Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerks ja BGHZ $ nein
GG Art0 14 Ea
Zur Präge der Qualität eines Grundstücks, wenn eine es betreffende Ausweisung im Bebauungsplan nichtig ist»
Zur Bemessung einer im Palle der Herabzonung eines Grundstücks zu entrichtenden NutzungsentSchädigung, wenn Bauland zur öffentlichen Grünfläche herabge-zont, tatsächlich aber noch längere Zeit klcingärt-* nerisch genutzt wird*
BGH, Urt« Vo 27o Februar 1969 - III ZR 85/67 - 01G Bremen
LG Bremen
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
III_ZR_§5/67 URTEIL
in der Bauland sache
Verkündet am
27o Februar 1969 Groß,
Justizangestellte ala Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
betreffend die Zahlung von Nutzungs- und Herabzonungs ent Schädigungen für in im Gebiet zwischen N
Straße und KÄfc3traße gelegene Grundstücke
Beteiligte:
lo Stadtgemeinde B _______
vertreten durch den Senator für das Bau\;esen,
Prozeßbevollmächtigter %
Antragsgegnerin im gerichtlichen Verfahren, Revisionsführorin und Anschlußrevisionsgegnerinp
Rechtsanv/alt Pro
2o
Frau Anna Meta N
0
$
Antragstollorin im gerichtlichen Verfahren., Revisionsgegnerin und Anschiußrevisionsführerin.,
- Prozeßbevollmächtigters
Rechtsanv/alt
3* der Senator für das Bauv/esen der Frfl0 und H?
als höhere Verwaltungsbehörde.
Der IIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27= Januar 1969 unter Mit™ Wirkung des Senatspräsidenten Dr = Pagendarm sowie der Bundesrichter Dr„ Kreft, Dr« Beyers Dr<, Hußla und Gähtgcns
für Recht erkannt?
Auf die Anschlußrevision der Antragstollerin y/ird das Urteil des Senats für Baulandsachen des Hanseatischen Oberlandosgerichts in Bremen vom 5= April 1967 insoweit, als es dom Antrag der Antragstellerin aiif Festsetzung einer weiteren Entschädigung in Höhe von 59=106=67 DH als Nutzungs- und Bausperrenentschädigung nebst Zinsen nicht in vollem Umfang stattgegeben hat, sowie im Kostenpunkt aufgehobene
Die weitergehende Anschlußrevision sowie die Revision der Antragsgegnerin gegen das bezeich-nete Urteil werden zurückgewiesen<,
Im Umfang der Aufhebung c.es angefochtenen Urteils wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über dio Kosten des Revisionsverfahrens übertragen v/ird o
vOu uecnoo vra-Sii
Die Antragstell er in ist Eigentümerin der in B000 im Gebiet zwischen Ncfl0000 Straße und M^^straße gelegenen Grundstückes
Flurstück flPV Nr, SB 4,600,0 qm groß ca,
(im folgenden A genannt)»
Flurstück ^B W Nr, 0/0 633 s 5 am groß
(im folgenden B genannt)9 und
Flurstück Nr, 0/0 1,004,5 qm groß
(im folgenden C genannt).
Das Grundstück A liegt an der KBBstraße, die Grundstücke B und C liegen an der NcBHBHHB Straße,
Es wies auss
ein Bebauungsplan aus dem Jahre 1929 das Grundstück A
mit seinem vorderen Teil (etwa 1,535 qm) als Bauland
(Baustaffel 3» Gewerboklasse II)„
mit seinem restlichen Teil (etwa 3,065 qm) als Schulgelände5
die Grundstücke B und C als Gelände
mit der Baustaffel 3;, Gewerboklasse III;
ein Bebauungsplan aus dem Jahre 1958
(Beschluß des Senats und der Bürgerschaft vom 30„ April 1958? öffentliche Bekanntmachung am 30» Mai 1958)
das Grundstück A
als öffentliche Grünfläche..
