BGH · III ZR 15/65

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
III ZR 15/65
-------ä— URTEIL
in der Baulandsache
 Verkündet am
24« Januar 1966 Scheibl, Justizobersekretär
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 betreffend die Enteignung dos Grundstücks Ki straße 41 und	etragen im
 Grundbuch von	Bezirk	A|44l4lH|, Blatt
 Beteiligtet
1. Frau Minna Anna S 4HHHBk geb.
K^HHH^Bstraße 4P,
2 o V.einhändler Helmut Hermann Gerhard B4HB> KflHHHIstraße 41,
zu 1« und 2« Eigentümer in Erbengemeinschaft,
 Antragsteller im gerichtlichen Verfahren und Revisionskläger,
- Prozeßbevolimächtigter: Rechtsanwalt Frhr.v
3« Stadt gemeinde	vertreten durch den Senator für
 das Bauwesen, Stadtplanungsamt,
 Enteignungsbegünstigte, Antragsgegnerin im gerichtlichen Verfahren und Revisionsbeklagte,
- JProzeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr« 4HI
4« der Senator für das Bauv/esen der Freien Hansestadt BMBfc als EnteigungsbehÖrde.
2
Der IIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27* September 1965 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Pagendarm und der Bundesrichter Dr. Kreft, Gähtgens, Keßler und Dr.Reinhardt
 für Recht erkannt»
Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. und 2. werden das Urteil des Senats für Baulandsachen des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom 9. Dezember 1964 teilweise aufgehoben und das Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Bremen vom*19o Juli 1965 teilweise abgeändert• Das land-gerichtliche Urteil wird hinsichtlich der Entscheidung zur Hauptsache dahin neu gefaßt»
Der Beschluß des Senators für das Bauwesen als Enteignungsbehörde vom 7o Januar 1963 - Az. 630-02-29/39 -wird unter Aufrechterhaltung im übrigen In Ziffer I«, Ziffer Vo Absatz 1 bis einschließlich Ziffer 1 und in Ziffer VII. abgeändert und wie folgt gefaßt»
lo) Zu Ziffer 1os •
Die Enteignung des den Antragsgegnern (Beteiligten zu 1. und 2o dieses Rechtsstreits) gehörigen Grund-stücks KBHBBstraßo 4P und, eingetragen im Grundbuch von &■■■» Bezirk BHHBh Bl* PB) einschließlich des zugehörigen Gaststätteninventars lau^Auf&tellung im Gutachten des Sachverständigen	vom	8«	November	1962
- Bl« 160 der Enteignungsakte 630-02-29/29 - wird zugunsten der Antragstellerin (Beteiligte zu 3» dieses Rechtsstreits) ausgesprochen.
2o) Zu Ziffer VB Abs. 1 bis einschließlich Ziffer 1»
Die von der Antragstellerin (Beteiligte zu 3« dieses Rechtsstreits) zu zahlende Entschädigung wird auf insgesamt 277,556,50 Dft (in Worten» ZweihundertsiebenundsiebzigtausensfUnfhundert-sechsundfünfzig 50/100 Deutsche I»ark) festgesetzt. Diese Entschädigung ist in folgenden Teilbeträgen an folgende Berechtigte zu zahlen»
1«) 225«00Q DM (abzüglich der vereinbarten Hypothekenzinsen, vgl. Ziffer 2,) an die Antragsgegner (Beteiligte zu 1. und 2. dieses Rechtsstreits) o
 
30 Zu Ziffer VII»
hio Kosten des Verfahrens vor der Enteignungs-behörde trägt die Antragstellern (Beteiligte zu 3« dieses Hechtestreits) einschließlich derjenigen Kosten, die den Antragsgegnern (Beteiligto zu 1. und 2. dieses Rechtsstreits) durch Hinzuziehung eines Rechtsanwalts entstanden sind, letztere in Höhe von 3 Gebühren nach einem Geschäftswert von 276«102,50 DM.
Im übrigen wird der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.
hie weitergehenden Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. und 2« sowie die Berufung der Beteiligten zu 3« werden zurückgewiesen«
hie Beteiligten zu 1» und 2« tragen als Gesamtschuldner 3/4 der Kosten des ersten Rechtazuges, 9/10 der Kosten des zweiten Rechtszuges und 19/20 der Kosten des dritten Rechtszuges« hie Beteiligte zu 3« trägt 1/4 der Kosten des ersten Rechtszuges, 1/10 der Kosten des zweiten Rechtb-zuges und 1/20 der Kosten des dritten Rechtszuges«
hie Gerichtskosten des dritten Rechtszuges sind nur nach einem Streitwert von 327-000,— DJ* zu erheben, her Rest wird gemäß § 7 GKG niedergeschlagen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand»
hie Beteiligten zu 1. und 2. (im folgenden Eigentümer genannt) sind in Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücke K^HHHBslra^e und	in der Größe
 von 112,3 q:~. has Grundstück ist mit einem dreistöckigen -Wohn- und Geschäftshaus bebaut» im Erdgeschoß befindet sich
 die Gaststätte **P{ trieben worden ist
 die seit Jahren von Pächtern be-
Auf Grund des vom Senat und von der Bürgerschaft der Freien Hansestadt	18»	November	1956	und	17» De-
zember 1958 beschlossenen Bebauungsplanes ist das Grundstück
I
teilweise als Straßengrund ausgewiesen« Die Stadtgemeinde Bj|m deshalb nach Scheitern von Ankaufsverhandlungen am 21« August 1961 die Enteignung beantragt und eine Entschädigung von 700 DM je qm = 78.610 DM für den Grund und Boden und von 85.000 DM für das Gebäude (zusammen 163*610 DM) geboten. Der Senator für das Bauwesen als Enteignungsbehörde hat durch Beschluß vom 7.Januar 1963 die Enteignung des Grundstücks ausgesprochen und die von der Stadtgemeinde Bremen zu zahlende Gesamtentschädigung auf 248.656,50 DM festgesetzt, wobei für Grund und Boden ein Wert von 90.000 DM (800 DM je qm) und für das Gebäude ein Wert von 134.005 DM zugrundegelegt worden sind. Nach dem Enteignungsbeschluß ist diese Entschädigung in folgenden Teilbeträgen
1.	196.100,—
2.	35.000,—
3.	16.102,50
4.	764,—
5.	690,—
Gegen den den Eigentümern am 7. Januar 1963 zugestellten Beschluß der Enteignungsbehörde haben diese mit am 5. Februar 1963 bei der Enteignungsbehörde eingegangenem anwaltschaftlichem Schriftsatz Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Die Eigentümer haben die Auffassung vertreten: Der Bodenwert sei nicht auf 800 DM je qm, sondern mindestens auf 1.500 DM je qm zu veranschlagen. Dies
 an folgende Berechtigte auszuzahlen»
DM (abzüglich der vereinbarten Hypothekenzinsen, vgl. Ziff. 2.) an die beiden Eigentümer
DM (zuzüglich vereinbarter Zinsen an die Staat1.Kreditanstalt 0
DM an die Eigentümerin Frau	als
 Entschädigung für ein ihr an dem Erb-teil des Eigentümers Helmut zustehendes Nießbrauchrecht
DM an Herrn Herbert DM an das Ehepaar D;
(Pächter) (Mieter).
 
ergebe sich aus der Heranziehung von Vergleichsgrund-stücken* Auch müsse berücksichtigt werden, daß ihnen schon vor fahren mehrere ernste Kaufangebote zu wesentlich günstigeren Preisen gemacht worden seien. Bei der ErtragsWertberechnung seien Fehler unterlaufen. Schließlich müsse auch berücksichtigt werden, daß sie etwa 13 Nebenkosten aufwenden müßten, wenn sie ein gleichwertiges anderes Grundstück erwerben wollten, weil üblicherweise in Bremen der Käufer diose Nebenkosten zu tragen habe«
Die für das Gaststätteninventar ausgeworfene Entschädigung sei ebenfalls viel zu gering angesetzt worden.
Die Eigentümer haben beantragt, die Enteignung auf das Inventar der Gaststätte auszudehnen und den angefochtenen Enteignungsbeschluß dahin abzuändern, daß an die Eigentümer über den Betrag von 196.100 DM hinaus weitere 132.797,50 DM nebst Zinsen auszuzahlen seien.
Die Stadtgemeinde B^H| hat aus der verspäteten Beantragung der Ausdehnung der Enteignung auf das Gast-stätteninventar keine Hechte horgoleitet und keine Einwendungen gegen die Ausdehnung der Enteignung erhoben.
Sie hat im übrigen beantragt, den Antrag auf gerient-liche Entscheidung zurückzuweisen. Sie hat hierbei die Meinung vertreten, daß der Verkehrswe.rt des enteigne ten Grundstücks keinesfalls höher als mit 224-005 DU zu veranschlagen und jedenfalls der der Eigentümerin Frau zuerkannte Entschädigungsbetrag für das Nießbrauchsrecht von der Entschädigung für das Grundstück abzusetzen sei.
Der Senator für das Bauwesen als Enteignungsbehörde hat keine Anträge gestellt.
Das Landgericht (Kammer für Baulandeschen) hat den Enteignungsbeschluß vom 7. Januar 1963 unter Aufrecht-
 
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erhaltung im übrigen in seinen Ziffern V. und VII. ab-geündert und in Ziffer I. die Enteignung des Grundstücks zu Gunsten der Stadt gemeinde	auf das zugehörige
 Gastotätteninventar ausgedehnt. Es hat die von der Stadt-geneinde BBHB zu zahlende Gesantentschädigung auf
2650256.50	DK festgesetzt, wobei es von einem Grundstückswert von 228.000 BIÜ, von einem Wert des von der Ent-eignungsbehörde nicht berücksichtigten Inventars von 6.500 DM, von einer Umzugskostenentschädigung von 1.200 DM und von Neuerwerbskosten von 12.000 DM ausgegangen ist und die Teilposten von 16.102,50 DM, 764 Dü und 690 DM unberührt gelassen hat. Hinsichtlich des Postens von
16.102.50	DM (Nießbrauchentschädigung) hat es ausgesprochen, daß dieser Betrag von der Entschädigung für das Grundstück nicht abzusetzen sei. Hiernach ist es
 zu dem Ergebnis gekommen, daß von der Gesamtentschädigung an die Eigentümer 16.600 DM mehr als von der Enteignungsbehörde festgesetzt, nämlich 212.700 DM auszuzahlen seien, ferner hat das Landgericht die Ziffer VII. des Enteignungsbeschlusses, die bestimmt, daß die Kosten des Verfahrens einschließlich derjenigen Kosten, die den Eigentümern durch Hinzuziehung eines Rechtsanwalts entstanden seien, letztere in Höhe von 3 Gebühren noch einem Geschäftswert von 247.202,50 DM, die Stadtgemeinde	zu	tragen
 habe, dahin abgeändert, daß bei dieser Kostenentscheidung nicht von einem Geschäftswert in Höhe von 247*202,50 DM, sondern von einem Geschäftswert von 100.192,50 Dü auszugehen sei. Hinsichtlich dieser Abänderung des Geschäftswertes war von keiner der Parteien ein ausdrücklicher Antrag gestellt worden.
Gegen das landgerichtliche Urteil haben die Stadtgemeind c	und die Eigentümer Berufungen eingelegt.
 
