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BGH · III ZR 99/85

Gericht: BGH · Aktenzeichen: III ZR 99/85

Die Stadt, die in der unmittelbaren Umgebung erheblichen Grundbesitz hatte, trat spätestens 1970/71 in Verhandlungen mit dem Eigentümer über den Erwerb seines Grundstücks unter Hinweis darauf, daß sie dieses für die Bundesgartenschau 1979 benötige. .Der Eigentümer erklärte sich grundsätzlich nur zu einem Tausch bereit mit der Begründung, er habe das Grundstück seinerzeit erworben, um Wohnungen für Angestellte seines in der Innenstadt von Bonn betriebenen Schuhgeschäfts zu schaffen; dieses Vorhaben verfolge er auch jetzt noch; außerdem müsse er Verwaltungsräume außerhalb des eigentlichen Geschäfts errichten; hierfür benötige er ein geeignetes Ersatzgrundstück. Nach Inkrafttreten der Entwicklungsverordnung wandte sich die Stadt mit Schreiben vom 13. Diese Entscheidung hat der erkennende Senat auf die Revision der beteiligten Stadt durch Urteil vom 1. Nach dieser Vorschrift ist die Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Bebauungsplan zugunsten der 'Gemeinde oder des Entwickluhgstr äger s zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig. Diese Frage unterliegt im vorliegenden Verfahren der Inzidentprüfung durch den erkennenden Senat (Schlichter/ Stich/Krautzberger StBauFG 2. Rechtsbedenkenfrei ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß die Entwicklungsverordnung vom 17. Auch aus § 1 Abs.4 Satz 4 StBauFG ergibt sich eine solche Anhörungspflicht nicht (Bielenberg aaO m.w.Nachw.). Die Voraussetzungen für die Festlegung eines Entwicklungsbereichs ergeben sich aus den Vorschriften der §§ 1 Abs.3 und 53 Abs. 1 bis 3 StBauFG. Die,Entwicklungsverordnung bezieht sich auf die Außenbereiche dieser früheren Orte; dort soll das (neue) Regierungsviertel der Bundesrepublik Deutschland mit den dazugehörigen Folge- und Infrastruktureinrichtungen errichtet werden. Die Entwicklungsmaßnahme hat nach den rechtsbedenkenfreien Ausführungen des Berufungsgerichts den Zweck, aus vorhandenen Orten ein qualitativ neues städtebauliches Gebilde mit wesentlich erweiterten bzw. b) Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß die 'Entwicklungsmaßnahme der Strukturverbesserung in einem Verdichtungsraum dient (§ 1 Abis. Rechtlich zutreffend hat das Berufungsgericht die Schaffung eines Parlaments- und Regierungsviertels mit Folgeeinrichtungen als einen unter dem Gesichtspunkt der Raumordnung und Landesplanung relevanten Belang angesehen. c) Das Berufungsgericht hat dem Gebietsentwicklungsplan 1975 rechtsirrtumsfrei entnommen, daß die Festlegung eines Entwicklungsbereichs zur Schaffung eines Parlaments- und Regierungsviertels den Zielen der Raumordnung und Landesplanung entspricht (§ 1 Abs.3 Satz 1 StBauFG). Eine Entwicklungsmaßnahme erfordert daher eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umschriebenes Gebiet (Senatsurteil BGHZ 89, 338, 342; BVerwG ' NJW 1982, 398, 399 = BauR 1981, 554, 555; BVerwG NJW 1982, 2787, 2788 = BRS Bd. 39 Nr. 244; Schlichter/Stich/Krautzberger aaO Einl. b) Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht aufgrund der Begründung zu der Entwicklungsverordnung ohne Rechtsverstoß . bedarf besteht, der aus Gründen des öffentlichen Interesses nicht nur einzelne, sondern ein aufeinander abgestimmtes Bündel von Maßnahmen erfordert (Schlichter/Stich/Krautzberger aaO § 1 Rn. 3). Die Gültigkeit der Entwicklungsverordnung ist nicht davon abhängig, daß sie bereits den Inhalt der beabsichtigten Planung im einzelnen erkennen läßt (BVerwG NJW 1982, 2787, 2789 = BRS Bd. 39 Nr. 244; Bielenberg aaO § 53 Rn. 11 a; Schlichter/ 3. a) Entgegen der Ansicht der Revision wird das Vorliegen einer einheitlichen Planungskonzeption, die auf eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ausgerichtet ist, auch nicht dadurch in Frage gestellt, daß rechtsrheinisches Gebiet - hier liegt das Grundstück des beteiligten Eigentümers - in den Entwicklungsbereich einbezogen worden ist. Nach § 53 Abs. 2 Satz 1 StBauFG ist der Entwicklungsbereich so zu begrenzen, daß sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen läßt. Die Frage nach dem Umfang des Entwicklungsbereichs gehört (soweit die Erfordernisse des Gemeinwohls erfüllt sind, dazu unter 4.) grundsätzlich in den Bereich des Planungsermessens oder der planerischen Gestaltungsfreiheit (OVG Bremen BRS Bd. 40 Nr. 245; Schlichter/ Stich/ Krautzberger aaO § 53 Rn. 