BGH · Ib ZR 227/62

Volltext der Entscheidung

Ib ZR 227/62
2119 056
Verkündet am 24o April 1964
S9 Justizangestellter Urkund sb eamt er der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 der führer Rgon dämm
 tmGmbH9 vertreten durcj^ie Geschäfts und Arnold	Kuj
 Klägerin;, Widerbeklagte und Revisions Klägerin.,
- Prozeßbevollmächtigter:	Rechtsanwalt	Dr,
 gegen
den Kaufmann Kurt L|
in Bi/
Straße
 Beklagten9 Widerkläger und RevisiQ.nsbeklagten9
~ Prozeßbevollmächtigter:	Rechtsanwalt	Frhr«,	v,
hat der Ib-Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die münd liehe Verhandlung vom 24» April 1964 unter Mitwirkung der Bundcsrichtcr Dro Krüger-Nieland7 Dr« Spreng? Pehle^
Pro Sprenkmann und Pro Mösl
 für Recht erkannt:
Pie Revision gegen das Urteil des ! 0« Zivilsenats des Kammergcrichts in Berlin vom 80 Oktober 1962 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen»
Von Rechts wegen
2
Tatbestand:
Der Beklagte verkaufte der Klägerin durch schriftlichen Vertrag vom 24« Oktober 1959 sein Einzelhandels~ goschäft mit der Bezeichnung "Musik-T^m*1 zu dem Preis von 59*000,- DL! (die Anführung eines Kaufpreises von 49*OCOo- DH in Tatbestand des angefochtenen Urteils beruht offensichtlich auf einem Versehen); das Geschäft wurde in gemieteten Räumen in dem der Rudolf 4IBHVA0 gehörenden Hause
 ScJUstraße 4 betrieben? Die Grundstücks-eigentüncrin war gegen Erhöhung des Mietzinses von 260,— DM c.s.t 310,— DM monatlich mit der Fortsetzung des Mietverhalt-nisses durch die Klägerin einverstanden.
Der Kaufvertrag enthält3 soweit er fUr den vorliegenden Rechtsstreit erheblich ist, folgende Bestimmungen:
1t
O © o O
§ 2
Kaafprois
C 0 o
Der Kaufpreis vermindert sich* falls die Vermieterin der Geschäftsräume das bestehende Mietverhältnis kündigt9 wie folgt:
a)	bei Zugang der Kündigung an die Käuferin bis zun Ablauf des 31 o Oktober I960 um 26,000«- DM auf 33oCOOc- DK (dreiunddreißigtausend);
b)	bei Zugang der Kündigung an die Käuferin bis zu dem Ablauf des 30o April 1961 um 10,000,- DM auf 49o0C0o- DM (neunundvierzigtausend);
C )	0 0,
Erfolgt die Kündigung aus Gründen* die die Käuferin zu vertreten hat, so tritt die ,*o Verminderung des Kaufpreises nicht einc
 
§ 3
Zahlungsweisc
 Von dem Kaufpreis werden 33*000.— DM bei der Übergabe des Geschäfts fällig und zahlbar» Von dem Rost des Kaufpreises werden 16»CC0»— DM am 1» November i960,
5 o 000. — DM am 1. Mai 19 61 und 5» 000. — DM am 10 November 1961 fällig und zahlbar, sofern nicht die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 eingetreten sind und die Käuferin dies dem Verkäufer unverzüglich anzeigt.
Für die am 1 * Mai und am 1» November 1961 fälligen Kauf-preisraten von 30 5» 000»— DM hat die Klägerin bei der Commerzbank, Filiale BiBHHP? den Betrag von 10.000.— DM auf ein Gemeinschaftskonto Kurt L|[^	am	ZflB
GmbH Nr. 15(BI/9 eingezahlt.
Die Rudolf xflHHB-AG richtete im März 1961 an die Klägerin folgende Schreiben:
Am 17° März 1961 :
Wie Ihnen sicher bekannt ist, ist für das zwischen uns bestehende Mietverhältnis_über das Ladengeschäft in	ScB(Pstraße	0?	durch
 das jetzt auch in Berlin geltende Geschuftsraum-mietengesetz eine neue Situation eingetreten»
Wir sehen uns auf Grund dccccn veranlaßt. Ihnen hiermit das z.Zt. bestehende Mietverhältnis nach Maßgabe der gegebenen gesetzlichen Bestimmungen zu kündigen..
