Der If* Zivilsenat dee Bimdesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22* Dezember 1976 durch den Versitzenden lichter Dr. Grell und die Richter Knüfer, Rottmüller, Dr, Hoegen «ad Dehner für Recht erkanntt Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 18. Eigentümer des Grundstücks waren zunächst der Beklagte und der Kaufmann 4® zw Hälfte, .Sie hatten das Grundstück an die Eheleute verkauft. März 1969 unter seiner Firma den 'Klägern u.a. als Vertragsentwurf eine Durchschrift des zuvor mit den Eheleuten Broscheldt geschlossenen Kaufvertrages, eine vorbereitete Erklärung für die BTG-Bauträger-tmd freuhandgesellschaft mbH (BIG) betreffs Übernahme der Baubetreuung und eine Vereinbarung über den. Weiterhin wird zwischen den Herren Bernhard und Earl-Josef Hülsdünker und der Fa, Abels ♦ Schmeidler vereinbart» daß die Herren Hülsdünker für die Beratung 'hinsichtlich der Gesamtfinanzierung und Durchführung des auf dem o.a. Grundstück zu erstellenden Bauvorhabens, Größenordnung ca* DM 571*000,—, sowie für die Vermittlung des BTG-Bauherren-Betreuer-Vertrages sowie des Architektenvertrages DM 1.800,— Auf Grund der ihnen als Vertragsentwurf übersandten Durchschrift des mit den Eheleuten Broscheidt geschlossenen Kaufvertrages gingen die Kläger davon aus, daß sie das Grundstück von den Eheleuten Broscheidt erwerben sollten. Am 13, Juni 1969 haben die Kläger die Vereinbarung über die ProvisionsZahlung mit Rückdatierung auf den Tag der Beurkundung des Kaufvertrages unterzeichnet. Der Beklagte ist der Auffassung, daß die Provisionszusage der Kläger wirksam sei, da sie in Kenntnis seiner Stellung als Verkäufer und Gesellschafter der BTG abgegeben worden sei. Hiergegen richtet sich die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger, mit der diese die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehren. Die Revision führt zur Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts, Das Berufungsgericht 1st zutreffend davon ausgegangen, daß dem Beklagten kein Maklerlohnanspruch nach § 652 BGB hinsichtlich des Grundstückskaufvertrages und des Bauherrn-Betreuer-Vertrages zustand» weil er als Miteigentümer des Grundstücks und als Mitgesellschafter und Geschäftsführer der BTG außerstande war, die in § 652 BGB für die Entstehung des Maklerlohnes vorausgesetzten Maklerdienste zu leisten (vgl. Es kann auf sich beruhen* ob ein von einer echten Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen schon dann vorliegt» wenn der Auftraggeber des Maklers bei Abschluß des Maklervertrages die den gesetzlichen Maklerlohn ausschließenden Tatsachen kennt, oder ob für die Annahme eines solchen Vertrages zusätzlich die Kenntnis des Auftraggebers erforderlich ist, daß er eine Leistung verspricht, zu der er nach der gesetzlichen Regelung des Verhältnisses zwischen Makler und Auftraggeber nicht verpflichtet ist. März 1969 ein Maklervertrag dadurch zustande gekommen, daß die Kläger in Kenntnis von der Provisionsforderung des Beklagten von dessen Mitteilungen über das KaufObjekt Gebrauch machten, indem sie den Notar mit der Ausarbeitung eines Vertragsentwurfs beauftragten und einen Termin zur Beurkundung anberaumen ließen (vgl, BGH LM § 652 BGB Kr. 6). Bei dieser Sachlage könnte das Yorliegen eines von einer echten Mak-XerXelstung unabhängigen Provisionsversprechens nur dann bejaht werden, wenn die Parteien nachträglich übereinge-kotaaen wären, den bereits abgeschlossenen und den gesetzlichen Bestimmungen unterliegenden Maklervertrag nachträglich entsprechend zn Indern oder durch einen neuen und atypischen Maklervertrag zu ersetzen. Denn es ist weder vorgetragen, daß der Beklagt© eine solche Änderung des zustande gekommenen Vertrages oder den Abschluß eines neuen atypischen Vertrages von den Klägern verlangt hat, noch daß die Kläger einer solchen Änderung