BGH · III ZR 86/61

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerks ja Amtliche Sammlung; ja
G6, Art, 14 Ea
 Zur Präge, ob und unter welchen Voraussetzungen landwirtschaftlich als Ackerland genutztes Gelände bei der Festsetzung der EnteignungsentSchädigung seiner Qualität nach höher als reines Ackerland zu bewerten ist»
BGH, Urto v. 8» November 1962 - III ZR 86/61 - OLG Frankfurt
(Main)
IG Frankfurt (Main)
Ill 2R 86/6? Verkündet
 am 8. November 1962 Fieser,
 Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
I m ■ N a m e n des Volkes In dem Rechtsstreit
t, des Rostamtmanns a.D. Caspar
2.	der Hausfrau Anna Margarete W
beide wohnhaft in	a#Mi
 Straße ®|,
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Kläger, Berufungskläger, Berufungsbeklagte und Revisionskläger,
“ Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
gegen
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Beklagte, Berufungsbeklagte, Berufungsklägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Br.
hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 27. September 1962 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Pagendarm sowie der Bundesrichter Br. Arndt, Br. Beyer, Gähtgens und Dr. Reinhardt
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt (Main) vom 2. Februar 1961 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revi-sionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurück-» verwiesen.
Von Rechts wegen
 
Tatbestand:
Die Kläger waren Eigentümer des Grundstücks Flur \Y lurstück 274 und 273 in	a.M.,	Bezirk
n einer Gesamtgroße von 1 584 qm. Das Grundstück wurde urch Beschluß vom 4» März 1957 gemäß § 12 des Hessischen ufbaugesetzes vom 25« Oktober 1948 (GVB1 1948, 139) zwecks rrichtung eines Unfallkrankenhauses enteignet. Die Ent-chädigung wurde auf 2,50 DM je qm, also insgesamt auf 460 DM festgesetzt« Der Einspruch der Kläger blieb erfolg os.
Mit der Klage haben die Kläger eine Entschädigung von 0 DM je qm begehrt und hierzu vorgetragen: Das Grundstück t* ei zur Zeit der Enteignung zwar landwirtschaftlich genutzt orden, müsse aber als Rohbauland oder sogar als Nettobauland ngesehen werden« Im Flächennutzungeplan vom 30. September 949/14» Juni 1956 sei es als "Kleinsiedlungsflächen geplant" .uagewiosen. In der Nachbarschaft seien auch Kleinsiedlungen orhanden. In der Nähe liege Baugebiet, dort seien Baugeneh~ tigungen erteilt und Y/ohnblöCke errichtet woz*den. Siedlungs-;esollschaften hätten für Grundstücke in der Nähe 10 bis 8 DM je qm bezahlt. Die.Freisstoppbestimmungen müßten daher .ußer Betracht bleiben, und Wertänderungen seit dem 17« 0k~ ober 1936 seien zu berücksichtigen. In den letzten Monaten ■eien die Preise weiter gestiegen. Auch der dauernde Vor-ust, den die Kläger durch den Entzug des landwirtschaftlichen rundstücks erleiden, falle ins Gewicht» Schließlich recht-ertige auch der Wiederbeachaffungspreis eine Entschädigung on 10 DM je qm.
Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zusätzlich zu en bereits zugebilligten 3 460 DM zur Zahlung weiterer 0 380 DM zu verurteilen.
Die beklagte Stadt hat Klageabweisung beantragt und hierzu vorgetragen:
Das enteignete Grundstück sei nicht als Bauland zu betrachten gewesen. Selbst wenn man es aber als Bauerwar* tungsland habe ansehen wollen» sei es nur nach seiner Nutzungsart zur Zeit der Enteignung zu bewerten, d.h, als landwirtschaftliches Grundstück« Die Bewertung als Rohbauland setze die Aufnahme des Grundstücks als Bauland in behördlich genehmigte Elachennutzungs- oder Wirtschaftspläne voraus» Im Baugebietsplan sei das Grundstück aber als Außengebiet gekennzeichnet« Seit dem Wirtschaftsplan vom 1. September 1938 sei das Grundstück ausgewiesen als "Kleinsiediungsfläche geplantrt, ohne daß inzwischen in diesem Gebiet Straßen« oder Baufluchtlinien festgesetzt worden seien. Auch Einzelgenehmigungen seien dort nicht erteilt worden« Es sei daher zur Zeit der Enteignung nicht; mit Sicherheit mit einer demnächstigen Bebauung zu rechnen-gewesen« Der Ankauf großer flächen in der Umgebung durch ^ Siedlungsgesellschaften müsse außer Betracht bleiben, da . es sich insoweit um Bauland gehandelt habe.
Das Landgericht hat die beklagte 3t^P zur Zahlung weiterer 2 622,96 DM verurteilt und ira übrigen die Klage abgewiesen. Es hat das enteignete Grundstück als Rohbauland bewertet und seiner Entscheidung einen Quadratmeter» preis von 4»60 DM zugrundegelegt. Es.ist hierbei zu einem Verkaufswert von 6 366,40 DM gekommen und hat entsprechend den vom Bundesgerichtshof im BGHZ 25, 225; 26, 373 ent« wickelten Grundsätzen den Klägern eine weitere Entschädigui in Höhe von 41,2$> dieses Verkehrswertes zugebilligt.
Gegen das landgerichtliche Urteil haben beide Partei Berufung eingelegt. Die Kläger haben mit ihrer Berufung, soweit die Klage abgewiesen worden ist, ihren Klageantrag
 
weiter verfolgt. Die beklagte Sti^ bat mit ihrer Berufung die Abweisung der Klage in vollem Umfange erstrebt.
Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen und auf die Berufung der beklagten St^^ dao land-gerichtliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen» Es hat sich auf den Standpunkt gestellt, daß der Yerkehrswert des enteigneten Grundstücks zur Zeit der Enteignung von der Enteignungsbehörde mit 2,50 DM je qm richtig bemessen worden sei.
Mit der"Revision verfolgen die Kläger ihren in der Berufungsinstanz gestellten Antrag weiter. Die beklagte Stadt bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
A.
Die Vordergerichte haben die Klageerhebungefrist des § 43 Satz 4 HessAufbauG, wonach die Klage gegen die Entscheidung über die Festsetzung der Enteignungsentschädigung "binnen einem Monat nach Zustellung der angefochtenen Entscheidung zu erheben ist", als gewahrt angesehen. In der Revisionsinstanz sind Rügen insoweit nicht vorgebracht worden. Trotzdem bedarf es der Prüfung, da die rechtzeitige Klageerhebung ProzeßVoraussetzung ist und deshalb die Einhaltung der Klageerhebungsfrist in jedem Zeitpunkt dos Verfahrens, auch noch im Revisionsreehtszug, von Amts wegen zu prüfen ist (Vgl. Stein-Jonas-Schönke ZPO 18. Aufl. § 559 Anm. IV 2a).
 
1o Der Beginn der Klageerhebungsfrist ist den Bestimmungen des Hessischen Aufhaugesetzes zu entnehmen. Hätte das Berufungsgericht auf Grund dieser Bestimmungen einen Anfangszeitpunkt für die Klageerhebungsfrist hergeleitet, so würden diese Ausführungen das Revisionsgericht binden, soweit jene Bestimmungen des Hessischen Aufbaugesetzes nicht revisibles Landesrecht darstellen; sie könnten vom Revisionsgericht nur dann nachgeprüft werden,, wenn diese Hessischen Bestimmungen wegen Abänderung von Reichsrecht als Bundesrecht anzusehen wären- Doch bedarf es der Entscheidung über die Revisibilität dieser Bestimmungen des • Hessischen Aufbaugesetzes im vorliegenden Balle nicht-
2» Das Berufungsgericht hat nämlich zur Kl age erhebungsfrist keinerlei Ausführungen gemacht.
Daß es die Prüfung der Klageerhebungsfrist überhaupt nicht vorgenommen hätte, kann aus dem Behlen von Ausführungen nicht gefolgert werden. Prozeßvoraussetzungen - daß die Klageerhebungsfrist Prozeßvoraussetzung ist, wurde bereits ausgeführt - werden, wenn sie klar und eindeutig zu bejahen sind, trotz vorangegangener Prüfung in Urteilen häufig nicht ausdrücklich erörtert; das gilt ganz besonders für die Übung in den Rechtsmittelinstanzen.
Das Landgericht hat sich zwar mit der Wahrung der Klageerhebungsfrist auseinandergesetzt. Es hat aber keine Ausführungen darüber gemacht, ob nach dem Zusammenspiel der Bestimmungen des Hessischen Aufbaugesetzes auch in Bällen wie dem hier vorliegenden, in denen zur Zeit der Zustellung des über die Entschädigungshöhe befindenden Einspruchsbescheids ein verwaltungsgerichtsliches Verfahren wegen der Zulässigkeit der Enteignung noch schwebt, die Klageerhebungsfrist entsprechend dem Wortlaut des § 43
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Satz 4 HessAufbauG mit der Zustellung des über die Entschädigungshöhe befindenden Einspruchsbescheides oder etwa erst später beginnt. Das Landgericht sagt nämlich nur, daß die Klage innerhalb der Monatsfrist seit Zustellung des Einepruchsbescheides bei Gericht eingegangen sowie demnächst zugestellt und deshalb nach -§ 261 b Satz 3 ZPO als rechtzeitig anzusehen sei. Diese Behandlung spricht dafür, daß schon das Landgericht seine Entscheidung allein auf die demnachgtige Klagezustellung im Sinne.des § 261 b Satz 3 ZPO abstellen wollte und deshalb glaubte, eine Entscheidung über den etwa späteren Beginn der Klageerhebungsfrist erübrige sich.
Das Berufungsgericht brauchte bei dieser Situation, wenn es sich der Auffassung des Landgerichts über die "demnächstige Zustellung" anschloß, ebenfalls nicht über den Beginn des Fristlaufes zu entscheiden. Daß das Berufungsgericht sich.nur die Auffassung des Landgerichts über die "demnächstige Zustellung" zu eigen machen und nicht entscheiden wollte, wann bei der hier vorliegenden Fallgc-staltung die Klageerhebungsfrist zu laufen begann, kann auch aus folgendem Umstand entnommen werden: Das Berufungsgericht hat' als Baulandsenat in der Besetzung mit denselben Zivilrichtern wie hier in dem Urteil vom 22. Januar 1962 - U (Baul) 182/61 - entschieden, daß bei der dort vorliegenden Fallgestaltung die Klageerhebungsfrist nicht mit der Zustellung des über die Entschädigungshöhe befindenden Einspruchsbescheides, sondern erst später beginnt. Wäre es damit von einer in den vorliegenden Sachen vertretenen gegenteiligen Meinung "abgewichen, würde Anlaß gewesen sein, sich mit dieser früheren Meinung auseinanderzusetzen. Das Berufungsgericht hat aber in seiner Entscheidung als Baulandsenat in keiner Weise erkennen lassen, daß es mit dieser Ansicht von einer früher vertretenen gegenteiligen Ansicht abgewichen wäre.
 
