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BGH · IV ZR 787/68

Gericht: BGH · Aktenzeichen: IV ZR 787/68

b) Ein wichtiger Grund für eine Kündigung durch den Auftraggeber ist anzunehraen, wenn der Makler untätig geblieben ist oder seine Verkaufsbemühungen vernachlässigt hat und dadurch die Interessen des Auftraggebers so sehr gefährdet hat, daß diesem die weitere Bindung an den Alleinauftrag nicht zuzu demuten ist. Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Oktober 1964 teilte die Beklagte zu 1) der Klägerin mit, daß mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen begonnen werden könne. Oktober 1964 darum gebeten hatte, ihr die erforderlichen Verkaufsunterlagen zur Verfügung zu stellen, übersandte die Beklagte zu 1) der Klägerin am 4» Dezember 1964 einen dreifachen Satz der Planunterlagen und zehn Verkaufsprospekte, die an die Interessenten weitergegeben werden sollten. Da die Bemühungen der Klägerin, von einem Pall abgesehen, bis Ende Januar 1965 keinen Erfolg batten, drohte die Beklagte zu 1) der Klägerin mit Schreiben vom 27« Januar 1965 die Kündigung des Maklervertrages an. Darauf kündigte die Beklagte zu 1) den Maklervertrag mit einem an die Klägerin gerichteten Schreiben vom 17. April 1965 hat sie auf Peststellung geklagt, daß die fristlose Kündigung des Al-leinauftrage unwirksam ist. Mit der Werbung, habe sie erst im Januar 1965 zu beginnen brauchen, weil die Beklagte zu 1) die Werbeunterlagen nicht früher zur Verfügung gestellt habe. Die Beklagte zu 1) hat ihre Passivlegitimation mit der Behauptung bestritten, sie sei nicht im eigenen Hamen, sondern nur im Namen der Bauherren, der Beklagten zu 2) und 5), aufgetreten. Es hat angenommen, daß die Beklagte zu 1) den Maklervertrag nicht nur als Vertreterin der Beklagten zu 2) und 3)j sondern auch im eigenen Namen abgeschlossen habe, Bie Kündigung hat das Landgericht für unwirksam gehalten, weil ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Kündigung nicht Vorgelegen habe. Diese Annahme hat es aus dem Wortlaut des schriftlichen Maklervertrages hergeleitet sowie daraus, daß die Beklagte zu 1) den Vertrag zusammen mit den Beklagten zu 2) und 3) neben dem Wort “Auftraggeberü unterzeichnet habe, ohne auf ein Vertretungsverbältnis hinzuweisen. Da der Vertrag außerdem durch alle drei Beklagten unterzeichnet worden ist und die Beklagte zu 1) bei ihrer Unterschrift keinen eine Vertreterstellung kennzeichnenden Vermerk angebracht hat ist die Ansicht des Berufungsgerichts nicht zu beanstan- den, daß ein Wille der Beklagten zu 1), nur im Namen der Beklagten zu 2) und 3) zu handeln, nicht erkennbar hervorgetreten sei und die Beklagte zu 1) somit nach der Vorschrift des § 164 Abs. 2 BGB als Vertragspartei gelte. Die Meinung der Revision, der Ehemann der -Alleininhaberin der Klägerin, der auf seiten der Klägerin die Verhandlungen geführt hat, habe erkannt, daß die Beklagte zu 1) nur als Vertreterin der Beklagten zu 2) und 3) aufgetreten sei, enthält eine (Patsachenbebauptung, die in der Revisionsinstanz nicht berücksichtigt v/erden kann. Dadurch war die in dem Vertragsformular nicht gestrichene Bemerkung, daß er sich "danach” auf unbestimmte Zeit verlängere und von beiden Seiten mit Monatsfrist gekündigt v/erden könne, gegenstandslos geworden. Vielmehr ist der Auftraggeber bei Erteilung eines Alleinauftrags zu dem Unterschied