Wir sind selbstverständlich bereit, das Mietver-hältnis mit Ihnen weiter fortzusetzen, wobei dann allerdings der nunmehr nach den Bestimmungen des
1
 
Geschäftsraammietengesetzcs neu festzusetzende Mietzins berücksichtigt werden müßte»
Wir bitten Sic zu .diesem Zweck um Festlegung cinea Termins zwecks Rücksprache in dieser Angelegenheit mit unserer Grundstücksverwaltung«, In dieser Besprechung können dann alle bestehenden Fragen über einen neu absuschließenden Mietvertrag geklärt werden»,r
und am 27» März 1961 s
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o O o 0
auf Grund des Geschäftsraummietengesetzes in der von Io März 1961 in Berlin geltenden Fassung vom 1 Oo Januar 1961 kündigen wir das be^tehend^K^t-verhältnis über die Mieträume in Schloßstraße 9? zu dem 30» Juni 1961»
Wir sind bereit, mit Ihnen einen neuen Mietvertrag abzuschließen» n
Die Klägerin hat daraufhin mit der Vermieterin einen neuen Mietvertrag geschlossen, in welchem ein Mietzins von 470»— DM monatlich und, wie sie behauptet, eine kürzere Laufzeit des Mietverhältnisces vereinbart wurde» Von der ihr sugegangenon Kündigung hat sie dem Beklagten mit Schreiben vom 2?» April 1961 Kenntnis gegeben».
Die Klägerin ist der Auffassung, infolge der Kündigung des Mietverhältnisoes durch das Schreiben vom 270 März 1961 sei der in § 2 Abs».2 b) des Vertrages vorgesehene Fall der Minderung des Kaufpreises um 10»0C0»—- DM eingetreten; denn unter diese Vereinbarung falle auch eine Kündigung mit den Ziele der Mieterhöhung, da bei Abschluß des Kaufvertrages zu erwarten gewesen sei, daß das Geschäftsraun-mietengeoetz auch in Berlin bald in Kraft treten werde»
Zudem enthalte der nach der Kündigung geschlossene neue
 
Mietvertrag nicht nur die Vereinbarung eines höheren Mietzinses , sondern auch für sie, die Klägerin;, ungünstigere Bestimmungen über die Laufzeit des Mietvertrages.-.
Die Klägerin hat beantragt,
 den Beklagten zu verurtei^n, den bei der Commerzbank;, Filiale Bi^HHVp auf dem Konto Nr«, 190M/9- *»„ hinterlegten Betrag von 1 0,OOOo— DM nebst aufgelaufenen Zinsen freizugeben und die Commerzbank, Filiale BiflHHHs anzuweisen3 das gesamte Sparguthaben zur alleinigen Verfügung der Klägerin zu halten9 sowie das über das Geneinschaftskonto oo*o*oooo ausgestellte Sparbuch o«,«, o «,«,<, 0« an sie herauszugeben*
Der Beklagte hat beantragt,
 die Klage abzuweisen,
 imd hat Widerklage erhoben mit dem Antrag,
 die Klägerin zu verurteilen, darin einzuv/illi-
gcns daß der ..........hinterlegte	Eetrag von
1 OoCOOo— DM nebst Zinsen an ihn ausgezahlt wird o
Er behauptet, die VortragsbeStimmung über die Minderung des Kaufpreises im Falle einer Kündigung habe die Käuferin nur davor schützen sollen, daß ihr die Geschäftsräume vorzeitig entzogen würden und sie trotzdem den vollen Kaufpreis zahlen müsse0 Eine Kündigung mit dem Ziele der Mieterhöhung, wie sie im Goschäftcrcummietengesctz vorgesehen scip habe nicht zur Herabsetzung des Kaufpreises führen sollen«, Die Frage der Mieterhöhung habe *bci den Kaufver-handlungen keine Rolle gespielte Überdies sei ihm die Kündigung nicht unverzüglich mitgetcilt worden«.
