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BGH · 111 ZR 93/80

Gericht: BGH · Aktenzeichen: 111 ZR 93/80

a) Die zwangsweise "Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit zu dem Zwecke der Errichtung und des Betriebs einer U-Bahn stellt eine Enteignung darr Auf die Flevision der Beklagten wird das Urteil des 1. Iffi Umfange der Aufhebung wird die Sache zur anderweit en Verhandlung und Entscheidung, auch über'die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht • zurückverwiesen., ' trieb und die Linienführung der lJ-Bahn-01ympialinie zwischen der M1MHHMI Freiheit und dem Oberwiesenfelci, Für - den PIaufeststellungsabschnitt 03, in dessen Bereich die .Grundstücke der Klägerin liegen» wurde "der Plan durch Beschluß der Regierung 'von Oberbayern vom 9. Die Klägerin.und ihr (später verstorbener) Ehemann bestellten an ihren Grundstücken der Beklagten durch einen im Enteignungsverfahren am "30. Mai 1970 die der Klägerin züstehende Entschädigung für die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten auf ;9.350 'DM nebst "Zinsen" fest.' Sie hat vorgetragen: Der Verkehrswert ihres Grundbesitzes sei durch die Belastung mit den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu dem Bau und Betrieb einer U-Bahn um mindestens 500.000 DM gemindert. Die Klägerin hat beantragt, - ihr über den festgesetzten Betrag von 9.350 DM hinaus eine weitere Entschädigung zuzubilligen, deren Höhe sie in das Ermessen des Gerichts gestellt hat. Mai 1970 für die Belastung ihrer Grundstücke mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten .eine'Entschädigung zu gewähren, deren Höhe sie. In einem weiteren Rechtsstreit (9 0 428/72 LG Mün«-Chen 1} hat die Klägerin von der Beklagten eine Entschä- ■ diguhg für die Wertminderung ihrer Anwesen Mdurch irreparab--le Gebäudes chäden** infolge des Baus der U-Bahn verlangt und die Feststellung begehrt, daß "die Beklagte auch zu dem Ersatz der Zukunftsschäden an ihren Anwesen verpflichtet sei; Dieses Verfahren hat die Klägerin seit dem Jahre 1973 nicht weit erbe tri eben«, Das Berufungsgericht hat die Entschädigungssumme auf insgesamt 220.048,67 DM erhöht und Nr. II des Entschädi-;gungsfestsetzungsbeschlusses der Beklagten vom 19. Die Revision -führt, - weil eine gesetzliche Säumnisfolge in dem zur Entscheidung stehenden Pall nicht eingreift, zu der Sachprüfung, ob der Revisionsantrag nach dem vom Berufungsgericht bindend fest-gestellten Sachverhalt und nach den von der Revision in zulässiger Weise erhobenen Rügen gerechtfertigt ist (vgl. 1. Zutreffend zieht das Berufungsgericht als Rechtsgrundlage, für den von der Klägerin geltend gemachten Entschädigungsanspruch § 31 Abs.3 PBefG i.V. m. "..einem solchen'" Falle' liegt der hoheitliche Eingriff darin, '"daß ein Grundstück in genau abgegrenztem Umfange für ein konkretes,.dem öffentlichen Wohl dienendes Unternehmen teilweise in Anspruch genommen wird (Senatsurteile BGHZ 57, 278» 283» vom 23. "Entgegen der "'Ansicht der'" Revision verläuft der U-Bahn-tunnel auch nicht so tief unter der Erdoberfläche»' .daß die Klägerin dessen Anlage -(wäre sie ohne ihre Einwilligung erfolgt) nicht hätte verbieten können (vgl. Da sich die Tunneloberkante in einer Tiefe von 13 m befindet» vollzieht sich die Einwirkung auf das Eigentum der Klägerin in einer Erdschicht» an deren eigener Ausnutzung ihr ein Interesse nicht von vorne-herein abgesprochen werden kann. Der Eigentümer» dem .eine dinglich gesicherte Ei gen-tumsbeschränkung in Form einer Dienstbarkeit auferlegt "wird, hat Anspruch darauf»'daß ihm-ein wirklicher Wert- , ausgleich für das ihm abverlangte Vermögensopfer gewährt wird (Senatsurteile vom 31. "Diese für die 'Entschädigung von Leitungsdienstbarkeiten ent» ■wickelten G Sätze sind '(mit unten zu erörternden Besonderheiten) auf die Entschädigungen für Dienstbarkei-'ten der vorliegenden Art zu übertragen« Die Klägerin, die der Beklagten die Dienstbarkeiten durch Vereinbarung bestellt hat, ist in demselben Umfange zu entschädigen wie ein "Eigentümer, dem solche Belastungen zwangsweise auf-” .. Zwar geht der erkennende Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, daß ein gewerbetreibender Straßenanlieger, der den Gemeingebrauch an der Straße für seinen Gewerbebetrieb nutzts insofern mit dem Schicksal der Straße ■verbunden ist, als er als Ausfluß der Sozialpflichtigkeit .seines Anlieger-Eigentums Arbeiten, die der Erhaltung, ""'Verbesserung und Modernisierung der Straße dienen, .""bis zu "'einer verhältnismäßig hoch anzusetzenden Opfergrenze entschädigungslos dulden muß (Senatsurteile BGHZ 5?» 359, 361 f. Juli 1979 - III ZR 64/78 - LM § 31 WasserhaushaltsG Kr« 3 m.w.Nachw.).