Nach alledem legt der erkennende Senat das Berufungsurteil dahin aus, daß das Berufungsgericht die Klageer-hebungsfriat nur wegen der nach seiner Ansicht "demnächst" erfolgten Zustellung auf jeden Fall als gewahrt angesehen hat, daß es aber nicht entschieden hat, die Klage erhebungsfrist beginne auch im vorliegenden Falle mit der Zustellung des Einspruchsbescheides.
3.	Die beiden Tatsachengerichte haben jedoch das Vorliegen eines Falles des § 261 b Satz 3 ZPO zu Unrecht angenommen. Die Klagezustellung ist allein deshalb erst fast vier Monate nach Ablauf der Monatsfrist gerechnet von der Zustellung des Einspruchsbeseheides erfolgt, weil die Klage: die Gerichtskosten trotz sofortiger Anforderung durch das Gericht erst fast vier Monate später gezahlt haben. Die verspätete Zustellung beruht also allein auf dem Verhalten der Kläger. In solchen Fällen ist § 261 b Satz 3 ZPO nicht anwendbar (BGHZ 25, 66, 77; 3% 342, 346).
Das angefochtene Urteil kann daher, soweit es die Einhaltung der Klagefrist bejaht, mit der Begründung, wie sie der Senat nach dem Vorstehenden als vom Berufungsgericht gegeben ansieht, nicht gehalten werden.
4.	Es bedarf daher der Entscheidung, wann bei der hier vorliegenden Fallgestaltung die Klageerhebungsfrist zu laufen beginnt. Diese Entscheidung kann der erkennende Sena-auch wenn die. Bestimmungen des Hessischen Aufbaugesetzes irrevisibles Landesrecht wären, gemäß § 565 Abs« 4 ZPO selb: treffen, weil insoweit eine Entscheidung des Berufungsgericl nicht vorliegto Mit Sücksicht darauf bedarf es daher, wie bereits angedeutet, nicht der Entscheidung, ob die Bestimmungen des Hessischen Aufbaugesetzes irrevisibles Landesrecl sind oder nicht.
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Die Besonderheit des vorliegenden .Falles liegt darin., daß die Kläger sowohl gegen die Enteignung als auch gegen die Höhe der EnteignungsentSchädigung Einspruch eingelegt haben, und daß über die Klage vor dem Vorwaltungsgericht hinsichtlich der Zulässigkeit der Enteignung noch nicht entschieden war, als der den Klägern ungünstige Beschoiö über den Einspruch zur Höhe der Enteignungsentschädigung zugestellt wurde.
Nach § 43 letzter Satz HessAufbauG ist die Klage gegen den Einspruchsbescheid binnen einem Monat nach Zustellung dc-r angefochtenen Entscheidung zu erheben, ln § 19 Abs. 3 letzter Satz HessAufbauG heißt es dagegen: ’’Wird ein Rechtsmittel nur gegen den Beschluß über die Enteignung eingelegt, so wird der Beschluß über die Festsetzung der Entschädigung erat rechtskräftig, wenn die Entscheidung über die Enteignung Rechtskraft erlangt hat." Unter dem in § 19 verwendeten Begriff der Rechtskraft kann nach der von der Zivilprozeßordnung angewandten Terminologie nur die formelle Rechtskraft gemeint sein, denn die Zivilprozeßordnung, nach der sich das in § 19 Abs. 3 letzter Satz HessAufbauG geregelte Verfahren bestimmt, pflegt grundsätzlich von Rechtskraft nur da zu reden, wo die formelle Rechtskraft gemeint ist (Stein-Jonas-Sohönke, ZPO 18. Aufl. § 322 Anm. I). Der Sinn des § 19 Abs. 3 letzter Satz HessAufbauG kann deshalb nach der Terminologie der Zivilprozeßordnung nur in der Hinausschiebung der formellen Rechtskraft zu sehen sein.
Das aber bedeutet eine zeitlich erweiterte Anfechtbarkeit, da der Begriff der formellen Rechtskraft einen anderen sachlichen Gehalt als die Unanfechtbarkeit nicht hat (Stein-Jonas-SchÖnke, aaO § 322 Anm. I 1; Baumbach-Lauterbach,
ZPO 26. Aufl. Einführung zu §§ 322 ff Anm. t A).
Zwar könnte daran gedacht werden, der Gesetzgeber hätte mit dieser Vorschrift etwas anderes als die formelle Rechtskraft verstehen wollen, weil die Abhängigkeit des Beschlusses
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über die Höhe der Enteignungsentschädigung von der Rechtskraft der Entscheidung über die Zulässigkeit der Enteignung sich bereits ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung ergibt. Richtig ist allerdings: Eine formell bereits vor Abschluß des Verwaltungsstreitverfahrens rechtskräftige Entscheidung über die Höhe würde auch ohne ausdrückliche Bestimmung erst mit rechtskräftigem Unterliegen des Ent-eigneten im Verwaltungsstreitverfahren materiell rechtskräftig werden; bis dahin wäre die materielle Rechtskraft der Höhenentscheidung auflösend bedingt durch die formelle Rechtskraft der GrundentScheidung. Wird über das Höheverfahren rechtskräftig vor der rechtskräftigen Erledigung des Grundvörfahrens entschieden und obsiegt der Bnteignete im Grundverfahren, so muß die Entscheidung über die Höhe scho nach allgemeinen Grundsätzen von selbst ihre Wirksamkeit verlieren (RGZ 103» 330, 331J Rosenberg, Lehrbuch des Zivil» Prozesses 8» Aufl. § 55 III 2, 3b; Stein-Jonas-Schönke, aaO § 304 Antn. III 1, § 275 Anm. IV 1). Man könnte daran denken, der Gesetzgeber hätte etwas anderes als die formelle Rechtskraft gemeint, er hätte etwa nur zu dem Ausdruck bringen wollen, daß die Entscheidung trotz der nach Ablauf eines Monats bei Zustellung des den Einspruch über die Höhe zurück“ verweisenden Beschlusses eintretenden formellen Rechtskraft noch nicht rechtsverbindlich im Sinne von vollstreckbar oder noch nicht verbindlich oder noch nicht fällig sein sollte.
Liese Auslegung des § 19 Abs. 3 letzter Absatz HessAufh führt im Blick auf § 43 letzter Satz HessAufbauG zu folgender Ergebnis; Wollte man § 43 letzter Satz HessAufbauG auch im Palle des § 19 Abs. 3 letzter Satz HessAufbauG seinem reinen Wortsinne nach anwenden, so würde dies zu dem Ergebnis führe» daß die Entscheidung Uber die Pestsetzung der Entschädigung nach Ablauf eines Monats seit Zustellung des Einspruchsbescheides zur Höhe wegen Fristablaufs unanfechtbar, aber for™
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rnell noch nicht rechtskräftig wäre» Wenn der Gesetzgeber ein so ungewöhnliches Ergebnis wirklich gewollt haben sollte -vielleicht weil für ihn vor allem eine möglichste Beschleunigung des Verfahrens im Vordergrund stand -, dann hätte er es bei dem eindeutigen Wortlaut der auch für das Verfahren nach § 19 Abs. 3 anzuwendenden Zivilprozeßordnung deutlich zu dem Ausdruck bringen können und müssen«
Für eine so ungewöhnliche Gestaltung ist auch aus der Entstehungsgeschichte dieser Vorschriften nichts zu entnehmen« Nach § 23 des ersten Entwurfes des Hessischen Aufbaugeoetzes sollto die Festsetzung der Entschädigung erst nach Rechts**,, kraft des Enteignungsbeschlusses erfolgen. Erneute Ausschußberatungen führten dann insoweit zu grundlegenden Abänderungen, ohne daß sich aus den Landtagsdrucksachen erkennen läßt* welche Erwägungen den Anlaß zu dieser Änderung des Verfahrens« rechts gegeben haben (Drucksachen des Hess.Landtages,
1. Wahlperiode Abt. XI Nr. 403» Bericht des Wiederaufbauausschusses vom 16. April 1948; Abt, IX Nr. 481 und Abt. III Nr. 47)•
Danach läßt sich nur folgern, daß die in § 43 letzter Satz HessAufbauG schlechthin festgesetzte Klageausschußfrist von einem Monat dann nicht angenommen werden kann, wenn bei Einlegung eines Rechtsmittels auch gegen den Beschluß über die Enteignung die Entscheidung über die Entschädigung noch nicht rechtskräftig geworden ist..
Ob in diesem Fall die Frist des § 43 HessAufbauG erst mit der Rechtskraft der Entscheidung über den Grund der Enteignung zu laufen beginnt, bedarf hier keinerabschließenden Entscheidung, da die Kläger vor Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils über die Enteignung ihre Klage wogen
 der Hoho der Entschädigung erhoben haben. Jedoch dürfte eine Auslegung des § 43 HessAufbauG in diesem Sinne am Platze sein. Verfahrensrecht ist Zweckmäßigkeitsrecht,
 Die Auslegung nicht eindeutiger Verfahrensvorschriften hat daher in erster Linie auf ein zweckmäßiges und billiges Ergebnis abzuzielen (Baumbach“Lauterbach, Zivilprozeßordnung, 26o Auf 1,, Einleitung III Anm. 5)» Es wäre unzweckmäßig und unwirtschaftlich, wenn der Enteignete zur Erhebung der Klagen über die Höhe der Entschädigung vor dem ordentlichen Gericht gezwungen wäre, so lange wegen des vor dem Verwaltungsgericht eingelegten Rechtsmittels gegen den Enteignungsbeschluß noch offen steht, ob die Enteignung überhaupt dem Grunde nach zulässig ist.
Abschließend ergibt sich somit, daß die am 36, November 1957 zugestellte Klage noch vor Ablauf der Klageaus-schlußfrtst des § 43 HessAufbauG erhoben worden ist, da der gleichfalls angefochtene Enteignungsbeschluß erst nach diesem Zeitpunkt Rechtskraft erlangt hat.
B.
Das Berufungsgericht stellt für die Bemessung der Enteignungsentschädigung auf den Zeitpunkt der Zustellung des die Entschädigung festsetzenden Enteignungsbeschlusses ab. Es berücksichtigt die Preisstoppvorschriften, weil zur Zeit der Zustellung des Entschädigungsbesehlusses die Preisstoppvorschriften für unbebautes Gelände, wie es hier enteignet ist, noch galten. Das Berufungsgericht sieht das Grundstück für diesen Zeitpunkt in Anlehnung an zwei Sachverständigen-gutachten (Sachverständiger Wagenbach vom 27. November 1959 ^Bl. 26 ff7 und vom 27. November 1959 /Bl. 65 ff7) als Gelände an, das zwar seiner Beschaffenheit nach zur Bebauung
 geeignet sei, mit dessen Bebauung trotz Aufnahme in die behördliche Planung (hier trotz Ausweisung als "Klein-siedlungsflächo geplant") in "absehbarer Zeit", "etwa innerhalb von sechs Jahren" nicht gerechnet werden könne. Solches vom Berufungsgericht als "Bauerwartung3land" bezeichnet es Gelände sei, so führt das Berufungsgericht aus, nach seiner Nutzungsart zu entschädigen. Da das Grundstück im Zeitpunkt der Zustellung des Enteignungsbeschlusses unstreitig landwirtschaftlich genutzt worden sei, könne es weder als "Rohbauland" noch als "Nettobaularid", sondern nur als landwirtschaftliches Gelände bewertet werden« Das Berufungsgericht sieht daher die von der Enteignungsbehörde festgesetzte Entschädigung von 2,50 DM je Quadratmeter als zutreffend an.
Die Revision stellt zunächst zur Nachprüfung, ob das Berufungsgericht den 3egriff "Bauerwartungsland" zu weit gefaßt habe, so daß es auch Gelände umfasse, das wertvoller als reines Ackerland sei.
I.
Es geht also in erster . Linie um die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen landwirtschaftlich genutztes Gelände bei dor Festsetzung der Enteignungsentschädigung seiner Qualität nach höher als reines Ackerland zu bewerten ist. ln diesem Zusammenhang ist zu prüfen, ob die vom Berufungsgericht vorgenommene Abgrenzung des Begriffes "Baucrwar-tungsland" eine Verkennung des Umfanges der dem Entoigneten nach Art. 14 GG zustehenden Entschädigung bedeutet oder als möglich erscheinen läßt.
1. Der Umfang der Enteignungsentschädigung kann erschöpfend nur von der Aufgabe der Enteignungsentschädigung her verstanden werden«
Der grundsätzliche in Art» 14 GG verfassungsrechtlich festgelegte Ausgangspunkt der Betrachtung besagt, daß der Enteignete durch gerechte Entschädigung einen sozialen Ausgleich für das Opfer erhalten soll, das er der Allgemeinheit bringt, indem er den in der Enteignung liegenden Einbruch in die Eigentumsgarantie aus Gründen des öffentlichen ¥/ohles hinnehmen muß (BGH Urteile vom 9« November 1961 III Zfl 144/60 S-o 13 und vom 12. Februar 1962 III ZR 215/60 S. 7). Erst eine solche gerechte Entschädigung läßt angesichts der übergesetzlichen Eigentumsgarantie die Enteignung auch vom Standpunkt des Rechtsstaates aus als zulässig und vertretbar erscheinen (BGHZ 11, 156 /T63/£7)
Aufgabe der Enteignungsentschädigung ist es daher, das dem Bn&eigneten auferlegte Sonderopfer und die in diesem liegende Vermögenseinbuße auszugleichen. Die Entschädigung soll dem Betroffenen einen wirklichen Wertausgleich verschaffen» Ein solcher Wertausgleich muß in der Regel sö bemessen sein, daß mit seiner Hilfe eine Sache gleicher Art und Güte, ein gleichwertiges Objekt erlangt werden kann (BGHZ 11, 162; 26, 373/4; 29, 217, 221 und die dort zitierte weitere Rechtsprechung sowie die Zusammenstellung der Rechtsprechung in WM 1958, 1350 unter Ziffer 2). Auf die Ermöglichung der Beschaffung eines gleichwertigen Objektes wird abgestellt, um zu dem Ausdruck zu bringen, daß dem Enteigneten durch die Entschädigung das volle Äquivalent für das Genommene gegeben werden muß. Dabei wird nicht vorausgesetzt, daß der Enteig-nete sich im Einzelfall wirklich einen gleichwertigen Gegenstand wieder beschaffen könnte oder wollte (BGH Urteil vom 9« November 1962 III ZR 144/60 S. 13; vom 12» Februar 1962 III ZR 215/60 S. 7). Er soll aber den Wert des Genommenen erhalten (BGH Urteil vom 4. Juni 1962 III ZR 54/61). Bei der Festsetzung der Entschädigung ist infolgedessen vom ge~ meinen Wert des enteigneten Gegenstandes auszügehen. Der gemeine Wert ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für den enteigneten Gegenstand zu erzielende Preis, also der Ver-kehrswert und der objektive fauschwert, den der Gegenstand
 für jedermann hat (BGHZ 31, 238,24*; siehe § 14! Bundesbau-gesetz'1 .
2. Hinsichtlich der wertbildenden Faktoren., also insbe--oo'ndere hinsichtlich der hier interessierenden Qualität des Geländes als reines Ackerland oder als wertvolleres Gelände, iot auf den Zeitpunkt des Enteignungsbeschlusses abzustellen, wie es das Berufungsgericht im Grundsatz zutreffend getan hat. Bas ergibt 3ich allerdings nicht aus der vom Berufungsgericht angeführten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (z.B.
 BGHZ 25, 225/250; 26, 373), wonach als Bewertungsstichtag grundsätzlich der Tag der Zustellung des Enteignungsbeschlusses, der Zeitpunkt der letzten Tatsachenverhandlung aber nur dann maßgebend ist, wenn die Verwaltung die Entschädigung zu niedrig festgesetzt hat. Biese Rechtsprechung betrifft nur den ßewer-tungsstichtag für die Preis- und Währungsverhältnisse, nicht aber für die wertbildenden Faktoren, also insbesondere nicht die Grundstücksqualität (Ödland, Ackerland, Bauland). Vielmehr ist hinsichtlich der wertbildenden Faktoren deshalb auf den Zeitpunkt der Zustellung des Enteignungsbeschlusses ab-zustellen, weil, wie oben ausgeführt, der Enteignete durch die Enteignungsentschädigung das Äquivalent, den Wert des Genommenen erhalten soll. Genommen ist ihm aber nur die Sache, wie sie sich im Augenblick der Portnahme, also der Enteignung qualitätsmäßig darstellt. Bas weitere Schicksal der enteig-neten Sache beeinflußt die Qualität des dem Enteigneten Genommenen nicht mehr. Bas hat der erkennende Senat (BGHZ 28, ?60) sogar in einem Palle der Vorwirkung der späteren förmlichen Enteignung angenommen: Bei Grundstücken, die Gegenstand einc3 sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsprozesses (vorbereitende Pläne, verbindliche Bebauungspläne mit Bauverboten für bestimmte Grundstücke, Enteignung der von dem Bauverbot betroffenen Grundstücke) waren, ist bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung von der nach den damaligen Verhältnissen zu beurteilenden Grundstücksqualität auszugehen, die die Grundstücke in dem Zeitpunkt aufwiesen, als sic end-
gültig von jeder konjunkturellen Vre it er ent w geschlossen wurden: Bestand damals schon di den Preis aut;wirkende B&ulanderwartung, so
 icklung aus-
ese sich auf .sie
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sichtigen; eine aber erst infolge späterer Entwicklung entstandene Bebauungserwartung wäre nicht zu berücksichtige?
Aus den gleichen Erwägungen kann aus dem Hinweis der Revision darauf, die Enteignungsentschädigung sei. nach der Rechtsprechung so zu bemessen, daß der Enteignete sich im Augenblick der Auszahlung der Entschädigung nach Erlaß des Urteils ein gleichwertiges Grundstück wieder beschaffen könne, nichts für den der Ermittlung der Qualität des Grundstücks maßgeblichen Zeitpunkt gewonnen werden; diese
 Rechtsprechung kann nur für die Bewertung der Preis- und
 WährungsVerhältnisse unter gewissen Voraussetzungen bedeut-
sam sein.
Bei der Entscheidung, ob das enteignete Gelände seiner Qualität nach reines Ackerland oder wertvolleres Land darstellt, ist also auf den Zeitpunkt der Zustellung des Ent-eignungsbesch'lusses abzustelleno
5.	Ser Grundsatz, daß die Enteignungsentschädigung nac de-'i im Geschäftsverkehr gezahlten Preisen zu bemessen ist, gilt nicht nur für Gelände, dessen qualitätsmäßige Bewertmi als Ackerland oder als Bauland unstreitig ist, als'Grundlag bei Bemessung der Höhe der Enteignungsenijschädigung. Oder anders ausgearückts Er gilt nicht nur für die Bemessung, wi hoch derartiges Acker- oder Bauland zu entschädigen isto Er ist auch"da anzuwenden, wo es, wie hier, streitig ist, ob das enteignete Gelände qualitätsmäßig reines Ackerland oder von andei’er, besserer Qualität ist» Aus ihm können daher di entscheidenden Merkmale für die qualitätsmäßige Bewertung des Geländes entwickelt werden»
Unjuriatische, nicht im Gesetz umrissane, vom Verkehr und von der Wirtschaft gebrauchte, örtlich vielleicht unterschiedlich angewandte Ausdrücke, wie der vom Berufungsgericht verwandte Ausdruck "Bauerwartungsland” oder Ausdrücke wie "werdendes Bauland", "merkantiles Bauland", "spekulatives Bauland", "Baurohland" (vgl. dazu RG in Gruchot Bä« 55, 1176) haben im Rahmen dieser Prüfung (Ackerland oder wertvollere Qualität) keine selbständige Bedeutung. Es muß vielmehr jeweils geprüft werden, ob und wie das unter diesen Bezeichnungen verstandene Gelände vom Geschäftsverkehr bewertet wird.
Bei der im vorliegenden Pall interessierenden qualitätsmäßigen Abgrenzung zwischen Ackerland und Gelände wertvollerer Qualität geht es um Gelände einer Zwischenstufe zwischen Land, das nach Lage und Beschaffenheit für eine (städtische) Bebauung überhaupt nicht in Präge kommt (Ackerland und dci*~ gleichen) und Land, das zu einer von der (städtischen) Bebauung bereits unmittelbar ergriffenen Gegend gehört (Baustellenland). Zu dieser Abgrenzung hat bereits das Reichsgericht in ständiger Rechtsprechung (RGZ t28, t8, 26 und die dort zitierte weitez*e Rechtsprechung, besonders eindrucksvoll in dem Urteil vom 30- Mai 1911 Gruchot Bd. 55,
1176) ausgeführt: "Grundstücke, dieädieser Zwischenstufe angehören, haben noch nicht den Wert des eigentlichen Baustellenlandes, aber auch nicht mehr den bloßen Wert des dauernd nur zur landwirtschaftlicher Nutzung geeigneten und bestimmten Bodens. Her Verkehr räumt der für die Zukunft zu erwartenden Einbeziehung in. das eigentliche Baustcllcn-land schon für die Gegenwart einen steigenden Einfluß auf Preisforderung und Preisbewilligung ein; die Zukunftserwartungen werden bereits in die Angebot und Nachfrage bestimmende Vorteilsberechnung eingestellt. Jedoch macht sich dieser Einfluß auf die Preisbildung im gesunden Grundstücks-
verkehr und unter gewöhnlichen Verhältnissen erfahrungsgemäß nur dann geltend, wenn die Umstände so liegen, daß die Bebauung bereits für eine absehbare Zeit, wenn auch nicht unumstößlich sicher feststeht, doch mit mehr oder weniger großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten oder zu erhoffen ist." Auch das Bundesverwaltungsgericht (vgl» BVerwG 2, 154, 158/9; Urteil vom 9» Juni 1959 in NJW 1959, 1649) stellt darauf ab, "ob für Grundstücke gleicher oder ähnlicher Art über den landwirtschaftlichen Nutzwert hinausgehende Kaufpreise allgemein gezahlt werden, die jeder andere Bewerber auch zu zahlen gewillt ist". Der erkennende Senat hat bereits in BGHZ 28, 160 (163) ausgeführt, für die Ermittlung der ^Qualität" eines Grundstückes sei nicht allein auf die konkrete Nutzungsart zur Zeit der Enteignung abzustellen, sondern es seien vielmehr alle im maßgeblichen Zeitpunkt vorhanden gewesene Nutzungsmöglichkeiten zu berücksichtigen, wobei jedoch Nutzungsmöglichkeiten, deren Verwirklichung nicht in greifbarer Nähe läge, und die mithin den damaligen Verkehrswert nicht hätten beeinflussen können, ausscheiden müßten«
4» Ist danach für die Abgrenzung zwischen Ackerland und diesem qualitätsmäßig wertvolleren Gelände von dem Ver-kehrswert und damit von den tatsächlich gezahlten Preisen auszugehen, so sind damit entsprechend der ständigen Rechtsprechung aller mit Enteignungsentschädigung befaßten Gerichte die "nachhaltig" erzielten Preise gemeint« Es haben Kaufpreise, die aus persönlichen Gründen oder wegen ungewöhnlicher Umstände besonders hoch oder besonders niedrig liegen, außer Betracht zu bleiben» Spekulationspreise müssen unberücksichtigt bleiben (vgl« dazu BVerwG Urteil vom 9« Juni 1959 in NJW 1959, 1649)« Es ist-nur die Preisbildung des "gesunden Grundstücksverkehrs und. unter gewöhnliche Umständen" zu berücksichtigen (RG Gruchot 55, '•'’76). Um
 solche reinonSpekulationskäufe auszuschließen, stellt die angeführte Rechtsprechung des Reichsgerichts auf den Erfahrungssatz ab, daß der gesunde Grundstücksverkehr nur dann noch nicht bebautes Gelände qualitätsmäßig höher als Ackerland bewertet, “wenn die Bebauung bereits in absehbarer Zeit zu erwarten oder zu erhoffen ist1'» Auch der erkennende Senat (BGHZ 28, 160, 163) geht davon aus, daß "eine Nutzungsmöglichkeit, deren Verwirklichung nicht in greifbarer Nähe liegt", den Verkehrswert des Geländes nicht beeinflusse.
Unrichtig ist es jedoch, wie das Berufungsgericht - den Gutachtern folgend - es tut, anzunehmen, eine Bebatiung sei deshalb "nicht in absehbarer Zeit" zu verwirklichen, weil mit einer Bebauung innerhalb absehbarer Zeit nicht mit Sicherheit gerechnet werden könne.
Bereits das Reichsgericht (Urteil vom 30. Mai 1911 in Gruchot 553 1176) hat zwar, wie oben ausgeführt, reine Spekulationskäufe bei Ermittlung des Verkehrspreises als nicht berücksichtigungswürdig ausgenommen. Es hat aber ausdrücklich hervorgehoben, daß die künftige Bebauung innerhalb einer absehbaren Zeit "nicht unumstößlich sicher feststehen müsse", es genüge vielmehr, daß "sie mit mehr oder weniger großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten oder (sogar nur) zu erhoffen sei". Es hat also die Übernahme eines gewissen Risikos, ob in Zukunft in der Tat eine Bebauung eintreten wird, bei Erwerb solchen Geländes zu höheren als Ackerlandpreisen als einem "gesunden Grundstücksverkehr" entsprechend angesehen; so bezeichnet es (z.B. im Urteil vom 7. Mai 1909 in PreußVerwBl 1910, 262) solches werdendes Bauland sogar als "Spekulationsland", billigt ihm aber trotzdem eine höhere Qualität als reinem Ackerland zu. Auf die Sicherheit .der künftigen Bebauung ist demnach nicht abzustellen; eine Un-
Sicherheit hinsichtlich der künftigen Bebauung braucht der Einbeziehung eines Grundstücks in die hier zur Erörterung stehende qualitätsmäßige Zwischenstufe nicht entgegenzustehen .
Es sind also die im Grundstücksverkehr erzielten Preise für die Qualität des Grundstückes auch dann maßgebend, wenn eine "Sicherheit" der künftigen Bebauung nicht vorliegt, sondern wenn noch Unsicherheit und noch Ungewißheit hinsichtlich der künftigen Bebauung besteht. Dagegen kann aus reinen Spekulationspreisen, die ohne Rücksicht auf sachliche Anhaltspunkte für eine künftige Bebauung gezahlt werden, nicht auf eine höhere Qualität des Geländes geschlossen werden.
5* Auch der vom Berufungsgericht herangezogene Umstand, daß innerhalb von etwa sechs Jahren eine Bebauung nicht zu erwarten ist, schließt nicht aus, daß landwirtschaftlich ge-nutztes Gelände wertvoller als reines Ackerland ist und seiner Qualität nach in die hier interessierende Zwischenstufe gehört, also im weitesten Sinne als Bauland anzusehen ist.
a) Die Preisbildung im gesunden Grundstücksverkehr und unter gewöhnlichen Umständen, auf die, wie oben zu I 3 ausgeführt, als entscheidendes Merkmal für die qualitätsmäßige Bewertung der Grundstücke abzustellen ist, wird von derartigen zeitmäßig fest umrissehen Fristen, innerhalb deren die Bebauung zu erwarten oder zu erhoffen ist, nicht beein- | flußt. Der Grundstücksverkehr legt sich nicht starr auf j solche Fristen fest. Deshalb spricht auch das Reichsgericht j (z.B. RG Gruchot 55, 1176; RGZ 128, ?8, 26) stets nur von einer "in absehbarer Zeit zu erwartenden Bebauung".
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Die verhältnismäßig starren Fristen von "etwa sechs Jahren", innerhalb deren mit der Bebauung zu rechnen 9ei, sind vielmehr zunächst im Preisrecht als Kennzeichen für Bauland angesehen worden,, Dort waren höhere als die für die Stopppreise geltenden Preise dann zuzulassen, wenn das Grundstück gegenüber dem Stopptag eine andere Qualität erhalten hatte, also aus Ackerland zu "Bauland" geworden war.
Der Preiskommissar war bemüht, diesen Qualitätsübergang praktisch soweit möglich, auf wenige Fälle zu beschränken.
Zu diesem Zwecke wurde nach den ergangenen Anweisungen als Bauland nur dasjenige Land anerkannt, bei dem mit Gewißheit auf eine Bebauung binnen höchstens sechs Jahren zu-rechnen war (vgl. hierzu: Dittus: "Wann besteht und was bedeutet die Baulandqualität eines Grundstücks" in Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht 1958» 8“$). Diese starre Frist von sechs Jahren ist daher aus Gründen der Preisgestaltung, wie sich aus ihrer Tendenz ergibt, sogar aus Gründen der Preislenkung, eingeführt woi'den.
Derartig verhältnismäßig starre Fristen wurden sodann auch in die Praxis der Steuerveranlagung übernommen. Dort sind land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücks-flächen unter gewissen Voraussetzungen dann als Bauland zu bewerten, wenn anzunehmen ist, daß sie "in absehbarer Zeit" bebaut werden (§ 51 Abs. 2 Bewertungsgesetz). Im Interesse einer einheitlichen Handhabung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes "in absehbarer Zeit" durch die verschiedenen Finanzbehörden wurde eine nicht auf den Einzelfall abstellende, sondern mehr schematische Regelung angestrebt und vom Reichsfinanzhof (RFHE 45, 214) gutgeheißen. Sie ging dahin, daß von der in § 51 Abs. 2 Bewbrtungsgesetz genannten "absehbaren Zeit" nur dann gesprochen werden könnte, wenn die dort behandelte Bebauung innerhalb des Hauptfeststellungs-
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Zeitraumes (nach § 2’ Bewertungsgesetz grundsätzlich sechs Jahre) mit "Wahrscheinlichkeit” oder in Anlehnung an die Regelung für die Preisbildung sogar "mit Sicherheit" zu erwarten war«
Das Abstellen auf diese Fristen erfolgte im Preisrech aus preisrechtlichen Gründen, nämlich zur Verhütung von Preissteigerungen, also aus Gründen der Preislenkung, bei der steuerlichen Bewertung aus steuerlichen Zweckmäßigkeit erwägungen. Diese Fristen werden also gerade nicht aus der Übung des normalen Geschäftsverkehrs hergeleitet. Diese Regelungen vernachlässigen vielmehr bewußt die Preisbildun im gesunden Grundstücksverkehr. Sie können daher nicht aul die Festsetzung der EnteignungsentSchädigung übertragen werden, denn Aufgabe der Enteignungsentschädigung ist es gerade, dem Enteigneten das volle Äquivalent für das Genoa mene, den gerechten Ausgleich für den Eingriff in die Eigentumsgarantie, den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr fi; den enteigneten Gegenstand zu erzielenden Preis zu geben.
Das gilt ohne Einschränkung jedenfalls für den zunäci allein erörterten Fall, daß Preisstoppbestimmungen oder di Höhe der Entschädigung im einzelnen regelnde gesetzliche Bestimmungen nicht vorliegen. Ob und welche Einwirkungen solche Vorschriften, insbesondere die Preisstoppbestimmune auf die Höhe der Enteignungsentschädigung haben, soll aus Zweckmäßigkeitsgründen erst spater erörtert werden.
c) Nun besteht sowohl für den Gesetzgeber wie auch ir gewissem Umfang für die Rechtsprechung die Möglichkeit, b€ Ermittlung der Enteignungsentschädigung aus Zweckmäßigkeit gründen, aus Gründen der Vereinfachung und der Praktikabilität auf Durchschnittsfälle, auf die Masöe der Fälle abzi stellen und deshalb verhältnismäßig geringfügige ünterschi
 
