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BGH

Gericht: BGH

- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr, Der IIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29o Januar 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr« Pagendarm sowie der Bundesrichter Dr« Kreft9 Dr« Beyer«, Dr« Hußla und Keßler für Recht erkannts Auf die Revisionen der Stadt und des Regierungspräsidenten in DMBBBP wird das Urteil des Senats für Baulandsachen des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 18o November 1968 aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung j, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens p an das Berufungsgericht zu-rückvervriesen« Die Antragsteller haben ein unbebautes Grundstück an der HflHH Straße in KflBB zu Eigentum«, Der Regierungspräsident in DflHHB enteignet© von dem Grundstück mit Beschluß vom 21«, August 1967 in Anwendung des Bundesbaugesetzes zur Verbreiterung dieser Straße gemäß den Festsetzungen im Durchführungsplan Nr« ■■ vom 23« Juni 1964 zugunsten der Stadt XflHH 67 qm« Das Restgrundstück ist 798 qm groß und im Mittel 50 m tief« In dem Enteignungsbeschluß wurde den Antragstellern eine Entschädigung von 1*340 DM (= 20 DM/qm) zugebilligt« Mit einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung haben die Antragsteller die Festsetzung der Entschädigung auf insgesamt Z«546 DM (= 38 DM/qra) nebst Zinsen erbeten und hierzu vorgetragen: Bei der Bewer-tung der Teilfläche müsse ein einheitlicher Durchschnittspreis des gesamten Grundstücks zugrunde gelegt werden«, der mit 38 DM/qm - mit diesem Betrag hatte der Gutaohterausschuß das Grundstück9 abgesehen von dem als Straßenland enteigneten Gelände,, bewertet - eher noch zu gering angenommen sei» Mit der Berufung hat die Stadt KflHBI die Zurückweisung des Antrages auf gerichtliche Entscheidung erbeten und hierzu vorgetragen«, das enteignete Teilstück«, das als Vorgartengelände ohnehin nicht bebaubar gewesen sei«, müsse wie Hinterland und damit erheblich geringer als das Restgrundstück bewertet werden. Dem hielten die Antragsteller entgegen, der Käufer eines Grundstücks in der Größe unter 1.000 qm lege besonderen Wert auf ein vorhandenes Gartengelände o Gegen das Urteil haben die Stadt KMHBl sowie der Regierungspräsident die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision eingelegt«, um die Zurückweisung des Antrages auf gerichtliche Entscheidung zu erreichen. der mit 38 DM ermittelte Quadratmeterpreis gelte unterschiedslos für die ganze Fläche des Grundstücks p Es stützt sich hierbei auf zv/ei Haupterwägungeno Einmal heißt es in dem angefochtenen Urteil: Die bauliche Nutzung des den Antragstellern verbliebenen Restgrundstücks werde durch die Enteignung der Teilfläche von 67 qm beeinträchtigt; denn das Maß der Bebaubarkeit richte sich nach Aufhebung der Sonderbaupolizeiverordnung vom lo April 1939 durch § 53 Abs* 2 des