11). Die Begründung der Entwicklungsverordnung geht nicht davon aus, daß auf dem rechten Rheinufer Parlaments- und Regierungsbauten erstellt werden sollen, wenn auch die beteiligte Stadt, auf deren Meinung es aber nicht maßgeblich ankommt (Hess. -auch Schlichter/Stich/Krautzberger aaO §53 Rn. 5); insoweit können sich die beim Erlaß der Entwicklungsverordnung vorhandenen Planungsvorstellungen später im einzelnen noch ändern, zu demal Bebauungspläne erst in der Folgezeit aufzustellen sind (§ 54 Abs. 1 Satz 2 StBauFG). Die Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs setzt ferner voraus, daß "das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nach diesem Gesetz erfordert" dazu BVerwG NJW 1986, 1508 und NVwZ 1986, 471) anlehnt, stellt ein wesentliches Erfordernis für die Festlegung eines Entwicklungsbereichs dar (BVerwG NJW 1982, 2787, 2788 = BRS Bd. 39 Nr. 244; OVG Bremen aaO; Schlichter/Stich/Krautzberger aaO § 53 Rn. 3). * Abs. 1 Nr. 2 StBauFG wird die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen auf den Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungsverordnung vorverlagert. Jedoch ist bereits in diesem Zeitpunkt die Wirkung des $ 54 Abs.3 StBauFG zu beachten; das bedeutet, daß das Wohl der Allgemeinheit die geplante Entwicklungsmaßnahme insgesamt einschließlich der gebotenen Enteignung rechtfertigen muß (BVerwG aäO; OVG Bremen aaO; Hess. Für diese Beurteilung ist auf die planerischen Vorstellungen der Landesregierung als Verordnungsgeberin, wie sie sich aus der Rechtsverordnüng in Verbindung der zugrunde liegenden Landesplanung ergebehf abzustellen (Hess. nicht entgegenstehende Umstände ersichtlich sind, indiziert, daß die Entwicklungsmaßnahme durch die Interessen des Gemeinwohls gerechtfertigt wird (OVG Bremen aaO; Bielenberg aaO $ 53 Rn. 13, 14; Frenzei aaO S. d) Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze angewendet und ist rechtsbedenkenfrei zu dem Ergebnis gelangt, daß die in § 53 Abs. 1 Nr. 2 StBauFG normierten Gültigkeitsvoraussetzungen für den wesentlichen Teil des Entwicklungsbereichs unter Einschluß des Grundstücks des Eigentümers gegeben sind. Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß eine (etwaige) gesetzwidrige Einbeziehung bebauter Grundstücke (außerhalb der Flächen für die eigentlichen Parlaments- und Regierungsgebäude) 5. a) Zu den materiellen Gültigkeitsvoraussetzungen der Entwicklungsverordnung gehört ferner, daß die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet werden kann (§ 53 Abs. 1 Nr. 3 StBauFG). Es kommt vielmehr auf den Umfang der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an (Schlichter/Stich/Krautzberger aaO § 53 Rn. 6). worden sein, hätte das nach der zu billigenden Auffassung des Berufungsgerichts nicht die Nichtigkeit der Entwicklungsverordnung zur Folge (BVerwG NJW 1979, 2577, 2578 für eine Sänie-rungssatzung). Das gilt jedenfalls für den Teil des Entwicklungsbereichs, in dem sich das Grundstück des Eigentümers befindet. d) Das Berufungsgericht ist auch ohne Rechtsirrtum davon aüsgegangen, daß die Bereitstellung der voraussichtlich erfor- 6. Schließlich liegt die Enteignungsvoraussetzung, daß der Grunderwerb durch die beteiligte Stadt zur "Erfüllung ihrer Aufgaben" erforderlich ist, vor (§ 57 Abs.3 Satz 1 StBauFG). Das Städtebauförderungsgesetz geht in § 54 Abs.3 Satz 1 davon aus, daß die Gemeinde ihre Entwicklungsaufgabe nür erfüllen kann, wenn sie möglichst alle Grundstücke im Entwicklungsbereich erwirbt. Nach alledem hat das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Enteignung mit Recht angenommen. B Hilfsantrag Das Berufungsgericht hat den auf Entschädigung in Ersatzland gerichteten Hilfsantrag des Eigentümers ohne Rechtsverstoß zurückgewiesen. Auch das ergänzende Vorbringen des Eigentümers in der wiedereröffneten Berufungsinstanz erfüllt nicht die Tatbestandsmerkmale des § 100 Abs. 1 BBauG, ohne daß es noch auf die Ausführungen BU 33 unten/34 oben arikommt. 2. Das Berufungsgericht hat auch die Voraussetzungen für eine Ersatzlandentschädigung aus Billigkeitsgründen nach § 100 Abs. 4 BBauG im Ergebnis rechtlich zutreffend verneint. Daher können Billigkeitsgesichtspunkte für eine Ersatzlandzuteilung nicht aus betrieblichen Erfordernissen hergeleitet werden, wie das der Eigentümer will. Daher kann der Eigentümer weder aus § 59 Abs. 2 StBauFG noch aus dem Grundsatz des § 1 Abs.6 StBauFG etwas für eine Ersatzlandgewährung her leiten.

