BGH · LwZR 6/93 vom 22.02.1994

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES LwZR 6/93 URTEIL Verkündet am: 22. Februar 1994 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Anneliese Schl Road Nr. Beklagte und Revisionsklägerin, - Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. gegen Andreas Sche( Kläger und Revisionsbeklagter, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. 2 Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Februar 1994 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Hagen und die Richter Dr. Vogt und Dr. Wenzel sowie die ehrenamtlichen Richter Herrmann und Erdmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landwirtschaftssenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 20. April 1993 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Beklagte ist Eigentümerin eines fast 50 ha großen ehemaligen Landgutes bei PflIHBB Sachsen. Am 19. Septem ber 1990 erteilten sie und ihre generalbevollmächtigte Toch ter Herrn St^mip eine schriftliche Vollmacht u.a. dazu, einen Pachtvertrag über einen Teil oder den gesamten landwirtschaftlichen Betrieb abzuschließen sowie Verhandlungen über einen eventuellen Verkauf eines als Gewerbegebiet bezeichne ten Teils vorzubereiten. 3 Aufgrund der ihm erteilten Vollmacht schloß Si am 23. Oktober 1990 mit dem Kläger einen "Landpachtvertrag für einen Betrieb" ab, nach dem die Jahrespacht in den ersten beiden Jahren 250 DM, in den beiden folgenden Jahren 350 DM und anschließend 400 DM je Hektar betragen sollte. Ab dem siebenten Jahr sollte eine Anpassung des Pachtzinses an geänderte wirtschaftliche oder geldliche Verhältnisse möglich sein. Der Vertrag wurde für 18 Jahre fest geschlossen mit einer zwölfjährigen Verlängerungsoption für den Kläger. Am 13. Dezember 1990 fand in eine Verhandlung statt, an der die Parteien sowie St(m^^ teilnahmen und in der es unter anderem um den Verkauf der 3.682 qm umfassenden sogenannten Hofstelle ging. Diese besteht nach dem Vortrag der Beklagten infolge zwischenzeitlich vorgenoramener Um- und Neubauten nicht mehr wie ursprünglich aus einem Bauernhaus mit Scheune und Stall, sondern aus einer ausgedehnten Ma-schinen-Reparaturwerkstatt mit Reparaturhallen, Schmiede und Dreherei, Materiallager, Maschinenparkhalle und sonstigen Lagerräumen, einem Garagenkomplex mit zehn Garagen für Traktoren sowie zahlreichen Büroräumen und fünf Arbeiterwohnungen für Werksangehörige. Die dort ansässige Maschinen GmbH gab ein Kaufangebot in Höhe von rund 100.000 DM ab. Der Kläger war demgegenüber bereit, einen Kaufpreis von 130.000 DM zu zahlen. Die Beklagte nahm diese Angebote nicht an, sondern verpachtete die Hofstelle am 18. Dezember 1990 an die Agrar-AG i.G.. Allein die auf der Hof stelle befindli- che Maschinen-Reparaturwerkstatt und die Wohnungen erbringen danach eine monatliche Miete von 6.000 DM. A Der Kläger ist der Ansicht, daß er auch die Hofstelle samt Gebäuden mitgepachtet habe. Er hat beantragt, 1. festzustellen, daß der Pachtvertrag vom 23. Oktober 1990 wirksam sei, 2. die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger den Alleinbesitz an der Gesamtbetriebsfläche in Höhe von 45.36,82 ha, einschließlich der Hoffläche mit sämtlichen Gebäuden und Nebengebäuden, einzuräumen mit Ausnahme der beiden durch die ehemalige LPG Ostrau neu errichteten Hallen. Die Klage hatte in beiden Vorinstanzen Erfolg. Hiergegen wendet sich die Revision, mit der die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung weiterverfolgt. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen. Entseheidunqsgründe I. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, die Parteien hätten am 23. Oktober 1990 wirksam einen Landpachtvertrag geschlossen. Striegler sei zu dem Vertragsabschluß bevollmächtigt gewesen. Der Vertrag sei auch weder wegen kollusi-ven Zusammenwirkens des Klägers mit Striegler, noch nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Die Beklagte sei daher zur Herausgabe der dem Kläger vorenthaltenen Hofstelle verpflichtet. 