BGH · I ZR 99/68

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerks ja BGrHZ s	nein
BGB § 437
Werden im Rahmen des Verkaufs eines Erwerbsunternehmens Mietrechte an den Geschäftsräumen mitübertragen, so haftet der Verkäufer - unbeschadet der von ihm in entsprechender Anwendung der §§ 459 ff BGB wegen Sachmängel des gesamten Unternehmens zu leistenden Gewähr - für den Bestand und die Übertragbarkeit der Mietrechte nach § 437 BGB®
BGH, Urto Vo 7° Januar 1970 - I ZR 99/68 - OLG Celle
LG Hannover
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
7. Januar 1970 Werner,
 Justizobersekretär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
I ZR 99/68	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 der Witwe Amalie straße 13,
Beklagten und Revisionsklägerin,
 Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr.
gegen
 Klägerinnen und Revisionsbeklagten,
 Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr
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Der I« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Januar 1970 unter Mitwirkung der Senatspräsidentin Br. Krüger-Hieland und der Bundesrichter Alff, Br. Simon, Br. Girisch und Br. Schönberg
 für Recht erkannt:
Bie Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 300 Juli 1968 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Bie Klägerin zu 1 ist die Witwe, die Klägerin zu 2 die Tochter des während des Rechtsstreits verstorbenen früheren Klägers zu 1, des Kaufmanns Karl B^^B aus den sie beide beerbt haben.
Bie Beklagte betrieb früher - zunächst mit ihrem Ehemann, nach dessen Tod allein - im Haus B^HBstraße 10/11 in	unter der Birma	Hubertus
 ein Einzelhandelsgeschäft für Früchte, Gemüse, Süßwaren, Eis und Spirituosen. Bie ladenräume hatten die Eheleute PBBI^ durch schriftlichen Vertrag vom 15. Bezem-ber 1956 mit den damaligen Grundstückseigentümern, der Erbengemeinschaft FBHHHl ab 1. Januar 1957 auf zehn Jahre bis 1. Januar 1967 gemietet. Später erwarb die	AG	das
 Anwesen, um darauf nach Abriß der bestehenden Gebäude ein Warenhaus zu errichten, was inzwischen geschehen isto Bie AG ist am 16» Oktober 1959 als Eigentümerin ins
 
Grundbuch eingetragen worden» Mit ihr korrespondierte die Beklagte, die sich nach dem Tode ihres Ehemannes aus dem Geschäft zurückziehen wollte, im Laufe des Jahres 1960 wegen der Überlassung der gemieteten Räume an die Pirma	Label erklärte die	AG	aus-
drücklich, sie sei zwar bereit, die Beklagte vorzeitig aus dem "Pacht"«Vertrag zu entlassen, könne aber einer "UnterVerpachtung" oder sonstigen Nutzung der Geschäfts räume durch andere nicht zustimmen.
Kurz nach dem Erhalt dieser Nachricht verkaufte die Beklagte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 16. September I960 das Unternehmen ohne Aktiven und Passiven, aber mit Inventar und Warenbestand, sowie mit dem Recht, die bisherige Pirma fortzuführen, an die Klägerin zu 1 und ihren verstorbenen Ehemann zu dem Preis von 105o000,— DM zuzüglich einer weiteren Vergütung für die übernommenen Waren. Über die Geschäftsräume heißt es in dem Vertrags
"Den Vertragschließenden ist bekannt, daß für das Ladengeschäft ein Mietvertrag mit Erben bis zu dem 31» Dezember 1966 läuft. Die Erschienene zu 1 "(die Beklagte)" versichert, daß dieses MietVerhältnis nicht gekündigt ist.
Die Vertragschließenden sind darüber einig, daß mit der Übergabe des Geschäftes auch die Rechte und Pflichten aus dem Vertrage mit PMBI^^'s Erben auf die Erwerber übergehen» Den Erwerbern ist aber auch bekannt, daß dem Vernehmen nach der	Aktiengesellschaft in	St
 gasse 35" das Hausgrundstück,
 Straße 10 bis 11, käuflich erworben haben soll. Die Erwerber erkennen an, daß von der Übernahme des Geschäftes, also vom 30. September I960 ah, Prau P<H*mit	Erben	und	dem	ge-
nannten "kSHH" nichts mehr zu tun hat, daß vielmehr die Erwerber an ihre Stelle treten."