Die Stadtgemeinde BBHl hat mit ihrer Berufung die Herabsetzung der von ihr zu zahlenden Gesamtentschädigung um 12.000 DU (wegen des vom Landgericht zugesprochenen Ersatzes für Erwerbsnebenkosten) und eine entsprechende Minderung des Geschäftswertes für das Verfahren vor der Enteignungsbehörde begehrt. Sie hat demgemäß beantragt, daß anstelle einer Gesamtentschädigung von 265.256,50 DU eine solche von .253-256,50 DM festgesetzt werde und demgemäß an die Eigentümer ein Teilbetrag von 202.700 DM abzüglich der vereinbarten Hypothekenzinsen zu zahlen sei, und daß der Geschäftewert, nach dem die Auslagen und Gebühren der Prozeßbevollmächtigten der Eigentümer für das Verfahren vor der Enteignungsbehörde zu berechnen seien, anstelle des Betrages von 100.192,50 DM auf 88.192,50 DM festgesetzt werde0
Die Eigentümer haben demgegenüber beantragt, die Berufung der Stadtgemeinde zurückzuweisen. Nachdem die Eigentümer im Berufungsrechtszug zunächst von der Vorstellung ausgingen, daß die Gesamtentschädigung auf 381.454 DM festzusetzen sei, wovon ihnen »328.897,50 DM auszuzahlen seien, haben sie alsdann die Berechnung der von ihnen begehrten Entschädigung umgestellt und nach ihrer nunmehr vertretenen Meinung sieben verschiedene Posten unterschieden, die berücksichtigt werden müßten:
410.000,	— DM
16.102,50	Dü ,
r
150.000,	— BH I 23.265,— Bf
6.500,— J# i
1.	Entschädigung für Grund und Boden einschl. Gebäude
2.	Wert dos Nießbrauchrechts, das der Eigentümerin Frau SUBamErbteil des Eigentümers Helmut SBHb' zu~ steht
3« Goodwill des verpachteten Geschäfts (Gaststätte ?BlP)
4- Entschädigung für Mietausfall
5. Inventarentschädigung
 
6, Umzugskosten
7« Individueller Schaden, d.h. Kosten für den Erwerb eines Ersatzobjektes als Existenz grundlago
 Übertrag	605o867»50 DM
lo200,— DM
21,000»-- DM
628,067,50	DM
Diese Summe haben die Eigentümer auf 600.000,-— DM abgerundet und davon die im Enteignungsbeschluß ausgeworfenen Beträge für die Hypothek der Staatl. Kreditanstalt OflHfe (55-000 DM) und für die Eigentümerin Frau (16,102,50 DM) zusammen 51*102,50 DM abgesetzt und sind so zu einer Restforderung von 548,897,50 DM gekommen, was gegenüber der vom Landgericht zuerkannten Summe von 212.700 DM eine Erhöhung um 556.197,50 DM aufweis to
 Die Eigentümer haben demgemäß mit ihrer Berufung beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils
1.	die Ziffer V. 1, des Enteignungsbeschlusses wie folgt zu fassen*
548,897,50	DM (abzüglich der vereinbarten Hypo-thekenzinsen vgl, Ziffer 2) an die Antragsgegner (Beteiligte zu l.und 2ö dieses Rechtsstreits)
2.	die Ziffer VII. des Enteignungsbeschlusses wie folgt zu fassen*
Die Kosten des Verfahrens vor der Enteignungsbehörde trägt die Antragstellerin (Stadtgemeinde dnschl. der Auslagen und Gebühren des Herrn Rechtsanwalts Dr. G|HB	einem	Geschäfts-
wert von 446,590 DM.
 
Rilfsweise haben sie beantragt, für den Fall, daß der voa Landgericht zugesprochene Betrag von 12 »000 DM (Neuerwerbskosten) keine fällige Rntschädigungsforderung sei, der Stadtgemeinde aufzugeben, an die Eigentümer . über die in Ziff- V* 1. festgesetzten Beträge hinaus diejenigen Kosten zu zahlen, die bei der Beschaffung eines Ersatzobjektes für Maklerprovision, Gerichtsund Hotariatskosten sowie Beschaffung und Eintragung einer neuen Hypothek von 35-000 DM, ferner evtl. Grunderwei’be-Steuer, entstehen«
Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Eigentümer das landgerichtliche Urteil abgeändert und den Bescnluß in Ziff« V« Abs« 1 (bis einschl. Ziff. 1) und in Ziffer VII. wie folgt gefaßt*
Ziffer V«
Die von der Antragstellerin (Beteiligte zu 3-dieses Rechtsstreits) zu zahlende Entschädigung wird auf insgesamt 268-556,50 Dil festgesetzt- Diese Entschädigung ist in folgenden Teilbeträgen an folgende Berechtigte zu zahlen»
1. 216-000 DM (abzüglich der vereinbarten Hypotheken*
zinsen vgl. Ziff- 2) an die Antragsgegner (Beteiligte ; zu 1-. und 2. dieses Rechtsstreits)
Ziffer VII«
Die Kosten des Verfahrens vor der Enteignungsbehörde trägt die Antragstellerin (Beteiligte zu 3- dieoes Rechtsstreits) einschl- derjenigen Kosten, die den Antragsgegnern (Beteiligte zu* l'«<und P.« dieses »Rechtsstreits! durch Hinzuziehung eines Rechtsanwalts entstanden sind, letztere in Höhe von 3 Gebühren nach einem Geschäftswert von 247-202,50 DM.
 
Die weitergehende Berufung der Eigentümer und die Berufung der Stadtgemeinde hat das Berufungsgericht zurückgewiesen.
Mit der Revision verfolgen die Eigentümer ihre in der Beruf ngsinstanz zuletzt gestellten Anträgo weiter, soweit ihnen nicht in vollen Umfange entsprochen worden ist. Die Stadtgemeinde bittet um Zurückweisung des Hechts mittels.
Entscheidungsgründe;
A. Entschädigung für den Rechtsverlust am Grundstück
1.) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß sich die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks bemißt, wobei maßgebend der Zeitpunkt ist, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet (§ 95 Abs. 1 BBauG). Zur Ermittlung des Verkehrswertes hat es sich in Anlehnung an das im Enteignungsverfahren erstattete Gutachten und das im gerichtlichen Verfahren eingeholte Ergänzungsgutachten des Gutachterausschusses der Stadtgemeinde BHIB deß ^rtragswertVerfahrens bedient, wie es in seinen Grundzügen in der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrawerteo von Grundstücken (Verkehrswert-VO) vom 7. August 1961 (BGBl. I 1183) niedergelegt ist.
Bas Vergleichswertverfahren, so erwägt das Berufungsgericht, komme wegen der Individualität des Gebäudes nicht in Betracht9 und wegen der Bedeutung des Ertrages für die Bewertung des überwiegend durch Verpachtung und
 
Vermietung genutzten Gebäudes sei auch dem Ertragswert-verfahren der Vorzug vor dem Saehwertverfahron zu geben*
Rechtsirrig ist demgegenüber die Ansicht der Revision* Durch die Anwendung des Ertragswertverfahrene sei § 3 Ver-Icehrowert-VQ verletzt. Denn nach dieser Vorschrift sei der Verkehrswert nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. first wenn dieses nicht ausreiche oder aus sonstigen Gründen nicht in Betracht komme, sei der Ver-kehrowort mit Hilfe des firtragswert- oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln.
Die Revision übersieht hierbei zunächst, daß die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Vorkehrs-werteo von Grundstücken nur für die Gutachterausschüoso in ihrer allgemeinen Gutachtertätigkeit verbindlich ist.
Für die Gerichte ist nur maßgebend, daß der gesetzlich vorgeschriebeno Verkehrswert (§95 BBauG) ermittelt wird.
In der Auswahl der firmittlungsmethodo ist der Tatrichter frei (BGH Urt. vom 19. Juni 1958 - III ZR 32/57 -). Dies hat auch durch § 141 BBauG und die im Anschluß hieran erlassene Verkehrswertverordnung der Bundesregierung keine Änderung erfahren. Der Tatrichter ist nicht einmal verpflichtet, überhaupt ein Gutachten des Gutachteraus-schussos einzuholen (Schütz-Frohberg, Komm, zu dem Sundesbaugesetz, 2. Aufl., § 143 Anra. 1). Im übrigen schreibt auch § 3 Abs. 2 Verkehrswert-VO die VerkehrsWertermittlung durch Preisvergleich nur vor, soweit dies möglich ist.
Bei einem derart individuell gestalteten Hausgrundstück, wie es hier vorliegt, wird es aber in der Regel kaum möglich sein, für einen Preisvergleich auch nur annähernd vergleichbare HausgrundstUcke zu finden, Es entspricht daher sogar den Vorschriften der Verkehrswertverordnung, wenn das Berufungsgericht sich bei seiner Verkehrev.ert-ermittlung des Ertragswertverfahrens bedient hat.
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2o) Den Grund und Boden bewertet das Berufungsgericht,
- - - - -■-jt im V/ege des Preisvergleiches mit 1*000 DM je qm und kommt damit bei der Grundstücksgröße von 112,3 qm zu einem Bodenwert von 112»300 DM«, Dabei stellt des Berufungsgericht ausdrücklich fest, daß es sich mit dieser Bewertung der Schätzung des Gutachterausschusses anschließe, die dieser am 26«, Oktober 1962 bei vergleichbaren Grundstücken vorgenommen habe, und daß sich diese Preise seitdem nicht mehr verändert haben»
Die hierzu in der RevisionabegrUndung erhobene Rüge, die Feststellung des Berufungsgericht, die Preislage habe sich seit Oktober 1962 nicht verändert, sei aktenwidrig erfolgt, da das Berufungsgericht im Tatbestand auch auf den vorgetragenen Akteninhalt Bezug nehme, die Eigentümer aber im Schriftsatz vom 26» September 1964 Seite 6 unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten auf eine Preissteigerung von etwa 35 7* hingewiesen hätten, hat die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Senat fallen gelassen«
3«) Fehl geht die Ansicht der Revision, das Berufungsgericht habe nicht die Rechtsprechung beachtet, nach der Nachteile, die durch eine Bauplanung für die Verwertung eines Grundstücks eintreten, als Minderung des Bodenwertes entschädigungspflichtig seien* hier habe sich aber die Bauplanung der Stadtgemeinde Bremen bereits als endgültige 11 Vorwirkung11 der nunmehrigen völligen Entziehung des Eigentums ausgewirkt und eine Preisminderung des Bodenwertes mit sich gebracht, die auch zu entschädigen sei«
Ausgangspunkt dieser von der Revision herangezogenen Rechtsprechung ist die Auffassung von der sog. "Vorwirkung11
 
