BGH · W ZR 1162/68

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja BGHZs	nein
BGB §§ 652, 654
Der Makler, der für den Verkäufer als Vermittlungsmakler und für den Käufer als Machweismakler tätig ist, braucht dem Käufer, der von der Vermittlungstätigkeit für den Verkäufer weiß, nicht mitzuteilen, daß er sich vom Verkäufer den über einen bestimmten Kaufpreis hinaus erzielten Übererlös als Provision hat versprechen lasseno
BGH, Ürto V. 160 Januar 1970 - W ZR 1162/68 - OLG Köln
LG Bonn
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
23L?!LJJ §2/68
URTEIL
Verkündet am
16o Januar 1970 Blocher , -Justizobersekretär als Urktmdsbeamter der Geschäftsstelle
 in jam Rechtsstreit
 des Haklers Friedrich
 in
Sieg,
 Beklagten und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsam/alt
 Freiherr von
 gegen
Frau i n Kl
 Margarete W Theodor-3
- Prozeßbevollmächtigte
2
Der IVo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16a Januar 1970 unter Mitwirkung des Senatsprlsidenten Dr0 Hauß und der Bundesrichter Johannsen, V/üstenberg, Dr0 Pfretzschner und Dr<> Bukow
 für Recht erkannt;
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 4» Zivilsenats des Oberlandes-gerichts in Köln vom 9° Januar 1968 aufgehoben o Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung;, auch über die Kosten dieser Revision, an den 9* Zivilsenat des Oberlandesgerichts in Köln zurückverwieseno
 Der Beklagte vermittelte als Makler für den Schlos-
ben0 Der Beklagte vereinbarte mit der Klägerin, von der er sich vorher 3 % Provision hatte versprechen lassen, einen Kaufpreis von 620000 DM, Danach ließ er sich in einem schriftlichen Verkaufsauftrag von Weiper bestätigen, daß er berechtigt sei, einen 50*000 DM übersteigenden feil des Kaufpreises für seine entstehenden Unkosten zu verwenden * Die Hohe des erzielten Kaufpreises teilte er dom Y/e nichtmit* Die an dem Verkaufsvertrag Be-
Von Rechts wegen
 Klägerin
sermeister
 
teiligten ließen nur einen Kaufpreis von 40<>000 DM beurkunden und wickelten die Zahlung des Restbetrages über den Beklagten ab0 Von den deshalb außer seiner Provision von der Klägerin erhaltenen 220000 DM gab der Beklagte 10o000 DM dem WeBB’ 12,000 DM behielt er für sich« Das Grundstück wurde aufgelassen und im Grundbuch umgeschrieben,
 Machdem die Klägerinvon den geschilderten Vorgängen Kenntnis erlangt hatte, hat sie sich von W@BB dessen Ansprüche gegen den Beklagten abtreten lassen, die von ihr mit dem Beklagten getroffene Provisionsvereinbarung angefechten und mit der Klage vom Beklagten die Zahlung von 12*000 DM sowie des darauf entfallenden Provisionsanteils von 360 DM nebst Zinsen verlangt*
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen*
Er hat behauptet, mit V/eflBI sei schon vor der Verhandlung mit der Klägerin und noch wahrend der Laufzeit eines Alleinauftrags eines anderen Maklers vereinbart worden, daß eir: Überpreis, der über* 50*000 DM hinausgehe, ihm als Maklerlohn zustehen solle.: Bei Unterzeichnung des Verkauf sauf trags habe er erkennen lassen, daß er an dem Geschäft gut verdiene0
Das Landgericht hat den Beklagten unter Abweisung eines weitergehenden Zinsansprudhs verurteilt, an die Klägerin 120360 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1f?o März 1963 zu zahlen»
Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts teilweise geändert und dahin gefaßt, daß der Beklagte verurteilt werde, an die Klägerin 12,000 DM nebst 4 % Zinsen seit dem
 
