BGH · II ZR 104/5

Volltext der Entscheidung

?
II ZR 104/5''
***** MM |P>f«
Verkündet
 am 18* Dezember 1958
PfauZv «Tustizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftes belle
2508 011
Im Kamen des Volkes
 In dem Rechtsstreit
_	GmbH”,
Lurch ihren Geschäftsführer in GMHI11 bdi S
der Firma "3 gesetzlich vertreten den Kaufmann Dr» _______
Beklagten und Revisionsklägerin, - Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Prof*Dr,
 gegen
den Grundstücks - und in	DflHktr
£
pothelcenmakler Fritz KÖ
Kläger und Revisionsbeklagten: Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Wottd
 hat der II* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 18« Dezember 1958 unter Mitwirkung des Senatspräsidonten Dr« Kastelski und der Bundesrichter Dr« Haidinger, Dr„ Körr, liesecke und Dr<. Reinicke
 für Recht erkannt 8
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des lo Zivilsenates des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom 22* März 1957 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen*
Von Rechts -wegen
(
Tatbestand^
Der Kläger« ein Mäkler, macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Maklerlohn geltend« Dem Streit der Par~ teien liegt folgender Sachverhalt zugrunde»
Die Beklagte gab durch Frau Br» SchflÜ; die in dieser Angelegenheit für sie tätig wurde, in den "Bremer Nachrichten" vom 8»/9* Mai 1954 eine Anzeige auf, in der angefragt wurde, welche Gemeinde im Baum südlich oder östlich von Bremen an der Errichtung eines Zweigwerkes eines größeren Industriebetriebes interessiert sei und zu diesem Zweck baureifes Gelände von etwa 50 000 qm anbieten wolle» Auf diese Anzeige meldete sich der Kläger mit Schreiben vom IO« Mai 1954? er bot der Beklagten ein Grundstück zwischen Bremen und Verden an und teilte der Beklagten seine Geschäftsbedingungen mit, nach denen mit dem Abschluß eines durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustandegekom* -menen Kauf-, Miet- • oder sonstigen Vertrages die ortsübliche Gebühr zu zahlen sei» Frau Dr» Schf^B beantwortete dieses Schreiben mit einem Brief (ohne Datum’, der beim Kläger am 14o Mai 1954 einging» In diesem Brief bat sie um Übersendung der Lageund Bebauungspläne? sie fragte an, ob Gleis- und Wasseranschluß, ein Dampfkessel und ein Transformationshaus vorhanden seien, und wies darauf hin, daß eine Fabrikations- ■ halle erwünscht sei» Der Kläger antwortete am 17» Mai 1954« Er übersandte Frau Dr0 SchflHI einen Plan der Stadt
 von der er beauftragt war, Interessenten für den Abschluß von Mi et-, Pacht- oder Kaufverträgen über bebautes oder unbebautes Industriegelände der Stadt zu vermitteln»
In dem Plan war das in Frage kommende Industriegelände ge-
'i
~ 3 -
kennzeichnet, und in de» Begleitschreiben waren .bestimmte Grundstücke näher beschrieben; die Grundstücke waren jeweils mit Betonhallen und Werksgebäuden versehen0 Der Kläger empfahl, derartige Objekte an Ort und Stelle zu besehen, Frau Dr» Schdp teilte am 23» Mai 1934 mit, ein Vertreter der Beklagten werde zur Besichtigung des angebotenen Geländes nach Dpp|pppp kommen6 Am 80 Juni 1934 fand die Besichtigung statt, an der außer den Vertretern der Stadt DppPBPfe der verstorbene Teilhaber des Klägers, Herr Wfp^, und für die Beklagte Herr Dopppl teilnahmen« Am Ende der Besichtigung wurde vereinbart? daß Dopplet von der Stadt Pläne erhalten und.diese mit einem Bericht an die Beklagte weiterleiten solle» Ende Juni 1954 erkundigte sich die Stadt Dpp|HPp beim Kläger nach der Angelegenheit P Per Kläger setzte sich mit Din Verbindung und fragte bei diesem in mehreren Schreiben nach dem Stand der Sache an, PoflHHI teilte jeweils fernmündlich mit, das Geschäft sei noch in der Schwebe, die Beklagte wolle nochmals mit der Stadt	in	Verbindung treten; er werde Nachricht