der Enteignung, nach der bei der Festsetzung der Enteignung© entschädigung in der Hegel von der Grundstücksqualität auszugehen ist, die das Grundstück in den Zeitpunkt aufwies, als es endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde. Biesen Zeitpunkt sieht die Rechtsprechung erst, aber auch schon in dem Augenblick als gegebenen, in dem ein verbindlicher Bebauungsplan die Zweckbestimmung des betroffenen Grundstücks regelt« In der Sache handelt es sich hierbei um die Horabklassifizierung, u.U. bis zur gänzlichen Aufhebung einer bisher zulässigen Nutzung« Die hierdurch eingetretene Wertminderung ist in Geld zu entschädigen, wie es nunmehr 5 44 BauG auch ausdrücklich vorschreibt «
J)ie Revision übersieht, daß diese Rechtsprechung im vorliegenden Falle schon deshalb nicht zu dem Zuge kommen konnte, weil hier die Qualität des Grundstücks überhaupt nicht in Streit stand. Bas Berufungsgericht hat das Grundstück als unbeschränkt bebaubar angesehen und dement.-sprechend auch seinen Preisvergleich vorgenommen. Auswirkungen, die die Bauplanung der Stadtgemeinde Bremen möglicherweise auf die Preisgestaltung des hier in Rede stehenden Grundstücks im GrundstUcksverkehr gehabt haben könnte, sind damit jedenfalls nicht zu Lasten der Eigen-tümer in Erscheinung getreten«
Es läßt sich daher nicht feststellen, daß das Berufungsgericht bei seiner Bewertung von Grund und Boden wesentliche Tatsachen im Sinno des § 287 ZPO außer acht gelassen hat«
4«) Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes geht das Berufungsgericht von dem unstreitigen jährlichen Rohertrag von 21«24C,— BM aus und zieht hiervon, da der Rohertrag nur die Einkünfte aus dem Grundstück nebst
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Gebäude als dessen Bestandteil umfassen soll, den Anteil von der Ga st stättenpacht ab, der sich auf das Gaststätteninventar bezieht, das nicht Bestandteil des Grundstücks ist. Es handelt sich hierbei um einen auch nicht mehr streitigen Betrag von 714»63 DM, so daß das Berufungsgericht auf einen jährlichen Rohertrag von 20.525,37 DM kommt o
Bntgogon der Ansicht der Eigentümer rechnet das Berufungsgericht zu dem Rohertrag nicht die Einnahmen von jährlich 2.200,— DM hinzu, die durch Vermietung einer Reklamefläche an der Seitenwand des Hauses erzielt worden sind, mit der Erwägung; Diese Seitendwand sei nur deshalb für Reklamezwecke nutzbar geworden, weil das unmittelbar daneben angrenzende Gebäude (Turnhalle) durch Kriegseinwirkung zerstört und nur mit Rücksicht auf den neuen Bebauungsplan nicht wieder aufgebaut worden sei. Insofern sei, so sagt das Berufungsgericht, diese Einnahme nicht als nachhaltig erzielbar anzusehen.
Erfolglos rügt die Revision demgegenüber; Da das Berufungsgericht featstelle, daß die Verwendbarkeit der Fläche für Reklamezwecke durch KriegsZerstörung entstanden sei, beruhe sie nicht auf der Heuplanung« Das Berufungsgericht habe auch nicht darlegen können, daß ohne die Enteignung die Verwendbarkeit der Seitenwand als Reklamefläche in Fortfall gekommen wäre.
Die Revision verkennt hierbei die vom Berufungsgericht tatsächlich getroffene Feststellung, die dahin geht, die Seitenfläche sei nur deshalb für Reklamezwecke nutzbar geworden, weil das unmittelbar daneben angrenzende Gebäude (Turnhalle) durch Kriegseinwirkung zerstört und nur mit Rücksicht auf den neuen Bebauungsplan nicht wieder aufgebaut
 
worden sei» Aua dieser Feststellung folgert da3 Berufungs gericht, daß es sich um eine Werterhöhung gehandelt habe, die infolge des Bebauungsplanes und der nach ihm bevorstehenden Enteignungen eingetreten sei. Nach der ausdrücklichen Vorschrift des § 95 Abs« 2 Ziff« 1 BBauG, die auch das Berufungsgericht anführt, haben solche V/ertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreton sind, bei der Festsetzung der Entschädigung jedoch unberücksichtigt zu bleiben« Mit Hecht hat daher das Berufungsgericht den Erlös aus der Vermietung der Seitenwand zu Reklame zwecken nicht dem Rohertrag zugerechnet, wobei es ohne Bedeutung bleibt, ob es sich hierbei um eine nachhaltig erzielbare Einnahme gehandelt hat oder nicht, oder daß, wie die Revision meint, ohne die hier vorliegende Enteignung die Verwendbarkeit der Seitenwand als Reklamefläche nicht in Foftfall gekommen v/äre«
5«) Die vom Rohertrag abzusetzenden Bewirtschaftungekosten bewertet das Berufungsgericht mit 4«617,42 DM und kommt damit zu einem Reinertrag von 15«907,95 DL1. Den Posten für das Mietausfallwagnis hat es hierbei in Höhe von 5 £ des Rohertrages angenommen mit der Erwägung:
Bel dem Ansatz des Mietausfallwagnisses komme es nicht auf die Verhältnisse im Einzelfall an, sondern allein darauf, wie dieser Wert auf dem Grundstücksmarkt gebildet werde. Es handle sich hierbei um einen allgemeinen Unkostenfaktor für die Preisbildung. Für ihn seien 3 $> des Rohertrages angemessen. Zwar bleibe dieser Prozentsatz unter dem vom Gutachterausschuß angenommenen Satz (4 /^) und liege Uber dem von den Eigentümern vorgeschlagenen Satz (2 fo) o Da es sich aber um ein gemischt genutztes Grundstück handele, bei dem das Risiko einer Ertragsminderung nur zu etwa 5 J 2 (21.240,— DM zu
 
 14.000,— DM) auf die Einnahmen aus der verpachteten Gaststätte entfalle, sei es erforderlich, einen zwischen den Sätzen für gewerbliche und mietweise Nutzung liegenden Satz zugrundezulegen. Daß das mit dem Ertrag aus der Gaststätte verbundene Wagnis zu dem mindesten bei den beiden letzten Pächtern FflBB und ^BBI auch wirksam geworden sei, zeige sich u.a. daran, daß Prigge wegen Nichtzahlung der Pacht auf Räumung habe verklagt und zu dem Offenbarungseid habe geladen werden müssen und UHHB nach seiner Erklärung vom 26. November 1962 vor der Enteignungobehörde bis zu diesem Zeitpunkt keinen Gewinn habe erzielen können.
Diese Ausführungen lassen einen Hechtsirrtum nicht erkennen und werden von der Revision erfolglos angegriffen.
Die Revision meint, das Berufungsgericht habe bei seiner Anführung der Verhältnisse der beiden letzten Pächter nicht beachtet, daß das Mietausfallwagnis hier auf die Bauplanung zurückgegangen sei, da beim Drohen eines Enteignungsverfahrens und während dessen Laufs ein tüchtiger Gastronom sich nicht bereit finden werde, seine volle Kraft einzuoetzen und vielleicht jahrelang nutzlose Aufbauarbeit zu leisten.
Die Revision übersieht hierbei, daß es der Heranziehung dos Umstandes, in vorliegendem Fall sei das Mietausfallwagnis sogar zur Auswirkung gekommen, gar nicht bedurft hätte, weil das Mietausfallwagnis nicht danach anzusetzen ist, ob im Einzelfall ein Hietausfall eingetreten;ist, sondern ob der Grundstücksverkehr bei derartigen Objekten ein solches Wagnis zu berücksichtigen pflegt; daß dies hier der Fall sei, hat das Berufungsgericht tatsächlich fest-gestellt. Damit sind aber die von der Revision beanstandeten Ausführungen des Berufungsgerichts überflüssig und es bleibt ohne Bedeutung, wenn hierbei die tatsächlichen Verhältnisse nicht richtig beurteilt sein sollten.
 
6 o) Den in Höhe von 15 * 907,95 DLi ermittelten Reinertrag mindert das Berufungsgericht alsdann um den Verzinsungsbetrag dec mit 112« 300 ,— DM ermittelten Bodenwerte3 und kommt hierbei unter Annahme eines Sollzinseatzes von 5*5	(= 6o 176»50 DM) zu einem für die Ermittlung
 des Gebäudev;ertes zu kapitalisierenden Betrag von 9«731,45 DM (§ 8 Abs« 2 VerkehrswertVO)«
Die Revision wendet eich insoweit nur gegen den vom Berufungsgericht angenommenen Sollzin9satz von 5»5 / «
Sie meint: Dieser Zinssatz lasse die heutige Lage außer acht. Angesichts der seit Jahrzehnten zu beobachtenden Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt sei der Zinssatz nicht mehr der entscheidende Faktor bei demjenigen, der Geld anlege« Die Mieten seien in der Nachkriegszeit höchstens auf das Zweifache, die Grundstücke dagegen auf eine Indexzahl von 410, der Bauindex auf 516 gestiegen« Wer Aktien kaufe, denke nicht nur an die Dividende, die oft minimal sei, sondern hoffo auf die Kurssteigerung«
Wer ein Haus baue, denke nicht nur an die gegenwärtigen Mieterträgo, , sondern an die Wertsteigerung dos investierten Kapitals und evtl, an die künftige Rendite. Infolgedessen gebe der Faktor 5,5 ^ nicht den heutigen Wort eines Gebäudegrundstücks richtig wieder, sondern müsse wesentlich niedriger gehalten werden, damit der volle Wert des Grundstücks ermittelt werden könne«
Hiermit kann die Revision keinen Erfolg haben«
Zur Annahme des Sollzinssatzes von 5,5 j* führen das Berufungsgericht folgende Erwägungen: Der Gutachterausschuß und das Landgericht hielten wegen der günstigen Ertragslage des Grundstücks einen Zinssatz von 6 %9 die Eigentümer einen solchen von 5 j* für angemessen« Da für
 die Ermittlung des Sollzinssatzes nach § 8 Abs« 3 Satz 3 VerkehrswertVO auf dio Art der baulichen Anlagen und auf die Lage auf dem Grundstücksmarkt abzustellen sei, müsse der Sollzinssatz der "üblichen Kapitalverzinsung für die jeweilige Grundstücksart entsprechen"« Damit sei eine weithin generalisierende Betrachtungsweise an Platze, die eine Berücksichtigung der besonderen individuellen Verhältnisso ausschlieSe. Andernfalls würde bei einer Heraufsetzung des Sollzinssatzes gegenüber der üblichen Verzinsung wegen der besonders günstigen Ertragslage eines Gebäudes der Ertragswert zu gering angesetzt werden; denn es sei davon auszugehen, daß ein Kaufint eres sent so viel Kapital für den Erwerb des Grundstücks aufzuwenden bereit sei, wie es die Übliche Verzinsung erwarten lasse. Der Gutachterausschuß habe, wie mit den Parteien in der mündlichen Verhandlung erörtert worden sei, im Rechtsstreit	U	121/62),
in dem die Parteion von den Prozeßbevollmächtigen dieses Rechtsstreits vertreten worden seien, ein eingehendes Gutachten Uber die Ertragslage städtischer, überwiegend gewerblich genutzter Grundstücke erstattet, auf das er auch in seinem Gutachten vom 12« Juni 1963 Bezug genommen habe. Er habe für überwiegend gewerblich genutzte Grundstücke der Innenstadt einen Ertrag des investierten Kapitals von 5,5 > errechnet. Da im Rahmen des § 8 VerkehrswertVO auf die Sollzinsen, d.h. auf den "effektiven Gewinn des Eigentümers aus dem Objekt" abzustellen sei und "der Verzinsungsbetrag des Bodenwerteo ebenso wie der Verzinsungsbetrag des Gebäudewerteo am Wertermittlungs-Stichtag der Verzinsung des investierten Kapitals" diene, sei der Zinssatz entsprechend den Feststellungen des Gutachterausschusses auf 5,5 >- feetzusetzen. Dieser Satz
L
 