zu vernachlässigen und die Vielzahl der Einzelfälle in Pallgruppen zusammenzuziehen und damit zu generalisieren und zu schematisieren» Solche generalisierenden Hegelungon durch den Gesetzgeber sind behandelt in BGHZ 14, 138, 144/3 in Bezug auf § 77 Gesetz zu Art. 131 GG, im Urteil vom 15. April 1957 III ZR 249/55 S. 14/15 (IM Nr» 2 zu § 7 ErgGESiedlG) in Bezug auf § 7 des Gesetzes zur Ergänzung des Reichssiedlungsgesetzes vom 4« Januar 1935 (RGBl I 1) betreffend die Begrenzung der Enteignungsentschädigung für werterhöhende Aufwendungen,im Urteil vom 15» Dezember 1958 III ZR 232/57 (NJW 1959, 386} in Bezug auf die im Hessischen Impföchadengesetz erfolgte Begrenzung der Leistungen nach den Sätzen des Bundesversorgungsgesetzes. Die Rechtsprechung hat generalisierende Regelungen entwickelt, z.B. in BGHZ 31, 338 /347/87 dahin, daß länger als dreijährige Bausperren Enteignung sind, im Urteil vom 12» Januar 1959 III ZR 197/57 (LM Nr. 18 zu BGB § 839 (Fe) = NJW 1959, 768) dahin, daß Obdachloseneinweisung für länger als sechs Monate eine Enteignung darstellt, und im Urteil vom 12. Juli 1962 III ZR 203/60 sowie in BGHZ 37, 269 dahin, daß die Nutzungseni-Schädigung für das enteignet© Grundstück durch eine von don Besonderheiten des Einzelfalles absehende Verzinsung dos als Enteignungsentschädigung geschuldeten Kapitalbetrages erfolgen kann. Die Grenzen derartiger Generalisierung und Schematisierung durch die Rechtsprechung brauchen hier nicht in allen Einzelheiten erörtert/werden.
Soweit versucht wird, diese Generalisierung durch das Erfordernis bestimmter oder ungefähr bestimmter Zeiträume herbeizuführen, innerhalb deren mit einer Bebauung gerechnet werden muß, um eine wertvollere Qualität als die reinen Ackerlandes Zu bejahen, wäre eine solche Generalisierung,, eine Begrenzung auf einen so umrissenen Kreis von Grund-stücken nur dann sachgerecht, wenn eine derartige Befristung für die Bebauungserwartung sich aus dem Verkehrsv;ert solchen
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Grundbesitzes herleiten ließe. Sie muß sich also daraus herleiten lassen, daß solche Bebauungserwartungen im gesunden Grundstücksverkehr eine entscheidende Bedeutung bei-Bemessung des regelmäßig gezahlten Grundstückspreises bilden.j Nur dieser im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielende Preis kann, wie oben ausgeführt, Ausgangspunkt für Umfang und Höhe der Enteignungsentschädigung sein.
Die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wird aber von solchen starren Bebauungserwartungsfristen nicht beeinflußt. Der Grundstücksverkehr sieht bei der Preisbildung eine solche - mindestens eine auf Zeiten wie etwa sechs; Jahre abstellende - befristete Bebauungserwartung nicht als für die Bemessung der Entscheidung erheblich an« Er stellt vielmehr auf die gesamten Verhältnisse des Grundstückes ah. Das führt je nach Lage der Gesamtheit der jeweils zu berücksichtigenden Umstände dazu, daß der Verkehr für die eine höhere Preisbildung rechtfertigende künftige Bebauungserwartung bald eine längere Zeit ausreichen läßt, bald eine kürzere Frist fordert, innerhalb der die Bebauung erwartet wird. Deshalb hat die Rechtsprechung, wie ausgeführt, nie auf einen fest bestimmten Zeitraum, sondern bewußt stets auf den unbestimmten Begriff "der absehbaren Zeit" abgehoben, innerhalb der mit der Bebauung zu rechnen ist«
Eine derartige feste Begrenzung des Bebauungs erwart ungs-zeitraums wäre daher eine unzulässige Generalisierung, weil sie nicht mehr von der Preisbildung im gesunden Grundstücks-verkehr ausginge und sich damit von dem Ausgangspunkt der Bemessung jeglicher EnteignungsentSchädigung entfernen würde.
Die Annahme, einem Grundstück könne nicht ein über den landwirtschaftlichen Nutzungswert hinausgehender Verkehrswert und damit eine andere Qualität zugebilligt werden, wenn
 