15° März 1963 zu zahlen, und daß die Klage im übrigen abgewiesen werde 0 Die we it ergehende Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen<>
Auf die Revision des Beklagten ist dieses Urteil vom Bundesgerichtshof aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden»
In der neuen Verhandlung vor dem Berufungsgericht hat der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, während die Klägerin die Äufrechterhaltung des Urteils des Landgerichts begehrt hat, soweit der Beklagte zur Zahlung von 12„000 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15° März 1963 verurteilt worden ist»
Das Oberlandesgericht hat nunmehr auf die Berufung des Beklagten das Urteil des Landgerichts teilweise geändert und dahin gefaßt, daß der Beklagte verurteilt werde, an die Klägerin 10 <> 860 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15° März 1963 zu zahlen, und daß die Klage im übrigen abgewiesen werde0 Die weitergehende Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen a
Mit der Revision, die von dem Berufungsgericht zugelassen worden ist, will der Beklagte erreichen, daß die Klage in vollem Umfang abgewiesen wird«
Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzüweison0
Ent sehe icluri^s gründe^
In dem ersten, später vom Bundesgerichtshof aufgehobenen Urteil des Berufungsgerichts ist der Klägerin als Zessionarin ein Zahlungsanspruch zuerkannt worden auf Grund der Rechtsbeziehungen, die zwischen dem Verkäufer V/eiper und dem Beklagten bestanden „ Auch in dem ersten Revisionsurteil, durch das der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden ist, sind allein diese Rechtsbeziehungen behandelt worden» Das Berufungsgericht hat jedoch nach der Zurückverweisung nicht auf sie abgestellt, sondern der Klägerin einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zuerkannt, weil dieser die ihm als flakier unmittelbar ihr gegenüber obliegende vertragliche Treupflicht verletzt habe *
In der Beurteilung dieses Anspruchs, zu dem das erste Revisionsurteil keine Stellung genommen hatte, war das Berufungsgericht freie Die von der Revision gerügte Verletzung des § 367 Abs« 2 ZPO liegt nicht
VOr O :
Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Beklagte, als die Klägerin sich auf sein Zeitungs-inserai wegen des später vemittelt.en Objekts...meldete, ■ sich von ihr zunächst ein Provisionsversprechen in Gestalt vorgedruckter allgemeiner Geschäftsbedingungen habe unterschreiben lassen» Sodann habe der Beklagte der Klägerin das Objekt gezeigt, danach den Kaufpreis mit ihr ausgehandelt und endlich den Kaufvertragsabschluß herbeigeführt» Darin könne schwerlich etwas anderes gesehen werden als der Abschluß und die Erfüllung eines auf Nachweis oder Vermittlung eines Grundstücks-
 
kaufs gerichteten Maklervertrags» Jedenfalls habe das Rechtsverhältnis, das auf diese V/eise zwischen dem Makler und dem Kaufinteressenten entstanden sei, eine persönliche Vertrauensbeziehung entstehen lassen, deren Störung ähnlich den Fällen des Verschuldens beim Vertragsschluß als Verstoß gegen Treu und Glauben Schadensersatzpflichten nach sich ziehen müssee.
Der Beklagte sei daher der Klägerin gegenüber zur Offenbarung solcher Umstände verpflichtet gewesen, die ihr an sich verborgen, für ihren Vertragsentschluß aber offensichtlich von entscheidender Bedeutung gewesen seieno Da der Beklagte, was der Klägerin bekanntgeworden sein müsse, zugleich für Weiper tätig gewesen sei, habe sich seine Offenbarungspflicht dergestalt beschränkt, daß er nicht die Interessen des einen Auftraggebers gegen die dos anderen auf solchen Gebieten habe vertreten dürfen, in denen diese Interessen naturgemäß gegeneinandergestanden hätten, also insbesondere bei der Aushandlung des Kaufpreises <> Deshalb habe die Klägerin von ihm über den Grundstückswert keine sie begünstigende Information erwarten dürfen0 Wo es aber um die Kennzeichnung der grundlegenden Eigenschaften des Gesamtgeschäfts gegangen sei, sei der Beklagte zur Offenheit gegenüber der Klägerin verpflichtet gewesene Gegen diese Pflicht habe er verstoßene Der von ihm der Klägerin angebotene Geschäftsabschluß sei kein Kauf im eigentlichen wirtschaftlichen Sinne, der geforderte Betrag kein echter Kaufpreis gewesen» Der vom Beklagten gemachte Zuschlag sei von solcher Größenordnung gewesen, daß def Gesamtpreis nicht mehr annähernd den der Sache vom Verkäufer beigelegten Wert wiedergegeben habe» Dadurch sei die Klägerin in ihrer eigenen Preisbildung,
 
