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BGH

Gericht: BGH

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu trageno Von Rechts wegen Die Klägerin hatte von den Grundstückseigentümern, den Eheleuten bBHI dn OflHHHl den Auftrag, den Verkauf ihres Grundstücks zu vermitteln„ Mit einem an den Beklagten zu 1) gerichteten Schreiben vom 8* März 1965 bot sie diesem das Objekt an und erklärte dabei, im Abschlußfall habe der Käufer eine Provision zu zahlen0 Das Angebotsschreiben enthielt unter anderem Einzelheiten über Raumaufteilung, Mieteinnahmen und Belastungen des Objekts und nannte als Preisforderung den Betrag von 650 „ 000 DM„ Das Berufungsgericht ist der Ansicht, zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag zustande gekommene Die Klägerin habe mit Schreiben vom 8» März 1965 ein Angebot gemacht, das die Beklagten, und zwar auch die Beklagte zu 2), angenommen hättenSie hätten das Haus besichtigt und bei dieser Gelegenheit auch Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer geführt» Die von der Revision gegen diese Feststellung erhobenen Verfahrensrügen sind unbegründet» Das Berufungsgericht hat alle von der Revision hervorgehobenen Umstände berücksichtigt und in seine Überlegungen einbezogen» Nr0 1444; BGH LM BGB § 632 Nr0 7)» Sie braucht nicht die einzige und auch nicht hauptsächliche Ursache gewesen zu seinQ Es genügt, wenn sie eine wesentliche Ursache bildetea In dem hier zu entscheidenen Fall hat die Klägerin den Provisionsanspruch daher nur dann, wenn die Informationen, die sie den Beklagten geliefert hatte, wesentlich mit dazu beigetragen haben, daß diese schließlich das Grundstück erwarben0 Das ist vorwiegend eine Tatfrage0 Sie ist vom Berufungsgericht bejaht worden 0 Durch die Hinweise, die die Beklagten von der Klägerin erhielten, hatte diese ihr Interesse für das Objekt geweckto Die Ursächlichkeit dieser Hinweise für den späteren Vertragsschluß wurde nicht schon dadurch ausgeschlossen, daß das Objekt den Beklagten später auch noch von einem anderen Makler genannt wurde und daß sie den Kaufvertrag ebenso geschlossen hätten, wenn sie die Hinweise der Klägerin nicht erhalten hätten, da ihnen diese dann von dem später tätig gewordenen Makler geliefert worden wären (Schmidt/Salzer, DB 1969, 1091)<> Das Berufungsgericht hat festgestellt? daß das Interesse der Beklagten an dem Erwerb des Grundstücks durch die in dem Schreiben der Klägerin vom 8o März 1965 enthaltenen Hinweise geweckt worden ist. Zutreffend hat das Berufungsgericht weiter ausgeführt, daß der Kausalzusammenhang auch nicht dadurch unterbrochen worden ist', daß die Beklagten es ablehnten, das Grundstück zu dem von der Klägerin genannten Kaufpreis zu erwerben und daß sie es später für einen um 70*000 DM, das sind etwa 10 %9 niedrigeren Preis kauften0 Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen haben die Beklagten die Klägerin mit dem allgemeinen Ziel eingeschaftet, ein Wohn- und Geschäftshaus zu erwerben0 Die Beklagten haben durch ihr Verhalten das Angebot der Klägerin, einen Maklervertrag mit ihr zu schließen, dessen Gegenstand der Nachweis für den Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses war, angenommen, obwohl sie nicht bereit waren, den in dem Schreiben der Klägerin genannten Kaufpreis von 650«000 DM Wenn man mit dem Berufungsgericht die Behauptungen der Beklagten als wahr unterstellt, so ist damit noch nicht dargetan, daß den Beklagten durch das abredewidrigo Verhalten der Klägerin ein Schaden entstanden ist» Zwar hätten die Beklagten beim Erwerb des Grundstücks auf der Frankfurter Straße nur eine Maklergebühr - nämlich die an die Klägerin - zahlen müssen» Trotzdem ist es durchaus möglich, daß für die Beklagten der Erwerb des Grundstücks