 geben, wenn er Näheres wisse„ Am 1. März 1955 fragte Do®~ ppp im Aufträge der Beklagten beim Kläger fernmündlich an, nach welcher Gebührenordnung sich seine Mäklerprovision berechne o Der Kläger übersandte DoPPpp am selben Tage die Gebührenordnung seines Fachverbandes0 Er wurde daraufhin von der Beklagten zu einer Besprechung gebeten» Die Besprechung, an der auch Vertreter der Stadt Dppppppl teilnah--men, fand am 11, März 1955 statt» Hierbei trafen der Kläger und die Beklagte, die durch ihren ständigen Rechtsberater, den Rechtsanwalt Dr» Opp» vertreten war, folgende Vereinbarung 8
 
"Me Maklerfirma KöflMP A WBBJhatte den Auftrag? für die Firma We(PHH Gtfflflfe (Beklagte; 'baureifes Industi*iegelände zu vermitteln bzw® nachzu-weisen® Meser Auftrag ist dadurch erledigetworden, daß an derAflMHHBP Straße in DpHBHMP der Stadt D®pBBBBPgehörendes Gelände zur Größe von rdo 40*660 qm nachgewiesen wurde®
Herr Wflpp ist durch Tod aus der Firma ausgeschieden ® Herr Kö(HP| (Kläger) erklärt? daß'er Rechtsnachfolger des Herrn Wppjl geworden ist® Eine Zahlung an Herrn KölipBI hat auch für die Firma We®-~	rmbHo	befreiende	Wirkung	in	bezug
 auf die~W^^RSrben®
Mit Rücksicht darauf? daß noch nicht eindeutig ge-klärt ist? welche Art von Vertrag zwischen der Stadt und der Firma WefHHB^ GpH^pGmbH abgeschlossen werden wird? erhält HerrKöpjip einen Pauschalbetrag von 900«.— DM® Hierdurch sind auch alle Pr^visionsansprüche hinsichtlich etwa eingeräumter Vorkaufsrechte und sonstiger Vertragsbestimmungen abgegolten®
Me Zahlung erfolgt innerhalb 8 Tagen nach wirksamen Vertragsabschluß ®
Herr SdMBII steht dafür ein? daß die Erben des Herrn VHP keinerlei Ansprüche stellen®
Durch die Zahlung sind auch alle Provisionsansprüche gegen die Stadt	abgegolten®11
Der Kläger focht diese Vereinbarung mit Schreiben vom 19® März 1955 wegen arglistiger Täuschung und wegen Irrtums an® Er behauptet? die Beklagte habe ihm am 11® März 1955 gesagt, es stehe noch nicht fest, ob sie mit der Stadt DflBHHHB einen Pachtvertrag ..'mit Vorkaufsrecht; oder einen Kauf abschließen werde® Es solle aber wegen der Provision des Klägers so angesehen werden? als ob sie die 40 000 qm zu je 0,.50. -DM kaufe undihr «wegen.- weiter er , • ;
40 000 qm ein Vormiet- oder Vorkaufsrecht eingeräumt werde*
~ 5 -
Es sei bei dieser Besprechung stets nur von unbebautem Gelände die Bede gewesen* Die Beklagte habe aber bereits am 27o Januar 1955 das grundbuchrechtlich gesicherte fiecht er-worden, das Gelände in Annenheide (vom 1* Januar I960 an* zu Jcaufen, und die Beklagte habe weiter am 10«. Februar 1955 das Gelände in A000000 gepachtet0 Der Pachtvertrag habe sich nicht auf unbebautes Gelände bezogen» Die Stadt D(000-habe sich vielmehr verpflichtet , die erforderlichen Betriebsgebäude auf ihre Kosten zu errichten, und der Pachtvertrag habe sich auch auf diese Gebäude erstreckt«
Der Kläger ist der Ansicht, die ihm zustehende Provision müsse nach dem Pachtzins berechnet werden, der in diesem Pachtvertrag vereinbart sei« Ihm stehe daher eine Provision von jedenfalls 20 900 DM zu« Da er bereits 900 DM erhalten habe, hat er beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 20 000 DM nebst Zinsen zu verurteilen. Die Beklagte hot um Klageabweisung gebeten« Sie ist der Ansicht, dem Kläger stehe wegen der Vereinbarung vom 11« März 1955 keine Provision mehr zu. Die Provision des Klägers müsse auch im übrigen, unabhängig von dieser Vereinbarung, so berechnet werden, wie wenn der Vertrag zwischen ihr und der Stadt D0000H0 ausschließlich die Verpachtung von unbebautem Gelände zu dem Gegenstand gehabt hätte«
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit der Bevision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Der Kläger bittet um Zurückweisung der Bevision»
 
Entscbeidungsgründe t
«a»W 9>tt»4nA«»M 4m mmurn
I.