die sich bis zu einem gewissen Grade auch an der Forderung des Gegners orientiere, irregemacht worden«, Der Beklagte hätte also der Klägerin seine über die übliche Größenordnung weit hinausgehende Beteiligung an der Kaufpreisforderung offenbaren müssen0
Zwar möge der Makler, der mit dem Verkäufer eine Überpreisvereinbarung getroffen habe, nach ihr handeln und dem Kaufinteressenten dabei die Höhe des Limits und seine eigene Beziehung zu dem Objekt hinter unbestimmten Redewendungen verborgen halten; zu verargen sei es ihm dann aber, wenn er positiv den Eindruck erwecke, auf Provisionsbasis tätig zu sein, und sich überdies noch den Kaufinteressenten zu dem zusätzlichen Provisionsschuldner macheo Das Vertrauen des Kaufinteressenten in eine der Ublichkeit entsprechende Behandlung seiner Interessen habe den Vorrang vor unangemessen hohen Vermittlungsgewinneno
 Darauf, die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens falsch eingeschätzt zu haben, könne der Beklagte sich nicht berufeno
 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand„
Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß der Beklagte sich von der Klägerin ein Pr Qvisionsversprechen unterschreiben ließ, als sie sich auf sein Zeitungsinserat wegen des später von ihr erworbenenGrandstücks gemeldet hatte» Die auf Verlangen des Beklagten von der Klägerin übernommene Verpflichtung, im Palle des Erwerbs

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des fraglichen Objekts eine Käuferprovision zu zahlen, bedeutete, daß zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande kanu Die Klägerin wußte, als sie diesen Vertrag schloß, jedoch, daß der Beklagte auch und in erster Linie für den Verkäufer als Makler tätig war, für den er die Zeitungsanzeige aufgegeben hatte, wobei es in diesem Zusammenhang unerheblich ist, ob der Beklagte mit dem Verkäufer	schon früher mündlich eine
 Überpreisvereinbarung abgeschlossen hatte, oder ob zwischen ihnen eine dahingehende verbindliche Maklerabrede erst getroffen wurde, nachdem die Klägerin ihre Provisionszusage gegeben hatte „ Den ganzen Umständen nach konnte die Klägerin von vornherein ihre mit dem Beklagten getroffene Vereinbarung nicht dahin verstehen, daß dieser bei den Bemühungen um das Zustandekommen des Grundstückskaufvertrags mit dem Verkäufer WeH ihre Interessen als Käuferin, insbesondere an einem möglichst niedrigen Kaufpreis, wahrzunehmen und sich in diesem Sinn einzusetzen hätte; vielmehr mußte sie damit rechnen,
 er insoweit auf der Seite sehen der Klägerin und dem
 des Verkäufers stehe 0 Der
 Maklervertrag beschränkte sich darauf , daß die. Klägerin dem Beklagten für den Nachweis der Gelegenheit zu dem Erwerb des Grundstücks des Uefm im Falle des Zustindekom-mens des Erwerbs einen Maklerlohn versprach* Dementsprechend erschöpfte sich die Tätigkeit des Beklagten für die Klägerin in dem Nachweis des Kaufobjekts, während er nur in seiner Eigenschaft als Beauftragter des Verkäufers mit ihr den Kaufpreis aushandelte0
 