-Bei der Beeinträchtigung von Anlieger-Gewerbebetrieben durch Arbeiten, die ; «* To der*'Anlage einer U-Bahn dienen,'setzt der erkennende' Senat jedoch die Opfergrenze niedriger an und stellt darauf ab, ob die Folgen des Eingriffs für den Anlieger nach Dauer, Intensität und Auswirkung so erheblich sind, daß ihm eine entschääi gangs lose Hinnahme nicht mehr zu-zu demuten ist (Senatsurteil vorn 7. Hi er geht es - anders als in den:Fällen; die den angeführten Entscheidungen zugrunde lagen - ; nicht um vorübergehende Beeinträchtigungen von gewerbetreibenden Anliegern durch -Straßenbauarbeiteü -(u.a, zur Anlage einer'U-Bahn), sondern um dauernde Eingriffe in das Grundeigentum durch "Untertunnelung'von Grundstücken» Es liegt eine endgültige .qualitative Teilenteignung' vor (vgl. Anders als bei Störungen eines Anlieger-Gewerbebetriebs , der aus seiner Lage a.n der Straße Vorteile zieht und daher auch gewisse Nachteile im Zuge'von'Straßenbauarbeiten auf sich nehmen muß,- fehlt es bei der Belastung von Grundstücken mit Dienstbarkeiten zur Schaffung und Unterhaltung einer U-Bahn an einem Sachgrund, den Betroffenen in bestimmten Umfange für die Eingriffsfolgen ohne Entschädigung zu lassen. Der Tatrichter ist daher bei der Er-ffiittlungj-welche Wertminderung der Grundbesitz durch die .Belastung mit der Dienstbarkeit erfahren hat, auf Schätzungen angewiesen, wobei er sich der Hilfe Sachverständiger bedienen kann '(vgl.-Senatsurteil vom 31* März 1977 aaO). Das Revisionsgericht kann nur nachprüfen, ob die Wertermittlung auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht oder entscheiduhgserfaebliche-Tatsachen außer acht gelassen wurden (Senatsurteile BGHZ 39, 158, 219 und NJW 1962, 1441). b) In der Rechtsprechung wurde bei ländwirtschaft-licheta Gelände die Entschädigung für Dienstbarkeiten zu dem , Bau und Betrieb ober- und unterirdischer Versorgungsleitungen "wiederholt auf einen Prozentsatz" (etwa 15 --20 %) des Verkehrswerts.'der betroffenen Flächen veranschlagt' (Geizer/ Busse, Der Umfang "des Entschädigungsanspruchs aus'Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff, 2. Die Beklagte hat aber die Verpflichtung übernommen, die U-Bahn-Röhren /so stark auszubilden, daß die Klägerin und ihre'Rechtsnachfolger die Grundstücke im Rahmen der jeweils geltenden Vorschriften oberirdisch baulich voll ausnutzen können (Ziffer III des Vergleichs). Daher kann die Klägerin auf ihrem Gelände oberirdisch in demselben Umfange {baurecht-libh zulässige) Gebäude errichten wie ein Eigentümer, dessen' Grundbesitz nicht von einer U-Bahn unterfahren wird. die Dienstbarkeiten müssen auch die durch den U-Bahn~Bau "verursachten Gebäudeschäden» ein dadurch etwa "entstandener merkantiler Minderwert der Grundstücke (zur'Ersatzfähigkeit Senatsurteil vom 2. Senatsurteil BGHZ 64» 220 und die Nachweise in BGB-RGRK aaO Rdn. 55 vor § 839), außer Betracht bleiben. Der Sachverständige Dr. Festl dem das Berufungsgericht weitgehend gefolgt ist» hat ausgeführt, daß auf einem einigermaßen ausgewogenen Markt ein unbelastetes Grundstück im allgemeinen zu einem höheren Preis gehandelt werde als ein "belastetes von gleicher "Beschaffenheit* auch wenn letzteres keinen spürbaren Nutzungsbeschränkungen unterliege. Das Berufungsgericht hat weiter •darauf hi.hgewiesen» daß sich schon allein die "Tatsache einer '■■dinglichen Belastung "bei einer durch' Grundpfandrech«-,.:te zu sichernden ■ Kreditaufnahme für die 'Klägerin ungünstig auswirken kann» Zudem wird die nach den eingeholten Gutachten nicht von her Hand zu weisende .-'"Gefahr von .../betriebsbedingten Läraeinwirkungen und Erschütterungen' in aller Regel auf den Verkehrswert des mit einer U-Bahn-Dienstbarkeit belasteten Grundstücks durchschlagen« Mach dem Gutachten des Sachverständigen Dr. Pestl führt der Umstand» daß das Mietobjekt von einer U-Bahn unterfahren wird, wegen -der* Gefahr von 'Geräuschimmissionen Im allgemeinen dazur daß geringere '-Wohnungsmieten erzielt werden, was "'wiederum einen Abschlag vom Grandstückspreis zur Folge hat. Es ist daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht einen durch die -"Dienstbarkeiten verursachten Minderwert des Grundbesitzes der Klägerin festgestellt hat.. Die Revision vermag nicht" aufzuzeigen, daß'sich dem Berufungsgericht die Benutzung der Ertragswertmethode hätte aufdrängen müssen (vgl. auch Geizer/Busse aaO Rdn. 591)« Ebensowenig kann es als -rechtsfehlerhaft bezeichnet werden, daß das Berufungsgericht die Wertermittlung nicht anhand .der sog. ' :b) Es ist dem'Tatrichter grundsätzlich auch nicht -verwehrt, die durch eine Ü-Bahii-Dienstbarkeit herbeigeführte Wertminderung des Grundstücks auf einen bestimmten Prozentsatz seines Verkehrswerts zu schätzen (§ 287 ZPO). Das Berufungsgericht war aus Rechtsgründen auch nicht ge--hindert, dabei einen Abschlag von dem Wert der gesamten Grundstücke und nicht mir der unterfahrenen Flächen vor-zunehmen. Wie das sachverständig beratene Berufungsgericht