Zur Frage der Gültigkeit der in einem nicht notariell beurkundeten Maklervertrag getroffenen Vereinbarung, daß die Vertragsinteressenten dem Makler auch beim Nichtzustandekommen des vermittelten Grundstücksveräußerungsvertrags eine Provision zu zahlen hätten, und daß der Vertrags Interessent, der von dem Vertragsabschluß absehe, die von dem anderen Teil geschuldete Maklerprovision zu übernehmen habe0 Der IVo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20 Oktober 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr„ Hauß und der Bundesrichter Johannsen, Wüstenberg, Dr«, Pfretzschner und Dr0 Reinhardt für Recht erkannt: Der Kläger verlangt von dem Beklagten auf Grund der Urkunde vom 8, März 1967 die Zahlung von 4 % des in Aussicht genommenen Kaufpreises von 90o000 DMo Er hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 3„600 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 13e Juli 1967 zu zahlen» 100 und OLG München NJW 1970, 709)» Die Bedeutung der Vertragsbestimmungen geht über den Einzelfall hinaus; sie ist deshalb nach objektiven Maßstäben zu ermitteln, und auch das Revisionsgericht hat die in der Vereinbarung enthaltenen Klauseln demgemäß frei zu würdigen (BGHZ 22, 109, 113)o In dem als "Vereinbarung" bezeichneten zweiten Teil werden von beiden Vertragsinteressenten Zahlungen an den Makler versprochen für seine bisherige Arbeitsleistung, unabhängig vom Zustandekommen des vermittelten Vertrags o Es bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen. daß in Abweichung von der Norm des § 652 BGB der oder die Auftraggeber dem Makler eine solche Zusage machen und ihm damit eine Vergütung für geleistete Dienste zukommen lassen wollen« Ferner enthält die "Vereinbarung" eine besondere Zahlungsverpflichtung für denjenigen Vertragsinteressenten, der den Vertragsabschluß auf der Grundlage, wie es in der "Erklärung" vorgesehen ist, unterläßt« Dieser soll nicht nur die ihm nach dem Vorhergehenden ohnehin obliegende Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler erfüllen, sondern auch die des anderen Teils übernehmene Eine derartige Bestimmung liegt nicht ohne weiteres im Interesse des Maklers, der auch ohne sie die beiderseits versprochene Provision zu beanspruchen hätte; im Einzelfall kann sie für ihn günstiger oder ungünstiger sein, je nach der Zahlungsfähigkeit der beiden Vertragsinter-essenten« Allgemein wird damit, daß ein Vertragsinteressent bei einem Absehen vom Vertragsabschluß die Provisionsverpflichtung des anderen zu übernehmen habe, dessen Interesse wahrgenommen, nämlich das Interesse daran, den vorgesehenen Vertragspartner durch die Androhung der ihn sonst treffenden weiteren Leistungspflicht an seiner Absicht, den Vertrag abzuschließen, festzuhalten und auch wirklich zu dem Vertragsabschluß zu bringen« Es handelt sich um die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zugunsten jeweils des einen und zu dem Nachteil des anderen Vertragsinteressenten in Form einer Schuldübernahme, und zwar, da eine bindende Verpflichtung zu dem Vertragsabschluß, deren Erfüllung durch die Vortragsstrafenabrede gesichert werden könnte, nicht vorgesehen ist, um ein uneigentliches Strafgedinge im Sinne des § 345 Abs« 2 BGB« Unerheblich ist es, daß Grundstückseigentümer zu dem Abschluß eines notariellen Grundstücksveräußerungsvertrags ausgeübt wird,, Das ergibt sich auch aus der Vorschrift des § 3^4 BGB, wonach ein Vertragsstraf enversprechen unwirksam ist, wenn das Gesetz, das zu sichernde