des Rechtsverhältnisses zwischen ihnen und dem Beklagten zugestimmt haben. Eine solche Zustimmung der Kläger kann nicht darin erblickt werden, daß sie nach Abschluß des Kaufvertrages in Kenntnis der den gesetzlichen Provisionsanspruch des Beklagten entgegenstehenden Tatsachen die ihnen vorher schriftlich übermittelte Provisionsvereinbarung unterzeichnet haben. Daß dies der Fall gewesen sei, wird von dem Beklagten nicht behauptet* Allein ln der nachträglichen Unterzeichnung der Provisionsvereinbarung durch die Kläger kann daher Da der Beklagte aus dieser Vereinbarung - so« weit sie den Grundstückskauf und den Vertrag mit der BTG betraf - keine Ansprüche herleiten konnte, ist er insoweit durch die Zahlung der Kläger ungerechtfertigt bereichert.
IV ZR 146/75 22« Dezember 1976 Hellmann » Justizhauptsekretär in dem Rechtsstreit der Kaufleute 1. Bernhard ^ 2« Karl»Josef H , ebenda» Kläger und Revisionskläger, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr« gegen den Immobilienkaufmann Karl-Heinz ZlHÄBBlstraße ü Beklagten und Revisionsbeklagten* Prozeßbevollmächtigterj Rechtsanwalt Prof. Dr, Der If* Zivilsenat dee Bimdesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22* Dezember 1976 durch den Versitzenden lichter Dr. Grell und die Richter Knüfer, Rottmüller, Dr, Hoegen «ad Dehner für Recht erkanntt Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 10, Juli 1975 aufgehoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 12. Zivilkaiiaer des Landgerichts Essen vom 19. Hoveniber 1974 wird zurückgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten der Berufung und der Revision. Von Rechts wegen Tatbestand? Der Beklagte hat 'unter der Firma AWB und SchJflHHHI Immobiliengesellschaft ein Maklergeschäft betrieben. Die Kläger verlangen von ihm die Rückzahlung einer von ihnen anläßlich des Kaufs eines Grundstücks gezahlten Provision. Eigentümer des Grundstücks waren zunächst der Beklagte und der Kaufmann 4® zw Hälfte, .Sie hatten das Grundstück an die Eheleute verkauft. Nachdem die Ehe- leute Broscheldt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden waren, kam es am 24. Februar 1969 zur Rückauflassung an den Beklagten und den Kaufmann Grempe. Daraufhin bot der Beklagte das Grundstück unter seiner Maklerfirma ln Zeitungsanzeigen anderweitig wm Verkauf an. Auf Grund dieser Inserate kamen die Kläger mit dem Beklagten in Geschäftsverbindung. Am 3* März 1969 fand zwischen den Parteien eine Besprechung statt, bei der Einzelheiten des ab« anschließendes Kaufvertrages erörtert wurden*; Daraufhin übersandte der Beklagte am 4. März 1969 unter seiner Firma den 'Klägern u.a. als Vertragsentwurf eine Durchschrift des zuvor mit den Eheleuten Broscheldt geschlossenen Kaufvertrages, eine vorbereitete Erklärung für die BTG-Bauträger-tmd freuhandgesellschaft mbH (BIG) betreffs Übernahme der Baubetreuung und eine Vereinbarung über den. Grundstückser-werb und die Provisionszahlung, In dieser letzteren Vereinbarung heißt es* M Zwischen den Herren Bernhard und Karl-Josef Hülsdünker, Essen-Karnap, Karnaper Straße 104 und der Immobiliengesellschaft Abels + Schmeidler wird nachfolgendes vereinbart* Für die Vermittlung des Grundstücks in Essen-West, Helenenstraße 41/43, Kaufpreis DM 70.000,—, zahlen die Herren Bernhard und Karl-Josef Hülsdünker an die Fa» Abels + Schmeidler unwiderruflich einen Betrag in Höhe von 6 % des Kaufpreises * DM 4.200,—. Weiterhin wird zwischen den Herren Bernhard und Earl-Josef Hülsdünker und der Fa, Abels ♦ Schmeidler vereinbart» daß die Herren Hülsdünker für die Beratung 'hinsichtlich der Gesamtfinanzierung und Durchführung des auf dem o.a. Grundstück zu erstellenden Bauvorhabens, Größenordnung ca* DM 571*000,—, sowie für die Vermittlung des BTG-Bauherren-Betreuer-Vertrages sowie des Architektenvertrages DM 1.800,— an