Zitierte Normen: § 654 BGB
GrundstückMaklerInteresseBerufungsgerichtMärzKlägerinProvisionKaufpreis

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
IV_ZR_ §03/68
URTEIL
Verkündet am
11, März 1970 Blocher , Justizobersokrotlir
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Io des Zahnarztes Adolf 2, der Hausfrau Dorothea beide in	?
?
- Prozeßbevollmächtigter:
die Maklerfirma Fr» H Inhaber Kaufmann A, H« Straß efl|7
Klägerin und Revisionsbeklagte;
- Prozeßbevollmächtigter:	Rechtsanwalt	Dr
^ V
- a -
Der XVc Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 110 März 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr0 Hauß und der Bundesrichter Johannsen, YJüstenberg, Dr0 Pfretzschner und Dr0 Reinhardt
 für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 17o Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt (Main) vom 25» Oktober 1967 v/ird zurückgev/i e sen 0
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu trageno
 Von Rechts wegen
 Die Klägerin hatte von den Grundstückseigentümern, den Eheleuten bBHI dn OflHHHl den Auftrag, den Verkauf ihres Grundstücks zu vermitteln„ Mit einem an den
 Beklagten zu 1) gerichteten Schreiben vom 8* März 1965 bot sie diesem das Objekt an und erklärte dabei, im Abschlußfall habe der Käufer eine Provision zu zahlen0 Das
 Angebotsschreiben enthielt unter anderem Einzelheiten über Raumaufteilung, Mieteinnahmen und Belastungen des Objekts und nannte als Preisforderung den Betrag von 650 „ 000 DM„
 
Aufgrund eines Telefongesprächs wurde zwischen der Klägerin und den Beklagten eine gemeinsame Besichtigung des Hauses verabredet0 Sie fand statt» Eine Einigung mit dem anwesenden Ehemann	wurde jedoch nicht erzielt, da
 den Beklagten der geforderte Kaufpreis von 650<,000 DM zu hoch war»
Die Klägerin wies den Beklagten dann noch weitere KaufObjekte nach«
Ende Juni 1965 bot eine andere Maklerfirma den Beklagten das ihnen im März 1965 von der Klägerin angebotene Grundstück ebenfalls an» Die Beklagten wiesen darauf hin, daß sie dieses Grundstück bereits von der Klägerin angeboten erhalten hätten» Der Makler erklärte jedoch, der der Klägerin erteilte Auftrag sei erloschen, er habe inzwischen einen Alleinauftrag von den Eigentümern erhalten» Das Grundstück sei zu dem Preise von 580»000 DM zu verkaufen» Die Beklagten erwarben das Grundstück zu diesem Kaufpreis und zahlten dem Makler eine Provision von 29«000 DM»
Die Klägerin fordert von den Beklagten gleichfalls eine Provision in dieser Höhe»
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben0 Das Berufungsgericht hat die von den Beklagten eingelegte Berufung zurückgewiesen» Die Beklagten haben Revision eingelegt» Sie verfolgen ihren vom Berufungsgericht gestellten Antrag weiter»
 
Ent sch e i dung sgr Ünde_^
Das Berufungsgericht ist der Ansicht, zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag zustande gekommene Die Klägerin habe mit Schreiben vom 8» März 1965 ein Angebot gemacht, das die Beklagten, und zwar auch die Beklagte zu 2), angenommen hättenSie hätten das Haus besichtigt und bei dieser Gelegenheit auch Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer geführt» Die von der Revision gegen diese Feststellung erhobenen Verfahrensrügen sind unbegründet» Das Berufungsgericht hat alle von der Revision hervorgehobenen Umstände berücksichtigt und in seine Überlegungen einbezogen»
Ohne Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht sodann ausgeführt, daß sich die Beklagten nicht darauf berufen können, ihnen sei die ihnen von der Klägerin mit Schreiben vom Bo März 1965 nachgewiesene Kaufgelegenheit schon vorher bekannt gewesen» Ungeachtet dessen ist zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen» Denn in dem Schreiben vom 8» März 1965 wurde nicht nur mitgeteilt, daß die Eheleute Brunner ihr Grundstück in der Bleichstraßo 24 verkaufen wollten, sondern es enthielt weiter nähere Angaben über die Größe der in dem Gebäude vorhandenen Laden und Wohnungen, über die Mietertrige, die Höhe der Belastungen usw» Diese Angaben haben die Beklagten ihrer Bank zur Prüfung und Begutachtung der Rentabilität des Grundstücks vorgelegt» Dadurch, daß die Beklagten diese Information verwertet haben, haben sie das Angebot der Klägerin angenommen» Sie waren daher, wenn ein Kaufvertrag aufgrund dieser Information geschlossen wurde, verpflichtet, die Provision zu zahlen»
 