wenn mit seiner Bebauung nicht binnen etwa sechs Jahren oder innerhalb einer anderen starr festgelegten Prist mit Sicherheit oder Wahrscheinlichkeit zu rechnen ist, ist also mit den in Arto 14 &S aufgestellten Grundsätzen für die Bemessung der Enteignungsentschädigung unvereinbar«
6.	Nach dem zu Ziffer 4 und 5 Ausgeführten berücksichtigt der für die Bemessung der Enteignungsentschädigung den Ausgangspunkt bildende "gesunde Grundstückoverkehr" bei der Preisbildung die künftige Bebauungserwartungj., er bernißt aber diese Bebauungserwartung nicht nach starren Zeiträumen, auch nicht nach der "Sicherheit" der künftigen Bebauung; er schließt zwar reine Spekulationen aus, räumt aber bereits mit Verwirklichungsrisiken behafteten Bebau--ungeerwartungen Einfluß auf die Preisbildung ein, wenn die Bebauung "in absehbarer Zeit mit mehr oder weniger großer Wahrscheinlichkeit zu erhoffen ist"«
a) Die Präge, ob bei einem nicht bebauten, sondern in anderer Weise genutzten Grundstück in	\	i
sehbarer Zeit mit einer Bebauung zu rechnen ist, wird im gesunden Grundstücksverkehr vielmehr "von allen den Umständen tatsächlicher und rechtlicher Natur bestimmt, die den realen Wert eines Grundstückes bestimmen” (BGHZ 31» 238, 241). Dazu gehören zunächst die örtliche Lage und die sonstige Beschaffenheit des Grundstücks (vgl« dazu RGZ 128, 16, 26 und die dort angeführte Rechtsprechung des Reichsgerichts; BGHZ 31, 238, 241; BVerwGE 2, 154, 158/9; BVerwG Urteil vom 9« Juni 1959 I CB 27/58 in NJW 1959, 1649).
Als Anhaltspunkte für eine solche Bebauungserwartung können ferner u«a« in Betracht kommen: Eine günstige Lage noch innerhalb des Stadtgebietes oder in unmittelbarer Stadtnahe,
 günstige Verlcehrsverhaltnisse durch Straßen, Eisenbahn-, Omnibus- oder Straßenbahnlinien, unmittelbare Nähe von bereits erschlossenem Wohn- oder Industriegebiet.. Für eine zukunftsnahe Bebauung noch unerschlossenen Geländes kann auch sprechen, daß in ihm bereits Baugenehmigungen erteilt sind oder der Verbleib nicht genehmigter Bauten geduldet worden isto Auch kann die bauliche Entwicklung in der unmittelbaren Nähe des noch unerschlossenen Geländes einen Zug zur Bebauung zeigen, der erkennen läßt, daß die natürlichen Verhältnisse auf eine weitere Bauentwicklung auch auf dem noch unerschlossenen Gelände hinzielen; in einem solchen Falle kann sich das zu beurteilende Gelände geradezu für die Weiterentwicklung der Bebauung anbieten» Es werden aber auch andere Umstände berücksichtigt, wie die allgemeine Entwicklung der in Betracht kommenden Gegend, insbesondere ob die Gemeinde das in Betracht kommende Gebiet infolge Wachstums ihrer Bevölkerung oder Umschichtung struktureller Natur infolge Schaffung neuer Verwaltungs-, Handels- oder Industriezentren einen Bedarf an Bau- oder. Industrieland zeigt oder ob es sich um eine, etwa.infolge Landflucht oder Abzug von Industrie, in rückläufiger Entwicklung befindliche Gegend handelt (BGHZ Y 238, 241). Das Maß der Entwicklung und die sich daraus ergebende Vermehrung oder Verminderung des Bedarfs an Bau-und Industriegelände werden regelmäßig eine erhebliche Bolle spielen. Dabei werden allgemeine Entwicklungen (Lockerung der Stadtkerne, Streben nach Eigenheimen) dahin Bedeutung gewinnen können, daß selbst bei gleichbleibender Bevölkern^ zahl und ohne Veränderung des Umfanges der Industrie ein vermehrter Bedarf an Bauland auftreten kann, der Bebauungs-erwartungen zur Folge hat„ Sogar die nachhaltige allgemeine Konjunktur der Wirtschaft kann dabei Einfluß gewinnen, inder das Streben nach Eigenheimen bei besonders günstiger Konjunktur sich eher verwirklichen läßt und ein größerer 3edar:
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an Bauland entsteht als in Zeiten gleichbleibender oder rückläufiger Konjunktur«. Für Gelände, das seiner Natur nach (z.B. Steilhanglage, Sumpf- oder Überschwemmungsgebiet) nicht zur Bebauung geeignet ist, rschei'det' in der Hegel eine Bebauungserwartung aus, die Anlaß zu höheren als den Ertragspreisen geben könnte. Die naturhedingte mehr oder weniger große Geeignet- oder Ungeeignetheit für eine Bebauung beeinflußt aber nicht allein die "Erwartung der Bebauung in absehbarer Zeit"; bei größerem Bedarf an Bauland und bei knappem Angebot wird auch für die Bebauung weniger geeignetes Gelände eher eine größere Bebauungserwartung rechtfertigen als derartiges Gelände bei stärkerem Angebot oder weniger starker Nachfrageo
b) Zu diesen die Preisbildung beeinflussenden Umständen treten die besonderen Umstände hinzu, die sich aus der Landschaft splanung und insbesondere aus der gemeindlichen Bauplanung ergeben. Grundstücke, die nach ihrer Lage für eine Bebauung in Betracht kommen, können in einem dicht besiedelten Land nicht nur mit Rücksicht auf die "Knappheit" dos verfügbaren Raumes, sondern vor allem auch in Rückkehr auf die Notwendigkeiten eines gesunden, sicheren, ungestörten und ökonomischen Zusammenlebens der Menschen innerhalb der örtlichen Gemeinschaft sowie auf die Erfordernisse der modernen Wirtschaft und des modernen Verkehrs nur innerhalb einer rechtlich verbindlichen allgemeinen Ordnung des Bauwesens baulich genutzt werden; eine allgemeine Bauordnung ist ohne Bauplan nicht denkbar (BGHZ 30, 338, 345)« Infolgedessen kann die Bebauungserwartung durch die mit der Bauplanung zusammenhängenden und sich aus ihr ergebenden Verhältnisse beeinflußt werden«
Die Planung bestimmt aber nicht allein und ausschließlich die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Sie dient der Ermög-
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lichung und der Erleichterung eines geordneten Zusammenlebens und steht deshalb mit den oben erörterten allgemeinen und besonderen das Grundstück betreffenden Verhältnissen und Umständen in Wechselwirkung (vgl» dazu auch Anmerkung zu dem Freiburger Bausperrenurteil in IM Nr. 26 zu GG Art. 14 Ge unter IV)» Deshalb genügt die Ausweisung eine Grundstückes als Bauland für sich allein nicht, um die Eigenschaft als Bauland zu bejahen» Es muß vielmehr hinzukommen, daß auf Grund der tatsächlichen Entwicklung auch rni einer Bebauung in absehbarer Zeit gerechnet werden kann»
Der Umstand, daß sich auf einem als Baugebiet oder, wie hier, als ’'Kleinsiedlungsfläche geplant” in den Bauleit planen ausgewiesenen Gelände noch jahrelang nach der Ausweisung in baulicher Hinsicht nichts geändert hat, kann zwar gegen eine Baulandeigenschaft sprechen» Hierbei ist aber zu berücksichtigen, daß der Präge einer Bebauungsaussicht nur normale Verhältnisse zugrunde gelegt werden könne Es ist jedoch eine Erfahrungstatsache, daß die Kriegs- und Nachkriegsjahre die natürliche Bauentwicklung abgeschnitten haben, und daß von einem normalen Verlauf frühestens erst wieder in der Zeit nach der Währungsreform gesprochen werde kann, und auch hier nur mit Einschränkungen, weil im Vorder grund zunächst der Wiederaufbau kriegszerstörter Bauten sts Rechtsirrtüralich wäre es daher auch, von einer nicht erfolg ten Bautätigkeit in aiormalen Zeiten schlechthin auf eine fehlende Bauaussicht zu schließen.
Ferner ist bei den zur Zeit der Enteignung bereits bestehenden Planungen, wie der Senat entschieden hat (vgl. z. in BGHZ 28, 160, l62/3~Friedhofsurteil)zwischen lediglich vorbereitenden unverbindlichen Vorplanungen und verbindlich Bauplänen zu unterscheiden. Die unverbindlichen Vorplanunge als die sich z.B. nach dem Hessischen Aufbaugesetz Flächen-nutzungsplan und Baugebietsplan darstellen, schließen das
 