vom gewöhnlichen Maklervertrag gebunden« Er ist verpflichtet, das Objekt wahrend der Vertragsdauer nicht einem anderen Makler an die Hand zu geben und den Auftrag v/ährend der festgesetzten Vertragszeit nicht zu widerrufen. Dieser Gebundenheit des Auftraggebers unter Ausscheidung der Konkurrenz anderer Makler entspricht es, daß ein Makler, v/enn er einen Alleinauftrag übernommen hat, zur Tätigkeit im Interesse des Auftraggebers verpflichtet ist. Bleibt der Makler entgegen dieser Verpflichtung untätig oder vernachlässigt er die Verkaufsbemühungen in einem Maße, daß die Interessen des Auftraggebers gefährdet werden, dann muß der Auftraggeber dos Recht haben, sich von der Gebundenheit an den Alleinauftrag zu lösen. Ein für längere Zeit abgeschlossener Makler-Alleinauftrag kann daher wie ein sonstiges Dauerverhältnis aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt werden, wenn dem Auftraggeber wegen der Verletzung der Pflichten des Maklers die Bindung an den Maklervertrag nicht mehr zuzu demuten ist (RG HRR 1932 Kr. 611, Staudinger/Riedel BGB 11« Aufl. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangeno Es hat jedoch angenommen, daß den Beklagten für die mit Schreiben vom 17. Januar 1965 der Klägerin vorgehalten habe, es sei nunmehr zu einer dringenden Notv/endigkeit geworden, den Verkauf durch umfangreiche Insertion zu forcieren, habe die Klägerin ihre Verkaufsbemühungen auch durch Insertion, Einschaltung von Bausparkassen und Untermakler forciert. Jedenfalls hätten die Beklagten den ihnen obliegenden Beweis dafür, daß die Klägerin die vertraglich übernommene Verpflichtung zur Tätigkeit verletzt habe, nicht erbracht. Das Berufungsgericht hat zwar nicht verkannt, daß es zu den Vertragspflichten der Klägerin gehörte, die Verkaufshemühungen "forciert” zu betreiben. Damit bat das Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht rügt, jedoch außer acht gelassen, daß das in der Vertragsklausel aufgestellte Erfordernis forcierter Tätigkeit noch in einer anderen Weise ausgelegt werden konnte. Wenn nach dem Text der Vertragsklausel: "Die Verkaufsbemühungen werden durch Insertion, Einschaltung von Bausparkassen und gegebenenfalls durch Makler in Untervollmacht forciert betrieben" die Verpflichtung zu verstärkter Tätigkeit nur darin zu sehen wäre, daß die zwei oder drei Wege der Werbung (Insertion, Einschaltung von Bausparkassen und eventuell Untermakler) einzuschlagen v/aren, dann wäre der Hinweis auf eine forcierte Tätigkeit überflüssig gewesen. Es liegt daher nahe zu erwägen, ob nicht der Klägerin mit der Verpflichtung, die genannten Verkaufshemühungen "forciert" zu betreiben, die Aufgabe übertragen worden war, bei ihren Werbetätigkeiten verstärkt, d.b. über das normale Maß hinaus tätig zu werden. Es könnte nämlich den Beklagten aus finanziellen Gründen daran gelegen gewesen sein, die Verkäufe der Wohnungen möglichst frühzeitig abzu-schiiefien, und dies könnte bei der Größe des Objekts (31 Eigentumswohnungen) wiederum nur durch eine besonders intensive, Über das übliche Maß hinausgehende Tätigkeit des Maklers zu erwarten gewesen sein, Bas Berufungsgericht hätte jedenfalls in Betracht ziehen müssen, daß die Verpflichtung zu forcierten Verkaufs-bemühungen nicht nur bedeuten konnte, daß die Klägerin zu Insertion und Einschaltung von Bausparkassen verpflichtet war, sondern auch, daß