nordrhein-westfälischen OrdnungsbehÖrden-gesetzes und beim Fehlen eines neuen Bebauungsplanes vom lo Januar 1965 an gemäß § 34 BBauG in Verbindung mit § 19 Abs» 3* § 17 - siehe auch § 24 - der Baunutzungsverordnung vom 26o Juni 1962 (BGBl I 429) nach der Fläche des gesamten Grundstücks«, Die zweite grundsätzliche Erwägung geht dahin: Bei einem wie hier im städtischen Außenbereich mit offener Bauweise liegenden Grundstück? Erst später ist, wie den Akten entnommen werden kann, das jetzt angefochtene Urteil an die Geschäftsstelle gelangt und dann - nicht vor dem 14 o Januar 1969 - zur Zustellung an die Beteiligten gemäß § 161 BBauG, § 310 Abs. 2 ZPO herausgegeben worden. fluchtlinie festgesetzt ist und daß nach § 23 Abs, 2 der Baunutzungsverordnung vom 26«, Juni 1962 (BGBl I 429) auf der Baulinie gebaut werden muß und nur ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden kann. Maßgeblich für die Bewertung des Vorgartengeländes wie einer jeden enteigneten Grundstücksfläche hat zu sein, welcher Preis an dem maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften9 der sonstigen Beschaffenheit und Lage des (Teil-) Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen war (§ 141 BBauG: Verkehrswert). Nach eben dieser Richtung hatte die Stadt K^-flB9 worauf die Revisionen mit Recht verweisen, vor dem Berufungsgericht die Einholung von Sachverständigengutachten beantragt, nämlich dahin, daß "vorgeschobenes Hinterland11 mit 20 DM mit mehr als der Hälfte des Quadratmeterpreises des gesamten Grundstücks (38 DM) zutreffend bewertet worden sei (Berufungsbegründung Seite 3 und 8)«» Der Beweisantritt erscheint zwar auf den ersten Blick allgemein gehalten; er will aber vernünftigerweise auf die Kre-felder Verhältnisse abstellen» ln diesem Zusammenhang fällt aufp daß der Gutachterausschuß9 wenn auch ohne eigene Begründung9 sondern unter Hinv/eis auf die geltenden Bewertungsgrundsätze der Verordnung vom 7» August 1961 - diese ist für die Gerichte nicht verbindlich -, die enteignete Fläche als Straßenland nur mit 30 # des Baulandpreises angesetzt hato Mit diesen Beweisantritten hat sich das Berufungsgerichts das die schätzungsbegründenden Tatsachen auch im Rahmen der hier anwendbaren Bestimmung des § 287 ZPO so weit als möglich festzustellen hatte, nicht näher auseinandergesetzt» Es bleibt daher die Möglichkeit offen, daß der Tatrichter einen für seine Entscheidung wesentlichen Umstand nicht berücksichtigt hat» Dies muß dazu führen9 daß die Sache der nochmaligen tatrichterlichen Beurteilung unterstellt wird* ohne daß von hier aus zu dem weiteren Vortrag der Antragstellers wie er auf Seite 3, unten, des Berufungsurteils wiedergegeben ist9 gegenwärtig Stellung genommen werden müßte» Da die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens von dem endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt, ist auch sie dem Berufungsgericht zu überlassen„