X'as Berufungsgericht hat ausgeführt, der zwischen den Parteien zustandegekommene Mäklervertrag habe nicht nur baureifes, also unbebautes Gelände, sondern ein Industriegelände mit entsprechenden Bauwerken zu dem Gegenstand gehabt«, Zwar sei in der Anzeige in den "Bremer ffachri clrcen n vom 8,/9* Mai 1954 nur gefragt worden, welche Gemeinde baureifes Gelände anbieten wolle» In dem Schriftwechsel zwischen dem Kläger und Frau Br. SchflHP sei aber ausdrücklich von Werksbauten die Bede gewesen; Frau Br. Sch^fl^ habe auch die Unterlagen für die jeweils angebotenen Bauten angefordert«, Ber Kläger sei daher von dem Beklagten beauftragt worden, ein Gelände mit Werksgebäuden nachzuweisen«,
Bas Berufungsgericht hat weiter dargelegt, die Behauptung der Beklagten, das von ihr gepachtete Grundstück sei ihr nicht vom Kläger nachgewiesen worden, sei unrichtig«,
habe als Zeuge bekundet, msn habe sich bei der Besichtigung zunächst die Grundstücke angesehen, die der Kläger in den Briefen an Frau Br. Sch^HRl bezeichnet habe; dann habe einer der Vertreter der Stadt in	die
 Rede darauf gebracht, daß die Stadt auch Gelände in Annen-• heide zur Verfügung stellen könne«. Er habe sich darauf mit Herrn W4BP und den Vertretern der Stadt das Gelände in Annenheide angesehen® Bieses Gelände sei dann später Gegenstand des Vertrages zwischen der Beklagten und der Stadt geworden. Bei dieser Sachlage, hat das Berufungsgericht ausgeführt, sei das Gelände in Annenheide der Beklagten durch den
 Kläger nachgewiesen worden* Kur infolge der Tätigkeit des Klägers (und hier sogar in Anwesenheit seines Teilhabers
 sei.en die Parteien des späteren Pachtvertrages hinsichtlich des betreffenden Grundstückes zusammengeführt worden«, Die Behauptung der Beklagten, ihr sei das Grund stück in Annenheide erst Monate nach der Besichtigung, die sich auf andere Grundstücke erstreckt habe, von der Stadt gezeigt worden, werde durch die glaubwürdige Aussage des Zeugen	’und	weiter	durch	einen	Aktenvermerk des
 Klägers vom 8«. Juni 1954 widerlegt*
''» Die Revision greift diese Ausführungen an. Sie meint, die Tätigkeit des Klägers sei für den Abschluß des Pacht Vertrages Si-cht^kausal gewesen* Der Kläger habe zwar eine Bedingung für den Abschluß dieses Vertrages gesetzt, da er der Beklagten die Bekanntschaft mit den Vertretern der Stadt DflHHHP vermittelt habe» Diese Tätigkeit reiche jedoch zur Begründung eines Provisionsanspruches .nicht aus« Die Tätigkeit des Mäklers müsse vielmehr ein bestimmtes Objekt betreffen* Hieran fehle es im vorliegenden Pall«, Die vom Kläger nachgewiesenen Objekte seien nicht Gegenstand des Vertrages zwischen dem Kläger und der Stadt geworden, und das Objekt, das Gegenstand eines derartigen Vertrages geworden sei, sei nicht vom Kläger nachgewiesen*
Die Rechtsprechung habe zwar aus Billigkeitsgründen von der strengen Kausalitätsbetrachtung eine Ausnahme gemacht, wenn der ohne Zutun des Mäklers zustandegekommene Vertrag wirtschaftlich die gleiche Bedeutung habe, wie sie ein Vertrag über das vom Mäkler nachgewiesene Objekt gehabt hätte*
Es sei daher richtig, daß die Beklagte dem Kläger 900 DM gezahlt habe* Mit dieser Zahlung sei der Kläger so gestellt
8 -
worden, wie er gestanden hätte, wenn eines seiner Objekte zu dem Vertragsgegenstand zwischen der Beklagten und der Stadt geworden wäre. Es sei aber nicht gerechtfertigt, dem Kläger darüber hinaus Ansprüche für Verträge zuzubilligen, die in ihrer Bedeutung mit dem Verkauf unbebauter Grundstücke nicht zu vergleichen seien*