5 Dies hält der rechtlichen Prüfung nicht stand. II. 1. Die als Herausgabeverpflichtung zu verstehende Verurteilung unter 2. auf Einräumung des Alleinbesitzes an der Gesamtbetriebsfläche in einer Größe von 45.36,83 ha ist schon deswegen fehlerhaft, weil die Beklagte dem Kläger nach dessen Vortrag nur den Besitz an der Hofstelle vorenthält, wie die Revision zutreffend rügt, und wovon das Berufungsgericht bei der Festsetzung der Beschwer auch selbst ausgeht (BU 15) . Wenn aber nur der Besitz an der Hof stelle streitig ist, ist die Herausgabeklage hinsichtlich der übrigen Betriebsfläche unschlüssig. 2. Aber auch die Verurteilung zur Herausgabe der Hof-stelle ist fehlerhaft. Denn das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, daß die Hofstelle mitverpachtet worden ist. Zwar hat es im Tatbestand des Urteils mit der Beweiskraft des § 314 ZPO festgehalten, die Parteien seien sich bei der Begehung des Geländes am 12. Dezember 1990 darüber einig gewesen, daß die Hof stelle mitverpachtet worden sei. Diese Tatsache läßt jedoch nicht zwingend den Rückschluß auf einen entsprechenden tatsächlichen Willen und ein tatsächliches Verständnis der Beteiligten schon bei Vertragsschluß zu (vgl. BGH, Urt. v. 28. Juni 1971, III ZR 103/68, NJW 1971, 1844) und ist von dem Berufungsgericht auch nicht in diesem Sinne gewürdigt worden. Es hält vielmehr in den Entscheidungsgründen für möglich, daß die Beklagte erst am 12. Dezember 1990 von der Mitverpachtung Kenntnis erhielt und da- A mit einverstanden war. Wenn die Parteien sich aber erst nachträglich über die Einbeziehung der Hofstelle in das Pachtverhältnis einig geworden wären, läge ein Änderungsvertrag vor, der jedoch der vorgeschriebenen Schriftform entbehrte (§ 585 a BGB). Daß die Hofstelle mitverpachtet sein sollte, ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut des Vertrages. Allein die grundbuchmäßige Bezeichnung des Grundstücks und die angegebene Flächengröße lassen noch keinen Rückschluß darauf zu, daß die Parteien auch den Gewerbebetrieb in den Landpachtvertrag mit einbeziehen wollten, weil sich die Parteien die "genaue Vermessung" der zu dem landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden Grundstücke Vorbehalten und das vorgesehene Verzeichnis der Pachtgrundstücke ebensowenig ausgefüllt haben wie die im Vertrag genannte Aufstellung der mitverpachteten, auf den Grundstücken vorhandenen "Gebäude, Anlagen und Einrichtungen" . Nach alledem wird die Verurteilung zur Herausgabe der Hofstelle von den bisher getroffenen Feststellungen nicht getragen. 3. Der Feststellungsausspruch hat ebenfalls keinen Bestand. Ist die Hofstelle mitverpachtet worden, stellt sich die Frage, ob der Pachtvertrag nicht nach § 138 Abs. 1 BGB wegen eines besonders groben Mißverhältnisses der gegenseitigen Leistungen nichtig ist. Ein derartiges Mißverhältnis, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zuläßt, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bereits dann angenommen werden, wenn der Wert 7 der Leistung knapp doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung (BGH, Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899). Diesen rechtlichen Gesichtspunkt hat das Berufungsgericht nicht hinreichend berücksichtigt. Soweit es im Rahmen einer Prüfung des WuchertatbeStandes (§ 138 Abs. 2 BGB) ausführt, daß ein "mittlerweile" zu erzielender höherer Pachtzins nicht entscheidend dafür sei, daß der "vor über zwei Jahren" abgeschlossene Pachtvertrag mit einem geringeren Pachtzins abgeschlossen wurde, berücksichtigt es nicht den Vortrag der Beklagten, wonach bereits knapp zwei Monate nach Abschluß des Landpachtvertrages allein für die Werkstatt und die Wohnungen auf der Hofstelle eine monatliche Miete von 6.000 DM erzielt wurde und der Mietwert der rd. 190 qm Büroräume 3.800 DM monatlich betragen hat. Dies legt nämlich die Annahme nahe, daß die Werkstatt, die Wohnungen und die Büroräume auf der Hofstelle schon bei Vertragsabschluß einen Jahresmietwert von 117.600 DM hatten und deswegen ein besonders grobes Mißverhältnis der gegenseitigen Leistungen vorlag. Dieses Mißverhältnis wird auch nicht durch die in §§ 11, 7 Abs. 4 des Pachtvertrages vorgesehene Möglichkeit einer Anpassung des Pachtzinses ab dem siebten Pachtjahr beseitigt, weil eine solche Anpassung das bei Vertragsabschluß bestehende Wertverhältnis nicht nachträglich verändert. 4 Damit ist das Urteil insgesamt aufzuheben und die Sache zwecks weiterer Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzu verweisen . Hagen Vogt Wenzel