sie diese Tätigkeiten und die ebenfalls selbstverständlichen Verhandlungen mit den Interessenten in besonders intensiver Weise auszuführen hatte» Baß das Berufungsgericht diese mögliche Auslegung nicht in Betracht gezogen hat, ist rechtsfehlerhaft. Sollte die Vertragsklausel dahin auszulegen sein, daß die Klägerin zu besonders intensiven Verkaufsbe-mtihungen verpflichtet war, dann brauchte diese Verpflichtung sich nicht nur auf den Umfang der einzelnen Tätigkeiten, insbesondere den Umfang der Insertion und die Besprechungen mit den Interessenten zu beziehen, sondern konnte sich auch auf die Frage auswirken, wann die Klägerin mit den Verkaufsbemühungen zu beginnen hatte. Ferner wäre zu erwägen, oh überhaupt ein zureichender Grund dafür vorlag, daß die Klägerin nicht gleich nach Empfang der ersten Verkaufsprospekte Anfang Dezember 1964, sondern erst Ende Januar 1965 zu inserieren begann. Denn die Klägerin batte es in der Hand, Interessenten, die Auskünfte verlangten, die sie selbst nicht zu geben vermochte, an die Beklagte zu 1) zu verv/eisen, die sich in dem genannten Hinweis für eine persönliche und eingehende Beratung durch geschulte Fachkräfte zur Verfügung gestellt hatte. Sollte die von dem Berufungsgericht vorzunebmende Überprüfung der Auslegung des Vertrages ergeben, daß die Klägerin verpflichtet war, bei ihrer Werbetätigkeit über das normale Maß hinaus tätig zu sein und mit ihr so früh wie möglich zu beginnen, dann kommt es darauf an festzustellen, ob sie dieser Pflicht genügt und wie we it ihre Bemühungen hinter den von ihr zu verlangenden zurückgeblieben sind. Dabei wird das Berufungsgericht zu erwägen haben, ob es selbst die genügende Sachkun-de besitzt, um die notwendigen tatsächlichen Peststellungen treffen und so bestimmen zu können, welche Verkaufsbemühungen unter den gegebenen Umständen ein Makler, dem ein Alleinauftrag mit der Verpflichtung zu forcierter Tätigkeit erteilt worden ist, aufzuwenden hat und ob der vorliegende in 10 StUcken übersandte Verkaufsprospekt eine Insertion ermöglichte, oder ob es insoweit den von den Beklagten angetretenen Sachverständigenbeweis zu erheben haben wird.

Zitierte Normen: § 164 BGB
TätigkeitMaklerInsertionAlleinauftragverkaufenKündigungKlägerin

Volltext der Entscheidung

2032 029
Nachschlagewerk: ja BGHZ:	nein
BGB § 652
a)	Sin für längere Zeix eingegangener Makler-Alleinauftrag kann vorzeitig gekündigt werden, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt.
b)	Ein wichtiger Grund für eine Kündigung durch den Auftraggeber ist anzunehraen, wenn der Makler untätig geblieben ist oder seine Verkaufsbemühungen vernachlässigt hat und dadurch die Interessen des Auftraggebers so sehr gefährdet hat, daß diesem die weitere Bindung an den Alleinauftrag nicht zuzu demuten ist.
BGH, Urt. v. 14. Mai 1969 - IV ZR 787/68 - OLG München
- LG München I
BUNDESGERICHTSHOF
(M NAMEN DES VOLKES
IY_ZR_787/68	URTEIL	Verkündet	.m
14. Mai 1969 Blecher, JustizoberSekretär
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
1o der Firma I W
I-Bau, Gesellschaft für PlBHBp~ und vertreten durch den Geschäftsführer
2o Viktor B
3. Madalena B su 2) und 3) Kaufmannseheleute in
►lat
- Prozeßbevollmächtigter:
Beklagten und Revisionskläger,
 Rechtsanwalt
gegen
 Firma Clementine tr a ßeflP,
Immobilien,
9
Prozeßbevollmächtigter:
Klägerin und Revisionsbeklagte, Rechtsanwalt Br.