Zitierte Normen: § 161 BBauG
GrundstückTeilflächeWertenteignenStraßeBerufungsgerichtEnteignungStadt

Volltext der Entscheidung

C4G1 027
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
29o Januar 1970 Schormp Justizangestellter
 ala Urknndsbeamter der Geachiftaatelle
 betreffend die Entschädigung für die Enteignung einer Teilfläche aus einem Grundstück an der HMi Straße in KHK,
III 2R 30/69	URTEIL
in der Baulandsache
 Beteiligte:
lo Eheleute WifHP und Maria lfm von BfM? kMHB, GeMHBstraße flh
 Antragsteller im gerichtlichen Verfahren und Revisionsgegner0
Prozeßbevollmächtigter s
Rechtsanwalt Dr»
2o der Regierungspräsident
 in
2
- Prozeßbevollmächtigter :
Enteignungsbehörde und Revisionsführer *
Rechtsanwalt 2)r«
3« die Stadt
 vertreten durch den Rat der Stadt,
 Enteignungsbegünstigte und Revisionsführerin«,
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr,
 
Der IIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29o Januar 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr« Pagendarm sowie der Bundesrichter Dr« Kreft9 Dr« Beyer«, Dr« Hußla und Keßler
 für Recht erkannts
 Auf die Revisionen der Stadt	und
 des Regierungspräsidenten in DMBBBP wird das Urteil des Senats für Baulandsachen des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 18o November 1968 aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung j, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens p an das Berufungsgericht zu-rückvervriesen«
Von Rechts wegen
 Tatbestand;
Die Antragsteller haben ein unbebautes Grundstück an der HflHH Straße in KflBB zu Eigentum«, Der Regierungspräsident in DflHHB enteignet© von dem Grundstück mit Beschluß vom 21«, August 1967 in Anwendung des Bundesbaugesetzes zur Verbreiterung dieser Straße gemäß den Festsetzungen im Durchführungsplan Nr« ■■ vom 23« Juni 1964 zugunsten der Stadt XflHH 67 qm« Das Restgrundstück ist 798 qm groß und im Mittel 50 m tief« In dem Enteignungsbeschluß wurde den Antragstellern eine Entschädigung von 1*340 DM (= 20 DM/qm) zugebilligt«
 
Mit einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung haben die Antragsteller die Festsetzung der Entschädigung auf insgesamt Z«546 DM (= 38 DM/qra) nebst Zinsen erbeten und hierzu vorgetragen: Bei der Bewer-tung der Teilfläche müsse ein einheitlicher Durchschnittspreis des gesamten Grundstücks zugrunde gelegt werden«, der mit 38 DM/qm - mit diesem Betrag hatte der Gutaohterausschuß das Grundstück9 abgesehen von dem als Straßenland enteigneten Gelände,, bewertet - eher noch zu gering angenommen sei»
Das Landgericht hat dem Antrag entsprochen.
Mit der Berufung hat die Stadt KflHBI die Zurückweisung des Antrages auf gerichtliche Entscheidung erbeten und hierzu vorgetragen«, das enteignete Teilstück«, das als Vorgartengelände ohnehin nicht bebaubar gewesen sei«, müsse wie Hinterland und damit erheblich geringer als das Restgrundstück bewertet werden.
Dem hielten die Antragsteller entgegen, der Käufer eines Grundstücks in der Größe unter 1.000 qm lege besonderen Wert auf ein vorhandenes Gartengelände o
Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Stadt	zurückgewiesen.
Gegen das Urteil haben die Stadt KMHBl sowie der Regierungspräsident die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision eingelegt«, um die Zurückweisung des Antrages auf gerichtliche Entscheidung zu erreichen. Die Antragsteller bitten um die Zurückweisung der Revision.
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Das Berufungsgericht nimmt gleich dem Erstgericht an? der mit 38 DM ermittelte Quadratmeterpreis gelte unterschiedslos für die ganze Fläche des Grundstücks p Es stützt sich hierbei auf zv/ei Haupterwägungeno Einmal heißt es in dem angefochtenen Urteil: Die bauliche Nutzung des den Antragstellern verbliebenen Restgrundstücks werde durch die Enteignung der Teilfläche von 67 qm beeinträchtigt; denn das Maß der Bebaubarkeit richte sich nach Aufhebung der Sonderbaupolizeiverordnung vom lo April 1939 durch § 53 Abs* 2 des nordrhein-westfälischen OrdnungsbehÖrden-gesetzes und beim Fehlen eines neuen Bebauungsplanes vom lo Januar 1965 an gemäß § 34 BBauG in Verbindung mit § 19 Abs» 3* § 17 - siehe auch § 24 - der Baunutzungsverordnung vom 26o Juni 1962 (BGBl I 429) nach der Fläche des gesamten Grundstücks«, Die zweite grundsätzliche Erwägung geht dahin: Bei einem wie hier im städtischen Außenbereich mit offener Bauweise liegenden Grundstück? das nur mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut werden könne? werde der Käufer besonderen Wert auf die vorhandene Gartenfläche legen? jedenfalls dann? wenn es sich wie hier bei dem ursprünglich 865 qm großen Grundstück der Antragsteller tun ein Hausgrundstück der üblichen Größe handele; der Kaufpreis eines solchen Grundstücks richte sich nach der Grundstücksgröße aus? und zwar ohne Rücksicht darauf? wie groß der bebaubare Teil sei? solange ein Wohngebäude normaler Größe errichtet werden könne o
Nach beiden Richtungen hin bestehen gegen die Erwägungen des Berufungsgerichts Bedenken»
 
