.Arndt, Br. Beyer, Dr. Hußla und Gähtgens für Recht erkannt Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Ur- ; teil des 6. Die gesamte bebaubare Fläche, das sogenannte Baugrundstück, wird beim Auseinanderfallen der Straßenund Baufluchtlinie so berechnet, daß Vorgärten bis zu 5 m Tiefe nicht berücksichtigt werden, aber der über 5 m Tiefe von der Straßenfluchtlinie hinausreichende Teil dem Baugrundatück stets zugerechnet wird. Die Wegnahme des Vorgartengeländes habe auf die Be^S baubarkeit keinen Einfluß gehabt; denn das enteignete Gelündip liege außerhalb der Baufluchtlinie und hätte nicht bebaut wefp" den dürfen; das Eestgrundstück sei noch so groß, daß die Klägerin es nicht nur voll ausnutzen, sondern in unveränderter Grö“*: ße mit derselben Baumasse wie früher bebauen könne. Im übrigen« sei weder die alte Baufluchtlinie noch die Straßenfluchtlinie ■ bisher verändert; der aus einer solchen Änderung sich etwa spä-ter ergebende Planungsschaden sei hier nicht zu berücksichtigen Das Landgericht hat unter Abweisung der weitergehenden Ä Klage die Entschädigung auf insgesamt 8.280 DM erhöht. Bei Errechnung dieses Verkehrswertes für übgetrennte städtische Vorgartenstücke müsse unterschieden werden: Das Gelände sei als Bauland zu bewerten, soweit es zur Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der baulichen Ausnutzbarkeit ;,..des Grundstücks gehört.,» ^-Meter-Grenze, aber die 5-Meter-Grenze werde nunmehr nach’ I Enteignung durch die neue Straßenfluchtlinie derart zurückvv legt, daß ein beträchtlicher Teil des Vorgartengeländes im | gensatz zu früher nicht mehr bei Bemessung der Baugrundstück fläche berücksichtigt werde» Bas seien nach dem Gutachten Vdj Profo Enderlein genau 84,76 qm«. sich jetzt nicht darauf berufen, daß sie die förmliche Pesta zung der neuen Straßenfluchtlinie noch nicht vorgenommen habj Für den übrigen Teil des enteigneten Grundstücks, also für J 29,24 qm, sei entsprechend den Gutachten von Dr. RtHBV undg| Solange die Baufluchtlinie und die Straßenfluchtlinie nicht verändert worden sind, durfte das Berufungsgericht bei der Berechnung der Entschädigung nicht davon ausgehen, daß sich durch die Wegnahme des Vorgartenstückes die bebaubare Grundstücksfläche verringert habe. Die Auffassung des Kammergerichts, die Beklagte müsse sich so behandeln lassen, als ob die Straßenfluchtlinie bereits verändert sei, widerspricht enteignungsrechtlichen Grundsätzen; Bei der Be Lies sung der Enteignungsentsch ädigung ist regelmäßig von dem Zustand des Bnteignungsobjekts im Augenblick der Ent-Schädigungsfestsetzung auszugehen, und dabei sind alle diejenigen tatsächlichen und rechtlichen Umstände zu berücksichtigen, :die den 'Wert des Enteignungsobjekts bestimmen, also alle wertbildenden Paktoren- Dazu gehören bei enteigneten Grund' stucken insbesondere die läge, die Bebauung und die Bebaul keit, also auch die baurechliche Nutzbarkeit (Bauqualität, Bauklassifizierung), die Verhältnisse des Bau- und Wohnuj markte usw. Bei einer vorangegangenen, durchgeführten Besitzt olnweisung - wie hier'' - ist der Zeitpunkt der Besltzverändel||lS rung maßgebend- Dieser Zeitpunkt verschiebt sich zwar unter Umständen für die Preis- und Währungsverhältnisse, nicht abei für diese, den Wert beatimmenden Faktoren (BGHZ 25, 225; 28, 160; 30, 281; LM Nr» 5 PrEnteigG)« Deshalb sind auch die in diesem Zeitpunkt maßgeblichen Fluchtlinien der Berechnung zu-gründe zu legen» Spätere Änderungen der Fluchtlinien können einen neuen enteignenden Eingriff enthalten und einen sogenannten Planungsschaden begründen, der hier jedoch nicht gel-j tend gemacht ist» Auf die Erwägung des Berufungsgericht, es verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sich die Beklagte auf die verzögerte Veränderung der Straßenfluchtlinie berufe, kommt es also nicht an; denn die etwaige spätere Veränderung dieser Fluchtlinien ist für die Bemessung der hier streitigen Entschädigung' - wie ausgeführt - ohne Bedeutung» Für die Berechnung der Entschädigung gilt dann folgen-des: Der Senat hat in der auch vom Karamergericht verwerteten Entscheidung vom 23- September 1957 (III ZR 171/56 = WM 1958, 78 = BB 1958, 61) in Anlehnung an die ständige Rechtsprechung des Reichsgerichts und das Schrifttum (vgl« jetzt noch Meyer/ Thiel/Frohberg, Enteignung von Grundeigentum 5° Aufl» S 79) für solche Fälle ausgeführt: Bei derartigen Teilenteignungen darf das Vorgartengelände eines städtischen Grundstücks nicht für sich allein bewertet werden, weil es eine wirtschaftliche Einheit mit dem Hauptgrundstück bildet» Als Entschädigung ist If im Regelfall nur der Betrag angemessen, um welchen der Wert des ganzen Grundstücks durch die Wegnahme des Teiles vermindert wird« Eine getrennte Bewertung der einzelnen Teile und ein gleichmäßiger Durchschnittspreis führen häufig zu Ungerechtigkeiten» Deshalb sind der Wert des Gesamtgrundstücks vor der Enteignung und der Wert des Restgrundstücks nach der Enteignung zu vergleichen; der Unterschied ergibt regelmäßig den Schaden» Das Kammergericht hat sich dieser Entscheidung im Grundsatz angeschlossen, ist aber bei der Berechnung - wie dargelegt - irrigerweise davon ausgegangen, daß sich die bebaubare Fläche bereits verändert habe. Jedoch ist dem Kammergericht darin zuzustimmen, daß die Errechnung der Ertragswerte vor und nach der Enteignung im vorliegenden Fall zu keinem Ergebnis führen würde; denn dabei wäre von einem gedachten Neubau auszugehen, der in beiden Fällen den gleichen Ertrag er-fe;: geben müßte, weil sich die Bebaubarkeit und die der Berechnung zugrunde zu legende Baumasse nicht geändert haben. Das Berufungsgericht hat auf Grund der verschie denen Gutachten aller Sachverständiger als seine Überzeugung dargelegt, daß das für die Baugrundstücksfläche bedeutungslose Vorgartengelände in jener Gegend von BüMjft üblicherweise mit !' einem Viertel des für das sonstige Grundstück maßgeblichen Ver BK: kohrswertes gehandelt wird, und daß dieser Grundsatz hier an-wendbar «ei, weil für eine Abweichung von dieser VerkehrsÜbung, iia vorliegenden Fall-keine: Anhaltspunkte vorlägen» Diese dem r Tatrichter obliegende Würdigung zeigt keinen weiteren Rechts-H fehler» Den ^rkehrswert des bebaubaren Teils des Grundstücks §1 der Klägerin hat das Kammergericht an {fand anderer übereinstinr mender Gutachten mit 85,— DM je Quadratmeter ermittelt.
pl&ünäet am 25» Februar I960 jfieser, Justizangestellter lla Urkundäbeamter der Geschäfts Stelle
«■MB , vertreten durch den Senator für Finanzen,
Beklagten, Berufungsklägerin und Revisiortsklägerin,
Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
die A WtäUR Grundstücksgesellschaft mit beschränkter Haf tung, B4HHBHHHI, vertreten durch den Geschäftsführer Bernhard Claudius LflMMWfc. J
Klägerin, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof» Br.
hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die münd-liehe Verhandlung vom 11. Februar I960 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Kreft, Br. .Arndt, Br. Beyer, Dr. Hußla und Gähtgens
für Recht erkannt
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Ur- ; teil des 6. . Zivilsenat a.des Kammergerichts in Berlin-.. Chärlottenburg vom 28. November 1958 aufgehoben und das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 27o Juni 1957 abgeändert» soweit sie zu dem Nachteil der Beklagten erkannt haben.