tatrichterlich festgestellt hat, hebt der Grundstücksmarkt auf die Minderung des 'Gesamtwerts, ab.. , c) Die Bemessung der Wertminderung auf 10 % des Verkehrswerts ist 'Jedoch insoweit nicht frei von Rechts-Irrtum, als das Berufungsgericht entgegen den obigen Ausführungen darauf abgestellt hat, daß die' bauliche Ausnutzung des Geländes auch für kommende Generationen'beschränkt ist. Es läßt sich, nicht ausschließen, daß dabei auch rein abstrakte Chancen und Erwartungen, die enteignungsrechtlich unerheblich sind (vgl. Soweit das Berufungsgericht meint, die Klägerin oder ihre Rechtsnachfolger müßten bei späteren Bauten darauf achten, daß deren Gewicht keine Gefahren für die U-Bahn Hervorrufe,’ übersieht es Ziffer XII 2 des Vergleichs vom 30, Januar 1969, Danach ist gerade die ; Beklagte verpflichtet, die tJ-Bahn-Röhren statisch so zu' ..errichten, daß eile Grundstücke im Rahmen' des jeweils geltenden -Baureöhts bebaut werden können. Durchgreifenden rechtlichen Bedenken unterliegt es ferner," daß das Berufungsgericht bei der Berechnung des Minderwerts der Grundstücke auch den Verkehrswert der Gebäude als um 10 % gemindert angesehen hat,» Für eine ■.derart hohe Verkehrswerteinbuße der' Gebäude hat dar; Berufungsgericht kein.e-hinreichenden Schätzungsgrundlagen dargelegt. Eine Wertminderung der Gebäude ifc dem -angenommenen Ausmaß setzt die (hier nicht getroffene) Feststellung-voraus, ...daß der Klägerin durch ' ■die Untertunnelung' ihres Gebäudes und den Betrieb der Ö-Bahn langfristig in nicht unerheblichem Umfang konkrete Mietausfälle entstehen» Er hat dabei jedoch die durch die Errichtung der U-Bahn verursachten Gebäudeschäden von 98.000 DM (für 1970) einbezögen, woraus sich bei ihm eine’ beträchtliche Erhöhung des Minderwerts ergibt. Das Berufungsgericht kann sich somit für seine Berechnung der Wertminderung nicht in vollem Umfange auf das ■Gutachten Dr. stützen, der, wenn man die Gebäude-

Zitierte Normen: § 331 ZPO § 31 PBefG Art. 14 GG § 905 BGB Art. 14 GG § 287 ZPO
GrundstückGebäude■BerufungsgerichtWertminderungU-BahnUmfangKlägerin

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerki ja BGH2 ' ;	:	ja
GG' 'Art. 14 Cb» Ca, Ea
a)	Die zwangsweise "Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit zu dem Zwecke der Errichtung und des Betriebs einer U-Bahn stellt eine Enteignung darr
b)	Zur Berechnung der Enteignungsentschädigung für elfte derartige Grundstücksbelastung.
BGH, Urt. -V. 1. Februar 1982 - 111 ZR 93/80 - OLG München
LG München 1
BUN D E SG ERICHTSH OF
IM NAMEN DES VOLKES
-III ZR 93/80
Wimi m»irmmtri:aim»«iiB»aattBga—Btr»»’.-Arninn«r Tiiniiu
 Vers ätaanisurt eil
 in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
1, Februar 1982 Schorm,
 dustizamtsihspektor
„ als Urktsndsbeamter der Geschäftsstelle
 Landeshauptstadt M vertreten durch den Oberbürgermeister, Rathaus, MI
Beklagte und Revisionsklägerin,
•- Prozeßbevolimächtigte: ..Rechtsanwälte Dr.
und Dr.
g ege "h
Auguste
S'
Klägerin und 'Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevolimächtigte II. Instanz:
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Februar 1982 durch den Vorsitzenden Richter Prof» Dr. Mißgens und die Richter Dr„ 'G. Krohn, Dr» Tidow, Kroner und Boujong
.für Recht erkannt ;
Auf die Flevision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 24» April 1980 im Kostenpunkt und zu
 Ziffer 1 1 a, c und d des Urteilsausspruchs aufgehoben»
Iffi Umfange der Aufhebung wird die Sache zur anderweit en Verhandlung und Entscheidung, auch über'die Kosten des Revisionsrechtszuges, an
 das Berufungsgericht • zurückverwiesen.,
Von Rechts wegen	"	-
Tatbestand
; Die Klägerin ist Eigentümerin eines 1.420 :qm großen bebauten 'Grundbesitzes in MBBBMml :Ecke KtfM-TlflHBni'/ Be^pBfcstraße. Die Straßenfront an der KÄB-TMBBMi-Stra-
ße ist 37 m, die an* der BeMHpbtraße 35 m lang. Die überbauten Grundstücksflächen betragen - ohne Garagen -715,7 qm*" In drei Gebäuden befinden "Sich vier Ladengeschäfte mit insgesamt 165,1 qm Fläche und 41 Wohnungen mit"insgesamt 2.553 qm Fläche.
- Die Regierung von Oberbayern erteilte der Beklagten mit Bescheid vom 23. Januar 1967 nach den §§ 2, 9 des
 Personenbeförderungsgesetzes ■■/PbefGj vorn 21. März"l96l (BGBl. "I S. 241) die Genehmigung für den Bau» den 'Be- r
' trieb und die Linienführung der lJ-Bahn-01ympialinie zwischen der M1MHHMI Freiheit und dem Oberwiesenfelci, Für - den PIaufeststellungsabschnitt 03, in dessen Bereich die .Grundstücke der Klägerin liegen» wurde "der Plan durch Beschluß der Regierung 'von Oberbayern vom 9. Mai 1968	'
festgestellt.
Die Klägerin.und ihr (später verstorbener) Ehemann bestellten an ihren Grundstücken der Beklagten durch einen im Enteignungsverfahren am "30. Januar 1969 abgeschlo ‘sehen Vergleich beschränkte persönliche "Dienstbarkeiten folgenden Inhalts":
"II.
