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BGH · IV ZR 1178/68

Gericht: BGH · Aktenzeichen: IV ZR 1178/68

Ist diese Form nicht oingehalten, so ist auch das dem Makler gegebene Versprechen einer Vertragsstrafe für den Fall der Ablehnung des Verkaufs an den zugeführten Interessenten unwirksam. b) Auch v/enn dem Makler, der den Verkauf eines Grundstücks vermitteln soll, ein Alleinauftrag erteilt ist, kann eine von dem Auftraggeber zu entrichtende Vertragsstrafe nicht allein dafür vereinbart werden, daß der Auftraggeber den Vertrag während dessen Laufzeit kündigt, ohne das Verkaufsobjekt anderweitig zu veräußern. Januar 1966 erteilte sie dem Kläger einen auf drei Monate befristeten Alleinauftrag, das Grundstück auf Rentenbasio zu verkaufen zu den folgenden in Vertrag näher festgelegten Bedingungen; Din Barbetrag von 25.000 DM war an den Bruder der Beklagten Bernhard SflHI zu zahlen. Sie hat behauptet, der Kläger habe zunächst einen Interessenten namens SaflflHHR benannt, mit dem ein Vertrag jedoch nicht zustandegekommon sei. Der Kläger hat Berufung eingelegt und mit ihr sein Klagebegehren» dem die Beklagte wiederum entgegengetreten ist, weiter verfolgt. In der Berufungsinstanz hat die Beklagte vorgetragen, das Grundstück sei inzv/ischen zwangsversteigert und vom Kläger ersteigert v/orden, jedoch sei Uber den Zuschlag noch nicht endgültig entschieden. Mit der Revision will die Beklagte erreichen, daß die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts zurückgewiesen wird. Kr gründet den Anspruch darauf, daß die Beklagte es während der Laufzeit des Verkaufsauftrages abgelehnt habe, das dessen Gegenstand bildende Grundstück zu den angegebenen Bedingungen an die von ihm beigebrachte Interessentin zu veräußern. Auf die in den Gerichtsakten befindliche Fotokopie des Verkaufsauftrags ist in dem Tatbestand nicht in einer Vfeise Bezug genommen worden, daß die Beklagte und ihr Bruder gemeinsam als Auftraggeber angesehen werden müßten. provision durch die Beklagte als das Versprechen einer Art Vertragsstrafe angesehen, die nicht der Regelung des § 359 BGB unterliege, sondern gemäß oder entsprechend den §§ 339 ff BGB zu behandeln sei. Die Vorschrift des § 359 BGB istnicht anwendbar, da der Beklagten nicht der Rück-'tritt vom Vertrag gegen Zahlung eines Reuegeldes Vorbehalten war, sie vielmehr an dem Verkaufsauftrag festgehalten \ierden sollte. Diese Reueprovision war nach dem Vertragstext zu zahlen bei einem Verstoß gegen die Verpflichtung, den Verkauf nicht ohne Mitwirkung des Maklers durchzuführen sowie bei einer vorzeitigen Zurückziehung des Alleinverkaufsauftrags und sogar dann, wenn die Beklagte das Grundstück während der Laufzeit des Vertrags nicht mehr verkaufen wollte. Sie sollte, wie das Berufungsgericht trotz des insoweit nicht ganz eindeutigen Wortlauts unangreifbar angenommen hat, ferner zu zahlen sein, wenn die Beklagte es ablehnte, mit einem ihr vom Kläger zugoführten Interessenten zu den vereinbarten Bedingungen abzuschließen, sofern der Interessent zahlungsfähig war. Vielmehr entspricht die Annahme des Versprechens einer Vertragsstrafe, die gegebenenfalls herabgesetzt werden kann (§ 343 BGB), einer vernünftigen, an Treu und Glauben ausgerichteten Betrachtungsweise (BGHZ 49, 84, 89), wenn unter Umständen auch eine andere Beurteilung nicht ausgeschlossen ist (Urteil des Senats xcm 3» Dezember 1969 IV ZR 1165/68). Ihrem Wortlaut nach enthält die Nr. 3 des Verkaufsauftrags die Verpflichtung der Beklagten, ihr Grundstück zu den genannten Bedingungen an jeden kaufwilligen Interessenten zu verkaufen. Der Kläger dem ein Provisionsanspruch gegen die Beklagte nicht l}abe zustehen sollen, habe nur dann für sie tätig sein wollen, wenn entsprechend