Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
I ZR 122/73 URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
27. Februar 1976
Spengler
Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
gegen
1.
2
Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Februar 1976 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Krtiger-Nieland und die Richter Alff, Dr. Sprenkmann, Dr. Schönberg und Dr. Frhr. v. Gamm
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17. September 1973 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens übertragen wird.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die beklagte Stadt ist nach dem 14. Landesge-
setz über die Verwaltungsvereinfachung Rechtsnachfolgerin der Gemeinde Die Beklagten zu 2 und 3 sind
die Erben von Julius B^|0* Zwischen diesem und der Klägerin schwebten Verhandlungen Uber den Verkauf eines 2
32.000 m großen Geländes, das die Klägerin bebauen woll-
te. Für Julius Bf/^^ führte der zwischenzeitlich verstorbene Rechtsbeistand die Verhandlungen. Zur no*
tariellen Beurkundung eines Kaufvertrags kam es nicht; aus welchen Gründen der VertragsSchluß scheiterte, ist zwischen den Parteien streitig. Die Beklagten zu 2 und 3 verkauften das Gelände nach den Tod des Julius B\ an die Gemeinde G<
Die Klägerin behauptet, sie habe in Einvernehmen nit Julius und der Gemeinde zur Vor-
bereitung ihres Bauvorhabens folgende Aufwendungen gehabt:
Hydrotechnische und geologische Untersu-
chungen DM 3.500,-
Planung für Kanalisation DM 16.000,-
Honorarforderung des Architekten DM 138.238,-
zuzüglich Nebenkosten DM 1.681.03
DM 159.419,03
Davon macht die Klägerin einen Teilbetrag von DM 26.000,— geltend, und zwar in der vorstehend angegebenen Reihenfolge; das gilt auch für die einzelnen Positionen der Architektenrechnung.
Im Einzelnen trägt die Klägerin zur Begründung vor, sie sei mit der Gemeinde einig gewesen, daß diese von den Kosten des Bebauungsplans und der Erschließung 10 % übernehmen werde. Der Bürgermeister und der Amtmann der Gemeinde hätten ihr versichert, sie werde die zur Vorbereitung erforderlichen Beträge nicht vergebens aufwenden, weil die Gemeinde an einer raschen Bebauung interessiert sei. Zur Prüfung der Bebaubarkeit habe sie
im Januar 1970 die hydrotechnischen und geologischen Untersuchungen mit eines Kostenaufwand von DM 3*500,— durchgeführt. Nachdem sie die Mitteilung erhalten habe, das Landratsaat werde gegen die Bebauung keine Einwände erheben, habe sie dem Rechtsbeistand endgültig
ihre Kaufbereitschaft zugesagt« Ab 13. Oktober 1970 seien ia Notariat die Kaufbedingungen besprochen und ausgehandelt worden« Entgegen diesen Bedingungen habe B^^^ alsdann aber verlangt, daß der gesamte Kaufpreis alsbald in bar gezahlt werden müsse« habe dea
Geschäftsführer der Klägerin daraufhin erklärt, der Vertrag könne am 23. Oktober 1970 beurkundet werden, falls die Klägerin auf diese Bedingung eingehe« Das sei der Fall gewesen; die Gemeinde habe Je-
doch veranlaßt, den Kaufvertrag nicht abzuschließen; nachdem die Gemeinde erfahren habe, daß noch kein Kaufvertrag geschlossen sei, habe der Gemeinderat am 22« Oktober 1970 beschlossen, das Grundstück zu erwerben und als Bauland weiterzuveräußern«
Julius sei am 27« Oktober 1970 verstorben;
die Beklagten zu 2 und 3 als Erben hätten das Gelände zu den ausgehandelten Bedingungen gegen volle Barzahlung an die Gemeinde veräußert« Sie, die Klägerin, habe -das ist unstreitig - alle Beteiligten schon vorher auf ihre erheblichen Aufwendungen hingewiesen«
Die Beklagten behaupten, der Kaufvertrag mit der Klägerin sei gescheitert, weil man sich nicht über die Zahlungsbedingungen geeinigt habe« Julius sei
auch von einem Vertragsschluß mit der Klägerin abgeraten worden mit dem Hinweis, es gebe finanziell stärkere Käufer«
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlande sgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge aus den Vorinstanzen weiter; die Beklagten bitten, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
1. 1. Das Berufungsgericht verneint Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagten zu 2 und 3. Die Voraussetzungen einer Schadensersatzpflicht wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen lägen nicht vor, denn die Klägerin habe sich zu dem Zeitpunkt, als sie die Aufwendungen gemacht habe, den Abschluß des Vertrages mit dem Erblasser noch Vorbehalten, bis die Verhandlungen mit der Gemeinde und dem Landkreis erfolgreich beendet gewesen seien. Sie habe deshalb auf eigenes Risiko gehandelt.