1.	Die Landeshauptstadt MQPPMi (Beklagte) ist berechtigt» in dem intergründ der
 in dem beigenommenen Lageplan blauangelegten Teilflächen der Flurstücke WKB/5, <BP/6 und MP/8 Gemarkung	von
 insgesamt ca. 820 qm zwei U-Bahn-Rohren in einer Tiefenlage zwischen ca. 13 m bis ca. 25 m unter Geländeoberkante zu errich-; -ten, unwiderruflich dort zu belassen» im • Rahmen der dem beigefügten Lageplan blau angelegten Flächen bei gleichbleibender Höhenlage abzuändern, auszubessern und für den U-Bahn-Betrieb zu verwenden.
2.	Die Landeshauptstadt	ist	berech-
tigt» Dritten» insbesondere einer späteren U-Bahn-Trägergesellschaft ganz oder teilweise die Ausübung dieser Dienstbar-
• .keit. zu überlassen.
III.
1. Die Grundstücks eigqntüffler sind verpflichtet» bauliche Änderungen auf den oben be-zeichneten Grundstücken zu unterlassen» die die in Ziffer II bezeichneten Batikor-per gefährden würden.
2. Die 'Landeshauptstadt MW verpflichtet sich, die U-Bahn-Röhren statisch so stark auszubilden, daß die volle oberir-' disehe bauliche Ausnutzung des Grundstücks im Rahmen der baurechtlichen Vorschriften stets gewährleistet ist.”
..Die Parteien vereinbarten, daß über die Höhe der .Entschädigung im Verv/altungs schätzverfahr en entschieden " werden" solle'., .Die Beklagte"'setzte durch Beschluß'vom 19. Mai 1970 die der Klägerin züstehende Entschädigung für die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten auf ;9.350 'DM nebst "Zinsen" fest.' Ferner heißt" es in-Nr. .II dieses Beschlusses, daß die Beklagte -der Klägerin "die / .sich aus dem Betrieb der U-Bahn ergebenden Nachteile insoweit zu ersetzen hat, als diese größer sind als diejenigen Nachteile” , die die Klägerin hätte ''entschädigungslos "'hinnehmen, müssen, wenn ihre Grundstücke nicht in Anspruch .genommen worden wären”.
Die Beklagte zahlte an die Klägerin am 6. März 1970 wegen aufgetretener Bauschäden 30.000 DM und am 12. Juni 1970 die zuerkannten 9.350 DM mit den bis dahin aufgelaufenen Zinsen.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin eine höhere Enteignungsentschädigung. Sie hat vorgetragen: Der Verkehrswert ihres Grundbesitzes sei durch die Belastung mit den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu dem Bau und Betrieb einer U-Bahn um mindestens 500.000 DM gemindert. Zudem habe die Anlegung der Tunnelröhre an ihren Gebäuden -erhebliche Schäden (Risse an Wänden,
 Decken usw.) verursacht, weil die Untergrundverhältnisse durch das Bauvorhaben verändert worden seien. Außerdem führe der U-Bahnbetrieb zu ErSchutterungs- und Ge-
Väuscheinwirkungen. Die Klägerin hat beantragt, - ihr über den festgesetzten Betrag von 9.350 DM hinaus eine weitere Entschädigung zuzubilligen, deren Höhe sie in das
 Ermessen des Gerichts gestellt hat. Hilfsweise hat sie beantragt, 'ihr auch an Stelle des Ausspruchs In Ziffer II
des Beschlusses "vom IS. Mai 1970 für die Belastung ihrer Grundstücke mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten .eine'Entschädigung zu gewähren, deren Höhe sie. ebenfalls I. in - das Ermessen des Gerichts gestellt hat.
In einem weiteren Rechtsstreit (9 0 428/72 LG Mün«-Chen 1} hat die Klägerin von der Beklagten eine Entschä- ■ diguhg für die Wertminderung ihrer Anwesen Mdurch irreparab--le Gebäudes chäden** infolge des Baus der U-Bahn verlangt und die Feststellung begehrt, daß "die Beklagte auch zu dem Ersatz der Zukunftsschäden an ihren Anwesen verpflichtet sei; Dieses Verfahren hat die Klägerin seit dem Jahre 1973 nicht weit erbe tri eben«,
Im vorliegenden Rechtsstreit hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, über den festgesetzten Betrag von 9.350 DM hinaus weitere 4.130 DM nebst Zinsen zu zahlen. Das Berufungsgericht hat die Entschädigungssumme auf insgesamt 220.048,67 DM erhöht und Nr. II des Entschädi-;gungsfestsetzungsbeschlusses der Beklagten vom 19. Mai 1970 aufgehoben.	-
Mit der Revision erstrebt die Beklagte die Herabsetzung" der Entschädigungssumme auf den im landgerichtlichen Urteil zuerkannten -Betrag.
Die zu dem"'Verhandlungstermin zu Händen ihrer zweitin- ' stahzlichen Prozeßbevollmächtigten geladene Klägerin war' in diesem 'Termin nicht vertreten.	'
Die Beklagte 'bittet um Erlaß eines Versäumnisur teils. ...
Entseheiäungsgründe -
-2.