Die Klägerin hat beantragt, die Widerklage abzuwoisenc
 
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen; das Kaiwnergericht hat die Klage abge-wieoen und nach dem Widerklageantrag erkannt* Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des land-gerichtlichcn Urteils; sie verlangt ferner die dem Bf-klagten erstatteten Kosten der Vorinstansen zurückc
 Entscheidungsgründe:
I* Das Berufungsgericht hat den Klageanspruch in erster Linie deshalb abgewiesen, weil die Klägerin dem Beklagten die Kündigung durch die Vermieterin nicht unverzüglich angezeigt habe; davon sei aber gemäß § 3 Abs* 2 des Kaufvertrages die bei Eintritt der Voraussetzungen des § 2 Abs» 2 des Vertrages vorgesehene Herabsetzung des Kaufpreises abhängig3
Auf die dazu angesteilten Erwägungen des angefochtenen Urteils und die dagegen gerichteten Angriffe der Revision braucht nicht eingegangen zu werden; denn das Urteil wird im Ergebnis jedenfalls von den weiteren Darlegungen über die Auslegung der hier in Betracht kommenden Bestimmungen des Kaufvertrages in rechtlich unangreifbarer Weise getragene
IIo Io Das Berufungsgericht hat, wie dem Zusammenhang der Urteil3gründe hinreichend deutlich zu entnehmen ist, den Kaufvertrag dahin ausgclegt, daß die für den Pall der Kündigung der Geschäftsräume durch die Vermieterin vorgesehene Herabsetzung des Kaufpreises nach dem »Villen der Parteien nur dann eintreten sollte, wenn die Kündigung zur
 Aufgabe der Geschäftsräume durch die Käuferin führte* nicht aber schon dann, wenn die Kündigung lediglich mit dem Ziele einer Erhöhung des Mietzinses ausgesprochen wurde«. Für diese Auslegung hätte der Berufungsrichter vor allem den Umstand heranziehon können* daß eine vor dem 31» Oktober I960 zuge-gangene Kündigung,zu einer Verminderung des Kaufpreises um 26o000o- UM, eine vor dem 30» April 1961 zugegangenc Kündigung dagegen nur mehr zu einer Herabsetzung um 10»0C0o~ DM führen sollte (§ 2 Abs«, 2 a und b des Kaufvertrages)» Sine so erhebliche Staffelung des Kaufpreises für den Zeitraum eines halben Jahres hat aber vom Standpunkt der Parteien aus nur dann einen Sinn* wenn damit der Gefahr Rechnung getragen werden sollte* daß die Käuferin die Geschäftsräume noch vor Abwicklung des Weihnachtsgeschäfts des Jahres 11.96 0«räumen müßte und damit eine empfindliche wirtschaftliche Einbuße erlitt; sie fände dagegen keine Erklärung* wenn die Parteien davon ausgegangen wären* daß auch eine Mieterhöhung um monatlich 160»— ULI zur Herabsetzung des Kaufpreises führen sollte* da dann einer Mehrbelastung der Käuferin um insgesamt höchstens 960»- UM eine Verringerung ihrer Gegenleistung um I60OCO0- UM gegenüfcergestanden wäre*
5 Im einzelnen hat das Berufungsgericht ausgeführt* daß die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung auf dem am 1o März 1961 in Berlin in Kraft getretenen Geschäfts-raummietengesetz {Gesotz zur Einführung des Geschüftsraum-mietengesetzes im Land Berlin vom 10» Januar 1961 - BGBl I 13 = EGB1 III 4C2-18-1) - GJRMG Berlin - gestützt seic. Nach § 8 des Gesetzes - die Anführung des § 6 in diesem Zusammenhang beruht auf einem Versehen - könne der Mieter* dem aufgrund dieses Gesetzes gekündigt sei» den Widerruf der Kündigung verlangen* wenn sie erhebliche wirtschaftliche Nachteile für ihn mit sich bringt und wenn die Portsetzung des
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IJietverhältnissos den Vernieter zugemutet werden kann» Nach § 9 Abs«. 1 Nr0 4 GRMG Berlin sei die Fortsetzung den Vermieter dann zu demutbar, wenn der Mieter in eine angemessene Mieterhöhung von dem Zeitpunkt an einwilligt, zu dem die Kündigung wirksam war0
Zur .Durchsetzung des Verlangens nach Widerruf der Kündigung habe der Klägerin an sich ein gerichtliches Verfahren zur Verfügung gestanden (§§ 15, 16 GEKG Berlin); hätte die Vermieterin die Kündigung widerrufen oder wäre sie zu dem Widerruf verurteilt worden, so hätte die Kündigung als nicht erfolgt gegolten (§ 15 Abs. 2 GRKG Berlin)«, Die Klägerin habe jedoch den mit dem Widerrufsvcrlangen bezweckten Erfolg, die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Anpassung der vereinbarten an die ortsübliche Miete, durch Verhandlung und Vereinbarung mit der Vermieterin erreicht5 sie könne daher dem Beklagten gegenüber nicht anders behandelt werden, als wenn sie von dem Widerrufsverlangen Gebrauch gemacht hätte, da es sich bei der durch das Geschäftsraummietengecotz geschaffenen Kündigungsregelung im Ergebnis nur um die gesetzlich zugelasocnc Erhöhung der vereinbarten Miete auf die ortsübliche Miete gehandelt habe«.