Leistungsversprechen für unwirksam erklärt« Die Vorschrift ist nach ihrem Zweck auch auf ein selbständi- Es mag auf sich beruhen, ob die Nichtigkeit weiterer in der "Vereinbarung" getroffener Abreden etwa bereits daraus herzuleiten ist, daß § 313 BGB nicht nur die Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung, sondern den gesamten Grundstücksveräußerungsvertrag dem Formzwang unterwirft c Auch wenn das nicht anzunehmen ist, ist die von dem Käufer übernommene Verpflichtung, unabhängig vom Zustandekommen des Grundstückskaufvertrags an den Makler eine Provision zu zahlen und gegebenenfalls außerdem die Verkäuferprovision zu übernehmen, nach § 139 BGB ebenfalls nichtige Dabei ist losgelöst von den Vorstellungen der Beteiligten im Einzelfall allein auf die objektive Interessenlage abzustellen» Insbesondere muß es dem Makler einsichtig sein, daß eine vom Zustandekommen des Vertrags unabhängige ProvisionsvGr-pflichtung keinen Bestand haben kann, wenn das von ihm verwandte Vertragsmuster rechtlich nicht geeignet ist, den Vertragszweck, so wie ihn sich der Verkäufer und der Käufer vorstellten, 2u erreichene Die Vereinbarung ist daher insgesamt unwirksam (§ 139 BGB)„ Der erkennende Senat schließt sich damit weitgehend den Ausführungen des Oberlandesgerichts München an, die in dem NJW 1970, 709 veröffentlichten Urteil enthalten sind und einen ähnlichen Sachverhalt betreffen« Auch das Berufungsgericht hat dem klagenden Makler mit Recht den geltend gemachten Anspruch versagt«
Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §§ 6529 313, 344, 139 Zur Frage der Gültigkeit der in einem nicht notariell beurkundeten Maklervertrag getroffenen Vereinbarung, daß die Vertragsinteressenten dem Makler auch beim Nichtzustandekommen des vermittelten Grundstücksveräußerungsvertrags eine Provision zu zahlen hätten, und daß der Vertrags Interessent, der von dem Vertragsabschluß absehe, die von dem anderen Teil geschuldete Maklerprovision zu übernehmen habe0 BGH, Urt, v, 30, Oktober 1970 - IV ZR 1176/68 - OLG Braunschweig LG Braunschv/eig BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES iy_ZR.117§/§8 URTEIL Verkündet am 30o Oktober 1970 B 1 e c h e r , Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit des Grundstücksmaklers Siegfried SflÜHBo LBIBistraßeB, Klägers und Revisionsklägers, - Prozeßbevollmächtigtor: Rechtsanwalt Dr» gegen den Rentner Karl M ►straße Beklagten und Revisionsbeklagten, - Prozcßbevollmächtigte s Rechtsanwälte Profc Dr und Dr 2 Der IVo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20 Oktober 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr„ Hauß und der Bundesrichter Johannsen, Wüstenberg, Dr«, Pfretzschner und Dr0 Reinhardt für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 5o Zivilsenats des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 16«, Juli 1968 wird zurück« gewiesen«, Der Kläger trägt die Kosten der Revision«, Von Rechts v/egen Anfang 1967 bot der Kläger, ein Grundstücksmakler, im Auftrag der Eheleute G„ deren in N„ gelogenes Einfamilienhaus in einer Zeitungsanzeige zu dem Verkauf an, Daraufhin meldete sich der Beklagte„ Er und ein Vertreter des Klägers besichtigten in der Folgezeit das Grundstück* Dabei wurden die Einzelheiten des Kaufvertrages besprochen«, Am 80 März 1967 Unterzeichneten der Beklagte, die Eheleute G„ und der Vertreter des Klägers einen ausgefüllten Vordruck folgenden Inhalts: Io Erklärung (Dor Beklagte) „ „ 0 beabsichtigt das Herrn/Frau »o» Go gehörende