1. Über die - zulässige - Revision ist durch Versäumnis« urteil (§§ 331» 557 ZPO) zu entscheiden, weil die Klägerin trotz ordnungsgemäßer rechtzeitiger Ladung nicht im -Verhandlungstermin vor dem Revisionsgericht - vertreten war. Ein - instanzbeendendes - Urteil nach Lage 'der Akten {§ 331 a ZPO) scheitert im vorliegenden Fall 'daran, daß in' der Revisionsinstanz bisher eine zweiseitige mündliche -Verhandlung nicht stattgefunden hat. Die Revision -führt, - weil eine gesetzliche Säumnisfolge in dem zur Entscheidung stehenden Pall nicht eingreift, zu der Sachprüfung, ob der Revisionsantrag nach dem vom Berufungsgericht bindend fest-gestellten Sachverhalt und nach den von der Revision in zulässiger Weise erhobenen Rügen gerechtfertigt ist (vgl. BGHZ 37» 79, 81 ff.). Danach ist das Berufungsurteil im angefochtenen Umfange aufzüheben und die Sache insoweit zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Denn das Berufungsurteil hält, soweit es von der Revision angegriffen wird, einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
2. Im Revisiorisrechtszug ist allein über die Frage der -Enteignungsentschädigtmg für die Belastung der Grundstücke
 der Klägerin mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu'befinden. .Weder die Enteignungsbehörde noch das Berufungsgericht haben über die infolge des U--Bahnbaus aufge-
" tretenen -Gebäudeschäd en entschieden.' ...Das Berufungsgericht hat den Entschädigungsfestsetzungsbeschluß insoweit auf-
"gehoben, .als dieser unter Nr. 11 ausgesprochen hat, unter
'welchen Voraus	>	der*	Klägerin Entschädigungsan- .
Sprüche wegen der von dem U-Bahnbetrieb ausgehenden Immissionen zustehen. Die Parteien haben die Ausklammerung dieser selbständigen, zu demindest "aber teilbaren Ansprüche (vgl. .zur Selbständigkeit BGB-RGRK 12. Aufl. Rdn. 139 vor § 839» vgl. zur Teilbarkeit Senätsurteil vom 13. Juli 1978 III ZR "85/74 » m 1978, 1103» 1104) nicht angefoch-ten.-
-II.
1.	Zutreffend zieht das Berufungsgericht als Rechtsgrundlage, für den von der Klägerin geltend gemachten Entschädigungsanspruch § 31 Abs. 3 PBefG i.V.m. Art. VIII S. 1
des bayerischen Gesetzes vom 17. November 1837, die Zwangs-abtretung von Grundeigentum für 'öffentliche Zwecke betreffend - ZAG - (GBl. 1857, 109),’heran. Die Bestimmungen des bayerischen. Gesetzes über die entschädigungspflichtige■ Enteignung ■	-	BayEG	-	i. d. F. vom 25. Juli 1978 (GVB1.
 S. 625) finden nach 'Seinen Artikeln 51 und 54 Abs. 1 auf den vorliegenden Fall'keine Anwendung.
2.	Der Klägerin steht für die der"Beklagten im Enteignungsverfahren durch Vereinbarung eingeräumten Dienstbarkeiten eine Entschädigung zu."Die -zwangsweise Bestellung derartiger Dienstbarkeiten bildet eine Teilenteignung qualitativer Art (BGB-RGRK aaO Rdn." '109 vor § 839). In
"..einem solchen'" Falle' liegt der hoheitliche Eingriff darin, '"daß ein Grundstück in genau abgegrenztem Umfange für ein konkretes,.dem öffentlichen Wohl dienendes Unternehmen
 teilweise in Anspruch genommen wird (Senatsurteile BGHZ 57, 278» 283» vom 23. November 1972 - III ZR. 77/70 «■
LM Art. 14	GG	Nr. 65 und vom 31. März 1977' - III ZR
10/75 = WM 1977, 983 = BRS Bd. 34 Nr. 160). Die dingliche 'Belastung eines fremden Grundstücks bedeutet im. Um- ■■ fang dieses Rechts eine Entziehung oder Beschränkung von Eigentümerbefugnissen und damit eine Enteignung (BVerfGE 56» .249» 260 * NJW 1981» 12574 45» 297» 338 f. = NJW 1977» 2349). ■
"Entgegen der "'Ansicht der'" Revision verläuft der U-Bahn-tunnel auch nicht so tief unter der Erdoberfläche»' .daß die Klägerin dessen Anlage -(wäre sie ohne ihre Einwilligung erfolgt) nicht hätte verbieten können (vgl. § 905 S. 2 BGB und dazu Senatsurteil vom 23. Oktober 1980 - III ZR 146/78 = LM § 905 BGB Nr. 7). Da sich die Tunneloberkante in einer Tiefe von 13 m befindet» vollzieht sich die Einwirkung auf das Eigentum der Klägerin in einer Erdschicht» an deren eigener Ausnutzung ihr ein Interesse nicht von vorne-herein abgesprochen werden kann. Die Klägerin wird daher 'durch die Grundstücksbelastung in ihrer Rechtsposition betroffen.	..	.	.
3.	Der Eigentümer» dem .eine dinglich gesicherte Ei gen-tumsbeschränkung in Form einer Dienstbarkeit auferlegt "wird, hat Anspruch darauf»'daß ihm-ein wirklicher Wert- , ausgleich für das ihm abverlangte Vermögensopfer gewährt wird (Senatsurteile vom 31. März 1977 aaO und vom 20.. Dezember 1963 - III ZR 60/63 * NJW 1964» 652 = LM PrEnteigG Nr. 13). Ihm ist die durch die Beschränkung eingetretene Wertminderung seines Grundeigentums zu ersetzen, soweit sie auf einer Einbuße an eigentumsmäßig geschützter*Rechtsposition beruht. Die Höhe dieser Wertminderung bestimmt sich danach, welchen Wert der gesunde Grundstücksverkehr
'4em betroffenen".Gelände' mit einer solchen "Dienstbarkeit
 im Gegensatz zu demselben Grundbesitz ohne Belastung beimißt {Senatsurteile vom 20, .Dezember 1963 aaO„ vom 23» November 1972 aaCh vom 31. März 1977 aaO und in m 1967» 9051 -BGB-RGRK a.a:0 Rdn. -.109 vor § 839; Aust/
Jacobs, Me Ent ei gnungs ent Schädigung, 1978, S. 66). "Diese für die 'Entschädigung von Leitungsdienstbarkeiten ent» ■wickelten G Sätze sind '(mit unten zu erörternden Besonderheiten) auf die Entschädigungen für Dienstbarkei-'ten der vorliegenden Art zu übertragen« Die Klägerin, die der Beklagten die Dienstbarkeiten durch Vereinbarung bestellt hat, ist in demselben Umfange zu entschädigen wie
 ein "Eigentümer, dem solche Belastungen zwangsweise auf-” ..
erlegt worden sind, .Davon "geht auch clas Berufungsgericht aus."