ihrer Zusage auch wirklich die Bereitschaft fortbestanden habe, zu den im einzelnen festgelegten Bedingungen an kaufwillige Interessenten zu verkaufen und mit diesen einen entsprechenden Vertrag abzuschließen, der dem Kläger zugleich wirtschaftliche Vorteile habe bringen sollen. Dem ist entgegenzuhalten, daß der Form des § 313 Satz 1 BGB auch ©in Vorvertrag bedarf, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu verkaufen (RGZ 107, 39, 40; 169, 165, 189; BGH LM § 313 BGB Nr. 19), sowie ferner ein Vertrag, durch den die Verpflichtung übernommen wird, das Eigentum an einem Grundstück nicht auf den Vertragspartner, sondern auf eine andere Person zu übertragen (RGZ 50, 163; 68, 260, 261). Durch das Versprechen, eine empfindliche Vertragsstrafe an den Makler zu entrichten, im Falle sie zu dem Verkauf an den Interessenten nicht bereit sein würde, Ein ohne Einhaltung der Form abgeschlossener Vertrag, in dem eine Strafe für den Fall der Weigerung des Verkaufs eines Grundstücks versprochen wird, muß deshalb für unwirksam erachtet werden, andernfalls wäre einer Umgehung der' Vorschrift des § 313 BGB Tür und Tor geöffnet (RG JW 1925, 1110; RG HRR 1929 Nr. 1204). Das gilt auch dann, wenn die Vertragsstrafe nicht dem, an den das Grundstück verkauft werden soll, sondern einer anderen Person zugesagt wird. Unerheblich ist es, daß der Kläger möglicherweise an dem Abschluß des Grundstückkaufvertrags deshalb kein besonderes Interesse hatte, weil ihm nach seinen Vorstellungen auf jeden Fall die Reueprovision zustand. In den mit den Kläger abgeschlossenen Vertrag, in dem sie ihn einen Alleinauftrag erteilt hatte, hatte sie sich verpflichtet, während der Laufzeit des Vertrags das Grundstück nicht zu veräußern, ohne ihn zuzuziehen, und. Sie war auch nicht gehindert, sich noch während der Laufzeit des Vertrags aus welchen Gründen auch immer zu entschließen, die Dienste des Klägers nicht mehr in Anspruch zu nehmen und mit keinem Kaufinteressenten abzuschließen, den ihr der Kläger noch beibringen würde» Wenn sie aber durch ein derartiges Verhalten ihren Vertragspflichton nicht zuwiderhandelte, so war sie ferner berechtigt, dem Kläger von 'einem solchen Entschluß durch eine Kündigung des Vertrags Mitteilung zu machen, und eine solche Mitteilung;war nachdem die Beklagte den Entschluß gefaßt hatte, auch vom Standpunkt des Klägers aus naheliegend und angebracht, denn an ihr hatte er selbst ein erhebliches Interesse, da ihm daran gelegen sein müßte, unnötige Kosten und Aufwendungen zu ersparen. Die in dem Maklervertrag' zwischen den Parteien vereinbarte Verwirkung einer Vertragsstrafe 'für den Fall, daß die Beklagte ihr Grundstück während der Laufzeit des Vertrags nicht mehr verkaufen wolle oder daß sie den Alleinauftrag zurückziehe, hätte nur Bedeutung, wenn die Beklagte, wie es vorgesehen war, dem Kläger gegenüber zu dem Abschluß eines Grundstücksveräußerungsvertrags mit einem von ihm beigebrachten Interessenten verpflichtet gewesen wäre. Das bereit© angeführte Urteil des Bundesgerichtshofs, das LH § 652 BGB Nr. 23 veröffentlicht ist, steht einer solchen Beurteilung der Rechtslage nicht entgegen» In ihn ist ausgesprochen worden, daß eine Klausel, nach der der den Auftrag während der Auftragsfrist vorzeitig zurticknehmende Auftraggeber ohne weiteres ersatzpflichtig sein solle, auch wenn er das in Aussicht genommene Geschäft nicht abgeschlossen habe, nicht durch eine bloße Bezugnahme auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers vereinbart werden könne. Es ist nicht vorgetragen, daß die Beklagte hinter dem Rücken des Klägers ihr Grundstück während der Laufzeit des Vertrags anderweitig veräußert oder auch nur einem Interessenten ein Verkaufsangebot unterbreitet habe.