Bie Klage wird in vollem Umfange abgewiesen.
Bie Klägerin hat die gesamten Kosten des Rechtestreits zu tragen.
Von Rechts wegen - : v1 t
Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin eines in BiNHMI am LI ufer an der Ecke K^Bfcstraße > BfliBai Straße belegenen Grund Stücks von ursprünglich 1158 qm Größe, wovon 471 qm Vorgärten waren» Die auf dem Grundstück errichteten Gebäude wurden im Krie ge zerstörtj das Grundstück ist bereits enttrümmert» Zur Straßen Verbreiterung enteignete die beklagte Stadt im Jahre 1956 einen Teil des zwischen der Baufluchtlinie und der Straßenfluchtlinie liegenden früheren Vorgartengeländes mit insgesamt 114 qm» Die Enteignungsbehörde setzte durch Beschluß vom 29» Mai 1956 die Entschädigung auf 2.422,50 DM fest» Sie folgte dabei einem Gutachten des Sachverständigen Dr. ] WKKHk der das vollwertige Bauland mit 85 DM je Quadratmeter bewertete, aber das enteignete Gelände als unbebaubares Vorgartengelände behandelt und seinen Wert auf 25 i des Baulandwertes geschätzt hatte. Bereits im Mai war die Stadt vorläufig in den Besitz der enteigneten Plä eingewiesen worden.
Das Grundstück gehört zur Bauklasse V a und darf im Re Ifall bis zu 60 i der bebaubaren Fläche bebaut werden. Die gesamte bebaubare Fläche, das sogenannte Baugrundstück, wird beim Auseinanderfallen der Straßenund Baufluchtlinie so berechnet, daß Vorgärten bis zu 5 m Tiefe nicht berücksichtigt werden, aber der über 5 m Tiefe von der Straßenfluchtlinie hinausreichende Teil dem Baugrundatück stets zugerechnet wird.
Die Klägerin erstrebt eine höhere Enteignungsentschädigung und hat dazu insbesondere vorgetragen: Das Vorgartenland dürfe nicht geringer bewertet werden als das sonstige Gelände, weil das ganze Grundstück eine wirtschaftliche Einheit bilde und zur Zeit nicht bebaut sei. Durch die Wegnahme dieses Tel-s verringere sich das für die Bebauung zur Verfügung stehende
Geländea Die .Beklagte selbst habe für das in der Nachbarsca errichtete HHÄiS-Hotel ..Grundstücke zu einem Preis von 500?| je Quadratmeter überlassen.Die seit der Enteignung eingetis tenen weiteren Preisänderungen müßten berücksichtigt werden Die Klägerin hat deshalb beantragt, die Enteignungsentschäd; gung auf 8.550 DM zu erhöhen, nämlich das gesamte enteignet Gelände mit 75 DM je Quadratmeter zu vergüten.
Die Beklagte beantragt Abweisung der Klage und hat inif besondere ausgeführt: Gegen die Bewertung von Bauland in jen$g Gegend mit 85 DM je Quadratmeter und die Bewertung von VorgÄ| tenland mit 25 % habe sie nichts einzuwenden, aber Vorgnrten4§ land müßte anders bewertet werden als Bauland. Sie habe der f;' HflWMfc-Hotel-Gesellechaft kein Land verkauft, sondern als gesellschafterin nur Grundstücke eingebracht; beim Erwerb di® ser Grundstücke habe sie nicht mehr als 71 DM je Quadratmetf^Q bezahlt. Die Wegnahme des Vorgartengeländes habe auf die Be^S baubarkeit keinen Einfluß gehabt; denn das enteignete Gelündip liege außerhalb der Baufluchtlinie und hätte nicht bebaut wefp" den dürfen; das Eestgrundstück sei noch so groß, daß die Klägerin es nicht nur voll ausnutzen, sondern in unveränderter Grö“*: ße mit derselben Baumasse wie früher bebauen könne. Kein Bau-i herr nutze die Höchstgrenze der Bebaubarkeit aus. Im übrigen« sei weder die alte Baufluchtlinie noch die Straßenfluchtlinie ■ bisher verändert; der aus einer solchen Änderung sich etwa spä-ter ergebende Planungsschaden sei hier nicht zu berücksichtigen
Das Landgericht hat unter Abweisung der weitergehenden Ä Klage die Entschädigung auf insgesamt 8.280 DM erhöht. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kamraergericht unter Zurückweisung weitergehender Anträge die Enteignungsentschädigung auf insgesamt 7.825,95 DM festgesetzt. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf volle
Klagabweisung weiter verfolgt» Die Klägerin bittet um Zurück Weisung der Revision.