4.	Entgegen ""der Ansicht der Revision'braucht die Klägerin die Belastung ihrer Grundstücke und die damit verbundene Beeinträchtigung der Substanz ihres Eigentums nicht, auch nicht teilweise, "aufgrund der allgemeinen Sozialbindung1*' ihres Eigentums ohne Entschädigung -hinzu-nehmen. Zwar geht der erkennende Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, daß ein gewerbetreibender Straßenanlieger, der den Gemeingebrauch an der Straße für seinen Gewerbebetrieb nutzts insofern mit dem Schicksal der Straße ■verbunden ist, als er als Ausfluß der Sozialpflichtigkeit .seines Anlieger-Eigentums Arbeiten, die der Erhaltung, ""'Verbesserung und Modernisierung der Straße dienen, .""bis zu "'einer verhältnismäßig hoch anzusetzenden Opfergrenze entschädigungslos dulden muß (Senatsurteile BGHZ 5?» 359,
 361 f. und vom 5. Juli 1979 - III ZR 64/78 - LM § 31 WasserhaushaltsG Kr« 3 m.w.Nachw.).-Bei der Beeinträchtigung von Anlieger-Gewerbebetrieben durch Arbeiten, die
; «* To
 der*'Anlage einer U-Bahn dienen,'setzt der erkennende' Senat jedoch die Opfergrenze niedriger an und stellt darauf ab, ob die Folgen des Eingriffs für den Anlieger nach Dauer, Intensität und Auswirkung so erheblich sind, daß ihm eine entschääi gangs lose Hinnahme nicht mehr zu-zu demuten ist (Senatsurteil vorn 7. Juli 1980 - III ZR ■ 32/79 = NJW 1980, 2703, 2704 m.w.Nachw»}* Diese'Unter- -Scheidung findet ihre Rechtfertigung darin, ".daß die ¥er~. kehrsbedeutung "einer U-Bahn über eien Bereich der untertunnelten Straße weit hinausreicht. Daher tritt hier . . .."bei Einbußen'des Anliegers' der Charakter eines• im Interesse-der Allgemeinheit erbrachten Sonderopfers stärker hervor, "	..."	,
Diese "'Grundsätze gelten aber nicht -für die vorliegende "'Fallgestaltung. Hi er geht es - anders als in den:Fällen; die den angeführten Entscheidungen zugrunde lagen - ; nicht um vorübergehende Beeinträchtigungen von gewerbetreibenden Anliegern durch -Straßenbauarbeiteü -(u.a, zur Anlage einer'U-Bahn), sondern um dauernde Eingriffe in das Grundeigentum durch "Untertunnelung'von Grundstücken» Es liegt eine endgültige .qualitative Teilenteignung' vor (vgl. II 2). Anders als bei Störungen eines Anlieger-Gewerbebetriebs , der aus seiner Lage a.n der Straße Vorteile zieht und daher auch gewisse Nachteile im Zuge'von'Straßenbauarbeiten auf sich nehmen muß,- fehlt es bei der Belastung von Grundstücken mit Dienstbarkeiten zur Schaffung und Unterhaltung einer U-Bahn an einem Sachgrund, den Betroffenen in bestimmten Umfange für die Eingriffsfolgen ohne Entschädigung zu lassen.
Ill
1»	a.) Beeinträchtigungen des Grundeigentums durch Dienst-
barkeiten sind .einer völlig exakteil Bewertung, wie auch das Berufungsgericht - nicht verkannt hat, in 'der Regel 'nicht' zugänglich. Der Tatrichter ist daher bei der Er-ffiittlungj-welche Wertminderung der Grundbesitz durch die .Belastung mit der Dienstbarkeit erfahren hat, auf Schätzungen angewiesen, wobei er sich der Hilfe Sachverständiger bedienen kann '(vgl.-Senatsurteil vom 31* März 1977 aaO).
Das Revisionsgericht kann nur nachprüfen, ob die Wertermittlung auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht oder entscheiduhgserfaebliche-Tatsachen außer acht gelassen wurden (Senatsurteile BGHZ 39, 158, 219 und NJW 1962, 1441).
b) In der Rechtsprechung wurde bei ländwirtschaft-licheta Gelände die Entschädigung für Dienstbarkeiten zu dem , Bau und Betrieb ober- und unterirdischer Versorgungsleitungen "wiederholt auf einen Prozentsatz" (etwa 15 --20 %) des Verkehrswerts.'der betroffenen Flächen veranschlagt' (Geizer/ Busse, Der Umfang "des Entschädigungsanspruchs aus'Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff, 2. Aufl. Rdn. 591 m.w.Nachw.| vgl. auch Aust/Jacobs'aaO S. 67). Mit" Recht weist jedoch "das Berufungsgericht darauf hin,. daß jene'
Fälle "sich von dem hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht unwesentlich "unterscheiden. Bei Versorgungsleitungen wird ■Im allgemeinen ein Schutzstreifen festgelegt, auf. dem in 'der Regel keine Gebäude errichtet und keine tiefwurzelnden Gewächse oder - bei Freileitungen - keine hohen Bäume an- . gepflanzt werden dürfen. Bei oberirdischen Leitungen auf landwirtschaftlichem. Gelände können sich, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, irn Bereich der Anlage „Erschwernisse in der Bewirtschaftung ergeben.