Zitierte Normen: § 359 BGB
GrundstückBGBMaklervertragenInteressentKlägerVertragsstrafe

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: BGHZ:
Ja
 nein
BGB §§ 313, 344, 632
a)	Der Maklervertrag, in dem sich der Auftraggeber verpflichtet, ein Grundstück zu festgelegten Bedingungen an Jeden von dem Makler zugeführten Interessenten zu verkaufen, bedarf der notariellen Beurkundung. Ist diese Form nicht oingehalten, so ist auch das dem Makler gegebene Versprechen einer Vertragsstrafe für den Fall der Ablehnung des Verkaufs an den zugeführten Interessenten unwirksam.
b)	Auch v/enn dem Makler, der den Verkauf eines Grundstücks vermitteln soll, ein Alleinauftrag erteilt ist, kann eine von dem Auftraggeber zu entrichtende Vertragsstrafe nicht allein dafür vereinbart werden, daß der
 Auftraggeber den Vertrag während dessen Laufzeit kündigt, ohne das Verkaufsobjekt anderweitig zu veräußern.
BGH, Urt. v. 1. Juli 1970 - IV ZR 1178/68 - OLG Köln
LG Köln
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
iy,z&JJ28/68	URTEIL
Verkttadet am
1. Juli 1970 B 1 e c h c r Juotizoberoekrotär ab Urkandsbeamter der GeeckäftMteHe
 in dem Rechtautreit
 äeo Fräulein Anni
 in m»,
Beklagte und Revisionoklägcrin,
 Prozoßbevollrcächtigter:
Hechtbanwalt
 gegen
den unter der Firma Martin ZflBlhandelnden Kaufmann Martin Z MHBHHl in
 Kläger und Revisionabeklagten,
- Prozeßbcvollmächtigtcr:	Rechtsanwalt
 Freiherr von
2
Der IV. Zivilsenat dec Bundesgerichtshofa hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 1970 unter Mitwirkung des Senatspräoidenten Dr. Hauß und der Bundesrichter WUctenberg, Dr. Pfretzochncr, Dr. Bukow und Dr. Buchholz
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandeo-gerichtc in Köln vom 3. Mai 1968 aufgehoben.
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts in Köln vom 8. August 1967 v/ird zurückgewiooen.
Der Kläger trägt die Kosten der Berufung und der Revision.
Von Rechts wegen
3
Tatbestand:
Der Kläger betätigt sich als Immobilienmakler. Die Beklagte war Eigentümerin eines in KflP gelegenen Haus-grundstücks, in den sie in den Räumen dos Erdgeschosses eine Gastwirtschaft betrieb. Durch schriftlichen Verkaufu-auftrag von 20. Januar 1966 erteilte sie dem Kläger einen auf drei Monate befristeten Alleinauftrag, das Grundstück auf Rentenbasio zu verkaufen zu den folgenden in Vertrag näher festgelegten Bedingungen; Din Barbetrag von 25.000 DM war an den Bruder der Beklagten Bernhard SflHI zu zahlen. Die Grundstückabclastungen von nominell 117.420 DM, die damals mit 115.000 DM valutiert waren, mußten übernomnen werden. Berner war eine Monatsrente von 700 DM an die Beklagte und von 300 DM an ihren Bruder auf Lebenszeit zu zahlen. Sin eventuell erzielter Mehrerlös sollte dem Kläger als Provision zuotehen. Berner wurde unter Nr. 3 des Vertrages bestimmt;
"Ich verpflichte mich, mein Grundstück zu den oben genannten Bedingungen an jeden kaufv/illigen Interessenten zu vex-kaufen, der mir von der Firma Martin Z(HHH zugeführt wird. Ich verpflichte mich ferner, mich jeglicher mittelbarer und unmittelbarer Verkaufetätigkeit zu enthalten und jeden Kaufintcrea-senten der Birma Martin ZWKRK0 zuzuführen.
