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BGH

Gericht: BGH

In die KaufVerhandlungen hatte sich noch der Grundstücksmakler Dr. HoflHB eingeschaltet, dem die das Grundstück verwaltende Oberfinanzdirektion ein Ankaufs-recbt eingeräumt hatte und der den Alleinauftrag für den Verkauf der auf dem Gelände zu errichtenden Eigentumswohnungen zu erlangen wünschte. Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Beklagten hätten ihm die vereinbarte Provision von 3 # des Kaufpreises von 886.440 DM zu zahlen, da zwischen den Parteien ein Maklervertrag abgeschlossen worden und der Grundstücksankauf auf Grund seines Nachweises zustande gekommen sei. Die Beklagten haben eingewendet, sie hätten den Kläger als Makler des Grundstückseigentümers angesehen und nicht die Absicht gehabt, mit ihm einen Maklervertrag abzuschließen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der Kläger den Beklagten das Grundstück nachgewiesen bat, das die Be klagte zu 1 durch Vertrag vom 23. Gibt der Makler, etwa deswegen, weil er bereits von dem Verkäufer einen Maklerauftrag erhalten hat, nicht zu erkennen, daß er auch von dem Käufer für den Nachweis des Kaufgegenständes oder die Vermittlung des Kaufvertrages eine Maklerprovision verlangen will, dann besagt die Entgegennahme der Maklerdienste durch den Kaufinteressenten noch nicht, daß dieser damit zugleich einen Maklervertrag abschließt (BGH NJW 1958, 298 und 1959, 574; OLG Stuttgart NJW 1954, 313; OLG Celle NJW 1955, 1400). Anders liegt es jedoch, wenn der Makler in dem Angebot an den Kauf interessenten eindeutig zu erkennen gibt, daß an ihn Provision zu zahlen sei (BGH NJW 1967, 1365)* wobei nicht entgegensteht, daß der Makler bereits einen Auftrag vom Verkäufer besitzt, da Demgemäß ist entscheidend, ob der Kläger den Beklagten gegenüber eindeutig zu erkennen gegeben bat, daß er von ihnen als Kaufinteressenten für den Nachweis des Objekts eine ProvisionsZahlung verlange. Da insoweit sonstige schriftliche oder mündliche Erklärungen des Klägers nach dem Vortrag der Parteien nicht in Betracht kommen» ist maßgebend allein das Angebot des Klägers in seinem Schreiben vom 3. Das Berufungsgericht hat angenommen, dieses Schreiben sei in dem maßgebenden Punkt, ob die Beklagten Schuldner einer Provision sein sollten, nicht genügend klar. Es sei möglich, daß der Kläger eine Provision von der Verkäuferseite zu beanspruchen gehabt habe, die dann nur im Rahmen des Kaufvertrages den Käufern habe auferlegt werden können. Oktober 1967 damit rechnete, zusammen mit dem zu den Verhandlungen zugezogenen Makler Dr. Ho^HHl den Verkaufsauftrag für die geplanten Eigentumswohnungen übertragen zu erhalten, und es mit Rücksicht darauf nicht sicher sei, ob er von den Beklagten auch eine Zahlung von Provision für den Ankauf des Baugeländes erwartete. Mit diesen Ausführungen hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, daß es dem Makler nicht schlechthin versagt ist, im Wege eines Doppelauftrags sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig zu werden. Eine Annahme der Beklagten, der Kläger sei von dem Verkäufer oder von Dr. Hc^B beauftragt, besagt deswegen nicht, daß die Beklagten nicht mit einem Frovisionsverlangen des Klägers ihnen gegenüber für den Nachweis des Baugeländes zu rechnen brauchten. Der als Baukaufmann und persönlich haftende Gesellschafter einer sich mit Grundstücksgescbäften befassenden Firma erfahrene Beklagte zu 2 mußte sich auf Grund dieses Angebots jedenfalls sagen, daß der Kläger die Zahlung einer Provision von der Beklagten zu 1 verlangte. die auch stattfand, hat er sich in einer für den Kläger nicht anders zu deutenden Weise mit dessen Angebot einverstanden erklärt. Zu dieser Zeit wußte der Beklagte zu 2, daß der Kläger nicht vom Eigentümer beauftragt war und das Provisionsverlangen somit nur der Beklagten zu 1 gelten konnte. Dieser Argumentation, der sich das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der Entscheidung des Kammergerichts NJW 1958, 63 angeschlossen bat, die vom Kammergericht aber in einer späteren Entscheidung (NJW 1960, 1865) wieder aufgegeben worden ist, kann jedoch für den Regelfall nicht beigepflicbtet werden. Sie würde darauf hinauslaufen, daß der Interessent mit der Einwendung, er habe das Maklerangebot nicht mehr anzunehmen brauchen, weil er den Nachweis bereits von dem Makler erhalten habe, in einer mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Weise dem Makler die vorzeitige Mitteilung des KaufObjekts Vorhalten würde (vgl. April 1968 bandelt, ist die Sache zur Endentscheidung reif.Unter Aufhebung des Berufungsurteils einschließlich der Entscheidung des Berufungsgerichts über die Ansprüche, über die das Landgericht noch nicht befunden hat, war die Berufung gegen das Teilurteil zurückzuweisen.