Grundstück 0«o zu nachfolgenden Bedingungen zu erv/erben: Kaufpreis 90o000 DM QOo Bei Vertragsabschluß sind 500 000 DM , «» beim Notar auf Konto zu hinterlegen und dem Verkäufer bei Verkauf sgenehmigung auszuhändigen Besitzübergabe bei Restzahlung Die Verbriefung soll bis zu dem 15oIII«67 erfolgen» II. Vereinbarung Die obigen Vertragsinteressenton anerkennen ausdrücklich, an den Makler für seine bisherige Arbeitsleistung - unabhängig vom Vollzug der beabsichtigten notariellen Verbriefung Käufer zahlt eine Provision von 3 % der Kaufsumme Verkäufer " u " von 1 % ” " o o o als Entschädigung zu zahlen• Zur Zahlung Verpflichtet sich der Teil, der die Verbriefung auf der obigen Grundlage unterläßt, in den übrigen Fällen beide Teile anteilmäßig nach dem Verhältnis Verkäufer- zur Käufergebühr» Die vereinbarte Entschädigung ist fällig und zahlbar spätestens 14 Tage nach dem in Aussicht genommenen Verbriofungstermin„ Der Kaufvertrag kam nicht zustande» Der Beklagte sagte den für die notarielle Beurkundung des Vertrags vorgesehenen Termin ab0 Der Kläger verlangt von dem Beklagten auf Grund der Urkunde vom 8, März 1967 die Zahlung von 4 % des in Aussicht genommenen Kaufpreises von 90o000 DMo Er hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 3„600 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 13e Juli 1967 zu zahlen» Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat geltend gemacht, daß der Kläger seinen Anspruch nicht aus der Urkunde vom 8. März 1967 herleiten könne» Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, und das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurück-gevfiesen» Mit der Revision, die das Berufungsgericht zugelassen hat, verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entseheidungsgründe^ Der Anspruch des Klägers gründet sich auf die Vereinbarung vom 8. März 1967, die dadurch zustande kam, daß die Eheleute G,, der Beklagte und der Vertreter des Klägers einen ausgefüllten Vordruck Unterzeichneten» Dieser Vordruck, der einen als ”Erklärung” und einen als nVereinbarung” bezeichneten Teil enthält, wird von Maklern vielfach für die mit ihren Auftraggebern abzuschließenden Vereinbarungen verwendet, und zv/ar auch außerhalb des Be- zirks des Berufungsgerichts (Wegener AIZ 1965, 180, 182 Fußn 3; OLG München AUZ 1965, 212, OLG Nürnberg AIZ 1965, 213 und dazu Anm0 215; ferner OLG Nürnberg DNotZ 1969, 100 und OLG München NJW 1970, 709)» Die Bedeutung der Vertragsbestimmungen geht über den Einzelfall hinaus; sie ist deshalb nach objektiven Maßstäben zu ermitteln, und auch das Revisionsgericht hat die in der Vereinbarung enthaltenen Klauseln demgemäß frei zu würdigen (BGHZ 22, 109, 113)o Das Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob der mit "Erklärung" bezeichnete Teil der Vereinbarung eine Verpflichtung des Verkaufs- und des Kaufinteressen-ten enthalte, den beabsichtigten Grundstückskaufvertrag notariell beurkunden zu lassen, ob also schon in der "Erklärung" ein Vorvertrag zu dem Grundstückskaufvertrag liegeo Die Frage ist zu verneinen«, Schon die über den ersten Teil gesetzte Überschrift läßt erkennen, daß in diesem Abschnitt, in der v/eiter von der Absicht des Grundstückserwerbs zu bestimmten Bedingungen gesprochen wird, Verpflichtungen und Berechtigungen für die Vertrag« schließenden nicht ausgesprochen, sondern nur bestimmte Feststellungen getroffen werden sollten0 Die Verfasser des Vordrucks waren sich ersichtlich darüber klar, daß auch ein Vorvertrag zu dem