Venn ich mein Grundstück in der oben genannten Zeit nicht mehr verkaufen will, den Alleinauftrag zurückziehe, selbst oder anderweitig verkaufe, zahle ich der Birma Martin ZflHHPeinc Reuoprovision in Höhe von 10	der geforderten Kaufsumme.” i
i
 
Am 28. Februar 1966 schloß der Kläger mit Frau Marianne FfHNHHHI einen schriftlichen Ankaufvertrag über das Grundstück der Beklagten zu den vorgenannten Bedingungen ab. Darin vmrde dem Kläger eine Vermittlungs-Provision von 25.000 DM zugesagt. Der Kläger unterrichtete hiervon die Beklagte und teilte ihr als Termin zu dem Abschluß des notariellen Kaufvertrags den 8. März 1966 mit. Am 4. März 1966 kündigte jedoch die Beklagte den Verkaufsauftrag gegenüber dem Kläger und v/eigerte sich, den Termin wahrzunehmen. Unter dem 13. März 1966 bestätigte sie schriftlich die Kündigung. Daraufhin verlangte der Kläger die Reueprovision in Höhe von 10 % dos Kaufpreises, die er mit 27.200 DM berechnete.
Er hat beantragt, die Beklagte zur Zahlung dieses Betrags zu verurteilen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat behauptet, der Kläger habe zunächst einen Interessenten namens SaflflHHR benannt, mit dem ein Vertrag jedoch nicht zustandegekommon sei. Alsdann sei ihr Frau als Kaufbewerberin namhaft gemacht worden. Inzwischen habe jedoch sie, die Beklagte, den Verkaufsauftrag Qüö Wichtigen Grund gekündigt. Der Kläger habe nämlich mit ihrem Bruder zusammengewirkt, um sie zu schädigen. Er .habe es geduldet und sogar unterstützt, daß sie von ihrem Bruder tätlich angegriffen und in der Führung ihres Gaststättenbetriebs dauernd gestört worden sei. Außerdem habe sie später erfahren, daß Frau FflHMHWB dem Kläger die Zahlung eines weiteren Betrags von 35.000 DM "unter der Hand'1 zugesagt habe. Diesen Betrag habe sich vermutlich der Kläger mit seinem Teilhaber und ihrem Bruder teilen wollen.
 
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen,,
Der Kläger hat Berufung eingelegt und mit ihr sein Klagebegehren» dem die Beklagte wiederum entgegengetreten ist, weiter verfolgt.
In der Berufungsinstanz hat die Beklagte vorgetragen, das Grundstück sei inzv/ischen zwangsversteigert und vom Kläger ersteigert v/orden, jedoch sei Uber den Zuschlag noch nicht endgültig entschieden.
Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts geändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 27.200 DM zu zahlen.
Mit der Revision will die Beklagte erreichen, daß die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts zurückgewiesen wird. Der Kläger beantragt, die Revision
 zurückzuwoisen.
Ent sc he 1 dun;« sgründe^
1. Der Kläger beansprucht von der Beklagten die Reueprovision, die er sich von ihr unter Nr. 3 Abs. 2 des Verkauf sauf trags vom 20. Januar 1966 hat versprechen lassen. Kr gründet den Anspruch darauf, daß die Beklagte es während der Laufzeit des Verkaufsauftrages abgelehnt habe, das dessen Gegenstand bildende Grundstück zu den angegebenen Bedingungen an die von ihm beigebrachte Interessentin zu veräußern. Außerdem stützt er seinen Anspruch darauf, daß die Beklagte den Verkaufsauftrag noch während der Laufzeit ausdrücklich gekündigt hat.