 
Den Eheleuten B^^^ war von den vorangegangenen Verhandlungen der Beklagten mit der	AG-	nichts	Bekannt.
Andererseits blieb dieser die Veräußerung des Unternehmens zunächst verborgen. Mit Schreiben vom 12. Juli 1962 wies sie die Klägerin zu 1 und ihren verstorbenen Ehemann jedoch darauf hin, daß sie der Gesehäftsüberlassung an sie nicht zustimmen könne, ihnen vorläufig aber die Nutzung der Ladenräume mit vierteljährlicher Kündigungsfrist zu dem Monatsende belassen wolle. Zum 31. Dezember 1964 kündigte die	AG• dann das "NutzungsVerhältnis”.
Die Eheleute	ließen	einen Räumungsprozeß durch zwei
 Instanzen über sich ergehen und erreichten, daß sie die Geschäftsräume erst zu dem 17. Mai 1966 frei machen mußten.
Im vorliegenden Verfahren verlangen die Klägerinnen von der Beklagten Ersatz des Schadens, der ihnen, bzw. ihrem RechtsVorgänger dadurch entstanden ist, daß die Geschäftsräume nicht ungestört bis 31. Dezember 1966 hätten benutzt werden können. Der Schaden bestehe in erster Linie aus dem durch den vorzeitigen Auszug entgangenen Gewinn. Hilfsweise begehren die Klägerinnen Ersatz der Kosten des Räumungsverfahrens einschließlich Zwangsvollstreckung in Höhe von 7.928,70 DM und Ersatz der Abfindung, die für eine vorzeitige Aufgabe eines bestehenden Mietrechts von der K^HB AG bezahlt worden wäre. Sie behaupten, die Beklagte habe bei Abschluß des Vertrags vom 16. September I960 wider besseres Wissen versichert, eine Zustimmung der Vermieterin zu dem Eintritt der Eheleute B^^^^ in den Mietvertrag über die Ladenräume sei nicht erforderlich.
Die Klägerinnen haben daher beantragt,
 die Beklagte zur Zahlung von 27.928,70 DM zuzüglich 4 i Zinsen hieraus seit 1. August 1966 an sie zu verurteilen.
 
Die Beklagte hat Beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet, die von den Klägerinnen behauptete Zusicherung gegeben zu haben. Im Gegenteil habe der Mietvertrag der Erbengemeinschaft	bei	Vertrags-
Schluß sogar Vorgelegen. Im übrigen sei sie guten Glaubens gewesen^ das Geschäft in der vorgesehenen Weise den Eheleuten B^M^ überlassen zu können. Ein eigentlicher Eintritt der Erwerber in den Mietvertrag sei aus dem Vertrag vom 16. September I960 nicht herzuleiten. Auf alle Bälle sei sie, die Beklagte, nicht zu dem Schadensersatz verpflichtet; etwaige Forderungen der Klägerinnen seien verjährt.
Das Landgericht hat durch Zwischenurteil den Klaganspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.
Die dagegen von der Beklagten erhobene Berufung hatte keinen Erfolg.
Mit der Revision, um deren Zurückweisung die Klägerinnen bitten, verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungs-antrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.	Das Berufungsgericht legt den zwischen der Beklagten einerseits und der Klägerin zu 1 und ihrem verstorbenen Ehemann andererseits geschlossenen notariellen Vertrag dahin aus, daß mit dem Einzelhandelsgeschäft auch das Mietrecht über die Ladenräume mitverkauft worden sei, das die Vertragspartner als zu dem Unternehmen gehörig angesehen hätten. So seidie im Tatbestand wiedergegebene
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Vertragsklausel zu verstehen. Der Beklagten habe daraus die Verpflichtung oblegen, den Eheleuten B^j^^ die Stellung eines Hauptmieters, mindestens aber ein Recht zur ungestörten Benutzung der Ladenräume als Untermieter bis 31. Dezember 1966 zu verschaffen. Das habe sie nicht vermocht.