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht jedoch nur, wenn seine Tätigkeit für das Zustandekommen des von dem Auftraggeber mit dem Dritten geschlossenen Vertrags ursächlich gewesen ist» Dabei genügt es, daß die Tätigkeit mitursächlich war (EG Recht 1913? Nr0 1444; BGH LM BGB § 632 Nr0 7)» Sie braucht nicht die einzige und auch nicht hauptsächliche Ursache gewesen zu seinQ Es genügt, wenn sie eine wesentliche Ursache bildetea In dem hier zu entscheidenen Fall hat die Klägerin den Provisionsanspruch daher nur dann, wenn die Informationen, die sie den Beklagten geliefert hatte, wesentlich mit dazu beigetragen haben, daß diese schließlich das Grundstück erwarben0 Das ist vorwiegend eine Tatfrage0 Sie ist vom Berufungsgericht bejaht worden 0
Durch die Hinweise, die die Beklagten von der Klägerin erhielten, hatte diese ihr Interesse für das Objekt geweckto Die Ursächlichkeit dieser Hinweise für den späteren Vertragsschluß wurde nicht schon dadurch ausgeschlossen, daß das Objekt den Beklagten später auch noch von einem anderen Makler genannt wurde und daß sie den Kaufvertrag ebenso geschlossen hätten, wenn sie die Hinweise der Klägerin nicht erhalten hätten, da ihnen diese dann von dem später tätig gewordenen Makler geliefert worden wären (Schmidt/Salzer, DB 1969, 1091)<> Das Berufungsgericht hat festgestellt? daß das Interesse der Beklagten an dem Erwerb des Grundstücks durch die in dem Schreiben der Klägerin vom 8o März 1965 enthaltenen Hinweise geweckt worden ist. Dieses Interesse sei auch nach dem ersten Abbruch der Verkaufsgespräche weiter vorhanden gewesen0 Denn die Beklagten hätten sich danach noch auf ihre Kosten einen Lageplan aushändigen lassem Das Berufungsgericht räumt
 