 
2. Die Revision beruft sich darauf, daß der Vertrag vom 20. Januar 1966 nicht nur von der Beklagten, sondern auch von ihrem Bruder Bernhard SflHHpals Auftraggeber unterzeichnet sei. Zur Kündigung habe es also auch dessen Mitwirkung bedurft (§ 709 EGB), so daß diese unwirksam sei.
Nach dem maßgebenden Tatbestand des angefochtenen Urteils war aber allein die Beklagte die Auftraggeberin, die, wie der Tatbestand ergibt, auch die alleinige Grund-stückseigentürnerin war. Auf die in den Gerichtsakten befindliche Fotokopie des Verkaufsauftrags ist in dem Tatbestand nicht in einer Vfeise Bezug genommen worden, daß die Beklagte und ihr Bruder gemeinsam als Auftraggeber angesehen werden müßten. Im übrigen ist es möglich, daß der Bruder den Verkaufsauftrag nur deshalb unterschrieb und daß er darin nur deshalb als Auftraggeber bezeichnet wurde, weil vereinbart wurde, daß in dem abzuschließenden Grundstückskaufvertrag dem Grundstückserwerber gewisse an ihn zu entrichtende Gegenleistungen auferlegt werden sollten.
3»	'	Das	Berufungsgericht hat die Zusage einer Reue-
provision durch die Beklagte als das Versprechen einer Art Vertragsstrafe angesehen, die nicht der Regelung des § 359 BGB unterliege, sondern gemäß oder entsprechend den §§ 339 ff BGB zu behandeln sei.
Das ist unangreifbar. Die Vorschrift des § 359 BGB istnicht anwendbar, da der Beklagten nicht der Rück-'tritt vom Vertrag gegen Zahlung eines Reuegeldes Vorbehalten war, sie vielmehr an dem Verkaufsauftrag festgehalten \ierden sollte.
 
Schon der Ausdruck "Reueprovision1' spricht für die Vereinbarung einer Vertragsstrafe. Diese Reueprovision war nach dem Vertragstext zu zahlen bei einem Verstoß gegen die Verpflichtung, den Verkauf nicht ohne Mitwirkung des Maklers durchzuführen sowie bei einer vorzeitigen Zurückziehung des Alleinverkaufsauftrags und sogar dann, wenn die Beklagte das Grundstück während der Laufzeit des Vertrags nicht mehr verkaufen wollte. Sie sollte, wie das Berufungsgericht trotz des insoweit nicht ganz eindeutigen Wortlauts unangreifbar angenommen hat, ferner zu zahlen sein, wenn die Beklagte es ablehnte, mit einem ihr vom Kläger zugoführten Interessenten zu den vereinbarten Bedingungen abzuschließen, sofern der Interessent zahlungsfähig war. Wer sich so weitgehend zu Leistungen im Falle einer Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen verpflichtet, nimmt damit im allgemeinen nicht eine pauschalierte Schadensersatzverpflichtung auf sich, und es kann billigerweise auch nicht angenommen werden, daß die Gegenpartei ihm eine solche Verpflichtung auferlegen will. Vielmehr entspricht die Annahme des Versprechens einer Vertragsstrafe, die gegebenenfalls herabgesetzt werden kann (§ 343 BGB), einer vernünftigen, an Treu und Glauben ausgerichteten Betrachtungsweise (BGHZ 49, 84, 89), wenn unter Umständen auch eine andere Beurteilung nicht ausgeschlossen ist (Urteil des Senats xcm 3» Dezember 1969 IV ZR 1165/68). 4
4. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Gültigkeit der Reuegeldvereinbarung werde nicht dadurch beeinträchtigt, daß der Verkaufsauftrag nicht in der in § 313 Satz 1 BGB vorgesehenen Form beurkundet worden sei. Den darüber in dem angefochtenen Urteil enthaltenen Ausführungen kann jedoch nicht beigetreten werden.