die Fa. Abels + Schmeidler zahlen. Gesamtbetrag* DM 6,000,— zzgl. der Umlage der Mehrwertsteuer. Die Gebühr ist sofort zahlbar* 91 Bei der in der Provisionsvereinbarung angesprochenen BTG handelt es sich um die Bauträger-Treuhand-GmbH, deren Gesellschafter zu je 1/2 ebenfalls der Kaufmann Grempe und der Beklagte waren, wobei der Beklagte zugleich die Geschäftsführung innehatte. Auf Grund der ihnen als Vertragsentwurf übersandten Durchschrift des mit den Eheleuten Broscheidt geschlossenen Kaufvertrages gingen die Kläger davon aus, daß sie das Grundstück von den Eheleuten Broscheidt erwerben sollten. Sie ließen daher vom Notar einen entsprechenden Grundstückskaufvertrag entwerfen. Bei der Beurkundung des Kaufvertrages am 14* März 1969 stellte sich jedoch heraus, daß der Beklagte und der Kaufmann Grempe selbst Verkäufer des Grundstücks und Gesellschafter der BTG waren, die die Baubetreuung übernehmen sollte« Am 13, Juni 1969 haben die Kläger die Vereinbarung über die ProvisionsZahlung mit Rückdatierung auf den Tag der Beurkundung des Kaufvertrages unterzeichnet. Die vereinbarten Provisionen und Beratungsentgelte wurden in zwei Raten am 18. April und 13. Juni 1969 in Höhe von insgesamt 6,600,— DM an den Beklagten bezahlt. Die Kläger sind der Ansicht, daß der Beklagte als Verkäufer und Mitgesellschafter der BTG keine Maklertätigkeit habe leisten können und daher um ihre Zahlungen rechtsgrundlos bereichert sei. Sie haben zunächst Rückerstattung des gesamten von ihnen gezahlten Betrages begehrt. Der Beklagte ist der Auffassung, daß die Provisionszusage der Kläger wirksam sei, da sie in Kenntnis seiner Stellung als Verkäufer und Gesellschafter der BTG abgegeben worden sei. Das Landgericht hat den Klägern einen Teilbetrag von 5.328,— DM EUgesprochen (Provision in Höhe von 4.200,-.«- DM für den Grundstückskaufvertrag und ln Höhe von 600,— DM für den Bauherrn-Betreuer-Vertrag nebst Mehrwertsteuer). Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Hiergegen richtet sich die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger, mit der diese die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehren. Der Beklagte bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels# Entscheldtxngsgründe $ Die Revision führt zur Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts, Das Berufungsgericht 1st zutreffend davon ausgegangen, daß dem Beklagten kein Maklerlohnanspruch nach § 652 BGB hinsichtlich des Grundstückskaufvertrages und des Bauherrn-Betreuer-Vertrages zustand» weil er als Miteigentümer des Grundstücks und als Mitgesellschafter und Geschäftsführer der BTG außerstande war, die in § 652 BGB für die Entstehung des Maklerlohnes vorausgesetzten Maklerdienste zu leisten (vgl. hierzu BGH WM 1976, 1228 «= JZ 1976, 786). Es hat jedoch die Klage in vollem Umfang abgewiesen» weil die Kläger die zurückgefordert© Provision für das vorliegende Eigen-gegchäft des Maklers versprochen bitten. Hierzu bat es ausgeführt t Mit der auf den 14. März 1969 rückdatierten Unterzeichnung der Provisionsvereinbarung am 13. Juni 1969 hätten die Kläger ein von einer echten Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen erteilt. Dieses Provi- 6 sionsversprechen sei' wirksam, weil es in. Kenntnis aller tatsächlichen Umstände abgegeben worden sei» 'Dadurch sei entweder eine Abänderung der ursprünglich getroffenen Abrede oder eine Heuerteilung des JProvisionsversprechens der Kläger für ein Eigengeschäft des Beklagten erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an» ob den Klägern bewußt gewesen sei» daß ©ine Maklergebühr im Sinne des Gesetzes von ihnen nicht geschuldet sei. Diese Auffassung des Berufungsgerichts Milt der von der Revision erbetenen rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Es kann auf sich beruhen* ob ein von einer