Der IVa-Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 9. August 1986 Unterzeichneten der Kläger und die Beklagten folgende Erklärung: In Ziffer XV "Provision" wurde vereinbart, daß der Kläger für die Vermittlung des Vertrages von Verkäufer und Käufern je 3% aus dem Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer als Vermittlungsprovision erhalten sollte. Das Landgericht hat den Provisionsanspruch als verwirkt angesehen und die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht der Klage hinsichtlich der Provision nebst Zinsen und der vorgerichtlichen Mahnkosten entsprechend dem eingeschränkten Berufungsantrag stattgegeben. 2. Rechtsfehlerhaft sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht den Einwand der Verwirkung (§ 654 BGB) zurückgewiesen hat (Ziffer I 3 der Entscheidungsgründe des Berufungsurteils). hat der Senat ausgesprochen, daß ein Immobilienmakler dann seinen Lohnanspruch verwirke, wenn er mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit seinen Auftraggeber veranlasse, eine (formnichtige) "Ankaufsverpflichtung" zu unterzeichnen, um bei dem Auftraggeber den Eindruck einer Verpflichtung zu dem Kauf und zur Zahlung von erfolgsunabhängigem Maklerlohn zu erwecken. Oktober 1980s Der Kläger hat sicK von den Beklagten eine (rechtlich unwirksame) eidesstattliche Versicherung geben lassen; er hat also bei ihnen den falschen Eindruck zu erwecken versucht, sie würden sich strafbar machen, wenn sie das Objekt nicht erwerben. Dennoch lehnt das Berufungsgericht eine Anwendung des § 654 BGB ab, weil die von den Beklagten abgegebene "Willenserklärung, das Grundstück zu kaufen, ... Oktober 1989 - IVa ZR 250/88 - ausgeführt hat, setzt der im Urteil vom 16. die Verwirkung hiervon abhängig machen, so würde der Rechts-satz praktisch kein Anwendungsgebiet haben; denn ein Interessent wird sich kaum bereit finden, eine von ihm für bindend gehaltene Erwerbsverpflichtung zu unterzeichnen, wenn er sich noch nicht völlig im klaren ist, ob er das Objekt wirklich kaufen will. Danach setzt die Verwirkung des Maklerlohns nur voraus, daß der Makler sich infolge eines groben Fehlverhaltens des Maklerlohns unwürdig erwiesen hat; daß dadurch dem Kunden ein Schaden entstanden ist, ist jedoch nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 26. Wenn ein Makler seinen Kunden in dieser Weise zur Unterzeichnung einer formnichtigen Ankaufsverpflichtung veranlaßt, dann genügt es zur Verwirkung, daß beim Kunden der irrige Eindruck entsteht, ihm stehe die Entschließungsfreiheit, die ihm der Gesetzgeber bis zu dem formgerechten Abschluß des Hauptvertrages zubilligt, nicht mehr zu (Senatsurteil vom 15. März 1989 - IVa ZR 2/88 - WM 1989, 918); dagegen ist es nicht erforderlich, daß der Kunde tatsächlich von dieser Entschließungsfreiheit Gebrauch gemacht und den Abschluß des Vertrages abgelehnt hätte, wenn ihm diese Entschließungsfreiheit bewußt gewesen wäre (Senatsurteil vom 4.
BUNDESGERICHTSHOF y IM NAMEN DES VOLKES IVa ZR 206/88 URTEIL Verkündet am: 29. November 1989 Mutterer Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit 1) des Technikers 2) der Gastwirtin Manfred Heidemarie 116, B| 116, Beklagten und Revisionskläger, - Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. und Dr. gegen den Makler Heinz B| Bl reg 24 b, Kläger und Revisionsbeklagten, Rechtsanwälte Prof. und Dr. Dr. - Prozeßbevollmächtigte: 2 Der IVa-Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. November 1989 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Hoegen und die Richter Dr. Lang, Dehner, Dr. Zopfs und Dr. Ritter für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 28. April 1988 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 9. März 1987 wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsund Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war von Herrn damit betraut worden, Kauf Interessenten für die Gaststätte in E^p zu suchen. Die Beklagten zeigten Interesse an dem Objekt . Am 9. August 1986 Unterzeichneten der Kläger und die Beklagten folgende Erklärung: WIV 3 Herr Manfred B^|^, ... (Beklagter zu 1.), Frau Heidemarie * * * (Beklagte zu 2. ) / erklären hiermit eidesstattlich, das Haus Gaststätte in »mimm str. 9, der Eheleute Marga und Heinz . . . zu dem Preis von 1,2 Millionen käuflich zu erwerben. ... Die beauftragte und bevollmächtigte Fa. ... (Klägerin) erkennt diese Erklärung hiermit an und erhält als Provision 3% des Kaufpreises zuzüglich 14% MwSt. Mit notariellem Vertrag vom 18. August 1986 kauften die Beklagten die Gaststätte von dem Verkäufer M«B zu einem Kaufpreis von 1,2 Millionen DM. In Ziffer XV "Provision" wurde vereinbart, daß der Kläger für die Vermittlung des Vertrages von Verkäufer und Käufern je 3% aus dem Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer als Vermittlungsprovision erhalten sollte. Der notarielle Kaufvertrag wurde nicht vollzogen. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt der Kläger von den Beklagten die Zahlung der vereinbarten Maklerprovision 4 von 41.040 DM, die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten und Mahnkosten sowie Zinsen. Das Landgericht hat den Provisionsanspruch als verwirkt angesehen und die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht der Klage hinsichtlich der Provision nebst Zinsen und der vorgerichtlichen Mahnkosten entsprechend dem eingeschränkten Berufungsantrag stattgegeben. Mit ihrer Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheiduncrsqründe: 1. Das Berufungsgericht läßt es dahingestellt, ob der Maklervertrag vom 9. August 1986 gemäß § 313 BGB der notariellen Beurkundung bedurft hätte; ein etwaiger Formmangel sei auf jeden Fall durch die formgerechte Beurkundung des Grundstückskaufvertrages geheilt. Es nimmt an, daß der Grundstückskaufvertrag nachträglich aufgehoben worden sei. Dieser Umstand habe jedoch auf den Provisionsanspruch des Maklers keinen Einfluß. Diese Rechtsausführungen sind zutreffend. 2. Rechtsfehlerhaft sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht den Einwand der Verwirkung (§ 654 BGB) zurückgewiesen hat (Ziffer I 3 der Entscheidungsgründe des Berufungsurteils). Im Urteil vom 16. Oktober 1980 - IVa ZR 35/80 - (LM BGB § 654 Nr. 10 = NJW 1981, 280 = MDR 1981, 212 = WM 1981, 61) 5 hat der Senat ausgesprochen, daß ein Immobilienmakler dann seinen Lohnanspruch verwirke, wenn er mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit seinen Auftraggeber veranlasse, eine (formnichtige) "Ankaufsverpflichtung" zu unterzeichnen, um bei dem Auftraggeber den Eindruck einer Verpflichtung zu dem Kauf und zur Zahlung von erfolgsunabhängigem Maklerlohn zu erwecken. Daß diese tatsächlichen Voraussetzungen hier vorliegen, hat das Berufungsgericht auf Seite 15, Zeile 14 bis 19 tatrichterlich festgestellt. Das Verhalten des Maklers war im vorliegenden Fall sogar noch mehr zu beanstanden als in dem des Urteils vom 16. Oktober 1980s Der Kläger hat sicK von den Beklagten eine (rechtlich unwirksame) eidesstattliche Versicherung geben lassen; er hat also bei ihnen den falschen Eindruck zu erwecken versucht, sie würden sich strafbar machen, wenn sie das Objekt nicht erwerben. Dennoch lehnt das Berufungsgericht eine Anwendung des § 654 BGB ab, weil die von den Beklagten abgegebene "Willenserklärung, das Grundstück zu kaufen, ... ihren wahren Absichten" entsprochen habe (Seite 15 Zeile 21 bis 23). Ob mit dem Ausdruck "Willenserklärung" der Maklervertrag oder der notarielle Grundstückskaufvertrag gemeint ist, ist aus dem Wortlaut des Satzes nicht zweifelsfrei zu entnehmen. Wenn das Berufungsgericht den Maklervertrag gemeint haben sollte, wäre seine Überlegung fehlerhaft gewesen. Wie der Senat im Urteil vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 250/88 - ausgeführt hat, setzt der im Urteil vom 16. Oktober 1980 - IVa ZR 35/80 - (LM BGB § 654 Nr. 10 = NJW 1981, 280 = WM 1981, 61) aufgestellte Grundsatz nicht voraus, daß sich der Interessent bei Unterzeichnung der KaufVerpflichtung noch nicht fest zu dem Erwerb des Objekts entschlossen hatte. Würde man 6 die Verwirkung hiervon abhängig machen, so würde der Rechts-satz praktisch kein Anwendungsgebiet haben; denn ein Interessent wird sich kaum bereit finden, eine von ihm für bindend gehaltene Erwerbsverpflichtung zu unterzeichnen, wenn er sich noch nicht völlig im klaren ist, ob er das Objekt wirklich kaufen will. Wehn aber das Oberlandesgericht sagen wollte, die Beklagten hätten den notariellen Kaufvertrag auch dann abgeschlossen, wenn sie vorher keine Ankaufsverpflichtung unterzeichnet hätten, dann macht es die Anwendung des § 654 BGB davon abhängig, daß sich das pflichtwidrige Verhalten des Maklers nachteilig für den Kunden ausgewirkt hat. Das steht jedoch nicht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach setzt die Verwirkung des Maklerlohns nur voraus, daß der Makler sich infolge eines groben Fehlverhaltens des Maklerlohns unwürdig erwiesen hat; daß dadurch dem Kunden ein Schaden entstanden ist, ist jedoch nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 26. Oktober 1977 - IV ZR 177/76 - WM 1978, 245). Wenn ein Makler seinen Kunden in dieser Weise zur Unterzeichnung einer formnichtigen Ankaufsverpflichtung veranlaßt, dann genügt es zur Verwirkung, daß beim Kunden der irrige Eindruck entsteht, ihm stehe die Entschließungsfreiheit, die ihm der Gesetzgeber bis zu dem formgerechten Abschluß des Hauptvertrages zubilligt, nicht mehr zu (Senatsurteil vom 15. März 1989 - IVa ZR 2/88 - WM 1989, 918); dagegen ist es nicht erforderlich, daß der Kunde tatsächlich von dieser Entschließungsfreiheit Gebrauch gemacht und den Abschluß des Vertrages abgelehnt hätte, wenn ihm diese Entschließungsfreiheit bewußt gewesen wäre (Senatsurteil vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 250/88). Der Hinweis des Revisionsbeklagten auf die im Schrifttum vertretenen abweichenden Ansichten gibt dem Senat keine Veranlassung, von seiner bisherigen Rechtsprechung abzuweichen . Da die Klage bereits aus den dargelegten Gründen abgewiesen werden muß, kommt es auf die weiteren von der Revision erhobenen Rügen nicht an. Dr. Hoegen Dr. Lang Dehner Dr. Zopfs Dr. Ritter