 
Ihrem Wortlaut nach enthält die Nr. 3 des Verkaufsauftrags die Verpflichtung der Beklagten, ihr Grundstück zu den genannten Bedingungen an jeden kaufwilligen Interessenten zu verkaufen. Das Berufungsgericht meint, der Kläger hätte daraus allenfalls darauf klagen können, daß die Beklagte mit dem nachgewiesenen Interessenten einen Grundstückskaufvertrag abschließe. Ein klagbarer Anspruch auf Eigentumsübertragung an einen Interessenten stehe ihm nicht zu. Die Beklagte habe lediglich ihm gegenüber die Bereitschaft bekundet, an ihr nachgewiesene Interessenten, die zu den vereinbarten Bedingungen zu kaufen gewillt seien, auch tatsächlich zu verkaufen. Ihre Zusage sei im Rahmen der gesamten Vereinbarung zu sehen. Der Kläger dem ein Provisionsanspruch gegen die Beklagte nicht l}abe zustehen sollen, habe nur dann für sie tätig sein wollen, wenn entsprechend ihrer Zusage auch wirklich die Bereitschaft fortbestanden habe, zu den im einzelnen festgelegten Bedingungen an kaufwillige Interessenten zu verkaufen und mit diesen einen entsprechenden Vertrag abzuschließen, der dem Kläger zugleich wirtschaftliche Vorteile habe bringen sollen. Diese Bereitschaft der Beklagten sei in Nr. 3 verbindlich erklärt worden.
Dem ist entgegenzuhalten, daß der Form des § 313 Satz 1 BGB auch ©in Vorvertrag bedarf, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu verkaufen (RGZ 107, 39, 40; 169, 165, 189; BGH LM § 313 BGB Nr. 19), sowie ferner ein Vertrag, durch den die Verpflichtung übernommen wird, das Eigentum an einem Grundstück nicht auf den Vertragspartner, sondern auf eine andere Person zu übertragen (RGZ 50, 163; 68, 260, 261). Demnach war der Vertrag form-bedürftig, in dem die Beklagte dem Kläger verbindlich ihre
 
Bereitschaft erklärte, mit einem kaufwilligen Interessenten einen Vertrag abzuschließen, durch den sie sich zur Übereignung des Grundstücks verpflichtete (ebenso Dyckerhoff/Rinke, Recht des Immobilienmaklers 6. Aufl. 117). Der Mangel der Form führte zur Nichtigkeit (§ 125 Satz 1 BGB) und zog auch die Nichtigkeit der Vereinbarung der Vertragsstrafe für den Fall der Nichterfüllung dieses Versprechens nach sich (§ 344 BGB).
Das Ergebnis ist kein anderes, wenn man die Nr. 3 der Verkaufsvereinbarung dahin versteht, daß der Kläger von der Beklagten zwar nicht den Abschluß eines Kaufvertrags mit einem Interessenten habe verlangen können, * daß ihm aber der Anspruch auf die Reueprovision habe zustehen sollen, falls die Beklagte sich zu dem Abschluß mit dem beigebrachten Interessenten nicht bereit gefunden habe Nach Dyckerhoff/Rinke aaO liegt bei solchen Abreden eine dahingehende Auslegung nahe, und auch in dem vom Berufungsgericht angeführten Urteil des Oberlandesgerichts Hamm, das AIZ 1966, 197 veröffentlicht ist, ist eine Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung der Maklergebühr für den Fall angenommen worden, daß der Grundstücksverkauf an den vom Makler beigebrachten Interessen- ' ten infolge des Verhaltens des Auftraggebers unterbleibe. Doch trifft es nicht zu, daß eine solche Verpflichtung ohne Einhaltung der Form des § 313 Satz 1 BGB begründet werden könne. Es liegt dann ein uneigentliches Strafgedinge im Sinne des § 343 Abs. 2 BGB vor, auf das § 344 BGB anzuwenden ist. Durch das Versprechen, eine empfindliche Vertragsstrafe an den Makler zu entrichten, im Falle sie zu dem Verkauf an den Interessenten nicht bereit sein würde,