ein? daß dieses Interesse in der Folgezeit zunächst in den Hintergrund getreten sein möge und erst nach dem Scheitern anderer Erv/erbsplane durch den zweiten Makler wieder neu geweckt worden sei«. Die Beklagten haben dann etwa ein Vierteljahr nachdem die Klägerin ihnen die Hinweise gegeben hatte den Entschluß, das Grundstück zu kaufen, gefaßt und zwar, wie das Berufungsgericht fest-gestellt hat, in der von der Klägerin vermittelten Kenntnis verschiedener Einzelheiten, die für sie wie für jeden Kauflustigen von Interesse waren und blieben«, Die Umstände, deren Kenntnis sie der Klägerin verdankten, waren keineswegs belanglos. Sonach ergeben die Feststellungen des Berufungsgerichts, daß durch die Tätigkeit der Klägerin das Zustandekommen des Kaufvertrags wesentlich gefördert worden ist«, In einem solchen Fall steht dem Makler der Anspruch auf den Makerlohn zu„
Zutreffend hat das Berufungsgericht weiter ausgeführt, daß der Kausalzusammenhang auch nicht dadurch unterbrochen worden ist', daß die Beklagten es ablehnten, das Grundstück zu dem von der Klägerin genannten Kaufpreis zu erwerben und daß sie es später für einen um 70*000 DM, das sind etwa 10 %9 niedrigeren Preis kauften0 Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen haben die Beklagten die Klägerin mit dem allgemeinen Ziel eingeschaftet, ein Wohn- und Geschäftshaus zu erwerben0 Die Beklagten haben durch ihr Verhalten das Angebot der Klägerin, einen Maklervertrag mit ihr zu schließen, dessen Gegenstand der Nachweis für den Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses war, angenommen, obwohl sie nicht bereit waren, den in dem Schreiben der Klägerin genannten Kaufpreis von 650«000 DM
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zu zahlen» Sie haben sich dennoch für das genannte Grundstück interessiert und die ihnen von der Klägerin vermittelte Kenntnis verwertet» Sie sind daher verpflichtet, der Klägerin die verlangte Provision zu zählen»
Es kommt unter diesen Umständen nicht darauf an, v/orauf es zurückzuführen ist, daß der Grundstückseigentümer sich später bereit erklärte, das Grundstück zu einem geringeren, den Beklagten genehmen Preis zu veräußern»
Der Anspruch ist auch nicht, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat, durch Aufrechnung erloschen»
Die Beklagten hatten vorgetragen, sie hätten der Klägerin erklärt, ein Grundstück in der Frankfurter Straße für einen Kaufpreis von 750»000 DH erwerben zu wollen» Die Klägerin habe ihnen darauf gesagt, man werde ihnen den Vorrang lassen, wenn *in anderer Interessent den gleichen oder einen höheren Preis biete» Damit hätten sie sich einverstanden erklärt» Die Klägerin hätte dann aber, ohne ihnen auch eine Nachricht zukommen zu lassen, das Grundstück an einen Dritten veräußert»
Wenn man mit dem Berufungsgericht die Behauptungen der Beklagten als wahr unterstellt, so ist damit noch nicht dargetan, daß den Beklagten durch das abredewidrigo Verhalten der Klägerin ein Schaden entstanden ist» Zwar hätten die Beklagten beim Erwerb des Grundstücks auf der Frankfurter Straße nur eine Maklergebühr - nämlich die an die Klägerin - zahlen müssen» Trotzdem ist es durchaus möglich, daß für die Beklagten der Erwerb des Grundstücks
 
in der Bleichstraße (Kaufpreis 5800000 DM) selbst unter Berücksichtigung der Belastung mit einer doppelten Maklergebühre wirtschaftlich günstiger gewesen ist als der nach ihrer Behauptung vereitelte Ankauf des Grundstücks in der Frankfurter Straße (Kaufpreis 750.000 DM)0 Zu einer Darlegung des Schadens hatte es eines eingehenden Vortrags über die Wertrelation der beiden Grundstücke bedurft-, an der es fehlt0 Die Belastung mit einer doppelten Maklergebühr allein ergibt noch keinen Verrnö-gensschaden» Es liegt zudem nicht fern, daß die Belastung mit der doppelten Gebühr vermeidbar gewesen wäre, wenn die Beklagten pflichtgemäß die Klägerin über die Fortführung der KaufVerhandlungen mit den Eigentümern benachrichtigt hätteno Alsdann wären Verhandlungen zwischen den beteiligten Maklern über eine Gebührenteilung, wie sie in solchen Fällen häufig stattfinden, möglich gewesene
 Schließlich ist der Anspruch der Klägerin auf den Maklerlohn nicht verwirkt 0 Allerdings hat die Rechtsprechung in Erweiterung des § 654 BGB angenommen, daß der Maklerlohn - abgesehen von dem Fall vertragswidriger Tätigkeit für die andere Seite - auch dann verwirkt sein kann, wenn sich der Makler einer vorsätzlichen oder grob leichtfertigen Verletzung der Treupflicht des MakierVertrages schuldig gemacht hat (BGHZ 36, 323)o Ein solch grober Verstoß gegen die Treupflicht, der den Makler nach allgemeinem Billigkeitsempfinden als seines Lohnes unwürdig erscheinen läßt, steht aber hier nicht zur Erörterung0 Hat die Klägerin in der von den Beklagten geschilderten Weise ihre Abrede nicht eingehalten, so genügt es als Sanktion für diese Pflichtwidrigkeit durchaus, den Beklagten einen Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin
 
zu geben, wenn den Beklagten tatsächlich ein Schaden entstanden ist» Ein solcher Schaden ist aber, v/ie bereits erörtert, von ihnen nicht dargetan worden.
Br. HauB Br,
 Jchannsen
V/üstenberg
 Br0 Reinhardt