Hinoinwachsen in die Baulandqualität nicht aus, können allerdings die Behauungserwartung mindern» Bei der verbindlichen Bauplanung ist das Hineinwachsen in die Bau-landqualität für diejenigen Grundstücke grundsätzlich ausgeschlossen, die nach der hei der Planung vorgesehenen Verwendung von der Bebauung endgültig ausgeschlossen bleiben sollen» Daß ein solcher endgültiger Ausschluß der Bebaubarkeit nicht nur durch förmlich beschlossene Baupläne, sondern bereits durch Bauverbote erfolgen kann, "dio ihren Grund und Anlaß allein in dieser mit der Bebauungsplanung später endgültig ausgesprochenen ünbebaubarkeit haben", hat der Senat stets angenommen (vgl» zuletzt in BGHZ 37,
 269? 273/4 - Sportpalasturteil)» Derartiges Gelände kann daher in der Regel nicht in die Qualität von Bauland (in weiterem Sinne) hineinwachsen und erst dadurch zu Bauland werden.
Aber vorläufige und endgültige die Bebauung ausschlies-sende Planung muß nicht unbedingt einer zu erwartenden Bebauung entgegensteheno Erfahrungsgemäß werden vor allem in der Nähe von Städten die Planungen häufig geändert; es erfolgen Umstufungen, Herausnahmen aus Verbandsgrünflächen, Landschaftschutzgebieten und dergleichen» Auch ein gesetzliches Bauverbot reicht nicht unbedingt aus, einem Grundstück die Eigenschaft als Bauland abzusprechen, wenn mit der Möglichkeit einer Ausnahmegenehmigung gerechnet werden kann (BVerüG Urteil vom 9» Juni 1959 - I Gl 27/28 in NJW 1959, 1649).
Künftige, also zur Zeit der Enteignung noch nicht bestehende, sondern erst erwartete Planungen können die Ee~
bauungserwartung und damit die Preisbildung ebenfalls beein-»da
 flucsen» Auch/steht aber die Planung in Wechselwirkung zu den aus Lage und Beschaffenheit des Grundstücks sich ergebenden Umständen» Es liegt nahe, daß mit einer die Bebauung
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einschränkenden oder ausschließenden Planung umso eher zu rechnen istp ;je stärker derartige, durch künftige Planung eintretende Beschränkungen von der "Situationsgebundenheit" gefordert werden und daher der sich daraus ergebenden "Pflichtigkeit" entsprechen, solche Beschränkungen als Eigentumsbegrenzung entschädigungslos hinzunehmen (vglo zur Präge der entschädigungslos hinzuneh-inenden Planung die Zusammenstellung der Rechtsprechung in BGHZ 30, 338, 341/344; BGH Urteil vom 9* Juni '*960 III ZR 57/59 = LM Nr„ 25 zu GG Art. 14 (Ce) = NJW ^960. 1618). Werden solche Baubeschränkungen von der Situationsgebundenheit geradezu zwingend verlangt, so wird der gesunde Grundstücksverkehr in der Regel damit rechnen, daß sie auch durch künftige Planung verwirklicht werden:
Die Bebauungserwartung schwindet ganz oder ist sehr gering. Umgekehrt kann bis dahin landv/irtschaftlich oder gärtnerisch genutztes Gelände sich nach Lage und Beschaffenheit geradezu als Baugelände anbieten und aufdrängen. In solchen Fällen können die Umstände eine die Bebauung ermöglichende Planung geradezu fordern. Dort steigt im Verkehr trotz des bisherigen Pehlens von Planungen grundsätzlich die Bebauungserwartung (vgl. z.B. RG Urteil vom 7a Mai ISO', in PreußVerv/Bl. Bd. 31, 262), es sei denn, daß bekannt ist} die Planungabehörden wollten dieses Gelände trotzdem nicht der Bebauung zuführen. Bei dem von der Planung noch nicht erfaßten Gelände, das weder nach seiner Situationsgebunden-heit überhaupt nicht oder kaum für eine Bebauung in Frage kommt, noch sich als Baugelände geradezu anbietet, wird der Verkehr sich bei Beurteilung der Bebauungserwartung häufig weit mehr nach den erkennbaren oder vermuteten Planungsabsichten als nach den anderen Umständen und Verhältnissen dieses Geländes richten.
Weder das Fehlen einer Bebauungspianüng noch die Tatsache, daß Grundstücke außerhalb der Bebauungszone liegen;
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besagen daher, daß ein Gelände in absehbarer Zeit nicht Bauland werden kann ‘vgl. z.B. BVerwG Urteil vom 9c Juni 1959 - I CB 27/58 in NJW 1959? 1649)«. Vielmehr wird die Bebauungserwartung bestimmt sowohl von Lage und Beschaffenheit des Geländes und damit von den natürlichen Bedürfnissen und der natürlichen Entwicklung wie auch von der vorhandenen und der künftig zu erwartenden Planung»
Von welcher Seite her die Bebauungserwartung stärker beeinflußt wird, kann nur für den Einzelfall entschieden werden» Nach dem oben Ausgeführten wird es häufig einer Überprüfung edüx'fen, ob die Planung nicht möglicherweise den natürlichen Bedürfnissen und der natürlichen Entwicklung nachhinkt oder ob sie gar aus anderen im allgemeinen Interesse liegenden Gesichtspunkten die natürliche Entwicklung abschneidet. Ob und wieweit sich Lage und Beschaffenheit, natürliche Bedürfnisse und natürliche Entwicklung stärker als die Planung dahin auswirken, daß der gesunde Grundstücksverkehr - also unter Ausschluß der reinen Spekulationskäufe -einen höheren Preis als den für reines Ackerland zubilligt, muß in erster Linie der Tatrichter entscheiden und auf Grund dieser Entscheidung beurteilen, ob die tatsächlich gezahlten Preise im gesunden Grundstücksverkehr zugebilligt wurden oder ob es sich um reine Spekulationspreise handelt. Allerdings wird, wie der Senat bereits im Urteil vom 9. November 1959 - III ZR 149/58 (LM Nr. 9 au PreußEnteignungsG) angedeutet hat, bei stadtnahe gelegenen Grundstücken der Ver-kehrswert dem nein landwirtschaftlichen Nutzungswert als Ackerland, Weide oder Wiese "in der Regel, zu demindest vielfach überschreiten". - Nur beiläufig sei bemerkt, daß Y/crt-verbesserungen und Wertverminderungen, die' sich aus dem "Enteignungsunternehmen" und den ihnen zugrunde liegenden neuen Planungen ergeben, ohne Einfluß auf Art und Höhe der Enteignungsentschädigung sind (vgl. die Zusammenstellung bei Kroner: Die Eigentumsgarantie in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes 1961 S. 74).
7.	An diesen Grundsätzen für die Ermittlung der Enteignungsentschädigung anhand des im gesunden Grundstücksverkehrs gezahlten Preises ändert sich auch durch die Preis-stoppbestimmungen nichts wesentliches, soweit es sich um die Qualitätsbewertung von Grundbesitz handelt.
a)	Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangeij daß für die Preisbemessung die Preisstoppvorschriften anzuwenden sind, weil die Enteignung noch vor Aufhebung der PreigJ stoppbestimmungen erfolgt ist (vgl. Kröner: Die Bigentums-garantie in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ‘■96'! S. 82 und die dort zitierte Rechtsprechung). Der Umstand, daß die Enteignung nach Inkrafttreten des Grundgesetzes er-folgt ist, steht dem nicht entgegen (BGHZ *3, 378; BGH Urteil] vom 10. Februar 1958 III ZR 153/56 in LM Nr. 1 zu Grund-stückspreisstoppaufhebungsVO). Die Preisstoppbestimmungen sind entgegen der von der Revision beiläufig vertretenen Ansicht auch dann anzuwenden, wenn der für die Festsetzung der EnteignungsentSchädigung maßgebende Zeitpunkt kurz vor Aufhebung der Preisstoppbestimmungen liegt (BGH Urteil vom
 9. Juni I960 III ZR 80/59).
b)	Nach den Preisstoppbestimmungen sind zwar die Preise mit den Preisen zu vergleichen, die in dem Zeitpunkt gezahlt worden sind, auf den der Preisstopp abstellt * Zu vergleichen sind aber nur die Preise für qualitativ gleichwertige Güter. Die nach Einführung einer Preisbindung in der Sache selbst liegenden, den Wert verändernden Umstände (also die außerhalb der Währung und des Preisgefüges liegenden Umstände) sind zu berücksichtigen, beispielsweise, ob sich das Grundstück von Ackerland zu Bauland entwickelt hat (vgl. dazu Kröner aaO S. 82 und die dort angeführte Rechtsprechung).
 