Zitierte Normen: Art. 14 GG § 100 BBauG
GrundstückStadtEntwicklungsverordnungBerufungsgerichtStBauFGEntwicklungsmaßnahmeaaOEigentümer

Volltext der Entscheidung

(ft-
Nachschlagewerk:	ja
BGHZ:	nein
 StBauFG §§ 1 Abs. 3, 53 Abs. 1 - 3
Zu den Anforderungen an die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs durch Rechtsverordnung.
BGH, Urt. v. 2. Oktober 1986 - III ZR 99/85 - OLG Köln
LG Köln
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
III ZR 99/85	Verkündet	am:
2.	Oktober 1986
URTEIL Freitag
 Justizhauptsekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in der Baulandsache
 betreffend die Enteignung des 10.928 qm großen, im Grundbuch von Betfl Blatt W9 eingetragenen Grundstückes Gemarkung BeOB, Flur #8, Nr. 05
Beteiligte:
1. Herr Emil K F(BBMs tr aße
f
Eigentümer, Antragsteller im gerichtlichen Verfahren und Revisionsführer,
- Prozeßbevollmächtigter
 Rechtsanwalt Dr
2. die Stadt B0»,
vertreten durch den Oberstadtdirektor, Stadthaus, BerflHi Platz ^ B<
Ente ignung sbegüns tig te, Antr agsgegne-rin im gerichtlichen Verfahren und Revisionsgegnerin,
- Prozeßbevollmächtigter
 Rechtsanwalt Dr
3.	der Regierungspräsident Kö| istraße», KöflMfc
 Enteignungsbehörde
..	Qb
2	-
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Oktober 1986 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Krohn und die Richter Boujong,
 Dr. Engelhardt, Dr. Halstenberg und Dr. Werp
 für Recht erkannt:
Die Revision des Beteiligten zu 1) gegen das Teilürteil des Senats für Baulandsachen des Oberlandesgerichts Köln vom 4. Februar 1985 wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1) hat die Kosten des Revisions-rechtszüges zu tragen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand
 Der Beteiligte zu 1) ist Eigentümer eines-10.928 qm großen Grundstücks, das im Gebiet der beteiligten Stadt am rechten Rheinufer liegt. Es gehört zu dem städtebaulichen Entwicklungsbereich B^BI (Parlaments- und Regierungsviertel -vgl. Entwicklungsverordnung vom 17. Dezember 1974, GVBl NW 1975, 46 ff.) und befindet sich im zentralen Bereich des Freizeitparks Rheinäue. Der Eigentümer hat das Grundstück 1959 erworben. 1979 war es mit seiner Einwilligung in die Bundesgartenschau einbezogen. 1
Die Stadt, die in der unmittelbaren Umgebung erheblichen Grundbesitz hatte, trat spätestens 1970/71 in Verhandlungen mit dem Eigentümer über den Erwerb seines Grundstücks unter Hinweis darauf, daß sie dieses für die Bundesgartenschau 1979 benötige. .Der Eigentümer erklärte sich grundsätzlich nur zu einem Tausch bereit mit der Begründung, er habe das Grundstück seinerzeit erworben, um Wohnungen für Angestellte seines in der Innenstadt von Bonn betriebenen Schuhgeschäfts zu schaffen; dieses Vorhaben verfolge er auch jetzt noch; außerdem müsse er Verwaltungsräume außerhalb des eigentlichen Geschäfts errichten; hierfür benötige er ein geeignetes Ersatzgrundstück. Die Verhandlungen, bei denen die Stadt schließlich einen Betrag von 90,— DM/qm bot, kamen zu keinem erfolgreichen Abschluß.
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Nach Inkrafttreten der Entwicklungsverordnung wandte sich die Stadt mit Schreiben vom 13. Mai 1975 erneut an den Eigentümer mit dem Hinweis, sie benötige in den nächsten drei Monaten dessen Grundstück, damit die für die Bundesgartenschau erforderlichen landschaftsgestaltenden Maßnahmen und Anpflanzungen rechtzeitig durchgeführt werden könnten. Bei einer Besprechung am 21. August 1975 lehnte der Eigentümer zwar die formelle Vereinbarung eines Besitzübergangs ab, erklärte sich aber mit der Inanspruchnahme seines Grundstücks einverstanden. An demselben Tag nahm die Stadt dieses in Besitz. Bei einer Besprechung am 10. September 1975 teilten die Vertreter der Stadt dem Eigentümer mit, der Gutachterausschuß habe am 14. August 1975 den Verkehrswert für das fragliche Grundstück auf 60,— DM/qm festgesetzt? daher seien alle anderen bisher genannten Grundstückswerte hinfällig? die weiteren Verhandlungen könnten nur noch auf dieser Preisbasis geführt werden. Der Ei-'
- gentiimer hielt diesen Wertansatz für erheblich zu niedrig und beanspruchte mindestens den von der Bundesrepublik gemäß Vertrag vom 18. Dezember 1974 an die Stadt für nahegelegenes Gelände gezahlten Preis von 90,— DM/qm. Beide Seiten vereinbarten die Einholung eines Wertgutachtehs durch den Gutachteraus-schuß. Dieser ermittelte am 30. März 1976 den Bodenwert im Sinne des § 23 StBauFG mit 60,-— DM/qm.