Bestehe das als Bestandteil der veräußerten Vermögensmasse mitverkaufte Mietrecht nicht oder nicht in dem angegebenen Maße, so könne das als Sachmangel des Unternehmens beurteilt werden. Alle diesbezüglichen Gewährleistungsansprüche der Klägerinnen seien jedoch nach § 477 BGB verjährt. Denn trotz gewisser Verdachtsmomente sei nicht mit hinreichender Sicherheit festzustellen, daß die Beklagte den Eheleuten	^eG	Bestand der Miet-
rechte arglistig vorgespiegelt oder das Pehlen dieser Rechte arglistig verschwiegen habe.
Die Beklagte hafte aber, da es sich um ein mitver-kauftes Recht handele, für dessen Bestand nach § 437 BGB. Die Anwendung dieser Vorschrift sei nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Rechtsmangel bei Verkauf eines Rechts als Bestandteil eines Unternehmens zugleich als Sachmangel des Unternehmens als solchem anzusehen sei. Da die Beklagte die Zustimmung der Vermieterin zur Übernahme der Mietrechte durch die Eheleute B(H^ nicht habe beibringen können, hafte sie den Klägerinnen insoweit auf das Erfüllungsinteresse . Die Entstehung eines Schadens sei mit so hoher Wahrscheinlichkeit und nach dem gewöhnlichen lauf der Dinge zu erwarten, daß der Erlaß eines Grundurteils gerechtfertigt erscheine.
II. Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
 
1.	Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte brauche keine Gewähr für Sachmangel mehr zu leisten, greift die Revision als der Beklagten günstig nicht an.
2.	Dagegen bemängelt sie, das Berufungsgericht habe in der einschlägigen Vereinbarung nicht den Mitverkauf von Mietrechten, sondern allenfalls die Übernahme einer zusätzlichen Verpflichtung durch die Beklagte erblicken dürfen, den Erwerbern des Einzelhandelsgeschäfts den ungestörten Gebrauch der Mieträume in irgendeiner Eorm bis zu dem Jahresende 1966 zu gewährleisten. Abgesehen davon, daß die Beklagte mangels Zustimmung der Vermieterin auch diese Pflicht nicht erfüllen konnte, wendet sich die Revision damit gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung eines Individualvertrages, die im wesentlichen dem Tatrichter Vorbehalten ist und
 im Revisionsrechtszug nur in beschränktem Umfang ange-fochten werden kann.
Das Berufungsurteil läßt jedoch insoweit keinen Rechtsfehler erkennen. Das Berufungsgericht knüpft am Wortlaut der einschlägigen Vertragsklausel an, die die von ihm vertretene Auslegung durchaus zuläßt. Wenn es darüber hinaus seine Auffassung vom Inhalt des geschlossenen Geschäftsüberlassungsvertrages durch die sonstigen Umstände, unter denen er zustande gekommen ist, bestätigt findet, so ist auch das rechtsirrtumsfrei.
Darin, daß es die Beklagte für verpflichtet hielt, den Eheleuten	entweder	die	Stellung des Haupt-
mieters oder Mindestens" die eines Untermieters zu verschaffen, liegt kein Widerspruch, wie die Revision meint. Denn einmal ergibt der Zusammenhalt der Entscheidungsgründe des Berufungsurteils, daß das Berufungsgericht in
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erster Linie an die Übertragung der vollen Rechte eines Hauptmieters gedacht hat, die durch die Einräumung der Stellung eines Untermieters lediglich ersetzt werden konnte, weil dadurch die Erwerber in ihrem vornehm-liehen Interesse, dem Hauptvermieter gegenüber zu dem Besitz der Mietsache berechtigt zu sein, praktisch kaum berührt worden wären. Zum anderen wären die vom Berufungsgericht ohnehin gezogenen Rechtsfolgen die gleichen: Wenn die Beklagte für die ihr unmögliche Übertragung der Hauptmietrechte nach § 437 BG-B einzustehen hat, so haftet sie für ihr anfängliches Unvermögen zur Untervermietung der Geschäftsräume in gleicher Weise nach allgemeinen Grundsätzen,
3.	Gerade die Anwendung des § 437 BGB durch das Berufungsgericht bezüglich der Übertragung der Mietrechte neben den Vorschriften der §§ 459 ff BGB über die Gewährleistung wegen Sachmängel rügt die Revision jedoch. Auch insoweit ist aber dem angefochtenen Urteil beizutreten.