Ben Ausführungen der Revision kann nicht zugestimmt werden* Bie Revision wird mit der Erwägung, der Kläger habe der Beklagten kein bestimmtes Objekt nachgewiesen, den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht gerecht* Bas Berufungsgericht ist der Ansicht, der Kläger habe der Beklagten ein bestimmtes Objekt nachgewiesen, eben das Gelände in Annenheide, das die Beklagte von der Stadt gepachtet hat*
Bas Berufungsgericht hat ausgeführt, die Tätigkeit des Klägers habe den Abschluß des Pachtvertrages über dieses Gelände herbeigeführtr Biese Ausführungen des Berufungsgerichts lassen keinen Rechtsirrtum erkennen* Es ist unerheblich, daß bei der Besichtigung vom 8* Juni 1955 der Vorschlag, das Gelände in Annenheide zu besichtigen, nicht vom Kläger, sondern von einem der Vertreter der Stadt gemacht worden ist* Ein Mäkler braucht nicht die einzige oder die wichtig'-ste Ursache für den Abschluß eines Vertrages gesetzt zu haben* Es genügt, daß seine Tätigkeit zu dem Abschluß des Vertrages heigetragen hat* Bie Tätigkeit des Klägers war auch adäquat kausal* Es liegt nicht außerhalb aller Wahrscheinlichkeit, daß eine Stadt, die zur Beseitigung der in ihrem Gebiet vorhandenen Arbeitslosigkeit an der industriellen Erschließung ihres Geländes äußerst interessiert ist, bei der Besichtigung bestimmter Grundstücke weitere Grundstücke anbietet und besichtigen läßt, wenn sich herausstellt, daß
# • 9 -
sich das bisher angebotene Gelände für die Zwecke des Unternehmens nicht eignet*
Im übrigen würde es auch am Ergebnis nichts ändern, wenn man annähme, die (Tätigkeit des Klägers sei im Rahmen des ursprünglich mit der Beklagten abgeschlossenen Mäklervertrages nicht als KachweiStätigkeit zu betrachten* Denn die Beklagte hat die Tätigkeit des Klägers auch nach der Besichtigung der bisher angebotenen Grundstücke in Anspruch genommen* Sie hat die Dienste des Klägers bei der Besichtigung des neuen Geländes entgegengenommen und hat mit ihm über dieses Objekt in der Zeit zwischen Juni 1954 und März 1955 korrespondiert; sie hat schließlich bei ihm angefragt, nach welcher Gebührenordnung sich sein Provisionssnspruch richte, und ihm eine Provision (von 900 DM) gezahlt* Die Parteien sind sich also, wie sich aus diesem Verhalten ergibt, jedenfalls später darüber einig geworden, daß die Tätigkeit des Klägers hinsichtlich des neuen Objektes eine KaohweiStätigkeit im Rahmen eines zwischen ihnen bestehen- ■ den Maklervertrages darstelle* Die Beklagte hat dementsprechend auch in den Tatsacheninstanzen vorgetragen, sie habe das Grundstück in Annenheide als vom Kläger nach» gewiesen behandelt*
Die Tätigkeit des Klägers ist auch insoweit adäquat kausal geworden, 3ls die Beklagte nicht ein unbebautes Gelände ; sondern ein Gelände mit den von der Stadt zu errich -tenden Gebäuden gepachtet hat* Es liegt nicht außerhalb aller Wahrscheinlichkeit, daß eine Stadt, die, wie bereits hervorgehoben, ein großes Interesse an der industriellen Erschließung ihres Geländes und die einem Unternehmen deshalb bereits verschiedene Grundstücke mit den erforderlichen
... 10 -
Werksbauten angöboten hat; dem Unternehmen ein von ihr mit den erforderlichen Werksgebäuden zu bebauendes Grundstück verpachtet? wenn die Grundstücke mit den bereits vorhandenen Bauten für die Zwecke des Unternehmens nicht in Betracht kommeno Die Beklagte hab dementsprechend auch vorge-tragenc sie habe, als sie der Stadt Ddiese Regelung vorgeschlagen habe, auf das Beispiel anderer deutscher Städte hingewiesen«, Im übrigen war der Kläger auch bereit, bei den späteren Verhandlungen mit der Stadt mitzuwirken0 Er ist hieran aber von der Beklagten bewußt ausgeschlossen worden, weil diese, wie sie selbst vorgetragen hat, durch die Hinzuziehung des Mäklers die Mäklergebühr nicht erhöhen wollte«» Die Beklagte kann sich daher nicht darauf berufen, der Kläger habe bei den späteren Verhandlungen mit der Stadt nicht mitgewirkt«.