Nachdem weitere Verhandlungen der Beteiligten ergebnislos verlaufen waren, beantragte die Stadt im Februar 1978 die Ent-
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eignung des Grundstücks nach § 57 StBauFG. Der Eigentümer machte vor der Enteignungsbehörde geltend, die Enteignung sei unzulässig, weil die Entwicklurigsverordnung vom 17. Dezember 1974 mangels ausreichender Anhörung der betroffenen Bürger unwirksam sei oder jedenfalls unwirksam geworden sei, da die Entwicklungsmaßnahme nicht zugig durchgeführt worden sei. Vorsorglich beantragte er, ihn in Ersatzland zu entschädigen. Zürn Grundstückswert trug er vor, der von der Stadt und vom Gutachterausschuß angesetzte Betrag von 60,— DM/qm sei erheblich zu niedrig, wie das frühere Angebot der Stadt über 90,— DM/qm und der von der Bundesrepublik gezahlte Preis zeigten.
Mit Beschluß vom 24. April 1980 enteignete der Regierungspräsident als Enteignungsbehörde das Grundstück. Eine Entschädigung in Ersatzland lehnte er ab. Die Geldentschädigung setzte er auf 60,— DM/qm (= 655.680,;— DM) fest.
Gegen diesen Beschluß hat sich der Eigentümer mit seinem Antrag auf gerichtliche Entscheidung gewandt. In erster Instanz hat er die Zuteilung von Ersatzland verlangt, hilfsweise die Erhöhung der Geldentschädigung auf 198,—■ DM/qm =
2.163.744," DM.
Das Landgericht (Baulandkammer) hat deri Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Mit seiner Berufung hat der Eigentümer in erster Linie geltend gemacht, die Enteignung sei
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unzulässig. Hilfsweise hat er eine Entschädigung in Land, vorsorglich eine Erhöhung der Geldentschädigung begehrt. Das Oberlandesgericht (Baulandsenat) hat mit Orteil vom 27. September 1982 den Beschluß der Enteignungsbehörde, soweit er die Enteignung ausspricht, aufgehoben und im übrigen für gegenstandslos erklärt.
Diese Entscheidung hat der erkennende Senat auf die Revision der beteiligten Stadt durch Urteil vom 1. März 1984 (BGHZ 90, 243) aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses hat durch Teilurteil vom 4. Februar 1985 den Antrag des Eigentümers auf Aufhebung des Enteignungsbeschlüsses und den Hilfsantrag auf Entschädigung in Ersatzland zurückgewiesen.
Dagegen richtet sich die Revision des Eigentümers, mit der , er die beiden Anträge weiterverfolgt.
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Entscheidüngsgründe:
Die Revision ist nicht begründet.
A Hauptantrag 1.
1. Nachdem der erkennende Senat durch das erwähnte Urteil vom 1. März 1984 die Enteignungsvoraussetzung des § 57 Abs. 3 Satz 2 StBauFG (Bemühungen um freihändigen Erwerb) bejaht hat, kommt es für die Zulässigkeit der Enteignung entscheidend darauf an, ob auch die Erfordernisse des § 57 Abs. 3 Satz 1 StBauFG vörliegen. Nach dieser Vorschrift ist die Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Bebauungsplan zugunsten der 'Gemeinde oder des Entwickluhgstr äger s zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig. Die Anwendung dieser Vorschrift setzt voraus, daß die Entwicklungsverordnung vom 17. Dezember 1974 rechtsgültig ist. Diese Frage unterliegt im vorliegenden Verfahren der Inzidentprüfung durch den erkennenden Senat (Schlichter/ Stich/Krautzberger StBauFG 2. Aufl. § 53 Rn. 25; Bielenberg, StBauFG Stand Oktober 1985, § 53 Rn. 31, 40 a. E.~) .
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Rechtsbedenkenfrei ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß die Entwicklungsverordnung vom 17. Dezember 1974 gültig ist.
2. Formelle Mängel der Entwicklungsverordnung sind nicht erkennbar. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Betroffenen vor dem Erlaß der Entwicklungsverordnung gehört worden sind. Eine derartige Anhörung ist nicht Voraussetzung der Gültigkeit der Entwicklungsverordnung (OVG Lüneburg NJW 1979, 1316, 1317;
OVG Bremen BRS Bd. 40 Nr. 245; Bielenberg aaO § 1 Rn. 130; Schlichter/Stich/Krautzberger aaO § 53 Rn. 8 m.w.Nachw.).
Auch aus § 1 Abs. 4 Satz 4 StBauFG ergibt sich eine solche Anhörungspflicht nicht (Bielenberg aaO m.w.Nachw.).
II.
Die Entwicklungsverordnung ist auch nicht wegen materiell-rechtlicher Mängel ungültig.
