Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des H. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 3. Die Parteien vereinbarten für den Pall des Erfolgs eine Maklergebühr von 6 Yon der die Beklagten und der Käufer je 3 ^ tragen sollten. Der Kläger verlangt von den Beklagten als Vertragsstrafe 3 % des in der Vereinbarung vom 3. Nit der Revision» die von dem Berufungsgericht zugelassen worden ist» wollen die Beklagten erreichen» daß die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts in vollem Umfang zurückgewiesen wird. Der Anspruch des Klägers gründet sich auf die Vereinbarung vom 3« November 1967» an der die Parteien und der Kaufinteressent B. Revisionsgericht frei zu würdigen* Der erkennende Senat hat zu einer Vereinbarung von der Art, wie sie hier vorliegt, bereits in dem Urteil vom 30. Eine Verpflichtung für die Beklagten, ihr Anwesen zu den in der "Erklärung" angegebenen Bedingungen an E* zu verändern, wurde durch die "Erklärung" nicht begründet, wie deren Wortlaut ergibt. Die in der "Vereinbarung" getroffene Abrede, der Makler solle unabhängig vom Zustandekommen des zu vermittelnden Vertrags für seine bisherige Arbeitsleistung von jedem Beteiligten ein Honorar erhalten ist an sich möglich. Hier ist sie aber verbunden mit der weiteren Bestimmung, daß derjenige Vertrags Interessent der den Vertragsabschluß auf der in der "Erklärung" vorgesehenen Grundlage unterläßt, nicht nur die zunächst für ihn vorgesehene Verpflichtung erfüllen, sondern auch die Verpflichtung des anderen Vertrags int eressenten übernehmen soll• In dem bezeichneten Senatsurteil ist ausgeführt, daß es sieh dabei um die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zugunsten jeweils des einen und zu dem Hachteil des anderen Vertragsinteressenten in der Vorm einer Schuld-Übernahme handelt, und zwar eines uneigentlichen Strafversprechens im Sinne des § 343 Abs. 2 BGB* Dadurch sollte der Abschluß des Grundstücksveräußerungsvertrags zu den in der "Erklärung" angegebenen Bedingungen gesichert werden. Ber Kläger habe kein solches Interesse gehabt, weil eben durch die Vereinbarung das Entstehen seines Vergütungsanspruchs nicht mehr von dem geplanten Vertrags Schluß abhängig gewesen sei, und auch ein solches mit der Abrede verfolgtes Interesse des Beteiligten E.sei nicht feststellbar. Eine Berücksichtigung der objektiven Interessenlage und der sich aus dem Vertragswerk ergebenden Vertragszwecke, auf die es mangels entgegenstehender besonderer Abreden allein ankommt, führt jedoch zu einer anderen Beurteilung der Vereinbarung vom 3. Venn in jedem Fall dem Makler das für ihn vorgesehene Honorar erhalten bleiben soll, dieses aber derjenige Vertragsinteressent, der den Abschluß des vorgesehenen Vertrags verhindert, ganz tragen soll, so wirkt sich das als ein entsprechendes Vertragsstrafenversprechen des einen gegenüber dem anderen Vertrags int eressenten aus, und so muß die Regelung von den Beteiligten verstanden werden. Oktober 1970 unter Heranziehung des § 139 BGB ferner ausgeführt wird, müssen die in der "Vereinbarung” von den Beteiligten übernommenen Verpflichtungen im Zusammenhang gesehen werden. Würde nur die Vertragsbestimmung aufrecht erhalten, daß jeder Vertragsinteressent unabhängig vom Zustandekommen des notariellen Vertrags die auf ihn entfallende Maklergebühr zu entrichten habe, so würde sich die Bedeutung der gesamten Vereinbarung ändern, die dahingeht, daß jeder von ihnen mit einer Zahlungsverpflichtung nur zu rechnen braucht und rechnen soll, wenn das Scheitern des Vertragsabschlusses auf ihn zurückgeht. Bs ergibt sich daraus, daß der Kläger auch die Provision in Höhe von 3 die die Beklagten zunächst versprochen haben, nicht verlangen kann. darauf an» aus welchen Gründen die Beklagten von dem Abschluß des notariellen Kaufvertrags abgesehen haben. Dem berechtigten Anliegen eines Maklers» sich gegen willkürliche Verhaltensweisen eines Auftraggebers» für den er Arbeitskraft und Kosten aufgewendet hat» zu sichern» kann mittels des hier verwendeten Formulars nicht Rechnung getragen werden (dazu Urteil des Senats vom 18. Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben» soweit es der Klage stattgegeben und über die Kosten des Rechtsstreits entschieden hat.