a)	Nach gefestigter Rechtsprechung sind auf den Kauf eines Erwerbsuntemehmens die Gewährleistungsbestimmungen der §§ 459 ff BGB anzuwenden (BGH NJW 1959, 1584, 1585; 1969, 184; RGZ 138, 354, 356; 100, 201). Der Revision ist auch zuzugeben, daß in der Rechtsprechung seit langem als Fehler bzw. Eigenschaften einer Sache neben deren natürlicher Beschaffenheit auch die vorhandenen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse in Betracht gezogen werden, die infolge ihrer Beschaffenheit und Dauer auf die Brauchbarkeit und den Wert der Sache von Einfluß sind (BGHZ 16, 54, 57; RGZ 161, 330, 333; 138, 354, 356; vgl. auch BGHZ 34, 32 = NJW 1961, 772).
 
Das bedeutet jedoch nicht, daß damit sämtliche einem Handelsgeschäft anhaftenden Rechtsbeziehungen oder alle mit ihm verbundenen Rechte bei etwa vorhandenen Fehlern ausschließlich unter dem Blickwinkel der Sachmängelhaftung beurteilt werden müßten. Sie können sich lediglich je nach ihrer Art und ihrem Umfang als ein solcher Sachmangel darstellen und zwar als Sachmangel des Unternehmens selbst, das als eine Zusammenfassung verschiedener Einzelgegenstände, also eine eigene Kaufein-heit verstanden wird, brauchen das aber nicht zu tun.
Nur bezogen auf das gesamte Unternehmen (vgl. BGH NJW 1969, 184) sind sie als Sachmangel überhaupt relevant, unterscheiden sich insofern aber nicht von anderen Umständen, die den Mangelbegriff im Sinne der §§ 459 ff BGB beim Verkauf eines Erwerbsgeschäfts erfüllen können. Denn Fehler an einzelnen Gegenständen der veräußerten Vermögens masse machen keineswegs zwangsläufig das gesamte Unternehmen mangelhaft. Andererseits ist es denkbar, daß Quantitätsmängel bei Einzelteilen des Geschäftsvermögens einen Qualitätsmangel des ganzen Unternehmens begründen können (RGZ 98, 289, 292).
Fälle der vorliegenden Art machen im übrigen deutlich, daß es weniger die rechtlichen Verhältnisse selbst, als ihre tatsächlichen Auswirkungen auf den jeweiligen Kaufgegenständ sind, die sie als Grundlage für die Sachmängelhaftung geeignet erscheinen lassen. So kann, wenn ein Unternehmen an ein bestimmtes Grundstück geknüpft ist, in dem es betrieben wurde und weiterbetrieben werden soll, schon die Möglichkeit der tatsächlichen Benutzung dieses Grundstücks eine Eigenschaft des Unternehmens bilden, ohne daß eine rechtliche Bindung bestehen müßte, die die Aufrechterhaltung des bisherigen Zustands sichert (RGZ 158, 354, 356). Solche RechtsbeZiehungen können noch
 
hinzukommen, brauchen deshalb aber keinen selbständigen Einfluß auf den Wert der Sache auszuüben.