Die Voraussetzungen für die Festlegung eines Entwicklungsbereichs ergeben sich aus den Vorschriften der §§ 1 Abs. 3 und 53 Abs. 1 bis 3 StBauFG.
1. a) Die Verordnung vom 17. Dezember 1974 hat eine Entwicklungsmaßnahme i. S. des § 1 Abs. 3 StBauFG zu dem Gegenstand.
Die Maßnahme war, wie auch aus der Begründung zu der Verordnung hervorgeht, darauf gerichtet, vorhandene Orte zu einer neuen Siedlungseinheit zu entwickeln (§ 1 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 StBauFG) . Die Orte Bflir Bl^und Be#B sind nach der kommunalen Neuordnung des BIMMi Raumes zu einer Gemeinde verbunden worden. Die,Entwicklungsverordnung bezieht sich auf die Außenbereiche dieser früheren Orte; dort soll das (neue) Regierungsviertel der Bundesrepublik Deutschland mit den dazugehörigen Folge- und Infrastruktureinrichtungen errichtet werden.
Die Entwicklungsmaßnahme hat nach den rechtsbedenkenfreien Ausführungen des Berufungsgerichts den Zweck, aus vorhandenen Orten ein qualitativ neues städtebauliches Gebilde mit wesentlich erweiterten bzw. intensivierten Funktionen, also eine neue Siedlungseinheit, zu schaffen (Bielenberg aaO § 1 Rn. 53 ff).
b) Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß die 'Entwicklungsmaßnahme der Strukturverbesserung in einem Verdichtungsraum dient (§ 1 Abis. 3 Satz 2 StBauFG). Es hat - von der Revision unangegriffen - festgestellt, daß das von der Verordnung umfaßte Gebiet zu dem Verdichtungsraum BtiBB gehört. Rechtlich zutreffend hat das Berufungsgericht die Schaffung eines Parlaments- und Regierungsviertels mit Folgeeinrichtungen als einen unter dem Gesichtspunkt der Raumordnung und Landesplanung relevanten Belang angesehen. Es hat auch im Anschluß an die Begründung zu der Entwicklungsverordnung ausgeführt, daß die vorge-
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sehenen Maßnahmen zur StrukturVerbesserung in dem Verdichtungsraum Bonn beitragen.
c) Das Berufungsgericht hat dem Gebietsentwicklungsplan 1975 rechtsirrtumsfrei entnommen, daß die Festlegung eines Entwicklungsbereichs zur Schaffung eines Parlaments- und Regierungsviertels den Zielen der Raumordnung und Landesplanung entspricht (§ 1 Abs. 3 Satz 1 StBauFG).
2. a) Für eine Entwicklungsmaßnahme ist begriffswesentlich, daß es sich um eine Gesamtmaßnahme handelt, die darauf angelegt ist, ein bestimmtes Gebiet koordiniert zu entwickeln (vgl. auch §§ 1 Abs. 1 Satz 1, 53 Abs. 1 Nr. 1 StBauFG). Eine Entwicklungsmaßnahme erfordert daher eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umschriebenes Gebiet (Senatsurteil BGHZ 89, 338, 342; BVerwG ' NJW 1982, 398, 399 = BauR 1981, 554, 555; BVerwG NJW 1982, 2787, 2788 = BRS Bd. 39 Nr. 244; Schlichter/Stich/Krautzberger aaO Einl. Rn. 19, § 1 Rn. 3 f; § 53 Rn. 4 f; Bielenberg aaO § 1 Rn. 48 a) .
b)	Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht aufgrund der Begründung zu der Entwicklungsverordnung ohne Rechtsverstoß . angenommen. In der Verordnungsbegründung ist näher dargelegt, daß in der beteiligten Stadt im Hinblick auf ihre Eigenschaft als Bundeshauptstadt ein besonderer städtebaulicher Handlungs-
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bedarf besteht, der aus Gründen des öffentlichen Interesses nicht nur einzelne, sondern ein aufeinander abgestimmtes Bündel von Maßnahmen erfordert (Schlichter/Stich/Krautzberger aaO § 1 Rn. 3). Es entspricht der ängestrebten Entwicklung des Landesgebietes und der Region	den	weiteren Ausbau der
 Einrichtungen des Bundes (Neubauten für Bundestag, Bundesrat und Bundesministerien) und der Folgeeinrichtungen (Gebäude für Botschaften, Vertretungen der Länder, Verbände usw.) in absehbarer Zeit in einem Bereich zu konzentrieren. Ferner bedarf es im Blick auf die steigende Einwohnerzahl der Bereitstellung von Flächen für Gemeinbedarfszwecke und für den Wohnungsbau. Diese Ziele lassen sich im Wege freihändigen Erwerbs von Grundflächen oder durch bodenordnende Maßnahmen nicht erreichen. Vielmehr ist es geböten, hierfür die rechtlichen Gestaltungsmittel des Städtebauförderungsgesetzes einzusetzen und aufgrund eines Ge-^ samtkonzepts die Entwicklungsmaßnahme einheitlich vorzuberei-'ten, zu planen und durchzuführen (vgl. Schlichter/Stich/ Krautzberger aaO § 1 Rn. 3, 4; § 53 Rn. 5; Bielenberg aaO Vorbem. §§ 53 - 63 Rn. 2, § 53 Rn. 11).