2o Die Ausführungen der Revision lassen den Anspruch des Klägers nicht etwa deshalb als unbegründet erscheinen, weil das von der Beklagten (durch den Kläger'; angestrebte und das von ihm abgeschlossene Geschäft nicht identisch ge-
MMM M» M ON »	M» M M- M» P* m* pto »«a*
wesen seien«. Diese Darlegungen der Revision haben zur Grundlage, daß die Beklagte unbebautes Industriegelände angestrebt und den Kläger nur mit dem Nachweis derartiger Grundstücke beauftragt habe«. Die Revision hat demgemäß ausgeführt, die Beklagte habe dem Kläger 900 DM gezahlt, weil er mit dieser Zahlung so gestellt worden wäre, wie er gestanden hätte, wenn eines der von ihm angebotenen Objekte zu dem Vertragsgegenstand zwischen ihr und der Stadt geworden wäre«. Die Revision übersieht hierbei jedoch die Feststellung des Berufungsgerichts, der Kläger sei auf Grund der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz beauftragt gewesen, dor Beklagten ein mit Werksgebäuden versehenes Gelände nach-
11 -
zuwelseno Mit Hecht hat das Berufungsgericht sich hei dieser Feststellung vor allem darauf gestützt, daß Frau Br.. Sch^H^ den Kläger ausdrücklich darauf hingewiesen hat# das Vorhandensein einer Fabrikationshalle auf dem zu erwerbenden Gelände sei erwünscht# und daß Frau Dr« Sch^BP weiterhin die Angebote, die bebaute Grundstücke zu dem Gegenstand hatten, hereingenommen und um Übersendung der jeweiligen Unterlagen gebeten hat« Bei dieser Sachlage besteht auch kein Anhaltspunkt dafür, daß das Berufungsgericht bei der Auslegung des zwischen den Parteien zustandegekommenen Mäklervertrages übersehen haben sollte, daß die Vereinbarung vom 11« März 1955 die Bemerkung enthielt, der Kläger habe den Auftrag erhalten, baureifes Industriegelände zu vermitteln, und er habe diesen Auftrag durch den Nachweis des Geländes in Annenheide erfüllt « Dieser (nicht vom Kläger formuliertet Vermerk der Vereinbarung erklärt sich zwangslos daraus, daß der Kläger, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, beim Abschluß der Vereinbarung vom 11® März 1955 der Überzeugung war, die Beklagte habe von der Stadt unbebautes Gelände gepachtet oder gekauft: der Kläger hatte also keine Veranlassung, in der Vereinbarung darauf hinzuweisen5 daß er den Auftrag hatte, bebautes Gelände nachzuweisen« Diesem seinem Auftrag entsprechend hat der Kläger der Beklagten auch mehrere Grundstücke angeboten, die mit Werksbauten versehen waren« Der Kläger hätte sich also',“ wenn eines dieser Objekte Gegenstand eines Vertrages zwischen der Beklagten und der Stadt geworden wären, im Gegensatz zu der Auffassung der Hevision nicht mit einer Gebühr von 900 DM begnügen müssen, er hätte vielmehr Anspruch auf eine Forderung gehabt, die der Klageforderung entspricht»
— 12 ' *
3« Ide Revision meint schließlich, man müsse den Pachtvertrag, den die Beklagte mit der Stadt abgeschlossen habe« für die Berechnung der Maklerprovision des Klägers wirtschaftlich betrachten0 Pie Beklagte bezahle als Pachtzins 10 # der von der Stadt aufgewendetan Baukosten; und dieser Pachtzins werde, wenn sie von dem Ankaufsrecht Gebrauch mache, auf den Kaufpreis angerechnet, soweit er jeweils 6 jf> der von der Stadt aufgewendeten Baukosten über -steige* In Wirklichkeit.handele es sich also nicht so sehr um einen Pachtvertrag als um eine Pinanzierungsvereinbarung* Man müsse die Sache so ansehen, wie wenn die Beklagte das unbebaute Grundstück gepachtet und von der Stadt ein zu 6 # verzinsliches Pariehen für die von ihr, der Beklagten, vor-zunehmende Errichtung der Gebäude erhalten hätte« Der Kläger würde, wenn die Beklagte und die Stadt eine derartige Vereinbarung getroffen hätten, nur eine Gebühr nach dem Pacht • zins beanspruchen können, der für die Verpachtung des unbebauten Geländes vereinbart worden wäre« Der Kläger dürfe daher im vorliegenden Pall nicht besser stehen«
Auch, diesen Ausführungen der Revision kenn nicht gefolgt werden; der Kläger hat im Rahmen seines Auftrages, dem Beklagten bebautes Gelände nachzuweisen, ein Gelände zu dem Abschluß eänes Kaufoder Pachtvertrages nachgewiesen, das zwar im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unbebaut war, dessen Bebauung die Verpächterin aber im Rahmen des Pachtvertrages übernommen hatte« Damit steht dem Kläger eine Gebühr nach Maßgabe dieses Pachtvertrages zu« Es kann für die Parteien keinen Unterschied machen, ob die Beklagte ein Grundstück mit bereits vorhandenen Werksbauten oder ein unbebautes, aber von der Verpächcerin mit den erforderlichen Bauten zu versehendes Grundstück gepachtet hat* Das wirt-
. 33 -
-s
r
i
h
$
f«
I
>
)
schaftliche Ergebnis ist für die Beklagte im wesentlichen das gleiche; ihr steht in beiden Fällen ein mit Werksbauten versehenes Gelände pachtweise zur Verfügung«, Demgegenüber ist es auch unerheblich, ob die Beklagte dasselbe wirtschaftliche Ergebnis erreicht hätte, wenn sie von der Stadt Dd|Hlft ein Darlehen erhalten und das Grundstück selbst bebaut hätteo Die Beklagte muß daher die Provision zahlen, die sich nach dem Pachtzins berechnet, wie dieser in dem Pachtvertrag mit der Stadt vereinbart worden ist*
Diese Provision erreicht aber, wie nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zwischen den Parteien unstreitig ist, jedenfalls den eingeklagten Betrage
II.