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konnte die Entschließungsfreiheit der Beklagten, was die Möglichkeit betrifft, ihr Grundstück zu veräußern oder nicht, erheblich beeinträchtigt v/erden. Diese Entschließungsfreiheit soll aber dem Veräußerer durch das Erfordernis des Formzv/angs, das ihm eine Entscheidung ohne Übereilung und nach rechtskundiger Beratung ermöglicht, erhalten bleiben. Ein ohne Einhaltung der Form abgeschlossener Vertrag, in dem eine Strafe für den Fall der Weigerung des Verkaufs eines Grundstücks versprochen wird, muß deshalb für unwirksam erachtet werden, andernfalls wäre einer Umgehung der' Vorschrift des § 313 BGB Tür und Tor geöffnet (RG JW 1925, 1110; RG HRR 1929 Nr. 1204). Das gilt auch dann, wenn die Vertragsstrafe nicht dem, an den das Grundstück verkauft werden soll, sondern einer anderen Person zugesagt wird. Unerheblich ist es, daß der Kläger möglicherweise an dem Abschluß des Grundstückkaufvertrags deshalb kein besonderes Interesse hatte, weil ihm nach seinen Vorstellungen auf jeden Fall die Reueprovision zustand. Dadurch hat die Zusage der Reueprovision für den Fall des Nichtabschlusses nicht ihre Bedeutung als uneigentliches Strafgedinge verloren.
Mit dem Hinweis auf die Entscheidung des Reichsgerichts, die JW 1928, 2438 veröffentlicht ist, läßt sich entgegen der Annahme des Oberlandesgerichts Hamm die gegenteilige Auffassung nicht begründen. Dort hatte sich ein Vertragspartner gegenüber dem anderen verpflichtet, den Verkauf eines Grundstücks an die Gegenpartei zu vermitteln und sich) darum zu bemühen, den Grundstückseigentümer zu dem Verkauf seines Grundstücks zu veranlassen. Auf eine solche Verpflichtung ist § 313 BGB allerdings nicht anwendbar.
Nach allem ergibt sich, daß der Kläger die Reue..
prevision nicht mit der Begründung 'verlangen kann,, die Beklagte habe der Verpflichtung Züwidergehandelt, mit
 der von ihm beigebrachten Intel ssentin den Grundstücks-.
Kaufvertrag abzuschließen (für eine' gleiche Sachlage irr; Ergebnis ebenso der 2.4 Zivilsenat das OLG Köln MDR 1969,
431 ) „
in ' .Es mag dahingestellt bleiben, welche Folgerungen für die übrigen Teile der Vereinbarung vom 20)1 Januar 1966 aus der Nichteinbalfühg der Perm des § 313 BOB ZU ziehen sind. Angenommen, die sonstigen Teile des Maklervertrags seien gültig, so kann doch der Kläger keinesfalls die 'Vertragsstrafe deshalb fordern, weil die Beklagte noch vor dem Ende der Laufzeit des Vertrags voneinem Verkauf des Grundstücks abgesehen und den Vertrag gekündigt hat»
Da die Klausel, die Beklagte müsse ihr Grundstück an jeden ihr vom Kläger zugeführten Interessenten verkaufen , und das damit im Zusammenhang1 .stehende Versprechen einer Vertragsstrafe nichtig sind, war die Beklagte in ihrer Entscheidung darüber frei, ob und an wen sie • das Grundstück veräußern wollte. In den mit den Kläger abgeschlossenen Vertrag, in dem sie ihn einen Alleinauftrag erteilt hatte, hatte sie sich verpflichtet, während der Laufzeit des Vertrags das Grundstück nicht zu veräußern, ohne ihn zuzuziehen, und. sie hätte die Vertragsstrafe verwirkt;, wenn sie dem zuwi d er gehandelt hätte» Sie konnte jedoch, ohne dem Kläger provisionspflichtig zu werden oder eine .Vertragsstrafe leisten zu müssen,. jeden Verkauf ablehnen» indem, sie mit 'keinem der Kauf-