2
Der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Mai 1969 unter Mitwirkung der Bundesrichter Johannsen, Wüstenberg, Dr. Pfretzschner, Dr0 Bukow und Dr. Buchholz
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-gericbts München vom 18. Oktober 1966 aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über
 die Kosten der Revision, an das Berufungs-
/
gericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Im Jahre 1964 wollten die Beklagten zu 2) und 3) mit Hilfe der Firma	GmbH,	der Rechtsvor-
gängerin der Beklagten zu 1), 31 Eigentumswohnungen errichten. Durch eine von den drei Beklagten unterschriebene Urkunde vom 21. April 1964 wurde der Klägerin der Alleinauftrag für den Verkauf der Wohnung erteilt. Die wesentlichen Bestimmungen dieses Alleinauftrags lauten wie folgt:
"Firma	Gesellschaft	für P]__
und	im Einver-
ständnis mit d emBa uh er rnJt_derL Eheleuten BflHHB, MH»» SflHHRplatssfll als Auftraggeber, handelnd zugleich im Namen und Vollmacht des Ehegatten, der Miteigentümer oder sonstiger Mitberechtigter 9_erteilt hiermit Firma Immobilien TUM» MI
 
BÜHHlstr. den Alleinauftrag zu dem Ver-kaufderan der	Ecke
 zu errichtenden Eigentumswohnungen, Alle zu dem Verkauf erforderlichen Unterlagen9 v/ie Pläne, Berechnungen, Exposes, Kaufpreise und Vertragsunterlagen werden dem Makler nach Fertigstellung sofort ausgehändigt. Sollte der Verkauf der Eigentumswohnungen aus irgendwelchen Gründen unmöglich sein, besteht Einverständnis dazu, das Objekt in drei Rend itob'j pkter zu dem Verkauf aufzuteilen. Eie Verkaufspreisgrundlage muß in einem solchen Pall poch festgelegt werden. Die Verkauf sbemühungen werden durch Insertion, Einschaltung von Bausparkassen und gegebenenfalls durch Makler in Untervollmacht forciert betrieben.
Der vorstehende Auftrag wird als Alleinauftrag vom heutigen Tage bis zu dem restlosen Verkauf der Wohnungen oder Rendite Objekte erteilt. Die Tätigkeit des Maklers beginnt mit der Übergabe der Verkaufsunterlagen. Er verlängert sich danach auf unbestimmte Zeit.' Er kann jedoch nach dem ...... mit Monatsfrist gekündigt werden ...... Beim	Alleinauf-
trag verpflichtet sich der Auftraggeber, jeden - auch eigene - Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen ....
Sämtliche Vermittlungskosten hat der Käufer zu tragen.”
Mit Schreiben vom 8. Oktober 1964 teilte die Beklagte zu 1) der Klägerin mit, daß mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen begonnen werden könne. Nachdem die Klägerin mit Schreiben vom 20. Oktober 1964 darum gebeten hatte, ihr die erforderlichen Verkaufsunterlagen zur Verfügung zu stellen, übersandte die Beklagte zu 1) der Klägerin am 4» Dezember 1964 einen dreifachen Satz der Planunterlagen und zehn Verkaufsprospekte, die an die Interessenten weitergegeben werden sollten. Ende Dezember 1964 übersandte sie eine weitere große Zahl von Verkaufsprospekten. Da die Bemühungen der Klägerin, von
 einem Pall abgesehen, bis Ende Januar 1965 keinen Erfolg batten, drohte die Beklagte zu 1) der Klägerin mit Schreiben vom 27« Januar 1965 die Kündigung des Maklervertrages an. In ihrem Antwortschreiben rechtfertigte die Klägerin die von ihr getroffenen Werbe-raaßnahmen und bat um Mitteilung, v/ie die Beklagte sich die Werbung vorgestellt hätte. Im weiteren Schriftwechsel konnten die Meinungsverschiedenheiten nicht ausgeräumt werden. Darauf kündigte die Beklagte zu 1) den Maklervertrag mit einem an die Klägerin gerichteten Schreiben vom 17. März 1965» das im wesentlichen folgenden Wortlaut hat:
"Hiermit kündigen wir Ihnen den am 21. April 1964 erteilten Alleinauftrag mit Wirkung zu dem 22. März 1965. Zur Begründung dieser Kündigung verweisen wir auf die inzwischen mit Ihnen geführte Korrespondenz und machen zusätzlich folgende Ausführungen:
Den Ihnen am 21. April 1964 erteilten Maklerauftrag haben Sie in gröblicher Weise verletzt und zwar dadurch, daß Sie
a)	in Anbetracht der Größenordnung des Verkauf sobjekts eine vollkommen unzulängliche Insertion vorgenommen haben;
b)	Ihre sonstigen Verkaufsbemühungen dem Verkauf sauf trag nicht Rechnung tragen;
c)	trotz wiederholter Anmahnung keine geeigneten Maßnahmen einleiten, um zu einem alsbaldigen Verkaufserfolg zu kommen."