Andererseits ist es nicht ausgeschlossen, daS gemeinsam mit einem Unternehmen veräußerte Rechte, etwa ein Teil der Aktiven wie Kundenforderungen, Bankkonten, Ver-*-sicherungsansprüche u. dgl. fehlen können, ohne daß gleichzeitig die Tauglichkeit des Erwerbsgeschäfts zu dem vertraglich vorausgesetzten Zweck oder etwaige zugesicherte Eigenschaften des Kaufgegenstandes in Frage gestellt sein müßten» Tatsächliche und rechtliche Verhältnisse eines Erwerbsunternehmens überschneiden sich daher in ihrer Eignung, den Sachmängelbegriff der §§ 459 ff BGB ausfüllen zu können.
b)	Dann aber besteht kein einleuchtender Grund, die in einem Unternehmen zusammengefaßten Vermögensbestandteile bei ihrer Fehlerhaftigkeit ohne Rücksicht auf ihre Rechtsnatur ausschließlich nach den GewährleistungsVorschriften wegen Sachmängeln zu behandeln, die bei der Veräußerung eines Erwerbsgeschäfts ohnedies nicht unmittelbar, sondern nur entsprechend anwendbar sind. Damit würde man der Verschiedenartigkeit der zu dem Unternehmen gehörenden Einzelgegenstände nicht gerecht, die in Sachen (Grundstücke, Warenlager, Einrichtung, Fuhrpark), Forderungen, Namens-, Firmen- und anderen Hfamzeichenrechten, gewerblichen Schutz- und Nutzungsrechten und sonstigen unkörperlichen Vermögenswerten (Kundenstamm, Geschäftsbeziehungen, Geschäftsgeheimnisse u. dgl.) bestehen können.
Es wäre nicht einzusehen, warum der Verkäufer eines Rechts, etwa einer Forderung, der strengen Haftung des § 437 BGB unterliegen soll, wenn er allein dieses Recht veräußert, nicht aber, wenn er das im Rahmen des Verkaufs eines ganzen Erwerbsunternehmens tut.
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Das Schrifttum beurteilt denn auch überwiegend die Haftung des Verkäufers eines Handelsunternehmens für Mängel an mitübertragenen Rechten nach § 437 BGB (Kuhn in RG-RK Anm. 18, Staudinger-Ostler Anm. 21, Erman-Böhle-Stamschräder Anm. 7, Soergel-Ballerstedt Anm. 10 je zu § 437 BGB, der letztere auch Anm. 36 zu § 434 BGB; Larenz, Schuldrecht II (9.) § 41 II). Die Rechtsprechung ist dem mehrfach gefolgt (RG DR 1942, 465» RGZ 96, 89, 90), so beim Verkauf einer Apotheke einschließlich des Rechts der Fortführung der bisherigen Bezeichnung "Hofapotheke" (RG WarnRspr 1914 Nr. 263), bei der Veräußerung eines Landguts mit dem Recht zur Benutzung einer Anschlußweiche gegenüber der Eisenbahn (RG Recht 1919 Nr. 2097), bei Verkäufen von Grundstücken, mit denen Grunddienstbarkeiten oder Abdeckereigerechtigkeiten verbunden gewesen sein sollten (RGZ 93, 71, 73; 83, 198, 200).
Der Senat schließt sich dieser Ansicht für die Übertragung von Mietrechten an Geschäftsräumen im Rahmen des Verkaufs eines ErwerbsUnternehmens aus den dargelegten Gründen an.
c)	Der Verkäufer eines Rechts haftet nach § 437 BGB nicht nur für seinen Bestand, sondern auch für seine Übertragbarkeit (Staudinger-Ostler Anm. 18, Erman-Böhle-Stam-schräder Anm. 2, Planck-Knoke Anm. 1 b, Oertmann Anm. 2 c je zu § 437 BGB). Etwas anderes gilt nur, wenn das Recht seiner Art nach nicht übertragbar ist (Larenz aaO § 41 I; Soergel-Ballerstedt Anm. 5 zu § 437 BGB), denn dann verdient der Käufer den gesteigerten Schutz, den § 437 BGB bezweckt, nicht, weil er auf die grundsätzliche Übertragbarkeit des von ihm erworbenen Rechts nicht vertrauen konnte.