Aus einem Nachweismaklervertrag, wie er hier vorliegt, ergab sich für den Beklagten nicht die Verpflichtung, die Klägerin über alle Umstände aufzuklären, die sie veranlassen konnten, einen möglichst niedrigen Kaufpreis zu bieteno Insbesondere v/ar der Beklagte nicht verpflichtet, der Klägerin mitzuteilen, daß der Verkäufer schon bei einem Kaufpreis von 50*000 DM ab-
schlußbereit war, und sie darüber zu unterrichten, welche Vereinbarungen er mit dem Käufer über die Vergütung seiner Vermittlungstätigkeit getroffen hatte0 So weit kann unter den gegebenen Umständen die Treupflicht des Machweismaklers (BGHZ 48, 344, 346) nicht ausgedehnt
 werdeno Die Klägerin als Kaufinteressentin mußte vielmehr damit rechnen, daß der als Vermittlungsmakler eines Verkäufers auftretende Beklagte bestrebt sein werde, im Rahmen der Marktlage einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, Im Zweifel ist der Vermittlungs-makler auch bei Mitteilung eines Limits durch seinen Auftraggeber gehalten, sich um Erreichung eines möglichst hohen Kaufpreises zu bemühen0 Die Klägerin konnte nur verlangen, daß ihr der Beklagte das Grundstück ordnungsmäßig nachwies» Insoweit sind Pflichtverletzungen bisher nicht festgestellt<> Insbesondere ist nicht ersichtlich, daß der Beklagte ihr falsche Angaben gemacht hat» Es war Sache der Klägerin, sich darüber zu unterrichten, ob ihr das Grundstück den geforderten Preis wert war» Es ist bisher auch nicht dargetan, daß sie durch den Ankauf des Grundstücks geschädigt worden ist»
Die Klägerin kann endlich nichts daraus Verleiten, daß sie sich darauf eingelassen hat, einen zu niedrigen
 Kaufpreis beurkunden zu lassen, und daß im Zusammenhang damit der Beklagte einen Teil des ihm ausgehändigten nicht beurkundeten Kaufpreisanteils stillschweigend einbehielt und sie dabei in dem Glauben ließ, er werde den Betrag alsbald an den Verkäufer weitergeben* In dem Urteil des erkennenden Senats vom 25» Juni 1969 - IV ZR 793/68 ? = NJW 1969, 1628, sind aus einem vergleichbaren Verhalten eines Maklers auch nur Folgerungen in bezug auf die zwischen dem Verkäufer und dem Makler bestehenden rechtlichen Beziehungen gezogen worden 0
Nach alledem begründet das festgestellte Verhalten der Beklagten keine Schadensersatzansprüche der Klägerin aus eigenem Rechte Mangels entsprechender Offenbarungspflichten läßt sich auch nicht sagen, daß der Beklagte den Maklervertrag mit der Klägerin durch eine arglistige Täuschung erschlichen habe0 Die nach § 123 BGB ausgesprochene Anfechtung des Maklervertrages greift also ebenfalls nicht durch0 Abgesehen davon würde es die Anfechtung des Vertrages ausschließen, vom Beklagten deshalb Schadensersatz zu verlangen, weil er die Treupflichten dieses Vertrages verletzt habe* Endlich bestehen keine Bedenken gegen die in dem ersten Berufungsurteil näher begründete Annahme, daß der Grundstückskaufvertrag zwischen	und	der	Klägerin	gültig
 zustande gekommen ist, nachdem die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch erfolgt war0 Dabei mag es dahinstehen, ob der Beklagte beim Vertragsabschluß als Bote, wie in dem ersten Berufungsurteil angenommen wird, oder als Vertreter des WeflBB handelte, Der Beklagte hat also den vereinbarten Provisionsanspruch gegen die Klägerin erlangt•
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Eg bleibt demnach dabei , daß die Klägerin Ansprüche gegen den Beklagten gegebenenfalls auf der Grundlage der zv/isehen diesem und dem Verkäufer Weiper bestehenden rechtlichen Beziehungen, soweit sie durch Abtretung in die RechtStellung des Verkäufer gelangt ist, geltend machen kann* Unter diesem Gesichtspunkt bedarf es einer weiteren Prüfung auch in tatsächlicher Hinsicht nach Maßgabe der Grundsätze, die in dem ersten in dieser Sache ergangenen Revisionsurteil dargelegt worden sind»
Das angefochtene Urteil ist deshalb aufzuheben und der Rechtsstreit nochmals in die Berufungsinstanz zurückzuverweisen 9
Es erscheint angebracht, von der in § 365 Abs0 1 Satz 2 ZPO vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch zu machen,
 Dr0 Hauss	Johannsen	Wüstenberg
 Dr0 Pfretzschner Dr, Bukow