Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
IV ZR 10/74
Verkündet am 9. Juli 1975
Fieser , Justizangestellter
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
1. des Geschäftsführers Josef
2. dessen Ehefrau Maria S beide wohnhaft
Kläger und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigtes
Rechtsanwälte Dr. und
gegen
die offene Handelsgesellschaft Wilhelm Co.
vertreten durch den persönlich haftenden Gesellschafter Ernst-August PMIM. geschäftsansässig in
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr
Der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung von 9. Juli 1973 durch die Richter Professor Johannsen, Dr. Bukow, Dr. Buchholz, Rottnüller und Dr. Hoegen
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Kanaergerichts in Berlin von 3. Dezenber 1973 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch Uber die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger nehnen die Beklagte auf Schadensersatz wegen angeblich unrichtiger Auskunftserteilung bei Vermittlung einer Eigentumswohnung in Anspruch.
Auf Grund der Vermittlung der Beklagten, einer Maklerfirma, erwarben die Kläger eine Eigentumswohnung in BflD~St0HB» ■ a. Sie waren daran interes-
siert , für Tilgung und Zinsen des Kaufpreises Zuschüsse vom
Berliner Senat zu erhalten. Wunschgemäß gab die Beklagte ihnen mit Schreiben vom 6. Februar 1970 nähere Erläuterungen zur Finanzierungamöglichkeit• Nach Anführung von Berechnungsbeispielen für die zu erwartenden laufenden Unkosten heißt es in dem Schreiben:
N Diese Kosten werden sich noch erhöhen, falls Sie einen Teil des Barkapitals verzinslich aufnehmen. Durch die Möglichkeit, daß Sie Annuitätszuschüsse durch den Senat erhalten können, würden sich vorstehend genannte Zahlen erheblich verringern. .•. Annuitätszuschüsse würden bei vier Personen für 93 qm gegeben werden A DM 2,30 pro qm monatlich - DM 237,50. ..."
Das Landesamt für Wohnungswesen teilte dem Kläger zu 1) auf dessen Antrag mit Schreiben vom 27* Februar 1970 mit, er erfülle die persönlichen Voraussetzungen zur Er-mietung einer mit Annuitätszuschüssen geförderten Wohnung des steuerbegünstigten Wohnungsbaus. Die Kläger kauften darauf die Wohnung mit notariellem Kaufvertrag vom 3♦ März 1970 zu dem Preis von DM 131*000,- und zahlten die vereinbarte Maklerprovision an die Beklagte.
Ihr Antrag vom 16. März 1970 auf Gewährung von AnnuitätsZuschüssen wurde von der Wohnungsbau-Kreditanstalt durch Bescheid vom 17* Juli 1970 mit der Begründung abgelehnt, das Objekt sei nicht förderungswürdig, weil die Firma DiflHHB die die von den Klägern erworbene Eigentumswohnung errichtet hatte, das Objekt seinerzeit zu einem überhöhten Grundstückskaufpreis erworben habe; die Firma sei bereits mit Schreiben des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 17. Oktober 1967 darauf hingewiesen worden, daß Anträge auf Gewährung öffentlicher Mit-
tel aller Voraussicht nach abgelehnt werden würden; dies gelte nach den entsprechenden Richtlinien auch für die Förderung durch AnnultätsZuschüsse. Der gegen diesen Bescheid erhobene Widerspruch der Kläger wurde von dem Senator für Bau- und Wohnungswesen zurückgewiesen und die hiergegen erhobene Klage von dem Verwaltungsgericht Berlin durch Urteil vom 22. April 1971 abgewiesen.
Die Kläger haben vorgebracht, es sei für ihren Kaufent8chluß von entscheidender Bedeutung gewesen, daß ihnen AnnuitätsZuschüsse gewährt werden würden, wofür sie die persönlichen Voraussetzungen erfüllt hätten. Die Beklagte habe bereits ln Zeitungsanzeigen mit der Möglichkeit der Gewährung von AnnuitätsZuschüssen für das fragliche Objekt geworben. Im Vertrauen auf die Zusicherung der Beklagten im Schreiben vom 6. Februar 1970, daß der Gewährung von Annuitätszuschüssen vom Objekt her nicht8 im Wege stehe, hätten sie sich dann zu dem Ankauf entschlossen. Durch die Zuschüsse hätte sich für sie eine monatliche Minderbelastung von DM 237,50 ergeben.
Da die Erklärung der Beklagten unrichtig gewesen sei und die Beklagte dies zu vertreten habe, hafte sie aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung für den ihnen, den Klägern, entstandenen Schaden. Dieser bestehe in Höhe der nicht erlangten Zuschüsse. Das mache für die gesamte in Betracht kommende Zeit von 10 Jahren einen Betrag von rund DM 22.800,- aus. Hiervon haben die Kläger einen Teilbetrag für die Zeit vom 1. Mai 1970 bis zu dem 31. März 1972 in Höhe von DM 5.462,50 eingeklagt.