Das Berufungsgericht hat weiter ausgeführt, der Kläger sei durch die Vereinbarung vom 11c März 1955 nicht gehindert, diese Provision zu verlangen; denn er habe die Vereinbarung vom 11c März 1955 mit Hecht wegen arglistiger Täuschung an-gefoohten« Die Beklagte habe dem Kläger wesentliche Tatsachen, die für die Bemessung der Provision von entscheidender Bedeutung gewesen seien, absichtlich verschwiegen. Sie habe, wie sie selbst vortrage, ,?die Hechtsfarm der Nutzung des Geländes und des eventuellen Erwerbes bewußt offen gelassen” , obwohl ihr bereits durch den notariellen Vertrag vom 27. Januar 1955 ein Vorkaufsrecht eingoräumt und ihr das betreffende Gelände bereits am 10. Februar 1955 verpachtet worden sei. Seihst wenn der Pachtvertrag der Genehmigung des Stadtrates bedurft hätte und diese Genehmigung am 11. März 1955 noch nicht erteilt worden wäre, so unterliege es doch keinem Zweifel, daß die Beklagte verpflichtet gewesen
 
sei, bei dem oben erörterten Umfang des Pachtvertrages diese nicht nur geplanten, sondern bereits schriftlich vereinbarten Umstände des Vertrages dem Kläger mitzuteilen; die vom Kläger eingeleiteten Vertragsverhandlungen seien nicht durch einen Pachtvertrag oder Kaufvertrag Uber das nackte Grund- • stück zu dem Abschluß gekommen* Oh es in diesem Palle • • entgegen dem über Frau Dr* SchflHBl an den Kläger erteilten Auftrag, ein Gelände mit Fabrikationshalle nachzuweisen -der Beklagten freigestanden hätte, die spatere Bebauung des Grundstücks durch den Verpächter oder die Einräumung eines Vorkaufsrechts an dem Fabrikgebäude selbständig mit der Stadl;	zu	vereinbaren,	könne	dahingestellt blei-
ben« Denn im vorliegenden Falle sei eindeutig ein Pachtvertrag über ein vom Verpächter auf Grund dieses Pachtvertrages mit wertvollen Gebäuden auszustattendes Grundstück abgeschlossen worden; zu demindest sei, wenn die Genehmigung des Sbadtrates noch nicht Vorgelegen habe, der rechtswirksame Abschluß eines bereits festliegenden Vertrages mit Sicherheit zu erwarten gewesen« Die Beklagte habe daher gegen die ihr dom Mäkler gegenüber obliegende Offenbarungspflieht verstoßen und dadurch treuwidrig gehandelt, daß sie von diesen Verträgen am 11« März 1955 kein Wort erwähnt habe* Ihr Verhalten lasse nur den Schluß zu, daß es ihr darum gegangen sei 7 den Kläger in einen Irrtum über die Grundlagen sei- • ner Provision zu versetzen und ihn mit einer Provision von 900 DM ahzuspeisen«
1« Die Revision greift - und hierin liegt das Schwergewicht ihrer Ausführungen - die Auffassung des Berufungsgerichts an, die Beklagte habe den Kläger argl^tijg^gej^uspht Sie meint, das Berufungsgericht habe bei der Feststellung,
15
die Beklagte habe den Kläger in einen Irrtum über die Grundlagen seiner Provision versetzen wollen,- die Situation völlig verkannt«, Die Rechtsbeziehungen zu dem Kläger seien damals für die Beklagte von untergeordneter Bedeutung gewesen» Der Kläger habe eine begrenzte Tätigkeit ausgeübt, für die er habe bezahlt werden müssen* Das sei aber keine Situation gewesen, über die man sich bei der Beklagten besondere Gedanken gemacht habe«
Der Angriff der Revision konnte schon deshalb keinen Erfolg haben, weil er mit dem bisherigen Vorbringen der Beklagten in Widerspruch steht» Die Beklagte hat in den Tatsacheninstanzen vorgetragen, sie habe den Kläger nach der Besichtigung der Grundstücke nicht zu den Verhandlungen mit der Stadt hinzugezogen, um seine Provision nicht zu erhöhen» Die Beklagte hat also schon damals der Provisionsfrage ihr Augenmerk zugewendt,
4	...