Zitierte Normen: § 334 HGB § 653 BGB
MaklerNachweisProvisionAngebotZahlungObjektKläger

Volltext der Entscheidung

ilM
AO
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
0424 008
4/69
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am 21. April 1971
B 1 e c b e r Justizbauptsekretär
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 des Immobilienmaklers Kurt RfH^straBe 0,
f
Klägers und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmäcbtigter: Rechtsanwalt Br«
gegen
1)	die Firma wflBKG, Industrie- und Wohnungsbau-Betreuung, Hannover, G0HBstraße 0, vertreten durch den Beklagten zu 2) als persönlich haftenden Gesellschafter,
2)	den Baukaufmann Hermann W(B» ebenda,
 Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter; Rechtsanwalt Br.
Der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. April 1971 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Hauß sowie der Bundesrichter Johannsen, Br. Pfretzschner, Br. Bukow und Br. Buchbolz
 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 28. November 1968 aufgehoben.
Bie Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 2. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Hannover vom 3. April 1968 wird zurückgewiesen.
Bie Beklagten haben die Kosten des Beruf ungs- und des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Mit Schreiben vom 3. Oktober 1967 bot der Kläger der Beklagten zu 1, mit deren persönlich haftenden Gesellschafter, dem Beklagten zu 2, er schon vorher in Geschäftsverbindung gestanden hatte, ein in Hannover-Bothfeld gelegenes, der Bundesrepublik gehörendes Baugelände von 10 700 qm zu dem Ankauf an« In der beigefügten Beschreibung des Objekts war am Schluß vermerkt: "Provision: 3 des Kaufpreises, siebe Geschäftsbedingungen”. Die Geschäftsbedingungen waren auf dieser Anlage und auf der weiter beigefügten Wohnflächenberechnung jeweils unten abgedruckt. Auf Grund dieses Angebots setzte sich der Beklagte zu 2 am 4. Oktober 1967 fernmündlich mit dem Kläger in Verbindung. Er teilte ihm mit, daß an dem Erwerb des Baugeländes Interesse bestehe, und vereinbarte eine gemeinsame Besichtigung, die am 9. Oktober 1967 stattfand. Durch notariellen Kaufvertrag vom 23« Januar 1968 erwarb die Beklagte zu 1 das Gelände zu einem vorläufigen Kaufpreis (die genaue Höbe des Kaufpreises sollte von dem Vermessungsergebnis abhängig sein) von 886.440,- DM.
In die KaufVerhandlungen hatte sich noch der Grundstücksmakler Dr. HoflHB eingeschaltet, dem die das Grundstück verwaltende Oberfinanzdirektion ein Ankaufs-recbt eingeräumt hatte und der den Alleinauftrag für den Verkauf der auf dem Gelände zu errichtenden Eigentumswohnungen zu erlangen wünschte. Die Beklagte zu 1 lehnte die Erteilung dieses Maklerauftrages an ihn ab und verpflicb tete sich in einer Vereinbarung vom 29« November 1967, an
 