Die Gültigkeit der Entwicklungsverordnung ist nicht davon abhängig, daß sie bereits den Inhalt der beabsichtigten Planung im einzelnen erkennen läßt (BVerwG NJW 1982, 2787, 2789 = BRS Bd. 39 Nr. 244; Bielenberg aaO § 53 Rn. 11 a; Schlichter/
Stich/Krautzberger aaO § 53 Rn. 10).
 
3. a) Entgegen der Ansicht der Revision wird das Vorliegen einer einheitlichen Planungskonzeption, die auf eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ausgerichtet ist, auch nicht dadurch in Frage gestellt, daß rechtsrheinisches Gebiet - hier liegt das Grundstück des beteiligten Eigentümers - in den Entwicklungsbereich einbezogen worden ist. Nach § 53 Abs. 2 Satz 1 StBauFG ist der Entwicklungsbereich so zu begrenzen, daß sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen läßt. Die Frage nach dem Umfang des Entwicklungsbereichs gehört (soweit die Erfordernisse des Gemeinwohls erfüllt sind, dazu unter 4.) grundsätzlich in den Bereich des Planungsermessens oder der planerischen Gestaltungsfreiheit (OVG Bremen BRS Bd. 40 Nr. 245; Schlichter/ Stich/ Krautzberger aaO § 53 Rn. 11). Insoweit kann die Ent-wicklungsverordnung gerichtlich nur darauf überprüft werden, ob der Begrenzung des Entwicklungsbereichs ermessensfehlerhafte Planungserwägungen zugrunde liegen (vgl. Bielenberg aaO $ 53 ' Rn. 44).
b)	Derartige Ermessensfehler hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß verneint. Da auch der rechtsrheinische Ort Be^B im Zuge der Kommunalreform in die beteiligte Stadt eingegliedert worden ist, lag es im Ermessen des Verordnungsgebers, auch im rechtsrheinischen Gebiet strukturverbessernde Maßnahmen durch-. zuführen und daher den Entwicklungsbereich auf das rechte Rheinufer auszudehnen. Das Berufungsgericht hat in tatrichterlicher und für das Revisionsgericht bindender Würdigung angenommen, daß
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der Rhein keine vorgegebene natürliche Grenze bildet, die der "strömübergreifenden" planerischen Konzeption, wie sie der Entwicklungsverordnung zugrundeliegt, entgegensteht. Wie das rechtsrheinische Gelände im einzelnen genutzt werden wird, bestimmt sich nach der künftigen Bauleitplanung.
c)	Der Zweck der Einbeziehung der rechtsrheinischen Flächen in den Entwicklungsbereich ist auch nicht nachträglich entfallen, wie die Revision meint. Die Begründung der Entwicklungsverordnung geht nicht davon aus, daß auf dem rechten Rheinufer Parlaments- und Regierungsbauten erstellt werden sollen, wenn auch die beteiligte Stadt, auf deren Meinung es aber nicht maßgeblich ankommt (Hess. VGH BRS Bd. 38 Nr. 218), seinerzeit dieser Auffassung gewesen sein mag. Im übrigen hat die Festlegung eines Ehtwicklungsbereichs gerade auch die Aufgabe, die Voraussetzungen für spätere Einzelplanungen zu schaffen (vgl. -auch Schlichter/Stich/Krautzberger aaO §53 Rn. 5); insoweit können sich die beim Erlaß der Entwicklungsverordnung vorhandenen Planungsvorstellungen später im einzelnen noch ändern, zu demal Bebauungspläne erst in der Folgezeit aufzustellen sind (§ 54 Abs. 1 Satz 2 StBauFG).
4.	Die Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs setzt ferner voraus, daß "das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nach diesem Gesetz erfordert"
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(§ 53 Abs. 1 Nr. 2 StBauFG). Auch diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum bejaht.
a)	Die Erfüllung der angeführten Gemeinwohlklausel, die sich an Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG (vgl. dazu BVerwG NJW 1986, 1508 und NVwZ 1986, 471) anlehnt, stellt ein wesentliches Erfordernis für die Festlegung eines Entwicklungsbereichs dar (BVerwG NJW 1982, 2787, 2788 = BRS Bd. 39 Nr. 244; OVG Bremen aaO; Schlichter/Stich/Krautzberger aaO § 53 Rn. 3). Durch $ 53
* Abs. 1 Nr. 2 StBauFG wird die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen auf den Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungsverordnung vorverlagert. Das ist geboten, weil im Entwicklungsbereich gemäß § 57 Abs. 3 StBauFG die Enteignung ohne Bebauungsplan sowie ohne die Voraussetzungen der 85 und 87 BBauG zulässig ist und die Gemeinde nach § 54 Abs. 3 StBauFG grundsätzlich an allen unbebauten Grundstücken im Entwicklungsbe-- reich das Eigentum erlangen soll (BVerwG aaO; OVG Bremen aaO; OVG Lüneburg NJW 1976, 2282 ff; Schlichtqr/Stich/Krautzberger aaO § 53 Rn. 3, § 57 Rn. 11 f? Bielenberg aaO § 53 Rn. 13; Frenzel, Das öffentliche Interesse als Voraussetzung der Enteignung, 1978, S. 154 f).