2» Die Revision führt weiter aus, die Stadt DflHMHB habe ein Interesse daran gehabt, die Bedingungen des mit der Beklagten geschlossenen Pachtvertrages gehsimzuhalten, weil diese Bedingungen für die Beklagte besonders günstig gewesen seien; die Stadt hätte sonst damit rechnen müssen, daß andere Unternehmen eine Änderung ihrer Verträge angestrebt hätten« Daneben habe auch ein berechtigtes Geheimhaltungs* • Interesse der Beklagten bestanden, weil sie ein Überraschungsmoment gegenüber der Konkurrenz wahrnehmen und weil sie ihren Kunden die neue Produktionskapazität erst im werbepsychologisch geeignetsten Zeitpunkt habe bekanntgeben wollen» Die Geheimhaltung der Verträge gehe aber vorwiegend auf die Stadt	zurück»	Es	stimme	deshalb	nicht,
 
a
daß das Verhalten der Beklagten nur den Schluß zulasse, sie habe den Kläger täuschen wollen« Per wirkliche Grund für das Nichtvorliegen der Verträge sei vielmehr in den Beziehungen der Beklagten zur Stadt DUHMHl zu suchen.» Aus diesem Grunde habe sie die Verträge auch nach der Anfechtung durch den Kläger nur auszugsweise zu den Akten eingereicht und lediglich dem Prozeßbevollmächb ig-~ ten des Klägers, nicht diesem selbst, die Einsicht in die ungekürzten Verträge gestattete
 Die Rüge der Revision ist nicht berechtigte Die Ausführungen der Revision stehen im Widerspruch zu dem bisherigen Vortrag der Beklagten» Die Beklagte hat in den Tatsacheninstanzen niemals vorgetragen, sie habe die Verträge geheimgehalten, um die Belange der Stadt su wahren0 Die Beklagte hat diese Behauptung auch nicht zur Stützung ihrer Ansicht aufgestellt, sie sei nicht verpflichtet, die Verträge in vollem Umfange vorzulegen,,
“im übrigen konnte die .'im laufe des Rechtsstreites er- • folgte/ Weigerung der Beklagten, die ungekürzten Verträge einzureichen, auch nicht die Geheimhaltung der Bestimmung bezwecken, daß die Stadt	das Gelände in
 Annenheide mit von ihr zu errichtenden Gebäuden an die Beklagte verpachte; diese Bestimmung war dem Kläger inzwischen bekanntgeworden, und gerade in der Geheimhaltung dieser Bestimmung hat das Berufungsgericht die arglistige Täuschung der Beklagten gesehen«
Uie Beklagte hat allerdings in den Tatsacheninstan-zen vorgetragen, sie habe Wert darauf gelegt, ihre Pläne zunächst geheimzuhalten, um die Konkurrenz zu überraschen
 Iw
f -
und ihre Kunden im günstigsten Augenblick zu unterrichten« Sic hat aber nicht vorgetragen, sie habe aus diesem Grunde dem Kläger gegenüber geheimhalten müssen und geheimgehalten, daß die Stadt Ddl^Pdie Betriebsgebäude errichte $ für die Überraschung der Konkurrenz und die Information ihrer Kunden war auch nur erheblich, daß die Beklagte in Annen-beide ein Zweigwerk errichte, nicht aber, wie die Errichtung des Zweigwerkes finanziert würde« Die Beklagte hat dementsprechend selbst ausgeführt, sie habe Rechtsanwalt Dr« OO» beauftragt, die Provisionsansprüche des Klägers in der WeiBe zu regeln, daß diesem alle für die Berechnung seiner Provisionsansprüche maßgebenden Umstände bekanntgegeben würden und er nur darüber hinaus nicht in ihre Pläne eingeweiht werde« Die Beklagte wußte auch, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, daß die Errichtung der We-rks-v gebäude durch die Stadt und die Verpachtung dieser Gebäude an die Beklagte zu den Umständen gehörte, die für die Berechnung der Provisionsansprüche des Klägers maßgebend waren« Dies ergibt sich schon aus dem eigenen Vorbringen der Beklagten, das in der nächsten Rüge der Revision behandelt wird«
?o Die Revision ist der Auffassung, die Beklagte habe den Kläger auch sonst nicht getäuscht« Es sei zwar richtig, daß in der Vereinbarung vom 11« Marz 1955 die Art des Vertrages zwischen ihr und der Stadt offengelassen sei« Aber bereits der Wortlaut der Vereinbarung enthalte den Hinweis, daß ein Pachtvertrag vorgesehen sei; dies ergebe sich aus der Erwähnung des Vorkaufsrechts«, Dem Kläger sei auch erklärt worden, daß die Verträge der Beklagten mit der Stadt unmittelbar vor dem Abschluß stünden, daß man ihn aber nicht
 