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES IV ZR 195/69 URTEIL Verkündet am 17. Februar 1971 Bischer, JustizhauptSekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit 1. des Landwirts Karl t HflHlTr« 0, b. Dettingen, Schloßhof, 2« der b. Beklagte und Revisionskläger, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. gegen den Immobilienhändler Ludwig Straße 0, 9 Kläger und Re vis ions beklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof« Dr Der IY. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Februar 1971 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haufi sowie der Bundesrichter Wüstenberg, Dr. Pfretzschner, Dr. Reinhardt und Dr. Buchholz für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des H. Zivilsenats des Oberlandesgericht s München mit dem Sits in Augsburg vom 22. Mai I969t soweit die Beklagten verurteilt sind, und im Kostenpunkt aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts in Memmingen vom 23* November 1968 wird in vollem Umfang zurückgewiesen. Der Kläger trägt auch die Kosten des Beruf ungerecht szugs und des Revisionsreohts-zugs • Von Rechts wegen tatbeatand Die Beklagten sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen Anwesens. Am 4- Juni 1967 erteilten sie dem Kläger einen Makleralleinauftrag sum Verkauf ihrer Landwirtschaft zu dem Preis yon 130.OCX) DM. Die Parteien vereinbarten für den Pall des Erfolgs eine Maklergebühr von 6 Yon der die Beklagten und der Käufer je 3 ^ tragen sollten. Der Kläger führte den Beklagten den Landwirt E. als Kaufinteressenten zu. Am 3. November 1967 Unterzeichneten die Parteien und E. ein Schriftstück, das folgenden Wortlaut hat: ■I. Erklärung ... E. ... beabsichtigt, das (den Beklagten) ... gehörende Grundstück ... zu nachfolgenden Bedingungen zu erwerben: Kaufpreis 113*000,- DM. (Es folgen nähere Kaufbedingungen). Die Yerbriefung soll bis zu dem 6. 11. 1967 erfolgen. II. Vereinbarung Maklergebühren: Verkäufer 3 £ Käufer 3 Die obigen Vertrags interessanten anerkennen ausdrücklich, an den Makler für seine bisherige Arbeitsleistung - unabhängig Yom Vollzug der beabsichtigten notariellen Yerbriefung und unabhängig Yon einer eYtl. erforderlichen bauerngerichtlichen Genehmigung ... 6 £ aus Kauf- bzw. Verkaufssumme als Entschädigung zu zahlen. Zur Zahlung Yerpflichtet sich der Teil, der die Yerbriefung auf der obigen Grundlage unterläßt, in den übrigen fällen beide Teile anteilmäßig nach dem Verhältnis Verkäufer - zur Käufergebühr. Die vereinbarte Entschädigung ist fällig und zahlbar spätestens 14 Tage nach dem in Aussicht genommenen Verbriefungstermin. Die Übergabe erfolgt am 15. 11. 1967. Der vorgesehene Abschluß des notariellen Kaufvertrags unterblieb. E. erwarb im Januar 1968 einen anderen Hof. Der Kläger hat behauptet, die Beklagten hätten ohne berechtigten Grund die notarielle Yerbriefung unterlassen. Durch immer neue Forderungen hätten sie den Vertragsabschluß mit dem absohlußbereiten E. vereitelt, bis dieser einen anderen Hof erworben habe. Ihm, dem Kläger, seien durch die in dieser Sache durehgefOhrte umfangreiche Tätigkeit hohe Unkosten entstanden. Der Kläger verlangt von den Beklagten als Vertragsstrafe 3 % des in der Vereinbarung vom 3. Hovember 1967 vorgesehenen Grundstackkaufpreises. Br hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 