Grundstückskaufvertrag der Form des § 313 Satz 1 BGB bedarf, und sie wollten sich darüber nicht hinwegsetzen.. In dem als "Vereinbarung" bezeichneten zweiten Teil werden von beiden Vertragsinteressenten Zahlungen an den Makler versprochen für seine bisherige Arbeitsleistung, unabhängig vom Zustandekommen des vermittelten Vertrags o Es bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen. daß in Abweichung von der Norm des § 652 BGB der oder die Auftraggeber dem Makler eine solche Zusage machen und ihm damit eine Vergütung für geleistete Dienste zukommen lassen wollen« Ferner enthält die "Vereinbarung" eine besondere Zahlungsverpflichtung für denjenigen Vertragsinteressenten, der den Vertragsabschluß auf der Grundlage, wie es in der "Erklärung" vorgesehen ist, unterläßt« Dieser soll nicht nur die ihm nach dem Vorhergehenden ohnehin obliegende Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler erfüllen, sondern auch die des anderen Teils übernehmene Eine derartige Bestimmung liegt nicht ohne weiteres im Interesse des Maklers, der auch ohne sie die beiderseits versprochene Provision zu beanspruchen hätte; im Einzelfall kann sie für ihn günstiger oder ungünstiger sein, je nach der Zahlungsfähigkeit der beiden Vertragsinter-essenten« Allgemein wird damit, daß ein Vertragsinteressent bei einem Absehen vom Vertragsabschluß die Provisionsverpflichtung des anderen zu übernehmen habe, dessen Interesse wahrgenommen, nämlich das Interesse daran, den vorgesehenen Vertragspartner durch die Androhung der ihn sonst treffenden weiteren Leistungspflicht an seiner Absicht, den Vertrag abzuschließen, festzuhalten und auch wirklich zu dem Vertragsabschluß zu bringen« Es handelt sich um die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zugunsten jeweils des einen und zu dem Nachteil des anderen Vertragsinteressenten in Form einer Schuldübernahme, und zwar, da eine bindende Verpflichtung zu dem Vertragsabschluß, deren Erfüllung durch die Vortragsstrafenabrede gesichert werden könnte, nicht vorgesehen ist, um ein uneigentliches Strafgedinge im Sinne des § 345 Abs« 2 BGB« Unerheblich ist es, daß die Vertragsstrafe nicht an denjenigen zu leisten ist, zu dessen Gunsten sie vereinbart wurde, sondern an einen Dritten, den Makler0 Gesichert werden sollte durch die Vertragsstrafe der Abschluß eines Grundstücksveräußerungsvertrags.:zu den in der ”Erklärung” angegebenen Bedingungen 0 Die Notwendigkeit, bei einer Verweigerung des Vertragsabschlusses die Provision des anderen Vertragsinteressenten mit übernehmen zu müssen, konnte den Verkäufer in seiner an sich noch bestehenden Entschließungsfreiheit darüber, ob er das Grundstück wirklich veräußern wollte, oder ob er es zu den vorgesehenen Bedingungen veräußern wollte, beeinträchtigen; denn er mußte, wenn das Zustandekommen des Vertrags an ihm scheiterte, mit einer empfindlichen Mehrbelastung rechnen, ohne davon einen Nutzen zu haben„ Der Verkaufsinteressent soll sich aber frei darüber entscheiden können, ob er ein Grundstück veräußern und zu v/elchen Bedingungen er das tun will, und er soll die Möglichkeit haben, sich sachkundig beraten zu lassen, bevor er sich bindeto Deshalb ist in § 313 Satz 1 BGB für den Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, notarielle Beurkundung vorgeschrieben,, Der Schutzzweck des § 313 BGB verbietet es, formlose Vertragsstrafenversprechen als wirksam anzuerkennen, durch die ein mittelbarer Zwang gegen den . Grundstückseigentümer zu dem Abschluß