Dr. HoflHB für den Verzicht auf das Ankaufsrecbt einen mit "Maklerprovision" bezeicbneten Betrag von 25.000 DM zu zahlen sowie jeweils 1 von dem Verkaufspreis der auf dem Grundstück zu errichtenden Objekte (Eigentumswohnungen, Garagen oder gewerbliche Objekte).
Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Beklagten hätten ihm die vereinbarte Provision von 3 # des Kaufpreises von 886.440 DM zu zahlen, da zwischen den Parteien ein Maklervertrag abgeschlossen worden und der Grundstücksankauf auf Grund seines Nachweises zustande gekommen sei.
Er hat die Zahlung von 26.593,20 DM nebst Zinsen eingeklagt und außerdem Auskunft verlangt über die Höhe der für den Ankauf noch weiter erbrachten Leistungen, insbesondere der an Dr. HoflBHBgeleisteten Zahlungen.
Die Beklagten haben eingewendet, sie hätten den Kläger als Makler des Grundstückseigentümers angesehen und nicht die Absicht gehabt, mit ihm einen Maklervertrag abzuschließen. Erst im Laufe der KaufVerhandlungen habe sich herausgestellt, daß der Kläger nicht von dem Eigentümer mit dem Grundstücksverkauf beauftragt gewesen sei. Außerdem seien die Angaben des Klägers über Grundstücksgröße, Bebauungsmöglichkeiten, Kaufpreis und andere Einzelheiten unrichtig gewesen.
Das Landgeri cht hat die Beklagten durch Teilurteil vom 3. April 1968 zur Zahlung von 24.000 DM nebst Zinsen verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten die Klage in vollem Umfang, einschließlich der noch beim Landgericht anhängigen Ansprüche, abgewiesen. Gegen dieses Urteil hat der Kläger Revision eingelegt.
 
Entscbeidungsgründe:
Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der Kläger den Beklagten das Grundstück nachgewiesen bat, das die Be klagte zu 1 durch Vertrag vom 23. Januar 1968 von der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung) käuflich erwarb. Die Beklagte zu 1 bat sich also die Maklerdienste des Klägers gefallen lassen. Der Kaufvertrag ist infolge des Nachweises durch den Makler zustande gekommen.
In der Entgegennahme der Maklerdienste ist noch nicht in jedem Palle und ohne weiteres der Abschluß eines Maklervertrages zu erblicken. Allerdings bedarf der Abschluß eines Maklervertrags weder der Schriftform noch ausdrücklicher Erklärungen. Er kann auch durch stillschweigende oder schlüssige Erklärungen zustande kommen. Doch bedarf es, abgesehen von dem Palle des § 334 HGB, der auf Abschluß des Vertrages gerichteten Willenserklärungen. Gibt der Makler, etwa deswegen, weil er bereits von dem Verkäufer einen Maklerauftrag erhalten hat, nicht zu erkennen, daß er auch von dem Käufer für den Nachweis des Kaufgegenständes oder die Vermittlung des Kaufvertrages eine Maklerprovision verlangen will, dann besagt die Entgegennahme der Maklerdienste durch den Kaufinteressenten noch nicht, daß dieser damit zugleich einen Maklervertrag abschließt (BGH NJW 1958, 298 und 1959, 574; OLG Stuttgart NJW 1954, 313; OLG Celle NJW 1955, 1400). Anders liegt es jedoch, wenn der Makler in dem Angebot an den Kauf interessenten eindeutig zu erkennen gibt, daß an ihn Provision zu zahlen sei (BGH NJW 1967, 1365)* wobei nicht entgegensteht, daß der Makler bereits einen Auftrag vom Verkäufer besitzt, da
 
