Volltext der Entscheidung
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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
IV ZR 80/72 URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
25. April 1$73 Hellmann, JustizhauptSekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
des Maklers Gerhard
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- Prozeßbevollmächtigter:
Klägers und Revisionsklägers,
Rechtsanwalt
gegen
die Lehrerin Johanna
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geb.
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Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
und
Der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 1973 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Hauß und die Richter Johannsen, Dr. Pfretzschner, Dr. Reinhardt und Xnüfer
für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 13. April 1972 wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte erteilte dem Kläger unter dem März 1971 auf einem von diesem gefertigten Vordruck einen schriftlichen "Alleinauftrag" zu dem Verkaufe eines ihr gehörigen Grundstücks zu dem Preise von 150 000,-- DM. Das Auftragsverhältnis sollte zunächst auf die Dauer von drei Monaten ab Vertragsschluß gelten und sich jeweils um einen weiteren Monat verlängern, falls es nicht 14 Tage vor Ablauf per Einschreiben gekündigt wurde. Ferner heißt es in der Urkunde
u. a. :
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"Mir entstehen durch die Beauftragung der Firma Rkeinerlei Kosten, und zwar weder im Falle des Verkaufs noch im Falle des Nichtverkaufs; es sei denn, daß ich während der Laufzeit des Maklervertrages einen notariellen Kaufvertrag abschließe, ohne die Maklerfirma Gerhard R^B hinzuzuziehen oder nach Beendigung dieses Maklervertrages mit einem Kaufinteressenten, den mir die Maklerfirma Gerhard nachgewiesen hat, einen Kaufvertrag über das Grundstück abschließe. Nur für diesen Fall verpflichte ich mich, die Provision in Höhe von 5 % der Kauf summe vor^DM 150 000,— an die Maklerfirma Gerhard R^^p zu zahlen.
Sollte ich den Verkaufsvertrag vorzeitig widerrufen^die Verkaufsbemühungen der Firma Gerhard RBB behindern oder mich weigern, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen, obwohl mir die Maklerfirma Gerhard RpjB Käufer nachgewiesen hat, die bereit sind, das Grundstück zu dem Preise von DM 150 000,— zu kaufen, verpflichte ich mich als Aufwendungsersatz an die Maklerfirma Gerhard RfHft die Hälfte der vereinbarten Provision zu zahlen, ohne daß diese den Nachweis der tatsächlichen Aufwendungen zu führen braucht. Ein weitergehender Schadensersatzanspruch wird durch diese Regelung nicht ausgeschlossen."
Der Kläger inserierte anschließend das Grundstück und ließ am 7* März 1971 durch seinen Mitarbeiter P^ eine Besichtigung mit verschiedenen Interessenten vornehmen, in deren Verlauf sich die Eheleute G< gemäß ihrer am gleichen Tage abgegebenen schriftlichen Verpflichtungserklärung zu dem Ankauf für 150 000,— DM bereit erklärten. Hiervon setzte die auf
dem Grundstück anwesende Beklagte sofort in Kenntnis, die sich jedoch zu dem Abschluß eines Kaufvertrags noch nicht entschließen konnte. In der Folgezeit ermittelte die Beklagte - wie sie behauptet - selbst zwei zu dem Ankauf für jeweils 175 000,-- DM
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bereite Interessenten. Unter Hinweis hierauf kündigte sie mit Einschreiben vom 14. Mai 1971 den Alleinauftrag fristgemäß zu dem 4. Juni 1971. Sie hat das Grundstück inzwischen noch nicht veräußert.
Gestützt auf die Zahlungsvereinbarungen in der. Auftragsschein hat der Kläger von der Beklagten nunmehr die halbe Provision (2,5 % von 150 000,— DM =)
3 750,— DM zuzüglich 11 % Mehrwertsteuer = 412,50 DM = insgesamt 4 162,50 DM verlangt.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen. Der Kläger hat Revision eingelegt.
Entscheidungsgründe Die Revision ist unbegründet.
Das Berufungsgericht hat zutreffend entschieden, daß dem Kläger der geltend gemachte Anspruch nicht zusteht. In einem Maklervertrag, der den Verkauf eines Grundstücks zu dem Gegenstand hat, ist eine Vereinbarung, nach der der Verkäufer die Provision auch dann zu zahlen hat, wenn er es unterläßt, einen Kaufvertrag mit einem vom Makler nachgewiesenen KaufInteressenten zu schließen, nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet ist. Das hat der erkennende Senat in den Urteilen vom 30. Oktober 1970, IV ZR 1176/68 und vom 18. Dezember 1970, IV ZR 1155/68 = LM BGB § 652 Nr. 38 und 39 (= NJW 1971,
93; 1971, 557) ausgesprochen. Denn es handelt sich dabei
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um ein uneigentliches Strafgedinge im Sinne des §3^3 Abs. 2 BGB, für das § 3*1 *1 RGB eilt.