das Grundstück B
al s Baue rkl e ingart cnland
das Grundstück G
als öffentliche Grünfläche»
Bereits am 12D Juli 1957 hatte die Antragsgegnerin über das Gebiet zwischen Straße und
straße gemäß § 3 Abs» 2 der BflHHHi Staffolbauord-nung eine förmliche Bausperre verhängt»
üir das Grundstück B erhielt die Antragstellerin auf ihr Gesuch hin vom Senator für das Bauwesen durch Bescheid vom 2» August 1962 unter Anwendung des Bundes-baugesetzes eine Herabzonungscntschädigung von 15o887j50 DM zugobilligt und daraufhin von der Antrags-gegnorin in zwei Teilbeträgen von 3 = 484.» 25 DM und 12o403?25 DM am 20 August und 12» Dezember 1962 ausbezahlt o Sie verlangte danach von der Antragsgegnerin eine laufende Entschädigung dafür» daß ihr die bauliche Nxitzungsmöglichkeit ihrer Grundstücke seit dom 30» Mai 1958 entzogen worden sei? hinsichtlich des Grundstücks B beschränkt bis zu dem 11» Dezember 1962c JDcr Senator für das Bauwesen billigte in Anwendungvon § 40 Abs» 6? § 44 Abs» 3 BBauG als höhere Verwaltungsbehörde
der Antragstellerin lediglich -unter Ansatz einer Verwaltungsgebühr von 127 DM für das Grundstück B für die Zeit von der Festsetzung der Herabzonungsentschädigung bis zu deren Auszahlung einen Zinsbetrag von 217?80 DM
ZUo
Mit einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung begehrte die Antragstcllorin
eine weitere Hutzungsentschädigung.,
und zwar insbesondere auch für die Zeit vom 1.. Januar 1956 bis 29o Mai 1958? weil in dieser Zeit für ihre Grundstücke zwischen ÜB1 Straße und K^^straße erst eine faktische;, dann eine förmliche Bausperre mit dem Ziel,P das Baiiland zu entwidmen und es öffentlichen Zwecken zuzuführen, bestanden habe s
und namentlich auch hinsichtlich des Grundstücks B für die Zeit bis zu dem 2» August 1962 (Bescheid des Senators); ferner
die Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits einschließlich der im Vorverfahren durch Hinzuziehung eines Rechtsanwalts entstandenen notwendigen Kosten und Auslagen auf die Antragsgegnerin,, sowie
die Aufhebung der festgesetzten Verwaltungsgebühr c
Dabei errechnete sie mit der Behauptung s die Grund stücke seien bis zu dem Bebauungsplan 1958 Bauland gewe son? für die Grundstücke A«, B und 0 Hutzungsentschädi-
gungen in Höhe von insgesamt 66 0 412,30 DM., von denen sie 63o725 DK nebst Zinsen einklagte0.
Die Baulandkammer des Landgerichts hat daraufhin die Antragsgegnerin verurteilt, an die Antragstollerin über den dieser vom Senator zugobilligten Betrag von 217p80 DM hinaus weitere 46614?67 DM nebst Zinsen sowie die der Antrags toll er in durch die Hinzuziehung ihres Prozeßbevollmächtigten im Vorverfahren entstandenen Kosten in Höhe von zwei Gebühren nach der Bundes-rechtsanwaltsgebührenordnung nach einem Streitwert von 46 «832,47 DM zu zahlen, und hat im übrigen die Sache an eine Zivilkammer verwiesene
Mit ihrer Berufung hat die Antragsgegnerin ihren Antrag auf Zurückweisung des Antrages auf gerichtliche Entscheidung weiterverfochten0 Sie hat sich darauf berufen s
Die Antragstellerin könne keine Herabzonungscnt-schädigung beanspruchen; sie habe nach dem im vorliegenden Pall anwendbaren § 40 BBauG nur die übernähme der Grundstücke A und C fordern können; hinsichtlich des Grundstücks B habe der Bescheid des Senators die Entschädigungsfrage abschließend geregelt; im uorigon sei der als Schulgelände ausgewiesene Teil, des Grunde Stücks A niemals Bauland gewesen und seien die Grund-, stückswerte vom Landgericht zu hoöh angesetzt worden» Eine faktische Bausporre habe für die Grundstücke der Antragstollerin nicht bestanden; die am 12» Juli 1957 verhängte förmliche Bausperre habe nur bis zu dem 29» Mai 1958 angedauert und müsse angesichts ihrer Kürze von der Antragstellern entschädigungslos hingenommen wer-
den, Hilfsweise hat die Antragsgegnerin die Aufrechnung mit einer Gegenforderung über 20504,73 DM Straßenkostenbeiträge erklärt*
Die Antragsteller^ hat ihrerseits im Wege der Berufung und Anschlußberufung um die Abänderung des landgerichtlichen Urteils dahin gebeten, ihr über die vom Senator festgesetzte Entschädigung hinaus weitere 59o106P67 DM nebst Zinsen zuzusprochen und den Streitwert, nach dem die Antragsgegnerin die Kosten für das Verfahren zu erstatten habe, auf 48*758,97 DM festzu-setzen*
Sie hat dabei unter Ansetzung höherer Werte für die Grundstücke B und G ,hilfsv/eise auch für das Grundstück A? die ihr nach ihrer Meinung im Zusammenhang mit der Herabzonung ihrer Grundstücke sukommende Nutzungsentschädigung auf mindestens 48,541217 DM berechnet und für die Zeit vom 1* Januar 1956 bis 29* Mai 1958 eine Bausperrenentschädigung in Höhe von 10,565s50 DM errechnet* Hierbei hat die Antragstollorin den an die Zivilkammer des Dandgorichts verwiesenen Teilanspruch mit Zustimmung der ■ Antragsgegnerin zurückgenommen und ihn im Einverständnis aller Beteiligten im Berufungsverfahren dieses Rechtsstreits mit geltend gemacht.