b)	Allerdings geht es hier um eine mehr pauschale Prüfung. Da Entwicklungsbereiche in der Regel größere Flächen umfassen und beim Erlaß der Rechtsverordnung im allgemeinen noch keine ins einzelne gehende Planungskonzeptiön vorliegt, können in
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diesem Zeitpunkt die Enteignungsvoraussetzungen nicht schon für jedes einzelne Grundstück abschließend geprüft werden. Jedoch ist bereits in diesem Zeitpunkt die Wirkung des $ 54 Abs. 3 StBauFG zu beachten; das bedeutet, daß das Wohl der Allgemeinheit die geplante Entwicklungsmaßnahme insgesamt einschließlich der gebotenen Enteignung rechtfertigen muß (BVerwG aäO; OVG Bremen aaO; Hess. VGH BRS Bd. 38 Nr.- 218;
Bielenberg aaO § 53 Rn. 14; Schlichter/Stich/Krautzberger aaO § 53 Rn. 3; .§ 57 Rn* 12, 13). Für diese Beurteilung ist auf die planerischen Vorstellungen der Landesregierung als Verordnungsgeberin, wie sie sich aus der Rechtsverordnüng in Verbindung der zugrunde liegenden Landesplanung ergebehf abzustellen (Hess. VGH^ aaO; Schlichter/S tich/Krautzberger aaO) .
c)	Das Wohl der Allgemeinheit erfordert grundsätzlich die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme, wenn die - oben bejah-< ten - Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 StBauFG (qualifiziertes öffentliches Interesse) und des § 1 Abs. 3 StBauFG (Gegenstände und Ziele) vorliegen und es geboten ist, ,die rechtlichen Ge-	;
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staltungsmittel des Städtebauförderüngsgesetzes anzuwenden.
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Mit der Erfüllung dieser gesetzlichen Anforderungen wird, soweit	j
nicht entgegenstehende Umstände ersichtlich sind, indiziert, daß die Entwicklungsmaßnahme durch die Interessen des Gemeinwohls gerechtfertigt wird (OVG Bremen aaO; Bielenberg aaO $ 53 Rn. 13, 14; Frenzei aaO S. 155; vgl. auch Schlichter/Stich/ Krautzberger aaO § 53 Rn. 3) .
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d)	Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze angewendet und ist rechtsbedenkenfrei zu dem Ergebnis gelangt, daß die in § 53 Abs. 1 Nr. 2 StBauFG normierten Gültigkeitsvoraussetzungen für den wesentlichen Teil des Entwicklungsbereichs unter Einschluß des Grundstücks des Eigentümers gegeben sind. Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß eine (etwaige) gesetzwidrige Einbeziehung bebauter Grundstücke (außerhalb der
 Flächen für die eigentlichen Parlaments- und Regierungsgebäude)
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in den Entwicklungsbereich nur zu einer entsprechenden Teilnichtigkeit der Entwicklungsverordnung führen könnte (OVG Lüneburg NJW 1982, 2282, 2284 f; vgl. auch § 63 Abs. 1 Satz 2 StBauFG, wo dss Gesetz von der Teilbarkeit einer Entwicklungsverordnung ausgeht; zur Teilnichtigkeit von Bebauungsplänen vgl. Battis/Krautzberger/Löhr BBauG 1985 § 1 Rn. 131 m. w.Nachw.). Hiervon wäre das Gelände des Eigentümers nicht betroffen.
5.	a) Zu den materiellen Gültigkeitsvoraussetzungen der Entwicklungsverordnung gehört ferner, daß die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet werden kann (§ 53 Abs. 1 Nr. 3 StBauFG). Auch diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß bejaht. Der "absehbare Zeitraum" im Sinne der genannten Vorschrift beginnt mit dem Erlaß der RechtsverOrdnung. Die Begründung zu der Verordnung geht davon aus, daß die Entwicklungsmaßnahme innerhalb von spätestens 15 Jahren durchgeführt
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wird. Diese Zeitspanne durfte das Berufungsgericht noch als einen "absehbaren Zeitraum" ansehen. Dieser läßt sich nicht generalisierend nach einer bestimmten Zeitspanne festlegen. Es kommt vielmehr auf den Umfang der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an (Schlichter/Stich/Krautzberger aaO § 53 Rn. 6). Die Planung und der Bau eines Parlaments- und Regierungsviertels mit Folge- und Infrastruktureinrichtungen stellt eine komplexe,
* zeitraubende und mit mannigfachen Schwierigkeiten verbundene Maßnahme dar,. Der veranschlagte Zeitraum von 15 Jahren kann daher nicht als unangemessen bezeichnet werden. Solche Zeiträume sind auch in der Rechtsprechung bereits gebilligt worden (Hess. VGH aaO; Bay VGH Urt. v. 30. Juli 1984, mitget. bei Bielenberg aaO § 53 Rn. 6). Der Zeitraum von 15 Jahren ist noch nicht abgelaufen.
b) Im übrigen handelt es sich hier, wie das Berufungsge-- rieht rechtlich zutreffend ausgeführt hat, lediglich um eine Prognose. Diese kann gerichtlich nur darauf überprüft werden» ob sie seinerzeit aufgrund des damaligen Erkenntnisstandes unter Berücksichtigung der dafür erheblichlichen Umstände sachgerecht erstellt worden ist (Bay VGH aaO, auszugsweise zitiert bei Bielenberg aaO § 53 Rn. 45 a) . Hiernach beachtliche Fehler sind nicht ersichtlich.