I? -
Interessenten abschloß, die ihr der Kläger brachte (BGH LH § 652 BGB Nr» 23). Sie war auch nicht gehindert, sich noch während der Laufzeit des Vertrags aus welchen Gründen auch immer zu entschließen, die Dienste des Klägers nicht mehr in Anspruch zu nehmen und mit keinem Kaufinteressenten abzuschließen, den ihr der Kläger noch beibringen würde» Wenn sie aber durch ein derartiges Verhalten ihren Vertragspflichton nicht zuwiderhandelte, so war sie ferner berechtigt, dem Kläger von 'einem solchen Entschluß durch eine Kündigung des Vertrags Mitteilung zu machen, und eine solche Mitteilung;war nachdem die Beklagte den Entschluß gefaßt hatte, auch vom Standpunkt des Klägers aus naheliegend und angebracht, denn an ihr hatte er selbst ein erhebliches Interesse, da ihm daran gelegen sein müßte, unnötige Kosten und Aufwendungen zu ersparen. Die in dem Maklervertrag' zwischen den Parteien vereinbarte Verwirkung einer Vertragsstrafe 'für den Fall, daß die Beklagte ihr Grundstück während der Laufzeit des Vertrags nicht mehr verkaufen wolle oder daß sie den Alleinauftrag zurückziehe, hätte nur Bedeutung, wenn die Beklagte, wie es vorgesehen war, dem Kläger gegenüber zu dem Abschluß eines Grundstücksveräußerungsvertrags mit einem von ihm beigebrachten Interessenten verpflichtet gewesen wäre. Da aber eine solche Verpflichtung der Beklagten nicht bestand, kann die Vereinbarung über die Vertragsstrafe’ nicht den Fall treffen,
-daß
 Beklagte dem Kläger im Wege der Kündigung eine
 Erklärung abgab, aus der er ersah, daß sie von ihrem Recht C-ebiauch machte, von -einer Veräußerung des Grund-
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Das bereit© angeführte Urteil des Bundesgerichtshofs, das LH § 652 BGB Nr. 23 veröffentlicht ist, steht einer solchen Beurteilung der Rechtslage nicht entgegen» In ihn ist ausgesprochen worden, daß eine Klausel, nach der der den Auftrag während der Auftragsfrist vorzeitig zurticknehmende Auftraggeber ohne weiteres ersatzpflichtig sein solle, auch wenn er das in Aussicht genommene Geschäft nicht abgeschlossen habe, nicht durch eine bloße Bezugnahme auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers vereinbart werden könne. Schon das rechtfertigte damals die Zurückweisung des Anspruchs des Maklers auf die Provision. Der Entscheidung läßt sich nicht entnehmen, daß durch Einzelabrede eine Vertragsstrafe vereinbart werden könnte für eine vorzeitige Kündigung des Maklerauftrags, mit der nicht ein anderweitiger Verkauf des Objekts unter Ausschaltung des Maklers verbunden ist.
Es ist nicht vorgetragen, daß die Beklagte hinter
 dem Rücken des Klägers ihr Grundstück während der Laufzeit des Vertrags anderweitig veräußert oder auch nur einem Interessenten ein Verkaufsangebot unterbreitet habe. Sie hat deshalb nichts getan, wodurch sie die Vertragsstrafe verwirkt hätte.
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6. Dem Kläger steht nach alledem der von ihm geltend
 gemachte An,Spruch nicht zu. Unter Aufhebung des Urteils des Oberlandesgerichts ist deshalb das klagabv/eisende Urteil des Landgerichts 'wiederherzustellen.
Dr. Hauß	V/üstenberg	Dr.	Pfretzschner
 Dr. Bukov/-
Bundesrichter Dr. Buchholz ist beurlaubt und an der Unterzeichnung verhindert
 Dr. Hauß