den Parteien von vornherein Einigkeit« Nach der Auslegung des Berufungsgerichts, die den Angriffen der Revision standhält (vgl. II 2, 4), ist ein echtes Ankaufsrecht, das die Beklagte bislang auch nicht in Anspruch genommen hat, nicht vereinbart worden«
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Da in dieser Klarstellung auch kein teilweises Obsiegen der Kläger zu erblicken ist, mußten ihnen gemäß § 97 ZFO die gesamten Kosten des Revisionsverfahrens auferlegt werden®
Dr® Crroßmann	Dr®	Gelhaar	Artl
 Dr® Spieler	Dr*	Dorschei
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