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a)	Was seine erste Haupterwägung anlangt, so ist den Revisionen im Ergebnis im folgenden beizutreten:
Das Berufungsgericht hatte in der Verhandlung vom 18. November 1968 entsprechend dem Einverständnis der Antragsteller und der Stadt SflBI beschlossen? die Entscheidung solle im schriftlichen YerföhCSll ergehen, wobei es der Stadt KflHB die Einreichung eines Schriftsatzes bis 5» Dezember 1968 vorbehielto An diesem Tage ging auch ein Schriftsatz der Stadt vom 4o Dezember 1968 beim Berufungsgericht ein. Erst später ist, wie den Akten entnommen werden kann, das jetzt angefochtene Urteil an die Geschäftsstelle gelangt und dann - nicht vor dem 14 o Januar 1969 - zur Zustellung an die Beteiligten gemäß § 161 BBauG, § 310 Abs. 2 ZPO herausgegeben worden. Unter diesen Umständen war der Inhalt des Schriftsatzes bei der Entscheidung zu berücksichtigen? seine Erheblichkeit vorausgesetzt.
Diese Voraussetzung v/ar aber? jedenfalls so-v/eit dies das Revisionsgericht gegenwärtig beurteilen kann? vorbehaltlich der Ausführungen unter
b)	gegeben. Die Stadt KflHBI hatte nämlich in dem Schriftsatz Seite 4 und 5 vorgebracht? die enteig-nete Teilfläche sei auf Grund einer förmlichen Feststellung der Straßenund Baufluchtlinie sowie der Breite und Einteilung der HflHi Straße vom 11. April 1883 und des Fluchtlinienplanes für die Erweiterung der Stadt KflHB vom 2. Oktober 1903 Vorgartengelände und damit unbebaubar gewesen. Die erstinstanzliche Behauptung der Antragsteller, die enteignete Teilfläche liege nicht insgesamt im Vorgartenbereich? wäre dann insoweit überholt.
1
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b) Was die zv/eite Haupterwägung des Berufungsgerichts anlangt9 so ist auszuführens
 Wenn das Berufungsgericht im vorliegenden Fall das Grundstück einheitlich bewertet wissen will«, weil der Käufer eines Grundstücks9 wie es den Antragstellern gehöre9 besonderen Wert auf die vorhandene Gartenfläche legep so verlöre diese Erwägung für den gegenwärtigen Rechtsstreit von vornherein an Gewicht«, wenn der Käufer bei einer Bebauung das Grundstück zurückversetzen* also sein Grundstück um die Tiefe der enteigneten Teilfläche weiter von der Straße entfernt bebauen könnte«, was an sich bei dem Handtuchzuschnitt des den Antragstellern gehörenden Grundstücks möglich erschiene« Dann könnte die enteignete Teilfläche als "vorgeschobenes Hinterland11 angesehen werden; d,h, 9 wird eine vordere Grundstücksgrenze durch Enteignung nach rückwärts verschoben9 so verliert das Grundstück9 weil die vordere Wertzone jeweils in einer bestimmten«, von der vorderen Grundstücksgrenze an gerechneten Tiefe verläuft und damit in dieser unverändert bleibenden Tiefe bei der Zurückverlegung nur nach rückwärts verschoben wird«, kein land der vorderen Wert zone., sondern der rückwärtigen mit der Folge* daß nur dieser Wertverlust in der Enteignung zu entschädigen wäre,
 Dieser Überlegung wird aber entgegenstehen9 daß für die	Straße	anscheinend	eine	Bau-
fluchtlinie festgesetzt ist und daß nach § 23 Abs, 2 der Baunutzungsverordnung vom 26«, Juni 1962 (BGBl I 429) auf der Baulinie gebaut werden muß und nur ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden kann.
 