2. a) Nutzungsbeschrinktingen mit vergleichbaren tatsächlichen Auswirkungen sind mit den vorliegenden Dienst- , barkeiten nicht verbunden. Zwar ist die 'Klägerin nach dem-Vergleich 50. Januar 1969 verpflichtet» bauliche Änderungen auf ihrem Grundbesitz»''"die' den Baukörper der U-Bahn gefährden würden» zu unterlassen. Die Beklagte hat aber die Verpflichtung übernommen, die U-Bahn-Röhren /so stark auszubilden, daß die Klägerin und ihre'Rechtsnachfolger die Grundstücke im Rahmen der jeweils geltenden Vorschriften oberirdisch baulich voll ausnutzen können (Ziffer III des Vergleichs). Daher kann die Klägerin auf ihrem Gelände oberirdisch in demselben Umfange {baurecht-libh zulässige) Gebäude errichten wie ein Eigentümer, dessen' Grundbesitz nicht von einer U-Bahn unterfahren wird.
b) Die Klägerin wird indes durch die Dienstbarkeiten -künftig an der unbeschränkten Ausnutzung des Erdkörpers unter ihren Grundstücken gehindert» etwa in der Anlegung eines 5. Kellergeschosses oder einer Tiefgarage. Sie darf ;das Grundstück auch oberirdisch (außerhalb der rechtlich zulässigen baulichen Nutzung) nicht beliebigen, die Tunnelröhren gefährdenden Gewichtsbelastungen aussetzen, z'.BJ durch überschwere Maschinen.
Derartige Nutzungsmöglichkeiten sind aber im Streitfall bei der Bemessung der EnteignungsentSchädigung nicht zu berücksichtigen. Art. 14 GG schützt grundsätzlich nur konkrete subjektive Rechtspositionen, die einem Rechtsträger bereits zustehen» nicht dagegen Chancen und Aussichten» auf deren Verwirklichung' kein rechtlich gesicherter Anspruch besteht (ständige Senatsrechtsprechung, vgl«, etwa' Senatsurteile BGHZ 66, 173» 176; 80, 360 und vom 7. Januar 1982 - III ZR 114/80 - zu dem Abdruck in BGHZ bestimmt, jeweils m.w.Nachw.). Die erwähnten Nutzungen werden gegen-
wärtig weder ausgeübt noch hat die Klägerin "in dieser ■ Richtung konkrete Pla.nus.gen oder in absehbarer 'Zeit zu verwirk!ichende Absichten behauptet. Es handelt sich' vielmehr um ganz fernli 3e, nur theoretische Nutzungs-•möglichkeiten» die ■ sichauf des (von Spekulationen freien) -Grundstücksmarkt nicht werterhöhend auswirken (vgl. Se-natsurteil BGHZ 39» 198* 203 ff.j BGB-RGRK aaO Rdn. 91 vor § 839). Dabei ist zu beachten» daß die" Klägerin nicht ■ gehindert ist» noch ein 2. Kellergeschoß zu errichten»
•für das der Sachverständige Dr. Festl allerdings in überschaubarer Zeit keine realen Nutzungsmöglichkeiten sieht..
... , .tc) B.ei der hier zu ermittelnden 'Entschädigung' für .
die Dienstbarkeiten müssen auch die durch den U-Bahn~Bau "verursachten Gebäudeschäden» ein dadurch etwa "entstandener merkantiler Minderwert der Grundstücke (zur'Ersatzfähigkeit Senatsurteil vom 2. April 1981 - 111 ZR 186/79 -NJW 1981, 1663) sowie die nicht mehr entschädigungslos hinzunehmenden Immissionen, die von der U-Bahn ausgehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 64» 220 und die Nachweise in BGB-RGRK aaO Rdn. 55 vor § 839), außer Betracht bleiben. Zum Ausgleich dieser Nachteile sind andere, selbständige Ansprüche bestimmt (vgl® auch 12).
5.	Es bleiben jedoch enteignungsrechtlich relevante wertmindernde Faktoren» die auf dem Grundstücksmarkt den Preis nachteilig beeinflussen. Der Sachverständige Dr. Festl dem das Berufungsgericht weitgehend gefolgt ist» hat ausgeführt, daß auf einem einigermaßen ausgewogenen Markt ein unbelastetes Grundstück im allgemeinen zu einem höheren Preis gehandelt werde als ein "belastetes von gleicher "Beschaffenheit* auch wenn letzteres keinen spürbaren Nutzungsbeschränkungen unterliege. Das Berufungsgericht hat weiter •darauf hi.hgewiesen» daß sich schon allein die "Tatsache
 einer '■■dinglichen Belastung "bei einer durch' Grundpfandrech«-,.:te zu sichernden ■ Kreditaufnahme für die 'Klägerin ungünstig auswirken kann» Zudem wird die nach den eingeholten Gutachten nicht von her Hand zu weisende .-'"Gefahr von .../betriebsbedingten Läraeinwirkungen und Erschütterungen' in aller Regel auf den Verkehrswert des mit einer U-Bahn-Dienstbarkeit belasteten Grundstücks durchschlagen« Mach dem Gutachten des Sachverständigen Dr. Pestl führt der Umstand» daß das Mietobjekt von einer U-Bahn unterfahren wird, wegen -der* Gefahr von 'Geräuschimmissionen Im allgemeinen dazur daß geringere '-Wohnungsmieten erzielt werden, was "'wiederum einen Abschlag vom Grandstückspreis zur Folge hat. Das Berufungsgericht hat ferner- rechtsbedenkenfrei angenommen, daß das mit der Klärung von Immissionsschäden verbundene Prozeßrisiko im gesunden Grmidstücksverkehr preismindernd wirkt. Es ist daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht einen durch die -"Dienstbarkeiten verursachten Minderwert des Grundbesitzes der Klägerin festgestellt hat..