3.430,- DH nebst Zinsen zu zahlen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Sie haben bestritten, den Abschluß des notariellen Vertrages vereitelt zu haben. In der Vereinbarung vom 3« Hovember 1967 seien nicht alle sich aus der Grund-stUcksveräußerung ergebenden Fragen geklärt worden, und es hätten sich deshalb bei der Verhandlung vor dem Notar, die im Hovember 1967 stattgefunden habe, Schwierigkeiten ergeben. Gescheitert sei die notarielle Beurkundung daran, daß B. dafür in einem Schreiben vom 29« Dezember 1967 eine bis zam 6. Januar 1968 bemessene Prist gesetzt habe* die nicht habe eingehalten werden können. Während das Landgericht die Klage abgewiesen hat» hat das Oberlandesgericht die Beklagten nach dem Klagantrag verurteilt; nur den geltend gemachten Zinsanspruch hat es zu einem Teil abgewiesen. Nit der Revision» die von dem Berufungsgericht zugelassen worden ist» wollen die Beklagten erreichen» daß die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts in vollem Umfang zurückgewiesen wird. Der Kläger beantragt» die Revision zurückzuweisen. Bätscheidangsgründe: Der Anspruch des Klägers gründet sich auf die Vereinbarung vom 3« November 1967» an der die Parteien und der Kaufinteressent B. beteiligt waren. Die Vereinbarung kam durch die Ausfüllung und Unterzeichnung eines Vordrucks zustande» der einen als "Erklärung" und einen als "Vereinbarung" beseiehneten Teil enthält» und der von Haklern vielfach für die mit ihren Auftraggebern und deren etwaigen Vertragspartnern abzuschließenden Vereinbarungen verwendet wird» und zwar auch außerhalb des Bezirks des Berufungsgerichts. Die Bedeutung der Vertragsbestimmungen geht über den Binzelf all hinaus. Sie ist nach objektiven Haßstäben zu ermitteln und vom Revisionsgericht frei zu würdigen* Der erkennende Senat hat zu einer Vereinbarung von der Art, wie sie hier vorliegt, bereits in dem Urteil vom 30. Oktober 1970 - IV ZR 1176/68 (BTJW 1971, 93) Stellung genommen. An der Beurteilung, die die Vereinbarung in jener Entscheidung erfahren hat, ist festzuhalten. Eine Verpflichtung für die Beklagten, ihr Anwesen zu den in der "Erklärung" angegebenen Bedingungen an E* zu verändern, wurde durch die "Erklärung" nicht begründet, wie deren Wortlaut ergibt. Die in der "Vereinbarung" getroffene Abrede, der Makler solle unabhängig vom Zustandekommen des zu vermittelnden Vertrags für seine bisherige Arbeitsleistung von jedem Beteiligten ein Honorar erhalten ist an sich möglich. Hier ist sie aber verbunden mit der weiteren Bestimmung, daß derjenige Vertrags Interessent der den Vertragsabschluß auf der in der "Erklärung" vorgesehenen Grundlage unterläßt, nicht nur die zunächst für ihn vorgesehene Verpflichtung erfüllen, sondern auch die Verpflichtung des anderen Vertrags int eressenten übernehmen soll• In dem bezeichneten Senatsurteil ist ausgeführt, daß es sieh dabei um die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zugunsten jeweils des einen und zu dem Hachteil des anderen Vertragsinteressenten in der Vorm einer Schuld-Übernahme handelt, und zwar eines uneigentlichen Strafversprechens im Sinne des § 343 Abs. 2 BGB* Dadurch sollte der Abschluß des Grundstücksveräußerungsvertrags zu den in der "Erklärung" angegebenen Bedingungen gesichert werden. Da aber die Beklagten durch die Androhung einer empfindlichen Vertragsstrafe in ihrer Entschließungs freiheit darüber, ob sie ihr Anwesen veräußern wollten, beeinträchtigt werden konnten» war das formlos eingegangene Vertragsstrafenversprechen unwirksam, soweit es die Beklagten belastete (§§ 313» 344 BGB). Bas Berufungsgericht meint dagegen, ein selbständiges Strafversprechen liege nicht vor. Bie Bestimmung habe den Sinn, aus Gründen der Billigkeit den Vertragsinteressenten von Kosten