Für die Auslegung des Kaufvertrages sei also davon auszugehen, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der noch dem Gesetz zugclascencn erhöhten Miete wie ein Widerruf der Kündigung zu behandeln soi; dabei sei von Bedeutung, daß sich die Vermieterin in dem ersten Schreiben von 17. März 1961 bereit erklärt habe, das Mietvcrhältnio mit der Klägerin "weiter fortzusetzen"*
 
2» Diese auf tatrichterlicher Würdigung beruhende Auslegung des als Individualvertrag gestalteten Kaufvertrags ist im Revisionsrechtssug nur in beschränktem Umfang nachprüfbar; sovieit 3ie der rechtlichen Nachprüfung zugänglich ist5 bleiben die Angriffe der Revision ohne Erfolg,.
a)	Die Revision beanstandet, das Berufungsgericht habe übersehen, daß die Klägerin schon in der Klageschrift vorgetragen hatte, der Vertreter des Beklagten habe in einem Schreiben von 27» April 1961 an die Klägerin erklärt, die Kündigung unter gleichzeitiger Erhöhung des Mietpreises sei "aufgrund der Entwicklung der letzten Jahre vorausZusehen" gewesen; daraus ergebe sich, daß die Parteien mit der Einführung dc3 Ueschäft3raummietengesetzcs in Berlin gerechnet hätten; da oie gleichwohl für diesen Pall keine Ausnahme von den Vorschriften der §§ 2, 3 des Vertrages vorgesehen hätten, müßten diese Bestimmungen auch auf den liier gegebenen Pall der Kündigung Anwendung finden*
Die Rüge dringt nicht durch«, Der Berufungsrichter mußte 3ich mit dem Schreiben vom 2'7* April 1961 nicht auseinander-setzen, da es geraume Zeit nach dem Abschluß des Kaufvertrages abgefaßt wurde und da kein Anhaltspunkt dafür bestand«, seinen Inhalt als erwiesene Tatsache anzuschen, zu demal dieser im Widerspruch zun Vortrag des Beklagten stand; er mußte seinen Inhalt um so weniger erörtern, als dieser bei entsprechender Auslegung für die Meinung sowohl der Klägerin als auch des Beklagten sprechen konnte«,
b)	Die Revision meintr die Klägerin könne auch deshalb nicht so behandelt werden, als ob die Kündigung widerrufen worden sei, weil sie in den nach der Kündigung mit der
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Rudolf KflHIHI AG neu geschlossenen Mietvertrag nicht nur in einen höheren Mietzins, sondern auch in ungünstigere Bestimmungen über die Dauer des Mietverhältnisces habe ein-willigen müssen*
Auch dieser Angriff ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß das vom Beklagten im Jahre 1937 geschlossene Mietverhaltnis, das die Klägerin zunächst fort-setste, jährliche Kündigung vorgesehen hatte; die Klägerin läßt nicht nur jeden substantiierten Vortrag darüber vermissen, inwiefern sich demgegenüber die Bestimmungen über die Dauer des neuen Mietvertrages verschlechtert hätten, sie hat sogar selbst in der Klageschrift hervorgehoben, daß dieser Umstand "für die Ansprüche der Klägerin gegenüber dem Beklagten keine Rollo” spiele* Auch dafür, daß der neue Mietvertrag etwa eine so wesentliche Verschlechterung für die Klägerin mit sich gebracht habe, daß ihr das Festhalten zu dem Vortrag nach Treu und Glauben (§ 242 EGB) nicht zugemutet werden könne, fehlt es an jeder substantiierten Behauptung,,