 
Im vorliegenden Pall verbietet § 549 Abs. 1 BGB zwar grundsätzlich die Übertragung von Mietrechten.
Die Vorschrift ist aber ohne weiteres abdingbar; außerdem ist der Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag mit Zustimmung des Vermieters jederzeit möglich. Nach der Passung der einschlägigen Vertragsklausel hat die Beklagte - wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang festgestellt hat - den Eindruck erweckt, daß eine solche Zustimmung entweder erteilt oder nach dem Mietvertrag nicht notwendig war. Damit hat sie für die Eheleute B^HP einen Vertrauenstatbestand geschaffen, wie er der Regelung des § 437 BG-B zugrunde liegt.
d)	Unstreitig hat die Beklagte der Klägerin zu 1 und ihrem verstorbenen Ehemann die mitverkauften Mietrechte nicht verschaffen können. Die Erwerber konnten auch aus anderen Gründen nicht bis zu der ausgemachten Zeit (31. Dezember 1966) im Besitz der Mietsache bleiben. Ob die Vermieterin der Beklagten gegenüber das mit dieser an sich fortbestehende MietVerhältnis gekündigt hat oder nicht, ist unerheblich, da sich daraus kein eigenes Gebrauchsrecht der Erwerber des Unternehmens, wie es die Beklagte einzuräumen versprach, herleiten ließe.
Daß sich die Klägerin zu 1 und ihr verstorbener Ehemann im Jahre 196$ auf ein vorläufiges Nutzungsverhältnis mit der KgfllV AG eingelassen haben, als es für sie offenbar wurde, daß die Vermieterin ihre Zustimmung zur Übertragung der Rechte aus dem Mietvertrag zwischen der Beklagten und der Erbengemeinschaft P^^B auf sie endgültig verweigert, steht der Eintrittspflicht der Beklagten nach § 437 BGB nicht entgegen, wie die Revision offenbar meint. Darin kann allein der Versuch erblickt werden, trotz des entdeckten Rechtsmangels möglichst lange im
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Genuß der Geschäftsräume zu bleiben, was denn auch weitgehend gelungen ist. Die Beklagte konnte unter den gegebenen Umständen keineswegs etwa verlangen, das Unternehmen von den Erwerbern zurückzuerhalten.
e)	Ansprüche der Klägerinnen aus den §§ 437, 440 BGB wären nach § 439 Abs. 1 BG-B nur dann ausgeschlossen, wenn die Eheleute B^|^^ beim Kauf des Einzelhandelsgeschäfts den Rechtsmangel, also die Unübertragbarkeit der miterworbenen Mietrechte gekannt hätten. Das hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Bloßes Kennenmüssen genügt nicht, selbst wenn es auf grober Fahrlässigkeit beruht (BGH UJW I960, 720, 721). Für eine Haftungseinsohränkung aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (vgl. BGH aaO) fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten.
Das Berufungsgericht hat infolgedessen die Beklagte zu Recht nach den §§ 437, 440, 325 BGB für verpflichtet gehalten, den Klägerinnen den Schaden zu ersetzen, der ihnen entstanden ist, weil ihnen, bzw. ihrem Rechtsvorgänger die Rechte aus dem Mietvertrag der Beklagten mit der Erbengemeinschaft	nicht	-	wie vereinbart -
übertragen werden konnten.
Da der Schaden der Höhe nach noch nicht bemessen werden kann, nach den reehtsirrtumsfreien Feststellungen des Berufungsgerichts den Klägerinnen ein Schaden aber mit hinreichender Wahrscheinlichkeit entstanden ist, war der Erlaß eines Zwischenurteils nach § 304 ZPO durch das Landgericht gerechtfertigt (BGH UJW 1968, 2105; VR 1967, 495) •
 
III«, Die Revision der Beklagten ist nach alledem mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
Krüger-Nieland	Alff	Simon
 Girisch Schönberg