Das Oberlandesgericht hat, wobei es die Berufung der Antragstellerin als Anschlußberufung behandelte, unter teilweiser Aufhebung des Bescheides des Senators vom 24* Dezember 1965 der Antragstellerin als eine infolge der Herabzonung der Grundstücke zu zahlende Nutzimgsentschädigung weitere 49,247?09 DM nebst Zin-
sen zugesprochen; im übrigen hat es die Anschlußberufung der Antragstellerin unter Abweisung des weitergehenden Klagebegehrens sowie die Berufung der Antragsgegnerin zurückgewiesono
Mit der Revision bittet die Antragsgegnerin weiter um die Zurückweisung des Antrages auf gerichtliche Entscheidung in vollem Umfango Mit einer Ansehlußrevi-sion verfolgt die Antragstellerin ihren Berufungsantrag:» soweit ihm nicht entsprochen worden ist, weitere Jeder dieser Beteiligten bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels der Gegenseitec
Entscheidungsgründes
lo Bas Berufungsurteil beruht vornehmlich darauf?
Die Grundstücke der Antragstollerin seien bis zu dem Inkrafttreten des neuen Bebauungsplanes am 30*Mai 1958 als Bauland anzusehens durch diesen Bebauungsplan jedoch unbebaubar geworden und damit teilenteignet worden* Der Antragstellerin stehe daher nach den zu Art* 14 Abs* 3 GG entwickelten Rechtssätzen eine Kapitalentschädigung für den durch die Toilentoignung bewirkten Minderwert der Grundstückes ferner, und zwar auch für die Zeit nach dem Inkrafttreten der §§ 40 ff BBauG (29c Juni 1961) bis zur Zahlung dieser Entschädigung, eine in Perm einer Verzinsung der Kapitalentschädigung zu entrichtende Eutzungsentschädi-
- 9
gung zu■> Der Zubilligung einer solchen Nutzungsentschä-digung für das Grundstück B stehe der Bescheid des Senators vom 2«, August 1962 nicht entgegen,, da er und das ihm voi’angegangene Verfahren lediglich die Kapitalentschädigung für die Minderung des Grundstückswertes zu dem Gegenstand gehabt habe»
Die Nutzungsentschädigung hat das Berufungsgericht derart berechnet;,daß es für die Jahre 1958 bis 1964 den jährlichen Baulandwert der Grundstücke As B und 0 ermitteltes von diesem bei den Grundstücken A und C deren Restwert als Kleingartengelände abzog und von den einzelnen Unterschiedsbeträgen Zinsen in Höhe von jährlich 5 v,Ho = insgesamt 49°247}09 DM als zu zahlende Entschädigung veranschlagte; die von der Antragsgegnerin erklärte Aufrechnung hielt es durch die Aufrechnung in einem anderen Rechtsstreit für verbrauchte
Für die Zeit vom 1= Januar 1956 bis 29* Mai 1958 (Tag des Inkrafttretens des neuen Bebauungsplanes % 50 c Mai 1958) könne die Antragstellerin eine Bausperrenentschädigung nicht verlangen; denn die von der An-tragstellerin behauptete faktische Bausperre? hätte sie wirklich Vorgelegen* und die am 12„ Juli 1957 verhängte förmliche Bausporre hätten insgesamt nur zwei Jahre und fünf Monate angedauert und diese notwendige Planungszeit müsse von einem Eigentümer als,bloße Eigentumsbeschränkung entschädigungslos hingenommen werden; zwar könne eine Bausperre.u.Uo als Vorwirkung eines ihr folgenden entschädigungspflichtigen dauernden Bauverbots angesehen werden5 dies habe jedoch nur für die Bemessung der Höhe der Entschädigung Bedeutung p verändere aber den Beginn des Entschädigungszeitraums nichto
10 -
Die der Antragstellerin in dem mit dem Bescheid des Senators vom 240 Dezember 1965 abgeschlossenen Verfahren erwachsenen Rechtsanwaltskosten seien weder aus verfahrensrechtlichen noch aus sachlich-rechtlichen Gründen von der Antragsgegnerin zu erstatten»
2» Was die Revision der Antragsgegnerin hiergegen vorbringt, greift nicht durch»
a) Das gilt zunächst, insofern die Revision den früheren Baulandcharakter des rückwärtigen rund 3»065 qm umfassenden Teiles des Grundstücks A in Zweifel zieht»
Das angefochtene Urteil besagt hierzu? Der vordere, an die anbaufertige K^^straße sich anschließende Teil dieses Grundstücks von etwa 1»530 qm habe unstreitig Bauland dargestellt; als solches sei auch der rückwärtige Grundstücksteil einzustufen, weil die vom Ortsgesetzgeber im Bebauungsplan von 1929 getroffene Ausweisung als Schulgelände nach landesrecht