entoprocho der üblichen Kapitalverzinsung weitgehend gewerblich genutzter Grundstücke der Innenstadt» Angesichts der überwiegend gewerblichen Nutzung des Grundstücks der Eigentümer könne dieser Zinssatz nicht, wie die Eigentümer meinen, unterschritten werden» Anders als bei der Ermittlung der Bausperrenentschädigung, bei der nicht auf die Ertragslage eines baulich genutzten Grundstücks, sondern auf die Bodenrente eines unbebauten Grundstücks abzustellen sei, könne hier auch der Erbbauzinssatz nicht als Uaßstab herangezogen werden»
Biese sich auf tatsächlichem Gebiet bewegende Würdigung läßt in der fievisionsinstanz zu beachtende Rechtsfehler nicht erkennen. Für das Berufungsgericht bestand auch keine Veranlassung, die von der Revision erwähnten, lediglich Spekulationscbarakter tragenden Umständo bei seiner generalisierenden Betrachtungsweise mit in Rechnung zu stellen»
7») Ben endgültigen Gebäudeertragswert errechnet das Berufungsgericht schließlich dadurch, daß es entsprechend § 8 Abs» 3 VerkehrswertVO den um den Verzinsungabetrag des Bodenwertes verminderten Reinertrag (9-731»45 BM) mit dem sich aus Anlage 1 dieser Verordnung ei*gebenden Vervielfältiger kapitalisiert, wobei es von einer Rc3t-nutzungsdauer des Gebäudes von 40 fahren und den Sollzinssatz in Höhe von 5,5 # ausgeht, was, wie auch von dem Berufungsgericht angenommen, den Vervielfältigungsfaktor 14,3 ergibt» Bei seiner Berechnung ist dem Berufungsgericht jedoch ein Fehler dahin unterlaufen, daß es den geminderten Reinertrag in Höhe von 9»731,45 BM nicht mit dem Vervielfältiger 14,3» sondern offensichtlich irrtümlich mit dem vom Gutachterausschuß dessen Berechnung zugrundegelegton Vervielfältiger 13»4, der
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dem vom Gutachterausschuß angenommenen Sollzinssatz von 6,0 £ entspricht, multipliziert und auf diese V/oise zu einem Gebäudeertragswert von 130-801,43 DM, (richtig 130-401,43 DK)» aufgerundot auf 131*000,— DK kommt«.
Dieser Irrtum führt das Berufungsgericht zu einem etwa um 9-000,— DM tiefer liegenden Gebäudeertragswert. Denn bei Anwendung des richtigen Vervielfältigers ergibt sich der Betrag von 9-731*45 x 14,3 - 139-159*74 DM, aufgerundet = 140-000,— DM.
Den so nach dem Ertragawertverfahren ermittelten Verkehrswert, der den Bodenwert (112-300,— DK) und den Gebäudeertragswert (131-000,— Dil, richtig 140.000,— DK) umfaßt (§ 7 Abo. 2 VerkehrswertVO), setzt das Berufungsgericht auf 243-300,— DM fest. Bei Berichtigung der irrtümlich erfolgten Berechnung ist er jedoch um 9-000,— DM auf 252-300,— DK zu erhöhen«
8.) Soweit sich die Eigentümer im Einblick auf einen höher festzusetzenden Verkehrswert auf ihnen in der Vergangenheit gemachte Kaufangebote berufen haben, hält das Berufungsgericht eine höhere Festsetzung des VerkehrB-wertes unter Berücksichtigung dieser Angebote nicht für gerechtfertigt.
a) Das an die B^(	auf	deren	Anregung
 abgegebene notarielle Kaufangebot der Eigentümer aus dem Jahre 1961 in der Preishöhe von 325-000,— DM hält das Berufungsgericht nicht für ein solches, das die V/ertver-hältnisse am allgemeinen GrundstUcksmarkt habe widcrspiegeln können- Seine Erwägungen hierzu gehen im wesentlichen dahin* Die beiden Geschäftsführer der	Cmbti
 hätten den Angebotspreis zunächst nur deshalb gebilligt, weil dieses Grundstück wegen des Großbauvorhabeno am
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Herdentor als Ersatzgrundstück vorgesehen gewesen sei, um den Ankauf von Grundstücken im Ilerdentorgebiet zu erleichtern. Nur ira Zusammenhang mit dem Gesamtaufbau in Herdentorgebiet hätten die beiden Geschäftsführer gemeint, den hohen Preis vertreten zu können, wenn gewissermaßen ein Gesamtsaldo gezogen würde«
Zwar ist der Revision zusugeben, daß ernsthaften Kaufangeboten bei einem Preisvergleich nicht Jede Bedeutung abgesprochen werden kann. Aber auch einem solchen Kaufangebot muß ein "nachhaltig" erzielbarer Preis zu-grundeliegon« Denn wie der erkennende Senat schon wiederholt ausgesprochen hat (vgl« insbesondere ÖGHZ 39, 198,
204), haben Kaufpreise - und das gleiche gilt für Kaufangebote -,die aus persönlichen Gründen oder wegen ungewöhnlicher Umstände besonders hoch oder besonders niedrig liegen, außer Betracht zu bleiben« Es ist nur die Preisbildung des "gesunden Grundstücksverkehre und unter gewöhnlichen Umständen" zu berücksichtigen. Es liegt daher durchaus im Rahmen dieser Rechtsprechung, wenn das Berufungsgericht diesem Kaufangebot im Hinblick auf die ungewöhnlichen Umstände, unter denen es abgegeben worden ist, für die Preisbildung keine Bedeutung beigemossen hat«
b) Hinsichtlich der Kaufangebote der Makler (1954» 230.OüO,— DM) und	(1954»	250.000,—	DIA)
stellt das Berufungsgericht fest, daß ihnen keine exakte Prüfung der Ertragslage des Grundstücks zugrundogelogen habe, sondern daß sic sich einerseits auf die Vorstellungen der Eigentümer Uber die Höho der Kosten für den Erwerb eines anderen Objekts und andererseits nur auf Überschlägige Überlegungen der Makler gestützt hätten, wobei der Makler Bflftdas Angebot von 230.000,— DIA für sehr günstig, d.h.
den Verkehrswert übersteigend gehalten habe, und auch der .Makler	der	Ansicht gewesen sei, die Eigen-
tümer seien mit einem Preis von 250.000,— DLi gut bedient.
Es läßt daher, entgegen der Ansicht der Hevioion, keinon Rechtsfehler erkennen, daß das Berufungsgericht die Preise dieser Kaufangebote nicht als solche angesehen hat, die nach entsprechender Umrechnung auf den Stand der heutigen Preise dazu hätten dienen können, die Kichtigkeit der von ihm vorgenommenen Ertragswertberechnung in Zweifel zu ziehen oder gar zu widerlegen.
Die Eigentümer und mit ihnen auch die Revision widersprechen sich selbst, wenn sie einerseits aus den Kaufangeboten aus dem Jahre 1954 auf einen heutigen Grundstückswert von 557oÖOO,— DM oder gar 735.000,— DM schliessen, andererseits aber eine Ermittlung für 1964 nach der Sachv/ertmethode aufmachen, die nur zu einem Wert von 361.400,— DM führt, wobei als Gebäudewert 136.800,— DM und als Bodenwert 224.600,— DM ausgewiesen sind. Selbst wenn man also der von den Eigentümern selbst aufgemachten Sachwertberechnung folgen würde und dem Gebäudewert von 136.800,— DM den durch Preisvergleich richtig ermittelten Bodenwert von 112-300,— DM hinzurechnete (§14 Abs. 2 Ver-kehrswertVO), so käme man für 1964 zu einem Verkehrswert von 251.100,— DM, also einem Viert, der noch unter dem nach dem Ertragsv/ertverfahren (richtig) ermittelten Verkehrswert von 252*300,— DM läge. Dies zeigt, daß die von den Eigentümern selbst vorgenommene Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren der Wertermittlung des Berufungsgerichts nach dem Ertragswertverfahren nicht widerspricht, sondern sie sogar bestätigt, wenn man bei der von den Eigentümern vorgenonmenen Sachwertermittlung vom richtigen Bodenwert ausgeht.
 
9o) Erfolglos bleiben auch die weiteren Eugen der Rovision, die sich dagegen wenden, daß das Berufungsgericht bei seiner Wertermittlung auf den derzeitigen Zustand deö Grundstücks abgeotellt hat und hierbei von einer Reotnutzungsdauer des Gebäudes von 40 Jahren ausgegangen ist«
a) Ins Leere gehen zunächst die Rügen der Revision, mit denen ausgeführt wird* Die Eigentümer hätten Umstände aufgezeigt, die die Eignung des Gutachters als Sachverständigen in Zweifel Zügen. Sie hätten im Schriftsatz vom 16. September 1964 Seite 8 bis 11 den Sachverständigen K^B| für von ihm gomachto Äußerungen als Zeugen benannt, die dessen mangelnde Unvoreingenommenheit ergäben. Auch habe der Sachverständige bei der Besichtigung des Grundstücks unzulässigerweise ein Tonbandgerät aufgestollt und dies trotz Widerspruchs des Eigentümers Helmut SMU nicht abgestellt, wodurch dieser in der Wahrnehmung seiner Rechte und Entfaltung seiner Persönlichkeit beeinträchtigt worden sei. Schließlich hätten die Eigentümer auf eine Reihe von einzelnen Hangeln des Gutachtens	hingewiesen.	Biese	vorge-
tragenen Mängel würden um so schwerer wiegen, als den gutachtlichen Ausführungen des Sachverständigen sachlich nachprüfbare Gründe weitgehend fehlten. Das Berufungsgericht hätte deshalb einen anderen Sachverständigen darüber hören müssen, ob ein wertverbessernder Umbau im Gebäude jederzeit möglich gewesen sei und mit relativ geringen Mitteln hätte durchgeführt werden können.
Soweit dieses Vorbringen der Revision etwa auf einen vorhanden gewesenen Ablehnungsgrund hinsichtlich des Sachverständigen hinzielen will, scheitert es bereits
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an der Vorschrift des § 406 ZPO. Aber hierauf und auf die Präge, ob das Gutachten	dem Gericht für seine
 Entscheidung sachlich nachprüfbare Unterlagen lieferte, denen es sich anschließen konnte, kommt oo nicht einmal an. Denn wie sich aus den Gründen des Berufungsurteils ergibt, ist das Berufungsgericht nicht dem Gutachten K^HI gefolgt, der nur eine noch 30-jährige Restnutzungs-dauer des immerhin schon 124 Jahre alten Gebäudes angenommen hat, sondern es hat seine Entscheidung auf Grund eigener Augenscheinseinnahme des Gebäudes und in Anlehnung an das Gutachten des Gutachterausschusses der Stadtgemeinde	vom 12 o Juni 1963 getroffen« Dies zeigen
 seine hierzu angestellten Erwägungen, die dahingehenj
 Bei der Bestimmung der Hestnutzungsdauer sei nicht allein die technische, sondern die wirtschaftliche Lebensdauer ins Auge zu fassen. Dabei hänge die wirtschaftliche Lebensdauer im Sinne des hier durchzuführenden Ertragswertverfahrens nur bedingt von der technischen Lebensdauer ab« Erheblich habe der Umstand ins Gewicht fallen müssen, daß die Gaststätte wie auch die anderen Häume im Hause der Eigentümer modernen Erfordernissen nicht mehr entsprächen. Davon habe sich das Gericht bei der Augenscheinsoinnahme vom 21. Oktober 1964 selbst überzeugt» Daß das Gebäude Insgesamt veraltot sei, zeigten insbesondere Grundrißgestaltung, die dadurch bedingte Kaumaufteilung, die Etagenhöhen und die steilen Treppen. Ferner lasse sich die veraltete sanitäre Installation nicht übersehen, die vielleicht den gehobenen Ansprüchen der Zeit vor dem ersten Weltkriege entsprochen haben möge, wie der von den Eigentümern herangezogone Architekt
 in seiner Schätzung vom 3« August 1964 ausgeführt habe, ober nicht einmal heutigen Erfordernissen
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des sozialen Wohnungsbaues entspreche. So seien z.B. die Entwässerungsloitungen fiir die Badeeinrichtungen und daB Waschbecken im zweiten Obergeschoß außen an der Außenwand verlegt. Dadurch bestehe im Winter ständig die Gefahr der schädigenden Frosteinwirkung. Die öadekabine im zweiten Obergeschoß, deren Installation ebenfalls veraltet sei, werde in den Wohnraum entlüftet. Dio wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes bleibe deshalb in jedem Falle hinter der technischen Lebensdauer zurück.
Sie sei vom Gericht mit jetzt noch restlichen 40 Jahren eingeschätzt worden. Dabei habe das Gericht der vom Gutachterausschuß vorgenommenen Einschätzung den Vorzug gegeben, weil eine nach und nach vorzunehmende Renovierung des Hauses, bei der die in den letzten Jahren wegen der drohenden Enteignung unterlassenen Unterhaltungsarbeiten nachgeholt worden müßten, eine gewisse Abhilfe schaffen könnte. Gedacht sei dabei an kleinere Installations-arbeiten im Eingang, in den Toiletten, Küchen und Badezimmern, z.B. durch “Verfliesen" der Wände, "Einfliesung” der Wannen, Austausch der Becken, ferner durch Ausbesserung von Fußböden, Wänden und Fenstern in wirtschaftlich vertretbarem Rahmen, wie sie zu dem Teil auch in dem Renovierungs-Vorschlag des Architekten P§|B vom 19° August 1964 auf-geführt seien. Hierdurch hätte aber der Uietertrag nicht entscheidend gesteigert worden können, wie die Eigentümer allerdings meinen, sondern es wäre nur im Zuge ordnungsmäßiger Unterhaltung ermöglicht worden, den hier in Rechnung gestellten Ertrag noch weiter nachhaltig für die Zeit der ^estnutzungsdauer erzielen zu können. Das habe der Sachverständige K^l^bei seiner mündlichen Vernehmung vor dem Gericht ata 31. Oktober 1964 bestätigt, so daß es auch insoweit keiner weiteren sachverständigen Begutachtung bedürfe.
 