Die Klägerin erkannte die Kündigung nicht an. Mit Klageschriftsatz vom 8. April 1965 hat sie auf Peststellung geklagt, daß die fristlose Kündigung des Al-leinauftrage unwirksam ist. Außerdem hat sie auf Zahlung von 70.077»64 DM nebst 4 % Zinsen als Provisionsausfall für die bereits verkauften 28 Wohnungen und
 
19 KfZ-Einstellplätze geklagt. Sie bestreitet, sieb vertragswidrig verhalten zu haben. Mit der Werbung, habe sie erst im Januar 1965 zu beginnen brauchen, weil die Beklagte zu 1) die Werbeunterlagen nicht früher zur Verfügung gestellt habe. Der geringe Erfolg der Werbung bis März 1965 sei darauf zurückzuführen, daß in dieser Jahreszeit nur ein geringes Interesse für nicht fertiggestellte Wohnungen bestehe und der Preis der Wohnungen unverhältnismäßig hoch gewesen sei.
Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Die Beklagte zu 1) hat ihre Passivlegitimation mit der Behauptung bestritten, sie sei nicht im eigenen Hamen, sondern nur im Namen der Bauherren, der Beklagten zu 2) und 5), aufgetreten.
Bas Landgericht hat nach Beweiserhebung durch ein gegen alle drei Beklagten ergangenes Eeilurteil vom 20, Bezember 1965 dem PestStellungsantrag entsprochen. Es hat angenommen, daß die Beklagte zu 1) den Maklervertrag nicht nur als Vertreterin der Beklagten zu 2) und 3)j sondern auch im eigenen Namen abgeschlossen habe, Bie Kündigung hat das Landgericht für unwirksam gehalten, weil ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Kündigung nicht Vorgelegen habe.
Bas Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgen die Beklagten weiter die Abweisung der Klage.
Entscbeidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Dandgericht die Passivlegitimation der Beklagten zu 1) bejaht, das heißt es hat angenommen, daß Auftraggeber bei dem mit der Klägerin geschlossenen Maklervertrag vom 21. April 1964 nicht nur die Beklagten zu 2) und 3), sondern auch die Beklagte zu 1) waren. Diese Annahme hat es aus dem Wortlaut des schriftlichen Maklervertrages hergeleitet sowie daraus, daß die Beklagte zu 1) den Vertrag zusammen mit den Beklagten zu 2) und 3) neben dem Wort “Auftraggeberü unterzeichnet habe, ohne auf ein Vertretungsverbältnis hinzuweisen.
Diese Auslegung der rechtsgeschäftlichen Erklärungen enthält keinen Hechtsfehler. In dem Formular des Alleinaufträgs ist in den für die Bezeichnung des Auftraggebers vorgesehenen Spalten auf geführt: "HUB-Gesellschaft für PflHH^
im Einverständis mit den Bauherren, den Eheleuten	WWttEBo	BHHHHBplatz9,r» Als Auf-
traggeber ist damit allein die
 schaft“ genannt worden mit dem Zusatz, daß sie Him Einverständnis mit den Bauherren11 handele* Dieser Zusatz ist allerdings in seiner rechtlichen Bedeutung unklar; er enthält aber jedenfalls keinen zweifelsfreien Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis. Da der Vertrag außerdem durch alle drei Beklagten unterzeichnet worden ist und die Beklagte zu 1) bei ihrer Unterschrift keinen eine Vertreterstellung kennzeichnenden Vermerk angebracht hat ist die Ansicht des Berufungsgerichts nicht zu beanstan-
 
den, daß ein Wille der Beklagten zu 1), nur im Namen der Beklagten zu 2) und 3) zu handeln, nicht erkennbar hervorgetreten sei und die Beklagte zu 1) somit nach der Vorschrift des § 164 Abs. 2 BGB als Vertragspartei gelte. Die Meinung der Revision, der Ehemann der -Alleininhaberin der Klägerin, der auf seiten der Klägerin die Verhandlungen geführt hat, habe erkannt, daß die Beklagte zu 1) nur als Vertreterin der Beklagten zu 2) und 3) aufgetreten sei, enthält eine (Patsachenbebauptung, die in der Revisionsinstanz nicht berücksichtigt v/erden kann.