unwirksam und damit nichtig gewesen sei, ein Umstand, der indessen nicht zur Unwirksamkeit des ganzen Bebauungsplanes geführt habe» Rach dem im Jahre 1958 in B®-geltenden Recht habe die Bebauung eines Grundstücks eine Ausweisung als Bauland nicht vorausgesetzt, sondern habe im Gegenteil die Festsetzung von Baustaffeln und Gewerbeklassen eine Beschränkung der sonst im Rahmen der Bauordnung bestehenden Baufreiheit dargestellt» Überdies müsse sich die Antragsgegnerin wegen der Richtigkeit der Festsetzung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben so behandeln lassen, wie wenn sie für das Schuigrundstück ebenso wie bei den RachbargrundstUcken Baustaffel 3 und Gewerbeklasse II festgesetzt hätte»
- 11
Nicht gefolgt werden kann demgegenüber der Ansicht der Revisions für den Grundstücksverkehr habe seit der Ausweisung als Schulgelände im Jahre 1929 festgestanden, daß die Bebauung der betreffenden Fläche für eine absehbare Zeit nicht zu erwarten oder zu erhoffen sei; das Berufungsgericht habe sich die danach sich aufdrängende Frage nach der Qualität dieser Fläche nicht gestellt, hätte aber davon ausgehen müssen, daß die Fläche nach den planungsrechtlichen Vorstellungen nicht hätte bebaut werden sollen» Vielmehr ist zu bedenken? Bas Berufungsgericht hält in Anwendung Bremischen landesrechts und damit für das Revisionsgericht bindend (§ 549 ZPO) dafür,, daß die im Jahre 1929 geschehene bauplanmäßige Ausweisung der betreffenden Teilfläche als Schulgelände nichtig gewesen sei« Ist aber eine bauplanmäßige Ausweisung, die für die Bebaubarkeit eines Grundstücks nicht allein bestimmend ist, nichtig, so ist die Frage nach der Qualität der von der Ausweisung betroffenen Fläche dahin zu stellen, wie der gesunde Grundstücksverkehr die Fläche bewertet hätte, wenn die nichtige Ausweisung überhaupt nicht ergangen wäre, Biese Frage ist nun im Sinne des Berufungsurteils dahin zu beantworten, daß der Grundstücksverkehr die Fläche mit Rücksicht auf die grundsätzlich in B^H^ bestandene Baufreiheit und auch auf den Umstand., daß die Nachbargrundstücke ausdrücklich als Bauland (Baustaffel 3 und Gewerbeklasse II) ausgewiesen worden waren, gleich den benachbarten Flächen als Bauland bewertet hätte» Eine solche Bewertung konnte Platz greifen, auch wenn eine positive Ausweisung als Bauland fehlte» Nähere Ausführungen darüber, daß die Bewertung der Grundstücke im Verkehr den planungsrechtlichen Vorstellungen des Bebauungsplans betreffend die
12 -
Ausweisung als Bauland gefolgt ist;, brauchte das Berufungsgericht bei dem ihm vorgetragenen Sachund Streitstand nicht zu machen« Die Rüge der Revision., das Berufungsgericht habe unter Verletzung von § 286 ZPO die von der Antragsgegnerin erbetene Auskunft de3 Bauaufsichtsarates nicht eingeholt, wonach für die als Schulgelände ausgewiesene Fläche eine Bauerlaubnis nicht hätte erteilt werden dürfen und auch nicht erteilt worden wäre, scheitert, wenn nicht schon daran, daß die Revision nicht aufzeigt* an welcher Aktenstelle die Antragsgegnerin diesen Beweis angetreten hatte* so jedenfalls aus folgendem Grunds Die Behauptung der Antragsgegnerin hatte keine selbstständige Bedeutung* sondern war nur ein Zusatz zu dem Vorbringen der Antragsgegnerin: die Teilfläche sei .niemals Bauland gewesen* da sie bereits im Bebauungsplan von 1929 als öffentliche Bedarfsfläche ausgewiesen worden sei und von diesem Zeitpunkt an festgestanden habe* daß die Fläche privates Bauland nicht habe sein und werden sollen«
b) Fehl geht die Ansicht der Revision* das Berufungsgericht hätte die Entschädigungspflieht hinsichtlich der im Bebauungsplan von 1958 als öffentliche Grünfläche ausgewiesenen Grundstücke A und B der Vorschrift des § 40 BBauG entnehmen müssen, da erst nach dem Zustandekommen einer dieser Bestimmung entsprechenden Regelung ein abgeschlossener und damit hier ein der Regelung des -Bundesbaugesetzes unterfallender Sachverhalt Vorgelegen habe«
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (vglo Urteile vom 9« Mai 1963 - III ZR 94/61 - So 20,
- 13