c)	Die Preisbehörden haben, worauf bereits oben zu I zu 5 a hingewiesen wurde, den Qualitätsübergang von Ackerland zu Bauland (in weitestem Sinne) im Interesse der Vermeidung von Preissteigerungen soweit möglich praktisch auf wenige Palle zu beschränken versucht, in denen als Bauland nur dasjenige Land anerkannt wurde, bei dem die Bebauung mit Gewißheit binnen höchstens sechs Jahren zu erwarten war«
Die Pestsetzung eines Stopppreises durch die Preisbehörde hat zwar im Rechtsstreit über die Höhe der Enteignungsentschädigung keine bindende Wirkung; das Gericht hat vielmehr von sich aus den höchstzulässigen Preis zu ermitteln; soweit es dabei eine Stellungnahme der Preisbehörde einholt, kommt dieser nur die Bedeutung eines Gutachtens zu (BGHZ 13, 378, 389 ff; Kröner aaO S0 82)« Jedoch ist dieser in eigener Zuständigkeit der Gerichte vorzunehmenden Wertermittlung der Preis zugrunde zu legen, der allgemein gezahlt worden ist, wenn die Preisbchördc bei Fortbestehen der Preisstoppbestimmungen zu den - für den Zeitpunkt der Enteignung- berichtigten - Stopppreisen von 1936 allgemeine Zuschläge gemacht und geduldet hat (BGH Urteil vom 15« Oktober 1958 III ZR 97/57 = BB 1959, 470). Es ist sogar der "wirkliche" Preis zugrunde zu logen, der sich etwa dadurch gebildet hat, daß die Preis-behörden neben dem vereinbarten Entgelt für Grund und Boden erkennbar überhöhte Vergütungen für Aufwuchs, Aufbauten, dem Grundstück zugehörige Rechte us.w. geduldet haben (BGHZ 31, 238).
Es könnte sich daher die Frage erheben, ob und wieweit die Gerichte auch solche in dem allgemeinen Grund-stücksmarkt eingegangenen Preise zu berücksichtigen hüben.
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die auf Stopppreisen beruhen«, welche die Preisbehörden fes-gesetzt haben, indem sie zur Verhinderung von Preiserhöhungen den Übergang von Ackerland zu Bauland auf wenige Fälle beschränkt haben» Biese Frage bedarf hier jedoch schon deshalb keiner abschließenden Entscheidung, weil nach dem bis-her vorgetragenen Sachverhalt kein Anhalt dafür besteht, daß die etwa in Betracht kommenden Vergleichspreise durch eine derartige Übung der Preisbehörden beeinflußt sind.*’ Nach alledem ist der Preisstopp für die Beurteilun der Qualität der enteigneten Grundstücke (Ackerland oder Bauland) ohne Bedeutung; er ist nur für die Höhe der Preis bestimmend, die für das Gelände nach seiner qualitätsmäßig Einstufung zu zahlen gewesen wäre«
8.	Es ist also von den im gesunden Grundstückverkehr - hier unter Beachtung der Stopppreise - gezahlten Preise auszugehen» Bie Abgrenzung von reinen Spekulationsgeschäften, die im Gegensatz zu gesundem Grundstücksver-kehr stehen, ist danach zu beurteilen, ob die Bebauung nac den Umständen in absehbarer Zeit mit mehr oder weniger großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten oder zu erhoffen ist (vgl» I 4); daher ist nicht von starren, nach bestimmten Jahren bemessenen Bebauungserwartungsfristen auszugehen (vgl. I 5)o Als für die Bebauungserwartung maßgebliche Umstände kommen die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks und alle anderen den realen Wert eines Grundstücks bestimmenden Umstände in Betracht (.1 6 a), darunter insbesonderc-auch die Planungsmaßnahmen; jedoch hängt die Bebauungserwartung nicht ausschließlich von der Planung ab (I 6b).
Weitgehend wird bei der Bemessung der Entschädigung von den für die in Betracht kommende Gegend tatsächlich g« zahlten Grundstückspreisen auszugehen sein» Nur wenn Zweir fei aufkommen oder vorgetragen werden, ob diese Preise
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otv/a Spekulationspreise sind, ob sie nicht mehr dem gesunden Grundstücksverkehr entsprechen ist über diese Zweifel anhand der erörterten, die gesunde Preisgestaltung beeinflussenden Umstände zu entscheiden.
Lassen sich in der näheren Nachbarschaft vergleichbare Grundstücke nicht ermitteln, weil hier Verkäufe nicht getätigt worden sind.oder andere Umstände einem Vergleich entgegenstehen, so wird der Kreis der heranzuziehenden Grundstücke auf andere Gebietsteile zu erweitern sein, bei denen vergleichbare Verhältnisse vorliegen. Ob bei entfernter liegenden Vergleichsgrundstücken vergleichbare Verhältnisse vorliegen, wird ebenfalls anhand der erörterten* die gesunde Preisgestaltung beeinflussenden Umstände zu entscheiden sein.
Soweit diese zu berücksichtigenden Vergleichspreise in die Zeit des Preisstopps fallen, wird zu beachten sein, daß nicht der durch die Preisbehörden formell festgesetzte Stopppreis, sondern der "wirkliche“ Preis zugrunde zu legen ist, der sich etwa dadurch gebildet hat, daß die Preisbehörden neben dem vereinbarten Entgelt für Grund und Boden erkennbar überhöhte Vergütungen für Aufwuchs, Aufbauten und ähnliches geduldet haben. Erforderlichenfalls wird daher bei der Preisbehörde eine Auskunft darüber einzuholen sein,
 welche "wirklichen" Preise den von ihnen genehmigten Preisen
.ob
 zugrunde gelegen oder/zu demindest schon höhere Preisangebote Vorgelegen haben, bei denen eine Genehmigung versagt werden mußte. Auch dies letztere kann insofern von Bedeutung sein, als sich daraus ergeben kann, daß der allgemeine Grundstücksverkehr schon gewillt war, Preise in Erwartung einer dem-nächstigen Bebauung zu zahlen, die preisrechtlich bedingte Einschätzung dieser Grundstücke durch die Preisbehörde als landwirtschaftlich genutzte Fläche dem aber hindernd entgegenstand.
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Erst wenn Vergleichspreise überhaupt nicht zu ermitteln sind, wird eine ins Einzelne gehende Erörterung der Faktoren notwendig werden, die an einer etwaigen Veränderung der Qualitätsverhältnisse (Übergang von Ackerlaiu zu Bauland im weiteren Sinne) nach den oben angestellten Erwägungen mitgewirkt haben können (B6HZ 31? 238, 241).
II.
Bei Anwendung dieser für die Bemessung der Enteignungsentschädigung und insbesondere für die Entscheidung über die Qualität des enteigneten Grundbesitzes (Ackerland oder Bauland im weiteren Sinne) maßgeblichen Grundsätze ist zu berücksichtigen, daß die hiernach zu treffenden Entscheidungen weitgehend auf tatsächlichem Gebiet liegen und dem Tatrichter Vorbehalten sind, Aufgabe des Tatrichters ist es, unter Beachtung aller aufgezeigten Umstände festzustellen, ob und wieweit bei einem noch landwirtschaftlich genutzten Grundstück eine Bebauungsaussiclr besteht und ob diese sich schon zu einem über den landwir* scnaftlichen Nutzungswert hinausgehenden Verkehrswert ausgewirkt hat. Dies wird häufig mit Schwierigkeiten Verbund* sein; der Tatrichter ist hierbei weithin unter Mithilfe dazu berufener Stellen auf Schätzungen angewiesen.
Diesen Schwierigkeiten trägt die Vorschrift des § 28" Rechnung, Sie stellt den Tatrichter besonders frei und gewährt ihm einen großen Spielraum, Hat er sich bei der Schi zung der Mithilfe eines Sachverständigen bedient, dann braucht er nicht zu den einzelnen Funkten des Gutachtens ausdrücklich Stellung zu nehmen und ist auch nicht genötig im Rahmen des § 287 ZPO jeden einzelnen Angriff der Parte: ausdrücklich zu bescheiden. Es genügt, wenn er dem Gutachl
 