echten Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen schon dann vorliegt» wenn der Auftraggeber des Maklers bei Abschluß des Maklervertrages die den gesetzlichen Maklerlohn ausschließenden Tatsachen kennt, oder ob für die Annahme eines solchen Vertrages zusätzlich die Kenntnis des Auftraggebers erforderlich ist, daß er eine Leistung verspricht, zu der er nach der gesetzlichen Regelung des Verhältnisses zwischen Makler und Auftraggeber nicht verpflichtet ist. Denn die letztgenannte Kenntnis des Auftraggebers ist jedenfalls dann imentbehrlich* wenn die Annahme gerechtfertigt sein soll, ein schon vorher vorhandener, den gesetzlichen Bestimmungen unterliegender Maklervertrag sei durch die nachträgliche Unterzeichnung des Provisionsversprechens abgeändert oder durch einen neuen Vertrag ersetzt worden. Zwischen den Parteien ist vor der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages vom 14. März 1969 ein Maklervertrag dadurch zustande gekommen, daß die Kläger in Kenntnis von der Provisionsforderung des Beklagten von dessen Mitteilungen über das KaufObjekt Gebrauch machten, indem sie den Notar mit der Ausarbeitung eines Vertragsentwurfs beauftragten und einen Termin zur Beurkundung anberaumen ließen (vgl, BGH LM § 652 BGB Kr. 6). Biesen Maklervertrag war mangels entgegenstehender Parteiabreden nach der gesetzlichen Regelung in §§ 652 ff BGB zu beurteilen, da der Beklagte dis Provision für eine Vermittlungstätigkeit gefordert und den Klägern nicht bekannt gegeben hatte, daß es sieh tim ein Eigengeschäft handelte, vielmehr bei den Klägern den Eindruck erweckt hatte, daß Yerkäufer des Grundstücks die Eheleute Broscheidt seien. Bei dieser Sachlage könnte das Yorliegen eines von einer echten Mak-XerXelstung unabhängigen Provisionsversprechens nur dann bejaht werden, wenn die Parteien nachträglich übereinge-kotaaen wären, den bereits abgeschlossenen und den gesetzlichen Bestimmungen unterliegenden Maklervertrag nachträglich entsprechend zn Indern oder durch einen neuen und atypischen Maklervertrag zu ersetzen. Hierfür bietet jedoch der Sachverhalt keine Anhaltspunkte. Denn es ist weder vorgetragen, daß der Beklagt© eine solche Änderung des zustande gekommenen Vertrages oder den Abschluß eines neuen atypischen Vertrages von den Klägern verlangt hat, noch daß die Kläger einer solchen Änderung des Rechtsverhältnisses zwischen ihnen und dem Beklagten zugestimmt haben. Eine solche Zustimmung der Kläger kann nicht darin erblickt werden, daß sie nach Abschluß des Kaufvertrages in Kenntnis der den gesetzlichen Provisionsanspruch des Beklagten entgegenstehenden Tatsachen die ihnen vorher schriftlich übermittelte Provisionsvereinbarung unterzeichnet haben. Von dem Vorliegen eines über die bis dahin bestehende vertragliche Regelung hinausgehenden Verpflichtungswillens der Kläger könnte nur dann ausgegangen werden, wenn diesen bekannt gewesen wäre, daß sie ohne Eingehung einer neuen Verpflichtung nicht zur Zahlung der von dem Beklagten geforderten Provision verpflichtet waren. Daß dies der Fall gewesen sei, wird von dem Beklagten nicht behauptet* Allein ln der nachträglichen Unterzeichnung der Provisionsvereinbarung durch die Kläger kann daher « 8 - keine Änderung des bereits vorher abgeschlossenen Makler« Vertrages oder der Abschluß eines neuen atypischen Vertrages erblickt werden, sondern lediglich die nachträgliche schriftliche Fixierung einer schon vorher getroffenen Provisionsvereinbarung. Da der Beklagte aus dieser Vereinbarung - so« weit sie den Grundstückskauf und den Vertrag mit der BTG betraf - keine Ansprüche herleiten konnte, ist er insoweit durch die Zahlung der Kläger ungerechtfertigt bereichert. Demnach war das angefochtene Urteil aufzuheben und die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Dr* Hoegen Dehner Dr. Grell Knüfer Rottmüller