25o März 1964 - III ZR 144/63 - So 10) richtet sich die Entschädigung für eine vor dem Inkrafttreten der einschlägigen Bestimmungen des Bundesbaugesetzes vor-genommene Herabzonung eines Grundstücks nicht nach den Vorschriften der §§40 ffj diese Entschädigungsbestimmungen sind In ihren Einzelheiten allein abgestellt auf im Rahmen -des Bundesbaugesetzes getroffene Maßnahmen. so daß sie nur auf Maßnahmen dieser Art zu beziehen sind» Rür die Richtigkeit dieser Auffassung bei einer Eallgestaltung wie der vorliegenden spricht die Überlegungs Mit der Herabzonung der Grundstücke, die hier im Jahre 1958s also vor dem Inkrafttreten des Bun-desbaugesetzes vorgenommen wurde» ist in das Eigentum des Grundstückseigentümers teilenteignend eingegriffen und ein Anspruch des betroffenen Eigentümers auf Zahlung einer Entschädigung begründet wordens die den mit der Teilenteignung eingetretenen Unterschied des Wertes des Grundbesitzes vor und nach der Herabzonung aus-gleichen soll» Es bedarf keiner weiteren Ausführung» daß insoweit ein abgeschlossener Tatbestand vorliegt und daß es, wenn nicht etwa das Gesetz ausdrücklich eine abweichende Regelung treffen solltes keine Bedeutung haben kann» wenn sich die Auszahlung der Enteignungsentschädigung bis in die Zeit nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes verzögert» Wird diese einheitliche Teilentschädigung nicht alsbald entrichtets so gebührt dem Eigentümer eine zusätzliche Entschädigung dafürp daß er in den Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstücks betroffen worden ist und eine Wertminderung des Grundbesitzes hinnehmen muß» andererseits aber noch nicht in den Genuß der Entschädigung gelangt» Eie Nutzungsentschädigung berechnet sich nach einem Hundertsatz der Entschädigung;, die für die Herabzonung
14
zu entrichten ist, Diese Verpflichtung zur Verzinsung einer vor dem Inkrafttreten des Bundeshaugesetzes angefallenen Herabzonungsentschädigung läßt sich nicht in Beziehung setzen zu der eine ganz andere Art der Entschädigungsregelung bringenden Vorschrift des § 40 BBauG, bei der nur unter bestimmten Voraussetzungen die Vollenteignung3 nicht dagegen zuvor Entschädigung wegen Nutzungsentzuges verlangt werden kann»
Aus den von der Revision herangezogenen Bestimmungen des § 175 Abs, 3 und § 176 BBauG läßt sich ein anderes Ergebnis keinesfalls herleiten. Die erstere Vorschrift betrifft die Portgeltung früherer städtebaulicher Pläne, sagt aber nichts über die Regelung der Entschädigung für den Fall, daß ein solcher Plan wie hier vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes zu einem enteignenden Eingriff führt. Die Bestimmung des § 176 betrifft die Portgeltung von solchen Bau-sperren? wie sie hier für die Zeit nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes nicht vorliegen,
c) Den Ausführungen des Berufungsgerichts s daß hinsichtlich des Grundstücks B der Bescheid des Senators vom 2, August 1962 die Antragstellerin nicht daran hindert,eine Nutzungsentschädigung geltend zu machen, ist im Dichte der vom Berufungsgericht herangezoge-nen Entscheidung des Senats vom 28, Januar 1965 - III ZR 38/64 insovreit aueh abgedruckt in WM 1965, 250, lediglich zuzustimmeno Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen § 286 ZPO seine Feststellung nicht begründet, daß Gegenstand des Bescheides im vorliegenden Verfahren nur die Zah-
- 15
lung einer Herabzonungsentscliädigung als solche gewesen sei? verkennt? daß esj was den Inhalt des Bescheides anlangt? nicht um die Wahrheit einer tatsächlichen Behauptung geht. Der Bescheid brauchte? anders als die Revision annimmt2 der Antragstellerin nicht weitere Ansprüche aus dem Herabzonungstatbestand vorzubehalten 5 ebensowenig wie die Antragstellerin sich solche in .jenem Verfahren ausdrücklich Vorbehalten mußte dm übrigen ist die Annahme des Berufungsgerichts? daß der Bescheid der Geltendmachung einer Hutzungsentschädigung hinsichtlich des Grundstücks B nicht im Wege stehe-, im angefochtenen Urteil voll ausreichend mit Gründen versehene
d) Die vom Berufungsgericht unter Ziff° VI seines Urteils der Antragstellerin aus § 291 BGB zuerkannten (Prozeß-) Zinsen kann die Revision nicht mit einem Hinweis auf § 40 BBauG in Fortfall bringen? da diese Bestimmung? wie unter b) dargelegts nicht eingreiftc
Die Revision der Stadtgemeinde Bremen ist daher als imbegründet zurückzuweisen.