Die von der Revision weiter beanstandete Ausführung des Berufungsgerichts, es bestehe auch kein Handelsgebrauch, demzufolge Bauträgergesellschaften bei der Vergebung von Aufträgen regelmäßig als Vertreter der Bauherrn anzusehen seien, stellt nur eine die Entscheidung nicht tragende Nebenbemerkung dar, zu demal nicht ersichtlich und von der Revision auch nicht geltend gemacht worden ist, daß die Beklagte zu 1) sich darauf berufen hätte, daß ein solcher Handelsbrauch bestünde.
II.
Der der Klägerin erteilte Alleinauftrag war "bis zu dem restlosen Verkauf der Wohnungen” erteilt. Dadurch war die in dem Vertragsformular nicht gestrichene Bemerkung, daß er sich "danach” auf unbestimmte Zeit verlängere und von beiden Seiten mit Monatsfrist gekündigt v/erden könne, gegenstandslos geworden. Der Vertrag war auch nicht frei widerruflich, wie dies bei einem gewöhnlichen Maklervertrag grundsätzlich zulässig ist. Vielmehr ist der Auftraggeber bei Erteilung
 eines Alleinauftrags zu dem Unterschied vom gewöhnlichen Maklervertrag gebunden« Er ist verpflichtet, das Objekt wahrend der Vertragsdauer nicht einem anderen Makler an die Hand zu geben und den Auftrag v/ährend der festgesetzten Vertragszeit nicht zu widerrufen. Dieser Gebundenheit des Auftraggebers unter Ausscheidung der Konkurrenz anderer Makler entspricht es, daß ein Makler, v/enn er einen Alleinauftrag übernommen hat, zur Tätigkeit im Interesse des Auftraggebers verpflichtet ist. Ihn trifft insbesondere die Verpflichtung, sich intensiv um eine erfolgreiche Ausführung des Auftrags zu bemühen (BGH IM BGB § 652 Hr. 17 =
 NJW 1966, 1405 unter III). Bleibt der Makler entgegen dieser Verpflichtung untätig oder vernachlässigt er die Verkaufsbemühungen in einem Maße, daß die Interessen des Auftraggebers gefährdet werden, dann muß der Auftraggeber dos Recht haben, sich von der Gebundenheit an den Alleinauftrag zu lösen. Ein für längere Zeit abgeschlossener Makler-Alleinauftrag kann daher wie ein sonstiges Dauerverhältnis aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt werden, wenn dem Auftraggeber wegen der Verletzung der Pflichten des Maklers die Bindung an den Maklervertrag nicht mehr zuzu demuten ist (RG HRR 1932 Kr. 611, Staudinger/Riedel BGB 11« Aufl.
§ 652 Rn 18, Palandt/Thomas BGB 28. Aufl. § 652 Anm. 10 B b, Mormänn WM 1968', # 960 unter Nri 7 ).
Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangeno Es hat jedoch angenommen, daß den Beklagten für die mit Schreiben vom 17. März 1965 ausgesprochene fristlose Kündigung ein wichtiger Grund nicht zur Seite gestanden habe. Hierzu hat es ausgeführt, als Beginn der Tätigkeit der Klägerin sei der
 
Zeitpunkt der Übergabe der Verkaufsunterlagen vereinbart v/orden. Mit Schreiben vom 4. Dezember 1964 habe die Beklagte der Klägerin Verkaufsunterlagen übersandt (dreifacher Satz der Planunterlagen, 10 Verkaufsprospekte). Ende Dezember 1964 seien der Klägerin weitere ca. 500 Verkaufsprospekte geliefert worden, und mit Schreiben vom 8. Januar 1965 habe die Beklagte zu 1) der Klägerin die Beleihungssumme mitgeteilt. Daraufhin habe die Klägerin selbst eine detaillierte Aufstellung über die Verkaufspreise und die Beleihungen für sämtliche 51 Wohnungen angefertigt, die am 15. Januar 1965 fertig gewesen sei. Als die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 20. Januar 1965 der Klägerin vorgehalten habe, es sei nunmehr zu einer dringenden Notv/endigkeit geworden, den Verkauf durch umfangreiche Insertion zu forcieren, habe die Klägerin ihre Verkaufsbemühungen auch durch Insertion, Einschaltung von Bausparkassen und Untermakler forciert. So habe sie am 23. Januar 1965, 30. Januar 19655 6. Pebruar 1965, 13. Februar 1965, 24. Februar 1965,
27. Februar 1965, 13. März 1965 und 3. April 1965 in der sBHHlZeitung und am 6« Februar 1965 auch iin MHHiMerkur inseriert. Damit habe die Klägerin der vertraglich übernommenen Insertionspflicht in angemessener Weise genügt. Jedenfalls hätten die Beklagten den ihnen obliegenden Beweis dafür, daß die Klägerin die vertraglich übernommene Verpflichtung zur Tätigkeit verletzt habe, nicht erbracht.
Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind begründet.
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Das Berufungsgericht hat zwar nicht verkannt, daß es zu den Vertragspflichten der Klägerin gehörte, die Verkaufshemühungen "forciert” zu betreiben. Es hat vielmehr hierauf ausdrücklich Bezug genommen und festgestellt, daß solche forcierten Bemühungen stattgefunden hätten. Dabei hat es die Tätigkeit, die die Klägerin vor Januar 1965 entwickelt hat, mit der späteren Tätigkeit verglichen und die Forcierung der Bemühungen darin gesehen, daß die Klägerin ab Januar 1965 in verschiedener Richtung, nämlich durch Insertion, durch Einschaltung von Bausparkassen und durch Beauftragung eines üntermaklers tätig geworden sei. Damit bat das Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht rügt, jedoch außer acht gelassen, daß das in der Vertragsklausel aufgestellte Erfordernis forcierter Tätigkeit noch in einer anderen Weise ausgelegt werden konnte. Wenn nach dem Text der Vertragsklausel: "Die Verkaufsbemühungen werden durch Insertion, Einschaltung von Bausparkassen und gegebenenfalls durch Makler in Untervollmacht forciert betrieben" die Verpflichtung zu verstärkter Tätigkeit nur darin zu sehen wäre, daß die zwei oder drei Wege der Werbung (Insertion, Einschaltung von Bausparkassen und eventuell Untermakler) einzuschlagen v/aren, dann wäre der Hinweis auf eine forcierte Tätigkeit überflüssig gewesen.
Denn daß die Verkaufsbemübungen die genannten Tätigkeiten umfassen sollten, war schon ohnedies gesagt. Es liegt daher nahe zu erwägen, ob nicht der Klägerin mit der Verpflichtung, die genannten Verkaufshemühungen "forciert" zu betreiben, die Aufgabe übertragen worden war, bei ihren Werbetätigkeiten verstärkt, d.b. über das normale Maß hinaus tätig zu werden. Eine solche Verpflichtung der Klägerin könnte ihren guten Grund ge-
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habt haben. Es könnte nämlich den Beklagten aus finanziellen Gründen daran gelegen gewesen sein, die Verkäufe der Wohnungen möglichst frühzeitig abzu-schiiefien, und dies könnte bei der Größe des Objekts (31 Eigentumswohnungen) wiederum nur durch eine besonders intensive, Über das übliche Maß hinausgehende Tätigkeit des Maklers zu erwarten gewesen sein, Bas Berufungsgericht hätte jedenfalls in Betracht ziehen müssen, daß die Verpflichtung zu forcierten Verkaufs-bemühungen nicht nur bedeuten konnte, daß die Klägerin zu Insertion und Einschaltung von Bausparkassen verpflichtet war, sondern auch, daß sie diese Tätigkeiten und die ebenfalls selbstverständlichen Verhandlungen mit den Interessenten in besonders intensiver Weise auszuführen hatte» Baß das Berufungsgericht diese mögliche Auslegung nicht in Betracht gezogen hat, ist rechtsfehlerhaft.