2. Dem kann nicht gefolgt werden.
Das Berufungsgericht hat allerdings zutreffend angenommen, daß die Klägerin keinen Erfüllungsanspruch hat, weil ein Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Verkäufer nicht zustandegekommen ist; die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Ersatz ihres vollen Interesses aus dem Gesichtspunkt einer culpa in contrahendo; denn sie behielt sich die Entscheidung, ob sie das Grundstück erwerben wollte, jedenfalls bis zu dem Zeitpunkt der endgültigen Klärung der Bebaubarkeit des Grundstücks und der Genehmigungsfähigkeit ihrer Bebauungspläne vor; sie konnte daher auch nicht darauf vertrauen, der Eigentümer werde bei den Verhandlungen über die Vertragsbe-
dingungen auf ihre Vorschläge eingehen und ihr bei einer Einigung das Grundstück überlassen.
Das Berufungsgericht hat Jedoch mit diesen Erwägungen den Sachverhalt rechtlich nicht voll gewürdigt. Die Klägerin verlangt Ersatz gewisser Kosten, die sie aufgewendet hat, um die Bebauungsfähigkeit des Grundstücks feststellen zu lassen; sie will ferner gewisse Planungs- und Architektenkosten ersetzt haben. Dazu trägt sie vor, sie habe darauf vertrauen dürfen, der Eigentümer werde ihr diese Kosten Jedenfalls dann und insoweit ersetzen, als sie vor Abschluß des Kaufvertrages wirtschaftlich erforderlich gewesen seien.
Die Klägerin verweist auf die Bekundung des als Zeugen vernommenen damaligen Bevollmächtigten des Eigentümers aus dessen Aussagen läßt sich entnehmen, daß der Vertreter der Klägerin darauf hingewiesen hat, die erforderlichen Untersuchungen würden Kosten verursachen, und daß auch davon gesprochen worden ist, eine Einigung über den Ersatz notwendiger Aufwendungen werde schon Zustandekommen, falls der Vertrag nicht geschlossen werde; der Eigentümer werde nicht kleinlich sein.
Erweist sich dieser Vortrag als richtig, dann durfte die Klägerin darauf vertrauen, daß ihr gewisse Unkosten Jedenfalls dann vom Verkäufer ersetzt würden, wenn sie bereit war, auf die Bedingungen des Verkäufers einzugehen, dieser aber willkürlich mit einem Dritten abschloß. Auch ein Vertrauen in diesem beschränkten Umfang ist schutzwürdig; auch derjenige, der sich die Entscheidung über den Abschluß des Geschäfts vorbehält, muß unter den gegebenen Umständen darauf vertrauen dürfen, daß nach Treu und Glauben
den anderen Teil Pflichten aus eine» gegenseitigen Verhalten treffen, zu demal wenn dem anderen Teil wie im Streitfall die Aufwendungen nützlich sein können.
Der Umfang der zu ersetzenden Kosten ist gleichfalls durch Abwägung der beiderseitigen Interessen festzustellen; in Betracht kommen regelmäßig nur Kosten für solche Maßnahmen, die bei jedem Kauf von Bauland notwendigerweise aufgewendet werden müssen, soll der Kauf nicht zu einem Spekulationsgeschäft werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sollte und wollte die Klägerin eben nicht das volle Risiko der Ausgaben für notwendige, vorbereitende Maßnahmen tragen; sie durfte nach dem Verhalten des Eigentümers darauf vertrauen, daß es in dem umschriebenen Umfang zu einer Ausgleichung kommen werde.
Das Berufungsurteil kann danach hinsichtlich der Beklagten zu 2 und 3 keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht wird sich in der erneuten Verhandlung damit zu befassen haben, ob die Klägerin bereit und in der Lage war, das Gelände zu den Bedingungen zu erwerben, zu denen es die Gemeinde erworben hat und welche mit der Klage beanspruchten Kosten in dem dargelegten Sinne als erforderlich aufgewendet worden sind.
In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, daß die Auffassung des Berufungsgerichts, der Beweisantritt: "N.N. Mitarbeiter der Klägerin" sei unbeachtlich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs widerspricht, wonach in diesen Fällen eine Beibringungsfrist (§ 356 ZPO) zu setzen ist und der Beweisantritt erst nach ergebnislosem Ablauf der Frist zurückgewiesen werden darf (BGH NJW 74, 1512, 1513 m.w.N.).
