Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGB §§ 313, 652
Hat sich ein Makler in einem nicht notariell beurkundeten Maklervertrag eine Vertragsstrafe für den Fall ausbedungen, daß der Kunde den Hauptvertrag nicht abschließt, so wird die hierauf beruhende Nichtigkeit des MaklerVertrages bereits durch die formgerechte Beurkundung des Grundstückskaufvertrages geheilt.
BGH, Urt. v. 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - OLG Bamberg
LG Würzburg
BUNDESGERICHTSHOF
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IM NAMEN DES VOLKES
IVa ZR 45/85
URTEIL
Verkündet am: 28. Januar 1987 Hellmann, Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
der Inhaberin eines Inkasso-Dienstes Eva-Maria Hi
Rtf|^^|B[npstraße
Klägerin und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dres. und
gegen
den Landwirt Armin
eg 2,
Beklagten und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Freiherr von
Der IVa - Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. November 1986 durch die Richter Rottmüller, Dr. Lang, Dehner,
Dr. Zopfs und Dr. Ritter
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Bamberg vom 14. Januar 1985 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision an das Berufungsgericht zurückverwiesen .
Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Eheleute Willi und Isolde beabsichtigten
ihr Wohn- und Geschäftshaus samt Nebengebäude und Hofraum in F^HI^straße 8 a, zu dem Preis von 2.650.000,--
DM zu verkaufen,und beauftragten die Firma
Immobilien in Wl
ihnen einen Käufer zu vermitteln.
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Als danach der Beklagte als KaufInteressent für ein größeres Immobilienobjekt bei der Firma V^BK vorsprach, wurde ihm das Anwesen der Eheleute gezeigt.
Am 16. Juni 1983 schloß der Beklagte eine schriftliche Vereinbarung mit der Firma VBB’ in der es u.a. heißt:
"1. Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die Firma V^^-Immobilien, ihm gemäß näher mitgeteilter Einzelwünsche Kaufobjekte nachzüweisen, um einen Kaufabschluß zu vermitteln.
2. ...
3. Der Kaufinteressent verpflichtet sich, der Firma V^jp-Immobilien mit Abschluß des notariellen Kaufvertrags ein Geschäftsvermittlungshonorar von 3,39 So incl. MWST zu bezahlen. Zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung wird der jeweils gültige Mehrwertsteuersatz anerkannt. Die Gebühr ist am Tage der notariellen Beurkundung zur Zahlung fällig; bei Zahlungsverzug kann je Mahnung 18,- DM + die banküblichen Verzugszinsen berechnet werden."
Ebenfalls am 16. Juni 1983 Unterzeichnete der Beklagte folgende "ReservierungsVereinbarung":
„ U^weg 2, W
, läßt sich durch die Firma V
"Herr Armin Ei
°4BBH
Immobilien das Wohn- und Geschäftshaus in U|
FBBBstraße 8 a zu dem Kauf für 2.650.000,--DM (zweimillionensechshundertfünfzigtausend) zu dem
Kauf reservieren bis 10. Juli 1983. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags soll umgehend vorgenommen werden. Die Firma V^|P-Immobilien wird bevollmächtigt, alle Vorbereitungen einschließlich Grundschuldbestellung für die notarielle Beurkundung zu treffen. Bei einem Rücktritt von der Kaufabsicht zahlt Herr E^JJJ|||[[|^ an d^e Firma V|^^-Immobilien 30.000,-- DM (dreißigtausend).
Die Finanzierung wurde mit Herrn E^mV ^Detail besprochen. Herr beabsichtigt eine Grund-
schuld von ca. 1.800.000.-- DM (eine Million achthunderttausend) einzutragen."
Am 24
Juni 1983 wurden folgende
durch den Notar Gerhard Verträge beurkundet:
1
Verkauf des Anwesens durch die Eheleute S Preis von 2.650.000,
traße 8 a in W(
an den Beklagten zu dem
— DM.
2. Aufteilung des vom Beklagten gekauften Grundbesitzes in Wohnungsund Teileigentum. Dabei wurde u.a. das nachfolgende Wohnungsund Teileigentum gebildet:
Miteigentumsanteil von 175,924/1.000,
verbunden mit dem Sondereigentum an der im zweiten Obergeschoß linKs gelegenen Wohnung samt Kellergeschoß, im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnet;
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Miteigentumsanteil von 43,145/1.000,
verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoß links gelegenen Wohnung samt Kellerraum im Kellergeschoß, im Aufteilungsplan mit Nr. 14 bezeichnet .
3. Verkauf der in Ziffer 2 bezeichneten Miteigentumsantei an die Eheleute zu dem Preis von 420.000,-- [
Die Rechtswirksamkeit dieses Kaufvertrags wurde von der Rechtswirksamkeit des unter Ziffer 1 genannten Kaufvertrags abhängig gemacht.
Die Firma V^^^-Immobilien hat dem Beklagten eine Provision in Höhe von 66.900,-- DM, zuzüglich 13% Mwst = 75.597,-- DM in Rechnung gestellt. Nach zweimaligen vergeblichen Mahnungen 1983 hat sie diese Forderung an die Klägerin zu dem Inkasso abgetreten.
Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 75.607,-- DM nebst 12 % Zinsen aus 66.900,-- DM seit 3.9.1983 zu zahlen; hinsichtlich der darüber hinaus geltendgemachten Inkassokosten in Höhe von 2.841,60 DM hat es die Klage abgewiesen.
Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
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S0
Entscheidunqsqründe:
1. Das Berufungsgericht führt aus, der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB in seiner heutigen Fassung verbiete es, formlose Vertragsstrafeversprechen als wirksam anzuerkennen, durch die gegen den vom Makler als möglichen Grundstückskäufer geworbenen Interessenten ein mittelbarer Zwang zu dem Erwerb ausgeübt werde. Das ergebe sich aus der Vorschrift des § 344 BGB, nach der ein Vertrags-strafeversprechen unwirksam sei, wenn das Gesetz das zu sichernde Leistungsversprechen für unwirksam erkläre. Die Vorschrift sei nach ihrem Zweck auch auf ein selbständiges Strafversprechen anzuwenden, wenn durch dieses ein Druck zu dem Abschluß eines notariellen GrundstücksverkaufVertrags ausgeübt werden soll.
Diese Ausführungen sind zutreffend und stehen mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Einklang.
2. Dennoch erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im Endergebnis als unzutreffend.
Nach § 313 Abs. 2 BGB wird der einem Grundstückskaufvertrag anhaftende Formmangel dadurch geheilt, daß die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfüllt wird. Dementsprechend muß bei dem - im Gesetz nicht ausdrücklich geregelten - KaufVorvertrag eine Heilung des Formmangels
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dann angenommen werden, wenn er durch Abschluß eines form-gerechten Hauptvertrages erfüllt wird (RGZ 169, 185, 189; BGHZ 82, 398). Das gleiche gilt für einen - nicht notariell beurkundeten - Maklervertrag, durch den ein unangemessener Druck zu dem Verkauf oder zu dem Erwerb eines Grundstücks ausgeübt wird; auch hier entfällt der Schutzzweck des § 313 BGB, sobald der Maklerkunde sich durch einen notariellen Vertrag zu dem Erwerb (oder zur Veräußerung) des Grundstücks verpflichtet hat (im Senatsurteil vom 24. Juni 1981 - IVa ZR 159/80 - NJW 1981,
2293 = WM 1981, 993 noch dahingestellt gelassen).
3. Die Entscheidung des Rechtsstreits hängt in erster Linie davon ab, ob das Vertragswerk, das am 24. Juni 1983 zustandekam, wirtschaftlich dem Vertrag gleichwertig war, mit dessen Herbeiführung der Beklagte die Zedentin der Klägerin beauftragt hatte. Das kann hier deshalb zweifelhaft sein, weil zwei Wohnungen im Eigentum der Verkäufer verblieben, der Beklagte also nicht, wie er ursprünglich erwartete, Eigentümer des ganzen Hauses wurde. Das besagt allerdings nicht notwendigerweise, daß deshalb die wirtschaftliche Identität verneint werden müßte. Es kommt bei Grundstücksgeschäften häufig vor, daß Vertragsschließende die Vorstellungen nicht voll verwirklichen können, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei der Beauftragung des Maklers gehabt haben; die Aufgabe eines Vermittlungsmaklers besteht ja häufig darin, beide Parteien zu dem gegenseitigen Nachgeben zu veranlassen und damit den Vertragsschluß herbeizuführen. Das Nachgeben kann sich nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises
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und die Nebenbestimmungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistungen beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der
Beauftragung des Maklers gerechnet hat, können sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen.
Ob diese Voraussetzung vorliegt, ist eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung. Der Bundesgerichtshof hat zwar die wirtschaftliche Identität in Fällen verneint, in denen der Kunde nur die Hälfte (Urteil vom 18. April 1973 - IV ZR 6/72 - WM 1973, 814) oder sogar nur ein Viertel des ursprünglich ins Auge gefaßten Objekts (Urteil vom 15. Februar 1984 - IVa ZR 150/82 - WM 1984, 560) erworben hat. Die Eigentumswohnungen, die der Beklagte den Verkäufern (zurück-) übertragen hat, machen jedoch, soweit ersichtlich, einen geringeren wertmäßigen Bruchteil des Gebäudes aus. Im übrigen kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an; die genannten Entscheidungen dürfen nicht dahin mißverstanden werden, daß der Bundesgerichtshof mit ihnen feste, ziffernmäßig bestimmte Grenzen ziehen wollte. Im vorliegenden Fall behauptet die Klägerin, daß es dem Beklagten nur darauf ankam, ein geeignetes Anlageobjekt zu erwerben, daß er also sich nicht hinsichtlich des Umfangs des Eigentumserwerbs festgelegt hatte, sondern insoweit zu Konzessionen bereit war. Wenn sich dies bei der tat-richterlichen Prüfung als richtig heraussteilen sollte, wird der Beklagte mangelnde, wirtschaftliche Identität nicht geltend machen können.
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* 4. Sollte die wirtschaftliche Identität zu bejahen sein, so wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob der Beklagte zur Anfechtung des Hauptvertrages berechtigt war oder ob durch die von ihm abgegebene Anfechtungserklärung lediglich die einverständliche Aufhebung des Kaufvertrages verschleiert werden sollte. Die wirksame Anfechtung des Hauptvertrages beseitigt, wie allgemein anerkannt ist, die Provisionspflicht (RGZ 76, 354; BGH Urteil vom 29. November 1978 - IV ZR 44/77 WM 1979, 56); dagegen läßt die einverständliche Aufhebung des Vertrages den Provisionsanspruch unberührt (BGHZ 66, 270). Die Hauptvertragsparteien können diesen Anspruch nicht dadurch vereiteln, daß sie die von ihnen gewollte Aufhebung des Kaufvertrags äußerlich in das Gewand einer Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung kleiden (§ 117 Abs. 2 BGB). Der Umstand, daß die Verkäufer die Anfechtungserklärung des Käufers als berechtigt anerkannt und auf die Vollziehung des Kauf-
Vertrags verzichtet haben, kann daher dann, wenn kein Anfechtungsgrund vorlag, den Provisionsanspruch nicht berühren.
Rottmüller
Dr. Lang
Dehner
Dr. Zopfs
Dr. Ritter