Entscheidungsgründe
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Das Kammergericht hat seine Entscheidung wie folgt b
gründet
Das Enteignungsverfahren richte sich nach dem Preußischen Enteignungsgesetz vom 11. Juni 1874 (GS S. 221 - abgekürzt PrEnteigG). Nach § 8 Abs. 1 bestehe die Entschädigung im vollen vVert des abzutretenden Grundstücks; nach § 8 Abs. 2 müsse bei Enteignungen von Grundstücksteilen die Entschädigung auch den Mehrwert umfassen» welchen der abzutretende Teil durch den Zusammenhang mit dem Ganzen hat, sowie den Minderwort5 welcher für den übrigen Grundbesitz durch die Enteignung entsteht» Danach sei der Ausgangspunkt des Landgerichts nicht zu beanstanden, nämlich den Wert des enteigneten Grundstückes durch Vergleich der 'Werte des ganzen Grundstücks vor der Enteignung und des Restgrundstücks nach der Enteignung zu ermitteln» Im vorliegenden Pall sei dabei die Errechnung des Bodenwertes nach dem Ertragswert eines fiktiven Neubaues nicht zuverlässig genug» Die Ermittlung des Verkefarswertes durch Vergleichspreise sei vorzuziehen. Bei Errechnung dieses Verkehrswertes für übgetrennte städtische Vorgartenstücke müsse unterschieden werden: Das Gelände sei als Bauland zu bewerten, soweit es zur Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der baulichen Ausnutzbarkeit ;,..des Grundstücks gehört.,» lach: der maßgeblichen Bauordnung werde .. * der Teil zur Baugrunds.täc.ksflüche hinzugerechnet ,■ der von der: ;:'Siraßenfluchtlinie aus mehr als 5 m in das Grundstück hinein-.-: t‘ reicht * .Zwar falle vdas gesamte ■ enteignete Gelände in diese
^-Meter-Grenze, aber die 5-Meter-Grenze werde nunmehr nach’ I Enteignung durch die neue Straßenfluchtlinie derart zurückvv legt, daß ein beträchtlicher Teil des Vorgartengeländes im | gensatz zu früher nicht mehr bei Bemessung der Baugrundstück fläche berücksichtigt werde» Bas seien nach dem Gutachten Vdj Profo Enderlein genau 84,76 qm«. Für dieses Stück sei der vo|j Wert von Bauland mit 8b DM je Quadratmeter einzusetzen, den i der Sachverständige Pistor an Hand von Vergleichapreisen rici tig ermittelt habe. Unerheblich sei es, ob schon ein Bebauung plan aufgestellt sei. Die Enteignung sei zur Durchführung ei;
neuen Straßenfluchtlinie vorgenommen; dann dürfe die Beklagt«
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sich jetzt nicht darauf berufen, daß sie die förmliche Pesta zung der neuen Straßenfluchtlinie noch nicht vorgenommen habj Für den übrigen Teil des enteigneten Grundstücks, also für J 29,24 qm, sei entsprechend den Gutachten von Dr. RtHBV undg|
Pistor der übliche .Satz von 1/4 des Wertes für Bauland ange^i
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messen. Gründe für eine Abweichung beständen hier nicht. Dem5
nach hat das Kammergericht folgende Gesamtentschädigung errei net:
1) Die Revision rügt demgegenüber insbesondere folgendes* Die enteigneten 114 qm hätten innerhalb des Bereichs von 5 m ||" legen, der für die Bemessung der Bebaubarkeit nicht in Frage ;-p komme. Bisher sei aus sachlichen Gründen weder die Bauflucht- J linie noch die Straßenfluchtlinie neu festgelegt oder verän- [:{m dert, so daß der für die Bebaubarkeit entscheidende Grundstück^ bereich, das Baugrundstück, nicht verändert sein könne. Ei«H
lust anrechenbaren Geländes trete erst ein, wenn die Straßen-fluchtlinie zurückverlegt werde und die Baufluchtlinie bestehen bleibe«, Bisher sei nicht abzusehen, wie die Baufluchtlinie verlaufen werde; möglicherweise fielen später Straßen-und Baufluchtlinie zusammen, dann werde die Klägerin sogar Bauland gewinnen«. Daraus ergebe sich, daß das angefochtene Urteil unzulässigerweise einen in der Zukunft nur möglicherweise entstehenden Planungsschaden bereits als entstanden angenommen und berücksichtigt habe« Die späteren Planungsmaßnahmen hielten sich aber vielleicht im Bereich entschädigungsloser Maßnahmen«
2) Die Rüge ist begründet, denn die Ausführungen des Berufungsgerichts sind in der Tat nicht frei von Widersprüchen .