Vor allem aber ist zu bedenken %
Maßgeblich für die Bewertung des Vorgartengeländes wie einer jeden enteigneten Grundstücksfläche hat zu sein, welcher Preis an dem maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften9 der sonstigen Beschaffenheit und Lage des (Teil-) Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen war (§ 141 BBauG: Verkehrswert). Wird von einem Grundstück nur ein (unbebauter) Teil enteignet9 dann wird der angemessene Wert des Teilgrundstücks entsprechend den Vorstellungen des Geschäftsverkehrs in der Regel in der Weise zu ermitteln sein, daß der Wert des gesamten Grundstücks vor der Enteignung festgestellt und dieser Wert dem Wert des dem Eigentümer verbleibenden Grundstücks gegenüber-gestellt wird9 wie er sich unter Berücksichtigung der Vor- und Nachteile ergibt, die aus der Enteignung für das Restgrundstück folgen« Biese Berechnungsart hat der Senat in seinem Urteil vom 23° September 1957 - III ZR 171/56 = WM 1958, 78 « BB 1958, 61 in einem Fall, der die Enteignung von Vorgartengelände betraf9 gebilligt» Nun kann es sein, daß in einer bestimmten Gegend Vorgartengelände, etwa weil es für die zu bebauende Grundstücksfläche ganz bedeutungslos ist, nur mit einem Bruchteil des üblichen Grundstüokswerts bewertet und demgemäß bei einer Teilenteignung dieses Geländes der Verkehrswert des ganzen Grundstücks vor der Enteignung und der des RestgrundStücks um den Bruchteilswert des Vorgartengeländes gemindert wird» Bieser Wertminderung entsprechend ist dann die Enteignungsentschädigung festzusetzen (vgl» das Urteil in einem Berliner Palle vom 25° Februar I960 - III ZR 27/59)°
 
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Nach eben dieser Richtung hatte die Stadt K^-flB9 worauf die Revisionen mit Recht verweisen, vor dem Berufungsgericht die Einholung von Sachverständigengutachten beantragt, nämlich dahin, daß "vorgeschobenes Hinterland11 mit 20 DM mit mehr als der Hälfte des Quadratmeterpreises des gesamten Grundstücks (38 DM) zutreffend bewertet worden sei (Berufungsbegründung Seite 3 und 8)«» Der Beweisantritt erscheint zwar auf den ersten Blick allgemein gehalten; er will aber vernünftigerweise auf die Kre-felder Verhältnisse abstellen» ln diesem Zusammenhang fällt aufp daß der Gutachterausschuß9 wenn auch ohne eigene Begründung9 sondern unter Hinv/eis auf die geltenden Bewertungsgrundsätze der Verordnung vom 7» August 1961 - diese ist für die Gerichte nicht verbindlich -, die enteignete Fläche als Straßenland nur mit 30 # des Baulandpreises angesetzt hato
 Mit diesen Beweisantritten hat sich das Berufungsgerichts das die schätzungsbegründenden Tatsachen auch im Rahmen der hier anwendbaren Bestimmung des § 287 ZPO so weit als möglich festzustellen hatte, nicht näher auseinandergesetzt» Es bleibt daher die Möglichkeit offen, daß der Tatrichter einen für seine Entscheidung wesentlichen Umstand nicht berücksichtigt hat» Dies muß dazu führen9 daß die Sache der nochmaligen tatrichterlichen Beurteilung unterstellt wird* ohne daß von hier aus zu dem weiteren Vortrag der Antragstellers wie er auf Seite 3, unten, des Berufungsurteils wiedergegeben ist9 gegenwärtig Stellung genommen werden müßte» Da die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens von dem endgültigen
 Ausgang des Rechtsstreits abhängt, ist auch sie dem Berufungsgericht zu überlassen„
Br„ Pagendarm	Br«	Kreft	Br«	Beyer
 Br„ Hußla
 Keßler