c)	Ferner beanstandet die Revision die Feststellung des angefochtenen Urteils, die Klägerin habe gegen die Vermieterin einen Anspruch auf ?/iderruf der Kündigung nach §§ 8 ff GRKG Berlin gehabt; sie vermißt dazu die gemäß § 511 Kr, 7 ZPO erforderliche Begründung, da das Berufungsgericht nicht geprüft habe, ob die Klägerin sich auf § 8 GRKG Berlin hätte berufen können - offenbar wegen des Vorliegeno erheblicher wirtschaftlicher Nachteile - und ob dem Anspruch auf Widerruf nicht der § ^0 Abs, 1 Kr«, 1 GRMG Berlin entgegengestanden hätte, wonach sich der Mieter dann nicht auf § 8 Ab30 1 berufen kann, wenn er sich für die gemieteten Räume zu zu demutbaren Bedingungen einen wirtschaftlich im wesentlichen gleichwertigen Ersatz beschaffen kann«,
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Der Revision ist zuzugeben, daß die in einem Nebensatz geäußerte Auffassung des Berufungsrichters, der Anspruch der Klägerin auf Widerruf der Kündigung wäre "als begründet anzusehen gewesen", als Begründung nicht ausreichen würde, Gleichwohl dringt auch dieser Revisionsangriff nicht durch; denn dem Zusammenhang der Urteils gründe, vor allem dem nachfolgenden Satz, ist mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen, daß das Berufungsgericht entscheidend darauf abgestellt hat, die Klägerin habe durch ihre Verhandlungen mit der Vermieterin denselben wirtschaftlichen Erfolg crziolt den sie mit dem Verlangen nach Widerruf der Kündigung unter gleichseitigem Einverständnis mit einer höheren Miete erreicht hätte; wäre aber der letztere Y»eg mit Erfolg beschritten worden und hätte als Folge hiervon die Kündigung "als nicht erfolgt" gegolten (§15 Abs, 2 G.RLIG Berlin), so konnte das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler zu der Auslegung kommen, der § 2 des Kaufvertrages könne auch dann keine Anwendung finden, wenn die Klägerin im Wege der Vereinbarung so gestellt wurde, als ob sie sich mit Erfolg auf § 8 GRKG Berlin berufen hätte, ohne daß es im einzelnen prüfen mußte, ob die Voraussetzungen der §§ 8 ff des Gesetzes Vorlagen,
 In diesem Zusammenhang ist es auch von Bedeutung, daß das Berufungsgericht keine Umstände festgestellt hat, die darauf hindcuton, die Vermieterin verlange von der Klägerin eine höhere als die ortsübliche Miete,. Der Hinweis der Revision, eine ortsübliche Miete habe sich in der Zeit der gebundenen Mieten nicht bilden können, verfängt nicht; denn das angefochtenc Urteil verweist bei dem Begriff "ortsübliche Miete" auf § 9 Abs, 1 Nr, 4 GRMG Berlin, der von der "angemessenen Mieterhöhung" spricht, die ihrerseits in § 9 Abs, 2 wieder in Beziehung gesetzt ist zur ortsüblichen
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Miete nach dem Stand vom 1* Juni 1953«» Das Urteil verwendet demnach lediglich den gesetzlichen Begriff; ein Rechts-fehler ist daraus nicht herzuleiten*
d)	Unerheblich ist es endlich, daß die von der Klägerin bewilligte Mieterhöhung innerhalb von 5 Jahren den Betrog von nahezu 1 0„ C00»— -DM (genau 9*600o— BM) ergibt; denn die Klägerin hat nichts dafür vorgetragen, daß gerade die Höhe der Miete, die nur einer von vielen Einzelposten der geschäftlichen Kalkulation ist, nach dem Willen der Parteien rückwirkend den Kaufpreis für das Geschäft beeinflussen sollte, während andere, für den Ertrag des Geschäfts viel wesentlichere Umstände (z0B<> die Höhe des Umsatzes) diese Wirkung nicht haben sollten«,
IIIo Da das Urteil auch im übrigen keinen die Klägerin beschwerenden Rechtsirrtum erkennen läßt«, war die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO als unbegründet zurückzu-woisen0 Für den Antrag der Revision auf Rückzahlung der dem Beklagten erstatteten Verfahrenskosten war danach kein Raun mehr»
Krüger-Nieland	Spreng	Pehle
 Sprenkmann	Mösl