3 o Die Anschlußrevision hat mit ihren Rügen überwiegend Erfolge
a) Das Berufungsgericht? das die vom 12, Juli 1957 bis 29o Mai 1958 währende förmliche Bausperre ebenso wie eine die Grundstücke der Antragstellerin betreffende faktische Bausperre in der Zeit vom 1» Januar 1956 bis 11o Juli 1957 als eine aus Gründen örtlicher Planung notwendige Sperre ansieht? befindet sich mit
- 16
den ln der Rechtsprechung des Senats entv/ickelten Rechts-* sätzen, wie die Anschlußrevision zutreffend beanstandet, nicht im Einklang, wenn es der Antragstellerin auch für den Rail eine Entschädigung versagt, daß die Bausperre als Vorwirkung eines dauernden Ba,uverbots anzusehen sei»
Eine Bausperre, wie sie hier in Betracht kommt, ist nur dann für drei Jahre - in welche Prist in aller Regel die Zeit vor der Währungsreform, bei besonders schwierig gelagerten Verhältnissen in einem stark zerstörten Gemeinwesen u0Uo noch eine Zeitspanne danach, nicht einzurechnen ist - entschädigungslos hinzunehmen, wenn die Bausperre vorübergehender Natur ist» Wirkt sich dagegen die Bausperre dahin aus, daß sie im Rahmen der gesetzlichen Regelung die ‘Wirkung eines noch nicht fertiggestellten Bebauungsplanes, dessen Durchführung sie sichern soll, auf einen früheren Zeitpunkt verlegt, so greift der.Gedanke, daß der Grundstückseigentümer eine mit Rücksicht auf die Bauplanung verhängte Sperre eine Zeitlang hinnehmen muß, nicht ein» Nach dieser Richtung mag das vom Berufungsgericht herangezogene Urteil des Senats vom 12* Juli 1962 - III ZR 205/60 wenn man seine Ausführungen auf S, 8/9 einerseits, auf So 16/17 andererseits vergleicht, zu Mißverständnissen Anlaß geben* Der Gedanke ist aber in den späteren Urteilen vom 27* September 1962 - III ZR 40/61 = WM 1962, 1525 und 9* Mai 1965 - III ZR 94/61 - klar herausge stellt„
Bei der Präge, ob die Antragstellerin von einem vorübergehenden oder dauernden Bauverbot betroffen worden ist, darf nun nicht etwa allgemein auf die Verwirk-
“ 17
lichung der Absichten der Verwaltung abgestellt Vierden, ohne daß die Auswirkungen der getroffenen Maßnahmen auf die Betroffenen in Betracht gezogen werden0Es kommt darauf ans ob die Bausperre den Anfang einer Entwicklung darstellt, die von vornherein die Tendenz zur dauernden Entziehung der Bebauungsmöglichkeit in sich trug und praktisch bereits die Unbebaubarkeit des Grundstücks aufzeigte - dann würde eine Bausperre in Verbindung mit dem späteren BebauungsplanPdessen Durchführung sie sichern soll, bereits wie eine endgültige teilweise Eigentumsentziehung wirken und eine Entschädigungspflicht wegen Herabzonungsschaden begründen oder ob die Planungsbehörde nicht von vornherein bei dem Erlaß der Bausperre vorhatte, der Antragstellerin die Bebauungsmöglichkeit ihrer Grundstücke zu nehmen und diese ihr gegebenenfalls voll zu entziehen, und sich erst im laufe der Zeit herausstelltes daß auf die Grundstücke der Antragstellerin5 so wie dann im Bebauungsplan geschehen, zurückgegriffen wurde.» Eine solche Vorwirkung kann, wie betont sein soll, nach den Urteilen vom 29» Januar 1968 - III ZE 2/67 - WM 1968, 449, 450 und vom 220 Mai 1967 - III ZR 121/66 = WM 1968, 1014 nur angenommen werden, wenn die Verhängung der Bausperre über den Grundbesitz mit Sicherheit erwarten ließ,das Grundstück werde in dem späteren Bebauungsplan, dessen Aufstellung sie diente, als nicht bebaubares land ausgewiesen werden* Welche Fallge s talhung hier vorliegt,kann vom Revisionsgericht bei dem Stand der gegenwärtigen Feststellungen nicht abschließend beantwortet werden»
Die Frage muß daher der nochmaligen Klärung des Tatrichters unterstellt werden» Damit erhält das Berufungsgericht auch Gelegenheit, die von ihm offengelassene
18
Frage zu klären, ob die Antragstellerin in der Zeit vom lc Jamiar 1956 bis 11 „ Juli 1957 von einer faktischen Bausperre betroffen worden ist, wobei vorsorglich auf den Vortrag der Antragstell er in in ihrer Anschlußberufung vom 28„ Februar 1967 S e 5 hingewiesen wird o