Solange die Baufluchtlinie und die Straßenfluchtlinie nicht verändert worden sind, durfte das Berufungsgericht bei der Berechnung der Entschädigung nicht davon ausgehen, daß sich durch die Wegnahme des Vorgartenstückes die bebaubare Grundstücksfläche verringert habe. Denn nach § 7 Ziff. 5 der Bauordnung wird für die Bemessung der Baugrundstücksfläche - ohne Rücksicht auf die Eigentumsverhältnisse - stets von der zwischen Bau- und Straßenfluchtlinie liegenden P 1 ä -ehe der über 5 m hihausreicheh.de Teil zugerechnet.. Die Auffassung des Kammergerichts, die Beklagte müsse sich so behandeln lassen, als ob die Straßenfluchtlinie bereits verändert sei, widerspricht enteignungsrechtlichen Grundsätzen; Bei der Be Lies sung der Enteignungsentsch ädigung ist regelmäßig von dem Zustand des Bnteignungsobjekts im Augenblick der Ent-Schädigungsfestsetzung auszugehen, und dabei sind alle diejenigen tatsächlichen und rechtlichen Umstände zu berücksichtigen, :die den 'Wert des Enteignungsobjekts bestimmen, also alle
wertbildenden Paktoren- Dazu gehören bei enteigneten Grund' stucken insbesondere die läge, die Bebauung und die Bebaul keit, also auch die baurechliche Nutzbarkeit (Bauqualität, Bauklassifizierung), die Verhältnisse des Bau- und Wohnuj markte usw. Bei einer vorangegangenen, durchgeführten Besitzt olnweisung - wie hier'' - ist der Zeitpunkt der Besltzverändel||lS rung maßgebend- Dieser Zeitpunkt verschiebt sich zwar unter Umständen für die Preis- und Währungsverhältnisse, nicht abei für diese, den Wert beatimmenden Faktoren (BGHZ 25, 225; 28,
160; 30, 281; LM Nr» 5 PrEnteigG)« Deshalb sind auch die in diesem Zeitpunkt maßgeblichen Fluchtlinien der Berechnung zu-gründe zu legen» Spätere Änderungen der Fluchtlinien können einen neuen enteignenden Eingriff enthalten und einen sogenannten Planungsschaden begründen, der hier jedoch nicht gel-j tend gemacht ist»
Auf die Erwägung des Berufungsgericht, es verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sich die Beklagte auf die verzögerte Veränderung der Straßenfluchtlinie berufe, kommt es also nicht an; denn die etwaige spätere Veränderung dieser Fluchtlinien ist für die Bemessung der hier streitigen Entschädigung' - wie ausgeführt - ohne Bedeutung»
Für die Berechnung der Entschädigung gilt dann folgen-des: Der Senat hat in der auch vom Karamergericht verwerteten Entscheidung vom 23- September 1957 (III ZR 171/56 = WM 1958, 78 = BB 1958, 61) in Anlehnung an die ständige Rechtsprechung des Reichsgerichts und das Schrifttum (vgl« jetzt noch Meyer/ Thiel/Frohberg, Enteignung von Grundeigentum 5° Aufl» S 79) für solche Fälle ausgeführt: Bei derartigen Teilenteignungen darf das Vorgartengelände eines städtischen Grundstücks nicht für sich allein bewertet werden, weil es eine wirtschaftliche Einheit mit dem Hauptgrundstück bildet» Als Entschädigung ist
If