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4.	.:Die "Erwägungen, des Berufungsgerichts zur Höhe dieser
■Wertminderung halten jedoch der' revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand,
. a) Keinen:rechtlichen Bedenken unterliegt es allerdings, daß das Berufungsgericht die Ertragswertmethode nicht angewendet hat. Der Tatrichter Ist in der Auswahl der Bewertungsmethode grundsätzlich frei (Senatsurteile vom 13. Juli 1978 - III ZR 112/75 = WM 1979, 83, 85 =
BRS Bä. 34 Nr. 60 und vom 14» Dezember 1978 - III ZR 6/77 = WM i979, 314, 315.= BRS Bd. 34 Nr. 152). Die Revision vermag nicht" aufzuzeigen, daß'sich dem Berufungsgericht die Benutzung der Ertragswertmethode hätte aufdrängen müssen (vgl. auch Geizer/Busse aaO Rdn. 591)« Ebensowenig
 kann es als -rechtsfehlerhaft bezeichnet werden, daß das Berufungsgericht die Wertermittlung nicht anhand .der sog. nMietwertsäule11 vorgenommen hat* Diese Methode, die die Mieterlöse mir zu dem Bodenwert in-Beziehung 'setzt und die Gebäudewertanteile nherausrechnetn, arbeitet' weitgehend mit fiktiven Größen, hier sogar mit einem fiktiven 2. Kellergeschoß.
' :b) Es ist dem'Tatrichter grundsätzlich auch nicht -verwehrt, die durch eine Ü-Bahii-Dienstbarkeit herbeigeführte Wertminderung des Grundstücks auf einen bestimmten Prozentsatz seines Verkehrswerts zu schätzen (§ 287 ZPO).
Das Berufungsgericht war aus Rechtsgründen auch nicht ge--hindert, dabei einen Abschlag von dem Wert der gesamten Grundstücke und nicht mir der unterfahrenen Flächen vor-zunehmen. Wie das sachverständig beratene Berufungsgericht tatrichterlich festgestellt hat, hebt der Grundstücksmarkt auf die Minderung des 'Gesamtwerts, ab.. Dabei darf freilich nicht unberücksichtigt bleiben,-daß die Größe der untertunnelten Fläche z.B. für das Ausmaß der drohenden Immis- • sionsgefahren und der damit verbundenen Unzuträglichkeiten bedeutsam sein kann.."
, c) Die Bemessung der Wertminderung auf 10 % des Verkehrswerts ist 'Jedoch insoweit nicht frei von Rechts-Irrtum, als das Berufungsgericht entgegen den obigen Ausführungen darauf abgestellt hat, daß die' bauliche Ausnutzung des Geländes auch für kommende Generationen'beschränkt ist. Es läßt sich, nicht ausschließen, daß dabei auch rein abstrakte Chancen und Erwartungen, die enteignungsrechtlich unerheblich sind (vgl. Ill 2), in die Bewertung mit eingeflossen sind. Soweit das Berufungsgericht meint, die Klägerin oder ihre Rechtsnachfolger müßten bei späteren Bauten darauf achten, daß deren Gewicht keine Gefahren für
 die U-Bahn Hervorrufe,’ übersieht es Ziffer XII 2 des Vergleichs vom 30, Januar 1969, Danach ist gerade die ; Beklagte verpflichtet, die tJ-Bahn-Röhren statisch so zu' ..errichten, daß eile Grundstücke im Rahmen' des jeweils geltenden -Baureöhts bebaut werden können.
Durchgreifenden rechtlichen Bedenken unterliegt es ferner," daß das Berufungsgericht bei der Berechnung des Minderwerts der Grundstücke auch den Verkehrswert der Gebäude als um 10 % gemindert angesehen hat,» Für eine ■.derart hohe Verkehrswerteinbuße der' Gebäude hat dar; Berufungsgericht kein.e-hinreichenden Schätzungsgrundlagen dargelegt. Diese' sind, auch nicht dem Gutachten des Sachverständigen Dr. FtfBl zu entnehmen. Eine Wertminderung der Gebäude ifc dem -angenommenen Ausmaß setzt die (hier nicht getroffene) Feststellung-voraus, ...daß der Klägerin durch ' ■die Untertunnelung' ihres Gebäudes und den Betrieb der Ö-Bahn langfristig in nicht unerheblichem Umfang konkrete Mietausfälle entstehen»
Zudem entfernt sich das Berufungsgericht bei seiner Schätzung von den Grundlagen des Sachverständigengutachtens des Dr. F4MM Dieser ist zwar im Ergebnis zu einer annähernd ebenso großen VerkehrsWertminderung gelangt wie das Berufungsgericht. Er hat dabei jedoch die durch die Errichtung der U-Bahn verursachten Gebäudeschäden von 98.000 DM (für 1970) einbezögen, woraus sich bei ihm eine’ beträchtliche Erhöhung des Minderwerts ergibt. Die Gebäudeschäden müssen hier aber außer Ansatz bleiben (vgl. zu I). Das Berufungsgericht kann sich somit für seine Berechnung der Wertminderung nicht in vollem Umfange auf das ■Gutachten Dr.	stützen,	der,	wenn man die Gebäude-
Schäden aüsklammert, -zu einem wesentlich geringeren Wert .gelangt als das Berufungsgericht. Dieses hat auch weder
 dargelegt, daß es über bessere Schätzungsgrundlagen als der Sachverständige verfügt noch daß es ausreichende eigene Sachkunde für eine abweichende Beurteilung besitzt,. Es behuft sich daher ■auch zu Unrecht darauf, daß Dr. FflBl im Ergebnis eine "Verkehrswertdifferenz mit etwa dem gleichen Größenbereich ermittelt,habe”.
Nach alledem muß "das "Berufung'surteil im angefochtenen
 Umfange aufgehoben und die Sache insoweit zu erneuter tat-richterlicher Würdigung unter den aufgezeigten rechtlichen Gesichtspunkten an die Vorinstanz zurückverwiesen werden.
Rrohn•. .	Tidow	.	.
,• Boujong
 Nüßgehs
 Kroner