b) Die Anschlußrevision wendet sich ferner dagegen., daß das Berufungsgericht bei ,der Berechnung der von ihm der Antragstellerin zuerkannten Entschädigung bei den (Grundstücken A und C zu dem Nachteil der Antragstellerin einen ihr nach der Herabzonung der Grundstücke verbleibenden Bestwert eines Kleingartengeländes berücksichtigt habe-. Sie meint, die zu Nichtbauland her-abgezonten Flächen hätten, auch wenn sie als Kleingartenland noch kurze Zeit genutzt werden könnten, nicht mehr, weil niemand für diese Flächen mehr als Pfennigbeträge anlegen würde, den Wert von Kleingartengelände (5 bis 8 DM/qm), sondern allenfalls einen Verkaufs« wert von 0?50 DM/qm und wiesen nur eine Rendite von 0,04 DM/qm = einen Substanzwert von etwa 0,80 DM/qm auf. In diesem Zusammenhang führt die Anschlußrevision noch aus, praktisch müsse daher der volle Wert der herabgezonten Grundstücke verzinst werden; ein herabgezontes Grundstück, dessen Inanspruchnahme unzweifelhaft sei, werde zwar wegen der noch möglichen Nutzung einen gewissen Bestwert haben, auch wenn der Käufer wisse, daß er bei Inanspruchnahme des Grundstücks eine Entschädigung nicht erhalten werde, weil die Herabzonung auf Null schon entschädigt sei, dies nämlich unter dem Gesichtspunkt, daß der Käufer damit rechnen könne, die Inanspruchnahme werde erst nach vielen Jahren erfolgen; der Bestwert sei jedoch
~ 19 -
äußerst geringe wenn der Käufer wie hier wisse;, daß das Grundstück auch als Kleingartenland nur noch kur-ze Zeit genutzt werden könne, hier deswegen, weil die Stadt gerade dabei sei, das Gebiet neu zu ord-
nen o
Dieser Vortrag der Revision gewinnt auf Grund der folgenden Überlegung Bedeutung§
Wird,, wovon hier auszugehen ist, Bauland zu einer Öffentlichen Grünfläche herabgezont und wäre mit der Herabzonung zugleich eine Geldentschädigung zu dem Ausgleich des Herabzonungsschadens festzusetzen, so würde diese Pestsetzung im Blick auf den Unterschied der Werte von Bauland und öffentlichen Grünflächen zu treffen sein, nicht aber, worauf die vom Berufungsgericht aufgemachte Berechnung hinausläuft, auf den Unterschied zwischen dem Wert der Pläche als Bauland und einem über den Wert einer öffentlichen Grünfläche hinausgehenden Wert, den die Pläche mit Rücksicht darauf haben soll,daß sie noch eine Zeitlang als Band einer höheren Qualität, eben als Kleingartenland, genutzt werden kann» Ganz abgesehen von den Schwierigkeiten, einen solchen von der zu demeist ungewissen Dauer einer derartigen Nutzungsmöglichkeit abhängigen Zwischenwert zu bestimmen, spricht gegen die Auffassung des Berufungsgerichtss Es kann ihm nicht in der Annahme beigepflichtet werden,dem Eigentümer verbleibe, wenn er seinen als öffentliche Grünfläche ausgewiesenen Grundbesitz zwar nicht mehr zu Bauzwecken, wohl aber noch als Kleingartenland nutzen dürfe, insoweit die Substanz seines Eigentums, er könne den verbleibenden Wert als Kleingartenland, wenn der Pall
- 20
nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen abgewickelt werde, erst bei der Entziehung des Eigentums im förmlichen Enteignungsverfahren ersetzt verlangen. Vielmehr ist hier der Antragstellerin als Eigentümerin die Rechtsposition, die sie befugt, weiterhin das Gelände als Kleingartenland zu verwenden, genommen und nur die tatsächliche Möglichkeit belassen worden, den als öffentliche Grünfläche ausgewiesenen Grundbesitz bis auf weiteres, solange ihn nicht die Antragsgegnerin (ohne die Antragstellerin hierfür entschädigen zu müssen) der Verwendung als öffentliche Grünfläche zxx-führt., noch kleingärtnerisch nutzen zu lassem Dementsprechend ist für die Herabz'onungsentschädigung maßgebend der Unterschied zwischen dem Wert, den das Gelände als Bauland hatte, und dem, den es als öffentliche Grünfläche hat. Auf die Hutzungsentschädigung, bei deren Bemessung dieser