bei Hervorhebung der wesentlichen Angaben boitritt und damit zu dem Ausdruck; bringt, auf welchen tatsächlichen Grundlagen seine Schätzung beruht. Hat der Tatrichter in dieser Weise die tatsächlichen Grundlagen seiner Schätzung und ihre Auswertung in den Urteilsgründen dargelegt, dann sind der Nachprüfung in der Revisionsin-stanz enge Grenzen gezogen, und das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob die Festsetzung der Entschädigung auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht, ob wesentliche Tatsachen außer Acht gelassen oder sonstige Rechtsvorschriften oder Denk- und Erfahrungssätze verletzt worden sind (BGHZ 3, 162, 175; 6, 62).
Die Erwägungen des Berufungsgerichts in Verbindung mit den Ausführungen des Gutachters zeigen jedoch auch im Rahmen dieser dem Revisionsgericht allein zukommenden beschränkten Prüfung, daß der Berufungsrichter die Begriffe der Enteignungsentschädigung in gewisser Richtung eindeutig verkannt hat und lassen auch in anderen Beziehungen Zweifel aufkommen, ob das Berufungsgericht bei Ermittlung des Wertes bei seiner Schätzung im Rahmen des § 287 ZPO überall von zutreffenden Erwägungen ausgegangen ist und alle danach in Betracht kommenden Umstände gewürdigt hat«
1.	Den Ausführungen des Berufungsgerichts muß entnommen werden, daß es davon ausgeht, bereits dann könne einem Grundstück kein über den landwirtschaftlichen Nutzungswort hinausgohender Verkehrswert zugebilligt werden, wenn mit seiner Bebauung nicht binnen sechs Jahren mit Sicherheit zu rechnen ist« Damit hat aber das Berufungsgericht den preisrechtlichen Baulandbegriff, der im engon Zusammenhang mit steuerrechtlichen Bewertungsgrundsätzon steht, auf die enteignungsrechtliche Entschädigung übernommen« Dies gewährleistet jedoch nicht, daß dem Entcig-
 
neten auch tatsächlich durch die Entschädigung das volle Äquivalent, bemessen nach dem Zeitpunkt der Zahlung, für das Genommene gegeben wird«,
Insoweit liegt eine eindeutige Verkennung des Begriffes der angemessenen Entschädigung vor.
2.	Eine in absehbarer Zeit nicht zu erwartende Bebauung glaubt das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Sachverständigen darauf zurückführen zu können, daß sich seit der Ausweisung des hier in Rede stehenden Geländes im Wirtschaf tsplan von 1938 als "Kleinsiedlungsfläche geplant" in baulicher Hinsicht auf diesem Gelände nichts geändert hat. Es läßt sich hierbei nicht ersehen, ob das Berufungsgericht insoweit dem Erfahrungssatz Rechnung getragen hat, daß
 die Kriegs- und Nachkriegsjahre die natürliche Bauentwiclc-lung abgeschnitten haben und von einem wieder normalen Verlauf erst in der Zeit nach der Währungsreform die Rede sein kann* Unwidersprochen haben die Kläger hierzu auch vorgetragen, daß die natürliche Entwicklung nach dem Kriege noch weiterhin durch den zunächst zu befürchtenden Raumbedarf der Besatzungsmacht und später durch die Kasernen-Nachbar-schaft beeinträchtigt worden sei.
3.	Abgesehen hiervon wurde aber in dem hier in Rede stehenden Gelände im Jahre 1948 ein Grundstück zu Bauzwecken gekauft; der Bau scheiterte allerdings an der nicht erteilte; Baugenehmigung. Auch wurden in den Nachkriegsjahren dort zwei Gebäude errichtet. Diese Bauten wurden zwar ohne Baugenehmigung ausgeführt; aber daß sie überhaupt ausgeführt wurden und man sie nachträglich duldete, könnte dafür sprechen, daß auch auf diesem Gelände nicht nur ein natürliches Baubedürfnis bestand, sondern durch die Duldung der ohne Genehmigung ausgeführten Bauten auch mehr oder weniger
 
anerkannt wurde. Es läßt sich zu demindest nicht erkennen, ob das Berufungsgericht auch diesen wesentlichen Gesichtspunkten Rechnung getragen hat,
4.	Wenig überzeugend ist weiter, wenn die nach 1945 erfolgte Bautätigkeit "An d^ Fe^P Bup|" und in der nördlichen und südlichen Umgebung damit abgetan wird, die Bautätigkeit im Gebiet um die "Fe®^ Bi^P" sei erfolgt, weil cd sich hier in Anlehnung an die Altbebauung um eine geordnete Entwicklung gehandelt habe,’ und die sonstige in der Umgebung erfolgte Bautätigkeit müsse außer Betracht bleiben, weil es sich insoweit nicht um vergleichbares Gelände handele. Zumindest zeigen diese Vorgänge, wie die Entwicklung tatsächlich lief, und es hätte einer Erörterung bedurft, ob die Bauentwicklung in der unmittelbaren Umgebung nicht auch eine Einwirkung auf den Verkehrswert des ent eigneten Grundstückes gehabt hat.
5.	Bedenklich erscheint es ferner, wenn das Berufungsgericht ausführt: Bas enteignete Grundstück sei im Flächennutzungsplan und im Baugebietsplan nicht als Baula nd ausgo-wioson. Es sei hur die Rede davon, daß das betreffende Gebiet als "Kleinsiedlungsfläche geplant" ausgewiesen sei. Trotz dieser Planung, die schon seit dem Wirtschaftsplan von 1938 bestehe, 3eien aber Straßenflucht- und Baufluchtlinien nicht festgesetzt worden. Ferner habe die Bauaufsichtsbehörde am 2. Juni 1959 erklärt, daß Einzelgenehmigungen dort nicht erteilt worden wären, da es sich hier nicht wie in d$n Gebieten "An Fe^P ßu^" und entlang dem "HaflIBPw'eg" um eine geordnete Entwicklung gehandelt habe, Biese Auskunft der Bauaufsichtsbehörde und die Versagung der Baugenehmigung bei einem im Jahre 1948 zu Bau-zwocken gekauften Grundstücke bewiesen, daß zur Zeit der
 Enteignung mit einer Bebauung in der nahen Zukunft überhaupt nicht zu rechnen gewesen sei» Daher müsse aas enteignet e Grundstück als "Bauerwartungsland" bewertet werden, das aber bedeute,, daß es grundsätzlich nach seiner Nutzungs-art zur Zeit der Enteignung,, also als landwirtschaftlich genutztes Grundstück zu bewerten sei«
Ferner wird auf S. 8 des Gutachtens	vom
24» November 1959» dem das Berufungsgericht hinsichtlich der Qualitätsbemessung in vollem Umfang beigetreten ist, ausgeführt, es sei m tui'gemäß schwer vorauszusagen, ob nicht die allgemeine Entwicklung die Beklagte bald gezwungen hätte, auch hier die Voraussetzungen dafür au schaffen, daß die Bebauung zwischen dem	und	dem
"Fei^ Bu^f’-Gelande aufgenommen werden konnte, wie es tatsächlich die natürliche Entwicklung in diesem Gebiet bedeutet hätte und wie es in der Planung "Kleinsiedlungsgelände geplant" 3a auch offen zu dem Ausdruck gekommen sei; Der Gutachter könne aber keine Prognose darüber aufstellen, wann sich die Stadt zu solchen Maßnahmen entschlossen hätte.
Diese Erwägungen legen den Schluß nahe, daß das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Sachverständigen das Fehlen einer Bebauungsaussicht im Ergebnis auf eine fehlende Planung der beklagten Stadt zurückführt. Dies aber wäre, wie oben dargelegt, schon im Grundsätzlichen unrichtig. Zwar spielt die Planung eine sehr wesentliche, aber nicht die entscheidende Rolle. Von ausschlaggebender Bedeutung sind Lage und Beschaffenheit des enteigneten Grundstücks sowie seine gesamten Umweltverhältnisse. Daß das Berufungsgericht diesem Gesichtspunkt genügend Rechnung getragen hat, kann man seinen Ausführungen zu demindest nicht mit Sicherheit entnehmen.
 