Das gilt auch für die "zügige" Durchführung der Maßnahme. Sollte sie - entgegen der Prognose - verzögerlich betrieben
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worden sein, hätte das nach der zu billigenden Auffassung des Berufungsgerichts nicht die Nichtigkeit der Entwicklungsverordnung zur Folge (BVerwG NJW 1979, 2577, 2578 für eine Sänie-rungssatzung).
c)	Es kann dahingestellt bleiben, ob die Rechtsverordnung ganz oder teilweise aufzuheben ist, wenn sich die Entwicklungsmaßnahme insgesamt oder in Teilen als undurchführbar erweist (bejahend: Bielenberg aaö § 63 Rn. 2; Schlichter/Stich/Krautz-berger aaO § 63 Rn. 1). Für eine derartige Fallgestaltung liegen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Anhaltspunkte vor. Das gilt jedenfalls für den Teil des Entwicklungsbereichs, in dem sich das Grundstück des Eigentümers befindet.
d)	Das Berufungsgericht ist auch ohne Rechtsirrtum davon aüsgegangen, daß die Bereitstellung der voraussichtlich erfor-
- der liehen Mittel aus öffentlichen Haushalten erwartet werden kann (§53 Abs. 1 Nr. 4 StBauFG).
6.	Schließlich liegt die Enteignungsvoraussetzung, daß der Grunderwerb durch die beteiligte Stadt zur "Erfüllung ihrer Aufgaben" erforderlich ist, vor (§ 57 Abs. 3 Satz 1 StBauFG).
Das Städtebauförderungsgesetz geht in § 54 Abs. 3 Satz 1 davon aus, daß die Gemeinde ihre Entwicklungsaufgabe nür erfüllen kann, wenn sie möglichst alle Grundstücke im Entwicklungsbereich erwirbt. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, daß die be-
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teiligte Stadt auch das Gelände des Eigentümers zur Bewältigung ihrer Entwicklungsaufgabe benötigt.
Nach alledem hat das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Enteignung mit Recht angenommen.
B Hilfsantrag
 Das Berufungsgericht hat den auf Entschädigung in Ersatzland gerichteten Hilfsantrag des Eigentümers ohne Rechtsverstoß zurückgewiesen.
1.	Einen Anspruch des Eigentümers auf Entschädigung in Land nach § 100 Abs. 1 BBauG (in Verb. m. §§ 23 Abs. 1, 57
 Abs. 1 Nr. 6 StBauFG) hat der erkennende Senat bereits im .ersten Revisionsurteil abgelehnt {BGHZ 90, 243, 24.7 f) . Auch das ergänzende Vorbringen des Eigentümers in der wiedereröffneten Berufungsinstanz erfüllt nicht die Tatbestandsmerkmale des § 100 Abs. 1 BBauG, ohne daß es noch auf die Ausführungen BU 33 unten/34 oben arikommt.
2.	Das Berufungsgericht hat auch die Voraussetzungen für eine Ersatzlandentschädigung aus Billigkeitsgründen nach § 100
Abs. 4 BBauG im Ergebnis rechtlich zutreffend verneint. Wie das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - näher
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dargelegt hat, erstrebt der Eigentümer die Zuteilung von Bauland, für betriebliche Zwecke an Stelle des zu enteignenden Bau erwartungslandes. Eine solche Entschädigung in "Ersatzland entspricht hier bei gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten nicht der Billigkeit. Das ent-eignete Grundstück lag so weit von dem Ladengeschäft des Eigentümers in der Bonner Innenstadt entfernt, daß es keinen besonderen Bezug zu dem Betrieb aufwies. Daher können Billigkeitsgesichtspunkte für eine Ersatzlandzuteilung nicht aus betrieblichen Erfordernissen hergeleitet werden, wie das der Eigentümer will.
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3.	Das Grundstück des Eigentümers ist als Grünfläche vorgesehen. Es unterliegt daher nicht der Reprivatisierung (vgl.
 § 59 Abs. 1 StBauFG). Daher kann der Eigentümer weder aus § 59 Abs. 2 StBauFG noch aus dem Grundsatz des § 1 Abs. 6 StBauFG etwas für eine Ersatzlandgewährung her leiten. Im übrigen wäre über eine Reprivatisierung auch noch nicht im jetzigen Stadium der Entwicklungsmaßhahme zu befinden.
Krohn	Boujong	Engelhardt
 Halstenberg
Werp