eines notariellen Grundstücksveräußerungsvertrags ausgeübt wird,, Das ergibt sich auch aus der Vorschrift des § 3^4 BGB, wonach ein Vertragsstraf enversprechen unwirksam ist, wenn das Gesetz, das zu sichernde Leistungsversprechen für unwirksam erklärt« Die Vorschrift ist nach ihrem Zweck auch auf ein selbständi- i 8 ges Strafversprechen anzuwenden, wenn durch dieses ein Druck zu dem Abschluß eines notariellen Grundstücksveräußerungsvertrags ausgeübt werden soll (vgl0 Erman/Y/e-stermann BGB-Komm« 4«, Aufl, Anm„ 1 zu § 344; Soergel/ Sie-bert/Reiner Schmidt BGE-Kom0 10o '‘Aufl*. Anne 1, 3‘ zh § 344) 0 Daß dio versprochene Leistung dem Makler zufließen soll, ändert nichts an der Beurteilung• Aus alledem ergibt sich zunächst, daß die Vereinbarung, der Verkäufer habe die Käuferprovision zu übernehmen, sofern der Grundstückskaufvertrag an seinem Verhalten scheitere, nichtig ist. Es mag auf sich beruhen, ob die Nichtigkeit weiterer in der "Vereinbarung" getroffener Abreden etwa bereits daraus herzuleiten ist, daß § 313 BGB nicht nur die Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung, sondern den gesamten Grundstücksveräußerungsvertrag dem Formzwang unterwirft c Auch wenn das nicht anzunehmen ist, ist die von dem Käufer übernommene Verpflichtung, unabhängig vom Zustandekommen des Grundstückskaufvertrags an den Makler eine Provision zu zahlen und gegebenenfalls außerdem die Verkäuferprovision zu übernehmen, nach § 139 BGB ebenfalls nichtige Dabei ist losgelöst von den Vorstellungen der Beteiligten im Einzelfall allein auf die objektive Interessenlage abzustellen» Die in der "Vereinbarung" von den Beteiligten übernommenen Verpflichtungen müssen im Zusammenhang gesehen werden„ Sie werden von den Vertragsinteressenten nur eingegangen, weil jeder den anderen unter einem gewissen Druck veranlassen will, an der Absicht des Vertragsschlusses festzuhalten. Läßt sich diese Bindung des Ver- kaufsinteressenten mangels Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form nicht erzielen, so kann auch das korrespondierende Vertragsstrafenversprechen des Kaufinteressenten keinen Bestand habenc Denn es ist nicht anzunehmen, daß dieser bei Kenntnis der Rechtslage eine nur ihn, also einseitig, bindende Vertragsstrafenverpflichtung eingegangen wäre« Darüber hinaus muß auch angenommen werden, daß sich die Vertragsteile nicht entgegen der Regel des § 652 BGB vor dem Zustandekommen des Kaufvertrags zu Provisions Zahlungen an den Makler verpflichtet hätten, wenn ihnen bewußt gewesen wäre, daß der vorgesehene Bindungszweck, der allein die dreiseitige Vereinbarung erklärt, nicht zu erreichen war. Insbesondere muß es dem Makler einsichtig sein, daß eine vom Zustandekommen des Vertrags unabhängige ProvisionsvGr-pflichtung keinen Bestand haben kann, wenn das von ihm verwandte Vertragsmuster rechtlich nicht geeignet ist, den Vertragszweck, so wie ihn sich der Verkäufer und der Käufer vorstellten, 2u erreichene Die Vereinbarung ist daher insgesamt unwirksam (§ 139 BGB)„ Der erkennende Senat schließt sich damit weitgehend den Ausführungen des Oberlandesgerichts München an, die in dem NJW 1970, 709 veröffentlichten Urteil enthalten sind und einen ähnlichen Sachverhalt betreffen« Auch das Berufungsgericht hat dem klagenden Makler mit Recht den geltend gemachten Anspruch versagt« Die Revision gegen das die Klagabweisung bestätigende Urteil des Oberlandesgerichts ist mithin zu-rückzuweisen«, Dr, Hauß Johannsen Wüstenberg Dr0 Pfrctzschner Dr0 Reinhardt