Wertunterschied5 so wie es das Berufungsgericht getan hat, zugrunde zu legen ist, muß sich Jedoch die Antragstellerin den Erlös anreohnen lassen, den sie aus der kleingärtnerischen Verwendung ihres Grundbesitzes, also aus einer ihr noch rein tatsächlich möglichen, gegenüber der im Plan vorgesehenen Nutzung höherwertigen Verwendung ihres Grundbesitzes in dem hier strittigen Zeitraum gezogen hat* Anderenfalls erhielte sie für eine ihr durch den Bebauungsplan entzogene Grundstückssubstanz eine Entschädigung und außerdem einen Erlös aus der Nutzung einer ihr zwar rechtlich entzogenen, tatsächlich aber noch zur Verfügung stehenden Grundstücksqualität o Eine gleiche Anrechnung, zu demindest auf Grund einer entsprechenden Anwendung von § 254 Abs, 2 BGB, wird stattzufinden haben, wenn die Antrag-
■ 21 -
stellerin schuldhaft die nutzbringende Verwertung ihres Grundbesitzes durch eine ihr noch tatsächlich mögliche Fortführung der bisherigen Nutzung als Kleingartengelände unterlassen hätte, Doch bedarf es hierzu bei dem gegenwärtigen Sachund Streitstand nicht einer abschließenden Entscheidung, Ebenso braucht nicht mehr auf die von der Anschlußrevision gemäß Abschn, X 3 der Revisionsbegründung erhobene Rüge der Übergehung eines Beweismittels eingegangen zu werden.
Die Höhe des nach dem Vorstehenden auf die Nutzungsentschädigung anrechenbaren Erlöses steht nicht fest und ist vom Tatrichter zu klären.
c) Was das von der Antragstellerin des weiteren mit ihrer Revision verfolgte Begehren betrifft, die Anwalt skosten im Verfahren vor dem Senator von der Antragsgegnerin erstattet zu erhalten, so gilt hier das gleiche,was der Senat in dem mit Urteil vom 29= April 1968 - III ZR 80/67 auch insoweit in WH 1968, 730 abgedruckt, entschiedenen Fall ausgeführt hat. Weil sieh die Entschädigungspflicht der Antragsgegnerin nicht nach dem Bundesbaugesetz bestimmt und das Verfahren vor dem Senator ein gesetzlich nicht vorgesehenes Verfahren vor der höheren Verwaltungsbehörde war, sind die aufgewendeten Kosten - objektiv gesehen - nicht notwendig gewesen. Sie können daher weder sachlich-rechtlich aus dem Gesichtspunkt des Fo] geschadens der Enteignung als erstattungsfähig anerkannt, noch im Rahmen der prozessualen Kostenentscheidung als Kosten, die in einem Teil des gerichtlichen Verfahrens entstanden sind, angesprochen wer-
den. Die abweichende Auffassung des Senators für das Bauwesen, nach welcher er einzuschalten sei und sieh eingeschaltet hat, ebenso der von der Revision ins Treffen geführte Gesichtspunkt von Treu und Glauben, wonach die Antragsgegnerin sich nicht auf das Behlen einer - Notwendigkeit des Vorverfahrens berufen dürfe, ändern hieran nichts.. Den Ausschlag gibt, daß eine objektive Notwendigkeit der Kosten nicht anerkannt werden kann. Die Antragstellerin könnte insoweit einen Ausgleich höchstens über einen Amtshaftungsanspruch erreichen; ob sie ihn noch erfolgreich geltend machen könnte, ist nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.,
4, Mithin erweist sich die Revision der Antragsgegnerin in vollem Umfang, die Anschlußrevision der Antragstellerin insoweit als unbegründet, als sie weiterhin auf die Erstattung von Anwaltskosten im Verfahren vor dem Senator für das Bauwesen zielt. Dagegen muß das angefochtene Urteil auf die Anschlußrevision insoweit aufgehoben werden,als es dem Berufungsantrag der Antragstellerin im übrigen nicht entsprochen hat*
Insoweit und im Kostenpunkt> hinsichtlich dessen der Senat das angefochtene Urteil zur Ermöglichung einer einheitlichen Kostenentscheidung ebenfalls aufhebts ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuver wei~ sen«, Diesem wird auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens übertragene
Dr „ Pagendarm Din Kreft Bundesrichter Dr c Beyer
ist beurlaubt und orts-abwesend; er ist an der Leistung der Unterschrift verhindert0
Dr0 Hußla Gähtgens Dr,- Pagendarm