Die Beklagte hat erwidert, die Kläger hätten zu keiner Zeit erkennen lassen, daß es ihnen auf die Gewährung von AnnuitätsZuschüssen kaufentscheidend ankomme. Der Passus in dem Schreiben vom 6. Februar 1970 bedeute keine Zusicherung, sondern nur den beispielhaften Hinweis auf die Möglichkeit, solche Zuschüsse zu erlangen.
Im übrigen sei das Objekt förderungswürdig gewesen. Sie, die Beklagte, habe jedenfalls nicht vorhersehen können, daß ein entsprechender Antrag keinen Erfolg haben könnte. Es habe den Klägern selbst obgelegen, vorab zu prüfen, ob die Zuschüsse tatsächlich zu erhalten seien. Die Kläger treffe daher jedenfalls ein Mitverschulden. Keinesfalls könnten die Kläger das Erfüllungsinteresse, sondern allenfalls den Vertrauensschaden ersetzt verlangen, dessen Voraussetzungen die Kläger mit der Klage nicht dargetan hätten. Der Kaufpreis sei auch ohne die AnnuitätsZuschüsse angemessen gewesen.
Die Beklagte hat Widerklage erhoben auf Feststellung, daß den Klägern auch über die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche hinaus aus der Vermittlung des Kaufs der Eigentumswohnung Ansprüche gegen die Beklagte nicht zustehen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Kläger ist von dem Oberlandesgericht zurückgewiesen worden.
Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger weiterhin ihren Klageantrag. Die Beklagte beantragt Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
Des Berufungsgericht hat festgestellt, daß über die fragliche Wohnung ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustandegekommen 1st. Es hat weiter ausgeführt, als Rechtsgrundlage für den erhobenen Schadensersatzanspruch komme ein Anspruch wegen schuldhafter Verletzung einer Nebenpflicht aus dem Maklervertrag in Betracht, nämlich der Pflicht, den Klägern in der Frage der Annuität sZuschüsse richtige Auskünfte zu erteilen.
Das Berufungsgericht hat weiter unterstellt, daß die von der Beklagten den Klägern im Schreiben vom 6. Februar 1970 erteilte Auskunft ein verantwortlicher Hinweis von vertragsentscheidender Bedeutung gewesen, die Auskunft auch insofern unrichtig gewesen sei, als die Gewährung von AnnuitätsZuschüssen vom Objekt her als problemlos erscheinen mußte, und die Beklagte bei Erteilung der Auskunft schuldhaft pflichtwidrig gehandelt habe. Gleichwohl hat es den erhobenen Schadensersatzanspruch nicht als begründet angesehen. Dazu hat es ausgeführt, die Kläger könnten nicht das Erfüllungsinteresse, sondern nur das negative oder VertrauensInteresse fordern. Danach seien sie so zu stellen, wie sie gestanden hätten, wenn ihnen eine richtige Auskunft erteilt worden wäre. Daß der behauptete Schaden in diesem Sinne ein ihnen entstandener Vertrauensschaden sei, hätten die Kläger nicht dargetan. Sie könnten nicht geltend machen, der Schadenseintritt liege darin, daß sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft zu dem Ankauf bewogen worden wären und nun an den Kaufvertrag unter Mehrbelastung mit den nicht gewährten Zuschüssen gebunden seien. Denn es sei ihnen unbenommen gewesen, die Eigentumswohnung alsbald
wieder zu verkaufen und eine dadurch etwa entstandene Vermögenseinbuße (Umzugskosten usw.) von dem Beklagten erstattet zu verlangen. Das Verlangen auf Erstattung der Annuitätszuschüsse liefe auf einen Ersatz des ihnen nicht zustehenden Erfüllungsinteresses hinaus. Es könne nur gerechtfertigt sein, wenn feststünde, daß die Kläger bei richtiger Auskunft diese Eigentumswohnung nicht gekauft hätten, dafür aber eine gleichwertige andere, für die ihnen Annuitätszuschüsse gewährt worden wären. Einen derartigen hypothetischen Verlauf hätten die Kläger Jedoch trotz Befragens durch das Gericht nicht darzutun vermocht.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
Nach den Unterstellungen des Berufungsgerichts ist für den Revisionsrechtszug davon auszugehen, daß die Beklagte in ihrem Schreiben vom 6. Februar 1970 zur Frage der Bewilligung von Annuitätszuschüssen schuldhaft eine unrichtige und für den Kaufentschluß der Kläger entscheidende Auskunft erteilt hat. Damit hat sich die Beklagte schadensersatzpflichtig gemacht. Sie war verpflichtet, wenn sie den Klägern eine derartige Auskunft über das Objekt erteilte, dies sorgfältig zu tun und gegebenenfalls deutlich darauf hinzuweisen, wenn sie die Richtigkeit der Auskunft nicht nachgeprüft hatte oder sonst für ihre Richtigkeit nicht einzustehen gewillt war. Demgemäß hat sie, wie das Berufungsgericht zutreffend aus geführt hat, den Klägern den Schaden zu ersetzen, der ihnen daraus erwachsen ist, daß sie auf die Richtigkeit der Auskunft vertraut haben. Dagegen war die Beklagte als Mäklerin nicht verpflich
tet, den Klägern eine £1 gentunewohnung zu verschaffen, für die sie AnnuitätszuschUsse bekamen, oder für die Gewährung von Annuitätszuschüssen einzustehen. Sie haftet daher entgegen der Ansicht der Revision nicht auf ein Erfüllungsinteresse in des Sinne, daß sie die Annuitätszuschüsse zu zahlen hätte.