60 Zwar hat das Berufungsgericht in Anlehnung an das Sachverständigengutachten für seine Bewertung auch darauf abgestellt, ob für Grundstücke der gleichen oder ähnlichen Art über den landwirtschaftlichen Schätzungswert hinausgehende Kaufpreise allgemein gezahlt worden sind. Offensichtlich haben aber alle zu Vergleichszwecken herangezogenen Grundstücke dem Preisstopp unterlegen, und es ist nicht ersichtlich, ob das Berufungsgericht dem Gesichtspunkt Hechnung getragen hat, daß die Qualitätsbewertung der Preisbehörde nicht ohne weiteres in das Enteignungsrecht übernommen werden kann.
7® Bedenklich erscheint es schließlich, wenn die in den unmittelbar angrenzenden Gebieten erfolgten und zu dem Teil recht erheblichen Steigerungen des Verkehrswertes von Grundstücken damit abgetan werden, hier handele es sich um ganz anders geartetes Gelände, das zu Vergleichszwecken nicht herangezogen werden könne. Mögen insoweit auch keine unmittelbaren Vergleichsmöglichkeiten gegeben sein, so bedarf es doch zu demindest einer Erörterung, ob aus diesen Wertsteigerungen sich nicht möglicherweise mittelbare Schlußfolgerungen auch für das hier enteignete Grundstück ergeben.
Das angeführte Urteil kann daher mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht aufrecht erhalten werden.
Das Urteil kann auch nicht mit anderer Begründung aufrecht erhalten v* erden«
t. Für die abschließende Beurteilung im Rahmen der bisher erörterten Bestimmungen fehlt es nach dem Vorstehenden an den erforderlichen Tatsachenfeststellungen.
2. Das Berufungsurteil kann auch nicht im Blick auf § 4" Abs« 2 Satz 2 HessAufbauG im Ergebnis bestätigt werden.
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Nach dieser Bestimmung darf ein unbebautes Grundstück nur dann als Bauland bev/ertet werden, wenn es steuerlich als Bauland veranlagt ist» Biese Bestimmung ist hier einschlägig, da das enteignete Grundstück steuerlich unstreitig nicht als Bauland, sondern als Ackerland bewertet ist. Bas Berufungsgericht hat jedoch im Ergebnis zutreffend diese Bestimmung des Hessischen Aufbaugesetzes 1 für grundgesetzwidrig angesehen und deshalb nicht angewandt .
Zwar beruht die Annahme des Berufungsgerichts auf einem Irrtum, der Bundesgerichtshof habe in BGHZ 13, 378 (BGHZ 14, 378 ist ein offenbarer Schreibfehler, gemeint ist wohl BGHZ 13? 378) bereits ausgesprochen, § 41 Abs. 2 HessAufbauG sei auch insoweit verfassungwidrig, als er die steuerliche Veranlagung für maßgeblich erkläre. Der Bundesgerichtshof (BGHZ 13» 378; 19» 139; BGH Urteil vom 10. Februar 1958 III ZR 225/56 in IM Kr. 8 zu HessAufbauG; Urteil vom 24. Februar 1958 III ZR *83/56 in NJW 1958, 749) hat sich bisher nur mit § 41 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 HessAufbauG auseinandergesetzt und die Bestimmung, daß für die Bewertung der gemeine Wert am 1. Januar 1935 maßgebend sei, als gruhdgesetzwidrig nicht angewandt, weil "das Zurückgreifen für die Bewertung auf einen zwei Jahrzehnte zurückliegenden Zeitpunkt mit völlig anderen wirtschaftlichen Verhältnissen den oben wiedergegebenen Grundsätzen des Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG über die Höhe der Enteignungs* entschädigung widerspricht«(ebenso BVerwG Urteil vom 27. Februar 1957 -IC 192/55 in BVerwBl 1957, 541/2) . Soweit die hier interessierende Regelung des § 41 Abs. 2 .£ 2 HessAufbauG etwa in Verbindung mit Satz 1 auf die "steuerliche Veranlagung" am 1. Januar 1935 abstellt, wäre alle dings aus den gleichen Erwägungen, aus dänen Satz 1 als
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verfassungswidrig anzusehen ist, auch Satz 2 mit dem Grundgesetz nicht vereinbare Die Frage, ob diese Bestimmung des Hessischen Aufbaugesetzes auch bei der steuerlichen Bewertung auf diesen weit zurückiiegenden Zeitpunkt abheben will, kann jedoch offen bleiben«.
Satz 2
Auch wenn § 41 Abs. 2/HessAufbauG auf die steuerliche Veranlagung in dem für die Festsetzung der Ent-eignungsentschädigung maßgeblichen Zeitpunkt (vgl« oben I 2) abstellt, so würde diese Bestimmung mit den Grundsätzen des Art. H Abs. 3 Satz 3 GG über die Hohe der EntcignungsentSchädigung nicht zu vereinbaren sein.
Die steuerliche Veranlagung entspricht durchaus nicht immer dem gemeinen oder dem Verkehrswert des Grundstücks. Die steuerliche Regelung im Rahmen des Bewertungsgesetzes behandelt nämlich die Frage des qualitätsmäßigen Überganges von Ackerland zu Bauland ausgesprochen unter steuerlichen Erwägungen. Da3 Bewertungsgesetz bewertet land- und forstwirtschaftliches Vermögen in §§ 28/49 nach völlig anderen Maßstäben als Grundvermögen in §§ 50/53«
Zum Grundvermögen gehört nach § 51 Abs. 1 nicht Grundbesitz, der zu dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört; nach Abs. 2 sind land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundflächen dem Grundvermögen nur zuzurechnen. "wenn nach ihrer Lage und den sonstigen Verhältnissen, insbesondere mit Rücksicht auf die bestehenden Verwertungsmöglichkeiten, anzunehmen ist, daß sie in absehbarer Zeit anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, z.B. wenn sie hiernach als Bauland, Industrieland oder als Land für Verkehrszwecke anzusehen sind". Nach dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung genügt also allein das qualitätsmäßige Hineinwachsen von Ackerland in Bauland nicht, um dieses Gelände wie Grundvermögen im
 Sinne des Bewertungsgesetzes und damit anders als unbebaute landwirtschaftlich genutzte Grundstücke gemäß § 53 mit dem gemeinen Wert zu bewerten» Vielmehr muß außerdem noch anzunehmen sein, daß dje ses qualitätsmäßig zu Bauland gewordene Grundstück "in absehbarer Zeit anderen als land-und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen wird"» Es muß also zu erwarten sein, daß es aus der Wirtschaftseinheit des landwirtschaftlichen Betriebes in absehbarer Zeit herauBfällt. Wenn in diesem Zusammenhang die Steuerrechtsprechung (B.FH 45, 214) - noch dazu im Interesse einer schematisierenden Regelung (vgl» oben I 5 b) - verlangt, daß dieser Erfolg innerhalb einer Frist von etwa sechs Jahren voraussichtlich oder sicher eintritt,'so besagt das nichts darüber, daß nur bei einer solchen Bebauungserwartung innerhalb dieser Frist von einem Hineinwachsen in die Bau-landqualität gesprochen werden kann. Wird aber land- und forstwirtschaftlich genutztes Gelände trotz etwaigen Hinein- j Wachsens in die Baulandqualität nicht immer, sondern nur unter der Voraussetzung, daß es innerhalb absehbarer Zeit aus der landwirtschaftlichen Wirtschaftseinheit herausgelöst wird, als Bauland bewertet, so entspricht die Bewertung des zu dem landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Vermögen weiterhin gehörenden, inzwischen aber in die Baulandqualität hineingewachsenen Geländes nach dem Ertragswert für Ackerland (§ 31 Bewertungsgesetz) in keiner Weise dem wirklichen Wert dieses Geländes. i)ie Beschränkung der Enteignungsentschädigung auf einen solchen Steüerwert würde daher bedeuten, daß der Enteignete nicht das volle Äquivalent für das Genommene, nicht den gerechten Ausgleich für den Eingriff in die Eigentumsgarantie, nicht den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für den enteigneten Gegenstand zu erzielenden Preis» sondern weniger erhalten würde. Eine solche Regelung ist mit Art» ?4 GG unvereinbar.
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Hinzu kommt, dafo die steuerliche Veranlagung selbst bei nicht land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz durchaus nicht immer dem gemeinen Wert oder dem Verkehrs-wert der Grundstücke entspricht, worauf das Berufungsgericht in seinem von ihm hier angezogenen Urteil vom 24. November 1955 - 1 U 12/55 = 2/4 0 137/55 LG Frankfurt in Sachen	./.	St^^ FflHBP bereits hingewiesen
 hat. Zwar stellt die steuerliche Bewertung von unbebautem Grundvermögen nach § 53 Bewertungsgesetz auf den gemeinen Wert ab. Die steuerliche Bewertung erfolgt jedoch jeweils für einen Bev/ertungszeitraum, den sogenannten Hauptfestsetzungszeitraum; dieser beträgt grundsätzlich sechs Jahre; er kann verlängert oder abgekürzt werden (§ 21 Bewertungs-gosetz). Die steuerliche Bewertung berücksichtigt daher insbesondere nicht die WertVeränderungen seit der letzten Wertfeststellung, die infolge Qualitätsänderungen des Grundstücks von Ackerland zu Bauland eingetreten sind; in der Regel werden nur solche Veränderungen berücksichtigt, von denen das Finanzamt mehr oder weniger zufällig Kenntnis erhalten hat, so z.B. wenn bisheriges Ackerland zu Baulandpreisen verkauft worden ist oder bebaut wurde.
Demgegenüber kann nicht geltend gemacht werden, der
i
Enteignet© habe die dem gemeinen oder dem Verkehrswert entsprechende steuerliche Bewertung herbeiführen müssen und könne sich, wenn ef das nicht getan habe, nicht auf die falsche steuerliche Bewertung berufen. Ganz abgesehen davon, daß der Eigentümer, der seinen Grundbesitz nicht zu vorkaufen beabsichtigt, sich in zahlreichen Fällen der WertSteigerung seines Grundbesitzes nicht bewußt wird und erst bei der Enteignung Anlaß findet, sich Gedanken Uber den Wert seines Grundbesitzes zu machen, könnten selbst falsche Angaben früherer Steuererklärungen den Eigentümer nicht hindern,
 
die wirkliche Höhe des gemeinen oder Verkehrswertes des enteigneten Grundstücks im Enteignungsverfahren unbeeinflußt durch solche Erklärungen nachzuweisen (BGH Urteil vom 4. Juni 1954 V ZR ‘•0/54, insoweit in BGHZ 15» 578 ff nicht abgedruckt).
Nach alledem Widerspricht die in § 41 Abs» 2 Satz 2 HessAufbauG angeordnete Bindung an die steuerliche Veranlagung den in Art« 14 Grundgesetz aufgestellten Grundsätzen über die Höhe der EnteignungsentSchädigung» JDie Zivilgerichte können die Unvereinbarkeit dieser Bestimmung mit dem Grundgesetz ohne Vorlage an das Bundesverfassungsgericht in eigener Zuständigkeit aussprechen» weil das Hessische Aufbaugesetz gegenüber dem Grundgesetz "vorkon-stitutionell,' ist»
 
Deshalb 1st § 4Ü Abs» 2 Satz 2 HessAufbauG nicht anzu-wenden. Unter Berufung auf die dort getroffene Regelung kann mithin das angefochtene Urteil ebenfalls nicht aufrecht erhalten wordene .
IV.
Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. pagendarm Br. Arndt	Bundesrichter	Br.	Beyer
■ ist beurlaubt und orts-abvjesend j *‘er ist an der
 Gähtgena	Dr. Reinhardt
 Dr. Pagendarm