freizustellen, der das Scheitern des geplanten Vertrags nicht zu verantworten habe. Es könne nicht festgestellt werden, dafi mit dieser Regelung daneben die Beklagten hätten zu dem Vertragsschlufi gedrängt werden sollen. Ber Kläger habe kein solches Interesse gehabt, weil eben durch die Vereinbarung das Entstehen seines Vergütungsanspruchs nicht mehr von dem geplanten Vertrags Schluß abhängig gewesen sei, und auch ein solches mit der Abrede verfolgtes Interesse des Beteiligten E. sei nicht feststellbar. Eine Berücksichtigung der objektiven Interessenlage und der sich aus dem Vertragswerk ergebenden Vertragszwecke, auf die es mangels entgegenstehender besonderer Abreden allein ankommt, führt jedoch zu einer anderen Beurteilung der Vereinbarung vom 3. November 1967. Venn in jedem Fall dem Makler das für ihn vorgesehene Honorar erhalten bleiben soll, dieses aber derjenige Vertragsinteressent, der den Abschluß des vorgesehenen Vertrags verhindert, ganz tragen soll, so wirkt sich das als ein entsprechendes Vertragsstrafenversprechen des einen gegenüber dem anderen Vertrags int eressenten aus, und so muß die Regelung von den Beteiligten verstanden werden. Für sie steht diese Bindungswirkung als der mit der dreiteiligen Vereinbarung zu erreichende Vertragszweck im Vordergrund. Daraus ergeben sich dann die weiteren Folgerungen, zu denen die Vorschrift des § 313 BGB nötigt. Vie in dem Urteil des Senats vom 30. Oktober 1970 unter Heranziehung des § 139 BGB ferner ausgeführt wird, müssen die in der "Vereinbarung” von den Beteiligten übernommenen Verpflichtungen im Zusammenhang gesehen werden. Läßt sich eine Bindung des Verkaufsinteressenten, an der Absicht des Vertragsschlusses festzuhalten, mangels Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form nicht erzielen, so kann auch das korrespondierende Vertrags-yersprechen des Kaufinteressenten keinen Bestand haben. Außerdem muß angenommen werden, daß sich die Vertragsteile nicht entgegen der Regel des § 632 BGB yor dem Zustandekommen des Kaufvertrags zu Provisionszahlungen an den Hakler verpflichtet hätten, wenn die vorgesehene Bindungswirkung, die die Grundlage der dreiseitigen Vereinbarung bildet, nicht zu erreichen war. Würde nur die Vertragsbestimmung aufrecht erhalten, daß jeder Vertragsinteressent unabhängig vom Zustandekommen des notariellen Vertrags die auf ihn entfallende Maklergebühr zu entrichten habe, so würde sich die Bedeutung der gesamten Vereinbarung ändern, die dahingeht, daß jeder von ihnen mit einer Zahlungsverpflichtung nur zu rechnen braucht und rechnen soll, wenn das Scheitern des Vertragsabschlusses auf ihn zurückgeht. Die Vereinbarung ist daher insgesamt unwirksam. Bs ergibt sich daraus, daß der Kläger auch die Provision in Höhe von 3 die die Beklagten zunächst versprochen haben, nicht verlangen kann. Es kommt nicht darauf an» aus welchen Gründen die Beklagten von dem Abschluß des notariellen Kaufvertrags abgesehen haben. Der Kläger vermag aus der Vereinbarung vom 3. November 1967 keine Rechte herzuleiten. Dem berechtigten Anliegen eines Maklers» sich gegen willkürliche Verhaltensweisen eines Auftraggebers» für den er Arbeitskraft und Kosten aufgewendet hat» zu sichern» kann mittels des hier verwendeten Formulars nicht Rechnung getragen werden (dazu Urteil des Senats vom 18. Dezember 1970 - IV ZR 1155/68» zur Veröffentlichung bestimmt). Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben» soweit es der Klage stattgegeben und über die Kosten des Rechtsstreits entschieden hat. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts ist in vollem Umfang zurüokzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf $ 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Hauß Wüstenberg Dr. Pfretzschner Dr. Reinhardt Dr. Buchholz