Diose Ausführungen lassen eindeutig erkennen, daß das Gutachten KflHB dem Berufungsgericht nicht als Grundlage seiner Entscheidung gedient hat, sondern daß es in ihm nur eine Bestätigung seinor auf das Gutachten des Gutachterausschusses der Stadtgeraeindo	und
 seine oigeno Sachkunde gestützten Entscheidung gesehen hat. Danach Bestand für das Berufungsgericht aber keine Veranlassung, noch ein weiteres Gutachten einzuholen, selbst wenn man der Revison darin folgen wollte, daß das Gutachten ICflHB den an ein solches Gutachten zu stellenden Anforderungen nicht genügt habe«
b) Auch in diesem Zusammenhang weist die Revision erfolglos auf eine ’•Vorwirkung” der Enteignung him Eie meint, die im Stadtzentrum von	bestehende
 langjährige Bausperro hätte den Eigentümern die Möglichkeit genommen, ihr Gebäude zu renovieren«. Das habe sich aber als '•Vorwirkuno'* der Enteignung ausgewirkt, und den Eigentümern sei daher der Ertragswert zu ersetzen, den sie ohne die Bausperre bei der Renovierung des Gebäudes unter Absetzung der hypothetischen Renovierungo-kosten erzielt hätten«
Da8 Berufungsgericht hat auch diesem Gesichtspunkt Rechnung getragen. Es kommt jedoch zu dem Ergebniss Einer echten Wertverbesserung durch einen größeren Umbau stehe die geringe Bewegungsfreiheit innerhalb der durch Grundstücksgröße und Kaueywerk gegebenen Räumlichkeiten entgegen. Hinzu komme die verwinkelte Zugängigkeit des Hauses durch das steile Treppenhaus, das im Bereich dos Wohnungsabschlusses im zweiten Obergeschoß an der dortigen Treppenstufe zudem auch nach Auffassung des Gerichts nach der Augenscheinsoinnahme als gefahrvoll
 
bezeichnet werden müsse. Alles das lasse einen Umbau, der das Gebäude modei'non Erfordernissen anpassen würde, angesichts des Zuschnitts des Grundstücks wirtschaftlich nicht vertretbar erscheinen. Abgesehen davon hätten die Eigentümer nicht beweisen können, daß sie tatsächlich jemals vor der Fühlungnahme mit dem Architekten Pfaff im Jahre 1964 ernsthaft eine tiefgreifende Renovierung durch Umbau vorgehabt hätten. Denn die herangezogenen Akten doo Bauaufoichtsamteo, deren Vollständigkeit nicht bezweifelt worden sei, wiesen keinen entsprechenden Bauantrag auo. Das von den Eigentümern vorgelegte Schreiben vom 9» August 1949 habe auch nicht die Ablehnung eines Bauantrages, sondern die Ablehnung des Verkaufs einer angrenzenden Grundstücksfläche zu dem Gegenstand. Auch hierdurch komme wiederum deutlich zu dem Ausdruck, daß auch nach der damaligen Auffassung der Eigentümer für eine durchgreifende Renovierung oder einen wirtschaftlich vertretbaren Umbau die vorhandene geringe Grundfläeho nicht aus-gereicht habo.
Unverständlich ist es, wenn die Revision dem entgegen hält, die Auslegung, die das Berufungsgericht dem Schreiben des Senators für das Bauwesen vom 9»August 1949 gegeben habe, sei nach dem Wortlaut des Schreibens unmöglich, aus dem Schreiben könne nur entnommen werden, daß die Eigentümer den Anbau nicht hätten durchsetzen können. Dieses Schreiben bedurfte überhaupt keiner Auslegung» Denn aus ihm geht eindeutig hervor, daß auch die Eigentümer ihr Grundstück für einen wirtschaftlich vertretbaren Umbau nicht für ausreichend hielten und einen solchen Umbau nur in Betracht gezogen hatten, wenn ihnen dazu eine Grundstücksfläche aus städtischem Besitz verkauft wurde.
 
Eignete sieh aber das Grundstück der Eigentümer nicht für ein wirtschaftlich vertretbaren Umbau und hatten sie auch gar nicht die Absicht, einen solchen Umbau nur unter Beschränkung auf ihr Grundstück durchzuführen, dann konnte ihr Eigentum nicht dadurch beschränkt werden» daß möglicherweise einem Umbau auch eine Bausperre entgegenstando
 Bausperren und Bauverbote bilden nur dann einen enteignenden Tatbestand, wenn sie auch eine entelgnendo Y/irkung haben, insbesondere ein Bauvorhaben irgendwie verhindern oder verzögern. Es muß also - wie vom erkennenden Senat schon wiederholt ausgesprochen (vgl. ürtoil vom 14. Juli 1965 - III ZH 2/64 = HJW 1965, 2101 und die dort weiter angegebenen Urteile) ein Grundstückseigentümer wirklich bauon wollen und in seinem Vorhaben durch ein Bauverbot oder eine Sperre gestört oder in der sonstigen Verwertung seines Grundbesitzes in fühlbarer Weise beeinträchtigt werden. Bas Berufungsgericht hat daher die Bingo richtig gesehen, indem es darauf abge-stellt hat, daß die Eigentümer nicht nur einen Umbau nicht beabsichtigten, sondern daß auch - abstrakt gesehen - eine Uobaumöglichkeit beschränkt auf ihr Grundstück überhaupt nicht bestand.
Soweit aber die blosse Renovierung des Gebäudes in Rede steht, übersieht die Revision, daß das Berufungsgericht eine solche Renovierung nicht ausgeschlossen, sondern für seine Ertragswertberechnung sogar zu Gunsten der Eigentümer unterstellt hat. Es kommt hierbei jedoch zu dem, auch von der Revision nicht angegriffönen Ergebnis, daß eine solche Renovierung, wie sie zu dem Teil in dem von den Eigentümern vorgelegten Renovierungsvorschlag des Architekten Pfl^ auf geführt sei, den Uietertrag nicht
 