Die Kläger sind, wie das Berufungsgericht weiter zutreffend ausgeführt hat, so zu stellen, wie sie stehen würden, wenn sie nicht auf die Richtigkeit der Auskunft vertraut hätten oder, was dasselbe ist, wenn ihnen die richtige Auskunft erteilt worden wäre, daß die Gewährung von Annuitätszuschüssen vom Objekt her fraglich oder mit der Gewährung solcher Zuschüsse nicht zu rechnen sei.
Die Kläger hätten dann, da die Auskunft für sie kaufentscheidend gewesen sein soll, die von der Beklagten vermittelte Wohnung nicht gekauft, was bedeutet, daß sie entweder gar keine Wohnung oder eine andere preisgünstigere Wohnung gekauft hätten. Der Schaden der Kläger besteht danach in dem Vermögensnachteil, den sie im Vergleich hierzu durch den Erwerb der ihnen von der Beklagten vermittelten Wohnung erlitten haben.
Bei der Ermittlung des Schadens war, worauf die Revision mit Recht hinweist, die mit § 287 ZPO gewährte Beweiserleichterung zu berücksichtigen. Hiernach war, da die Kläger ihre Absicht, eine Eigentumswohnung zu erwerben, durch den Ankauf der von der Beklagten vermittelten Wohnung deutlich dargetan haben, in erster Linie davon auszugehen, daß die Kläger bei Abstandnahme von dem Ankauf dieser Wohnung eine andere preisgünstigere Wohnung gekauft hätten. Für die Schadensermittlung war daher entscheidend, ob seinerzeit preisgünstigere Wohnungen in den für die Klä-
ger in Betracht kommenden Stadtteilen von Berlin vorhanden waren. Hierbei ist es unerheblich, ob andere Wohnungen deshalb preisgünstiger waren, weil für sie Annuitätszuschüsse gewährt worden wären, oder deshalb, well ihr Kaufpreis geringer war. Daß die Kläger ihren Schaden nach den Betrag der AnnultäteZuschüsse errechnet haben, braucht in Rahmen des § 287 ZPO nicht als bindende Begrenzung der Schadensermittlung aufgefaßt zu werden. Fehlerhaft ist jedenfalls die Auffassung des Berufungsgerichts, die Behauptung der Kläger, der Harkt sei damals durchaus so gestaltet gewesen, daß sich gleichwertige Eigentumswohnungen hätten finden lassen, sei keine hinreichende Schadensdarlegung. Diese Behauptung ist vielmehr ausreichend und bestimmt genug, um von der nach § 287 ZPO gegebenen Möglichkeit Gebrauch machen zu können, von Amts wegen eine Begutachtung durch Sachverständige über die damalige Wohnungsmarktlage mit entsprechendem Preisvergleich anzuordnen. Für die Behauptung sprach sogar eine gewisse Wahrscheinlichkeit im Hinblick auf die anscheinend unstreitige Tatsache, daß die von den Klägern bezogene Wohnung bereits drei Jahre leer gestanden hatte, bevor sie verkauft werden konnte. Den Klägern kann nicht zu dem Vorwurf gemacht werden, daß sie sich nicht mehr um andere Objekte gekümmert haben. Denn hierzu bestand für sie kein Anlaß, wenn sie auf die Richtigkeit der Auskunft und die damit gegebene Möglichkeit, eine ihnen preislich zusagende Wohnung zu erhalten, vertrauten. Den Klägern kann auch nicht, wie es das Berufungsgericht desweiteren getan hat, entgegengehalten werden, es sei ihnen unbenommen gewesen, die Eigentumswohnung alsbald wieder zu veräußern. Eine derartige Schadensabwendung war ihnen unzu demutbar, solange sie nicht sicher sein konnten, daß ihnen die dadurch entstehenden beträchtlichen Aufwendungen
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(Umzugskosten, möglicherweise erneute Maklergebühren und Inseratskosten) von der Beklagten ersetzt werden würden.
Da hiernach das Berufungsgericht von der ihm nach § 287 ZPO aufgegebenen Schadens ermitt lung und Beweiserhebung keinen Gebrauch gemacht hat, mußte das Berufungsurteil aufgehoben werden.
J o harms en Dr.
Rottmüller
Bukow Dr. Buchholz
Dr. Hoegen ist beurlaubt und dadurch verhindert zu unterschreiben
Johannsen