dem Makler die Übernahme einer Doppeltätigkeit für Verkäufer und Käufer nicht schlechthin untersagt ist (BGHZ 44, 344, 346).
Demgemäß ist entscheidend, ob der Kläger den Beklagten gegenüber eindeutig zu erkennen gegeben bat, daß er von ihnen als Kaufinteressenten für den Nachweis des Objekts eine ProvisionsZahlung verlange. Da insoweit sonstige schriftliche oder mündliche Erklärungen des Klägers nach dem Vortrag der Parteien nicht in Betracht kommen» ist maßgebend allein das Angebot des Klägers in seinem Schreiben vom 3. Oktober 1967. Das Berufungsgericht hat angenommen, dieses Schreiben sei in dem maßgebenden Punkt, ob die Beklagten Schuldner einer Provision sein sollten, nicht genügend klar. Es sei möglich, daß der Kläger eine Provision von der Verkäuferseite zu beanspruchen gehabt habe, die dann nur im Rahmen des Kaufvertrages den Käufern habe auferlegt werden können. Hinzu komme, daß der Kläger nach seinem Schreiben an die Beklagte zu 1 vom 11. Oktober 1967 damit rechnete, zusammen mit dem zu den Verhandlungen zugezogenen Makler Dr. Ho^HHl den Verkaufsauftrag für die geplanten Eigentumswohnungen übertragen zu erhalten, und es mit Rücksicht darauf nicht sicher sei, ob er von den Beklagten auch eine Zahlung von Provision für den Ankauf des Baugeländes erwartete. Die Beklagten hätten deshalb annehmen können, mit der im Vertrag vom 29. November 1967 gegenüber Dr. HoflHHi übernommenen Verpflichtung zur Zahlung einer "Maklerprovision1* und eines weiteren Entgelts auch das Interesse des Klägers abgegolten zu haben«
Mit diesen Ausführungen hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, daß es dem Makler nicht schlechthin versagt ist, im Wege eines Doppelauftrags sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig zu werden. Eine Annahme der Beklagten, der Kläger sei von dem Verkäufer oder von Dr. Hc^B beauftragt, besagt deswegen nicht, daß die Beklagten nicht mit einem Frovisionsverlangen des Klägers ihnen gegenüber für den Nachweis des Baugeländes zu rechnen brauchten. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes kann dem Schreiben des Klägers vom 3. Oktober 1967 nicht die vom Berufungsgericht vermißte Klarheit abgesprochen werden. Der Kläger hatte der Beklagten zu 1 die Mitteilung von dem Kaufobjekt in der Form einer eigenen Offerte gemacht (nAls Anlage lasse ich Ihnen meine Offerte über obiges Gelände ... zugeben") und unter Bezugnahme auf seine Geschäftsbedingungen vermerkt: "Provi-sion: 3 # des Kaufpreises”. Die Annahme, daß dieser Vermerk nur der Hinweis auf eine vom Verkäufer zu zahlende Provision sei, die eventuell im Grundstückskaufvertrag auf die Beklagte zu 1 abgewälzt werden solle, ist nicht vertretbar, wenn nicht irgendwelche sonstigen Umstände oder Vermerke in dem Schreiben des Maklers oder in seinen Geschäftsbedingungen für eine derartige Annahme sprechen. Solche Umstände sind nicht ersichtlich. Der als Baukaufmann und persönlich haftende Gesellschafter einer sich mit Grundstücksgescbäften befassenden Firma erfahrene Beklagte zu 2 mußte sich auf Grund dieses Angebots jedenfalls sagen, daß der Kläger die Zahlung einer Provision von der Beklagten zu 1 verlangte. Dadurch, daß er sich dann am nächsten Tage mit dem Kläger in Verbindung setzte und sich mit ihm zu einer Grundstücksbesichtigung verabredete,
 