entscheidend hätte steigern können, sondern nur im Zuge einer ordnungsmäßigen Unterhaltung ermöglicht hätte, den hier in Rechnung gestellten Ertrag für die Zeit der Rostnutzungsdauer nachhaltig zu erzielen. Insoweit konnte daher eine mögliche Bausperre überhaupt keine den Eigentümern nachteilige Rolle spielen«
Für das Berufungsgericht bestand mithin, entgegen der Ansicht der Revision, keine Veranlassung, sich mit der hypothetischen Ertragswertberechnung der Eigentümer aus-einandorzusetzen.
Wach alledom ist aus den vom Berufungsgericht zutreffend erörterten Gründen - unter Berücksichtigung des den Berufungsgericht unterlaufenen Rechenfehlers - von einem oben zu Ziffer 7«) berechneten Verkehrswert von 252«300,— UM auszugohen.
Auch hinsichtlich dieses ermittelten Verkehrswertes stellt das Berufungsgericht wiederum ausdrücklich fest, daß er sowohl für den Zeitpunkt der Verhandlung vor der Enteignungsbehörde (26. November 1962) als auch für den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung gelte, da seither Preissteigerungen auf dem Grundstücksmarkt im Zentrum BMIs nicht mehr festzustellen seien und im übrigen die Eigentümer solche für diesen Zeitraum auch nicht behauptet hätten. Biese Feststellung greift die Revision nicht an.
Bo Entschädigung für "Goodwill11 der verpachteten Gaststätte«
Die von den Eigentümern geforderte gesonderte Entschädigung für den weiteren "Goodwill11 der in ihrem Hause betriebenen Gaststätte hält das Berufungsgericht nicht für begründet mit der Erwägung: Dieser Wert soi durch
 die Einbeziehung der bei einer Verpachtung üblicherweise erzielbaren Einnahmen in die Ertragswertberechnung bereits berücksichtigt (§9 VerkehrswertVO). Darüberhinaus sei eine Erhöhung der Entschädigung mit Rücksicht auf den "Goodwill" einer verpachteten Gaststätte nicht angängige Denn zu entschädigen sei der gemeine oder Verkehrswert, der durch weithin generalisierende Faktoren bestimmt werde. Es könne dabei nicht von dem besonderen Fall ausgegangen werden, daß ein Erwerber selbst die Gaststätte betreiben und ihm dadurch ein höherer "Goodwill" zugute kommen könnte, als er sich im Pachtpreis ohnehin nieder-schlagc, der der Ertragswertberechnung zu Grunde liege.
Diese Erwägung des Berufungsgerichts läßt einen Irrtum nicht erkennen. Die Revision kann demgegenüber keinen Erfolg haben, wenn sie meint, der "Goodwill" des Gingerichteten Gewerbebetriebes der Gaststätte sei besonders ontschädigungspflichtig, und sich hierfür lediglich auf Ausführungen der Eigentümer beruft, mit denen diese dargetan haben, daß es sich bei der Gaststätte um einen seit vielen Jahrzehnten eingeführten Betrieb handele, dessen Geschäftslage sich in den letzten Jahren noch durch die in der Nähe erfolgte Errichtung einer Straßenbahnhaltestelle verbessert habe, und daß in den Jahren 1949 - 1962 von den Pächtern ein jährliches Reineinkommen von 30.000,— DM aus der Gaststätte erzielt worden sei. Diesem Vortrag und dem weiteren Hinweis, daß sich bei der Festsetzung der Entschädigung in Y/iedergut-machungsSachen eine Praxis entwickelt habe, auf Grund deren Entschädigungen in Höhe des 5 - 16-fachen durchschnittlichen Jahresgewinnes gezahlt werden, käme nur dann eine Bedeutung zu, wenn die Eigentümer noch selbst die Gaststätte betrieben hätten, und somit in ihren Ge-
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werbebetrieb eingegriffen worden wäre» Eies ist über nicht der Pall, denn unstreitig haben die Eigentümer seit mindestens 1949 die Gaststätte nicht mehr selbst betrieben« Betroffen werden die Eigentümer daher nur insoweit, als ihnen ein Grundstück genommen wird, das u.a. der Ausübung eines Gewerbebetriebes durch Dritte diente« Dieser sicherlich wertsteigernde Umstand wirkte sich für dio Eigentümer, da sie die Gaststätte nicht selbst betrieben, nur dahin aus, daß sie auch einen dem höheren "Goodwill” der Gaststätte entsprechenden Pachtpreis erzielen konnten. In weiterem Umfange werden sie durch die Enteignung nicht betroffen. Dieser höhere "Goodwill” hat sich jedoch, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, im erzielten Pachtpreio niedergeschlagen und im Bahnen der Ertragswertberechnung die entsprechende Berücksichtigung gefunden.
Wenn die Revision in diesem Zusammenhänge noch ausführt, das Berufungsgericht habe nur die effektiv bezahlte, also durch Bausperre und Ent eignungsverfahren gedrückte Pacht berücksichtigt, worin der "Goodwill" einer in Jahrzehnten eingeführten und auf weitere Jahrzehnte als gute Einnahmequelle geplanten Gaststätte nicht zu dem Ausdruck komme, so handelt es sich hierbei um ein neues Vorbringen, das gemäß § 561 ZPO in der Revisionsinstanz keine Berücksichtigung finden kann. Denn, wie das Berufungsgericht feststellt, betrug die monatlich erzielte Pachteinnahme 1.200,— DM, und die Eigentümer haben sich nie darauf berufen, daß die Pl&nungsmaßnahmen der Stadtgemeinde Bremen den Pachtprois herabgedrückt haben.
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Cq Entschädigung des individuellen Schadens.
Den von den Eigentümern als Individualschaden bezeichnten Posten» d#h. die Kosten» die den Eigentümern durch die Beschaffung eines anderen Grundstücks entstehen (Erwerbsnebenkosten), in Höhe von 21.000,— DM hält das Berufungsgericht gleichfalls nicht für begründet. Als Folge hieraus hat es auch diesen Anspruch, soweit er hilfsweise im Y/ege der Feststellungsklage geltend gemacht worden ist, für unbegründet erachtet.
Das Berufungsgericht stützt sich hierbei auf das Urteil des hier erkennenden Senats vom 12. März 1964
-	Ill ZR 209/62 - (BGHZ 41, 354 * NJW 1964, 1227), in den ausgesprochen ist, wer für die Enteignung seines Grundstücks in Geld zu entschädigen sei, habe in der Regel keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten, die ihn durch dio Beschaffung eines anderen Grundstücks entstehen.
a) Dio Revision irrt, wenn sie sich auf die Urteile des hier erkennenden Senats vom 27- April 1964 - III ZR 136/63 - (Y/M 1964, 968 « MDR 1964, 830) und vom 8.April 1965
-	III ZR 60/64 - (BGHZ 43, 300) beruft und meint, im Sinne dieser Urteile könnten die Eigentümer als Folgeschaden Entschädigung für die Erwerbsnebenkosten verlangen.
Insbesondere in dem Urteil vom 8. April 1965 ist zwar ausgesprocheni
 Als Ausgleich für den Substanzverlust könne nur der Wert des Grundstücks als solcher zur Entschädigungsgrundlage gemacht werden, während sonstige Folgeschäden, wie sie etwa durch die Betriebsverlegung auf ein anderes Grundstück entständen, bei der Grundstückswertberechnung keine Berücksichtigung finden könnten. Das würde dem V/eoen
 
dor Entschädigung für eine Grundotückoenteignung nach dem gemeinen Wert (Verkehrewert) ....■ entsprechen» Pie Recht-
sprechung des Reichsgerichts habe daher grundsätzlich die Berücksichtigung derartiger persönlicher Nachteile und Schaden, die nur auf die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers zurückzuführon seien, bei der Grundstücksentschädigung abgelehnt» Zur Beseitigung dieser oft als unangemessen empfundenen Lösung diene jetzt die in allen neuen Enteignungsgesetzen wiederkehrende Bestimmung, daß noben der Entschädigung für den Verlust des Grundstücks selbst auch gewisse Folgeschäden einer Grundstücksenteignung entschädigt werden sollen» Dies sei auch der Sinn der in § 96 BBauG enthaltenen Bestimmung»
In dem Urteil ist dann aber, gewissermaßen einschränkend, weiter gesagt: Mit der nach § 95 BBauG zu gewährenden Entschädigung für den Substanzverlust sei - zu demindest in aller Regel - die “angemessene“ Entschädigung gegeben, die den Betroffenen in die Lage versetzen solle, einen dem enteignoten gleichwertigen Gegenstand wieder zu beschaffen» Bei der Entschädigung für den Rechtsverlust (Substanzvorlust) könne daher allein auf den Wert des entzogenon Grundstücks (oder sonstigen Rechts) abgestellt werden, und mit dem danach zu bemessenden Entschädigungsbetrag seien dio Kosten für den Erwerb eines gleichwertigen Grundstücks abgegolten, während es auf dio im Einzelfall etwa tatsächlich gezahlten - höheren - Kosten für die Beschaffung eines Ersatzgrundstückes nicht entscheidend ankoramen könne. Dem stehe auch nicht entgegen, wenn in § 96 BBauG von “dem Betrag des Aufwandes, der erforderlich ist, um ein anderes Grundstück in der gleichen Weise wie das zu enteignet© Grundstück zu nutzem“ die Rede sei» Penn dies bedeute nicht, daß dieser Betrag
 
etwa ohne weiteres als Entschädigung festgesetzt werden könne. Dieser Betrag stelle vielmehr lediglich einen Rechnungsbetrag dar, der gegebenenfalls zu ermitteln sei, um die Entschädigung fiir die in § 96 Abs. 1 unter Ziff. 1. genannten "anderen11 Vermögensnachteile nach oben zu begrenzen. Aber auch als Rechnungsbetrag sei dieser Betrag keinesfalls mit den vom Eigentümer für den Erwerb eines Ersatzgrundstückes tatsächlich aufgewandten oderwfeufzuwendenden" Kosten gleichzusetzen, sondern es komme allein auf die besonderen (Mehr-)Kosten an, die neben den - durch die Substanzentschädigung ausgeglichenen - Kosten für den Erwerb eines gleichwertigen Grundstücks erforderlich seien, um das andere Grundstück in gleicher Weise wie das enteignete nutzen zu können. Dabei sei etwa zu denken an besondere Einrichtungskosten, an einen mit der BetriebeVerlegung etwa zeitweilig verbundenen Minderumsatz, notwendige Anlaufskosten usw. Auch insoweit komme es gegebenenfalls nicht entscheidend auf die dem Eigentümer tatsächlich entstandenen Vermögensnacht oilo und Kosten an, sondern auf den "erforderlichen" Aufwand, d.h. darauf, welche Nachteile und Kosten auch dann entstanden wären, wenn der Betroffene alle die Maßnahmen ergriffen hätte, die ein verständiger Eigentümer in der gegebenen Lage vernünftigerweise getroffon haben würde.
Diese Ausführungen besagen aber nichts anderes, als daß es sich bei den Vermögensnachteilen im Sinne des § 96 BBauG um solche Nachteile handeln muß, die durch die Enteignung erzwungene, persönlichkeitsbezogene, individuelle Nachteile darstellen, die also nicht allgemein jeden Enteigneten treffen können, sondern nur im gegebenen Einzelfall als erzwungene Folge der Enteignung in Erscheinung treton.
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So gesehen handelt es sich bei den hier geltend gemachten Krwerbsnobenkosten nicht um Nachteile, die sich aus dem besonderen Verhältnis der hier betroffenen Eigentümer als zwangsweise Folge der Enteignung ergeben, sondern diese Nachteile treffen jeden enteigneten Eigentümer, der sich entschließt, die ihm gewährte Enteignungs entschädigung wieder in Grundbesitz anzulegen« Wie schon in dem vom Berufungsgericht herangezogenen Urteil des erkennenden Senats (BGIIZ 41, 353, 359) zu dem Ausdruck kommt, würde aber der Enteignete, der ein Ersatsgrund-stück erwirbt, durch Erstattung der Beschaffungskosten gegenüber einem anderen, der die Entschädigung in anderer Weise anlegt, also z.B. Wertpapiere erwirbt, in unzulässiger Weise bevorzugt werden. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn die besonderen Verhältnisse dos Enteigneten es ihm nicht zu demutbar erscheinen ließen, die ihm gewährte Enteignungsentschädigung anders als in dem Erwerb eines Ersatzgrundstückes anzulegen, wenn er also den Entschluß zur Beschaffung eines Ersatzgrundstückes nicht freiwillig, sondern unter dem Bruck der gerade bei ihm durch die Enteignung geschaffenen besonderen Lage gefaßt hätte oder fassen müßte. Von den hier betroffenen Eigentümern ist aber nichts dafür dargetan, doß ihre besondere Lage sie etwa zu dem Erwerb eines Ersatzgrundstücks zwinge. Im Gegenteil, aus dem vom Berufungsgericht beigezogenen und zu dem Gegenstand der Verhandlung gemachten Enteignungaakten ergibt sich sogar, wie aus einem Aktenvermerk vom 21. l'ärz 1962 hervorgeht, daß von den Eigentümern auf Zuweisung eines Ersatzgrundstücks im Rahmen des Enteignungsverfahrens kein Wert gelegt wurde, sie vielmehr in Geld entschädigt werden wollten. Banach ist davon auszugehen, daß die hier betroffenen
 