Der hier zu entscheidende Fall unterscheidet sich von dem durch das genannte Urteil vom 18. Dezember 1970' entschiedenen. In diesem hatte die beklagte Grundstückseigentümerin für den Nachweis oder die Vermittlung eine Provision von 3 % des Kaufpreises zu zahlen. Sie hatte sich verpflichtet, dem Makler 6 % entgangene Provision zu zahlen, falls sie den Grundstückskauf verweigern würde. In dem hier zu entscheidenden Fall ergibt der Sinn der ihrem Wortlaut nach widersprüchlichen Vereinbarung, daß die Beklagte bei einem Verkauf des Grundstücks unter Mitwirkung des Maklers keine Provision schuldete. Die volle Provision in Höhe von 5 # sollte sie nur zahlen, falls sie während der Laufzeit des Vertrages einen Kaufvertrag ohne Hinzuziehung des Klägers abschließen würde oder später mit einem vom Kläger nachgewiesenen Interessenten. Dabei sind die Parteien sich darüber einig, daß die ’’volle Provision” bei der von vornherein ins Auge gefaßten Doppeltätigkeit des Maklers die normalerweise geschuldete Käufer- und Verkäuferprovision zusammenfaßte.
Die danach den Vereinbarungen zugrunde liegende Verkäuferprovision in Höhe von 2,5 % sollte die Beklagte als '’Aufwendungsersatz” an den Kläger zahlen, wenn sie sich weigern sollte, das Grundstück an einen von ihm ihr nachgewiesenen Interessenten zu verkaufen. Weitergehende Schadensersatzansprüche sollten dabei nicht ausgeschlossen bleiben.
Der Senat hat in dem erwähnten Urteil vom 18. Dezember 1970 allerdings ausgeführt, der Makler könne ein verständliches und berechtigtes Interesse daran haben, sich
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gegen willkürliche Verhaltensweisen des Auftraggebers, für den er Arbeitskraft und Kosten aufgowmnU habe, zu sichern. Eine Vereinbarung, durch die diesem Interesse Rechnung getragen werde, sei gültig, wenn durch sie auf den Auftraggeber kein unangemessener Druck in Richtung auf die Grundstücksveräußerung ausgeübt werde. Gültig werde deshalb eine formlos getroffene Vereinbarung sein, in der sich der Makler für den Pall einer endgültigen Verweigerung des Grundstücksverkaufs an einen von ihm zugeführten zahlungskräftigen und zuverlässigen Interessenten zu den vereinbarten Bedingungen den Ersatz der ihm durch seine Nachweistätigkeit entstandenen Aufwendungen versprechen lasse. Ebenfalls sei es zulässig, formlos eine Individualvereinbarung über ein angemessenes Entgelt des Maklers für die durch die Weigerung des Auftraggebers ergebnislos gebliebenen Bemühungen zu treffen, wobei aber das Honorar wesentlich unter der beim Verkauf geschuldeten Provision liegen müsse, damit kein mittelbarer Druck zu dem Verkauf an dem Auftraggeber stattfinde .
In beiden Fällen sollte der Grundstückseigentümer dem Makler einen bestimmten Prozentsatz des zugrunde gelegten Kaufpreises zahlen. Darauf, wie diese geschuldete Leistung von den Beteiligten im Einzelfall bezeichnet wird, ob als entgangene Provision oder wie hier als Aufwendungsersatz, kommt es für die zu treffende Entscheidung nicht an. Erheblich ist allein, ob die versprochene, in dieser Weise der Höhe nach festgelegte Leistung auf den Eigentümer einen unangemessenen Druck in Richtung auf die Grundstücksveräußerung ausübt. Das ist der Pall, wenn der Grundstückseigentümer verpflichtet wird, als "Aufwendungseröatz" die volle ihm zuzurechnende Provision zu zahlen, die gr nicht zu zahlen braucht, wenn er das Grundstück an den ihm vom Makler nachgewiesenen Interessen ten zu dem zugrunde gelegten Preis veräußern würde.
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Die Vereinbarung, auf die der Kläger seinen Anspruch gründet, ist daher 30, wie sie hier getroffen werden itu\ rechtlich als Vereinbarung einer Vertragsstrafe im oinne des § 3^3 Abs. 2 BGB anzusehen. Eine solche Vereinbarung ist nur unter Einhaltung der Form des § 313 BGB rechts-wirksam. Da diese Form nicht gewahrt würde, ist die Klage mit Recht abgewiesen worden.
Dr. Hauß Johannsen Die Richter am Knüfer
Bundesgerichtshof Dr. Pfretzschner und Dr. Reinhardt sind in Urlaub und an der Ünterzeich-nung verhindert.
Dr. Hauß