die auch stattfand, hat er sich in einer für den Kläger nicht anders zu deutenden Weise mit dessen Angebot einverstanden erklärt. Spätestens ist die Annahme des Maklerangebots in dem Ankauf des Grundstücks zu sehen. Zu dieser Zeit wußte der Beklagte zu 2, daß der Kläger nicht vom Eigentümer beauftragt war und das Provisionsverlangen somit nur der Beklagten zu 1 gelten konnte. Außerdem wußte er, daß er den Kläger nicht durch einen Verkaufsauftrag für die geplanten Eigentumswohnungen entschädigt hatte.
Er konnte aber nicht annehmen, daß der Kläger seine Maklerleistung unentgeltlich erbringen würde, was zudem der gesetzlichen Vermutung des § 653 Abs. 1 BGB widersprechen würde. Die Zahlung des Abfindungsentgeltes an Dr. Hofl| mstellte keine Entschädigung des Klägers dar.
Dieser Auslegung, die vom Revisionsgericht vorgenommen werden kann, weil die maßgebenden tatsächlichen Umstände unstreitig sind, steht auch nicht entgegen, daß der Kläger bereits in dem Schreiben vom 3. Oktober 1967 zugleich mit seinem Provisionsverlangen der Beklagten zu 1 das Objekt bekanntgegeben hat. Allerdings wird ein Kauf-interessent im allgemeinen keinen Anlaß mehr sehen, noch nach Erhalt des Nachweises einen Nachweismaklervertrag abzuschließen. Daher könnte ein Eingeben dieses Interessenten auf das Angebot an sich allein als die Bekundung eines KaufInteresses angesehen werden. Dieser Argumentation, der sich das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der Entscheidung des Kammergerichts NJW 1958, 63 angeschlossen bat, die vom Kammergericht aber in einer späteren Entscheidung (NJW 1960, 1865) wieder aufgegeben worden ist, kann jedoch für den Regelfall nicht beigepflicbtet werden. Sie
 würde darauf hinauslaufen, daß der Interessent mit der Einwendung, er habe das Maklerangebot nicht mehr anzunehmen brauchen, weil er den Nachweis bereits von dem Makler erhalten habe, in einer mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Weise dem Makler die vorzeitige Mitteilung des KaufObjekts Vorhalten würde (vgl. auch Schmidt-Salzer, MDR 1969, 182, 185 Fußn. 50 und 186 zu 5 a).
Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn ein Interessent es schlechtweg abgelehnt hätte, einen Maklerauftrag zwecks Namhaftmachung eines Objekts zu erteilen, und den Nachweis des Objekts dann anderweitig ohne Hinzuziehung eines Maklers erhalten hätte. Dafür, daß diese Voraussetzungen hier vorliegen, ist nichts dargetan.
Demgemäß schulden die Beklagten nach § 652 BGB die vereinbarte Maklerprovision. Der Frovisionsanspruch des Klägers wird, wie die VorInstanzen bereits zutreffend ausgefübrt haben, nicht dadurch beeinträchtigt, daß die Angaben des Klägers über das Objekt, wie sie in seinem Angebot enthalten waren, nicht in allen Punkten zutrafen. Auch für eine Verwirkung des Anspruchs nach § 654 BGB sind keine ausreichenden Anhaltspunkte gegeben.
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Da keine weiteren Punkte mehr der Klärung bedürfen, soweit es sieb um die Berufung gegen das Teilurteil des Landgerichts vom 3. April 1968 bandelt, ist die Sache zur Endentscheidung reif. Unter Aufhebung des Berufungsurteils einschließlich der Entscheidung des Berufungsgerichts über die Ansprüche, über die das Landgericht noch nicht befunden hat, war die Berufung gegen das Teilurteil zurückzuweisen.
Dr. Hauß	Jobannsen	Dr.	Pfretzschner
 Dr. Bukow
 Dr. Buchholz