Eigentümer, wie gegenwärtig jeder Enteigneto, eine Geldentschädigung in verschiedenster Weise werterhaltend und gewinnbringend anlegen können« Wenn sie hierfür einen mit zusätzlichen Kosten verbundenen Weg wählen,, so beruht dies auf ihrem persönlichen freien Entschluß und kann nicht als eine durch die Enteignung erzwungene Maßnahme angesehen werden« Ohne Hechtsirrtum hat daher das Berufungsgericht eine Entschädigung für Erwerbs-nobenkosten abgelehnt«
b) Wenn die Revision schließlich noch ausführt, zu den Folgeschäden gehörten weiter noch die Beträge, die der Eigentümer Helmut Siemer nicht mehr dadurch ersparen könne, daß er selbst die Verwaltung und Beholzung des Hauses besorgt habo, und hierbei ergebe sich bei einer Kapitalisierung dos 15-fachen Jahreobetrages (910,— DM) ein Folgeschaden in Höhe von 15«650,— DM, so ist dem zunächst entgegenzuhalten, daß von den Eigentümern ein aolcher Anspruch, jedenfalls in bezifferten Antrag, in den Tatsacheninstanzen niemals geltend gemacht worden
 ist o
Abgesehen davon ist dieser Anspruch auch sachlich nicht begründet« Zwar hat der erkennende Senat in seinem schon genannten Urteil vom 27« April 1964 - III ZR 136/63 ausgesprochene Ein bei der Einleitung der Enteignung 69 Jahre alter Inhaber eines Hotels der - nach der Lebens erfahrung vermutlich mit Recht - geltend gemacht habe, er könne seinen eingeführten Betrieb noch mit 70 Jahren und später selbst fortführen, es übersteige aber seine Kräfte, in diesem Alter den Betrieb durch Beschaffung und Einrichtung eines neuen Hotels zu verlegen, könne in dieser Lage durch die Fortnahmo seines alten Betriebs-grundotücks in der Tat einen dauernden Erwerbsverlust
 
erleiden| ihm könne durch die Enteignung die einzige Möglichkeit entzogen worden sein, seine - zwar geschwächte, aber ohne die Enteignung durchaus gewinnbringend ansu-wendendo - Arbeitskraft sinnvoll in einer seiner bisherigen sozialen Lage entsprechenden Weise zu verwerten. Auch das sei ein Folgeschaden im Sinne des Gesetzes.
Wie die Revision selbst vorträgt, handelt es sich bei dem Eigentümer Helmut S4HV um einen zwar Kriegsbeschädigten, aber noch in mittleren Jahren stehenden Mann. Seine Lago ist daher der des enteigneten 70-jährigen Hotelinhabers, der seinem Hotelbetrieb seine ganze Arbeitskraft gewidmet hatte, nicht vergleichbar. Vielmehr ist bei ihm mangels weiteren Vorbringens anzunehmen, daß er eine Nebenbeschäftigung gleicher oder ähnlicher Art, die ihm einen monatlichen Nebenverdienst von etwa 70,— HM bringt, bei den heutigen Verhältnissen ohne weiteres wieder findet.Denkbar wäre vielleicht ein vorübergehender auf die Enteignung zurückzuführender Erwerbsentgang, der sich als Folgeschaden im Sinne des § 96 BBauG darstellen könnte. Ein solcher Vermögensnachteil ist aber nicht geltend gemacht worden. Er würde im Übrigen auch durch die den Eigentümern schon ab 26. November 1962 zugebilligte Kapitalsverzinsung neben dor ihnen noch verbliebenen Nutzung obgegolten sein.
Eino Entschädigung des individuellen Schadens der Eigentümer hat das Berufungsgericht daher zutreffend versagt.
D• Entschädigung für Mietausfoll.
Die von den Eigentümern verlangte Miotontachädigung in Höhe von 23.265?— DM hält das Berufungsgericht für unbegründet, da dieser Uinderertrag bereits durch die
 
gemäß § 99 Abs« 3 Satz 1 BBauG ab Datum der Entscheidung der Enteignungsbehörde (7» Januar 1963) zu zahlenden Zinsen auf den Entschädigungsbetrag in Höhe von 2 $> Uber dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank abgegolten und die Miotausfällo bis zu dem 6« Januar 1963 durch die don Antragstellern ab 26. November 1962 zugesprochenen Zinsen von 5 auf den Entschädigungsbetrag und die trotz der Kapitalverzinsung noch verbliebene mietfreie Nutzung der von ihnen bewohnten Räume bis zu dem 30« Juni 1963 ausgeglichen seien.
Die hierzu getroffenen Erwägungen dos Berufungsgerichts lassen einen Rechtsirrtum nicht erkennen und werden auch von der Revision nicht angegriffen.
E o Zurechnung der an die Nießbraucherin gezahlten Entschädigung auf die Enteignungsentschädigunga
 Soweit die Eigentümerin Frau SBHBvon der Enteignungsbehörde für ihr Nießbrauchrecht eine gesonderte Entschädigung von 16.102,50 DM zugesprochen worden ist und die Stadtgemeinde	im ersten Rechtszug einge-
wandt hatte, daß dieser Betrag von der Entschädigung für die Grundstückssubstanz in Abzug zu bringen sei, meint das Berufungsgericht, hinsichtlich dieses Betrages habe zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz kein Streit mehr bestanden. Das st nur insoweit richtig, als im landgerichtlichen Urteil entschieden ist, die für Frau Siemor allein festgesetzte Entschädigung könne von der Entschädigung für die Grundstückssubstanz nicht abgesetzt werden, und die Stadtgemeinde B(BB hierauf in der Berufungsinstanz nicht mehr zurückgenommen ist.
Damit war das Berufungsgericht im Hinblick auf die Einheitlichkeit des Entschädigungsanspruches nicht der über-
 
Prüfung der Frage entbunden, ob nicht doch der Betrag von 16o102»50 DM von der GrundstückesubetanzentSchädigung abzusetzen sei, zu demal von der Stadtgemeindo B0| im Berufungsverfahren eine Herabsetzung der vom Landgericht festgesetzte Entschädigung, wenn auch aus einem anderen Grunde, beantragt worden war» Zutreffend ist, wie auch schon das Landgericht ausgesprochen hat, daß der für Frau SflHB gesondert festgesetzte Betrag von 16 »102,50 DM einen selbständigen Entschädigungsanspruch darstellte, der von keiner Seite angefochten worden war und sich daher der Nachprüfung durch das Gericht entzog» Der einheitliche Entschädigungsanspruch beider Eigentümer stand aber in Bede, soweit es um die Frage ging, ob dieser Betrag von der Grundstückssubstanzentschädigung abzusetzen ist oder nicht»
Mit Hecht hat jedoch dos Landgericht eine solche Absetzung verneint» Im Beschluß der Enteignungsbehörde ist nämlich ausdrücklich ausgeführt, das Nießbrauchsröcht der Frau	sich en der Entschädigung für das
 Grundstück fort und der gesondert festgesetzte Betrag sei eine Entschädigung dafür, daß die Erträgnisse aus der GrundstUcksentschädigung hinter denen der bisher möglichen Grundstückonutzung zurückblieben« Danach hat es sich hei dem zugesprochenen Betrag von 16.102,30 DM nicht um eine Entschädigung für einen Hechtsverlust an dem Kießbrauchsrecht oder seinem Gegenstand gehandelt, sondern um die Entschädigung eines Folgeschadens im Sinne des § 96 BBauG, der sich daraus ergab, daß die infolge der Enteignung erfolgte Umwandlung des Nießbrauchs am Grundstück in einen Nießbrauch am Entschädigungskapital für Frau	einer	Ertragsminderung verbunden war»
Zwar minderte das Nießbrauchsrecht der Frau	den
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Wort des Eigentums an dem Grundstück im Sinne dos § 93 Abs. 4 BBauGo Es wurde aber nicht als solches entschädigt, sondern die Wertminderung setzt sich an der Entschädigung für das Grundstück fort. Das hat zur Folge, daß der der Frau SSHR gesondert zugesprochene Entschädigungsbetrag von der angemessenen Entschädigung für den Bechtsverluot am Grundstück nicht in Abzug zu bringen ist. Die Stadtgemeinde	ist	such	in	der	Heviaionsinstanz	nicht
 mehr auf ihren Einwand zurückgekommen.
Fo Zusammenfasaende Berechnung.
Wie sich aus den obigen Erörterungen ergibt, können die Eigentümer eine Entschädigung nicht verlangen für den von ihnen geltend gemachten ,,Goodwilll> der Gaststätte (B), don individuellen Schaden (0) und den Mietausfall (D).
Dagegen ist die für dos Nießbrauchsrecht zusätzlich festgesetzte Entschädigung in Höhe von 16.102,30 DM von dor Entschädigung für das Grundstück nicht in Abzug zu bringen (E).
Die für das Hausgrundstück einschließlich des festverbundenen Gaststättoninventaro angemessene Entschädigung beläuft sich auf 252.300,— DM (A)
Hinzu kommen die vom Landgericht festgesetzten Ent-schädigungap.osten von 6.500,— DU für das bewegliche Gastotätteninventar und von 1.200,— DM für Umzugskosten der Eigentümer. Das Berufungsgericht ist in eine ErÖrtorung dieser beiden Bosten nicht mehr eingetreten, sondern hat sie stillschweigend der zu leistenden Entschädigung zugerechnet . Es mag dahinstehen, ob man in diesen beiden Posten selbständige Ansprüche der Eigentümer sehen will, oder ob sie den einheitlichen Entschädigungsanspruch zuzurechnen sind. Im ersteron Falle durfte das Berufungsgericht über sie nicht mehr entscheiden, da die Stadtgemeinde
 
insoweit das landgerichtliche Urteil mit seiner Berufung nicht angefochten hatte« Will man dagegen die beiden Posten als der einheitlichen Entschädigung zugehörig ansehen, so läßt jedenfalls die vom Landgericht getroffene und in diesem Falle vom Berufungsgericht stillschweigend übernommenen Entscheidung einen Eechtsfehler nicht erkennen. Pie Stadt gemeinde B^IB 1st auf diese beiden Bosten auch in der Revisionsinstcnz nicht mehr zurückgekommen.
Pie an die Eigentümer zu leistende Entschädigung beträgt mithin 252.300,— PM + 6.500,— PM + 1.200,— Pli = 260.000,— PM, wovon jedoch, wie im Enteigungsbeschluß festgestellt, 35.000,— PM nebst den vereinbarten Zinsen an dio Staatliche Kreditanstalt OBBBIBH^fc zur Auszahlung zu kommen haben, sodaß sich der den Eigentümern zu zahlende Entschädigungsbetrag auf 225.000,— PM abzüglich der vereinbarten Hypothekenzinsen beläuft.
Zu dem Entschädigungsbetrag von 260.000,— PM kommen dann noch die in diesem Rechtsstreit nicht befangenen Bosten hinzu, nämlich 16.102,50 PM Nießbrauchsentschädigung der Frau $BBK 764,— PM Entschädigung des Pächters Uhlhorn und 690,— PM Entschädigung der Mieter PBB so~ daß die gesamte von der Stadtgemeinde Bmzu loistehde* Entschädigung 260.000,— PM + 16.102,50 PM.-M764?-1— EM + 690,— PM a 277*556,50 Pli beträgt.
Mithin beträgt die GesamtentSchädigung nunmehr \ ,«:•••	■>. -277.556,50 PM statt
 der vom Berufungsgericht
 angenommenen	268.556,50 PM, also
9.000,— PM mehr.
Nicht enthalten ist hierin die noch zu erörternde Erstattungs Pflicht der Stadtgemeinde bBBI hinsichtlich der Kosten,
 