über die Einzelheiten auf klären wolle* Dem Kläger seien die Pläne des Geländes, auf dem die vorgesehenen Gebäude teilweise eingezeichnet gewesen seien« gezeigt worden«, Es sei ihm eröffnet worden, daß das Gelände sofort nach Vertragsabschluß bebaut werden solle und daß die Präge der Bebau • ung Gegenstand von Vereinbarungen zwischen der Stadt und der Beklagten sei* Die Beklagte habe dem Kläger also mit Ausnahme der Zahlen sämtliche für ihn wichtigen Umstände mitgetcilto Der Kläger habe vor Abschluß der Provisionsver • einbarung gewußt, daß die Beklagte das Gelände pachten wolle und daß die Stadt bei der Bebauung des Geländes eingeschaltet werde« Der Kläger habe daher mit Sicherheit erkennen können, daß die Verträge zwischen der. Beklagten und der Stadt einen Rahmen erhalten würden, der über den eines Kaufvertrages über unbebautes Gelände erheblich hinausgehe» Darüber sei er nicht getäuscht worden«
Diese Ausführungen der Revision sind nicht geeignet, die PestStellungen des Berufungsgerichts, die Beklagte habe den Kläger arglistig getauscht, zu Pall zu bringen« Das Berufungsgericht sieht die arglistige Täuschung darin, daß die Beklagte dom Kläger absichtlich verschwiegen habe, daß Gegenstand des zwischen ihr und der Stadt	abge-
schlossenen Pachtvertrages nicht unbebautes Gelände, sondern das von der Stadt mit Werksbauten zu bebauende Gelände gewesen sei« Die Revision kann diese Peststellung des Berufungsgerichts nicht mit Erfolg mit der Erwägung angreifen, der Kläger habe gewußt, daß die Stadt bei der Bebauung des Geländes eingeschaltet werde« Einmal hat die Beklagte den Ausdruck- die Stadt werde bei der Bebauung "eingeschaltet” werden, in den Tatsacheninstanzen nicht verwendet« Die Be-
•* 19 -
klagte hat dort lediglich vorgetragen, dem Kläger sei nicht verschwiegen worden, daß über die Bebauung zwischen der Stadt und der Beklagten Vereinbarungen getroffen seien«» Dieser Bemerkung konnte der Kläger abernicht entnehmen, daß die Stadt die Gebäude auf ihre Kosten errichten und an die Beklagte verpachten wolle* Vereinbarungen Uber die Bebauung des Geländes konnten (vor allem für die Zelt nach Beendigung des Pachtvertrages) auch getroffen worden sein, wenn die Beklagte das unbebaute Gelände pachten und das Gelände selbst bebauen werde«,
4o Die Revision meint weiter, eine arglistige Täuschung des Klägers scheide auch deshalb aus, weil dieser selbst in der Vereinbarung vom 11« März 1955 anerkannt habe» sein Auftrag habe darin bestanden, der Beklagten unbebautes Gelände nachzuweisen«, Im Hinblick auf die Mitteilung der Beklagten über den Inhalt der Verträge zwischen ihr und der Stadt könne die Erklärung des Klägers über den Umfang seines Auftrages nur die Bedeutung haben, daß er im Bewußtsein der Tatsache, daß die Verträge mehr enthielten als den Verkauf unbebauten Geländes, eine durch den Umfang seiner Tätigkeit begrenzte Berechnungsgrundlage seiner Maklerprovision anerkennen wolleo Diese Möglichkeit habe das Berufungsgericht außer acht gelassen«,
Diesen Ausführungen der Revision kann nicht zugestimmt werdenr Der Kläger hat sich nicht, wie die Revision meint, in Kenntnis seiner weitergehenden Ansprüche bewußt mit einer Forderung begnügen wollen, die nach einem Pachtvertrag übor unbebautes Gelände berechnet würde« Die Beklagte hat in den Tatsacheninstanzen keine derartige Behauptung
«- 20 "
n
aufgestellt.1 Sie kann daher mit diesem Vorbringen in der Revisionsinstanz nicht gehört werden«. Ein Verzicht des Klägers auf die ihm zustehende Provision würde überdies auch voraussetzen, daß er gewußt oder jedenfalls mit der Möglichkeit gerechnet hätte, die Beklagte habe bebautes Gelände gepachtet: das Berufungsgericht hat aber festge • stellts daß diese Voraussetzungen nicht Vorgelegen haben«,
t*
De. somit die Rügen der Revision nicht berechtigt sind und das Berufungsgericht auch sonst keinen Rechtsfehlar erkennen läßt, war die Revision, mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO, zurückzuweisen«,
Br«, Ras toi ski	1)1% Haidinger ProHÖrr liesecke DroReinicke