Sollte die Vertragsklausel dahin auszulegen sein, daß die Klägerin zu besonders intensiven Verkaufsbe-mtihungen verpflichtet war, dann brauchte diese Verpflichtung sich nicht nur auf den Umfang der einzelnen Tätigkeiten, insbesondere den Umfang der Insertion und die Besprechungen mit den Interessenten zu beziehen, sondern konnte sich auch auf die Frage auswirken, wann die Klägerin mit den Verkaufsbemühungen zu beginnen hatte. Nach der schriftlichen Vertragsurkunde hatte die Maklertätigkeit "mit der Übergabe der Verkaufsunter lagen" zu beginnen. Mit Schreiben vom 4. Dezember 1964 hatte die Beklagte zu 1) der Klägerin 10 Stück ihrer Verkaufsprospekte übersandt. Baß die Klägerin nunmehr sogleich mit der Insertion zu beginnen hatte, könnte, worauf die Revision mit Recht hinweist, jedenfalls
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von dem Standpunkt aus möglich erscheinen, daß die Klägerin zu besonders intensiver Tätigkeit verpflichtet war. Ferner wäre zu erwägen, oh überhaupt ein zureichender Grund dafür vorlag, daß die Klägerin nicht gleich nach Empfang der ersten Verkaufsprospekte Anfang Dezember 1964, sondern erst Ende Januar 1965 zu inserieren begann. Das bei den Akten befindliche Stück des gedruckten Verkaufsprospektes (Bl. 73 und Anlage zu Bl. 81 - 89) enthält eine Baubeschreibung, Grundrisse der Wohnungen und Einzelangaben über die Räume und deren Größen in qm, Angaben über den Kaufpreis und die Möglichkeiten der Finanzierung sov/ie den Hinweis, daß geschulte Fachkräfte der Isar-Süd-Bau zu eingehender Beratung zur Verfügung stünden. Es ist zu prüfen, ob damit nicht alle wesentlichen und für den Beginn einer Insertion notwendigen Angaben gemacht worden sind. Der von der Klägerin geltend gemachte Gesichtspunkt, daß diese Fro-spekte noch nicht alle erforderlichen Angaben enthielten, dürfte jedenfalls nicht ohne weiteres geeignet sein, eine Verzögerung in der Inserierung zu recht-fertigen. Denn die Klägerin batte es in der Hand, Interessenten, die Auskünfte verlangten, die sie selbst nicht zu geben vermochte, an die Beklagte zu 1) zu verv/eisen, die sich in dem genannten Hinweis für eine persönliche und eingehende Beratung durch geschulte Fachkräfte zur Verfügung gestellt hatte. Dieser Hinweis braucht nicht als eine Schmälerung des Ansehens der Klägerin als Maklerfirma angesehen zu werden, sondern könnte ebensogut als eine bei dem Umfang des Objekts zv/eckmäßige Arbeitserleichterung auf gef aßt werden. Möglieherv/eise wären auch noch nicht alle Ein-
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zelangaben, etwa Einzelheiten über die Beleihung, die nach der Feststellung des Berufungsgerichts erst im Laufe des Januar 1965 Vorlagen, für alle Interessenten sogleich von Bedeutung gewesen.
Sollte die von dem Berufungsgericht vorzunebmende Überprüfung der Auslegung des Vertrages ergeben, daß die Klägerin verpflichtet war, bei ihrer Werbetätigkeit über das normale Maß hinaus tätig zu sein und mit ihr so früh wie möglich zu beginnen, dann kommt es darauf an festzustellen, ob sie dieser Pflicht genügt und wie we it ihre Bemühungen hinter den von ihr zu verlangenden zurückgeblieben sind. Dazu wird festzustellen sein, welche Werbemaßnahmen ein Makler, der einen Alleinauftrag hat, in einem solchen Pall üblicherweise entfaltet. An diesem Maß wird die Tätigkeit der Klägerin zu messen sein. Dabei wird das Berufungsgericht zu erwägen haben, ob es selbst die genügende Sachkun-de besitzt, um die notwendigen tatsächlichen Peststellungen treffen und so bestimmen zu können, welche Verkaufsbemühungen unter den gegebenen Umständen ein Makler, dem ein Alleinauftrag mit der Verpflichtung zu forcierter Tätigkeit erteilt worden ist, aufzuwenden hat und ob der vorliegende in 10 StUcken übersandte Verkaufsprospekt eine Insertion ermöglichte, oder ob es insoweit den von den Beklagten angetretenen Sachverständigenbeweis zu erheben haben wird. Möglicherweise vermag der Sachverständige zu dem Umfang von Insertionen auch statistische Unterlagen beizubringen. Alsdann wird das Gericht zu entscheiden haben, ob die Diskrepanz zwischen dem hiernach festgestellten Maß von Verkaufs-
 
bemühungen und der tatsächlichen Tätigkeit der Klägerin so groß ist, daß ein Grund zu fristloser Kündigung gegeben v/ar.
Johannsen	Wüstenberg	Br.	Bfretzschner
 Dr. Bukov/	Br.	Buchholz
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