im Regelfall nur der Betrag angemessen, um welchen der Wert des ganzen Grundstücks durch die Wegnahme des Teiles vermindert wird« Eine getrennte Bewertung der einzelnen Teile und ein gleichmäßiger Durchschnittspreis führen häufig zu Ungerechtigkeiten» Deshalb sind der Wert des Gesamtgrundstücks vor der Enteignung und der Wert des Restgrundstücks nach der Enteignung zu vergleichen; der Unterschied ergibt regelmäßig den Schaden»
Das Kammergericht hat sich dieser Entscheidung im Grundsatz angeschlossen, ist aber bei der Berechnung - wie dargelegt - irrigerweise davon ausgegangen, daß sich die bebaubare Fläche bereits verändert habe. Jedoch ist dem Kammergericht darin zuzustimmen, daß die Errechnung der Ertragswerte vor und nach der Enteignung im vorliegenden Fall zu keinem Ergebnis führen würde; denn dabei wäre von einem gedachten Neubau auszugehen, der in beiden Fällen den gleichen Ertrag er-fe;: geben müßte, weil sich die Bebaubarkeit und die der Berechnung
zugrunde zu legende Baumasse nicht geändert haben. Daß ange-fochtene Urteil enthält aber bereits ausreichend sichere Feststellungen für die Bewertung des enteigneten Vorgartengeländes, soweit es auch nach Auffassung des Berufungsgerichts unbebaubar und für die Bebaubarkeit des Restgrundstückes ohne Bedeutung ist. Das Berufungsgericht hat auf Grund der verschie denen Gutachten aller Sachverständiger als seine Überzeugung dargelegt, daß das für die Baugrundstücksfläche bedeutungslose Vorgartengelände in jener Gegend von BüMjft üblicherweise mit !' einem Viertel des für das sonstige Grundstück maßgeblichen Ver BK: kohrswertes gehandelt wird, und daß dieser Grundsatz hier an-wendbar «ei, weil für eine Abweichung von dieser VerkehrsÜbung, iia vorliegenden Fall-keine: Anhaltspunkte vorlägen» Diese dem r Tatrichter obliegende Würdigung zeigt keinen weiteren Rechts-H fehler» Den ^rkehrswert des bebaubaren Teils des Grundstücks §1 der Klägerin hat das Kammergericht an {fand anderer übereinstinr
mender Gutachten mit 85,— DM je Quadratmeter ermittelt. ^ j läßt ebenfalls keinen rechtlichen Fehler erkennen,, Es erg sich also aus dem Urteil *— im Uinb 1 iok auf die erwähnte
sprechung des Bundesgerichtshofs - die Überzeugung des Tat--*
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riehters, daß der Unterschied der .Verkehrswerte des ganzen Grundstücks vor der Enteignung und des Bestgrundstücks nach 0 der Enteignung hier (114 x 21,25 =) 2.422,50 DM ausmacit :D'lösen Betrag hat auch die Enteignungsbehörde":festgesetzt,;||fj so-daß die Klage-auf Erhöhung der Entschädigung in vollem umfang mit der Kostenfolge aus §§ 91, 97 ZPO abzuweisen ist. 1
Dabei wird nochmals betont, daß diese Entscheidung in keiner Weise Ansprüche-der Klägerin berührt, die sich ergebe: können, wenn die Stadt demnächst die Fluchtlinien verändert'! soweit diese Veränderungen einen enteignenden Eingriff enthli ten, steht der Klägerin ein weiterer Entschädigungsanspruch§
Dr. Arndt
Bundesrichter Dr. BeyeÄ; ist ortsabweeend und kaim deshalb nicht unterschreiben. Dr. Kreft
■ähtgens
Dr. Hußla