die den Eigentümern durch die Hinzuziehung eines Hechteanwalts im administrativen Enteignungsverfahren entstanden sind»
G o Entschädigung der im Verwaltungsverfahren entstandenen Kosteno
 In Ziffer VII.ihres Beschlusses vom 7» Januar 1963 hat die Enteignungsbehörde ausgesprochen, daß die Kosten des (Vervvaltung8-) Verfahrene die Stadtgemeinde	zu
 tragen hat einschließlich derjenigen Kosten, die den Eigentümern durch Hinzuziehung eines Hechtsanwalts entstanden sind, letztere in Höhe von 3 Gebühren nach einem Geschäftswert von 247*202,50 DM* In der Begründung hierzu ist gesagt, diese Kostenentscheidung beruhe auf § 121 BBauG in Verbindung mit § 118 der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung und den §5 18 und 39 der Kostenordnung*
Es mag dahin stehen, ob die den Eigentümern im Enteignungsverfahren entstandenen Hechtsvertretungskosten auch zu den vom Antragsteller (im Enteignungsverfahren) zu tragenden “Kosten des Verfahrens“ im Sinne des § 121 BBauG zu rechnen sind. Jedenfalls ist ihro Erstattungsfähigkeit im Rahmen des Bundesbaugesetzes zu bejahen* Denn zu demindest zählen sic zu den “anderen Vermögensnachteilen“ im Sinne des § 96 BBauG, die im Rahmen des Hotwendigen dem Enteignungsbetroffenen zu erstatten sind* In dieser Vorschrift wird nicht nur auf den Enteignungsakt als solchen abgestellt, sondern auf die “Enteignung“ als Gesamtvorgang, doh* einschließlich des Enteignungeverfahrens, und zu den “Vermögensnachteilen“ im Sinne des Gesetzes sind alle Nachteile zu zählen, für deren Entstehung dio Enteignung in dem so verstandenen Sinne kausal war (Urteil vom 8* April 1965 - III ZR 60/64 -, insoweit in BGHZ 43, 300
-43-
nicht abgedruekt)o Wenn die Enteignungabehördo diese Er-stattungspflicht auch in die Form einer Geschäftswert-festsetzung gekleidet hat, so hat sie jedenfalls die Er-stattungspflicht nach dem Betrage bemessen, mit dem die Eigentümer Erfolg hatten» Der Entschädigungsbetrag läßt sich danach berechnen und stellt sich mithin als ein Teil der Haupt Sachentscheidung dar, der mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden konnte»
Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Es meint jedoch« Da dem Beschluß der Enteignungsbehörde zu Ziffer VII, mangels eines Antrages der Eigentümer auf gerichtliche Entscheidung Bestandskraft zugekommen sei, sei es dem Landgericht versagt gewesen, die KoetenentScheidung der Enteignungsbehörde überhaupt und noch weniger zu dem Nachteil der Eigentümer zu ändern. Falls aber in dem auf Erhöhung der Entschädigung gerichteten Antrag der Eigentümer gleichzeitig ein Antrag auf Erhöhung des der Kostenentscheidung der Enteignungsbehörde zugrundeliegenden Geschäftswertes zu sehen soin sollte, wäre der Geschäftswort nach dem Unterschied zwischen der Entschädigung und dem Angebot der Stadtgemeinde Bfm|zu berechnen. Lies müßte trotz des von den Eigentümern in der Berufungsinstanz ausdrücklich gestellten ErhöhungBantx’ages jedoch zu dem Bestehenbleiben des Ausspruches der Enteignungsbehorde führen, da der Unterschied zwischen der (vom Berufungsgericht) zuerkannten Entschädigung und dem Angebot der Stadtge-meinde	unter	dem	von	der Enteignungabehörde fest-
gesetzten Geschäftewert liege» Dies hat das Berufungsgericht dazu geführt, den Ausspruch der Enteignungsbehörde zu Ziffer VII. ihres Beschlusses wiederherzusteilen.
 
Dem kann jedoch nicht gefolgt werden«. Es mag dahinstehen, ob die Entschädigung für die Verfahrenokosten nur als ein Rechnungsposten der einheitlichen Enteignungsentschädigung oder als ein selbständiger Anspruch anzusehen ist« In ersterem Ealle wäre mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung der einheitliche Entschädigungsanspruch, also einschließlich des nur als unselbständigen Rechnungsposten anzusehenden Kostenerstattungsanspruchs rechtshängig geworden«. Die Rechtshängigkeit hätte nicht durch nur auf einzelne Rechnungsposten begrenzte Anträge eingeschränkt werden können, und beiden Parteien hätte es in den Tatsacheninstanzen jederzeit freigestandon, ihre Anträge zu erweitern«. Sieht man den Kostenerstattungsanspruch dagegen als einen selbständigen Anspruch an, so trifft jedenfalls die vom Berufungsgericht hilfsweise herangezogeno Ansicht zu, daß in dem von den Eigentümern im landgerichtlichen Verfahren gestellten Antrag, die Enteignungsentschädigung zu erhöhen, auch der stillschweigende Antrag enthalten war, in einer der Erhöhung der Enteignungsent Schädigung entsprechenden Y/eise eine Abänderung der festgesetzten Verfahrenskosten vorzunehmen» Dies ergibt sich ohne weiteres aus der Abhängigkeit der Verfahrenskosten von der Höhe der Enteignungsentschädigung« Damit hatten die Eigentümer durch ihren Antrag auf gerichtliche Entscheidung den Rechtsweg auch für die Geltendmachung des Kostenentschädigungs-ansprucheo eröffnet« Dies berechtigte in der Berufungsinstanz nicht nur sie zur ausdrücklichen Antragstellung, sondern eröffnete auch der Stadtgemeinde B^H) die prozessuale Befugnis, in dem fristgerecht anhängig gemachten «echtstreit ihren Antrag auf den Kostenerstattungsanspruch auszudehnen« Sie konnte also - trotz des Ablaufs der Klegeausschlußfrist (§ 157 Abs« 2 BBauG) - durch Er-
 
Weiterung ihres in erster Instanz gestellten Antrages den Antrag auf Herabsetzung der Kostenentschädigung in den anhängigen Prozeß einbeziehen und auch ihrerseits der gerichtlichen Entscheidung unterstellen (BGHZ 25, 225*
 227; 38, 138, 143).
Rechtsirrtümlich ist jedoch die vom Landgericht und Berufungsgericht vertretene Ansicht, der Geschäftswert im administrativen Ent eignungsverfahren bemesse sich nach dem Differenzbetrag zwischen dem Angebot des Antragstellers (im Enteignungsverfahren) und der richtigen Enteignungsentschädigung. Eine solche Regelung würde bei Gleichheit zwischen Angebot und richtiger Enteignungsentschädigung dazu führen, deß der Geschäftswert auf Hull festzusexzen wäre. Dies widerspräche dem Grundsatz der Erste ttungs-Pflicht (§ 121 BBauG) oder der Erstattungsfähigkeit (§ 96 BBauG) der zur zweckcntsprechenden Rechtsverfolgung den Enteignungsbetroffenen notwendigerweise entstandenen Kosten. Zu diesen notwendigerweise entstandenen Kosten gehören aber vor ollem die Anwaltsgebühr on, denn oo wäre unbillig, in Anbetracht dor Kompliziertheit deo Bundesbaugesetzes von einem Rechtsunkundigen erwarten zu wollen, er könne ohne Hilfe eines Rechtskundigen seine berechtigten Interessen ausreichend wahrnehmen (öchütz-Prohberg, Bundes-baugesexz, 2. Auflo, § 121 Anmerkung 1) *> Andererseits ist es aber auch nicht angängig, so wie die Eigentümer es wollen, auf den Differenzbetrag zwischen dem vom Enteignungs betroffenen geforderten Entschädigungsbetrag und der richtigen Entschädigung abzustellen. In diesem Palle hätte es der Enteignungsbetroffene einseitig in der Hand, durch maßlos geltend gemachte Entschädigungsansprüche die Vorfahrenskosten zu Lasten des Enteignungsbegünstigten in die Höhe zu treiben.
 
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In der Hegel let es daher beim Geschäftswert des administrativen Enteignungsverfahrens auf die richtig festgesetzte Ent ei gnungo ent Schädigung abzustellen. In ähnlicher Weise hat sich der erkennende Senat bei Stationierungsschäden auf den Standpunkt gestellt, daß die Festsetzung des Schadensbetrages auch fUr die Berechnung der Kosten maßgebend ist, wenn die Behörde den Schaden ermittelt und durch Bescheid festgesetzt und der Geschädigte das Ergebnis hingenommen hat. Damit trägt zwar der Geschädigte das Risiko einer Zuvielfordorung im Anmeldeverfahren in Bezug auf die im Verhältnis zu seinem eigenen Anwalt erwachsenden Kosten, doch hat der Senat das im Interesse der gebotenen einfachen und einheitlichen Abwicklung dieser typischen Fälle hingenommen (BGHZ 39, 60, 72 und BGH NJW 1964, 1523)•
Das gleiche ist anzunehmen, wenn der Enteignungsbetroffene sich mit der von der Enteignungsbehörde festgesetzten Enteignungsentschädigung zufrieden gibt. Dies rechtfertigt es, jedenfalls in der Regel, bei einer Abänderung der von der Enteignungsbehörde festgesetzten Entschädigung es dann auch beim Geechäftswert des administrativen Enteignungsverfahrens auf die richtige Enteignungsentschädigung abzustellen«
Im vorliegenden Fall führt dies dazu, unter Abänderung der Ziffer VII. des Beschlusses vom 7« Januar 1963 den Geschäftswert in Anpassung an dio im Ergebnis zutreffende EnteignungsentSchädigung auf 276.102,50 DM festzusetzen (277-556,50 jpii abzüglich der Entschädigungen des Mieters und des Pächters in Höhe von zusammen 1.454,— DM).
 
Ho Zusammenfassung und Kosteno
 Zusammenfessend ergibt sich somit, daß die Revision der Eigentümer nur insoweit Erfolg hat, als das Berufungsgericht den Verkehrswert dee Grundstücks irrtümlich um 9o00G,— DM zu niedrig angesetzt hat (E) und als der Geschäftswert des administrativen Enteignungs-verfahrens von 247*202,50 DM auf 276*102,50 DM heraufzusetzen ist (G)* Im übrigen ist die Revision der Eigentümer als unbegründet zurückzuweisen*
Es ist daher auf die Rechtsmittel der Eigentümer das Berufungsurteil teilweise aufzuheben und das landgericht-licho Urteil teilweise abzuändern. Zum besseren Verständnis erscheint es dabei zweckmäßig, das landgerichtliche Urteil gänzlich neu zu fas sen. Im übrigen sind die weitergehenden Rechtsmittel der Eigentümer und die Berufung der Stadtgemeinde	zurückzuweisen»
Die Kostenentscheidung folgt aus § 161 BBauG i.V.m«
§§ 91, 92, 97 ZPO. Hierbei sind unter Mitberücksichtigung der von den Eigentümern verlangten Erstattung ihrer Anwaltskosten im Verfahren vor der Enteignungsbehörde als Streitwerte zugrundezulegens
 Ira ersten Kechtszug 134*000,— DM, wobei die Eigentümer mit 105*000,— DM und die Stadtgemeinde	mit
29*000,— DM unterlegen sind*
im zweiten Rechtszug 353*000,— DM, wobei die Eigentümer mit 327*000,— DM und die Stadtgemeinde B^^^mit
26.000,— DM unterlegen sind und
 im dritten Rechtszug 336.000,— DH, wobei die Eigentümer mit 327*000,— DM und die Stadtgemeinde SUB 9*000,— DM unterlegen sind.
 
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Entsprechend diesem Ausgang des Verfahrens haben zu tragen; Die Eigentümer 3/4 der Kosten des ersten Kechts-zuges, 9/10 der Kosten des zweiten Rechtszuges und 19/20 der Kosten des dritten Rechtszuges,
 dio Stadtgemeinde B^H^l/4 der Kosten des ersten *echts-zuges, 1/10 der Kosten des zweiten Rechtszuges und 1/20 der Kosten des dritten Rechtszugeso
 Der dem Berufungsgericht unterlaufene Berechnungsfehler, der zu einem teilweisen Obsiegen (weiteren 9«000,— DM) der Eigentümer im dritten Rechtszug geführt hat, rechtfertigt es, die Gerichtskosten des dritten Rechtszuges nur nach einem Streitwert von 336 <»000,— DM - 9 «000,— DM = 327*000,— DM zu erheben und den Rest gemäß § 7 GKG ni oderzuschlagen«
Dr. Pagendarm	Dr«	Kreft	Gähtgens
 Keßler	Dr.	Reinhardt
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