II. 1. Das Berufungsgericht verneint auch Ansprüche gegen die Beklagte zu 1, und zwar aus Verschulden bei VertragsVerhandlungen, aus Amtspflicht-verletzung und aus unerlaubter Handlung. Durch den Erwerb des Geländes in spekulativer Absicht möge die Gemeinde zwar gegen § 74 Selbstverwaltungsgesetz für Rheinland-Pfalz Teil A GemeindeOrdnung (GVB1. Rhld-Pflz 1964, 145) verstoßen haben. Die Nichteinhaltung dieser Vorschrift habe aber weder strafrechtliche noch haftungsrechtliche Folgen. Der Verstoß gegen diese Vorschrift erscheine auch im Verhältnis zur Klägerin als nicht so schwerwiegend, daß der Ankauf des Geländes deshalb gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoße. Ein Verstoß gegen die guten Sitten könne auch nicht darin gesehen werden, daß die Gemeinde das Gelände gekauft habe, obschon ihr Amtmann und der Bürgermeister der Klägerin zunächst zugvsichert hätten, sie wollten das Bauvorhaben fördern; damit sei nur zugesagt worden, sie würden sich dafür einsetzen, daß das Gelände nach den gesetzlichen Vorschriften bebaut werden dürfe; eine darüber hinausgehende Förderung habe die Klägerin nicht erbeten und auch nicht zugesagt erhalten.
2. Auch die gegen diese Ausführungen gerichteten Angriffe der Revision haben Erfolg.
Es ist davon auszugehen, daß die RechtsVorgängerin der Beklagten zu 1 das Grundstück unter Verstoß gegen § 74 GO Rhld**Pflz aus rein spekulativen Gründen erworben hat, um es nach Aufteilung in Bauplätze mit Gewinn zu verkaufen. Die Gemeinde ist als Kaufinteressent erstmalig aufgetreten, als die VertragsVerhandlungen zwischen dem Eigentümer und der Klägerin in ihr entscheidendes Schlußstadium getreten waren, als die Einzelbedingungen
formuliert waren und Termin zur notariellen Beurkundung auf den 23. Oktober 1970 bestimmt war. Bis dahin hatte die Gemeinde der Klägerin Jede Förderung und Unterstützung zugesagt und sich auch, soweit ersichtlich, in dieser Veise betätigt. Erst als die Gemeinde kurz vor dem vorgesehenen Termin erfuhr, daß noch kein bindendes Abkommen zwischen der Klägerin und dem Eigentümer bestand, entschloß sie sich kurzfristig zu dem Kauf und faßte am 22. Oktober 1970 abends einen entsprechenden Gemeinderatsbeschluß; sie hat das Grundstück später von den Beklagten zu 2 und 3 erworben. Nach dem Vortrag der Klägerin geschah der Erwerb zu den gleichen Bedingungen, wie sie zwischen der Klägerin und dem Eigentümer ausgehandelt worden waren, oder zu demindest, wie sie auch die Klägerin anzunehmen sich bereit erklärt hatte.
Ist dieser Vortrag richtig, dann verstößt das Verhalten der Gemeinde und der für sie Tätigen gegen § 826 BGB, für das die Beklagte zu 1 nach §§ 31, 89 BGB einzustehen hat. Die Sittenwidrigkeit ergibt sich hier aus dem Zusammenwirken mehrerer Umstände: die Gemeinde hat sich widersprüchlich verhalten, indem sie das Vorhaben der Klägerin zunächst förderte, aber im letzten Moment als Kaufkonkurrent auftrat, sie hat insbesondere die Ergebnisse der Untersuchungen über die Bebaubarkeit abgewartet und ist erst dann in das günstig erscheinende Geschäft eingetreten; sie hat dabei ihre Beziehungen zu dem Eigentümer ausgenützt, die überhaupt erst ihr Auftreten in letzter Minute erfolgreich sein ließen und sie hat schließlich das Geschäft unter Verstoß gegen die Vorschriften der GemeindeOrdnung getätigt, um als Baulandverkäufer Gewinne zu machen.
Hat sie den Kauf unter denselben Bedingungen abgeschlossen , zu denen auch die Klägerin abzuschließen bereit gewesen wäre, dann verstößt ihr Verhalten gegen die guten Sitten und sie ist verpflichtet, der Klägerin ihre Aufwendungen in denselben Unfang zu ersetzen wie die Beklagten zu 2 und 3.
III« Dennach war das Berufungsurteil insgesant aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-weisen, den auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen war«
Krüger-Nieland Alff Sprenknann
Schönberg
v« Ganm